项目总运营管理培训

砺剑行动：项目总核心能

力提升之运营管控微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai体系设计绩效考核项目管控微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目总都干些啥?微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai实现经营指标开发过程受控发展、产品、品牌战略落地微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目管控模式单项目公司项目总集团负责前端（定位、营销策划、方案设计等）把控，保证项目顺利开盘销售；之后的现场管理工作交由项目公司负责，集团协助城市公司12项目总集团负责定位、方案设计等重要价值链前端工作，城市公司各条线提供专业支持，项目总主抓工程等现场管理工作城市公司12项目总集团负责定位、方案设计等重要价值链前端工作，项目总除现场的工程管理外，有一定程度的权利对其他配合专业进行调配及考核微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目管控模式集团负责项目开发前端的定位、营销策划、方案设计等工作，开盘后期的工程建设交由项目部负责现场管理项目公司开发设计工程营销微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目管控模式项目组织架构单一，项目总主要负责工程施工、质量、安全文明等现场管理工作，

项目成员多为兼职，下派专业人员在专业职能上更多依靠专业部门，项目总对其

分管专业外人员的考核权很少或者没有微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目管控模式城市公司对项目开发提供资源及专业支持，项目总除工程专业外，对其他几个配

合专业有一定程度的考核权和工作调配权微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目总七度模型微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运营管理都管些啥?微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运营初印象：数据、PPT、会议多种多样，永远ppt）式的表格（287）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运营再印象一：通过协调运转，帮助公司完成既定经营目标、实现有质量增长、持续

健康发展微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运营再印象二：运营工作需介入对业务全流程的管控，形成工作安排的闭环，并对

经营结果负责经营环境复杂多变，需要运营适时调整经营

思路及计划并贯彻落实。项目多、专业交圈多、偶发事

件多、本位主义严重需要运营

协调解决经营难点。经营信息片段化、本位化，需要运营还原真实经营情况，

辅助公司决策。PDCADA微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运营再印象三：为了达到企业经营目标所进行的全方面的平衡运筹均好营谋提效全方面均衡为企业长期发展提供规划与部署，保证企微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai运营的高大上解释：对公司资源进行调度，使每个资源模块都能为股东创造持续增长

的回报而做出的积极行为。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiVK城市公司理解的运营：收集公司运营信息反映公司运营情况编排公司运营计划预警公司运营风险运营是者、者、者、者！是大容量！是公司的！微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai何为“大运营”房地产企业的管理体系是战略决定方向，支撑体系决定执行能力运营的核心在于谁来做（组织）、如何做（流程）、做到怎样（标准）关键和核心是如何提高企业的运营绩效（效率、成本和质量）1发展有道战略规划支企业运营指2组织有责持管控组织权责模式架构体系项目运营导3流程有序计划项目运营收益绩效考核4激励有效组织绩效流程绩效部门绩效员工绩效人力资源……微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai目录CONTENTS运营管理之体系设计运营管理之项目管控运营管理之绩效考核微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai集团管控模式投资管控型（管尾）战略管控型（管头和尾）运营管控型（管头尾和中间）分权集权总部与下属分公司的关系以财务指标进行管理和考核，总部无业务部门管理。以战略规划进行管理和考核，总部一般无具体业务管理部门。通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理。管理目标投资回报；通过投资业务组合的结构优化来追求公司价值最大化。公司业务组合的协调发展；投资业务的战略优化与协调；战略协同效应的培育。各子公司经营行为的统一与优化；公司整体协调成长；对行业成功因素的集中控制与管理。总部的核心职能财务控制；法律；企业并购。财务控制；战略规划与控制；人力资源。财务控制/战略；营销/销售；项目策划；设计开发/工程管理；人力资源。适用范围多种不相关产业的投资运作。相关型或单一产业领域内的发展。单一产业领域内的运作，但有地域局限性。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai模式转型运营管控型业务管控体系：“前端强控制、中端主监控、后端多支持”价值链土地获取前端中端后端微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai组织架构微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai组织架构微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiPMO组织PMO(ProjectManagementOffice)项目运营决策机构PMO主持人集团分管副总裁/城市公司总裁PMO召集人集团运营负责人/城市公司运营职能负责人PMO的运作形式主要由各种PMO会议组成北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai权责体系微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai权责体系1.涵盖战略管理及投资拓展、计划、营销、设计、工程、成本、招采、招商等业务条线审批权限2.根据集团管控重点，结合所属企业业务成熟度进行不同授权管理微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai权责体系1.所属企业参照集团《权责手册》制定本企业管理规则微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1-计划运营管理体系合理授权与风险控制分类分级的基础完成标志知识管理流程优化信息流转微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.1-计划分解流程重资产开发：年度运营计划轻资产运营：年度经营计划建计划前购计签约面合约规期合约规约规

划积划划划约面积广费用广费用设计\前期合同年度收入预算年度利润预算管理费用预算年度资金预算年度KPI指标成本支出预算筹融资计划微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.2-如何做好计划管理统一计划模板：固化计划之间的关系、标准和互动原则明确计划类别：关键定期跟进预警：暴露

节点计划、主项计划、问题，延期事项必须定

部门计划、专项计划期警示微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.3-主项计划六大阶段工计阶段设阶段计段微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.4-计划分层管理二级节点76个工程规划许可证开工首次开盘(住)《规划及建筑设计方/地上住宅销售面积去，40%三级节点112个地上住宅销售面积去化95%、地上非住宅销售面积去化70%、地下销售面积去化40%竣工交付/售楼处、示范区开放批微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.5-计划编制计划编制的基本流程依据项目一级节各专业条线独立内部联合审核、点，合理编制项目各专业计划审核计划排布的合理性专业交圈，确定主项计划，微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.5-计划编制•••••天内上线•天内上线微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.6-计划调整一级节点原则上不允许调整每季度初上报节点调整说明，经集团工程运营部同意后，于计划系统内发起调整审批所属企业自行调整，前提是不影响一、二级节点的情况下微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1.7-标准工期各城市公司、项目在编制计划时将以标准工期为主要参考，初步排定一版计划；根据项目实际进展及后

续各项条件的落实，在此基础上可作调整。标准工期同样是用于衡量计划排期合理性的重要参考依据。

标准工期保证所有项目在一个水平线上，是各部门编制基础！微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2-运营会议体系图例/集团主责里程碑会议日常运营会议聚焦项目进程（流程触发的会议）聚焦业绩跟踪分析（时间触发的会议）投资决策会项目启动会︵土地版︶阶段性成果评审会项目启动会︵方案版︶开盘方案评审会项目交房准备会项目后评估会议项目周例会所属企业月度运营分析会集团季度运营分析会集团经营业绩分析会年度工作总结会微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.1-会议体系里程碑会议时间轴及主责部门微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.2-会议体系阶段性成果评审会★项目定位评审会《规划及首期建筑设计方案》评审会《项目全案营销策略方案》评审会目标成本评审启动会《项目全生命周期预算》成果评审会微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.3-里程碑会议投资决策会1.2.目的议题准备会议内容会议时间会议成果•评审项目投资方案合理性、可行•《项目可行性研究报告》、《项•1.所属企业汇报拟投资项目可研•5•确定项目是否通过立项；确定招成果应用流程性；研究项目竞拍挂项目的土地争力和风险水平，•2.集团相关业务部门从各自专业条线发表专业评•3.集团投资决策委员会进行投票投微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.4-里程碑会议1.PMO成员/项目启动会（土地版）目的议题准备会议内容会议时间会议成果•项目土地信息交底，解答参会各•/用••7个•确定项目关键节点及集团关注的成果应用流程相关条线对项目/可//•/•确定项目开发节/奏，明确项目组•/•/•成果运用：指导项目启动会（方案版）之前的各项工作，并纳入考核指标进行监控微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.5-里程碑会议，1.PMO成员/项目启动会（方案版）目的议题准备会议内容会议时间会议成果•确认前期各项工作成果，输出《•由召集人收集项目开发计划、设•对前期各项工作成果进行再次确•审•（方案版）会议成果应用流程项目运营目标责计方案、工程要任书》，明确项目经营成功标尺，统一后续运作思《项目运营目标路责任书》（讨论•将项目定位、方案、开发节奏、工程管控、成本控制等业务重难点固化下来，指1纪要》《项目运成果运用：指导项目整体开发，项目《运营目标责任书》作为整体考核及年度考核的数据来源•制定《项目运营目标责任书》，确定项目成功标尺微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.6-里程碑会议成员/项项目后评估会议目的议题准备会议内容会议时间会议成果•总结项目开发经验和教训，完成•//工•对照项目《可研报告》、《运营•1.5•成果应用流程知识转化，防止///目标责任书》确定的项目开发策略及成功标尺，•2个从营销、设计、工程、成本、招采、计划等角度对项目开发进行全面复盘，总结各专业部门根据项目总结成果，进行知识经验转化，强化专业职能建设，固化相关标准和流程微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.7-日常类会议项目周例会员目的议题准备会议内容会议时间会议成果•••总结本周项目进程并安排下一步••成果应用流程••落实各部门提出，微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.2.8-日常类会议城市公司月度运营分析会目的议题准备会议内容会议时间会议成果••所属企业年度任务完成情况，各•10•》成果应用流程•营销管理部汇报各项目销售情况及下月销售目标•项目部负责人汇报各项目开发情况•所属企业总裁组织讨论，分析各项目运营情况及微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.3-项目风险管理建立机制预控风险排查隐患沉淀经验开放前风险检查•示范区开放前1周•保证施工质量进度，确保开放效果开盘前风险检查•开盘前两周•显化销售风险、提前预控解决开盘后评估•开盘后1个月内•对定位及产品进行复盘中期停止点•第一栋单体砌筑完成一月后•初次审视交付风险交房启动会•竣备前3个月•交房组织；保竣备、保结利组团后评估•首期交房后2个月•复盘、总结、提升北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.3.1-停止点检查开放前风险检查开盘前风险检查交付前风险检查1.目的：适应客户对工程质量不断提高的需求聚焦客户的关注点，确保示范区“完美开放”1.目的：梳理交付风险、排查风险隐患，提高交付质量，保证顺利交付2.时间：交付前三个月1.时间：示范区开放前一个月3.管理工具：《示范区品质验收评分表》（2017年试行版）、《示范区品质联合验收确认表》3.管理工具：《入伙销项清单》、《项目交付风险评估表》（2017年试行版）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.3.2-运营高压线微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4-项目运营数据动态跟踪数据监控中心视频监控动态成本系统计划管理系统供销存监控系统微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4.1-计划系统展示项目节点统计北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4.2-三月份一、二级节点达成情况—城市公司北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4.3-三月份一、二级节点达成情况—城市公司北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4.4-三月份一、二级节点达成情况—专业线北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4.5-三月份一、二级节点达成情况—专业线北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.4.6-计划系统报表统计功能—App小源家北大资源微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai2.1-运营目标《年度经营目标责任书》公司运营目标年度全面预算增量存量项目运营目标滚动《项目运营目标责任书》微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai2.2-运营评价——存量项目拿地阶段启动阶段开发阶段后评估阶段依据初步定位及强排方案项目启动会（方案版）结合市场形势及前期运营情况竣工交付收益分析项目可研测算项目全生命周期预算项目年度预算项目全周期预算(滚动)项目决算考核数据库1.加强拿地阶段的项目研究，确保可研阶段的项目推演及测算可在开发阶段实现；2.方案确定后，形成项目全生命周期预算，需优于《投资立项通知书》核心指标；3.每年及后续期方案确定后，刷新年度预算及全案预算，形成《年度考核指标》;4.《项目投资立项通知书》是制定团队考核指标的源头及最重要依据微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai2.3-全周期测算•方案批复取得后30天完成初•每年固定时间由财务牵头进行版更新•目标成本编制完成后14天审定终版全周期预算微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai3.1-考核关系资源集团所属总部门实行分级考核达到目标分解所属条线确保责任到人职能岗位微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai3.2-总部部门考核考核周期指标设置考核流程考核结果核（-5项目主项计划方正督办台账分解事宜方正审计整改督办其他重大工作微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai3.3-所属企业考核考核周期指标设置考核流程考核结果资源集团责任书方正督办台账分解事宜项目主项计划其他重大工作微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaos