北京市石景山鲁谷项目市场调研

北京成业 谨2007726（内部资料谨慎保存一、市场调查二、调研结论三、项目分析四、产品定位五、建筑设计 在参加本项目地块招投标前期,我们进行了市场调研和定位策划研究，确定12341200615817720.3亿元，人均收入494.1305.6根据规划，到20201/10的北京人还住在城里。近郊人口达到58.56%8石景山区的功能定位是“一区、三中心”。石景山区委、区政府确立为首都休CRD（CapitalRecreationDistrict）——意味着最适宜生活120038000-9000100002007-200822006-200710500商业服务4-业、写字4-6124800居住（5-基础育）共设施、52000公共设施5-7 228415-G804 居住及配-2-4-1-26.45公25.29万居住及配2-文化娱乐中心4011.82.9地下2-39.32万 26住宅商业0.92-京西商务中心13.76万23.12006366701.345（550），总建筑面872060.724634579.6平方，按照1006000符的，目前在售或待售的住宅项目，大部分是原有地块或项目的后续开发，如远目前通过招拍挂途径即将上市和拟上市的土地项目有6954553.0817319001102900810000前这些住宅用地大都处于一级开发阶段，即使上市预售大多也在奥运会以后了。2010400万平供应的偏紧导致短期内房价的逆政策上扬，也造就了二手中介市场的活跃。如位于石景山区边缘的华富丽苑，去年上半年的销售价格不过5000-60007000-10000500014000120003共调研了四个楼盘，包括远洋山水、茂华·璟都会、华富丽苑、地铁古城家园，204506481（281100医疗：解放军陆军总医院、武警总医院50-97-特色，业主会员可享受百安居、海尔等商家消费优惠，同时根据付款比例享有不同优惠。编写了“西区故事”样板房装修风格较为温馨，12、景山学校吸引了很多业1、使用加拿大进口塑钢窗，可以上下打主，不少人为了子女教育而4、安装有多用于高档写字楼和公建的新风少客户为了养老和保值而购7、通过中水系统节水，环保同时降低业主4所购买占较大比例，如医院、武警医院、中直机8关、中科院研究生院、新华530茂华·茂华·18251.3-2.2（根据不同组团 301 4005006022030街区功能：综合性质，有公以装饰艺术风格（ART1式空调，241256150075757户型占到总套数的2/3左右，是主力户型，另有部分两房三房。目前已售位于古城东路，是地铁公司开发，四栋塔楼。一期大户型，二期30080-9085004本地购房主要群体是比较杂，周边客户为主，占到80%，什么人都片区内二手市场有什二手市场畅销户型有40-5070-80100万以内。因为如果购房客户主要关心哪您认为片区市场购买本地为主，成份比较杂，国企职工、知识分片区内二手市场有什过年前后是旺季，7、84080-90关心价格和户型面积比较多一点，特别是总您认为片区市场购买总的来说中介市场还是比较活跃，本地总价太50-706080-11060各楼盘都应用了一定的新技术、新材料，包括新风换气扇、上开窗、全钢暖气片、中水技术、4受市场欢迎。茂华璟都会和远洋山水都提供了现场精装修样板房展312-1413员为主，纯投资客户比较少。一方面受国家政策的限制，部分客户转为长期投资，另一方面受股市的影响和冲击也比较大，分流了投资客依靠大社区，没有形成独特的小户型文化，开发商也没有着力去培了远洋山水的远洋卡和远洋会是一个亮点，但这也是远洋集团的整体客户关系战略，与小户型与否没有直接的关系。100了房价的不断上扬。如远洋山水、华富丽苑等项目，开盘以来价格几乎翻了一倍。照目前的土地供应形势和新盘上市趋势，石景山片区的房价还有一定的上100一居比二居好卖，100100。市场区现有小户型产品在设计上有继续优化提升的空间。在现有小户型项目中，40-5070-805060801004050708510超小户型（零居）由于居住舒适度不高，应该适当控制。在小户型购房群东部的置业人群构成了明显差别。置业的目的多数是为了成家、结婚等，在购房时看重是否能满足日常生活的需要。投资客户所占比例小，一般不超过20%。30（零居）由于居住舒适度不高，应该适适合年轻人居住的、较有特点的纯小户型项目目前还是市场空白。市场区2-3100（60150009011000）。但随着塑园地下商务区、京燕商务区及京西商务中心等上百万平方米高档商务办公区的2-31地块面积：11758.3建筑面积：52545容积率成交价格：22841建设用地面积：10458.3平均地价：1289楼面地价：4346.9421东靠石景山区永乐第二小学、青少年活动中心、鲁谷2132032010000-120004、优劣势（SWOT） 交通便利，距地铁站、五环路 西地块西南朝向，不是南北朝 周边配套完善；有中小学、医 生态环境优良，紧邻半月园公20 2008年以前住宅市场供不应求 9070 生活配套设施的不断完善带来 12311-22-33-43-4无（可送凸窗2-35-6（送凸窗（送凸窗（送凸窗7-85-65-6卫生间和次4-56-74-56-74较大，因此在产品设计方面要把握以下关键点：“T”字型、“L在户型配比方面，将来的户型设计应以小户型为主，123所占的比例应该在30%：60%：10%左右，一居和二居应作为项目将来40-5955万，二居面积控制在70-89在面积较小、控制总价的前提下单价可以稍高，在12000元左右（装修、带家电），谈、朋友聚会等功能很难实现，而这又不符合年轻人爱交朋友的特会客区，或PARTY中心，作为社区的公共会客空间；在一定楼层设置考虑设计架空层，作为会所和公共活动空间，提供健身、运动、绿另外在装修方面可以考虑装修的前期介入，做到一部分家具的建筑化，如鞋柜、衣柜等设计在墙体内。这样一方面可以增加产品的功3-411设计宗旨——2L16163 风格鲜明,和谐 建筑属性的多重性导致住宅设计的 寻找亮点4一梯四户，两居+一居半（可变化空间1003+5038，33，1000北京市石景山区鲁谷G804#1北京石景山区鲁谷G804#2本项目位于北京市石景山区鲁谷新区半月公园东西两侧，总用地面积11758.30平方米，其中可建设用地10458.3平米。鲁谷2号路从门前经1号线、城150020分钟3标数量地上5254511-21-280平米/2.50.5辆40平米1辆/4二 设计条1 设计范围及桩位见地形图及钉桩成果通知单2 国家现行《城市居住区规划设计规范》及《住宅建筑设计规范》（最新版）3 项目投标书要点及前期定位研究报4 本委托设计任务单体平面、全部户型方案、🖂1、作为石景山区核心区的一个高层住宅项目，本项目定位于成熟白领的品质小户型社区。希望通过时尚大气的🖂面、精致的户型平面、适宜的生活配套、优雅的环境，为城市白领提供多姿多彩的生活空间。让业主在小户型空间里体验大公寓的感觉。2、本项目地块虽然被分割成两块，但须体现东西两地块的互动。规划应强调公园景观和朝向，以及户型功能，提倡宜居小户型的定位。改变市场现有小户型产品功能不完善、通风采光不好、垂直交通拥挤的弊端。3、建筑风格：采用现代建筑风格为主，类公建风格外🖂4、道路系统：小区主入口布置注意与周边道路的对接，人车分流，考虑消防要求。小区内场地水流流向布置，要求雨、污分流；主要考虑地下停车；5 总建筑面积（地上52545高层住宅（地上部分50700184518000600012000善通风采光。考虑家居社交接待功能公共化。利用多重过渡空间设计保证建筑面积135-1145-2170-2280-32110 尽可能采用凸窗、拐角窗、落地飘窗设计，改善通风采光；考虑彩铝/6、小区环境：多层次🖂体绿化；做到外部公园景观与社区景观融为一体，园林小品、雕塑等；儿童娱乐设施场所；重点考虑适合年轻人的运