【商业】2021年商业地产表现报告

•2目录市场篇办篇业办公：运营与创新42

表现研究成果47表现研究成果48度社区业篇09社区业:生态圈焕新50

10社区业运营表现研究成果54

111923办公空服务篇牌价表现研究成果24办公空服务：多元发展56

25资产管理表现研究成果26长租公寓篇27长租公寓：重整旗鼓6229资管理机构表现研究成果332021年度业地产表现研究成果名单68购物中心篇购物中心：突破边界35购物中心运营表现研究成果39微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai购物中心运营表现研究成果404•4年内业地产行业集中度有所提升，带动资产的流动。长效机制等调，土地供应、金融监管、租赁市场等领域

相继释出政策，房企加调整发展结构及模式，以维持健

康着产成为不少房企拓展第

受累于资金上的压力，年商以练好内功、维持现有项数据来：国家统计局，观点指数整理同路。轻重资出分拆管上市的信号，万亿元，比增长15.2%，占社会消费零总额的，市盈率、23.6%，相较年初的20.67%的比重，录近3个百分点的涨跌情况遍优于母公司，这也明投资提升。在实物额中，2021年1-9月吃、穿、用三类年内业地产行业集中度有所提升，带动资产的流动。的零额分别增长20.2%、15.6%和14.5%，两类的复截至2021年10月23日，房地产的并购数量和金额几近苏劲头明显更足。而在城镇居民各项消费支出中，食烟超越2020年全年，单笔并购金额提升了26.7%。预计在接酒对比2019年1-9月的占比提升也较为明显。下来的2个月时里，并购数据有望超过去年。实物年内至今，与地产开发行业遇到的“涛骇浪”不，商

业地产继续保持自己的节奏，总体保持稳定向上发展。从国家统计局发布的数据来，2021年1-9月社会消费品

零总额达到31.81万亿元,比增长16.4%，增相较

2019年期提高8.2个百分点。全年来，一季度社会消

费零总额恢复较好，比增超过30%。进入二季度，受国内零疫情影响，多地消费市场受到波及，社会消费微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai总额比增逐月下跌，但依旧维持两位数增长。8

月增首次在20%以下，9月则进一步回落至16.4%。其中，2021年1-9月实物额累计为7.5数据来：国家统计局，观点指数整理5••6可以到，自2020年疫情以来，社会消费中的相当部分和竣工积差逐步扩大。以竣工与销的积简单观

需求转向依靠线上满足，这也促动了部分购物中心、百货年1-9月办公楼的竣工积为1662.19万平方米，

等。销2256.95万平方米。从上图可以到，自4月

业地产有以来，销大于由14万平方米扩大到

更多的相关招及创新动作。9月的595万平方米，办公楼的库存到有效消耗。具体城市的表现上，城镇地区的社会消费零总额达业营业用房方，样出现销竣工积27.59万亿元，比增长16.5%，占社会消费零总额的的现象，差由2月的-460万平方米扩大到9月的1340

比重为86.74%，乡村地区占比13.26%，城乡消费不平衡万平方米。问题仍然有待缓解。今年以来，不少城市发文明确表示严控大型业综合体数据来：国家统计局，观点指数整理一线城市的消费复苏有所分化，其中上海9月累计比的规模和数量，避免业过剩和质化竞争，预计业建数据来：国家统计局，观点指数整理上升19.6%，明显高于全国水平。而广州、深圳及北京则筑供应过剩的现象将到进一步缓解。

稍显逊色，这与上海整体的消费市场一向较为活跃有关。业建筑供应过剩有所缓解联合办公和长及。根在于轻资产可以

随主业遭遇瓶颈，业地产成为不少房企拓展第二盈利增长点的关键业务。但受累于资金端的影响，今年以来品

开发投资稍显谨。以涉及传统业业态的企业来，年内龙湖业全启动国家统计局发布的数据显示，2021年1-9月全国房地产开发投资累计为11.26万亿元，比增长8.8%；较2019此外，保利业、凯德、万达等均继续加大发展轻资产。

年期增长14.86%。回顾全年，这该指标首次增为个位数，年初增最高为38.30%。今年3数据来：Wind，观点指数整理以专注于投资管理的轻资产发展。最新的10月，珠海万达性管上市公司在资本市场上的表现开发投资增，管提交招股书，截至2021年6月30日在管的380个2021年1月1日-9月30日，宝龙业、合景悠活、华润

开发投资的投入临压力，时这种谨也延续到业地业广场中，轻资产占比27.89%，162个储备项目中轻资产万象生活、中骏管的市盈率（TTM）明显高于母公司，

产领域。占比达到82.10%。分别为和32均为个位数。2021年1-9月，业营业用房和办公楼的开发投资累计无独有偶，联合办公方优客工场以“轻资产战略实现规比增长度均转为负数，在9月之，两的累计比也6月30日，轻资产业务已签约154个场地，区涨跌幅方亦表现亮眼，不少管公司三季度涨幅

已经逐月下降。比增长141%，并于10月在尔本落地海外首个轻资产优于母公司，其中华润万象生活区涨幅为20.72%，跑赢项目。氪空亦在内部孵化了新的产线生指数30.47个百分点。数据来：国家统计局，观点指数整理其中，1-9月业营业用房的开发投资累计为9422.83亿以轻资产模式运营。元，比下跌1.3%，较2月下滑29.1%；办公楼开发投资产证券化方，国内首9个础设施公募正式登

资累计为4446.29亿元，比下跌0.5%，对比2月的随资本市场。10月中旬，再次受理3只公募金，22.8%的增录较大下降。于所有环节的覆，而集合自身的优势专注于少范围加上4月受理的中国铁建申报项目，合计4只，产业园和业务，业地产进入专业化时代。在此过程中，轻重逐渐收费公路项目各占一半。另外关注到的，目还有包微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai两的开发投资转负，反映了房企资金压力加剧，难有较分离，表现形式上以重资产的以及轻资产的管公含东湖高新、深圳能等在内的6家上市公司发布关于开

旧业项目的运营为主。司为主。展申报发行工作的公告。库存方，办公楼和业营业用房库存有所消化，年内销轻资产对抗风险的较优选择。可以到，年内轻资产属7月公募扩容至公募领域，国家发改委明确将7•保障性租赁住房（包括各辖市及人口净流入大城市的保

障性租赁住房项目）纳入试点项目。虽然购物中心、写字楼等业业态目暂未纳入公募

REITs，但以发展成熟的国家来，业地产

市场不可或缺的重组成部分，后续发展期待。类方，2021年1-9月业房地产抵押贷款发行总

数为42支，发行总额为798.32亿元，比2020年期数量增加155.741.83亿元。数据来：Wind，观点指数整理可以如上所述，受资金端以及财务改的求，不少房企或主寿330亿元收购凯德集团来福士资产包等。

动或被动地做减法，对现有的资产组合做调整，年内资产交易频繁。到，

除了传统的房地产企业、投资机构，险资如平安人寿、自用买家如字节跳动等，也开始活跃在业资产交易市场，如7月字节跳动买下铁狮门上海浦领世19.5万平方米办

公项目。1-9月，自用型买家促成的交易占总交易的比例超过30%。表现力指数2021年度数据来：Wind，观点指数整理商业地产企业表现研究成果数据显示，截至2021年10月23日，Wind房地产二级分类下的并购数量合计572起，相较去年期减少156起；

涉及金额合计4761.23期下降23.59亿元。

通过对比可以明显到，今年单笔并购的金额平均为8.32

亿元，比去年提升了26.7%。到的，距离年末还有近2个月的时，因此今年数据来：Wind，观点指数整理的并购数据极有希望超过去年。换个角度来，疫情叠加行业深度调整的阵痛在2021年会进一步显现。潜在并购机会方，2021年1-9月房地产领域合计有130微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai宗、涉及金额5040.18亿元的并购交易有待进一步进行。市场机构数据显示，2021年三季度，全国录大宗交易金额超过1600亿元，比增长超过20%。代表展望四季度及来年，行业中仍有少量资产包交易正在进行案例有博枫89亿元收购上海悦荟等五个购物中心、平安人中，因此今年的业地产交易数据有可能进一步上涨。9••10表现力指数营运指标40分2021年度商业地产企业表现及业物业区域布局指各投资物业()的研究成果产生过程管理指标30分主招覆企业甄选标准数据获取方法营运指标业投资性物业总收入、非自持计重。业总资产、平均租金水平、已开业物业个数、中研究数据系统，创新指标分：资本创新、模式的研究体系微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai本研究成果由营运、管理、牌、创新四大研究体系构成，总分分，权重分别为营运指标40%、管理指标管理指标分：业态规划、招管理、团11••12营运指标40分管理指标30分品牌指标15分创新指标15分序号企业名称业总非物资性物业总产业态规划牌熟知度资本总分招管理租户认可度模式

设计创新创新创新平均租金水平已开业物业个数已开业物业积城市布局团队建设策划推广城市推动力社会贡献12345678910111213141516171819202122232425华润万象生活33.225.8恒隆地产33.526.0凯德集团33.424.9珠海万达管35.323.8龙湖集团33.825.0太古地产31.024.8印力集团32.323.612.1中海业31.123.512.1中粮大悦城30.123.212.3碧桂园文旅32.121.211.3九龙仓集团30.622.011.4新城控股30.022.911.5新鸿基地产29.322.012.0招30.822.011.1越秀投29.621.911.5世茂业30.621.011.1宝龙业28.721.811.3置集团30.120.610.5融创文旅业28.321.910.5金科股份27.820.610.7世纪金28.321.210.4光大安石28.621.39.9微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai嘉里建设27.621.311.0合生业集团28.020.110.9保利业27.121.211.112.311.912.511.411.212.411.211.010.410.611.010.310.810.110.59.910.29.610.011.510.210.09.710.49.984.984.884.183.782.682.079.277.776.075.275.074.774.174.073.572.672.070.870.770.670.169.869.669.469.313••14营运指标40分管理指标30分品牌指标15分创新指标15分序号企业名称业总非物资性物业总产业态规划牌熟知度资本总分招管理租户认可度模式

设计创新创新创新平均租金水平已开业物业个数已开业物业积城市布局团队建设策划推广城市推动力社会贡献26272829303132333435363738394041424344454647484950瑞安房地产27.520.7新世界中国26.320.9金地置25.921.2中国金茂25.821.6远洋业25.121.5恒基兆业26.519.6益田旅游业集团24.621.010.5绿地业24.820.510.6富力业24.820.110.9业23.521.410.7陆家嘴业25.419.910.4爱琴海集团23.120.210.8中国国贸23.820.110.0佳兆业业集团24.319.19.5百联集团25.319.09.6合景悠活22.918.79.5金融街资管23.618.510.2豫园文23.319.010.1金隅业地产22.819.49.7银泰业21.818.710.2首创钜大21.319.310.6凯华地产20.721.29.5微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai长江实业23.618.19.3卓越业21.318.810.2北辰实业22.118.59.310.010.39.89.49.710.69.49.59.59.69.49.89.19.98.511.19.28.88.99.58.88.58.78.78.869.168.368.267.666.866.365.565.465.365.265.163.963.062.862.462.261.561.260.860.260.059.959.759.058.715••16营运指标40分管理指标30分品牌指标15分创新指标15分序号企业名称业总非物资性物业总产业态规划牌熟知度资本总分招管理租户认可度模式

设计创新创新创新平均租金水平已开业物业个数已开业物业积城市布局团队建设策划推广城市推动力社会贡献51525354555657585960616263646566676869707172737475时代业21.318.5绿景资产21.118.3仁恒业21.817.2花样年旅文20.517.4弘阳业20.817.2茂业国际22.316.5金鹰国际21.716.79.5上实城开21.516.49.5天河城集团19.318.79.4恒太业20.118.09.1中骏管20.617.29.1莱蒙管22.115.88.8东20.616.48.6建业新生活18.917.39.4金辉业19.616.89.4步步高置业19.815.78.9正佳集团19.315.99.1国瑞业18.017.59.4中南用18.216.49.6英格卡购物中心19.615.49.2海印集团18.316.49.4宝能业19.316.09.0微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai奥园健康19.316.98.2五矿地产19.016.68.5禹洲业18.915.38.48.68.68.58.98.98.18.28.48.38.48.38.29.08.68.18.68.67.88.48.38.27.87.46.97.758.357.757.156.856.756.556.155.855.755.655.254.954.654.253.953.052.952.752.652.552.352.151.851.050.317••18营运指标40分管理指标30分品牌指标15分创新指标15分序号企业名称业总非物资性物业总产业态规划牌熟知度资本总分招管理租户认可度模式

设计创新创新创新平均租金水平已开业物业个数已开业物业积城市布局团队建设策划推广城市推动力社会贡献767778798081828384858687888990919293949596979899100雅居乐业18.716.1阳光城业17.115.0北投业16.315.0鲁能旅16.914.6大信业16.514.0龙光业16.115.0融侨业17.013.28.8华发业17.312.97.3崇邦集团15.313.98.9荣盛业16.812.78.7证大业15.712.78.5京基集团17.311.57.1环球港业集团14.813.68.2砂之船集团15.112.88.4南国置业16.911.27.9正荣业14.212.48.0SM中国15.611.37.0上坤用15.39.26.1方圆管14.410.57.1鸿荣壹方置17.49.46.5美的业15.39.76.6福惠誉业14.710.66.9微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai海伦堡业13.810.27.4富港集团14.39.87.7上亿集团16.49.65.96.48.57.97.18.17.17.07.36.66.47.07.56.76.96.27.06.89.97.95.76.85.86.45.95.450.049.448.747.647.246.846.044.844.744.643.943.443.343.242.241.640.740.539.939.038.438.037.837.737.319••20不过从市场占比的角度来，投资物业收入二十的企业收入总和为1207.7亿元，占样本总数的66%，份额占比与去年期相比提升了6个百分点。而上述企业，投资物业平均资产在1000亿元以上。可见，头部企业还了绝大部分的话权。观点指数通过对年度·2021年度隆、

凯德表现出色，在研究成果名单中位居列。数据来：观点指数整理可以发现，由于上年整体数较低，加上行业环境向好，今年3月末，武汉隆广场正式开业，延续隆地产精细正向增长，而去年则有26%的企业

为负增长。区分布上，位于0-20%区的企业最多，

疫情阴霾逐渐消散，业地产经历了充满变、机会与想占比为30%，而在20-50%、50-100%之的占比皆为

边26.67%。对过去一年疫情的挑战，企业在考验中重整旗作为行业先行，隆地产在持续打造业牌的鼓，加之积极优化经营模式、调整资产结构等多重举措，

新营收增长恢复往期水平。此外社会消费的复苏，更利好业企业的发展。根据国

3间本企业中，10亿元以下家统计局数据，三季度社会消费零总额为318057亿

旗下房地产投资管理业务分支以及集团的旅宿业务将纳入收入的企业数量占比最多，为59%。紧随其后的则收入元，比增长16.4%，其中9月份社会消费零总额为

9月日上午在新30收入的企业占比最小，36833亿元，比增长4.4%。比增虽然较上半年有所

交所首次上市交易。从一个具备资管能力的开发，到转·均为11%。这种“断层”分布也折射出头部企业资优势放缓，但依然显示出消费欲的提升与市场信心的提振，

型为一个有开发能力的资管方，在买与卖的运作之，凯华润万象生活、隆、凯德表现出色，在研究成果名单中资产收并购、别对于部分购物中心规模占比较大的业地产而言，

行业整合的推进，集中度将不断提升，中小企业的生存空有助于投资物业收入的快反弹回升。如6月底，凯德以亿出国内6个来福士项目部分股走在管分拆上市浪潮的沿，华润万象生活于去年月观点指数从样本企业中抽取收入增长明显、发展模式各有权予平安人寿，获不俗的资产回报，并在后续持续对项底成功上市，并在资本市场上保持较好的成绩。今年上半通过数据对比可以到购物收入对整体租金收入的提升有

比增长11.7%。其中购物中心运营服务收入比大幅增长较大贡献。租金收入比增长幅度较大的企业I，购物中心

武汉和成都物流资产后，凯德中国信托的管理资产规模增126.9%，出租率为96%；写字楼运营服务收入比大幅增占比达90%，购物中心收入比增长率超80%；在样本企

长长业中增长率最高的企业G，购物中心占比60%。投资物业收入增长回升20%反映到资本市场表现上，截至9月日，华润万象生活在所有上市倍的为亿元港元。随外拓能力的逐步加强，其管能力随疫情影响的逐渐消散，市场在应、调整与变化中重

现活力。去年考验的业地产们以回调。而过去的一年内，内地地产行业大量债券约、资金雷数据来：观点指数整理影响。而港资企业有优质资产、成熟的运营经验、出色从观点指数监测下的业地产样本数据来，2021年微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai的营收效益，尽展业优势。作为港资代表之一的隆地三季度投资物业总收入为1785.12亿元，按年提升了24.6%。平均为18.48亿元，中位数为8亿元，而2020在研究过程中，为了更加聚焦地探讨收入的增长情况，观加上侈市场的复苏，给其业项目带来逆势增长。受年数则分别为15.58亿元、7亿元。在业回暖的大环境点指数剔除规模较小且非典型企业，选取投资物业收入前

。之下，行业整体走势趋好。三十的企业做进一步观察。数据来：观点指数整理21••22新调整、的动线设计与各种高优于行招管理与改变，让这些存量的业重新焕发新的活力，市地标。对于即将入市、欲求在市场中分一杯羹的零售才能历久弥新。业项目更牌、从文的数据对比中，可以发现企业的各项投资物业收入言，其单位租金水平表现稍有逊色，仅为2.25元/平方米把握流量码、进行新零的融合、智能化与体验场景的都有不幅度的提升，但聚焦到收入质量上，不运/天。比去年期，由于2020年下半年其开业了近30

在国庆金滩太古里深谙此道，通过打重塑等，才能打造新的消费热点。营模式以及布局逻辑的企业存在较大的表现差异。个零积有所增长，单位租

造开放式、低度的街区形态购物中心，提升体验感。独金水平略有提升。对比上一年，样本企业今年三季度的租金收入比增速10%以上，其中企业G增最高达到近90%，而而除了租金水平外，投资物业资产也衡量一个业地投资物业公允业价值与去年增相比，差超过90%。今年的消费反弹之下，产有优秀的运营能力的关键标准。打造高价的可以观到其收入数据差别较大。作为港资企业，企业业资产，创造可持续性且高收益回报，才能获行业认为了更全地分析行业的投资物业资产变动情况，观点期有所减少。公允变动超过20亿元的企业数占比为

G旗下业项目本为重购物中心，随消费回可与资本睐。到，本在1000-2000亿元之，

一骑绝尘，在样本企业中遥遥领先。但亏损程度不大，本为行业龙头企业的优势不言而喻。从样本数据企业数据来，港资企业B、G的单位资产值相对较高，分别为4.5万元/平方米、6.4万元/平方米，高的企业则达到近50亿规模超过2000亿元，

除此之外，企业也港资企业，尽管在内地布局项目而且结合上述提及的单位租金收入、租金收入增长情况来总建超800万平米，在全国超过65个城市都有布局，租有限，但在地段、模式经验加持之下，这些有成熟体系，尽管其业项目规模有限，但依然借亮眼的资产值金收入比增长超65%。的业地产无论在疫情还疫情后，单位租金收入水与价创造能力打造出备受业内推崇的业牌。平都本处于列。根据企业半年财报数据显示，在经营性不动产公允上，

通过对比后两年的数据可以发现，受市场环境变化、企该企业购物中心占比8%。业自身经营策略调整等，企业的单位资产或多或少有升租金收入增长态势良好，加之购物中心经营优异、市场环

跌。其中，企业F的跌幅最大，接近60%。其收入贡献大境改等，带动了资产估的上升。此外，在上半年公允

部分来自购物中心项目，上半年购物中心项目平均出租率到添的落成投资物业和在建投

为94%，但个别项目表现未如理想，出租率未达90%，再资物业的公允分别为13.82亿元、72.35亿元，在一定程

加上租金收入比下降等因素，致使业绩表现未如预期，度上拉升了公允。

资产价受影响。数据来：观点指数整理优质的资产，不仅对企业营收有所裨益，时还能促使企从区分布来，公允变动在0-1亿元内的企业数占比业释放资产流动性，兑现更高的业地产价，如选择优

为30.77%，其次占比最多的为5-10亿元，占比23.08%。秀资产打包并实现上市。总体来，公允变动幅度不大，亏损的企业也相对去年

8月27日，宝龙地产公告披露拟分拆宝龙业房地产投资

信托金赴港上市。资料显示，其底层资产包括8个优质购物中心，总楼达7.4万平米，上半年平均租用率

为96.5%，评估价约为82亿元。而先于宝龙地产，早在

7月30日新城控股也发布公告，拟将主位于长三角区域和部分二线省会城市的9个业物业作为底层资产在新加数据来：观点指数整理坡设立信托金。随疫后市场的逐渐恢复，业项目入市节奏有所加快。

通过资本运作的手段，既拓宽融资渠道，时也能为母公

根据市场研究机构统计显示，2021年下半年及2022年将司输血。因此，对于业地产企业而言，如何练好内功，数据来：观点指数整理有2259万平方米的优质零物业入市，主核心城市将迎巩来开业高峰，市场竞争将加剧。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai数据来：观点指数整理持续努力的方向。企业I增可观，益于在期内新开业多个零半年新增已出租积为27万平方米，在一定程度上提升了关注到的，业地产的存量时代已经来临，无论已

企业的租金收入总额。但由于该企业在全国各地的布局大经运筹帷幄的成熟企业，还后来居上的的奋进，如何

多为二三线城市，相对于重仓一线或新一线城市的企业而在质化竞争中突围而出才关键。23••24研究体系包括：企业的业管理能力（业态规划、招管理、团队建设、研究体系包括：企业的牌价（牌熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献等）。

策划推广等）。序号企业名称发序号企业名称一场疫情，使国内业地产变升级。无论业态规划、招商管理亦或经营服务，1恒隆地产1太古地产发展向才关键。熟知度、租户认可度、城市推动力、社会贡献等多个维度2华润万象生活2华润万象生活综合研究出具备优秀牌价的企业。为此观点指数从业态规划、招管理、团队建设以及策划推广等3龙湖集团3恒隆地产多维度，综合观察过去一年全力提升管理能力，表现超群的业地产企业，为行业发展提供样本。通过此次疫情，可以发现业地产行业的整体格局亟待重4凯德集团德集团构。过往行业企业忽视牌价、忽视精细化管理，依仗5太古地产万达管从名单上，隆地产、华润万象生活、龙湖集团表现亮眼。资本优势快实现经营规模扩张的模式需摒弃，转向更6珠海万达管湖集团

侧重于价创造与盈利能力的打造。仍然坚持旧模式的企

今年上半年，隆地产收入不俗，较去年期增长19%，较疫情7印力集团大悦城2019年增长13%。其收入和利润增长均来自物业租赁业务，业，未来的利润空会逐渐缩窄，更容易被整合、淘汰。8中海业力集团而内地营运部分贡献了整体收入的2/3。益于侈市场的繁荣，

场大多实现双位数的收入增长。此外，大连9中粮大悦城海业港资及外资业地产企业，如太古地产、隆地产以及凯隆广场将有更多侈牌店铺于下半年开业，德集团借在业地产市场的多年发展经验，牌力依然10新城控股基地产场的优异表现预计会继续保持。不减。11九龙仓集团城控股除隆地产外，太古地产、九龙仓以及新鸿等港资企业借港12新鸿基地产12越秀投式精细化管理模式样在名单中占据领先的位，上述企业都拥太古地产于今年加大对多元化业地产的融合，透过具有

有丰富的管理经验，对旗下物业的管理精益求精。13招13九龙仓集团业项目，提升牌熟知度与租客认可度；14越秀投14碧桂园文旅此外，嘉里建设亦位列名单之中。嘉里建设今年2月份联合GIC近期，太古地产连续第五年被全球房地产可持续标准评为全球业界领导，推动城市可持续发展。15融创文旅业15业积规划为18.4万平方米，宝龙业相当于4个浦东嘉里城场。而出租率方，今年上半年，静安16宝龙业16金地置嘉里中心、浦东嘉里城、杭州嘉里中心等项目超95%，浦东嘉里华润万象生活、珠海万达管以及龙湖集团的牌价也17中国金茂招城出租率达100%。17日益凸显，以创造性的业模式满足消费内循环需求，进18远洋业18世茂业值一提的，近期珠海万达管向港交所递交招股明书，从A19辉业19保利业股转战港股，自今年3月撤回A股IPO申请后，用时七个月实现象城”、“万象天地”、“万象汇”牌，以“购物中心轻资产业务重组。重组后珠海万达管主根据委托管理模式及20光大安石20嘉里建设+新零业务”为核心，为客户提供专业服务，提升自身租赁运营模式创收，截至今年上半年，珠海万达管在管380个的深度与广度。21嘉里建设21合生业集团积达5420万平方米。22碧桂园文旅22瑞安房地产90年代便开始拓展内地市场，在上海、轻资产管理在各大业地产中被频繁提及。今年3月，龙湖商23世纪金23富力业业布全启动轻资产模式，预计明年龙湖首个轻资产购物中心沈阳、武汉等地打造“隆广场”、“隆府”等牌，24保利业24新世界中国将投入运营。获租客以及投资的广泛认可。近期布采用电池储能25金地置25中国金茂系统助力减碳行动与可持续发展，如中海、碧桂园、新城、技推动城市运营的新典范。26凯华地产26爱琴海集团保利等在业领域取不错的成绩，业管理能力在今年也有所体现。其他企业如凯德、印力、中粮大悦城等企业，继续展现较27世茂业27金科股份微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai为出众的业管理能力。凯德集团的“来福士”牌在上海、重庆兴起，其经营融28益田旅游业集团28辉业合住宅、业、公寓以及办公楼多元化业态，以满足租户疫后经济复苏，国内业市场日渐活跃。今年来，多家企业迎来29新世界中国29绿地业差异化需求，为消费提供国际化购物体验为经营理念，业地产企30瑞安房地产30首创钜大获广泛的牌认可度。业发展的核心方向。25••26研究体系包括：企业的业创新能力（资本创新、模式创新、研究体系包括：企业的营运能力（业投资性物业总收入、投资性物业总设计创新等）。资产、投资性业物业积、投资性业项目数量、投资性业物业布

局、平均租金水平等）、业管理（业态规划、招管理、团队建设、策序号企业名称划推广等）、创新能力（资本创新、模式创新、设计创新等）以及牌指标（牌熟知度、租户认可度、区域推动力、社会贡献等）。1凯德集团批独具慧眼，察行业发展趋势，始终引领行业发展的优秀企业。2太古地产3华润万象生活经过多年的发展，全国各地分布相当体量的业项目，渗透业名称Hy4恒隆地产到人们的工作、生活、娱乐等各个方。技术的进步与社会的5金科股份发展推动消费需求的变，转变运营策略、打破有的业德集团隆地产还推出“隆会”的会员计划，并举办多项业地产创新的关键。6珠海万达管市场营销活动，成效显著。今年上半年隆地产内地高端隆地产7龙湖集团至指浅层义上的改变装风格，而通过海业8印力集团新的途径来更加迎合客户的需求，从而创造出新的消费点。凯除此之外，在写字楼出租方，隆地产进行服务优化和

德集团很早就开始探索数字时代的业项目运作，用新维构9湖集团合景悠活产升级，例如昆明隆广场推出了设备高级齐全的模块

建业地产人、货、场的未来消费场景，用数字技术赋能资产10中海业运营。此外，从最初的1.0到3.0，凯德不断对旗下的来福士古地产化精装修办公室，吸引众多优质租户承租，上半年收入大11九龙仓集团进行更新迭代。时打破可租赁积的束缚和传统维，加大6瑞安房地产对非租赁积的管理和创新。在自我新中，未来12新鸿基地产在业资产管理方，凯德集团的表现亦可圈可点。作137嘉里建设碧桂园文旅除了运用数字化技术之外，近些年业地产项目也在跳出传统14恒基兆业的设计维。以购物中心为例，与传统的封闭式项目相比，开8新城控股发放业中心更有活力、可塑性更强。太古地产便开放街区15越秀投里的佼佼，上海滩太古里和成都远洋太古9九龙仓集团16中粮大悦城里均为其代表作。开放式业建筑群与文化的相容性更强，无

年，凯德集团开始向新经济领域发力，不断开辟新的1710中粮大悦城合生业集团论当地文化、夜市文化还其他流行文化，都能与街区形态区、物流资产等等，18新城控股撞出更多的火花。19新世界中国年，中国内地部分地区发生了局部疫情，写字楼、酒金科地产场景定义购物空。20宝龙业

在完成资产收购之后，凯德集团将会对资产进行孵化，通

21世纪金体育事等多项活动，打造购物新体验。时，金科地产瞻性地提出了未来社区业中心的构想，产线金·WALK将于不断提升资产价年7月，凯德集团收购22招明年正式落地。在业经营环境临挑战的情况下，行业内依旧有一些23融创文旅业业地产卓越的资产管理能力，取了亮眼的运营24光大安石推动业地产发展的动力。尤其历经疫情之后，业地产新格局正在逐渐形成，业地产25瑞安房地产一些业地产中的优等生亦在积极扩大业资产规模，企业应抓住这一机遇，以创新的维激发业活力，提升核心26世茂业用优异的管理能力创造稳定增长的可持续性收入，如龙湖竞争力，实现稳步增长。18%；营业溢利亦上升至亿港元。集团上半年新开业5座天街项目，下半年在南京、北京、27保利业微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai7长期来，业地产持续创新这一趋势不会改变，借文化和28佳兆业业集团技术的发展，业地产企业之业务创新、模式创新、设计创29上坤用新等会愈发活跃。被动等待行业转型的路已走不通，唯有积极30金地置求变才能在行业中长。27•研究体系包括：企业的营运能力（业运营及物业管理服务收入、在管商

业物业本创新、模式创新、设计创新等）以及牌指标（牌熟知度、租户认可

度、区域推动力、社会贡献等）。序号企业名称提供业运营等服务，获运营收入。轻身上阵的万达业即将在港股重新上市，这万达集团旗下最为核心的业1珠海万达管2华润万象生活3合生业集团在管建筑积达万平方米。截至年中期，万达业广场数量达4远洋业5宝龙业华润万象生活“购物中心+写字楼”两手抓，在营购物中6爱琴海集团心积积7建业新生活8益田旅游业集团今年上半年，华润万象生活在管购物中心实现零额9中骏管亿元，比增长84.4%。其中，上半年重购物中心的销商业地产金融篇期增长了88.5%，其他的非重的质购物中10花样年旅文78创新能力、牌指标等多维度综合研究，盘点过去一年全合生业始终坚持多元业务发展，旗下涵购物中心、写

合生广场、合生新天地在内的一套完整的业产线。项

临较大压力，但时也涌现出了一批目均处于北京、上海、广州、杭州等一二线城市较为核心

从研究成果名单中可以到百花齐放，既有专注于运营购此外，合生业正借鉴外资经验，逐步建立自己的不动产微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai29••30成新赛道我国的业地产发展时较短，受住宅快而大企业旗下的管公司会强更强；二三线城市的消费回款的快转模式。但随水平决定了收益空有限，且轻资产模式容易受到合作方

道影响，难以把控主动权。回顾2021三个季度，业地产在轻资产与新经济方有明显迎来了发增长。

的发展趋势。目来，虽然不少头部企业开始尝试轻资产模式，但重

2020年的疫情让实体业的发展受阻，而“三道红线”政心仍放在重资产核心项目的打造上。从项目打造的角度来策给重资产运营的业发展带来更大打击，不少传统企，轻资产项目无疑具有一定的管理水准，但并非每一个受消费升级和业地产回暖影响，不少资本在全球资产收业开始通过输出业管理实现轻资产拓展。项目都能到量身定制的管理，这也关注

益不佳的情况下将目光转向了中国，业资产投资竞争愈的地方。加白热化。2021年上半年，龙湖布全启动轻资产模式；凯德拆分

合上市实施轻资产战略；与已经占据业地产半壁江山的开始在此影响下，开发、投资机构等纷纷寻求合作共赢，合龙头企业纷纷布局轻资逐渐受到中国投资的关注。除已经上市的越秀房托和招

作金受到行业睐。业、房托，宝龙房托成为内地赴港上市的第三支星亦在积极准来：观点指数整理并以中国内地为地。管部门、

核心项目对投资机构们的重性不言而喻，但如果在资金成立子公司，转向轻资产道。目，香港市场国内房地产资产进行上市的主要

或管理能力上有所不足，可能很难获项目的最佳收益。窗口。而香港房托金中半数以上持有内地物业资产，收而在成立合作金后，可以实现实力互补，时还能分担而也给业地产发展提供道路，继越秀房托和招有利于降低融资成本，帮助企业投融资

风险。上市的企业。后进行退出，有效辅助企业提升资金转。时，对于投资来每年收入至少90%用于分红，具有较大

新经济方，受政策利好，越来越多的资本加入其中。中纵观三季度的发展趋势，轻资产与新经济成为业地产的吸引力。

国的物流地产在过去十年取了快发展，数据显示2020行业的主发展方向。不过随市场竞争逐渐加剧，企业

年中国物流地产的投资额比上升77%。数据来：Wind，观点指数整理（数据截止至2021年9月30日）需对现有资进行优化组合，以挖掘更大的竞争优势，此外，中国首批9个础设施公募试点项目也已经对比拆分后的管公司与母公司数据，于6月在沪深交易所挂牌上市，迈出了关键性的一步。

另外今年的公募试点也给行业提供了稳定的退出渠业管理业务和重资产持有态度差异

道，提高物流资产的投资吸引力。该类资产收益率明显高明显。在当础设施领域的社会资本想要

于其他业类资产，并且收益稳定。不过期需扩张规睐实现杠杆率的下降非常艰难，不少企业都走向了变卖资产模的资金，而合作金可以很好地解决这个问题。但轻资产并不具有期需大量资金但后期的困境。可以坐收租金和资产增收益的重资产路线，轻资产对企收购相关业务公司，内地不少资本也联外资方，收购了ARA的ESR在中国物流市场有了更多的业的管理和项目把控力提出更高求。通过公募REITs，企业将进入“投资养项目-公募合设立合作金，在中国市场进一步扩张。资和平台。8月13日ESR与APG（欧洲养老金）、收购项目-回笼资金投资新项目”的良性循环中，稳定企RECO（新加坡GIC子公司）签订合作协议，设立一个新基在业地产趋于饱和的一线城市，多数业资产为龙头开业的发展与效率。未来业地产公募开放之时，企

自外资入境后，业地产行业竞争愈加白热化。相比资本金新中国发展平台。该平台将投资于由ESR采购、开发和发企业持有的核心资产，并不会交予第三方进行管理，故业将可以更快地进行项目退出，实现轻资产扩张。

雄厚管理能力强大的境外投资机构，内地投资机构的压力管理位于中国一线及重点二线城市的仓储或仓储与工业混不小。合用途物业。ESR收购ARA后，形成了从投入到退出的完整金平台，内机构在努力提升竞争力的共、且有本地和国际化团队，再加上APG与雄厚的资互利共赢的目的。金能力，竞争优势进一步加强。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai近年来融资收紧和“三道红线”等政策不仅给住宅地产带从各家企业的合作细节来，成立合作金一为了核心在内生消费驱动下中国物流市场会越来越庞大，但在资本来打击，于推动公司信用类债券市场改开放高质量发展的指导意

区域的传统业不动产项目，二剑指以物流、数据中心加持下集中度提高不可避免，未来物流地产领域多个资本对房企债务进行了全方位监管，业地产也重资产高杠见》的推出，都表明针对企业融资的补丁越来越多。在政

为代表的新经济产业。联合投资的局或将成为常态。杆的重灾区，不少企业上半年都在尽力降负债。策助力下，试点房地产企业的资产负债率、净负债率、现31••32金短债比三项核心经营财务指标明显改，负债规模稳步

下降，经营融资行为更加审自律，整体经营趋于稳健。总体来，业地产金融化已势不可挡。布局中国。相信在政策加持下，未来新经济的发展将会持

大型企业在降负债方游刃有余，但中小企业未必就有续火热。更多选择，债务约的风险持续上升。2021年三季度多一方，国内资本对业地产经营越来越心应手，重视

家企业出现实质性约，高负债带来的风险逐渐显现，企度逐渐提升；另一方，国外资金也越来越多进入中国，虽然公募未推及至业地产，但各种创新金融产业难以依靠融资维持资金流动性。来：观点指数整理收购一二线核心资产，而市场对业地产金融产的接受的诞生让业地产逐渐释放自己的价。以国外成熟市度也越来越高。场的经验来和资产证券化的发展将加相信随行业政策的转向，未来业地产重资产负债扩张发行绿色债券也成为较受关注的融资渠道，不过由于求的扩张，也将推动轻重资产的分离。其中，重资产将在成的局将逐渐消失，轻资产越来越受欢迎。高，目规模仍较小。作为全球金融市场中与股、债券样重的金融产熟后由资金成本更低、期限更长的和金持有，其目覆的他地产企业将更偏向投资管理机构，在项目孵化期和运营

其他政策方，务部发布了创建绿色场的通知，大根据气候债券倡议组织（CBI）数据显示，2020年全球绿新经济领域也展现了不一样的活力，物流、产业、数据中期起到更大的作用。力推动节能绿色发展。气候问题逐渐显现，占我国GDP超色债券投向绿色建筑的占比约为30%，亚太区占比49%，度居高不下，大量资金过14%的房地产建筑业更需探索出一条绿色低碳发展之而在我国却不到10%，远低于国际上投向类建筑的占比不过，即使未来公募放开，也路。因此不仅财务报表需变绿，建筑也如此。水平。并不依赖于企业的主体增信，资产的收转向高附加和服务型益率及未来分红的可能性才产的决定性影响因求也体现了中国内循环素。换而言之，更关注的资产升潜质和企业运营管理

能力。在资产的流动性、稳定性、低杠杆等方能做年首度踏入新经济领域，出较大贡献。随中国金融政策逐渐健全，相信未来税收

资产证券化方月单月发行数量较上半年有明显回落，业如吉宝IDC房托也开始优惠也将成为的一大亮点。但发行利率在3-5%之，较上半年平均利率偏低。其中以业地产为底层资产的发行规模偏少，较去年期有明

显下降。但今年资产证券化创新产层出不穷，首个长租类首单城市更新核心资产等创新产引起关注。与往年相比，2021

年三季度房地产资产证券化市场发行质量维持较高水平，

金融化创新蓬勃发展。长期以来，业不动产投资大、回报期久、流动性差，

影响了企业对业资产的持有热情将沉淀了大量资金的业不动产进行资产证券化，以改善现金流状况，也成为诸多房企的选择。数据来：观点指数整理总体来，三季度资产证券化产平均发行规模在20亿

元左右，单笔规模在10-20亿内的数量最多。单笔发行规模超过30其中，零及含零物业的综合体大宗交易总额超过800

金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划”以80亿的亿元，比猛增近务园规模，成为史上最大规模的单体购物中心数据中心等在内的各类产业地产大宗交易总额超过340亿微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai元，均创历史期新高。

收并购方，根据世邦魏理仕的数据显示，今年三季

度，业地产大宗物业交易金额达到1878亿元，比上升另外，外资交易占比在第三季度已经回升至25%，并相继

34%，接近2019年的历史峰。成立金积极入市，未来外资交易占比可能持续升高。33•研究体系包括：企业的营运能力（在管/累计业不动产投资管理资产规

模、积及项目个数、业不动产项目融资渠道及成本、成功退出项目个

数、退出渠道及项目平均收益率、业物业区域布局等）、管理指标（募

以及牌指标（牌色、牌熟知度、投资认可度等）。序号企业名称1平安不动产2光大安石3远洋资本4领展5国寿资本6弘毅投资7越秀房产基金8黑石集团9中信资本10高和资本微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai35••36比累计为9423比冷静。消费升级推动业地产快外

资都在继续增配中国的优质今年以来的趋

不于房地产开发的深刻变业地产市场呈现出稳定趋好、业物积极创新的局，从业主体都在寻求突破。

业的投资最为睐的经济实力提升和不于房地产开发的深刻变，年内业地产市场呈现出杭州以及重庆等二线城市也逐步进入投资稳定趋好、积极创新的局，从业主体都在寻求突破。

欢迎。随大量新项目入市，时，

此外,随临较大资各类业政策的出台有利于整体营环境优化，消费需求

金配以及增压升级也给购物中心带来更多的发展机遇。国内业的良好态势，吸引越来越多资本入局。年内，

优质购物中心资产的大额交易格外引人注目，收购方以投资机构为主，交易标的大多为投资眼中的优质物业。

90%每年租金回报率接近7%至8%。在此景下，不少购物中心运营除了维持自身的稳定发

展外，也在寻求突破，如丰富产线、强化运营能力、引来：公开资料，观点指数整理入首店等，让旗下项目更好地应市场需求。素与此时，随据观点指数不完全统计，今年1-9月，全国范围内共开业运营方依然保持稳定的扩张度，其中以轻资产输出

选择分拆管业务上市，进行轻资产相关业务的扩展。企254个项目（体量≥2万平方米），总体量约2314万平方为主的企业今年以来开出不少项目。业分拆管业务上市，目轻资产趋势下的较优选择，米。而2020年1-9月全国开业购物中心为157个，总体量但未来发展还为1322.19万平方米。相比之下，今年实现了开业项目数万达管、华润万象生活开业数量在一众运营中较多，

量和体量的双增长。随在管项目的增加，从中获的收益也在稳步增长。回顾今年以来全国的新入市项目，中小体量依然占据较大比重。的年内，相关业政策续出台，涉及城市业发展、圈

还质化竞争、色化难题等。改造升级、夜经济发展等方，给行业的稳健发展营造了数据来：国家统计局，观点指数整理

健环境。针对当下存在的业体过度开发问题，江苏率先出台了相

关见，指出严控大型综合体的规模和数量，不以业

综合体作为房地产开发的卖点。数据来：观点指数统计月社会消费零总额累计录得微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai318057亿元，比增长16.4%，实现比稳定增长，整体城市选择上，由于产线定位差异，企业在城市布局选择

消费氛围活跃，新兴消费稳中向好。上也不尽相。华润万象生活、龙湖集团、印力集团、世

茂业等企业管、月业营业用房新开工积累计为新城控股、宝龙业等则选择深耕三四线城市。数据来：国家统计局，观点指数整理数据来：公开资料，观点指数不完全统计37••38大多企业遍选择1-2条产印力集团则一方发力超大规模标杆产印象城MEGA，的，目购物中心的首店引入更加精细，会更首店经济对于购物中心发展具有重作用，但首店的招商

该产线在全国的趋势来落地与业项目业态组合应该相辅相成，此外运营还需

已开业运营不少项目。北京、成都等地项目重点关注服装、美妆业态，时也变化，注重场景空升级、提供运营管理体系

睐文创、剧本杀类沉浸体验业态。保障。色的主万象汇正在加快并业企业扩张的重购和开店线具有更高的以及正在筹备的南京2个项目。扩张的利器。组成主流选择对于业地产的发展，越来越多企业专注于管业务，进先机和市场。行轻资产相关业务扩展。但就未来增长性而言，更多独立第三方项目更能体现企业收入上可以到，自持规模较大的企业，收入较可观，但的自身运营能力和从企业披露的财报数据来，益于侈的强劲增长，全年的3.8倍，成都首店落户227家。据观点指数不完全期较长。管类企业收入虽然不及未来，随母公司资支持减少，企业的独立拓展能力将

港资高端场业绩表现亮眼。如隆和太古旗下的高端项的现金流。成为竞争关键。关注到的，优质标杆项目无疑企业

目上半年销增长幅度喜人，均超50%。北京朝阳大悦城期内引入5个首店，数量最多；“首店收进行外拓的名片，具有典型项目的企业更具有扩张优势。割机”的三里屯太古里则引入3个首店，包括2个全国首受益于营业额上扬，租金收益亦非常可观。隆上半年内店及1个北京首店。

管业务带来更多的想象，目国内

地场收入22.32亿元，比增长38%，其中增长幅度较

购物中心市场空较大、行业集中度较低，存在许多结

大的均为高端场，上海隆广场租金收入增幅达56%。

构性机会，大量项目由于开发缺乏专业管理能力和经验积累，成为了收益较低的低效资产。值注的，而且，不于住宅物业超长期合约，业运营服务合约通

常3-5年一签，这味运营能力不够的企业将被市场淘汰，优胜劣汰将常态。数据来：企业财报，观点指数整理数据来：公开资料，观点指数不完全统计目已上市的管企业在资本市场表现、业务发展上都有管业务分拆上市之外，资管也大方向之一。亮点，因此有不少后来亦计划分拆旗下管业务独立上

细分业态类型来市，以轻资产输出的模式发展。9生活以及相关集合店。占比方，餐饮作为础业态的比数据来：企业财报，观点指数整理三的房地产资管公司。

例最大，其次集合店，再则服饰和生活类业态。可以如瑞安房地产拟分拆瑞安新天地在港上市，并已于9月提截至2021年6月30日，凯德投资资产管理规模达1190

发现，当下购物中心引入的首店中集合店越来越多。疫情之下，国内侈消费逆势增长。进入2021年，国内交招股书。该企业有多个位于核心地段的优质物业，亿新加坡元（约人民币5700亿元）。疫情控制，但境外旅游依然受限，促使国内侈消费管收入较为稳定，并尝试管理母公司以外的第三方项目，相比传统店铺，集合店类业态能为消费提供更多元的选转向线下高端场，上海、北京、广州、深圳消具备一定市场竞争力。10月下旬，万达集团旗下业运营这凯德集团向轻资产业务转型的重一步，投资管理业

择，满足一站式购物需求。目的集合店多为潮牌、服饰费的重城市。益于此，该类场均录不错的业绩。平台万达管亦向香港联交所递交了招股明书。务资本效率更高，上市与资本集型的开发业务分隔，能

类集合店。于集合店自身点，未来新兴与传统牌有让其保持相对独立，获更大的灵活性。

望借助集合店类形式激发消费购买活力。此外，免税经济带来的影响也不可忽视。海南在开放型经企业分拆管业务上市，目轻资产趋势下的较优选择，济发展的推动下，免税购物店迅崛起，其中三亚超越国

但未来发展还此外，打包部分物业以信托形式上市也不失为选择之一。内大多二三线城市，成为国内侈消费的主目的地之

近段时，新城控股和宝龙地产先后布分拆部分业物一。按目已上市管企业的运作模式来，项目获取方式主业以REIT形式分别在新交所和港交所上市。这种方式的底目层资产组合选取相对灵活，能够打通资本市场渠道，促进消费持续火热外，首店经济的热度也没有下降。作微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai的主关注点，当下不少已上市企业都在加扩张，占据业地产的轻资产化运作。为国内首店首选的北京、上海、成都等城市，年内引入了不少首店牌。数据显示，今年三季度共696家首店落地北京，去年数据来：公开资料，观点指数不完全统计39••40研究体系包括：企业的营运能力（租金收入、购物中心资产、营业额、坪效、

平均租金水平、出租率、在管购物中心积、在管购物中心数量、城市布出租率、客流量等）、管理指标（招规划能力、客群维护能力、人才队

局等）、管理指标（牌入驻及业态规划、人才队伍建设、领导力与执行性、性、新的运营方式等）以及牌指标（项目熟知度、租户满度、市场认可度等）。

以及牌指标（牌认可度、策划推广、行业影响力等）。*以下企业以拼音首字母排序*以下项目以拼音首字母排序华贸购物中心

宝龙业太古地产华润万象生活·上海万象城

光大安石新城控股合生汇金融街购物中心合生业集团新鸿基地产南翔印象城MEGA

恒隆地产新世界中国成都远洋太古里前海壹方城华润万象生活益田旅游业集团重庆光环购物公园上海国金中心场Mall

九龙仓集团印力集团重庆来福士上海恒隆广场凯德集团银泰业重庆时代天街上海新天地龙湖集团中海业德基广场深圳万象城世纪金中粮大悦城东方新天地天河城广场首创钜大珠海万达管港汇恒隆广场天环广场公园1903五角场万达广场广州K11西单大悦城广州太古汇厦门SM业城杭州湖滨银泰in77正佳广场微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai•42能否获稳定收益不仅取决于项目本身的质与竞争力，项目团队的运

营能力以及对市场趋势的预判也至关重。2021年，摆脱疫情影响后，办市场逐步恢复，行业正处

于调整升级过程，企业临新的挑战与机遇。是稳步进行，由此创造的商

类业政策的推进，部分置步改。选择优质且具有发展潜是来：公开资料，观点指数不完全统计临的市场竞争不小。随国内办物业标准完，租户个性化需求日益增多，企业亟需升级物业硬件，时亦需提务写字楼等级评定实施细则升运营服务的质量。办物业的健可持续发展。截止到9积累计为3847办行业的发现办公楼的开发1662办行业带来更多需求。300万以下城市新建超高层建筑，相信办物业的过度开发问题将到改办行业发展起到正注到国内微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai相关行业规范的制定工作。今年昆明市楼宇经济促进会发布《昆明市务楼宇等级评定务楼宇等级评定标准。数据来：国家统计局，观点指数整理43••44办公楼开发投资额为4446额水平均超3元/日/平方米，其余的二线城市则均在元今年以来商办物业大宗交易录/日/。比来城市项目类型交易价买方卖方体表现依然稳定，办投资市场较冷静。汉京金融中心35-48层办北京办公15.59深国际罗兰斯宝公司公物业北京火炬创新科技发

北京启迪科技大厦D座办公12.02金茂+高和资本

展有限公司空率方10%左右的较低空和北京钻石大厦办公-安狮资产远洋资本率略高于北京北京SK大厦办公90.57和谐健康保险SK集团上海上海杨浦商办物业办公2.09上海复旦独立第三者由于新增供应较少，上海歌斐中心办公40平安信托歌斐资产科技类主力产业需求持续。上海星外滩5号楼办公22百年人寿凯德集团上海绿地外滩中心办公楼办公27.35中泰证券绿地集团上海文汇新民实业有上海七宝传媒谷5号楼办公4.63特步国际限公司上海虹桥新地中心办公22诺亚控股新地集团上海张江星创科技广场90％股份办公零售22安联集团东久中国上海尚浦领世办公项目办公-字节跳动铁狮门数据来：国家统计局，观点指数整理上海晶耀前滩建筑群部分办公楼办公20.7前程无忧-特步-李宁-数据来：观点指数整理质、平安人寿凯德集团优化租户组合，实现项目增，后期也可通过发行类或对接公募的方式实现退出，这也存量时代下商武汉中心大厦开发投长江证券资有限公司办资产获益的方式之一。数据来：仲量联行，观点指数整理点指数整理考验运营能力办行业整体发展仍会趋于稳健。今年以来，随市场的整体复苏，办企业的收入恢复也数据来：中国房价行情网，观点指数整理圈的改造升级，将为市场提供高质量较快。观点指数选取的5个样本企业，比均实现增长。9国个一线城市的日租金除自持资产较多的企业外，以管上市的华润万象生活写

字楼收入也不少，而港资企业在波动市场中依然展现较强的稳定性，为数不多的项目贡献了可观收入。大宗交易大宗交易市场上，今年三季度办公类物业的交易热度居就交易买家来，主分为四类，投资机构、险资、券商高不下，无论交易频次和体量都居于高位。数据来：企业财报，公开资料，观点指数整理据观点指数不完全统计，今年公开市场上共有17宗办公类自用型买家购买物业，一可以满足扩张下的办公自用需资管类的凯德集团积也不少。

资产的大宗交易达成，上海成交最多的城市，数量为12求，减少未来的租金支出；二稳宗，占比超过三分之二。定收益，且资产具有较强的保性，预计未来此类买家仍出租率方，观点指数选取的17个样本企业中有10家整

会在交易中占据一定比例。体出租率在90%以上，4家企业出租率为80%-90%，其这与上海的产业结构有较强关联，金融、TMT及专业服务余3家在70%-80%之。维持较高出租率的样本企业，数据来：企业财报，观点指数整理等在上海设立总部，随这些主力租赁行业的发展，对办从成交物业来，不少位于一二线城市的增类资产受到遍在一二线城市核心区持有物业，且城市布局数量本公空的需求也不断上升。10个样本企业中，在管积华润万象生活较多，承接了华不超过6个，专注于城市深耕运营。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai但由于缺乏高效运营，硬件老旧，难以满足现代化企业的润地庞大的写字楼资此外，上海持续推出一系列金融开放、科技创新政策和城多元需求，租金和出租率都较低，难以获可观的收益。双重加成使其在管规模具备一定优势。的，能否获稳定收益不仅取决于项目本身的

市发展规划，有效激励并引导了企业的办公择址行为，越质与竞争力，项目团队的运营能力以及对市场趋势的预

来越多国内以及跨国公司办公需求在此到释放。这对于具备较强资管运营能力的机构来，较为睐的中海业、家嘴业等多为自持资产，规模增长稳定，判也至关重。45••46当下，各地办公租赁市场的分化趋势也随经济期的波随绿色经济发展，绿色健楼宇建设成为不可阻挡的趋打造低碳楼宇。

动逐渐强化，这也考验办企业的运营能力。势。相关数据显示，2015年全国LEED写字楼积占甲级

写字楼约10%，而今年北京和上海约有40%写字楼获LEED认证。驻企业创造础上持续吸引新客户形成

在此础上，越来越多企业开始在项目打造运营上做出改厦门海峡世茂大厦、深圳海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心在内的重点项目，均参与健安全评价。来：观点指数整理的中海提供管运营服务的项目数量为24个，积150万平方米。与此时，提供物业管理服务的项目数量已达93个，积为710万平方米。数据来：观点指数整理轻资产趋势加强下，年内不少企业加大在轻资产领域的探管上市目企业发力轻资产的主方式之一，以写字

索与发展力度。楼业务作为主力业务的有华润万象生活和合景悠活。世茂股份期内启动轻资产战略，未来将发力轻资产项目获业务表现上，华润万象生活除母公司输送外，正积极外拓业2021年在成都和上海新增2栋轻资产项目，第三方项目，因此规模有较大增长；而合景悠活在营运项

截止上半年在手轻资产项目达到8个，相比去年年末有所目多为母公司提供，轻资产项目未释放，但未来开业计

增加。可以出，中海在轻资产项目获取上较为审，划乐观。

重项目本身质量。盈利能力方，华润万象生活写字楼业运营及物管服务

的毛利约2.33便捷的交通、完的配套和优质的服务，现代办公楼宇

的标配。当今写字楼运营正从设计到运营、硬件到软件

进行创新，逐步升级数字化系统、绿色环保等，为租赁企业提供更好的服务，获取可观收益。运营创新上，部分企业选择与联合办公企业合作，让旗下物业发挥多样作用，满足更多租赁企业的需求。来：公开资料，观点指数整理此外，写字楼已进入新的时代，企业打造的产也需满

足租户更多元需求。以越秀为写字楼3.0版本，微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai该项目主以5G机互联网、电子务等数字经济产业链企业和人才，形成产

业集群的发展态势，并且智能化、大数据赋能办公环节，融合科技与办公业态。来：公开资料，观点指数整理47••48研究体系包括：企业的营运能力（租金收入、办项目资产、平均租金研究体系包括：项目的营运能力（租金收入、资产、出租率等）、管理

办项目指标（人才队伍建设、数字化平台建设、办物业评定等级等）、业模

管理指标（招引进与维护、人才队伍建设、办物业评定等级等）、式（资金运用水平、项目独性、新的运营方式等）以及牌指标（项

业模式（资金运用与融资、新的运营方式、创新服务理念等）以及牌目熟知度、租户满度、市场认可度等）。

指标（牌熟知度、租户满度、市场认可度等）。*以下企业以拼音首字母排序*以下项目以拼音首字母排序界贸易中心京基100保利业陆家嘴业嘉里中心凯华国际中心合景悠活绿地业银泰中心上海环贸广场合生业集团平安不动产北京中信大厦上海环球金融中心恒基兆业时代业长沙世茂环球金融中心上海来福士广场恒隆地产世茂业成都国际科技节能大厦上海中心大厦

华润万象生活新鸿基地产重庆国金中心深圳平安金融中心嘉里建设远洋业东方广场写字楼升龙环球中心金融街资管越秀投东方之门外滩金融中心九龙仓集团招福州融侨中心武汉环贸中心凯德集团中海业广州国际金融中心厦门世茂海峡大厦

广州周大福金融中心越秀金融大厦

杭州来福士中心紫峰大厦

华润总部大厦中建财富国际中心济南绿地中心卓越前海壹号微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai50•50社区商业:生态圈焕新社区业潜在的消费市场成为关注的焦点，房企、物企以及电等纷纷

涌入，发挥各自的优势，以独的运营模式抢占市场份额。后疫情时代，控常态化与互联网技术的应用下，人们的尽管社区在人均GDP超过3000美元之后，社区业所占消费零售便利店、电平台等等，线上线下融合成为新消费趋势。总额的比例一般在40%-60%区。但中国社区业占据社会业总支出比例不到30%，远低于发达国家水平，这景下，社表明社区业未来依旧有较大的发展潜力及空。商此外，在运营层，国内大多数社区遍带有浓厚的住宅底常见的社区一层的业街铺，实际开发区业成为关注的焦点，和运营过程中呈现出非系统化、先行后改的局，这与成熟的社区业模式相比还有很大的差距。特为了规范运营体系，充分发掘社区业蓝海市场，相关部门先后发布多个政策条例。例如2016年，务部、民政部业的新发力方向。等五部委发布《关于推进电子务进社区，促进居民便利消费的求力提升社区规范化、集约化水平，推动社区业创新发展模式。社区今年5月，务部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便社区业一种以边社区服务半径范围内的社区居民为民生活圈建设的见》，明确求推进科学优化布局、补服务对象，秉承便民、利民的则，以满足居民综合性的齐设施短板、丰富业业态、状大市场主体、创新服务能消费为目标的属地型业。力以及引导规范经营6个主任务，提高社区业服务的便利化、标准化、智慧化、质化水平，并确定全国首批城市一刻钟便民生活圈试点地区30个。从政策风向上，社区业到越来越多的关注和资投

推动便利消费及扩大就业的重平台和载体。来：观点指数整理业可分为社区底业内街、社区商业相关政策一览社区业中心三种类型，主服务半径300米-5公里的社时间政策重点内容区人群，具备顾客属地性、业态配套性、消费日常性、邻里亲和性、盈利稳定性、供需依赖性等明显点。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai后