2022年第1季度福州中原楼市季报 下行周期未转向 政策刺激动真格

下行周期未转向政策刺激动真格福州房地产市场季报（2022.1.1-3.31）本报告数据自2012年1季度起采用新的数据统计方式，数据均来源于福州市相关政务网站及中原数据平台，经中原地产研究中心分析整理，分析结果仅供参考。本报告所涵盖信息或所表达之观点意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归中原地产所有，未经书面许可，任何机构及个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表及引用。郑重声明商品住宅供销低位，认购环比回落21%；土拍市场表现清冷，10宗底价成交/2宗流拍/3宗取消出让本季度福州五区商品房供应面积77.51万㎡，环比下行54.4%，处于2019年至今次低位水平；福州五区商品房成交面积94.81万㎡，环比下行30％，处于2019年至今中位水平，单季度整体市场呈供不应求态势；供应占比方面，普通住宅以31%供应占比位列首位，主要来自万科城市之光、首开融创榕耀之城等项目；车位供应占比31%紧随其后，供应主要来自中海锦江城、建发商务中心、融侨外滩壹号等；保障房供应占比25%，排名第三，新城卓越榕域风华、盈福壹號为供应主力。本季度福州五区商品住宅供应面积26.91万㎡，环比下行65%，处于2019年至今次低位水准，供应主要来自万科城市之光、首开融创榕耀之城、象屿金地世界江湾国贸凤凰原、中骏世界城等项目，占商品住宅总供应量58%；商品住宅成交面积43.52万㎡，成交量环比下行23.2%，处于2019年至今次低位水准，成交主力为海月江南、碧桂园正荣悦玲珑、首开融创榕耀之城、万科城市之光、阳光城象屿登云湖等项目；商品住宅成交均价25790元/㎡，环比上行0.5%，处于2019年至今中低位水准。商品住宅排行方面，本季度融侨外滩壹号以5.08亿签约总额位居榜首，海月江南和万科城市之光位列二三，分别网签5.03亿及4.58亿，闽侯无项目进入前十榜单；开发商排行方面，本季度融侨凭借融侨外滩壹号、融侨则徐道壹號、融侨望云等项目，以11.97亿位居楼市成交金额冠军，融信成交金额11.65亿次之，万科以成交金额10.77亿元排名第三。存量方面，截止2022年第1季度，福州五区商品住宅存量272.49万㎡，去化周期需11.3个月（约3.8个季度）；具体板块存量方面，北区板块商品住宅存量最大，存量3484套/35.29万㎡，三江口板块次之，存量3020套/32.57万㎡。土地供应方面，本季度福州五区供应16宗经营性用地（13宗涉宅+3宗商服商办），合计占地41.55万㎡（约623亩），计容总建90.52万㎡；成交方面，福州五区成交14宗经营性用地（11宗涉宅+3宗商服商办），合计占地29.16万㎡（约437亩）、计容总建63.48万㎡、总揽金77.11亿元，另外2宗流拍/3宗取消出让，整体溢价率4%；竞得人方面，成交以国企、央企为主，其中厦门建发和福州新区开发分别竞得2宗宅地，保利、市城投建筑、欣隆盛房地产、榕圣市政、众益置业、梅园酒店、福州市建发、厦门银行、马尾建发和亭江归国华侨联合会均有所获。中原看市-福州楼市中原看市-闽侯楼市受疫情影响，商品住宅供求低迷，个盘以价换量均价走低；闽侯首场土拍遇冷，4幅宅地惨遭流拍本季度闽侯商品房供应面积19.55万㎡，环比下行29.0％，处于2019年至今最低位水准；本季度闽侯商品房成交面积13.31万㎡，环比下行43.3%，亦处于2019年至今最低位水准，整体市场供过于求；供应占比方面，本季度车位以47%的供应占比居首位，供应来自中铁城江督府二期、三英花园项目；普通住宅供应占比32%，排名第二，供应主力来自龙旺华府壹号、正荣棠悦滨江项目；SOHO供应占比15%，排名第三，均来自龙旺闽越水镇项目。供应方面，本季度闽侯商品住宅新增供应764套/7.21万㎡，供应量环比下行63.2%，处于2019年至今最低位水平，主力供应来自龙旺华府壹号、正荣棠悦滨江和象屿美的公园天下等；成交方面，闽侯商品住宅成交面积9.4万㎡，环比下行39.9%，成交主力为万科城市花园、金地自在城和保利阅江台；均价方面，闽侯商品住宅成交均价14485元/㎡，环比下行38.8%。商品住宅存量方面，截止2022年第一季度，闽侯商品住宅存量79.77万㎡，处于2019年至今第四高位水平，去化周期需11.92个月（约3.97个季度）；从各板块来看，竹岐板块存量居首位，套数2260套、面积20.20万㎡。土地供应方面，2022年第一季度闽侯土地市场新增4宗经营性用地供应，分别位于荆溪、甘蔗、上街镇，合计占地18.52万㎡，总建40.28万㎡，起始价为33.95亿元；4宗地块均为纯商房用地（不含安置房），其中榕高新2022-01号曾于2021年底取消出让，本次出让起拍价下调0.72亿至15.30亿，同时取消全装修比例达60%以上硬性要求；成交方面，2022年第一季度闽侯土地市场无新增经营性用地成交，4幅宅地均遭遇流拍。PARTA政策资讯全国政策福州楼市政策福州城市建设全国调控政策坚持“房住不炒”大方向不变，两会强调支持商品房合理住房需求，各部委积极表态释放维稳信号1.7国务院办公厅：支持探索土地管理制度改革深化户籍制度改革1.14最高法在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用1.10发改委要求积极推动改善住房条件，制宜发展共有产权住房1.17发改委提出加强预期引导，坚持租购并举，加快发展长租房市场，扩大保障性租赁住房供给1.28国务院国务院提出营商环境持续优化、市场运行更加规范、市场循环充分畅通、消费安全保障有力、质量水平显著提升、监管效能全面提高等目标2.9住建部提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上2.18发改委国家发改委印发《关于促进工业经济平稳增长的若干政策的通知》，提出营业收入20亿元以下房企可按季度享受纳税优惠2.22商品房预售资金监管新规已出台，中房协会长表示新规更加符合市场化规律3.5政府工作报告坚持“房住不炒”，因城施策，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求2.24住建部部长王蒙徽表示保持房地产市场平稳运行保持调控政策的连续性和稳定性3.11住建部提出到2025年，住房和城乡建设领域科技创新能力大幅提升的目标3.16国务院副总理刘鹤表示房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案3.16财政部今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件3.17发改委持续深化户籍制度改革，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策3.20住建部向社会公开征求意见引导房企在产品打造方面更加注重于居住品质全国金融政策中央着力稳宏观经济大盘，1月降息落地，并多次强调货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，加强预期引导下调贷款市场报价利率（LPR），1年期为3.7%，5年期以上为4.6%，中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点中国银行保险监督委员会发布“关于防范以“元宇宙”名义进行非法集资的风险提示”，警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱1月20日央行2月18日银保监会2月25日银保监会、住建部商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务配合做好金融安全、房地产调控等工作，防止各类风险跨地区跨领域跨市场传导，坚决守住不发生系统性风险的底线1月6日发改委发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，为房地产市场项目并购营造良好的融资环境，助力化解风险、促进行业出清1月3日央行银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理2月8日央行、银保监会积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款努力做到金融对民营企业的支持维护住房消费者合法权益3月16日银保监3月30日央行支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务提升金融服务的均等性和便利度3月4日银保监会、央行加大房地产/金融等领域投资管控力度严禁超越财务承受能力的举债投资3月2日国资委保持信贷和社融适度增长防止和纠正出台不利于市场预期的政策3月21日李克强强化党中央对金融工作的集中统一领导，坚定不移走好中国特色金融发展之路。要强化金融风险防控，坚决维护金融稳定大局2月25日中共中央政治局会议全国重点政策2022年至今已60余城出台楼市松绑新政，涵盖放松限贷、限购，降低首付、购房补贴等利好刺激，“因城施策”助推楼市回暖降低商贷首付放宽首付比公积金首付降低贷款额度增加发放购房补贴江西南昌，河南郑州，黑龙江哈尔滨，福建福州安徽，重庆，广东佛山，河南驻马店，江苏南通，江西赣州，山东德州、菏泽，云南昆明、江西赣州安徽马鞍山、宣城，河北唐山，河南新乡，福建福州，湖南株洲，湖北宜昌、广东东莞、中山，广西北海、南宁，江西南昌，山东青岛、济南，山西晋中，四川达州、自贡河北保定，广西玉林、惠州，吉林长春、延吉，四川泸州、南充，浙江南浔，安徽合肥，湖南衡阳，河南郑州，云南昆明，上海金山区放松限贷、限购下调房贷利率安徽蚌埠、合肥，广东广州、深圳、惠州，河南郑州，山东济南，浙江杭州，云南昆明，上海，江苏苏州放松落户广东中山，浙江杭州，嘉兴，天津1.28福州公积金新政出台，二次申请比例调至40％、异地互认等多条件放宽，但惠及面毕竟偏窄，更多为试探性“稳楼市”行为福州楼市政策第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例调整为40%。申请组合贷款购房的，参照商业银行首付款比例的相关规定执行。第二次使用公积金贷款，在结清后可再次申请住房公积金贷款，购买福州市行政区域范围内自住房。在福州以外的地区缴存住房公积金的福州户籍职工在福州市行政区域范围内购买自住房的，可以申请住房公积金贷款。职工在偿还首期购房贷款本息后，当月即可办理委托还贷。福州调整住房公积金政策二次申请使用住房公积金贷款条件将放宽政策解读2021年下半年，全国楼市行情普遍遇冷，福州上下半年更是遭遇“冰火两重天”。继全国性降准、降息之后，省会福州在福建省各地市中率先做出放松举措。本次公积金新政对福州而言，也是在市场下行周期做的一次明显的“稳楼市”行为。二次申请纯公积金贷款首付比例由50%降为40％、二次申请公积金由结清后满2年调整为结清后即可，相当于降低二次购房门槛及扩大短期内可购房群体；实行公积金异地互认，将刺激部分客户在外地缴存，进一步增大返乡/来榕置业概率。但当前福州主城房价高企，商业贷（含组合贷）为市场绝对主流，公积金贷款惠及面毕竟偏窄，作为福州近半年来首个明显的“稳楼市”行为，本次公积金政策更多以试探为主，市场反应为后续是否有“组合拳”关键。3.29福州无明文式放松限购，外地户口购买五城区房屋无需提供医社保证明，长乐户口购房等同于五城区。当下“限购放松”对福州楼市而言是重大利好，必将释放一波刚性需求，预计在疫情影响消退后，市场逐步恢复。福州楼市政策政策解读今年以来，全国多地因城施策，出台适度宽松的房地产调控政策，中央层面也密集表态释放积极信号，开省会城市调整限购先例；福州房地产市场继去年第三四季度成交低迷、2月公积金异地互认新政收效甚微、首轮土拍遇冷，未提振市场信心之后，又遭遇突发疫情影响，政府财政压力巨大。当下“限购放松”对福州楼市而言是重大利好，对政府而言，既“稳楼市”亦“稳经济”；值得注意的是，“限购放松”，并非“取消限购”，2021年初福州已实施落户零门槛，去年已经消化不少宁德、三明、南平等外地购房客，本次“限购放松”主要释放的是不愿意迁户口仍计划在福州购房的外地客群，如外地公务人员、潜在拆迁群体等；长乐户籍购买五城区房屋等同五城区，算是从楼市层面首次将长乐纳入福州主城区，无需社保&可购买2套双重利好将为福州楼市带来更多的需求增量；未来预判：本次限购放松对福州楼市而言，是一次重大利好，必将释放一波刚性需求，但后疫情下经济形势并不乐观，客户购房信心仍需时间修复，“房住不炒”主旋律没有改变，且福州整体库存仍居高位，本次新政并未涉及金融层面宽松，多重因素决定房价并不具备大幅上涨的基础条件；对于开发商而言，政策利好效应将逐步减弱，且调控政策时紧时松，建议开发商应抓住本轮机会，加快推货跑量。非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购买普通住宅，需提供2年内在五城区累计满12个月的医社保证明或个人所得税长乐户籍购买五城区普通住宅时，需提供2年内在福州五城区累计满12个月的医社保证明或个税；且仅能购买一套

现政策

原政策非五城区户籍家庭（含港澳台）无需提供医社保证明或个人所得税，可购买一套五城区普通住宅长乐户籍购买五城区房屋等同五城区户籍，可以购买两套五城区普通住宅福州楼市政策福州“十四五”将建设保障性租赁住房15万套，进一步完善住房保障体系；城乡建设局明确商品房预售资金监管将继续从严；福州房协公众号发布福州精装房标准指导意见，实行精装分三档定制，最高8000元/㎡，但非政府官方发文，现主流媒体均删稿；4月1日起省直公积金可提取支付首付款，救市政策组合拳再加码。省发改委、住建厅提出新建商业、办公、公建建筑超过配建标准建设的公共停车设施，其建筑面积不计入容积率。单独选址建设的公共停车设施，结构层高在2.20米以下的计算1/2面积。福州市人民政府办公厅提出“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房15万套（间）。此外，保障性租赁住房租金接受政府指导和管控，低于同地段同品质社会化租赁住房，且年度涨幅不超过5%。福州市城乡建设局表示将强化商品房项目预售资金监管，实行“专户管理、封闭运行”，且新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍。此外，实施差别化监管为发力点，对于信用不良或存在违规行为的房地产企业进行重点监管或全额监管。福建省人民政府办公厅强调不得假借综合开发项目名义进行以经营性房地产为主的开发运作。此外，非住宅建筑未全部投入运营或未按约定移交政府的，剩余的10%商品住宅不得批准预售许可。三部门强调新建城区和住宅小区应当按照每百户不少于30平方米建筑面积，且单处用房面积不得少于400平方米标准配建社区养老服务设施。老城区和已建成住宅区应当按照每百户不低于20平方米建筑面积配备社区养老服务设施。福州出台《关于进一步规范工业项目建设审批和监管的实施意见》，规定工业建筑高度原则上不超过50米，宿舍建筑层高不大于3.6米等。福州市房管局要求对经鉴定为D级危险房屋的，要按照“四个一律”（一律封房、一律清人、一律拉警戒线、一律拆除）的要求进行处置。福州市人民政府表示对于首次被评定为中国服务业企业500强、民营企业500强的，给予一次性200万元奖励；首次被评定为中国企业500强的，给予一次性500万元奖励;首次被评定为世界企业500强的，给予一次性2000万元奖励。福州市房管局、房地产业协会联合要求精装修住宅项目需建设交付样板房，保留到交房后6个月才能拆除；精装修价格按市场价评估确定，计入房价一并办理价格备案手续；精装修交付标准分三档定制，分别为3000元/平方米、5000元/平方米、8000元/平方米。从2022年4月1日起，新开户的缴存单位及其职工或已缴存单位中的新开户职工，应按照省人力资源和社会保障厅公布的我省月最低工资标准1960元执行。从2022年4月1日起，在福州市行政区域内购买新建商品住房（含共有产权房、限价房以及其他配售型保障性住房），省直公积金缴存职工可按流程材料办理“购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款”。1月1月1月2月2月3月3月3月3月3月福州城市建设交通方面：福州国际机场二期扩建工程项目获国务院批复，地铁5/6号线计划年内通车；教育方面：鼓一小教育集团正式挂牌成立，清华附中福州学校小学二部正式揭牌；医疗方面：福建省人民医院黄山分院区启动招标，马尾快安拟建大型三甲医院——马尾区医院；综合配套方面：晋安新添1380亩魔兽森林大型文旅项目，华润万象城预计6月开业。1、北岭隧道右线小里程进口全面贯通北二通道贵安段预计5月投用2、晋安区五四北三条道路获批未来将连接北二环通道3、晋安后屿11条道路建设获批未来将完善片区路网4、鼓山沿线将建6条生态廊道总投资8523万元5、大学城片区两条道路获批建设总投资约5456万元6、福州新店外环路西段道路工程获批全长5040米7、仓山李厝山支路道路工程项目投资近4千万元1、闽侯二桥主桥本月底合龙计划今年5月建成通车2、道庆洲大桥于1月30日正式通车福州市区至滨海新城仅需40分钟1、海峡奥体片区华威四季小学进展情况教学楼主体结构封顶2、福州划拨36.95亩建设马尾第二实验小学新增学位1620个3、福建师大滨海附小将于3月份完成主体结构施工9月投入使用4、鼓一小教育集团正式挂牌成立计划新建扩建国棉厂小学5、清华附中福州学校小学二部正式揭牌并公布划片范围6、福州高新区第二小学监理招标办学规模30个班1、福建省人民医院黄山分院区启动招标仓山城南或添一所三甲医院2、福州新启动5个医疗项目布局三江口、螺洲等板块3、晋安区114亩“泰康之家·福园”奠基动工预计2024年投用4、马尾快安拟建马尾区医院总投资11.8亿1、香格里拉二期项目已完成主体结构封顶未来地铁将直达商场2、引资近250亿晋安再添1380亩魔兽森林大型文旅项目3、晋安区将打造200平方公里寿山国石小镇总投资约10.8亿4、鼓楼区将添9万方重奢旗舰购物中心预计今年6月正式开业5、青口正祥广场预计2023年底开业1、福厦高铁再迎重要进展通车后福建6市实现“高铁进京”2、福州国际机场二期扩建工程项目用地获国务院正式批复3、福州南站、机场建设迎重大进展预计2023年南站扩建工程与福厦高铁同步启用4、福州地铁5号线初期运营时间确定预计2022年上半年通车5、地铁6号线迎来最新进展全线有望8月份开通初期运营6、地铁2号线东延线投资117.38亿8个站点已确定7、福州滨海快线岱岭隧道双线贯通预计2024年下半年通车PARTB福州楼市福州市土地市场福州市商品房市场福州市土地市场Part1福州市土地供求走势供应方面，本季度福州五区供应16宗经营性用地（13宗涉宅+3宗商服商办），合计占地41.55万㎡（约623亩），计容总建90.52万㎡；成交方面，本季度福州五区成交14宗经营性用地（11宗涉宅+3宗商服商办），合计占地29.16万㎡（约437亩）、计容总建63.48万㎡、总揽金77.11亿元，另外2宗流拍/3宗取消出让，整体溢价率4%；竞得人方面，成交以国企、央企为主，其中厦门建发和福州新区开发分别竞得2宗宅地，保利、市城投建筑、欣隆盛房地产、榕圣市政、众益置业、梅园酒店、福州市建发、厦门银行、马尾建发和亭江归国华侨联合会均有所获。一季度土拍清冷收场，10宗底价成交/2宗流拍/3宗取消出让，厦门建发/保利摇号竞得2022-08号和2022-15号宅地福州五区2022年第1季度土地成交地图1237412138910115614福州市土地成交明细2022-14计容总建：2.50万㎡楼面价：3002元/㎡竞得人：梅园酒店/0.75亿2022-15计容总建：1.88万㎡楼面价：3246元/㎡竞得人：保利/0.61亿10112022-13可售体量：0.15万㎡楼面价：4502元/㎡竞得人：众益置业/1.55亿92022-11可售体量：1.46万㎡可售楼面价：16880元/㎡竞得人：榕圣市政/3.45亿2022-12可售体量：0.78万㎡可售楼面价：16542元/㎡竞得人：市城投建筑/2.98亿782022-02可售体量：12.30万㎡可售楼面价：22224元/㎡竞得人：厦门建发/27.34亿2022-06可售体量：12.83万㎡可售楼面价：12317元/㎡竞得人：福州新区/14.81亿2022-07可售体量：3.34万㎡可售楼面价：18059元/㎡竞得人：福州新区/6.03亿2022-08可售体量：1.37万㎡可售楼面价：17127元/㎡竞得人：厦门建发/2.35亿12342022-09可售体量：0.82万㎡可售楼面价：17547元/㎡竞得人：欣隆盛/1.45亿5马宗地2022-02号可售体量：8.25万㎡可售楼面价：13007元/㎡竞得人：马尾建发/10.73亿62022-16可售体量：7.79万㎡可售楼面价：4568元/㎡竞得人：福州市建发/3.56亿122022-17可售体量：1.16万㎡可售楼面价：12039元/㎡竞得人：厦门银行/1.39亿13马宗地2022-01号可售体量：0.61万㎡可售楼面价：1805元/㎡竞得人：亭江归国华侨联合会/0.11亿14租赁住房纯商品房含安商地块商务商服地块七县土地供求明细（不含闽侯）供应信息：七县（不含闽侯）共出让14幅经营性用地，地块性质涉及住宅、商住及商服，其中福清6宗，连江5宗，长乐2宗，闽清1宗，合计占地约61万㎡，总起拍价39.73亿元。供应明细：本季度七县土地（不含闽侯）推地14宗，总占地913亩，福清、连江为供应主力地区宗地编号宗地位置土地面积（㎡）土地用途容积率总建面积（㎡）起始价(万元）交易时间备注福清2021拍-26号宏路街道48744商住2.5121860749002022/2/18最高限制价（为111000万元）2022拍-02号龙山街道，东部新城，城关小学新校区东侧，元华路南侧136611商住2273222605002022/4/19最高限价9亿、限售15年2022拍-03号龙山街道，东部新城，喜盈门东侧，龙江西侧45039商住2.3103590205002022/4/19最高限价3.05亿元，商业、商办自持40年，多层11000㎡住宅自持10年2022拍-04号龙山街道，福清龙山街道鸿生商务中心地块北侧地块22641住宅2.35207491002022/4/19“限地价、摇号”,最高限价1.35亿元、全回购2022拍-06号龙江街道23511住宅2.354075119002022/4/19“限地价、摇号”,最高限价1.77亿元、全回购2022拍-07号江阴镇51053商住210210631002022/4/19“限地价、摇号”,最高限价0.46亿元、全回购连江连地拍[2022]1号琯头青芝大道与中央大道交叉口西侧45792商住2.5114480185002022/1/28——连地拍[2022]2号可门经济开发区36143商住2.27951538002022/2/16全租赁连地拍[2022]5号客运站北站温泉小学南侧15598商住2.538995157002022/4/22——连地拍[2022]4号连江县规划横五线南侧、规划南塘亭河西侧30967住宅2.577418295002022/4/20——连地拍[2022]3号物流城22824商服24564840002022/4/14——长乐2022拍-1号吴航街道东关村东鹤路南侧、凤翔路东侧36322商住1.554483240002022/3/17限售2年/农贸自持2022滨拍-2号福州滨海新城壶井路东北侧，漳东支路东南侧，商务一路西南侧,漳江路西北侧34172商住268344510002022/3/17限地价、控房价、摇号（溢价率15%）闽清2022003梅城镇南山路以南59523商住2.3136903708002022/4/2——合计608940————1322713397300————七县土地供求明细（不含闽侯）成交信息：七县（不含闽侯）共成交5宗地块，总占地17.10万㎡，地块性质为商住、租赁住房，其中连江2宗，福清、永泰、长乐各1宗。七县（不含闽侯）土地总揽金15亿元，四宗地底价成交，长乐滨海新城宅地由福州新区一轮竞得成交明细：地区宗地编号宗地位置土地面积（㎡）土地用途容积率总建面积（㎡）成交价(万元）竞得人楼面价溢价率备注永泰樟[2021]拍06号樟城镇里岛片区6147商住2.19134622700倪波涛36840%回购6535㎡商铺，商品住宅销售最高备案均价：13500元/㎡连江连地拍卖[2022]1号琯头青芝大道与中央大道交叉口西侧45792商住2.511448018500青芝山旅游16160%——连地拍卖[2022]2号可门经济开发区36143商住2.2795153800福建申远4780%全租赁福清2021拍-26号宏路街道48744商住2.512186074900诺希61460%——长乐2022滨拍-2号福州滨海新城壶井路东北侧，漳东支路东南侧，商务一路西南侧,漳江路西北侧34172商住26834451200福州新区74920.4%——合计170998————397661151100————————福州市商品房市场Part2福州市商品房供求走势供求方面，本季度福州五区商品房供应面积77.51万㎡，环比下行54.4%，处于2019年至今次低位水平；福州五区商品房成交面积94.81万㎡，环比下行30％，处于2019年至今中位水平，单季度整体市场呈供不应求态势；供应占比方面，本季度普通住宅以31%供应占比位列首位，主要来自万科城市之光、首开融创榕耀之城等项目；车位供应占比31%紧随其后，供应主要来自中海锦江城、建发商务中心、融侨外滩壹号等；保障房供应占比25%，排名第三，新城卓越榕域风华、盈福壹號为供应主力。商品房供应回落至近年次低位，普通住宅和车位供应量相当，保障房供应占比25%位列第三福州市商品房成交结构物业类别成交套数（套）成交面积（万㎡）成交总额（亿元）成交均价（元/㎡）住宅372939.56100.2725345别墅2753.9611.9730240商品住宅小计400443.52112.2325790环比-21.7%-23.2%-22.8%0.5%商业店铺4884.4214.9733896写字楼1372.565.9223169SOHO10514.628.9519381车位436312.9010.598208保障房350626.8044.7516696其他00.000.00——商品房合计1354994.81197.4120822环比-33.0%-30.0%-27.2%3.9%据中原研究部统计，本季度五区商品房成交面积94.81万㎡，环比下行30%，处于2019年至今中位水准，商品住宅成交43.52万㎡，环比下行23.2%，处于2019年至今次低位水准；成交均价方面，本季度五区商品房成交均价20822元/㎡，环比上行3.9%；商品住宅成交均价25790元/㎡，环比上行0.5%，处于2019年至今中低位水准；成交占比方面，本季度商品房成交结构中，普通住宅以42%的占比位列榜首，海月江南、碧桂园正荣悦玲珑、首开融创榕耀之城等项目为成交备案主力；保障房成交占比28%位列其次，金辉观澜云著、盈福壹號等为成交主力；车位成交面积占比13%位居第三，碧桂园正荣悦玲珑、建发养云二期等项目为主力。福州市商品住宅供求走势本季度福州五区商品住宅供应面积26.91万㎡，环比下行65%，处于2019年至今次低位水准，供应主要来自万科城市之光、首开融创榕耀之城、象屿金地世界江湾国贸凤凰原、中骏世界城等项目，占商品住宅总供应量58%；本季度福州五区商品住宅成交面积43.52万㎡，成交量环比下行23.2%，处于2019年至今次低位水准，成交主力为海月江南、碧桂园正荣悦玲珑、首开融创榕耀之城、万科城市之光、阳光城象屿登云湖等项目；价格方面，本季度福州五区商品住宅成交均价25790元/㎡，环比上行0.5%，处于2019年至今中低位水准。商品住宅供应量回落65%，网签连续三个季度下滑，整体价格持稳2.5+万/㎡福州市商品住宅认购情况2022年第一季度主力商品住宅项目认购数3892套，环比回落21%，万科城市之光、首开融创榕耀之城等为认购主力2022年第1季度五区主力商品住宅项目认购排行序号项目名称板块认购套数1万科城市之光金山板块3022首开融创榕耀之城帝封江板块2093海月江南江南会展板块1554碧桂园正荣悦玲珑桂湖板块1205名城紫金轩快安板块1206招商江悦府快安板块1187保利天悦二期中心城区1038中骏世界城老仓山板块1029阳光城象屿登云湖登云板块9810福州熙悦府北区板块95福州市商品住宅各板块成交成交面积方面，本季度板块整体回落23.2%，仅帝封江、桂湖、江南会展、金山、金山淮安、西区板块呈上行态势，剩余板块均下行；签约均价方面，本季度江滨板块凭借高价项目融侨外滩壹号，以均价41868元/㎡排名榜首；中心城区价格排名第二，环比上行0.1%；东区板块成交价格排名第三，环比下行2.3%。本季度北区板块成交量位居各板块之首，占比为13%，主要为福州熙悦府、鲁能公馆三期等项目突出贡献；中心城区占比为10%，排名第二，榕发悦乐郡、鼓楼金茂府、保利天悦二期等为成交主力；东区板块亦占比10%，主要凭借绿城美的桂语映月、融侨望云等项目排名第三；三江口板块占比9%紧随其后。板块套数环比面积（万㎡）环比均价（元/㎡）环比北区板块622-33.0%5.83-39.5%22507-4.3%登云板块107-9.3%1.48-12.3%26454-13.9%帝封江板块303110.4%2.7052.9%22111-18.5%东区板块342-22.8%4.27-24.5%33511-2.3%桂湖板块25711.3%2.3010.7%10865-4.2%黄山板块236-64.2%2.55-63.0%26437-2.0%江滨板块41-25.5%1.25-33.6%41868-1.9%江南会展板块262172.9%3.19191.9%266163.4%金山奥体113-45.1%1.19-45.3%28604-0.3%金山板块26675.0%3.0169.0%302277.6%金山淮安2926.1%0.4725.3%23416-9.2%快安板块208-28.0%1.91-27.9%15793-0.4%老仓山板块231-15.4%2.58-15.2%29588-5.5%马尾老城91-53.8%0.89-56.2%14068-1.5%南站板块34-19.0%0.35-18.7%216581.2%三江口板块398-16.7%3.82-17.3%238763.5%亭江琅岐板块109-68.6%1.22-66.6%7755-9.9%西区板块5-16.7%0.1591.8%2782648.0%义序板块14-33.3%0.10-36.4%204602.5%中心城区336-17.2%4.27-14.7%352100.1%全市4004-21.7%43.52-23.2%257900.5%福州市商品住宅产品线结构本季度福州五区商品住宅成交结构中，

80-90㎡面积段以占比27%位居榜首，碧桂园正荣悦玲珑、首开融创榕耀之城、招商江悦府等项目为该面积段备案主力，

70-80㎡/120-130㎡均占比11%次之；总价方面，150-300万总价段为主力，合计占比45%，100-150万和300-350万总价段分别占比12%和11%。80-90㎡仍为市场主流，100-110㎡刚改比例压缩至10%，350-400万高总价产品占比提升至9%福州市商品住宅存销比走势及各板块存量截止2022年第1季度，福州五区商品住宅存量272.49万㎡，去化周期需11.3个月（约3.8个季度）；具体板块存量方面，北区板块商品住宅存量最大，存量3484套/35.29万㎡，三江口板块次之，存量3020套/32.57万㎡。五区商品住宅库存272万㎡，消化周期持续拉升，北区/三江口板块存量超30万㎡截止2022年第1季度各板块存量情况序号板块套数面积（万㎡）去化周期（月）1中心城区147316.956.32西区板块520.7828.93东区板块247329.6711.74江滨板块1022.424.05金山板块96011.308.86金山奥体113914.8616.17金山淮安1724.1812.38老仓山板块6877.605.19江南会展板块3353.845.210帝封江板块171022.7016.511黄山板块6897.663.312南站板块500.512.113三江口板块302032.5713.414义序板块860.635.015北区板块348435.2912.916登云板块5357.8014.817桂湖板块187721.5630.818快安板块166818.6416.419马尾老城6866.499.620亭江琅岐板块267827.0321.1合计23876272.4911.3福州市普通住宅供求走势及排名排名项目板块成交总额（万元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1融侨外滩壹号江滨板块50826.473811918.45426452海月江南江南会展板块50342.5513718464.37272653万科城市之光金山板块45841.7813015289.48299834榕发悦乐郡中心城区34059.158210279.57331335首开融创榕耀之城帝封江板块33853.8721316651.72203316保利天悦二期中心城区33836.27548214.03411937中骏世界城老仓山板块31900.94889537.02334508鼓楼金茂府中心城区30781.03699515.86323479鲁能公馆三期北区板块25647.62788989.132853210绿城美的桂语映月东区板块24831.04456955.0235702本季度福州五区普通住宅供应2439套，供应面积24.04万㎡，环比下行60.2%，其供应主力项目为万科城市之光、首开融创榕耀之城、象屿金地世界江湾等；本季度福州五区普通住宅成交3729套，成交面积39.56万㎡，环比下行22.9%，成交主力为海月江南、首开融创榕耀之城、万科城市之光、融侨外滩壹号等项目；本季度福州五区普通住宅成交均价为25345元/㎡，环比下行0.2%，处于2019年至今次低位水准。普通住宅供应量回落60%，网签持续下滑，海月江南、首开融创榕耀之城为主力，整体均价低位维稳福州市别墅供求走势及排名排名项目板块成交总额（万元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1阳光城象屿登云湖登云板块28580.97619318.88306702融侨望云东区板块23763.27406269.39379043滨江正荣府三江口板块10239.05283225.35317464融创福州府黄山板块6339.98172227.04284685旭辉江山雲出金山奥体5760.30131821.50316246阳光城保利源溪里山桂湖板块5452.22303244.02168077滨海首府老仓山板块5425.13141734.40312808世茂福晟云樾东升老仓山板块4789.3181419.71337349三盛百督府西区板块3963.7641385.532860810融信海月江潮中心城区3477.475925.7637563本季度福州五区别墅新增供应177套，供应面积2.87万㎡，环比下行82.6%，供应主要来自泰禾福州院子、融侨望云、世茂福晟云樾东升、融创福州府等项目；本季度福州五区别墅成交275套，成交面积3.96万㎡，环比下行26.3%，成交主力为阳光城象屿登云湖、融侨望云、阳光城保利源溪里山、滨江正荣府等项目；本季度福州五区别墅成交均价30240元/㎡，环比上行7.0%，处于2019年至今中低位水准。别墅供应高位下跌八成，成交量连续三个季度回落，阳光城象屿登云湖、融侨望云相对高价产品拉升均价福州市商业供求走势及排名排名项目板块成交总额（万元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1正荣世茂棠悦山南中心城区13717.64163140.87436752龙湖天曜东区板块13613.29444059.01335383融信海月江潮中心城区8968.47141750.99512194融信双杭城中心城区7366.06261424.71517025湖滨府南站板块6185.15141972.24313616融侨则徐道壹號老仓山板块5735.0351712.85334827禹洲天悦湾帝封江板块5665.29101741.31325358闽江世纪城江南会展板块5581.22171914.77291489龙湖盛天天钜中心城区5273.57161282.354112410阳光城榕心未来东区板块5210.41161369.0438059本季度福州五区商业新增供应186套，供应面积2.27万㎡，环比下行68.2%，供应主力项目为榕心映月、福州温泉城泉悦别院、新城卓越榕域风华等；本季度福州五区商业市场成交488套，成交面积4.42万㎡，环比下行40.8%，成交主力为龙湖天曜、正荣世茂棠悦山南、湖滨府、闽江世纪城等项目；本季度福州五区商业成交均价33896元/㎡，环比上行1.7%，处于2019年至今中位水准。商业供应量不足3万方，成交亦明显下行，龙湖天曜、正荣世茂棠悦山南项目主力成交福州市写字楼供求走势及排名排名项目板块成交总额（万元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1华润万象城中心城区33927.7211213571.84249992榕金大厦东区板块24123.462111213.20215133闽江世纪城江南会展板块996.233645.96154224世界闽商大厦江南会展板块162.991124.3413108本季度福州五区写字楼新增供应203套，供应面积3.94万㎡，供应均来自建发商务中心项目；本季度福州五区写字楼市场成交137套，成交面积2.56万㎡，环比上行224.9%，华润万象城为绝对成交主力；本季度福州五区写字楼成交均价23169元/㎡，环比上行268.5%。建发商务中心单项目供应203套，华润万象城大客户团购112套，价格拉升至23169元/㎡福州市SOHO供求走势及排名排名项目板块成交总额（万元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1华润万象城中心城区18052.761377113.26253792阳光城榕心未来东区板块13058.622217546.41173043融侨则徐道壹號老仓山板块10058.541344844.24207644万科金域国际中心城区7353.54332538.48289685龙湖天曜东区板块5308.39632662.74199366万科云城三江口板块5183.06884389.09118097旭辉公元大观东区板块3741.18431906.42196248新榕金城湾金山板块3488.11381717.36203119香开连天东区板块3295.64381562.562109110三盛滨江国际江滨板块3125.02171266.5924673本季度福州五区SOHO市场无新增供应；本季度福州五区SOHO市场成交1051套，成交面积4.62万㎡，环比下行31.6%，成交主力为阳光城榕心未来、华润万象城、融侨则徐道壹號、万科云城等项目；本季度福州五区SOHO成交价格19381元/㎡，环比上行1.4%，处于2019年至今中低位水准。SOHO季度供应断档，成交回落三成，均价中低位持稳，中心城区/东区板块成交市占高PARTC闽侯楼市闽侯土地市场闽侯商品房市场闽侯土地市场Part1闽侯县土地供求走势供应方面，2022年第一季度闽侯土地市场新增4宗经营性用地供应，分别位于荆溪、甘蔗、上街镇，合计占地18.52万㎡，总建40.28万㎡，起始价为33.95亿元；4宗地块均为纯商房用地（不含安置房），其中榕高新2022-01号曾于2021年底取消出让，本次出让起拍价下调0.72亿至15.30亿，同时取消全装修比例达60%以上硬性要求；成交方面，2022年第一季度闽侯土地市场无新增经营性用地成交，4幅宅地均遭遇流拍。一季度闽侯供应4宗纯商房地块，其中高新区宅地条件优化再度“上架”，均以流拍告终，首场土拍遇冷闽侯商品房市场Part2闽侯县商品房供求走势本季度闽侯商品房供应面积19.55万㎡，环比下行29.0％，处于2019年至今最低位水准；本季度闽侯商品房成交面积13.31万㎡，环比下行43.3%，亦处于2019年至今最低位水准，整体市场供过于求。供应占比方面，本季度车位以47%的供应占比居首位，供应来自中铁城江督府二期、三英花园项目；普通住宅供应占比32%，排名第二，供应主力来自龙旺华府壹号、正荣棠悦滨江项目；SOHO供应占比15%，排名第三，均来自龙旺闽越水镇项目。商品房供求双双下滑至最低，车位供应占比47%居首，价格保持高位闽侯县商品房成交结构物业类别成交套数（套）成交面积（万㎡）成交总额（亿）成交均价（元/㎡）住宅9568.7012.2714096别墅260.691.3419365商品住宅小计9829.4013.6114485环比-41.5%-39.9%-43.8%-6.5%商业店铺1321.122.0918686写字楼10.050.0612486SOHO3671.631.8411249车位3040.830.425106保障房430.280.3010572其他00.000.00——商品房合计182913.3118.3213769环比-48.4%-43.3%-43.2%0.1%据中原研究部统计，本季度闽侯商品房成交下行，商品房成交面积13.31万㎡，环比下行43.3%，商品住宅成交982套，成交面积9.40万㎡，成交总量环比下行39.9%，整体成交处于2019年至今最低位水准；成交均价方面，本季度商品房成交均价13769元/㎡，环比持稳，整体价格处于2019年至今最高位水准；本季度闽侯商品住宅成交均价14485元/㎡，环比下行6.5%，处于2019年至今第三低位，主要受万科城市花园、金地自在城等相对低价项目集中备案影响；成交占比方面，本季度商品房成交结构中，普通住宅物业以66%的占比位列榜首，万科城市花园、金地自在城、保利阅江台为成交备案主力；SOHO成交占比12%，位居第二，阳光城MODO、龙旺闽越水镇为成交主力；商业成交面积以9%的占比位列第三，西海岸、国贸学原二期为成交主力。闽侯县商品住宅供求走势本季度闽侯商品住宅新增供应764套，供应面积7.21万㎡，环比下行63.2%，处于2019年至今最低位水平，主力供应来自龙旺华府壹号1.82万㎡、正荣棠悦滨江1.37万㎡和象屿美的公园天下1.19万㎡；本季度闽侯商品住宅成交面积9.40万㎡，环比下行39.9%，成交主力为万科城市花园、金地自在城和保利阅江台，分别成交1.25万㎡、0.71万㎡和0.55万㎡；均价方面，本季度商品住宅均价14485元/㎡，环比下行38.8%，处于2019年至今第三低位水平。供应明显放缓，成交大幅下跌至近年低位，受荆溪、竹岐低价项目网签影响，均价回落至14485元/㎡闽侯县商品住宅认购情况本季度闽侯主力商品住宅项目认购872套，环比下行51.7%，金地自在城、保利阅江台等为认购主力。2022年第一季度闽侯主力商品住宅项目认购排行排名项目名称板块认购套数1金地自在城竹岐板块1062保利阅江台上街板块563万科城市花园荆溪板块544国贸润原甘蔗板块545龙旺华府壹号竹岐板块496坤鸿天玺青口板块477正荣棠悦滨江甘蔗板块408保利阅云台上街板块389保利堂悦荆溪板块3010龙湖盛天春江天越青口板块30闽侯县商品住宅各板块成交成交面积方面，本季度闽侯各板块中荆溪板块、青口板块上行，剩余板块均呈下行态势；成交均价方面，本季度上街板块以均价18364元/㎡排名首位，环比上行5.0%，主要受保利阅云台、高尔夫庄园项目备案主导；南屿板块价格排名第二，环比下行1.3%；甘蔗板块成交价格排名第三，环比下行10.6%；本季度竹岐板块成交占比23%位居各板块之首，主要为金地自在城和正荣棠悦江南项目突出贡献；荆溪板块占比21%位居第二，万科城市花园为该板块成交主力；甘蔗板块以12%成交占比位居第三，正荣棠悦滨江、国贸润原项目为成交主力。板块套数（套）环比面积（万㎡）环比均价（元/㎡）环比上街板块114-67.5%1.19-65.5%183645.0%南屿板块104-73.7%1.30-62.9%17267-1.3%荆溪板块211124.5%1.90121.7%14047-5.2%甘蔗板块119-30.4%1.11-30.0%15297-10.6%竹岐板块223-26.4%1.76-32.0%12032-1.6%南通板块99-63.3%1.04-62.6%13239-3.9%青口板块10624.7%1.0431.7%12332-1.9%白沙板块6-33.3%0.06-39.4%6917-31.0%合计982-41.5%9.40-39.9%14485-6.5%闽侯县商品住宅产品线结构本季度闽侯商品住宅80-90㎡面积段以44%占比位居第一，万科城市花园和国贸润原项目为成交主力，70-80㎡面积段产品成交以占比19%位居第二，金地自在城、万科城市花园项目为成交主力；总价方面，100-150万总价区间占比57%居首，50-100万总价段位列其次。80-90㎡面积段与100-150万总价段为市场主流，其中80-90面积段占比提升7%，100-150万总价段占比提升4%闽侯县商品住宅存销比走势及各板块存量截止2022年第一季度，闽侯商品住宅存量79.77万㎡，处于2019年至今第四高位水平，去化周期需11.92个月（约3.97个季度）；从各板块来看，竹岐板块存量居首位，套数2260套、面积20.20万㎡。存销比=月末库存量/近12个月月均销售量截止2022年第一季度闽侯各板块存量情况排名板块套数面积（万㎡）去化周期（月）1上街5376.437.562南屿5667.583.463荆溪7677.1118.374甘蔗112810.3121.975竹岐226020.2016.136南通4524.9099.167青口139814.2015.198白沙9769.0416.23总计808479.7711.92闽侯商品住宅库存高位持稳，去化周期约12个月，竹岐板块为最大粮仓闽侯县普通住宅供求走势及排名本季度闽侯普通住宅新增供应734套，供应面积6.33万㎡，环比下行66.7%，处于2019年至今最低位水平；本季度共5个项目供应入市，其主力项目为龙旺华府壹号、正荣棠悦滨江和象屿美的公园天下；本季度闽侯普通住宅共成交956套，成交面积8.70万㎡，环比下行41.0%，成交主力为万科城市花园、金地自在城、保利阅江台；本季度闽侯普通住宅成交均价为14096元/㎡，环比下行7.6%，主要受金地自在城、坤鸿天玺等相对低价项目影响。排名项目板块成交总额（亿元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1万科城市花园荆溪板块1.7913912510.40143222保利阅江台上街板块0.94595475.62171313金地自在城竹岐板块0.90977106.70126204正荣棠悦滨江甘蔗板块0.69464311.36159305保利阅云台上街板块0.64313159.69201276坤鸿天玺青口板块0.62514987.88125177国贸润原甘蔗板块0.58423934.90148448国贸学原南屿板块0.51342917.94175099正荣棠悦江南竹岐板块0.50494232.121187510金辉优步悦山二期荆溪板块0.46393373.1813663普通住宅供求连续三季度下滑，万科城市花园单季度网签超百套，带动价格持续回落本季度闽侯别墅新增供应30套，供应面积0.88万㎡，环比上行54.1%，处于2019年至今中低位水平，仅高尔夫庄园、樾榕湾、龙恒凤凰城三个项目供应；本季度闽侯别墅共成交26套，成交面积0.69万㎡，环比下行22.7%，成交主力为樾榕湾和高尔夫庄园；本季度闽侯别墅成交均价为19365元/㎡，环比持稳，处于2019年至今最高位水平。闽侯县别墅供求走势及排名排名项目板块成交总额（亿元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1樾榕湾南屿板块0.6963372.63205952高尔夫庄园上街板块0.2961355.34210793正祥林语墅三期南屿板块0.146787.28174604龙恒凤凰城青口板块0.094752.40126155禹洲朗廷湾上街板块0.083418.52188596顺华乌龙江大区南屿板块0.051249.8920649别墅市场供应回升5成，但仍处近年中低位，成交自21年逐季度下滑，受个盘备案影响均价维持高位本季度闽侯共2个项目新增商业产品供应入市，供应套数21套，供应面积0.16万㎡，环比大幅下行89.6％，来自龙旺闽越水镇和正荣棠悦滨江项目；本季度闽侯商业市场成交132套，成交面积1.12万㎡，成交量环比下行15.0%，成交主力为西海岸、国贸学原二期、阳光城MODO等；本季度闽侯商业成交均价18686元/㎡，环比下行1.7%，主要受西海岸、阳光城MODO等低价项目备案影响。闽侯县商业供求走势及排名排名项目板块成交总额（亿元）成交套数（套）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）1国贸学原二期南屿板块0.50331805.26278262西海岸甘蔗板块0.30102233.35136383阳光城MODO上街板块0.29291655.79175204保利阅云台上街板块0.2113689.61306075龙旺闽越水镇竹岐板块0.173802.21214616保利和光屿湖白沙板块0.17111334.74127957阳光城翡丽湾南屿板块0.116508.39225188东南建材城南通板块0.1141195.6391879正祥学林丰茂商务中心上街板块0.088318.742381510祥禾公社南屿板块0.023100.