2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题7

2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题7(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.

在估价报告中陈述______，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

（分数：1.00）

A.估价师声明

B.估价的假设和限制条件

√

C.估价方法

D.估价对象解析：2.

房地产是指土地、建筑物和其他土地附着物，是______的结合体。

（分数：1.00）

A.实物、权益和位置

B.实物、权益和区位

√

C.实物、权利和位置

D.实物、权利和区位解析：3.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为()。

（分数：1.00）

A.1.67%

√

B.2.1%

C.2.3%

D.2.5%解析：4.在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是()。

（分数：1.00）

A.对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

B.对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

C.对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。

D.对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。

√解析：5.

某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按______进行评估。

（分数：1.00）

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

√解析：按合法原则应按规划用途评估，如该题给出证载用途为工业，则应按工业用途估价。6.在求取建筑物折旧时，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别：估价上的折旧注重的是市场价值的真实()。

（分数：1.00）

A.收回

B.摊销

C.减损

√

D.补偿解析：7.有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如()。

（分数：1.00）

A.住宅、写字楼

√

B.旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院

C.商店、餐馆

D.行政办公楼、学校、特殊厂房解析：8.以下会引起房地产价格下降的因素有()。

（分数：1.00）

A.减免营业税

√

B.降低契税税率

C.减少土地使用税

D.严格控制房地产开发贷款解析：9.通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。

（分数：1.00）

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

√解析：10.

报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是______。

（分数：1.00）

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低；反之，报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

√解析：“采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率”这种认识，使得报酬率的确定可以包容多种情况，避免一些过于武断或仅适用于某些特定情况下的结论。以土地为例，正如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率，甚至低于银行利率。11.甲土地的楼面地价为2000元／m2，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价为1500元／m2，建筑容积率为7。若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比()。

（分数：1.00）

A.甲等于乙

B.甲大于乙

C.甲小于乙

√

D.无法判断大小解析：12.

价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为______。

（分数：1.00）

A.固定价格指数

B.定基价格指数

√

C.长期价格指数

D.环比价格指数解析：价格指数有定基和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。13.某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于()。

（分数：1.00）

A.4.25%

B.4.75%

C.5.25%

√

D.5.33%解析：14.()是房地产估价的基本原则。

（分数：1.00）

A.最高最佳原则

B.独立、客观、公正

√

C.估价时点原则

D.合法原则解析：房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。15.在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是()万元。

（分数：1.00）

A.2500

B.3500

C.3600

√

D.3000解析：20000×60%×3000＝3600(万元)16.

新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用______进行估价。

（分数：1.00）

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

√解析：17.估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2005年1月1日的收益价格为()。

（分数：1.00）

A.5794．53万元

B.6126．32万元

C.6341．41万元

√

D.7333．33万元解析：18.()是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。

（分数：1.00）

A.收益期限

√

B.收益时点

C.估价终点

D.估价范围解析：本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。19.

某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.5110.51

√

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13解析：[考点]本题考查的是市场状况调整的方法。

可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=6500×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51(元/m2)。20.当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明()。

（分数：1.00）

A.房地产市场存在着泡沫

B.房地产市场不景气

√

C.房地产市场很繁荣

D.房地产市场不存在泡沫解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法适用的条件。运用成本法估价，要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中要采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价格。当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整。解决此题的关键在于正确理解成本法适用的条件。21.

以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是______。

（分数：1.00）

A.在建工程适用比较法估价而不适用成本法估价

B.比较法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C.假设开发法中的开发完成后的价值可以采用比较法、成本法求取

D.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

√解析：22.房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及()。

（分数：1.00）

A.相应配套的基础设施

B.土地的形状

C.组合完成的功能

√

D.立体空间解析：23.

成本法中一般不计息的项目是______。

（分数：1.00）

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费

√解析：24.收益法适用的条件是房地产的()。

（分数：1.00）

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益和风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

√解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查收益法适用的条件。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都易于量化。解决此题的关键在于在理解收益法概念的基础上进行记忆。25.

将房地产称为物业的国家或地区是______。

（分数：1.00）

A.法国

B.意大利

C.日本

D.中国香港

√解析：中国香港地区通常使用“物业”这个词，把房地产估价称为物业估值或物业估价。香港所讲的物业实质上是房地产，仅叫法不同，就像把出租车叫做“的士”那样。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国，property也是指房地产。香港通常还把房地产称为地产，其地产、物业、楼宇、房地产等用语经常混用。26.工业用地的土地使用权出让最高年限是()年。

（分数：1.00）

A.80

B.60

C.50

√

D.70解析：工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。27.

房地产的______特性，使得房地产具有独占性。

（分数：1.00）

A.不可移动

B.供给有限

√

C.保值增值

D.独一无二解析：房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置特别是好位置的房地产被人占有以后，占有者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或者可以支配相关的自然资源和生产力，而他人除非支付相当的代价，否则无法享有。28.建筑物净收益=()×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

（分数：1.00）

A.建筑物重置价

B.建筑物现值

√

C.土地价格

D.房地产价格解析：29.房地产中的无形资产属于将房地产按()进行分类中的一类。

（分数：1.00）

A.权益状况

√

B.用途

C.立法用语

D.实物形态解析：将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，包括有房地产中的无形资产。30.

已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为______。

（分数：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：根据累加法有：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=7.78%。31.

某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为______。

（分数：1.00）

A.2016年9月20日

B.2016年9月23日

C.2016年9月26日

√

D.2016年9月27日解析：[考点]本题考查的是估价假设和限制条件。

致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。32.

资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指______。

（分数：1.00）

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

√

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度解析：缺乏流动性补偿率是投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，出售要困难，变现能力弱。因此流动性一般指变现能力。33.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/m2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。

（分数：1.00）

A.248,75

B.2500,00

√

C.2511,00

D.2162,25解析：34.

某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为______年。

（分数：1.00）

A.60

B.50

√

C.35

D.30解析：35.

寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列______方面依次筛选。

（分数：1.00）

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化

√

B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许

C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能

D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能解析：最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在利用方式，然后从下列四个方面依序筛选：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③经济上是否可行；④价值是否最大化。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.采用成本法求取开发完成后的房地产价值，其包括()。

（分数：2.00）

A.待开发房地产价值

√

B.待开发房地产取得税费

√

C.建设成本

√

D.管理费用

√

E.后续销售费用解析：37.

在实际中计算地租量的方法有______。

（分数：2.00）

A.从房租中分离出地租

√

B.由地价求出地租

√

C.采用比较法求出地租

√

D.由土地开发成本求出地租

E.采用类似假设开发法的方法求出地租

√解析：38.

在划分路线价区段时，应符合的条件包括______。

（分数：2.00）

A.形状相似

B.在同一条街道上只有一个路线价区段

C.面积接近

D.地价相近

√

E.通达性相当

√解析：[考点]本题考查的是划分路线价区段。

路线价区段位于街道两侧，是带状的。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。39.

下列是估价委托人的义务的有______。

（分数：2.00）

A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料

√

B.协助估价师搜集估价所必要的资料

√

C.就估价结果提出自己的要求

D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

√

E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作

√解析：40.

下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有______。

（分数：2.00）

A.建筑平面布置

√

B.朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

√

E.房屋完损等级

√解析：本题考核的是房地产的区位因素。房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。(1)位置：①方位；②与相关场所的距离；③临街状况；④朝向；⑤楼层。(2)交通条件。(3)外部配套设施。(4)周围环境和景观：①大气环境；②水文环境；③声觉环境；④视觉环境；⑤卫生环境；⑥人文环境。41.

在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于______。

（分数：2.00）

A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积

√

B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

√

D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果

√

E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

√解析：42.

在路线价法中，不作“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是______。

（分数：2.00）

A.求得的路线价已是经过交易情况修正后的正常价格

√

B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C.求得的路线价所对应的日期与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是价值时点的

√

D.路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.路线价是标准宗地的平均水平价格解析：43.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。

（分数：2.00）

A.可接受性

√

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

√

D.未来发展趋势

√

E.固定性解析：最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。44.长期趋势法包括()等方法。

（分数：2.00）

A.数学曲线拟台法

√

B.平均增减量法

√

C.平均发展速度法

D.年限法

√

E.指数修匀法解析：45.从权益角度看，“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产是属于房地产估价对象的一种。这里的“干净”是指该房地产()。

（分数：2.00）

A.结构完整

B.手续完备

√

C.产权清晰

√

D.税费已交

E.未设定他项权

√解析：46.

法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括______等。

（分数：2.00）

A.已抵押担保的债权数额

√

B.改变土地用途应补交的出让金

√

C.拍卖费用

D.诉讼费用

E.增加容积率应补交的出让金

√解析：47.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如()等。

（分数：2.00）

A.内在价值

√

B.实际价值

√

C.自然价值

√

D.成交价格

E.自然价格

√解析：48.待开发房地产在投资开发后的状况有()。

（分数：2.00）

A.毛地

B.熟地

√

C.在建工程

D.生地

E.房屋(含土地)

√解析：49.公开市场价值是指在下列()交易条件下最可能实现的交易价格。

（分数：2.00）

A.交易双方自愿地进行交易

√

B.交易双方掌握必要的市场信息

√

C.交易双方有较充裕的时间

√

D.交易双方有必要的专业知识

√

E.交易双方都对要交易的房地产感兴趣解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。公开市场价值是在公开市场上最可能形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间来进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。解决此题的关键在于准确把握公开市场价值的含义。50.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有()。

（分数：2.00）

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格高于50万元

D.该房地产的实际价格为50万元

√

E.该房地产不存在名义价格

√解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。52.

某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：[考点]本题考查的是估价报告的组成。

估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。53.

成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：54.

某地区的房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=297/(1+5%)=282.86万元55.

根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：[考点]本题考查的是收益法的理论依据。

需要指出的是，根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；经修正和调整后的各个比较价值中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出上述规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。56.

市场提取法是基于先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折旧。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：57.

从估价角度来看，为了使评估价值合理，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作开发利润。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：58.

某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动率平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：59.运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额较大，否则就不适宜采用这种方法。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：60.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。61.

判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：[考点]本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。

房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成；②基本完好房：七、六成；③一般损坏房：五、四成；④严重损坏房及危险房：三成以下。62.不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：63.

甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。则以楼面地价来判断，投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%)。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：甲的楼面地价=土地单价容积率=1400元/m2/4=350元/m2，V∞=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]元/m2=387.69元/m2；乙的楼面地价=土地单价/容积率=900元/m2/2.5=360元/m2，V∞=V50×1/K50=360×(1+6%)50/[(1+6%)50-1]元/m2=380.67元/m2。则投资乙地块比甲地块更经济。64.房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。65.

争取估价业务应当通过提高估价技术水平和服务质量，提高知名度、品牌和公信力，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段，例如恶意压低估价服务收费，给予回扣或利诱等。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：四、计算题(总题数：2，分数：20.00)66.

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得，40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%；第二年投入60%。可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置成本为140万元，平均寿命为5年；设备的重置成本为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)

（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________

正确答案：((1)求取未来35年的净收益的现值之和：则：(2)计算建筑物的重置成本：①建造成本=600(万元)；②管理费用=600×3%=18(万元)；③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5-1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5-1]=33.54(万元)；④销售税费=90(万元)；⑤开发利润=120(万元)。则建筑物的重置成本=600+18+33.54+90+120=861.54(万元)。(3)计算建筑物的折旧额：①墙、地面等损坏的修复费用=8(万元)；②装修部分的折旧费=140×3÷5=84(万元)；③设备部分的折旧费=100×3÷10=30(万元)；④长寿命项目的折旧费=(861.54-8-140-1