2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试卷B卷含答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试

卷B卷含答案

单选题（共40题）

1、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升

或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）进行测算。

A.平均增减量法

B.平均发展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法

【答案】B

2、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为

12%,土地使用期限为30年，土地报酬率为6%,该房地产的价值为（）万

兀。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

3、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般

（）。

A.不能作为可比实例

B.取相同的部分作可比性

C.经调整后可作为可比实例

D.可作为可比实例

【答案】A

4、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估

价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为（）。

A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签

证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任

B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询

性、参考性作用的估价中应承担的法律责任

C.两类均等

D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

【答案】B

5、下列关于估价上的建筑物为旧的说法中，错误的是（）°

A.估价上的折旧与会计上的拧旧有本质区别

B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差

额

【答案】B

6、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有

（）O

A.易受限制

B.独一无二

C.相互影响

D.不可移动

【答案】C

7、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均

年产值的（）。

A.1〜2倍

B.2〜4倍

C.4〜6倍

D.6〜8倍

【答案】C

8、薛雪的著作是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《睥胃论》

【答案】B

9、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。

A.平均速度

B.周期长度

C.经济寿命

D.剩余经济寿命

【答案】B

10、胃热的形成原因为

A.邪热犯胃

B.嗜食辛辣

C.肝胆之火，横逆犯胃

D.以上均是

【答案】D

11、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。

A.估价作业日期

B.其成交日期

C.估价时点

D.建成时点

【答案】B

12、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行

的。

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.标准房地产

D.类似房地产

【答案】C

13、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地

产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨

的（）。

A.估价细则

B.估价原则

C.估价准则

D.估价程序

【答案】D

14、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时

点为2003年6月15Ho因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复

估的估价时点为（）。

A.2003年6月15日

B.2003年8月15B

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

【答案】A

15、到达目内眦的经脉有

A.阳跷脉

B.膀胱经

C.肝经

D.阴跷脉

【答案】A

16、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在

上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

17、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。

A.区分实际成本和客观成本

B.正确估计正常花费和实际花费

C.同时考虑升值与贬值因素

D.考虑功能折旧

【答案】A

18、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费

用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

【答案】C

19、某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格

多2500元/m2,有效经过年数为15年，残值率为5船该建筑物现值为（）万

元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.1000

【答案】C

20、收益法估价的典型对象是（），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负

担的费用后的余额。

A.混合收益的房地产

B.出租的房地产

C.自用或空置的房地产

D.自营的房地产

【答案】B

21、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皴裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的

病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.燥

【答案】D

22、某抵押房地产的市场价值为600万元，己知法定优先受偿款为50万元，抵

押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

【答案】B

23、在路线价法中，"标准临街宗地”可视为比较法中的（）。

A.“交易实例”

B.“可比实例”

C.“收集交易实例”

D.“建立价格可比基础”

【答案】B

24、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价

格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至

2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市

场状况修正后的价格为（）元/砌。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

25、评估甲别蟹的市场价值，选取乙别嬖为可比实例，乙别器的成交价格为

10000元/m2,装修标准为1200元/m2,（甲别墅的装修标准为1000元/m2）,

囚乙别嬖的周边环境优于甲别里，在同等条件下，单价比甲别墅高3%,若不考

虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。

A.9515

B.9690

C.10500

D.10737

【答案】A

26、米用成本法估价时，关十投资利息的表述中，止确的是（）。

A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费

B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润

C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税

费

D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

【答案】D

27、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。

A.快速变现价值

B.谨慎价值

C.在用价值

D.残余价值

【答案】B

28、某商品房在建工程己完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5

年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为

0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在

强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】D

29、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场

不景气。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定

【答案】B

30、现有某待开发项目建筑面积为3850m2,从当前开始开发期为2年。根据市

场调查分析，该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和

20%,出售的平均单价为2850元/成。若折现率为15%,则该项目开发完成后的

总价值的当前现值为（）万元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

【答案】B

31、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任该项目估价工

作的注册房地产估价师担任项目负责人。

A.一名

B.两名

C.两名以上

D.无明确规定

【答案】A

32、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有

关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产

估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

【答案】C

33、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%,余款在半

年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价

格为（）万元。

A.37.91

B.38.25

C.38.42

D.50.00

【答案】C

34、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是

A.热

B.寒

C.风

D.火

【答案】C

35、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为

8000元/m2,装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2）,因位

置比甲别蟹好，在同等条件下，单价比甲别嬖高10%,若不考虑其他因素，则

通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】B

36、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格

B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收

益价格

D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高

卖价

【答案】C

37、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平

A.低价格政策

B.高价格政策

C.均价格政策

D.最高价格政策

【答案】A

38、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施

B.利率

C.房地产市场状况

D.可比实例房地产状况

【答案】C

39、动而心悸、呼吸气短，属于

A.肺卫气虚

B.心气虚

C.脾气虚

D.宗气虚

【答案】D

40、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而

言，主要是（）。

A.成本实例资料

B.交易实例资料

C.收益实例资料

D.成交实例资料

【答案】B

多选题（共20题）

1、在房地产估价中，移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平

均法有（）两种方法。

A.简单移动平均法

B.多维移动平均法

C.加权移动平均法

D.平均发展速度法

E.长期趋势法

【答案】AC

2、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

【答案】ABCD

3、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

A.待开发房地产的价值

B.待开发房地产取得的税费

C.续建开发成本

D.销售费用

E.销售税金

【答案】ABCD

4、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】A

5、卜列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有

（）O

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该类房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】CD

6、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。

A.现房

B.出售

C.出租

D.自用

E.自营

【答案】BCD

7、影响房地产价格的区位因素有（）。

A.建筑规模

B.临路状况

C.楼层

D.繁华程度E建筑容积率

【答案】BD

8、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值

的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（），。

A.意外破坏的损毁

B.市场供给的过量

C.建筑设计的缺陷

D.人们消费观念的改变

E.周围环境条件恶化

【答案】CD

9、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此

之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】AD

10、下列可以作为假设开发法适用的对象有（）。

A.待开发的土地

B.在建工程

C.有收益或有潜在收益的房地产

D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产

【答案】ABD

11、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于

（）o

A.卖方实际得到的价格+（卜应由卖方缴纳的税费比率）

B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费+应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格-（1-

应由买方缴纳的税费比率）

【答案】AC

12、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修

正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】ABC

13、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【答案】AC

14、对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值是（）。

A.个别人的价值判断

B.估价人员的主观定价

C.由市场力量决定

D.市场参与者集体竞价的结果

E.由交易双方委托经纪人确定

【答案】CD

15、关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】ABC

16、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】ABD

17、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。

A.住宅已设定抵押权

B.地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定

C.高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高层住宅可观赏临近公园的景观

【答案】ABCD

18、下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）

A.在其邻近建化工厂

B.调整城市发展方向

C.在其邻近建垃圾站.公共厕所

D.在其邻近建花园.开辟一块绿地

E.改善城市格局

【答案】D

19、下列属于非收益性房地产的有（）。

A.农用地

B.行政办公楼

C.教堂

D.寺庙

E.汽车加油站

【答案】BCD

20、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价

作业方案，估价作业方案的内容主要包括（）o

A.拟采用的估价技术路线和估价方法

B.拟调查搜集的资料及其来源渠道

C.预计所需的时间、人力、经费

D.估价作业步骤和时间进度安排E违约责任

【答案】ABCD

大题(共10题)

一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3知改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

-1300.86X0.5/(1+15%)0.75—585.71万元

二、某旧厂房的建筑面积26400成，占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2：预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/ni2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房-批发市场)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400-1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

-1300.86X0.5/（1+15%）0.75—585.71万元

三、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元小2,同

类建筑物重置价格是1000元为2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8吼

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

四、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为

30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造

该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），

专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的

3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年，建筑安装

费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内

均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35吼又知该

建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，

平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10

年，己使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%

月租金为30元/ni2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电

梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出

租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，

使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由

于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率

为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价

①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理费用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④销售费用：CX3%；

⑤投资利息:（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥销

售税费：CX6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3杭）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C46.5%C+467.208+1.

05%Co其次，计算总价①建安成本：1200X30000=3600（万元）；

②专业费用：3600X8%=288（万元）；

五、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元为2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

六、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，

选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下

表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民

币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率

2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人

民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民

币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=60m2/0.72=

83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分

的价值=112万元一3.5万元=108.5万元可比实例B1）统一计价单位

6.61X16.5万美元=109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下

的价格二卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1—

7%）=117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元

港币+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为

基准的，取实际成交日的汇率）

七、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8机请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（己抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元，收益期限为40年-5年二35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

¥=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

八、某幢写字楼，土地面积4000m，总建筑面积为9000肝，建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/户，建筑物重建成本为3000元/

m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬

率为8机（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

九、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7乐房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600H12；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预II为公寓售价的3%；改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/破，现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面

地价下降2初补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。