2011年南京土地市场年度分析报告

2011年南京土地市场年度分析报告金网络置业南京分公司市场研究部二零一二年一月目录总结与展望 经营性用地成交与开发情况分析 年度成交分 月度成交分 成交土地结构分 土地开发与存量情况分 土地开发情况 10土地存量情况 经营性用地成交价格分析 土地成交价格分 月度成交价格分 成交土地区域格局分析 17区域成交土地规模分 区域成交土地价格分 板块格局分 热点区域土地市场分 附 2011年上半年南京市成交土地一览 总结与展望2011年土地成交量与去年持平，成交金额却低于2010年近42011年南京共成交79幅地块（不包括工业用地，含加油站、加气站、公共停车场、驾校等公建配套用地，相比2010年增加14幅，土地成交土地面积为458.36万㎡，与去年持平，可见2011年成交土地平均规模不如去年；2011年总成交额仅为345.19亿元，同比去年下降37.8个百分点。城市外扩，成交土地偏远化2011年南京共出让住宅、商办类土地共计447.5万㎡（不计入公共加油站、加气站、停车场、驾校用地等公建配套用地，江北板块的出让面积位居南京第一，其中六合区成交土地占江北成交土地近70%；江宁板块位列第二，115.54㎡的出让面积同比去年缩水了9.5%；受益于海峡城和青奥城地块的出让，河西今年土地出让面积是去年的近4倍；而今年住宅竞争激烈的仙林板块在土地市场却很低迷，仙林今年住宅类土地零成交，仅成交2万㎡的商业用地。城东板块仅成交一幅临近仙林板块的商业用地，土地面积近1万㎡；城南板块今年连续流拍、延拍两幅住宅用地，因此2011年并无斩获。六合、江宁、浦口等远郊地区成交面积总和占全市近四分之三，这一数据说明南京城市外扩的局面即将拉开序幕。原因有四，其一，开发商对主城拿地有较大抗性，因为地价过高、成品房价过高、客群宽度较为狭窄等特点使得大部分对资金回流有严格要求的开发商望而却步；其二，政府有意的放慢主城区住宅类用地出让，以降低未来全市商品住宅上市均价；其三，主城区确实已经开发殆尽，仅有的老城区地块要么拆迁成本过高，要么地块被用做商业办公地块；其四，政策调控影响，开发商对未来1-2年市场预期较差，对拿地较为慎重。优质住宅地块大幅减少，整体溢价率较低2011年南京共成交土地79幅，其中住宅用地35幅，商住用地9幅，商办类27幅，公建配套类用地8幅；住宅用地成交土地面积为236.18万㎡占全市51.5%，商住用地108.47万㎡，占全市的23.7%；商办类用地虽然成交宗数不少，然而由于土地性质原因土地面积较小。公建配套用地为7幅公共加油站或天然气站，还有一幅城北的公共停车场用地与驾校用地。全年79幅土地成交，60幅土地底价成交，不仅如此，近80%成交的土地位于江宁南部淳化、禄口等地区，虽然楼面价较低，然而地块质量同样不高。开发商拿地愈发理性，流拍、延拍屡见不鲜全年成交79幅地块，底价成交6076%16幅溢价率不超过100%；2011年土地成交面积与去年持平，然而成交金额同比下降38%，可见2011年土地市场较冷，开发商对待土地购置也越来越理性。而在15幅流标或暂停出让的土地中，纯住宅用地更是占据9幅之多，商住用地也有2幅。经营性用地成交与开发情况分析年度成交分析数据来源：南京国土资源局2011年南京共成交79幅地块（不包括工业用地，含加油站、加气站、公共停车场、驾校等公建配套用地，同比2010年增加14幅，土地成交土地面积为458.36万㎡，与去年持平，可见2011年成交土地平均规模不如去年；2011年总成交额仅为345.19亿元，同比去年下降37.8个百分点。2011年成交土地面积同比增加，创2008年来最高值，然而随着政府对房地产行业宏观调控力度逐渐显现，开发商对于拿地也越来越谨慎，且拍得的地块大都为低总价、中小规模远郊潜力地块，其中白下科技园地块，由于总价超过10亿，因此自2011年4月首次推出以来至今还是无人问津。数据来源：南京国土资源局2011年成交住宅类用地共44幅（含商住类土地以及住宅综合类土地，规划建筑面积为773.03万㎡，占全市成交总建筑面积的72.3%，从成交数量上看，历年成交住宅类土地数量波动较小，成交住宅类土地总建筑面积同比2010年减少15.4%2008年以来南京土地市场成交住宅类土地处于波动中上升趋势。2010年流标或延拍的15幅土地中，住宅类用地占据11幅。数据来源：南京国土资源局2008年受金融危机的影响整体市场行情走低，政府推地节奏也减慢；2009年全年成交27幅商办用地，规划建筑面积233.03万㎡，创近年来同期的最高值；2010年成交18幅商办类土地，规划建筑面积106.97万㎡，相比2008年降低近50%；2011年成交27幅商办用地，规划建筑面积为295.78万㎡，同比2010年上176.5%，历年来最高；南京作为二线城市中较为发达的城市，房地产市场受到调控政策影响较大，然而由于商办类商品房不作为政策调控的主要对象，因此开发商对于此类型土地兴趣要明显大于住宅类用地。月度成交分析数据来源：南京国土资源局2011年1月延续了2010年底的火爆，成交了9幅土地，成交建设用地面积55.53万㎡；2月春节期间土地低调入市，土地市场相对冷清；3月土地市场回暖虽然只成交2幅地块，然而这2幅地块都是大规模地块；4月迎来了2011年上半年首个成交高峰期，当月成交10幅地块，占全年的12.7%，成交金额为33.03亿元；5-7月土地市场趋于稳定，成交数量与面积都相对稳定；8-9月为土地市场低迷期，其中8月份土地零成交，9月成交5幅小规模地块，成交总面积为22.47万㎡，10-12月由于政府为了完成年终推地任务，底价成交了大量土地，成交土地总建筑面积位居全年前列。数据来源：南京国土资源局2011年南京市住宅类土地成交总建筑面积达773.03万㎡，平均溢价率为3.8%，全年仅4个月溢价率超过平均水平，其中4月份溢价率最高达到12.5%，其中4月由于江苏通宇投资有限公司、中北房地产分别在浦口和江宁区溢价在50%左右拿地，拉高了当月的土地溢价率；2011年第四季度住宅类土地成交量为全市最高，占全市40%11月成交12幅地块，成交总建筑面积140.82万㎡。数据来源：南京国土资源局以前由于商办类项目前期投入高，资金回流慢等特点不被开发商看好，现在随着万达等知名开发商在商业地产上的成功，使得众多小开发商对商业地产兴趣浓厚，且由于政策调控住宅市场，因此商办类土地更加受到开发商青睐。这一现象在12月爆发，仅12月成交商办类土地5幅，总建筑面积109.29万㎡，占全年成交商办类土地总量的约50%。由于商品房市场冷淡，近80%的土地是底价成交，2月成交一幅位于河西的商业金融用地被江苏农垦集团拍得，溢价率超过200%，这幅土地也是2011年南京土地成交溢价率最高的一幅地块。根据开发商透露，该地块未来将用作开发商总部办公用地。成交土地结构分析数据来源：南京国土资源局2011年南京共成交土地79幅，其中纯住宅用地35幅，商住用地9幅，商办类用地27幅，公建配套类用地8幅；纯住宅用地成交土地面积为236.18万㎡占全市的51.5%，商住用地108.47万㎡，占全市的23.7%；商办类用地虽然成交宗数不少，然而由于土地性质原因土地面积较小。公建配套用地为7幅公共加油站或天然气站，还有一幅城北的公共停车场用地。数据来源：南京国土资源局2008-2011年南京住宅类土地成交情况处于稳步上升阶段，2011年成交住宅类土地与2010年持平；2008、2009年商办类土地成交量在80万㎡左右，2010年受政策影响仅成交30.87万㎡，2011年随着政策影响的加剧，住宅类土地遇冷，而商办类土地却有条不紊的稳步上升，2011年全年商办类土地成交27幅，出让土地总面积达到104.38万㎡，同比增长238个百分点。土地开发与存量情况分析土地开发情况表：历年土地开发量与存量面积变化情况 单位：万20072008-200920102011数据来源：南京国土资源局、南京网上房地产2011年年底，不考虑2007年以前成交土地的存量规划建筑面积，仅南京2007年以后新增成交的土地还有1484.53万㎡的土地储备。南京市2011年开发量为615.7万㎡，假设今后每年开发量都保持这个规模，则这部分存量还能支撑南京市场将近2年的开发量。20072008200920102011数据来源：南京国土资源局、南京网上房地产截止到2011年12月底，南京市2007年以来新增成交的土地还有3707.22。假设其中80％能够形成实际商品房供应，则能够形成2965.78万㎡的商品房供应，南京市2010年、2011年批准预售规模均在600万㎡以上，假设今后每年开发量都保持这个规模，则这部分存量还能支撑南京四年零九个月的开发量。经营性用地成交价格分析土地成交价格分析数据来源：南京国土资源局2008-2011年，南京土地成交额稳步增长，2009年土地成交额213.22亿元，同比2008年增长70.45%，2010年空前达到554.9亿元，同比2009年增长162%，增幅惊人；从2011年成交土地金额来看，这种土地价格疯涨的势头得到了抑制，全年成交79幅地块，底价成交60幅，占76%，其中16幅溢价率不超过100%；2011年土地成交面积与去年持平，然而成交金额同比下降38%，可见2011年土地市场较冷，开发商对待土地购置也越来越理性。数据来源：南京国土资源局2008-2010年平均单幅土地的购置总价已由2.4亿元大幅走高到了8.54亿元。同时，随着地价涨幅加速，08-10年高总价的土地占总土地幅数的比例也在不断上升，低总价土地越来越少；然而进入2011年这一现象已经放缓了很多，2011年低总价地块越来越多。需要注意的是，总价低并不是真正意义上的土地价格降低，而是出让的地块以中小规模远郊潜力地块为主，且2011年成交地块76%为底价成交地块。数据来源：南京国土资源局2011年成交土地楼面价为3201元/㎡，同比2010年下降37.3%，低于08年金融危机时期楼面价格；从整体上看，2010年之后房地产市场受到政策调控影响越来越严重，土地楼面价也越来越低，其主要原因是近年来六合、浦口地区土地成交量逐年上升，这部分区域土地楼面价格仅1000-2000元/㎡之间，而且随着市场行情的下滑，政府也有意的下调挂牌起始价。数据来源：南京国土资源局2011年南京住宅类土地成交楼面价为3096.64元/㎡，同比去年下降40个百分点，住宅类土地楼面价略低于09年水平，由于商品住宅市场受政策调控影响较大，开发商对待住宅类土地也心意阑珊，住宅类土地溢价率更是低于3%，仅10幅地块溢价成交，其中高溢价地块仅有2幅分别为104%、48%，此两幅地块为六合城区和江宁秣陵街道地块。数据来源：南京国土资源局2011年商办类土地成交楼面价为3474.09元/㎡，同比去年下降29%，由于商办类土地受政策调控力度较小，且2011年成交不少江宁、江北的商办用地，价格普遍较低，且溢价率也较低，仅为8.05%，同比2010年下降近85%，即便如此商办类土地溢价率也高于住宅类土地溢价率。月度成交价格分析数据来源：南京国土资源局20111-12月南京土地市场成交楼面价走势呈周期性变化，1月-3月由于受2010年影响较大，且成交地块多为六合等远郊地区地块，楼面价不高，3-10月价格一路下滑，11-12月价格又有所回升，其中11月共成交了20幅住宅、商业用地，整体溢价率为2.10%，其中17幅地块均以底价成交。除了2月成交一幅商业用地溢价率达到208%，其他月份并无起色。数据来源：南京国土资源局2011年1-12月住宅综合类土地成交楼面均价为2261.8元/㎡，其中商住类土地楼面均价为4310.68元/㎡，从每月走势看全年住宅类土地溢价率在4%上下浮动，3月由于一幅位于河西的G07商住用地拉高当月住宅土地价格，NO.2011G07地块东至淮河路，西至天保街，北至扬子江大道，南至江东南路，正好位于“海峡城”范围内。因此此次地块出让，也被看作是“海峡城”建设拉开了序幕。根据南京河西新城建设指挥部透露，“海峡城”建成后将引进不少于500家企业入驻。11月是因为NO.2011G55地块成交，该地块位于建邺区月安街以南、苍山路以东，地块用途为二类居住用地；NO.2011G59白下区通济门外大街7号酿酒总厂地块二类居住用地，NO.2011G70鼓楼区钟阜路以东地块二类居住用地，以及NO.2011G73六合雄州镇桥西新区雨花庭3号地块二类居住用地，其成交楼面价格分别为10232元/㎡、14232元/㎡、5959元/㎡和2109元/㎡。数据来源：南京国土资源局20111-12月商办类土地楼面均价为3474.09元/㎡，最高值出现在2月份，G01地块以208%的溢价率被江苏农垦集团竞得。NO.2011G01地块目前附近没有任何完善的商业配套，周边围绕多个楼盘，嘉业阳光城、万科金域缇香、拉德芳斯梧桐花园、朗诗国际街区和宋都美域，目前都已有不少业主入住。地块东侧为在建中的金润国际广场，西侧为去年10月份招商银行摘得的NO.2010G35地块，未来将建招商银行南京总部。地块南侧为2010年10月由江苏盛康商贸有限公司以5677元/平方米的价格竞得的NO.2010G43地块。开发上透露该地块未来建造农垦集团办公大楼。7月份共成交两幅商办用地，其中1幅地块为底价成交，另一幅地块经过23轮竞拍由金盛集团溢价47.5%竞得。G22号地块经过金盛、红太阳和上海舜凯投资有限公司激烈争夺，最终金盛集团以13.66亿元竞得，楼面价格为10074元/㎡。NO.2011G22地块南侧是金盛装饰城，与河西万达广场仅一街之隔，地处河西新江东中央活动区（CAZ，是河西北部、中部和南部的连接过渡点，连通龙江、新江东和奥体三大板块。地块与南京万达广场共享20多条公交线路及地铁二号线集庆门大街站的便利交通，未来还将有二号线西延线的起点在这里交汇。成交土地区域格局分析区域成交土地规模分布数据来源：南京国土资源局2011年河西青奥城、海峡成两大宗土地成交拉高了河西整体出让土地面积，此外河西成交6幅公共加油站、天然气站（未算在内，由于此类土地开发周期固定且单一、总价过高，与周边住宅、商办用地数据可比性不大；南京网上房地产网也不计算在商品房预售面积入内，因此本节不计入该类地块成交金额为113.4亿元，全市第一，六合区异军突起成为成交土地面积最大的行政区共成交土地面135.84万㎡，占全市近30%（不计高淳、溧水、公建配套用地），六合区位于南京市版图西北部划归为江北板块，由于该区域距离南京市区距离较远，且目前通往市区道路较为单一，因此该区域房地产市场较为封闭，但随着政府加大对江北的开发力度以及六合区土地资源的丰富的优势，越来越多的南京购房者和扬州、安徽购房者选择在该区域置业。江宁区第二，2011年共成交土地115.54㎡，同比去年下降24%，建邺区与浦口区相继其后；鼓楼、玄武、白下、秦淮、栖霞等六区总成交面积不足50万㎡，其中雨花台区2011年土地零成交。数据来源：南京国土资源局2011年南京成交住宅类土地共计344.6万㎡，其中六合、江宁、浦口等远郊地区成交面积总和占全市近四分之三，这一数据说明南京城市外扩的局面即将拉开序幕，其中以江宁、浦口、六合、建邺等四个区为未来市民居住重点区域，未来这四个区域也将是商品住宅上市量的主要供给地区，值得一提的是南京老牌的主城区成交土地一如既往的排在末端，其中玄武、秦淮、下关、雨花台等四个区住宅类土地零成交，原因有四，其一，开发商对主城拿地有较大抗性，因为地价过高、房价过高、客群较少等特点使得大部分对资金回流有严格要求的开发商望而却步；其二，政府有意的放慢主城区住宅类用地出让，以降低未来全市商品住宅上市均价；其三，主城区确实已经开发殆尽，仅有的老城区地块要么拆迁成本过高，要么地块被用做商业办公地块；其四，政策调控影响，开发商对未来1-2年市场预期较差，对拿地较为慎重。数据来源：南京国土资源局2011年成交商办类土地江宁一枝独秀，共成交7幅商业、办公性质用地，成交土地面积为39.17万㎡；六合区、建邺区、下关区紧随其后成交量都在10万㎡以上。2011年是江宁地区发生转变的一年，由于近几年江宁区每年都有百万㎡的住宅类土地成交，然而商办类土地却捉襟见肘，江宁区正逐渐成为主流中高端居住聚集区，却经常因为江宁区商业、生活配套较少而导致客户对区域认知度不高。2011年江宁区成交商办类土地39.17万㎡，其中万达广场拍得2011G61地块，总出让面积达101086.7平米，挂牌出让起始价为19亿，是今天江宁东山出让的首幅地块，地处东山中心，商住、酒店一应俱全。且出让公告显示开发商须在地块内建设总建筑面积不低于3.5万平方米的五星级酒店一座，同时要建设地上建筑面积不少于10万平方米的大型商业中心，且需整体经营，不得分割销售。由此可见，这些条件完全是为大连万达集团量身定做的，目的就是希望其在江宁兴建南京第二个万达商业广场。区域成交土地价格分析数据来源：南京国土资源局2011年南京成交土地价格最高地区依然是城中几个片区，其中白下区成交一幅城中二类居住用地，成交土地楼面价为1.4万元/㎡，溢价率达到了26%，除了此幅地块之外，其他主城区地块成交楼面价都在4000-4500元/㎡左右；浦口区与六合区楼面地价普遍较低分别为2684元/1674.4元/㎡。浦口、六合由于成交量占全市土地成交量的45%，因此拉低了南京市整体的土地成交楼面价。受政策调控影响整个2011年成交土地溢价率为4.8%，其中玄武区一幅商办用地溢价41%成交拉高了玄武区的整体溢价率。数据来源：南京国土资源局2011年白下区成交一幅地处城中住宅类用地，成交土地楼面价位居全市11个行政区（不计高淳、溧水）之首，未来该项目将是城中又一高端住宅项目。鼓楼区今年成交两幅地块，其中一幅住宅地块位于城中，由苏宁置业底价成交，成交楼面价为5959.3元/㎡；建邺区成交住宅类土地楼面价为4165.5元/平米，溢价1%不到；栖霞区由于轨道交通便利，2011年成交住宅类土地楼面价为4494/㎡，溢价率也高于南京市平均水品；玄武、秦淮、雨花台、下关住宅类土地零成交。数据来源：南京国土资源局2011