2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题4

2022年房地产估价师房地产估价理论与方法真题4(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(总题数：35，分数：35.00)1.

某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。

（分数：1.00）

A.1838.00

B.1844.55

√

C.1845.87

D.1850.00解析：2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。2.

一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为______年。

（分数：1.00）

A.40

B.42

C.48

√

D.50解析：3.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。

（分数：1.00）

A.62500

√

B.62000

C.61000

D.61500解析：4.

某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值约为______万元。

（分数：1.00）

A.695

B.533

C.710

D.521

√解析：5.需求规律的例外是炫耀性物品和()物品。

（分数：1.00）

A.特殊

B.另类

C.吉芬

√

D.个性解析：需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。6.

砖混结构二等房屋的残值率一般为______。

（分数：1.00）

A.4%

B.3%

C.2%

√

D.1%解析：各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。7.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为()。

（分数：1.00）

A.新开发房地产项目

B.用于出售用途的房地产项目

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

√

D.用于投资或再开发的房地产解析：8.某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元。当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收人的30％。该类房地产的资本化率为10％。该旅馆的价值为()。

（分数：1.00）

A.2759．4万元

√

B.2789．3万元

C.2843．6万元

D.2987．6万元解析：9.

数学曲线拟合法中最简单、最常用的为______。

（分数：1.00）

A.直线趋势法

√

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.指数修匀法解析：10.因为房地产价格形成有()，所以估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知价格来求取。

（分数：1.00）

A.替代原理

√

B.均衡原理

C.适合原理

D.收益递增递减原理解析：11.甲土地的单价2100元／m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元／m2，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比()。

（分数：1.00）

A.甲等于乙

B.甲高于乙

C.甲低于乙

D.难以判断高低

√解析：12.

开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用______进行评估。

（分数：1.00）

A.比较法

B.收益法

√

C.成本法

D.推测法解析：13.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为()。

（分数：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%14.某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2．甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为()。

（分数：1.00）

A.1%

B.1.5%

√

C.2%

D.2.5%解析：15.

某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元/m2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为______元/m2。

（分数：1.00）

A.4135.47

√

B.4889.32

C.4917.79

D.4946.27解析：年期为40年，对应报酬率为12%的房地产价格为：(1+12%)40×[(1+10%)60-1]}元/m2=4135.47元/m2。16.

某临街深度为30.48m(即100ft)，临街宽度为20m的矩形土地，总价为121.92万元。按“四三二一”法则，其相邻临街深度为15.24m(即50ft)、临街宽度为25m的矩形土地的总价为______万元。

（分数：1.00）

A.53.34

B.85.34

C.106.68

√

D.213.36解析：17.下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。

（分数：1.00）

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

√解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。18.

按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的正确计算公式为______。

（分数：1.00）

A.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积

√

B.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积

C.某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D.某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价解析：19.选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于()。

（分数：1.00）

A.同一地区

B.同一城市

C.同一供求范围内的类似地区

D.A或C

√解析：20.

在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取______的买卖实例。

（分数：1.00）

A.协议方式

√

B.招标方式

C.拍卖方式

D.政府定价解析：可比实例的交易类型应与估价目的吻合。因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。21.当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

（分数：1.00）

A.低收入者

B.中等收入者

√

C.高收入者

D.可支配收入解析：22.土地实物因素包括()。

（分数：1.00）

A.土地面积、土地形状、地势

√

B.建筑规模、外观、土壤

C.建筑结构、设施设备、地形

D.地基、装饰装修、土地开发程度解析：23.

许多待开发房地产在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用______求取。

（分数：1.00）

A.比较法

B.成本法

√

C.收益法

D.假设开发法解析：24.

某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格接近______。

（分数：1.00）

A.3275元/m2

B.3287元/m2

C.3402元/m2

√

D.4375元/m2解析：该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于：Vn=VN×=4000×｛7%×(1+7%)32×[(1+9%)40-1]｝/｛9%×(1+9%)40×[(1+7%)32-1]｝=3402.46元/m2。25.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。

（分数：1.00）

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

√

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值解析：运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。26.

以下不适合利用成本法估价的房地产是______。

（分数：1.00）

A.机场

B.单纯建筑物

C.住宅

√

D.房地产保险解析：27.

某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为______万元。

（分数：1.00）

A.1372.73

B.1309.94

C.953.97

D.932.37

√解析：该房地产的收益价格为：A=100-20=80万元，Y=5%+5%×60%=8%，n=40-5=35年，V=80/8%×[1-1/(1+8%)35]=932.37万元28.

对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是______。

（分数：1.00）

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与有效年龄之和的时间

√解析：A选项是自然寿命，C选项也是自然寿命的影响因素，B选项的说法不完整，应该是从竣工之日到在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间。29.刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元／m2，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为()。

（分数：1.00）

A.43万元

B.38．93万元

√

C.39万元

D.38．87万元解析：30.

在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是______。

（分数：1.00）

A.市场价格

B.评估价值

C.成交价格

D.理论价格

√解析：理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。A项，市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均水平价格；B项，评估价值简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值；C项，成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方达成交易——买方同意支付、卖方同意接受，或者买方付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。31.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。

（分数：1.00）

A.457.40

B.476.98

C.686.10

√

D.715.48解析：32.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

（分数：1.00）

A.估价时点

B.搜集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映

√解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查选取可比实例的质量要求。可出实例的价格是成交时的价格，所以其房地产状况肯定是成交价格所反映的状况。解决此题的关键在于掌握估价时点原则。33.建设工程价款不应包括()。

（分数：1.00）

A.承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬

B.承包人为建设工程应当支付的材料款

C.承包人因发包人违约所造成的损失

√

D.承包人为建设工程应当支付的机械费用解析：34.在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容不包括()。

（分数：1.00）

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.空置率

√

D.出租情况解析：35.房地产的()特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。

（分数：1.00）

A.静止

B.坚固

C.不可移动

√

D.永久解析：房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。二、多项选择题(总题数：15，分数：30.00)36.

以下房地产中，既有大量租赁实例又有营业收入的是______。

（分数：2.00）

A.写字楼

B.商铺

√

C.餐馆

√

D.农地

√

E.娱乐中心解析：37.

以下选项中，属于房地产区位的是______。

（分数：2.00）

A.建筑物的外观

B.位置

√

C.外部配套设施

√

D.建筑物的设施设备

E.交通条件

√解析：一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。38.收益法一般不适用于()等公用、公益性房地产的估价。

（分数：2.00）

A.写字楼

B.行政办公楼

√

C.公园

√

D.学校

√

E.标准厂房解析：39.

在实际中计算地租量的方法有______。

（分数：2.00）

A.从房租中分离出地租

√

B.由地价求出地租

√

C.采用比较法求出地租

√

D.由土地开发成本求出地租

E.采用类似假设开发法的方法求出地租

√解析：40.

下列房地产中，难以采用比较法估价的有______。

（分数：2.00）

A.房地产开发用地

B.学校

√

C.在建工程

√

D.古建筑

√

E.特殊厂房

√解析：[考点]本题考查的是比较法适用的估价对象。

下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。41.

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的______，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。

（分数：2.00）

A.空置率

B.报酬率

√

C.收益乘数

√

D.资本化率

√

E.潜在毛收入乘数解析：42.按照房地产经营使用方式分类，营业的房地产包括()。

（分数：2.00）

A.旅馆

√

B.影剧院

√

C.商店

D.餐馆

E.写字楼解析：43.

理论上房地产的供求状况可分为的类型是______。

（分数：2.00）

A.全国房地产总的供求状况

√

B.本地区房地产总的供求状况

√

C.全国同类房地产的供求状况

√

D.本地区同类房地产的供求状况

√

E.房地产的短缺或者充足供求状况解析：房地产供求状况分为以下4种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产总的供求状况；(3)全国同类房地产的供求状况；(4)本地区同类房地产的供求状况。44.预计一年后建成的某在建工程,可能存在的估价情形为()。

（分数：2.00）

A.估价时点为现在,估价对象为现时状况下的价格

√

B.估价时点为现在,估价对象为未来状况下的价格

√

C.估价时点为未来,估价对象为未来状况下的价格

√

D.估价时点为未来,估价对象为现实状况下的价格解析：45.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的

（分数：2.00）

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

√

D.改进物业管理

E.周围环境改善

√解析：三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用．管制改变。选项AD，属于投资增值而非自然增值B属于保值而非自然增值。46.

假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有______。

（分数：2.00）

A.续建前已建成本

B.续建管理费用

√

C.续建投资利息

√

D.续建完成后房地产销售费用

√

E.取得在建工程的税费

√解析：47.净收益每年不变的公式除了可直接用于测算价值，还有()等作用。

（分数：2.00）

A.用于市场法中因土地使用期限不同进行的价格调整

√

B.用于不同土地使用期限房地产价格之间的换算

√

C.用于市场法中因收益期限相同进行的价格调整

D.用于比较不同期限房地产价格的高低

√

E.用于不同收益期限的房地产价格之间的换算解析：48.求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用()等方法。

（分数：2.00）

A.市场法

√

B.收益法

√

C.成本法

D.土地剩余技术

√

E.建筑物剩余技术解析：求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。49.

在划分路线价区段时，应符合的条件包括______。

（分数：2.00）

A.形状相似

B.在同一条街道上只有一个路线价区段

C.面积接近

D.地块相连

√

E.可及性相当

√解析：50.计算投资利息需要把握()。

（分数：2.00）

A.应计息项目

√

B.计息周期

√

C.计息期

√

D.税费

E.利率

√解析：计算投资利息需要把握下列5个方面：(1)应计息项目；(2)计息周期；(3)计息期；(4)计息方式；(5)利率。三、判断题(总题数：15，分数：15.00)51.土地仅指土地部分。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：52.

建筑物的经济寿命是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：53.基于租金收人测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：54.当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：55.

房地产不仅在租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为。因此，不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等活动也需要估价。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。56.

在影响房地产价格的各种因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。随着时间的推移，人们对房地产的偏好会发生变化，那些提高房地产价格的因素从而可能会成为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素则可能会成为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响。57.

净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：58.房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：59.房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：60.

估价报告应用有效期为1年，即估价责任期为1年，两者在时间上是对等的。

（分数：1.00）

A.对

B.错

√解析：61.政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。()

（分数：1.00）

A.正确

B.错误

√解析：政府规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，可按保本微利原则确定，政府定价与政府指导价是两个不同概念。62.

估价资料归档的目的是建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：63.

土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。

（分数：1.00）

A.对

√

B.错解析：64.重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。()

（分数：1.00）

A.正确

√

B.错误解析：65.成本法的本质是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。

（分数：1.00）

A.正确

B.错