2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试题A卷含答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法押题练习试

题A卷含答案

单选题（共40题）

1、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品

住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/

套，年折现率为12乐风险补偿为现房价格的5%,则该期房目前的市场价格为

（）万元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】B

2、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地

产及特殊房地产等。

A.实物

B.用途

C.开发程度

D.权益状况

【答案】B

3、明确了“治寒以热药”的是

A.《难经》

B.《黄帝内经》

C.《神农本草经》

D.《伤寒杂病论》

【答案】C

4、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。

A.平均速度

B.周期长度

C.经济寿命

D.剩余经济寿命

【答案】B

5、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40

年，不可续期。预计尚需L5年建成，总建筑面积为50000m2,可供出租的面

积为总建筑面积的80%经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90

元/m2,空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100

元/m2,空置率为15怆运营费用率为30机报酬率为10%,折现率为12%,该商

城开发完成后的现值为（）万元。

A.22253

B.23352

C.26488

D.27796

【答案】B

6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现

按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地

价（）万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

【答案】D

7、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为

6.5：1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇

率为6.3：1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】D

8、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价

格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产

【答案】D

9、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上

一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%,则

该房地产的收益价格为（）万元。

A.400

B.450

C.500

D.540

【答案】A

10、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费

30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30

年，报酬率为8版该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A.35.00

B.56.29

C.86.29

D.180.00

【答案】C

11、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时

补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使

用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残

值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

【答案】B

12、对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租

期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（）。

A.应考虑

B.不考虑

C.无所谓

D.不大

【答案】A

13、待开发的土地一般不适用（）来估价。

A.比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

【答案】C

14、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使

其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。

A.客观合理

B.有根有据

C.基础相当

D.相互可比

【答案】D

15、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

【答案】A

16、下列哪一位是“金元四大家”

A.吴鞠通

B.叶天士

C.薛生白

D.刘完素

【答案】D

17、威廉•阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc

(t)]中，N表示()。

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

【答案】A

18、假设开发法是以()为理论依据的。

A.收益递增原理

B.均衡原理

C.预期原理

D.未来趋势原理

【答案】C

19、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数

【答案】A

20、下列哪项不属于扶正的具体方法

A.滋阴

B.养血

C.温阳

D.消导

【答案】D

21、东方之人易得痈疡是因

A.其民乐野处而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食鱼而嗜咸

D.民华食而脂肥

【答案】C

22、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率一投资带来的优惠率

B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优

惠率

C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿

一投资带来的优惠率

D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补

偿率一投资带来的优惠率

【答案】D

23、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。

A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动

B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境

C.房地产市场是一个全球性的市场

D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

【答案】C

24、分布于下肢外侧前缘的经脉是

A.足阳明胃经

B.足少阳胆经

C.足太阳膀胱经

D.足少阴肾经

【答案】A

25、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具

有相近效用的房地产，其价格是相近的。

A.独一无二性

B.不可移动性

C.价值高大性

D.增值保值性

【答案】A

26、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土

地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售

期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值

中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价

值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

【答案】A

27、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据

为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

【答案】D

28、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨

款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调

系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率

为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

【答案】B

29、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实、完整、准确

B.丰富、完整、真实

C.广泛、真实、完整

D.完整、真实、准确

【答案】D

30、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可

运用（）进行估价。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

【答案】D

31、某房屋的建筑面积为100ni2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建

筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年

龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧

率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。

A.29

B.39

C.40

D.45

【答案】B

32、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之

【答案】B

33、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。

A.效用最大而价格最低的

B.效用最小而价格最低

C.效用最大而价格最高的

D.效用最小而价格最高的

【答案】A

34、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率

B.本地区房地产价格指数或变动率

C.全国同类房地产价格指数或变动

D.本地区同类房地产价格指数或变动率

【答案】D

35、下列哪项不是暑邪的致病特点

A.暑为阳邪，其性炎热

B.暑性升散，耗气伤津

C.暑多夹湿

D.暑热易生风动血

【答案】D

36、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值

2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑

面积为2401n2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

【答案】C

37、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。

A.建筑设计缺陷

B.人们消费观念的改变

C.建筑技术进步

D.环境污染

【答案】D

38、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。

A.制订估价作业方案

B.实地查勘估价对象

C.确定估价结果

D.撰写估价报告

【答案】A

39、创建了温热病的卫气营血.辨证理论的书是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》

【答案】C

40、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。

A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市

场状况调整”，仅进行“交易情况修正”

B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场

状况调整”，仅进行“房地产状况调整”

C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而

不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合

D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街

道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

【答案】A

多选题（共20题）

1、估价假设应说明的内容包布（）o

A.背离事实假设

B.不相一致假设

C.一般假设

D.未定事项假设

E.真实合理假设

【答案】ABCD

2、出租人权益价值的构成包括（）。

A.无租约限制价值

B.合同租金现值

C.剩余租赁期内合同租金现值

D.剩余租赁期内市场租金合同租金差额的折现值

E.剩余租赁期外建筑物经济寿命期内的市场租金现值

【答案】C

3、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A.繁华程度

B.临街状况

C.容积率

D.使用年限

E.周围环境

【答案】AB

4、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。

A.拟买卖的房地产市场价值

B.买方愿意支付的最低价

C.买方可承受的最高价

D.卖方可接受的最低价

E.卖方愿意接受的最高价

【答案】ACD

5、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。

A.销售费用

B.后续的开发成本

C.投资利息

D.开发利润

E.管理费用

【答案】CD

6、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】AC

7、在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有

（）O

A.土地价值

B.电器设备价值

C.特许经营权

D.商誉

E.债权债务

【答案】BCD

8、与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）

A.是一种专业意见

B.估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E.估价作业日期长

【答案】ACD

9、关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

【答案】AD

10、运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.房地产状况调整

D.划分路线价区段

E.制作价格修正率表

【答案】AB

11、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）o

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加

【答案】AC

12、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的

房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】ABC

13、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。

A.拟买卖的房地产市场价值

B.买方愿意支付的最低价

C.买方可承受的最高价

D.卖方可接受的最低价

E.卖方愿意接受的最高价

【答案】ACD

14、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

【答案】ABCD

15、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价

应该注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应该采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等这成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

【答案】ACD

16、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的芍（）-

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产转让估价

D.房地产火灾保险估价

E.房地产司法拍卖估价

【答案】ACD

17、房地产的供给弹性主要有（）0

A.供给的社会弹性

B.供给的人口弹性

C.供给的价格弹性

D.供给的要素弹性E供给的经济弹性

【答案】CD

18、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对

象的（）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

【答案】AC

19、房地产估价的三大基本方法是（）。

A.假设开发法

B.路线价法

C.市场法

D.成本法

E.收益法

【答案】CD

20、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（）三大类。

A.可供开发的土地

B.征收用地

C.在建工程

D.可重新改造或改变用途的旧房

E.荒地

【答案】ACD

大题（共10题）

一、某幢写字楼，土地面积4000nf,总建筑面积为9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1月〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/肝，建筑物重建成本为3000元/

m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5乐土地报酬

率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

二、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积176001）2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面

地价下降2枷补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳到的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根

据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第2—11

年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值

V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)4-1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11

年后才能转售。)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改造建设成本及

管理费用=1000X26400/(1-1-15%)0.5=2461.81万元营销费用=

1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

(万元)

三、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3枷改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（万元）开发完成后的价值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售）补地价=4500X26400-1500X12500=10005万元报课咨询电话：

站契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

四、某宗出租的房地产，建筑面积为400001n2,容积率为4,土地使用期限为

40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结

构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70机根据市

场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空

置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占

租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑

物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000X0.7X（1

—20%）X40X12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A—01075.2

-446.02=629.18（万元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4X2100=2100

（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a-a>629.18-

180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

五、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于L20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30口用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元―3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格;卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

六、某幢写字楼，土地面积4000肝，总建筑面积为9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/nV,建筑物重建成本为3000元/

建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬

率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

七、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元62。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。(10分)

【答案】

八、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600成；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3枷改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

九、某旧厂房的建筑面积26400成，占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5乐批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600x2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3枷改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/m2；容积率每增加0