某新型养老社区建设项目可行性研究报告

河南某新型养老社区可行性研究报告第一章总论1.1项目概况1.2报告编制依据和内容第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章市场需求分析3.2人口老年化趋势3.3我国养老事业现状及对策3.4中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析3.5河南省老年人口和老龄事业发展概况3.6项目发展的前景3.7运营方案分析第四章项目建设规模与内容4.1建设规模4.2建设内容第五章场地选择与建设条件5.1项目地块概况5.2项目建设条件第六章总体规划6.1规划指导思想与目标6.4消防6.5竖向设计6.6技术经济指标6.7项目区设计意向图第七章建筑结构7.1建筑方案7.2结构方案第八章公用工程8.2给排水工程8.3供热工程第九章节能、节水措施9.1设计原则9.2设计依据9.3节能措施9.4节水措施9.5能源管理第十章环境保护与消防10.1环境保护10.2消防第十一章组织机构及劳动定员11.2机构设置11.3人力资源开发第十二章项目管理与实施进度12.1项目建设期管理12.2项目实施进度第十三章项目招投标方案13.2招标组织原则13.3招标范围13.4招投标程序13.5招标的具体情况第十四章投资估算与资金筹措14.1投资估算14.2资金筹措方式与来源15.1财务评价依据15.3财务评价指标计算15.4财务评价结论第十六章社会评价16.2互适性分析16.3社会风险分析第十七章结论与建议17.2建议1.1.1项目名称1.1.2拟建地点前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、1.1.3项目建设规模河南省某市某新型养老社区建设项目总投资额为31100.50万元，规划用地约350亩，规划总建筑面积71000.8平方米，项目建成后可满足2500名不同年龄老年人居住、医疗、保1.1.4项目整体定位际一流标准的养老服务社区——专为老年人设计的独立公1.1.5养老服务内容1、医疗保健服务，指为老年人提供疾病防治、康复护理、护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护服务。2、文化服务，指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书3、餐饮服务，为老年人上门送餐，定期举办食品卫生及膳4、体育健身服务。为老年人提供活动场所、体育健身设施1.1.6项目的实施进度个月，前期准备6个月，开工到竣工验收时间为某年10月至某年10月，建设周期为整2年，因此后期做财务分析按照建设期2年计算。1.1.7总投资及资金筹措本项目总投资额为31100.50万元，其中工程费用23000.00万元，其他费用6700.00万元，预备费用1500.00万元。本项目总投资31100.50万元，项目所需资金拟全部由项目1.2报告编制依据和内容1.2.1编制依据6、河南省老龄委等部门《关于加快发展养老服务业意见的8、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福(1998)19号);1.2.2编制内容建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全价、结论与建议等。通过对各个方面进行合理性及可行性1、虽然本项目拥有良好的经济与社会效益，但项目建设主2、目前，我过老年住宅行业仍处于初级发展阶段，行业经期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开社会保障体系逐渐完善，人们养老观念的改变，老年住宅功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既4、该项目社会效益显著,建议各级政府在政策和资金上给中共中央、国务院于2500年8月发出《关于加强老龄工作措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务。党规和政策，加强了尊老爱幼思想教育，初步建立了养老、高。老龄工作取得的进展和成绩，对推动经济建设和社会生机构要大力开展多种形式的老年医疗保健服务，逐步建立起完善的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网会、妇联等群众团体要进一步加强老年文化体育工作，发各地要重视发展老年教育事业，发展广播、电视、网络和济和社会发展中长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好“十五”期间社区建设规划。要坚决贯彻落随着经济发展合理增长。要进一步完善农村“五保”供养民政府要认真贯彻落实本决定精神，在以江泽民同志为核党的十八大确立的“老有所养”的战略目标，根据《中华《中国老龄事业发展“十二五”规划》,制定了“社会养老服务体系建设十二五规划”(以下简称《规划》)。会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张。服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复2.1.2河南省养老政策设的意见》(以下简称《意见》),将推出税费、贷款等方面使用税和水利建设专项费等。在消费方面，用水、用电、老服务机构有线(数字)电视、宽带互联网一次性接入费。《意见》还支持社会办养老服务机构开展老年医疗卫生和老年病护理服务，如果养老机构取得医疗机构执业许可证，疗机构范围。此外，对持有失业登记证的人员开办的养老等各项行政事业性收费；自筹资金不足的，可申请小额担部门表彰的社会资本兴办的养老服务机构，政府还将通过发展观，围绕全面建设小康社会和构建中原经济区的战略深化公办养老机构改革。到某年，力争县(市、区)及以辖市350张床位以上、县级150张床位以上),老年人平均增长12.5%;公共财政预算收入24.3亿元，增长17.1%;全加值232亿元，增长17.1%;社会消费品零售总额127.3亿元，增长16.6%;出口总额2.1亿美元，增长27.3%;城镇1.9个百分点。112个城建重点项目累计完成投资54.8亿元，祥云大道等7条道路建设实现竣工，许禹快速通道等10个重大基础设施项目顺利推进，财税收付中心等14个社会事业项目加快实施。16个“城中村”改造项目累计完成投资18亿元，建设房屋面积45.5万平方米。9个中心镇的总体规划全部通过许昌市评审。16个新型农村社区开工建设，业生态建设9.1万亩，主要污染物减排任务超额完成，城市集中饮用水源地水质稳定达标。市容环境综合治理成效显著,私搭乱建现象得到有效遏制，城市管理更加规范。粮食总产达到54万吨，实现“六连增”;畜牧和中药材产业化集群建设积极推进，新增省级农业龙头企业3家，农业总产值达到54.3亿元。承担的煤炭企业兼并重组任务等五大支柱产业完成增加值172.5亿元，对规模以上工业的贡献率达到59.8%;产业集聚区规划调整方案获得批复，区内规模以上企业实现主营业务收入350亿元；企业上市实现持续增长，华中、万家等大型医药物流项目加快建设，浦务业快速发展，第三产业实现税收突破7亿元，占地方税收的比重达到43.1%。三次产业比例调整为7.3:70.8:“十项民生工程”如期完成，民生支出达到29亿元，增长26.4%,占公共财政预算支出的72.6%。新增城镇就业1.7万人，农村劳动力转移就业2.5万人，动态消除了“零就业保障性住房1396套、竣工200套，新建改建县级公路52公里、村级公路380公里，建成了247个电气化村，解决了7.9万农村居民饮水安全问题。“十五园七十四校”建设扎实遗产保护成效显著,新增国家级“非遗”生产性保护基地4家。“新农合”参合率持续提高，数字电视转换有序推进，农民健身工程全覆盖活动正式启动。精神文明建设不断深化，新增省级文明单位9个，我市公民任万祥荣登“中国好人榜”。认真落实计划生育利益导向机制，继续保持低生加快转变，服务型政府建设不断向前迈进。自觉接受人大法律监督和政协民主监督，全年办理人大议案、建议50件，政协提案210件，代表、委员满意率保持100%。积极推进党风廉政建设和反腐败工作，严肃查办了一批违法违纪案件。为“全省健全完善社会治安防控体系工作试点市”;平安二五”规划承前启后的关键一年，更是为全面建成小康社展、加快转型、注重协调、着力惠民”,进一步强化项目“三势”,努力迈出全面建成小康社会新步伐。经济社会发展的主要目标是：地区生产总值增长10%;公共财政预算收入增长11%;全社会固定资产投资增长23%;社会消费品零售总额增长17%;外贸出口总额增长16%;实际利用外资增长13%;城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入实际增长10%;城镇化率提高2个百分点；节能减排完成上级下达目标；人口自然增长率控制在6.3%以内。2.1.4某市市老年化现状第六次人口普查数据显示，2010年某市市常住人口中，65岁以上老年人口10.63万人，占某市市常住人口的9.39%。与2500年相比，65岁以上老年人口增加1.56万人，增长比例1.32个百分点。预计到2020年末，某市市常住人口中65岁及以上人口将达到12.33万人，净增老年人口约1.70-14岁人口的比重下降6.2个百分点，15-64岁人口的比重上升4.78个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.32个百分点，老龄人口比重比全省平均水平高1.03个百分点，重的变化，表明老龄人口比重呈现上升趋势，人口老龄化达国家和地区20世纪80年代中后期水平。在当时，这些国始由重在养老机构建设向加快发展社区照料和居家养老服2.2项目建设的必要性2500年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快步支持社会办福利机构。根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发[2006]6号)要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、偿或低收费服务，保障他们的基本生活”;“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会2.2.2养老服务社会化是适应社会经济发展、构建和谐社会全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会寿命显著延长，高龄老人明显增多。在未来的15年间，我国老年人口将净增1亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后5~15年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效2.2.3项目建设有利于促进河南省社会养老服务体系的建“十二五”末，我省60岁以上老年人将达到1595万人，占常住人口的15.71%;到2020年，601754万人，占常住人口的16.98%。随着人口老龄化、高龄在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。统计数养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为18.6工程。本项目拥有16000个床位以及大中小5000余套老年群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。等1000人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，第三章市场需求分析3.1项目定位块，即服务配套区、养生居住区和康体休闲区。服务配套置该区域。养生居住区为老年示范区、陪护型养老区及特度假区，配以大面积的生态水景运动乐园，为老龄人士量3.2人口老年化趋势早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950~2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。以上的老年人已达1.78亿，占全国总人口的13.3%,占世界老年人口的20%。到某年，老年人口将达到2.16亿，老龄化水平16.7%;到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%,其中80岁以上的高龄老年人口将达到3067万；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到某年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多3.3我国养老事业现状及对策3.3.1我过养老事业现状寻“护老保姆”;养老院的床位不足；福利社会化在兴起。究其原因：人口老龄化提前达到高峰；在社会经济不太发养老行动计划，要健全养老管理体制、机制，要着力解决以上的老年人已达1.78亿，占全国总人口的13.3%,占世界老年人口的20%。到某年，老年人口将达到2.16亿，老龄化水平16.7%;到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%,其中80岁以上的高龄老年人口将达到3067万；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化认可，在今后5~15年将陆续进入老年期，这将进一步加剧设规划(2011~某年)》,到“十二五”末，河南省60岁以上老年人将达到1595万人，占常住人口的15.71%;到2020年，60岁以上老年人将达到1754万人，占常住人口的16.98%。中国内地目前60岁以上老人1.78亿，约有40%的老人是“空巢老人”,城市独居老年人占49.7%,农村亦达38.3%;常感孤独的老年人，在城市为18%,农村为30.9%。约有三千二百五十万的老人需要不同形式的长期护理。在老年人口向高龄化快速发展的趋势下，老年人口健康问题令人担要长期护理的老年人会不断扩大；老年群体在日常生活照为补充的家庭养老方式。目前多数老人仍把居家养老作为么难?然而护老保姆也有苦衷，老人每天麻烦事特别多，适应护老的需要。居家养老难寻“护老保姆”又成了一个结交朋友，很多老人现在已经愿意去养老院了。全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄协会副会长阎青春于原则性建议》的论文中提到，目前国际社会机构养老通行地目前60岁以上老人1.78亿。按“百名老人5张床位”拥有床位数仅为18张，不仅低于主要发达国家每千名老人拥有50~70张的水平，甚至低于部分发展中国家20~30张的3.3.2养老事业面临的问题值达到25000美元以上，呈现出“先富后老”,这为解决人会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出“未富先我国上世纪80年代逐渐建立起来的社会保障制度本应遵循覆盖面非常有限。人力资源和社会保障部昨日公布的“2011年全国社会保险情况”显示，截至2011年底，全国20.7%,仅仅达到国际劳工组织规定的20%最低线。再者，老年人是一个容易患病的特殊群体，随着人口老龄化的加退休人员医疗费用实行国家与单位共同负担，因此，在离我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升将使得年的10.1%逐渐上升到2050年的33%。在人口流动频繁的今于种种原因家里只剩下了老人，怎么办呢?于是，养老院设施，还配有专职保健人员，有专职员工照顾老人的基本3.3.3完善和发展我国城市社会化养老事业的对策利事业，应不以赢利为目的，但应能维持正常周转，并保的企业或私人进行投资或集资建设。可借鉴“公助民办”展社会养老机构，以满足老人的不同需求。特别应大力兴医疗或大病统筹定点医院，医疗费按有关规定解决，护理高硬件水平，更重要的是提高软件的质量。要在保障服务心情舒畅。同时，应积极进行正面的宣传引导，改变养儿而现在只有约350万张，缺口达640多万张。以平均每张目前我国60岁以上老年人口已达1.78亿，且以每年近千万的速度增加，已成为潜力巨大的消费群体。在过去的2011年，我国人均GDP达到5414美元，居世界第87位，随着人促进3.4.2民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量题也给予了充分关注，2009年1月关于老年人口养老问题构的建设，近些年来，国家连续出台了多项政策，鼓励社政部等部门《关于加快实现社会福利社会化的意见的通用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支办公助的办法，激发社会力量参与养老机构的内在活力。政策。把老龄产业纳入经济社会发展总体规划，列入国家综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜3.5河南省老年人口和老龄事业发展概况3.5.1老年人口情况步增加。据初步统计，截至2010年底，全省60岁以上老年人口约为1280万人，约占全省总人口的12.9%。老年人口中60~69岁老年人口为720万人，占老年人口的56%;70~79岁老年人口为380万人，占老年人口的29.7%;80~89岁老年人口为149万人，占老年人口的11.6%;90~99岁老年人口为28万人，占老年人口的2.4%;100岁以上老年人口为0.4万人，占老年人口的0.03%。在60岁及以上老年人口中，男性占46.8%,女性占53.6%。到“十二五”末，我省60岁以上老年人将达到1595万人，占常住人口的15.71%;到2020年，60岁以上老年人将达到1754万人，占常住人口的3.5.2老龄事业发展情况全省各级老龄机构专兼职人员5936人，其中市级老龄办65人，均有编制；县区老龄工作人员241人；乡镇街道(兼职)老龄工作人员1121人；村(居)委会(兼职)老龄工作人员4509人。2010年全省各级老龄事业发展经费总额为增加了49家，增长了10.5%,床位46287张，比上年增加了5658张，增长了12%,年底入住32146人，入住率为69%。全省托老所有145家，床位有3443张。全省为老服务机构建设步伐加快。全省社区为老服务组织机构有5304家，其中卫生服务机构有2362家，占总数的44.5%;生活服务机构有1072家，占总数的20%;其他服务机构有1507家，占总数的28%。社区为老服务专兼职人员26787人，为老服务志愿者104052人。全省老年协会17128家，会员1786957其中门球场地2600多块，经常参加体育锻炼的老人780万人。2010年举办各类老年体育比赛2350多项次，参加人数78多万人。全省老年大学524家。截止到2011年12月，我省各类收养性养老服务机构达3605个，但养老床位总量达国家50~70张的水平，也低于发展中国家20~30张的水3.5.3河南省养老机构现状河南省的养老机构状况与周边省市具有相同之处，良莠不还不是很欢迎。目前，我省社会养老服务体系建设还存在务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不目前，我省各类收养性养老服务机构达3605个，但养老床低于发达国家50~70张的水平，也低于发展中国家20~30张3.6项目发展的前景60岁以上老年人口将达到2.16亿，年均增加800多万老年人口。其中，80岁以上高龄老人将达到2400万，年均增加化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老龄战略事业与经济社会的协调发展。综合考虑“十二五”期间人投入增长机制；社会保障制度更加完善，保障水平不断提善；社会敬老爱老氛围更加浓厚，老年精神文化生活更加作更加活跃。整合社会和社区资源，加快建立县(区)、乡镇(街道)和社区(村)居家养老三级服务网络，建设居家养老服务信息现居家养老服务、老年日间照料，卫生站和助餐网点的基本覆盖，80%以上的乡镇和50%以上的农村杜区建立包括养老年人、失能老年人、贫困老年人、空巢老年人、高龄老式，鼓励社会力量参与兴办养老服务机构，“十二五”期间，全国每千名老人平均拥有的养老床位达到30张，县级证上岗率达到85%以上。逐步提高养老服务从业人员工资福3.6.2某市市“十二五”时期老龄事业发展规划免征或暂免征收服务收入营业税、养老服务机构自用房产利建设专项资金确有困难的养老服务机构，经主管部门批并具备划拨条件的公办和社会办的养老服务机构建设用地核验收达标后，由同级财政按照民政部门核定的床位数给予建设补贴。其中床位在50张以上(含50张)的，自建房的每张床位补贴900元(分三年按每年每张床位350元),运营三个月经验收合格后给付。租用房且租用期5年以上三个月经验收合格后给付。床位在100张以上(含100张)办补助款。3.6.3需求分析据国家老龄委统计，从2007年到2070年这一时期平均每3.6.4需求群体分析3.7运营方案分析北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。A卡B卡C卡合条件老人入住50年产权根据选择的房型大根据选择的房型大会费小付不同入会费小付不同入会费根据选择的房型大小每年支付不同年费入会时一次性支付入会费入会时一次性支付入会费可继承、可转让不可继承、不可转让不可继承、不可转让房型床位费护理服务费合计包房(月/间)其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年公寓及别墅出售，养老公寓(银龄公寓)出租两者相结合的活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人亩浩瀚林木自成天然绿色屏风，占地234万平米，建筑面积为80万平米，配套公建5万平方米。七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部已于2003年7月份正式成立，今后还将根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立各种各居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和“持续性照学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模3.7.2本项目的运营方案是将地产与福利事业组合起来的一种全新的复合地产。目前养老地产因专业养老服务团队的缺乏以及较低的得房率等原因一直停滞不前。而有些区域项目打出“养老”或者“养生”的招牌，但这些养老项目几乎都在远郊，实际卖地产的市场需求前景光明，但是现阶段开发的养老社区与图，需要各方共同努力。”第四章项目建设规模与内容为老人提供一个良好的晚年居住环境，并根据不同老年群及周边养生市场现状及潜力调研，根据《老年人居住建筑于加快发展社会福利事业的通知》(豫民福(1998)19号),欲在某市市东北方向规划用地350亩，为老人提供优质的规划用地20万平方米(合约350亩),规划总建筑面积第五章场地选择与建设条件5.1项目地块概况某市市位于河南省中部，地处伏牛山脉与豫东平原过渡带，在东经113°03′-113°39′和北纬33°59′-34°24′之间。总面积1461平方公里。项目用地位于某市市东北方向，规划用地面积约350亩。项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅山林之间，临近城市主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、5.2项目建设条件5.2.1地势地貌项目区属浅山丘陵地带，全县地势西南高隆，东北低平，山地、丘陵、平原面积各占三分之一。西部山区重峦叠嶂，东部平原一望无际，山间盆地及山区平原过渡地带广布丘陵。5.2.2抗震设防根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)及《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规定，某市市所在地抗震设气温为13.6℃,暖、冷年相差2.1℃。年极端最高气温为42.9℃,发生在1972年6月；年极端最低气温为-13.9℃,发生在1958年1月和1971年12月。最热月在7月份，平气温稳定通过0℃以上的初日平均为2月11日，终日为12水量仅25毫米，占年平均的4%。某市市处于大陆季风区，年平均无霜期为218天，最长达248天(1977年),最短只有179天(1962年)。最低气温≤2.0℃为霜冻指标，霜冻平均初日为11月1日，平均终日在4月5日，间隔日数为1555.2.4交通条件新郑、新密，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。郑(州)一尧(山)高速与永(城)—登(封)高速在境内交汇；郑(州)—南(阳)公路和许(昌)—洛(阳)公路、彭(店)—花沿郑南公路北上80公里，郑(州)一尧(山)高速公路北上64公里到省会郑州，沿永(城)—登(封)高速公路东去35公里到许昌市，距新郑国际机场60公里，以上公路与县、乡公5.2.5基础设施条件5.2.6施工条件善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而河南省满足资质要求的企业有几十第六章总体规划6.1规划指导思想与目标6.1.1指导思想“百善孝为先”,尊老敬老爱老助老是中华民族的传统美2、天人合一的指导思想居住、旅游度假、健身娱乐、养生为主体的特大型老年社度假酒店的入住则补充养老生活，则为周边地区乃至经营6.1.2建设目标才。构建一个专为老年人设计的独立公寓、护理院、康复老龄服务产业的标志性工程、国际一流标准的养老服务社6.2规划原则与理念本项目总占地面积达350亩，整个建筑模式以小高层、多层创造“休闲+养生+健康体验=复合型社区”的养生模式，三、可操作性原则园与众不同的超前意识。对建筑物的改造将根据报告的要6.2.2规划理念爱老的传统美德，在全社会形成尊敬老人、人人有责的良2、生态型居住社区的构建与营造。3、具有认同感的个性化空间设计。6.3总体布局6.3.1规划布局本项目业态方面分为小高层公寓、多层公寓、花园洋房、别墅及相关公共服务设施。结合周边交通条件和景观要素，将重要的公共服务设施分布在区内西侧，形成区内核心，提小高层、多层公寓分布在北侧及西侧。此种布局使各业态在交通和景观条件方面的要求达到合理的分配。6.3.2绿化景观景观设计及出入口设计的指导思想是“既有绿化，也有美化”使绿化和美化完美结合。6.3.3交通组织道路交通组织遵循“人车分流”的基本原则。规划区内以一内环景观大道为主要道路，主次环路相连，形成一个既相互园区设置两个出入口，主出入口设在园区的东侧，次出入口等级为二级，建筑物之间按规范保证防火间距。同时，用“O”形环形车道将整个园区内道路连接起来，消防车出入6.6技术经济指标6.7项目区设计意向图第七章建筑结构7.1建筑方案7.1.2建筑功能要求老年公寓指完全为老年人设计的面向生活能自理的健康老其特点是除具有普通住宅的所有功能外，在这种住宅单体职管理和医护人员。由于老年公寓式住宅面向老年人这一制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可性标志来提高识别在紧急、危险的情况下，在老年人判别给人以干净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。在纯老年居住的老年公寓中，应注意每间房间居住的老人应不超过两5、要便于改造居室应有一定的可改造性。人从步入老年(60岁)到进入被照顾关怀期(85岁以上),差不多有一二十年的时间，有些设施需要有协助人的空间。所以住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时7.1.3基地及总平面设计某市市某新型养老社区选址及总平面设计符合《民用建筑设计通则》及国家和专业部门颁布的有关设计标准、规范和规定。符合老年人公益事业和城市规划的布局要求，基地位置适中、交通便利，基地的环境优美且远离污染源。总平面设计功能分区明确，对不同使用功能的老年公寓房间有合理的分区与适当的分隔；基地按使用要求，设置两个出入口。主要出入口邻近主要交通道路时，按规划部门要求留出缓冲某市市某新型养老社区的庭院设计，充分结合地形地貌及建建筑小品等，从而创造优美的外部空间环境。总平面设计的判断结论，从而设置相关的防护措施。建筑覆盖率、建7.1.4功能分区某市市某新型养老社区项目依据科学的规划理念及完备的大面积的生态水景运动乐园，为老龄人士量身打造的集疗7.1.5建筑说明目规划老年大学总建筑面积为3500平方米，为三层框架结保健中心规划建设总建筑面积2500平方米。为两层框架结康复设施，设置完备的科室，除具备老年常见病的诊治和期为老人进行体检并形成档案，和相关医院结成业务联盟，使老人的伤病得到及时有效的治疗主要定期为社区老龄体饮食健康。规划总建筑面积3500平方米，为2层框架结构。障碍设施，主要面向年满60岁，为能完全自理、身体健康的老龄人士提供养老养生服务。多层公寓主要为6层，规划总建筑面积22500平方米。小高层公寓主要为9层，规划总建筑面积10000平方米。花园洋房主要为5层，规划总建筑面8000平方米。户型建筑面积从50至150平方米不等。平方米，2层框架结构，户型建筑面积从200~350平方米不人士提供不同类型的照料服务。规划总建筑面积5000平方馆、保龄球馆等。规划总建筑面积4000平方米，为4层框建筑面积8000平方米。根据规划，本项目超市、银行、服务中心、餐厅在一起建设，以方便老年人，来这里可以同(1)超市项目规划超市建筑面积2500平方米，三层框架结构。超市(2)银行项目规划银行建筑面积1000平方米，三层框架结构。银行(3)服务中心规划服务中心建筑面积3500平方米，三层框架结构。服务部分，咨询室配备电脑设有信息库，来访人员可方便快捷(4)餐厅项目规划超市建筑面积1500平方米，二层框架结构。餐饮锅炉房、配电室、门卫室等配套服务设施503.5平方米，7.2结构方案7.2.1设计依据7.2.2抗震设防根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2001)及《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规定，某市市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物7.2.3基础方案设计等级为乙级，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报7.2.4结构选型面及屋面采用钢筋混凝土楼板。5层及6层的老人公寓建筑物均拟采用砖混结构，竖向承垂结构采用烧结粘土空心砖7.2.5主要结构参数(1)设计基准期50年，室内正常环境类别一类、地下室环(2)建筑结构安全等级二级，结构重要性系数ro=1.0;(3)建筑抗震设防类别乙类；(4)抗震设防烈度7度，地震加速度0.10g;(5)结构抗震等级框架二级，剪力墙二级；(6)地基基础设计等级为乙级，如场地类别为三类，框架(7)楼(屋)面使用荷载标准值：住宅：2.0kN/m²;设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取7.2.6主要结构材料选用烧结粘土砖(00.00以下);MU10烧结粘土空心第八章公用工程8.1.2负荷等级8.1.3负荷估算8.1.4供电系统压供电半径的措施，项目工程设置3台1000kVA10/0.4kV箱式变电站，可满足本项目用电需求消防，应急及疏散照明等采用自带EPS设备，以满足其对供电可靠性的要求。项目的呼叫系统以及保健中心急救室电力设备设置各设置1台20kWEPS设备，并且从2台箱式变电站各引一路0.4kV线路，以满足其对供电可靠性的要求。本项目电度计量设在箱变10kV侧，表计均由供电部门提供。无功功率补偿在箱变0.4kV侧进行，补偿后10kV侧功率因数达0.9以上。本项目各建筑供电电压为380/220V,三相五线制，配电线路采用低压电缆直埋方式引至各建筑物。各建筑物内配电方式8.1.5供电线路及室外照明本项目10kV高压进线电缆型号、规格由供电部门确定，直埋引至各箱式变电站。由各箱式变电站至各用电场所的配电干线选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、本项目室外照明采用路灯、庭园灯及建筑物立面泛光灯等多种形式。采用光电控制。线路选用VV22-1kV型电力电缆直8.1.6主要电气设备根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2~3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结8.1.7电气设计本项目建筑电气设计主要包括动力、照明配电系统，通讯及网络综合系统，消防报警系统，闭路电视系统，管理设施系统，广播音响及呼叫系统，接地系统。1、动力、照明配电系统所有动力配电采用就地和集中的控制方式。照明分正常照明等国家有关照度标准进行设计。配电系统为三相五线制，所有建筑的供电方式采用树干式与放射式相结合，动力及照明的备用电源采用末端自动切换。各建筑物内的动力及照明线路选用BV-500型电线。控制线路选用KVV-500型控制电8.2.2设计范围8.2.3给水系统本项目在园区自建深水井10眼，经过过滤消毒，达到生活室外生活给水管道沿各设计道路顺自然坡度直埋在冰冻线15cm厚砂垫层基础，埋地敷设，埋深为1.5米。根据具体某市市某新型养老社区内设地下消防水池，容积350立方室外消火栓井，间距小于120m,保护半径小于150m。室在消防给水管网应根据具体情况设置分段和分区检修的阀8.2.4排水系统8.3供热工程库房、管理用房等房间，尽可能提供自然通风条件，部分不能保证自然通风的建筑设施内，需设置机械送排风系统，第九章节能、节水措施9.1设计原则1、坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行3、积极采用先进的节能新材料、新技术，严禁采用国家或4、在建筑设计及施工过程中，注意降低造价，节约主要建5、加强节能教育，做好管理工作，工程设计过程中应重点6、室外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污9.2设计依据(1)国家发改委、建设部等《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇(章)”的暂行规定》9.3节能措施在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占75%～80%。因而外墙体的保温设计相当重要，必须改变以往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标《民用建筑节能设计标准》新标准，外墙材料有了很大的改变。增加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对保温起到了一定的作用，但由于施工砖墙体时，空隙易被砂浆堵住，难以保证保温效果。随着新型墙体材料的发展和应用，多种节能型墙体应运而生，主要有以下几种：(1)承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、保温、节能、导热系数低等特点。(2)加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气两种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的一种新型墙体材料。(3)内保温复合外墙。与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。(4)夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有20～50mm空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙体，EP保温饰面墙体等等。在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占(1)采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢(3)加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙烯保温隔热板，它具强度。符合建筑节能技术发展方向。5、建筑电气节能在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提6、道路照明节能道路两侧照明选择高效率的光源，同时在不同的时间段合理控制照明运行时间，以减少照明电能的消耗。另外，道路照明的间接能耗主要包括照明用电供电线路的能耗和灯具配套电器的能耗两个方面。对于供电线路的能耗，要求合理地设计供电点和供电线路的长度，保证线路中电压损失符合要求，同时尽量地减少线路的电能损耗。灯具配套电器的能耗，主要是维持灯具的正常启动或运行的配套器件所消耗的能量，或者由于配套器件损坏而引起的灯具自身能耗增加的部分。要解决配套电器的间接能耗问题，主要有两种方式：一是选用节能型电感镇流器，同时加强灯具的维修，防止由于电容的损坏而造成线路的无功损耗增大：二是推广电子镇流器，从根本上解决电感镇流器损耗高、电用电。9.4节水措施9升和9升以上的座便器。肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；防漏淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器);电磁式淋浴9.5能源管理1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装置，并2、提高工作人员节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能3、工作人员在日常工作中，不得损坏建筑物围护结构保温第十章环境保护与消防10.1.2执行标准环[1993]015号)(GB3095-96)一级—1985),其他水体达《地表水环境质量标准》(GB8987-1996)一级12、公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》(GB9633—10.1.3项目环境影响分析(1)废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、(2)废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生(3)固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃(4)噪声：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电强约为75～100dB(A),其特点是具有突发性和间歇性。2、建设期间环保措施(1)施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混(2)施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设(3)施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污(4)施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位(5)施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土等绿化工作应按主体工程施工进度分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆(6)光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光(7)工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广10.1.4设计中环保措施施，各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中，不排入颖河水系。有条件的情况下，可以回收用于灌溉、冲厕等设施，节约水资源。6、在项目拟建场址区现有水资源环境的基础上加强旅游景区的绿化美化和环境管理工作，切实做好水土保持工作，实10.1.6环境影响评价结论1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。10.2消防10.2.2消防要求火栓，消防配置应符合《建筑灭火器配置设计规范》的距离为15米，符合规范规定的距离。而且在各建筑物的老年公寓、超市、银行、老年大学、康复中心、服务中心、餐厅、食疗会馆防火分区的安全疏散口设置了两个以上，在各建筑物的两端和中央，安全出口之间的距离均大于5m,满3、灭火系统①所有楼内设有消火栓灭火系统和防排烟系统。②楼内各部分的楼梯及室内，按防火规范要求设置手提式灭4、消防报警及联动控制系统①在楼中设置火灾自动报警系统。②设立消防控制中心，并在楼内设区域报警控制器。③在主要房间、电梯前室和主要通道设烟感或温感探测器。④楼内各主要部门设置独立的与本地消防部门联系电话。5、消防教育和管理①经常加强对职工的安全消防知识的教育，提高自我保护意②对楼内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系③根据实际情况每年可举办一至二次全院消防演练。第十一章组织机构及劳动定员11.2机构设置3、营销部负责市场分析预测、促销管理、销售推广、企业4、生产经营部下设经营部和生产建设部。经营部负责生态并负责餐厅、文体中心、羽毛球馆等人员的管理。负责整区环境治理等。即主要包括某市市某新型养老社区基础设5、人力资源部负责公司职工的招