2024年大学试题(财经商贸)-房地产开发与经营管理考试近5年真题集锦（频考类试题）带答案

（图片大小可自由调整）2024年大学试题(财经商贸)-房地产开发与经营管理考试近5年真题集锦（频考类试题）带答案第I卷一.参考题库(共100题)1.（）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A、房地产经营B、房地产管理C、房地产开发D、房地产运作2.简述房地产市场细分的过程 3.房地产中介服务中专业性、技术性最强的是（）。A、收集信息B、价格评估C、市场调研D、信息处理4.业主委员会是业主大会的执行机构，应履行以下职责（）。A、召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况B、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同C、及时了解业主、物业使用人的意见和建议D、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同E、制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度5.依据房地产贷款的用途不同，房地产开发贷款可分为（）。A、土地购置贷款B、土地开发贷款C、土地利用贷款D、建设贷款6.以下关于房地产市场特性的描述，错误的是（）。A、房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大。B、由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定。C、由于人口的不断增长和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势。D、由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说，还是比较低的。7.需求法则和供给法则的含义是什么？ 8.反映投资项目财务状况的指标包括哪些？ 9.随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。10.房地产的固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产供给的（）。A、地区性B、增值性C、稀缺性D、固定性11.以下属于房地产市场运行的社会环境的有（）A、基础设施状况B、人口数量和结构C、居民思想观念D、宏观金融政策12.我国土地使用制度存在的问题有哪些？ 13.组织交易、经纪代理、市场监督等功能属于（）。A、房地产金融中介B、房地产市场中介C、房地产服务中介D、房地产法律中介14.简述物业管理的基本特征。15.企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由省级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正。16.按照工程项目阶段划分，工程进度计划分为客观进度计划和总进度计划两类。17.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等子市场的划分方式是（）。A、按照房地产的用途和等级划分B、按照房地产的交易形式划分C、按照地域范围划分D、按照房地产购买者的目的划分18.简述房地产行业管理的主要内容。19.以下不属于房地产市场专业顾问的有（）A、建筑师B、精算师C、工程师D、律师20.以下关于房地产市场的叙述，正确的有（）A、房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。B、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。C、房地产市场可以理解为从事房地产交易的场所，交易的途径和形式不属于房地产市场范畴。D、房地产具有不可移动的特点，因此房地产市场是具有区域性的市场。21.房地产开发的重要环节是（）。A、项目策划B、立项与企业审批C、物业管理D、项目规划22.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为三个阶段，分别是（）。A、风险预测B、风险辨识C、风险评价D、风险估计23.国民经济评价指标包括哪些？ 24.我国房地产业的开发有（）形式。A、以开发公司为主体的综合开发B、单位、个人分散开发C、以政府为主体开发D、集资开发25.以下（）方式适用于高新技术项目、福利住宅以及非赢利项目用地的出让。A、协议出让B、招标出让C、拍卖出让D、补地价方式26.在计算成套房屋使用面积时，套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积，但内墙面装饰厚度不用计入套内房屋使用面积。27.物业服务成本的构成一般包括（）。 ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等； ②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用； ③物业管理区域清洁卫生费用； ④办公费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥物业管理区的绿化养护费； ⑦物业管理企业的酬金； ⑧物业管理企业固定资产折旧； ⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A、①②③④⑤⑥⑧⑨B、①②③⑤⑥⑦⑧C、①②③④⑤⑥⑦⑨D、①③④⑤⑥⑧⑨28.（）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。A、经营成本B、开发产品成本C、期间费用D、开发项目总投资29.房地产开发的形式多种多样，就开发的对象而言其中最主要的形式是（）。A、土地开发B、新区开发C、房屋开发D、房地产综合开发30.下列说法中正确的是（）。A、房地产二级市场指新建房屋经过首次流通交易后再进行房屋所有权转售和房屋使用权转租的市场B、地产市场指土地交易关系的总和C、房地产市场指房屋交易关系的总和D、房屋租赁市场属于房产市场31.在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。A、土地供应计划B、城市规划C、国民经济发展计划D、土地需求计划32.房地产开发建设项目的招标方式包括（）。A、公开招标B、开标C、邀请招标D、决标33.物业管理有委托服务型和（）。A、政府经营型B、集体经营型C、个人经营型D、自主经营型34.就开发的主体而言房地产开发的形式有（）。A、独资开发B、合资开发C、个体开发D、房地产综合开发35.简述房地产抵押贷款的含义。36.房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。37.个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括（）。A、按揭贷款B、商用房地产抵押贷款C、商业性住房抵押贷款D、政策性住房抵押贷款38.租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。39.简述房地产市场的特性。40.编织工程进度计划的方法有横道图法和（）。A、网络图法B、表格法C、竣工图法D、坐标图法41.建设工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括（）。A、对原材料的检验B、工程的配套设施C、确立有关质量文件的档案制度D、对各项施工设备、仪器进行检查42.利息支出属于商品房价格中的流通费用。43.房地产营销是开发商通过对其所开发房地产的（）实现自己预期投资收益的行为。A、销售B、拍卖C、出租D、抵押44.房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具体来说包括（）等。A、房地产的开发和再开发B、土地使用权转让、抵押C、房屋的买卖、租赁、抵押D、房地产管理和服务45.简述房地产禁止转让的情形。46.在基础设施建设的原则和要求中，下列（）不正确。A、先场内，后场外，场外由近及远B、先全场，后单项，全场由平土开始C、先地下，后地上，地下先深后浅D、管线道路先完成主干，再完成分支47.房屋建设项目的一般竣工验收标准为（）。A、工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕B、所有设备均按设计规定安装完毕，并能正常启动、发挥功能C、整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格为止D、要求建筑四周3m以内的场地平整48.简述协议出让土地使用权的特征。 49.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（）。A、40B、50C、60D、7050.下列（）是房地产开发的内容。A、规划设计B、征地拆迁C、经营销售D、售后管理和维修服务51.在房地产开发项目的不确定性分析中，（）属于概率分析方法。A、蒙特卡洛法B、现金流量分析法C、盈亏平衡法D、动态获利分析法52.下列各项（）不属于三级资质企业应具备的条件。A、从事房地产开发经营2年以上B、连续3年建筑工程质量合格率达100％C、房屋建筑面积累计竣工5万m2以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额D、未发生过重大工程质量事故53.下列（）不属于新区开发的投资和费用。A、土地补偿费B、安置补助费C、“四源”费D、耕地占用税54.房地产按进入市场交易的时间顺序可分为（）级。A、二B、三C、四D、五55.招标投标属于房地产开发的（）。A、决策立项阶段B、前期阶段C、建设阶段D、营销阶段56.对土地使用权出让方式做出比较。 57.管理人员素质不高，经验不足给企业带来的风险属于总体风险范畴。58.房地产市场营销的步骤是什么？ 59.房地产抵押贷款具有（）特征。A、风险小B、现实性C、有偿性D、实物性60.一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为100万元，其中购房者自有现金70万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为10万元，则该项投资的税前现金回报率是（）。A、14%B、10%C、33%D、15%61.在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是（）。A、随行就市定价法B、认知价值定价法C、领导定价法D、挑战定价法62.土地开发的基本内容，首先应通过征用土地的手段，将农村集体所有的土地转变为归国家所有的城市用地。63.房地产业的基本结构包括（）A、生产结构B、流通结构C、消费结构D、生产与消费结构64.房屋产品的供给受诸多因素的影响，其中最重要的是（）因素。A、资金B、土地政策C、地租D、银行贷款利息65.宏观的区域结构表现为城市的新区开发和旧城区的更新改造。66.房地产项目不确定性分析的方法主要包括（）。A、敏感性分析B、盈利能力分析C、临界点分析D、概率分析67.房地产市场调研的内容包括哪些？ 68.房地产经营决策程序是什么？ 69.房地产供给的变化可能的影响因素：（）。A、金融政策的变化B、建设新的房地产项目。C、改变原有物业的使用方式。D、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。70.按一半计算建筑面积的有以下哪些选项（）。A、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算B、房屋之间无上盖的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积一半计算C、独立柱、车棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算D、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算E、未封闭的阳台、挑廊，按其外围水平投影面积一半计算71.简述房地产市场调查的主要内容。72.从供需相互作用的的特性出发，房地产市场自然周期可以分为四个阶段。以下相关说法错误的是（）A、自然周期的第一阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了低谷。B、自然周期的第二阶段，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋的需求。C、自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率。由于需求增长速度高于供给增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。D、自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平以下，此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超过市场需求数量的大小。73.蒙特卡洛模拟法能够随即模拟各种变量间的动态关系，解决某些具体有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。它的步骤包括（）。A、分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。B、求解每一可变因素的变化的概率值C、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。D、反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。74.房地产权属登记的目的和意义是（）。A、保护房地产权利人的合法权益B、保证交易安全，减少交易成本C、房地产权术登记是房地产管理的基础工作D、房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度E、权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据75.房地产二级市场指土地使用权出让和房屋首次出售或出租市场。76.新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。A、一级市场B、二级市场C、三级市场D、存量市场77.新区开发一般土地规整，拆迁量小，易于施工和生产组织，开发成本比旧城改造要低。78.下列方法中，是常有的风险评价方法的有（）。A、解析法B、蒙特卡洛法C、调查和专家打分法D、期望值法79.在土地征用时，应遵循的原则包括（）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保证国家农业用地C、有偿使用土地D、依法征地80.过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。81.简述可行性研究的作用。82.出让城市国有土地使用权，出让前应当制定（）。A、土地利用计划B、控制性详细规划C、修建性详细规划D、土地利用总体规划83.居住区规划技术指标包括（）A、容积率B、居住建筑密度C、居住面积密度D、绿地覆盖率E、建筑层高84.开发项目能否成立或者存在的依据是（）。A、市场预测和研究B、技术方案研究C、研究开发项目的经济效益D、研究开发项目的社会效果85.建设工程的施工控制是指对（）的控制。A、投资B、工程进度C、质量D、成本86.市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中，改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。87.房地产经营的核心是（）。A、房地产经营B、房地产管理C、房地产经营与管理D、房地产买卖88.我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和（）市场。A、出租B、转让C、租赁D、划拨89.一级资质的房地产开发企业需从事房地产开发经营（）年以上。A、10B、8C、5D、3090.下列各项中，属于进入房地产三级市场交易的房屋有（）。A、公房B、经济适用房C、未售的商品房D、已租的商品房91.简述房地产市场细分的作用 92.国民经济评价与财务评价的主要区别是什么？ 93.在市场经济条件下，贷款利率水平主要取决于（）。A、经营费用B、风险成本及收益C、机会成本D、资金成本94.根据房地产市场参加者所处的地位和作用，可将房地产的主体分为供给者、需求者和管理者三类。95.房地产开发投资机会选择与分析是房地产开发流程的第一阶段。96.房地产业与金融密切相关，房地产开发商需要为其开发投资活动进行债务融资和（）。A、信托融资B、股票融资C、抵押贷款支持证券融资D、权益融资97.成为物业管理中规范物业管理行为，保护当事人合法权益，减少纠纷的规范性文件是（）。A、《城市新建住宅小区管理办法》B、《业主公约示范文本》C、《前期物业管理服务协议》D、《物业管理委托合同示范文本》E、《物业管理条例》98.房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是（）A、支付土地出让金的贷款B、支付开发费用的短期资金或“建设贷款”。C、用于土地储备的贷款D、项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。99.房地产的市场交易包括出售和（）形式。A、出让B、转让C、出租D、赠予100.根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目应当建立资本金制度。资本金占项目总投资的比例应不低于（）。A、20％B、30％C、40％D、50％第I卷参考答案一.参考题库1.参考答案：C2.参考答案：1、明确细分因素；2、根据细分因素进行市场划分；3、评价市场细分结果，包括：销量和利润、消费者的可接近性、消费者的敏感性。3.参考答案：B4.参考答案：A,B,C,D5.参考答案：B,D6.参考答案：D7.参考答案：需求法则：假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供给法则：假定其它条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。8.参考答案：价值型指标：财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值；效率型指标：财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率；期限型指标：投资回收期。9.参考答案：正确10.参考答案：A11.参考答案：B,C12.参考答案：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存（2）管理和监控水平低（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地（5）转轨中土地收入的流失（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多（7）滋生腐败13.参考答案：B14.参考答案：社会化、专业化、市场化是物业管理的3个基本特性。15.参考答案：错误16.参考答案：错误17.参考答案：B18.参考答案： 行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。 行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。19.参考答案：B20.参考答案：A,B,D21.参考答案：A22.参考答案：B,C,D23.参考答案：国民经济盈利能力分析，包括经济内部收益率、经济净现值；外汇效果分析，包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。24.参考答案：A,B25.参考答案：A26.参考答案：错误27.参考答案：D28.参考答案：A29.参考答案：D30.参考答案：B,C,D31.参考答案：A32.参考答案：A,C33.参考答案：D34.参考答案：A,B,C35.参考答案：是指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保、获得贷款的行为。36.参考答案：正确37.参考答案：A,B,C38.参考答案：正确39.参考答案： 房地产市场的特性包括： （1）区域性强； （2）房地产市场是房地产权益的交易市场； （3）房地产市场供给的稀缺性； （4）不完全开放、竞争不充分性； （5）消费和投资的双重性。40.参考答案：A41.参考答案：A,B,C,D42.参考答案：正确43.参考答案：A,C,D44.参考答案：A,B,C45.参考答案： ①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖。 ②以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。 ③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让。此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让。 ④依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产。 ⑤共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。 ⑥权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益。 ⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明。未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让。 ⑧除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年。 ⑨法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。如2004年国务院颁布的《宗教事务条例》规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”46.参考答案：A47.参考答案：A,B,C48.参考答案：1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价格和使用范围受到限制。49.参考答案：D50.参考答案：A,B,C,D51.参考答案：B52.参考答案：B53.参考答案：C54.参考答案：B55.参考答案：C56.参考答案：1、出让程序不一样。2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。57.参考答案：正确58.参考答案：1、房地产市场调查研究，包括宏观、中观、微观等方面2、确定营销目标，包括长期与短期3、制定市场营销组合计划4、营销计划的实施5、反馈与调整59.参考答案：A,B,D60.参考答案：A61.参考答案：A,C,D62.参考答案：正确63.参考答案：A,B,C64.参考答案：A65.参考答案：错误66.参考答案：A,C,D67.参考答案：（一）市场宏观环境状况，主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境，另外还包括行业环境、技术环