引领与突破：长江中游城市群提质换挡发展（武汉视角）-戴德梁行-2022-28

微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai“长江经济带发展中国区域协调发展的重点

国家级战略之一，依托长江天然金水道推动东

中西部地区融合协发展将有效打造中国经济

新的支撑带。区域发展战略的推进需通过城市

和城市群的链接来实现，长江中游城市群作为长江经济带发展地缘上承东启西的天桥梁”，其高质量发展推动长江经济带整体融合发展

不可或缺的力量。武汉作为长江中游城市群的核心支点城家中心城市、中部六省唯一的副省级城负带动和引领武汉都市圈乃至长

江中游城市群提质换挡发展、推进沿海与中西部相互支撑协发展的重任务年来，武汉

市紧紧绕国家中心城市、长江经济带核心城市

和国际化大都市目标定位，大力推进招引资和

招才引智相关政举措并举积极优化营环

实现城市能新动能的进一步增强和城市影响力的进一步提德梁行武汉公司于2005年落户武汉，并一举成为湖北市场的领头本土市场上，我们具有强大的牌效应，

拥有庞大且多样化的现存客户群体。们

与当地政府之保持稳关系，为我们的客户

提供产业及地产一站式服务，见证和助力武汉市乃至湖北省的高质量涅槃发展。”武汉公司总经理事微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai目录最具增长性区域:长江1.经济与地理上承东启西、2.双循环换挡期，中部城市3.最具增长性区域长江中游城市群核心引领城市–武汉1.产业：经济发展动能换挡期，制造业升级、第三产业快速发展2.人口：人口流入加快，未来仍有千万增量空间3.交通：九省通衢，支撑区域经济素流通的核心交通枢纽城市4.教育：中部教育资高地，科技创新氛浓厚5.武汉市城市发展的前景与目标产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放1.高速发展的高新技术企业聚集地：光谷2.正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江务区观点提要微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&2最具增长性区域长江中游城市群微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai经济与地理上承东启西、承上启下的“桥梁”2018年，中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出以京津冀城市群、长三角城市群、港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群城市群、关中平城市群等城市群推动

国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之融合互动发展。从地缘上来，长江中游城市群南北链接京津冀城市群和港澳大湾区、东西链接长三

角城市群和成渝城市群，推动我国各区板块融合发展的重“外，长江中游城市群也长江经

济带发展规划的重支点城市群，长江经济带规划覆盖了我国第一梯队三大城市群：长三角、长江中游和成渝城市群，辐射我国长江流域东部中部及西南部共9个省份的广阔腹地，发展潜力巨大。中国重点城市群分布情况津冀城市群长三角城市群

成渝城市群长江中游城市群来梁行研究部澳城市群双循环换挡期，中部城市群战略地位提升2021年最新发布的国民经济十四五规划纲将成渝城市群、长江中游城市群的发展定位，由十三五的“发

展壮大”提升至“优化提畴。随中国经济进入以内需驱动为主的双循环换挡期，中西部的全方位补

短板、缩小区域经济差异，将成为推动我国经济增长的重动力之一。十四五规划相关城市群发展定位第一档优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游第二档发展壮大山东半岛、中、关中平、第三档培育发展哈长、辽中南、滇中、天山北坡来：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&4最具增长性区域2020年长江中游城市群以整体GDP9.3万亿元在第一梯队5个主城市群中排名第三位，也我

国第一梯队城市群中覆盖城市数量最多的城市群。2020年长江中游城市群人均GDP7.4万元，虽与京津冀、长三角、港澳三大世界级城市群仍存在差距，但2019年中国各省及辖市GDP排名

中，长江中游城市群范内的湖南和湖北均位居前十，且增速高于其余城市群核心省市，目前五大

城市群内经济增长最快的区域，可以预见长江中游城市群将接下来中国经济发展最具增长性的区

域之一。中国主城市群相关经济指标对比主指标京津冀城市群港澳大湾区长三角城市群长江中游城市群成渝城市群重点城市数量1611116辐射区域积

（万平方公里）215.6218.5辐射人口（亿人）1.10.821.0GDP（万亿元)8.911.536.3人均GDP（万元）7.713.312.47.46.2香港

武汉

成都20%17%核心城市及其北京澳门GDP40%27%3%长沙上海19%重庆13%占城市群比天津广州39%

16%17%南昌6%深圳23%来：各省市统计局2020年统计公报，戴德梁行研究部2019年中经济增速排名前十位增速排名地区增速1贵州8.3%2西藏、云南8.1%3江西8.0%4湖南、福建7.6%5湖北、四川、安徽7.5%6河南7.0%7浙江、河北6.8%8宁夏6.5%9重庆、海6.3%10甘肃、新疆、山西、广东6.2%来：各省市统计局2019年统计公报，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai5CUSHMAN&长江中游城市群

引领城市

武汉微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai长江中游城市群覆盖了31个主城市中武汉市

占据了长江中游城市群GDP总量的17%，目前引

领长江中游城市群协发展的核心城市。从地缘上来汉位于中国大的中央，全国性的重战略

交通枢纽城市。武汉及武汉都市圈的高质量发展推

动整个长江中游城市群发展的重力量。产业现状：动能换挡期，制造业升级、第三产业快速发展高新技术产业正成为推动武汉市经济发展的核心力量从武汉市过去20年三产业增速来2004至2的推动力主来自第

二产业，其中高新技术产业增速在2004至201期武汉市本完成

了传统支柱制造业的升级改造和对战略新兴产业DP在2014年突破万亿大关，2019年武汉市高新技术产业增加4达到25.7%。20%武汉市经济增速2000-201915%10%5%0%来：武汉市统计局，戴德梁行研究部武汉市工业增加及高新技术产业增加增速2004-201935%30%30.0%29.7%25%20%15%11.8%10%5%0%2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019来：武汉市统计局，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai7CUSHMAN&02015-2019武汉市规上高新技术产业增加及占GDP比重来2019年武汉科技创新报告》，戴德梁行研究部第三产业快速发展德国经济学家克里斯泰勒早在中心地理论就提出，中心城市区域功能的发挥最终体现于服务业的发展，区域内部的经济分工和产业协调、资本的进入，都需一个现代服务业聚集中心，以提供资金、人才、物流的全素支撑。十三五期（2016-2020），武汉市产业经济发展重点逐步聚焦战略新兴产业和现代服务业，从分产业增速来2014年以后武汉进入经济发展换挡期，第三产业增速开始超越第二产业成为武汉经济增长的又一重驱动力。大力发展第三产业、打造支柱型高附加第三产业已成为接下来武汉市经济

发展的必然。2019年武汉市第三产业增加9855.3亿元，全国排名第十位，与主一线城市相比仍有较

大增长空。350003000025000200001500010000500002019年中国第三产业增加城市排名前十来：各城市统计局2019年统计公报，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&8十四五期大计划促产业转型提升，打造“965”产业集群武汉市产业集群分布图近期发布的武汉市国民经济与社会发展十四五规划中四五期武汉市先进础材料智能制造产业发展将力于推行“三大计划”，流氢能文化旅游即支柱产业壮大计略性新兴产网络安全装备制造业倍增计划和现代服务业升级计划，新型显示现代物流略性新兴产业为引领、健康食品航空航天先进制造业为支撑、现代服务业为主航运物流体的“965”现代产业体系。智能制造临空经济技术开发区（东西湖）建筑业金融服务创意设计江岸区山区武汉化工区“965”产业集群贸汽车及零部件江汉区文化旅游智能制造武昌区硚口区洪山区健康服务生态旅游汉阳区工程设计9大支柱产业集群：智能建造开发区“光芯屏端网”贸物流“光芯屏端网”汽车制造和服务绿色环保武汉经济技术生物医药大健康和生物技术文化旅游

人工智能高端装备和先进础材料现代金融空天信息

量子科技电竞65大新兴产业领域：大未来产业方向：数字经济网络安全电磁能新能汽航空航天量子科技

和智能网空天信息超级计算

新能源人工智能脑科学和类脑科学新材料

数字创意深地深海深空智能家居通用航空

氢能生命健康来：《武汉市国民经济和社会发展十四五规划和2035年远景目标纲德梁行研究部武汉市十一五至十四五时期产业规划传统制造业升级+培育发展战略新兴产业推动武汉市GDP破万亿传统制造业高端化、战略新兴产业和服务业快速发展助力武汉市GDP在十四五期迈向2万亿十一五时期2006-2010十二五时期2011-2015十三五时期2016-2020十四五时期2021-2025加快产业结构优化升级本构建成具有比较优势坚持工业主攻方向不动构建现代产业体系，提高经

大支柱产业，巩优势产业，的现代产业体系。形成以战摇，深入实武汉制造济质量效益和核心竞争力，发展新兴产业，淘汰劣势产略性新兴产业为先导，先进2025力构现有推三大计划支柱产持区级经济发展，构制造业和现代服务业为支支柱产业—战略性新兴产业壮大计划、战略性新兴建具有综合竞争优势的新撑的现代产业体系。业—未来产业”有机更新的产业倍增计划、现代服务业型产业体系，实现从老工业迭代产业体系，初步建成国升级计力构建以战

统贸重镇向先进家先进制造业中心。略性新兴产业为引领、先进制造业地、现代服务业中制造业为支撑、现代服务心转型升级。业为主体965”现代产业体系。来：武汉市国民经济和社会发展规划十一五至十四五微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai9CUSHMAN&预计2024年GDP破2万亿2019汉市地区生产总突破1.6万亿，2020年武汉市政府工作报告制订的武汉市经济社会发展

主预期目标地区生产总增长7.5%至7.8%守估计排除疫情因素的影响，2020年武汉市地区生

产总本将可能会突破1.7万亿元（按增速7.5%预测按照武汉市国民经济和社会发展十四五规划，2020至2025年武汉市地区生产总年均增速预计在7%左右，那么预计在2024年左右武汉市地区生产

总将突破2万亿。0图表5：武汉市经济预测2021-20252014201520162017201820192020F20202021F2022F2024F2025F来梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&10人口流入加快，未来仍有千万增量空间人口吸附能力增强，常住人口增速加快随武汉市近年来经济的快速发展，人口吸附能力不断增强，迎来了人口净流入的高峰期，最新公布的武汉

市第七次人口查数据显示，截至2020年武汉市常住人口达到1232.7万人，2010至2020年十年共

增加254.1万人，增长26.0%，年均平均增长率达到2.3%的历史高位。武汉市历次人口查常住人14001200100080060040020002.0%1.5%21.6%978.541232.652.3%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%数据来：武汉市统计局，戴德梁行研究部常住人口未来仍有千万增量空间从人口密度来，武汉市目前人口密度为1308.4人2020年末武汉市常住人口1232.7万人，符合该预每平方公里，远低于北上广等一线城市，人口密度未测结果。那么按照该预来20汉市将还达城市空规划布局最优承载能力。根武汉经有人口增量空约1000万左右，人口增长潜力巨大。济研究》对武汉市资承载最优人口规模进行预测，目前长江中游城市群所处的湖北、湖南和江西三省整预计2020武汉市常住人口将达到体的城镇化率在57%-61%之，仍有较大的城镇化

万之2030年武汉市常住人口预计会达到空，这将为武汉市乃至长江中游城市群的发展提供

1550-1700万之2049年武汉市常住人口有力的人力资支撑。

规模将达到2200-2500万之际情至1200-1300微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai11CUSHMAN&武汉市人口密度与主城市对比情况城市上海广州深圳武汉6340.57434.71997.58569.2全市人口规模（万人）2428.11530.61343.91121.2人口密度（人/平方公里）3829.62058.76727.91308.4来：各城市统计局，戴德梁行研究部武汉市人口规模预测新理论模型方法预测间预测重年份202049年高方案人口规模（万人）1300左右1700左右2500左右

人口密度（人/平方公里）152120032881低方案人口规模（万人）1200左右1550左右2200左右人口密度（人/平方公里）141818172616来：武汉市发展和改委员会课题组《向2049年的武汉人口规模预测与空布局设计》，戴德梁行研究部九省通衢，支撑区域经济素流通的核心交通枢纽城市3小时飞行圈、3.5小时高铁圈覆盖全80%主城市今年2月国务院印发《国家综合立体交通网规划纲》确定了国家综合立体交通网主骨架构成图，不管京

津冀-港澳主轴还长三角-成渝主轴，亦或福建至银川通道，武汉作为全国性的战略交通道都必

经之地，战略地位不言而喻。目前武汉3小时飞行圈覆盖了全国80%的主城市；3.5小时高铁向东可以

到达上海、向北可达石家庄、向南可达广州，沿江高铁建成入使用后，预计武汉向西至成都的时也将缩

小到4小时以内。届时武汉3小时飞行圈3.5小时高铁圈将全覆盖中国大80%的主大中城市。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&12图片3:武汉市交通情况城市轨交铁路航空港口里程达387.5公里(含有轨电全国各大城市排名第七位、长江中游城市群排名第一，日均客运量突破200万人次。到2025年，将形成14条线路，总长600公里的轨道交通网络。三大主武汉天河机场2019年武汉拥有国家一类口岸汉口站、武昌站。在建及旅客吞吐量2715万人；阳逻对外籍船舶开带选址火车站包括武汉货邮吞吐量24.3万吨。长江中游最佳的东光谷火车站十四五期汉天河深水良港，也长江中汉阳火车站、天河北站。机场将加快建设第三跑上游第一个按国际标准到2030年，将形成道、谋划第四跑道等机设计的专业化集装箱码13条干线引入的环形放射场扩容工程。到头。港区交通便捷，京广、2025状大型铁路枢纽。京九铁路连线位于阳逻港以北仅30公里，水铁联运十分便捷。3小时飞行圈2小时飞行圈1小时飞行圈来：武汉市统计局，武汉市十四五规划，各部门统计公报，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai13CUSHMAN&物流能力仍有提升空，打造亚洲第一航空物流枢纽武汉作为中国为数不多的集水空多种交通方式为一体的综合交通枢纽城市，在发展物流运输业带动片区贸易发展上具有得天独厚的优势。2019年武汉市全年货运量67555万吨，排名全国第五。与其他主城市相比，武汉的优势在于公铁水空多式联运，结合武汉优秀的地缘位置，全国性的核心物流枢纽城市。图表7:主城市货运量排名情况图表8：武汉市货运量分方式占比

广州航空2019铁路重庆上海

宁波武汉天津

长沙水运公路南京杭州

深圳

郑州

成都

西安北京0来：各城市统计局2019年统计公报，戴德梁行研究部市统计局，戴德梁行研究部图片5：湖北国际物流核心枢纽项目鄂州花湖机场湖北际物流核心枢纽重点项目：鄂州花湖机场从目前武汉市的货运结构来空运输的占比较低。预计随鄂州花湖机场的建成入使汉市航空货运能力将得到质的提升。鄂州花湖机场作为未来顺丰全国核心物流枢计

2025年货邮吞吐客

吞吐量分别为245.2万吨、鄂州花湖机场100万人次；2045年分别为765.2万吨、1500万人次，建成后将成为全球第四、亚洲第一的航空物流枢纽，1.5小时飞行圈可覆盖全年国90％的经济总量、全国

80%的人口，1000公里半径覆盖五大国家级城市群。5来：《鄂州市临空经济区总体方案》，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&14中部教育资源高地，

科技创新氛围浓厚微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai中部教育资源高地，科技创新氛浓厚高等院校数量排名2019高等院校数量全排名第三武汉市所在的湖北省中部高等教育资最丰富的区域，2019年教育部公布的高等院校数量排名中，湖北省中央部门办和本科院校合计76所排名全国第三位，仅次于北京和江苏，中部教

育资高地。武汉市汇集了包括武汉大学、华中科技大学、华中师范大学、中南财经政法大学、武汉理工大学等在内的多所优秀的全国知名院校。截至2020年末，武汉市本专科在校大学生约106.72万人，比增长6.0%，名副其实的“大学城”。辽本科院校人才流失情况正逐步好转梁行研究部过去由于东部沿海经济发展迅速，武汉市人才流出情况严重据蚂蚁金服发布的《大学生就业流向报告5大热门跨省就业迁徙路线出目标城市房价收入比情况汉占了三个，分别武汉到深圳、武汉到北京及武汉市人才2020年房价武汉市2020武汉到广州。以华中科技大学为例，广东省在相流出主城市收入比年房价收入比当长一段时一中科技大学本科毕业生就业选择的主目的地。近年来，随区域经济深圳27.1发展差距的不断缩小，武汉市作为内核心城市对人才的吸附力开始增强。仍以华中科技大学为北京23.82019年本科毕业生留汉占比开始接近流11.7入广东的占比、2020年湖北省内彻底取代广东广州16.7省成为华中科技大学本科毕业生的首选就业城

外一线城市日益显现的挤出效正加杭州速这一过程，对比武汉市人才主流入地与武汉18.5市的房价收入比，武汉市展现出了较高的生活居来报告居研究院，住性价比。华中科技大学本科毕业生就业流向前五城市占比2014-2020100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014201520162017201820192020广东湖北上海江苏北京来：华中科技大学官网，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&16大学生留汉政策效果显著武汉大学生留汉人数（万人）2013-20202017年开始，为更好的促进素聚集，40.638.8实现产业转型优化升汉市政府提出30.130.2百万大学生留汉计划，开始将留住人才作为工作重点之一。2017年4月武汉正式成立1512.610.410.8招才局，并公布实施了一系列优惠政吸引更多的高素质人才留在武汉。2017至201320142015201620172018201920202019年武汉市共新增留汉大学生109万来：武汉市政府公开资料，戴德梁行研究部人，提前完成百万大学生留汉计划。依托高校发展科研成果创新，促进科技成果转化依托院校华中科技大学武汉大学产业研究院武与位置服务工业技术研究院与空信息工业技术研究院

武汉智能装备工业技术国家研究中心武汉光电国家研究中点实验信息工程国家重点实验室材料成形与模具技术国家重点实验室水资与水电工程科学国家重点实验室国家重点实验室数字制造装备与技术国家重点实验室病毒学国家重点实验室

强电磁工程与新技术国家重点实验室杂交水稻国家重点实验室

武汉市集成电路设计工程技术研究中心武汉市伪工程技术研究中心武汉市卫导航定位技术研究中心

武汉市数控系统工程技术研究中心武汉市激光工程技术研究中心武汉市钢铁冶金工程技术研究中心工程技术武汉市天然药物工程技术研究中心研究中心武汉市自动化工程技术研究中心武汉市信息存储工程技术研究中心武汉市光电测控仪器工程技术研究中心

武汉市避孕节育工程技术研究中心武汉市地热泵工程技术研究中心

武汉市遥感卫应用工程技术研究中心武汉市增材制造工程技术研究中心武汉市险废物处置与资化工程技术研究中心依托院校武汉理工大学中国地质大学（武汉）产业研究院武汉新能汽车工业技术研究院武汉地质资环境工业技术研究院武汉交通科技研究院国家重点实验室材料复合新技术国家重点实验室地质过程与矿产资国家重点实验室硅酸盐建筑材料国家重点实验室生物地质与环境地质国家重点实验室武汉市船舶工业设计工程技术研究中心武汉市非开挖工程技术研究中心武汉市液态储氢工程技术研究中心微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai17CUSHMAN&能微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&18武汉市城市发展的前景与目标武汉市作为长江中游城市群龙头城市、国家中心城江经济带重支点城来将依托其优秀

的地缘条件、丰富的科教资和人口吸附潜极推进科技创新进产业向高端化升区域发展提供强大的驱动力。目前武汉市正处于产业结构优化期：第三产业进入快速发展时二产业增速放缓，显示出由传统制造业升级带来的驱动力已接近尾进战略新兴产业快速发展成为十四五期的重点。毋庸置疑战略新兴产业和现代

服务业将成为下一阶段武汉市经济发展的核心推动力。目前长江中游城市群融合发展程度较汉都市圈协发展也仍处于联动初期，预计随城际

交通规划的进一步落实和推进，区域经济协发展

优势将逐步显现汉作为核心龙头城市对城市群的辐射和带动力将得到有效提升。产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放高速发展的高新技术企业聚集地–光谷在武汉，光谷所在的东湖高新技术开发区高新技术企业集中度最高的区域。2019年湖高新技术开发区以地区生产总1876.8亿元在武汉市

个区域中排名第一位，年在全国国家级高新区中

排名第四位，2020年也仍然保持在前五，武汉

市经济增长最快的区域。长达三十多年的培育和发14展，光谷形成了包括光电子信息、生物制药、节能环保、高端装备制造等在内的一系列支柱产业。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai19CUSHMAN&微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai地区生产总2019（亿元）东湖高新技术开发区江汉区新洲区口区

区0来：武汉市统计局，戴德梁行研究部排名1234567891020192020北京中关村科技园北京中关村科技园深圳市高新技术产业园区上海张江高新技术产业开发区上海张江高新技术产业开发区深圳市高新技术产业园区武汉东湖新技术开发区苏州工业园区苏州工业园区武汉东湖新技术开发区合肥高新技术产业开发区广州高新技术产业开发区西安高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区杭州高新技术产业开发区西安高新技术产业开发区广州高新技术产业开发区杭州高新技术产业开发区成都高新技术产业开发区合肥高新技术产业开发区来：科技部火炬网，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai21CUSHMAN&需求快速增长的光谷甲级写字楼市场光谷片区办公物业类型在过去30年主以产业园区为主，16年开始该片区开始有甲级写字楼建成入使用。

近年来随光谷支柱产业升级和产业链的不断延伸，区域内甲级写字楼的需求快速增长，17年以后光谷甲级写字楼市场空置率长期处于全市比较低的水平，截至2021年三季度，光谷甲级写字楼平均空置率18.4%低于全市平均空置率约14.3个百分点；平均租金高于全市水平。140光谷VS武汉市甲级写字楼租金走势对比117.412010080604020106.30192021Q1-Q3来梁行研究部80%70%60%50%40%30%20%10%0%光谷VS武汉市甲级写字楼空置率走势对比32.7%18.4%2021Q1-Q3来梁行研究部TMT企业和第二总部经济推动片区写字楼需求攀升从租赁需求企业类型来，光谷片区甲级写字楼租赁需求主2016至TMT企业约占过去5年TMT行业，其次工业制造业和教育行业。2021年三季度，TMT、工业制造业和教育行业的租赁成交面光谷甲级写字楼积约占光谷甲级写字楼市场成交总积的42.0%、20.4%成交积的42.0%和19.1%17年开始随小米系第二总部的落户，光谷片区迎第二总部”经济潮，落户企业第二总部数量逐年升，这也为光谷甲级写字楼市场带来新的市场需求。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&222016-2021Q3光谷甲级写字楼租户成交情况2.5%1.2%9.2%19.1%3.1%TMT42.0%光谷片区第二总部(总部）数量9080706050403020100/20.4%来梁行研究部完全统计，戴德梁行研究部光谷中心城图示潜力新兴板块：光谷中心城光谷中心城总占地积36.15平方公里，定位为

高科技务中心，旨在打造服务中部、辐射全国、

世界的国际化务城建促进中部战略

性新兴产业深化的总部控制中心和后台服务中心；搭建促进武汉市金融创代服务业与高新技术产业共融的示范平台。目前光谷中心城整体仍处于础设施建设高峰期。就办公物业来谷中心城写字楼多为自用型总部大域内目前在建的重点甲级办公项目包括湖北广播电视传媒航特种飞行器研发中心、绿地光谷中心、TCL华中总部、光和创谷、大悦城、烽火通信研发中心、光谷有轨电车线网、瑞安创新天地等。零板块，目前光谷中心城在建重点项目包括：大

悦城、力高业中心、光谷创新天地、龙湖天街等。

预计未来3-5年光谷中心城将迎来项目交付的高峰期。来：《光谷中心城总体规划》，戴德梁行研究部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai23CUSHMAN&正在崛起的高端现代服务业聚集商地理上武汉市被长江和汉水划分为三个板块，即三个板块之的经济往来有所限制，因此也形成了两过江隧道的建成使用，三镇之融合发展趋势增强，汉口商

主轴亮点区块的规划，未来两岸务区将成为武汉高端现代服办公需求稳定、入驻企业质量较高自2012年首栋甲级写字楼交付使用以来，由于入驻企业整体质量较高，汉口及武昌沿江务区需

求长期保持稳定，也武汉市纳税过亿楼宇聚集地。汉口&武昌沿江务区整体租金长期处于全

市较高的位置，且空置率保持全市较低水平。截至2021年三季度，该片区平均租金接近130元每平米；整体空置率14.9%，低于全市平均水平17.8个百分点。160140120100汉口&武昌沿江务区与全市甲级写字楼平均租金走势对比来德梁行研究部128.7106.38060

40200汉口&武昌沿江务区与全市甲级写字楼空置率走势对比来德梁行研究部32.7%0%14.9%微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiCUSHMAN&高端服务业聚集特征显著从租赁需求企业类型来，两岸甲级写字楼租赁需求主来自金融、不动产、专业服务业，三者整体约占2016至2021年三季度该片区甲级写字楼成交积的约63%，高端服务业聚集特征显著。2016-2021Q3汉口&武昌沿江甲级写字楼租户成交情况/5.4%TMT1来梁行研究部潜力新兴板块：二七滨江务区二七滨江务区位于汉口沿江片长江二桥至二七长江大桥段，旨在打

造集企业总部、务