山东莘州置业开发项目委托代建代销合同2020.12.8

莘州置业开发项目委托代建代销合同甲方（委托人）：山东莘州置业有限公司住所地：法定代表人：乙方（受托方）：山东畅博控股集团有限公司住所地：法定代表人：甲方拟将已经获取并开发的“2020-95号地块及2020-98号地块”项目（下称“委托项目”，包含地上可售部分及车位）的开发建设及销售工作委托乙方管理。依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》和有关建设项目管理规定，就甲方委托乙方对委托项目实施代建代销、开发管理等相关事项协商一致，甲乙双方订立本合同。委托项目的概况委托项目名称：委托项目基本情况：委托项目位置：山东莘县。（具体位置范围见用地红线图）；土地性质：土地用途为普通商品住宅用地；土地使用期自年月日起至年月日止；项目地块规划指标要求：项目设计指标规划建设用地面积㎡总建筑面积（含保温层）㎡地上建筑面积（含保温层）㎡其中住宅建筑面积（含保温层）㎡配套公建建筑面积（含保温层）㎡地下建筑面积㎡其中地下储藏室建筑面积㎡地下车库及设备用房建筑面积㎡地上容积率地下容积率建筑密度%绿地率%住宅总户数户住宅机动车停车位个其中地上停车位个地下停车位个配套公建停车位个项目地块单体技术经济指标项目地上层数地下层数总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积住宅建筑面积配套公建建筑面积㎡项目基本情况6）委托项目合作范围：双方确认本合同项下委托代建代销合作仅限于委托项目地块开发建设及销售工作。7）甲方披露的项目公司及项目地块的其它情况：3.甲方及甲方各方股东承诺事项：1） 乙方代建代销期间甲方各股东不发生变更，且不影响甲乙双方签订的本合同效力。2）乙方代建代销期间甲方银行账户及项目地块不因诉讼纠纷被查封、冻结，如发生前述事项,甲方各方股东承诺自发生前述事项时5个工作日内解除甲方银行账户冻结及项目地块查封，甲方及甲方各股东承诺及时拨付资金支付项目各项应付款项，确保项目预售许可证办理不受任何障碍。3）甲方及甲方各股东承诺甲方于月日前取得项目地块首期预售许可证，并同意在本项目地块主体封顶楼栋内设置实体样板间，并对样板间的参观动线进行包装，同时对售楼处及示范区进行提升改造，该样板间费用、动线包装费用、售楼处及示范区提升改造费用不计入下述的营销管理费。4）甲方及甲方各股东一致同意在甲方审定的整栋楼均价的前提下，乙方可对该楼栋销售房源自行调整价格体系，经甲方委派的副总经理签字同意后执行。5）甲方同意乙方委托电商公司向购房人按套收取电商团购费用用以支出渠道及分销等相关费用，合同执行需经甲方确认。6） 截止合同签署时，针对甲方已披露及未披露的项目公司及项目地块存在的任何开发经营风险，均由甲方自行处理，如因此导致委托项目开发延迟或停滞超过一个月的，乙方有权依照约定解除本合同。4.委托合作内容：乙方根据本合同的约定，授权委托项目使用“畅博·书香XX”品牌，乙方应于本合同签订后确保“XXX”品牌的合法性；甲方委托乙方组建委托项目的项目管理团队，以甲方名义完成项目开发报批报建、后续工程施工管理、设备材料招标采购管理、设备调试管理、项目销售、竣工验收、初始登记、房屋交付，提供成本合约管理建议和财务管理建议等项目开发建设活动。甲方指派专门人员对上述委托管理的工作进行参与、协调和监督；甲方优先选用乙方的物业管理单位提供项目的前期物业管理服务，如乙方的物业管理单位作为项目的前期物业服务管理单位，届时由其与甲方另行签订协议确定相关事宜及费用；5.乙方进场条件甲方须确保委托项目交付乙方时具备施工及销（预）售条件（含案场物业），甲方向乙方提供在建工程施工单位接收乙方管理的承诺书，不存在项目地块被查封、银行账户被冻结的情况。委托期限委托期限：本合同生效后5个工作日内甲乙双方交接委托项目的工程场地及各证照、文件、资料及财务信息等并签署确认书。委托期限自双方签署确认书之日起至委托项目同时满足以下事项之日止：（1）竣工验收合格；（2）完成地上可售建面【90】%和地下可售车位的50%（此处“完成”指成功销售，即以项目公司与购房人签订“房地产买卖合同”，并由购房人支付首付款作为成功销售的标准）的销售；（3）完成已售房源最后一期集中交付；（4）委托项目已交付楼栋完成产权初始登记（即办理各完毕楼栋大产权证）。2.委托项目总建设周期（自甲乙双方签署交接确认书起至项目完成竣工验收之日止）按个月计，在委托项目实施过程中确需推迟工程建设进度，双方应进一步书面约定相应的延长总建设周期；如遇不可抗力因素或非乙方原因造成工期延误，则委托期限相应顺延。委托管理费：委托管理费基础标准甲方应按照委托项目签约销售总额（含税，以下简称“总销售额”，当单套房源实交首付金额≥单套房源总价的视为签约，该房源总价计入实际签约销售总额）向乙方计付委托管理费，委托管理费包括如下几项：1）项目管理费：2）营销管理费：3）品牌使用费：以上三项包干价总体销售额%。2.乙方可指定第三方主体向甲方收取委托管理费,并签订相关协议。委托管理费由甲方以预付的方式支付至乙方指定账户，在预付金额范围内，由乙方自行决策使用，甲方与乙方确定的业务单位签订合同，支付合同费用，业务单位向甲方开具发票列入甲方成本或费用。3.委托管理费范围包括如下：项目管理费：自甲乙双方完成交接之日起起算，包括乙方委派的专职人员（不含置业顾问人员工资）的下列费用：工资奖金、差旅、会议费用、通讯费用、培训费用、办公用品、业务招待费等。尽管上述费用可能在开发间接费中列支，仍应按财务制度界定计入日常管理费用。但下列费用不计入日常管理费：项目公司财务费用、税费、法律费用（包含但不限于诉讼费、律师费、公证费、保全费、执行费等）。营销管理费：自甲乙双方完成交接之日起起算，甲方同意并由项目公司为宣传、销售产品或项目公司品牌形象、公司形象宣传、推广等发生的费用和税费，包括但不限于营销系统行政性费用、品牌建设费用、市场研究费用、公共关系维护费用、媒介广告费、策划及咨询费、推广活动费、置业顾问工资、奖金及佣金（含案场经理）、销售代理费及佣金、销售资料费、促销费用、包装制作费用、交付费用、第三方服务费等。为免疑义，售楼处及样板房的建造、设计、硬装、软装、景观和日常维护及场地租赁费用、售楼处提升包装费用、示范区建设费用及整改费用、工地围挡搭设费用、案场物业费、已竣工物业空置房物业费、水电费、乙方通过委托电商公司向购房人按套收取的电商团购费等不计入销售费用，但工地围挡的包装计入销售费用。品牌使用费：使用乙方“XXX”品牌进行宣传、推广过程中所产生的所有品牌授权费用，不包括宣传、推广过程中的企划、广告、物料制作等其他费用。乙方可指定第三方主体（以下简称“指定收款方”）向甲方收取委托管理费,并签订相关协议。委托管理费由甲方以预付的方式支付至乙方指定账户，在预付金额范围内，由乙方自行决策使用，甲方与乙方确定的业务单位签订合同，支付合同费用，业务单位向甲方开具发票列入甲方成本或费用。地块目标销售均价、价格奖励目标销售平均价格暂定为：（开盘前定价）住宅（毛坯）建筑面积均价元/平方米，底商（毛坯）建筑面积均价元/平方米，储藏室建筑面积均价元/平方米，车位均价万/个，在前述各项销售均价前提下，乙方须提交每套房源销售价格，经甲方委派的副总经理签字确认后，予以执行。本项目预估销售总额亿元。价格奖励：如实际销售价格低于目标销售价格，需由合作双方商定；如实际销售价格高于目标销售价格，则按以下约定给予奖励：A.销售价格奖励；委托管理费、销售价格奖励及销售周期奖励支付1.委托管理费收取：委托管理费由乙方或乙方指定收款方履行和收取，乙方或乙方指定收款方与甲方签订相关合同并在委托管理费款项到账后向甲方开具发票。委托管理费预付：本协议签订时甲方向乙方预付签约当月及下月委托管理费，此后，甲方每月底30日前向乙方预付下月委托管理费。委托管理费由甲方按如下方式向乙方预付：项目管理费按万/月预付、营销管理费按万/月预付，品牌使用费按照每月甲乙双方一致认可的预估签约销售总额的预付。除乙方预收的项目管理费、营销管理费外，其余项目管理费、营销管理费在甲方据实列支并由甲方直接支付供应商。委托管理费结算：自项目开盘之日起，以季度为一期综合根据预付费用总额、甲方实际对外支付情况、年度预算情况对项目管理费、营销管理费预结算一次，综合根据品牌使用费预付总额、签约总销售额与预估签约销售总额的占比对品牌使用费预结算一次。委托管理费预结算金额大于上一季度实际发生金额的部分，由甲方向乙方或指定收款单位支付差额部分；预结算金额小于实际发生金额的部分，顺延至下一结算周期内结算。委托期满10日内甲乙双方按本协议约定对委托管理费（含项目管理费、营销管理费及品牌使用费）一次性结清，结余的委托管理费归乙方所有，甲方将结余的委托管理费支付给乙方指定收款方。委托管理费预收、预结算和结算过程中，乙方或乙方指定收款方以总额最终不超过最终结算金额为原则，根据实际情况向甲方开具收款发票。销售周期奖励在首次取得预售许可证之日起至90%的地上可售面积完成销售后10日内依据实际销售周期结算。委托管理费、销售价格奖励及销售周期奖励付款担保：山东畅博控股集团有限公司对甲方应向乙方支付的委托管理费、销售价格奖励向乙方承担连带保证责任。委托项目组织管理体制及架构委托项目实行项目公司董事会领导下总经理负责制，总经理由乙方委派，负责项目公司委托项目日常管理工作，并在授权范围内行使决策权。乙方根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，自行拟定管理团队架构人员配置（委托项目团队中除财务负责人外各职能负责人及核心技术人员由乙方委派），组建委托项目经营管理团队，承担乙方管理团队人员的工资、社会保险、福利。若乙方委派的团队在项目经营管理中有重大过错，甲方有权要求乙方在30日内进行调整。甲方派驻项目副总经理及财务负责人各1人，其中甲方派驻项目的副总经理为甲方的全权代理人，乙方从事的代建代销相关事宜经该项目副总经理认可即生效。甲方亦可根据委托项目实际经营管理需要委派其他人员，甲方委派人员与甲方签订劳动合同，其人员的工资、社会保险、福利等全部费用由甲方承担。参照乙方内部管理体系确定，甲乙双方应严格执行，并仅按照人数及人员设置事项审批流程。乙方应于本协议签订后向甲方提交完整的初步“项目开发管理计划”，包括但不限于各阶段目标销售额、销售进度、工程开发进度、资金回笼进度等。项目开发管理计划最终根据双方确认的项目启动会方案为准；乙方全程对委托项目进行营销操盘，负责完成项目的销售策划推广、销售定价、销售签约、合同管理、销售回款管理、购房人集中入伙交房等环节。委托项目中乙方“XXX”品牌的使用委托期限内委托项目可使用“XXX”品牌作为推广名,（不得用于项目的核准名和地名），使用期间应告知购房人“XXX”为项目代建方而非“开发商”，使用期限至双方委托期限届满或合同解除之日为止。甲方仅可在委托项目中根据双方商定的范围和方式使用“XXX”品牌，使用“XXX”品牌的文稿和宣传推广等内容须事先经乙方同意；未经乙方书面同意，甲方不得将“XXX”品牌用于委托项目之外的任何宣传、推广和标识；如甲方未能按照合同约定支付应付款项，及发生其他有损“XXX”品牌的情形，则乙方有权随时要求甲方停止使用“XXX”品牌。如甲方超出甲乙双方约定的范围和方式或在品牌使用时存在其他不符合双方约定的情形时，则乙方有权要求甲方另行支付品牌使用费，如未经乙方书面同意的，乙方有权追究甲方的违约责任，并要求甲方赔偿由此导致的乙方损失。如因甲方使用乙方品牌引致政府、证券市场监督机构的监督或业主投诉或对乙方企业形象、公众认识造成负面影响的，则由甲方负责处理，乙方应提供相应配合，所产生的后果和费用由责任方承担；如上述情形不能消除的，则乙方有权终止甲方对“XXX”品牌的使用。委托开发服务主要工作内容委托开发服务自甲乙双方交接完成之日起开始，因甲乙双方完成交接之日前的事由产生的所有经济法律责任由甲方承担，乙方对相关事宜可以协助甲方处理，但乙方不承担任何责任，因协助甲方处理而发生的相关费用列入甲方成本，不计入乙方项目管理费及营销管理费中。在乙方管理期间出现因乙方原因造成的重大安全事故和重大管理事故，影响甲方声誉，视为管理失误，甲方有权要求扣除相应的项目管理费，并要求乙方赔偿由此导致的直接损失。甲乙双方明确，以下情形免除乙方管理责任：1）乙方已向甲方提示风险及相关建议；2）乙方对因进场前事由而对项目建设周期产生影响的事项及时向甲方提示风险及相关建议；3）乙方对进场前已签约的单位拒不执行乙方管理制度的行为及时向甲方提示风险及相关建议的；4）乙方进场前已存在的设计缺陷、施工缺陷（参考乙方制度标准）无法纠正或甲方不同意纠正的；5）甲方不采纳乙方已经提出的其他意见、提示、建议等，导致事故的发生。项目开发手续办理工作管理为加快推动项目进展提升报批报建速度，甲方与乙方应充分共享资源，确保项目进度按时或提前开展；协助甲方办理预售许可证、竣工验收备案证、综合验收备案证及本项目不动产初始登记及各项建设手续。项目招投标管理乙方须针对项目招标、采购编制招采方案，经甲方批准同意后实施，按国家规定组织实施开展招投标工作，如委托相关招标代理机构实施，乙方全面提供技术支持和配合，甲方确认中标单位后由甲方发出中标通知书。2）乙方根据项目实际情况制定专业工作单位的资质条件及具体要求，并从甲方集团库内及乙方集团库内单位或推荐单位中进行遴选审核，乙方向甲方提供评选意见后，乙方根据甲方决策进行招标与采购。项目设计管理1）协助甲方选定的设计公司（以下简称“设计总包单位”）完成委托项目建筑设计和其他各项专业设计的设计管理工作。相关设计文件应经甲方审核批准；2）协助设计总包单位办理进场后新发生事项的设计图纸报批及后续设计变更等工作。项目成本管理1）协助甲方成本及时做好进场后发生成本的动态跟踪管理；2）乙方选聘或甲方直接委托第三方造价结算咨询机构提供协助预算编制以及工程实施过程中施工单位上报价格的核价、招投标、结算价款审核、进度款审核及结算报告编制等服务，咨询服务费用由甲方承担。对该第三方咨询机构的管理工作由乙方执行，乙方提供必要的咨询建议；3）项目竣工验收通过后，乙方协助第三方造价结算咨询机构督促施工单位及时提交竣工结算报告，并将第三方造价咨询结算机构意见及乙方成本专业人员审核意见，与竣工结算报告一并报甲方审定。在竣工结算过程中，乙方应全力配合甲方完成审核、对账等工作，协助甲方控制乙方进场后发生的工程结算造价。材料、设备供应及质量管理1）乙方应根据工程所在地条件、项目定位，协助甲方对乙方进场后各类工程材料、设备开展采购工作，乙方拟定具体采购标准，经甲方审核批准确定后执行；2）乙方进场后的采购工作完成后，乙方应对采购事项的落地及质量与甲方一并进行全程控制。工程变更管理（含设计变更和工程签证管理）1）关于项目所有工程变更审批，按照甲方相关工作流程执行，甲方派驻人员参与流程会签，工程变更须经甲方审批后执行；2）如重大工程变更涉及前期政府审批手续变更的，甲方负责以项目公司名义按规定程序报有关政府职能部门审批，乙方应予以配合；3）如发生重大工程变更，在甲方对重大工程变更确认后，乙方方可执行。项目合同管理1）乙方负责对乙方进场后将发生的各类合同的起草、谈判、签订；2）乙方根据甲方授权负责全面管理乙方进场后发生的项目合同的履行、变更、终止、违约、索赔、争议处理等，协助甲方处理乙方进场前事由发生的项目合同的履行、变更、终止、违约、索赔、争议处理等。项目进度管理1）以甲方与乙方共同确认的项目总体进度控制目标为准；2）乙方应严格管理项目进度，若开发达不到计划进度要求或发生进度脱期倾向，应及时查明原因并向甲方报告，并采取有效措施予以补救；3）乙方应定期组织召开工程例会，及时分析、协调、平衡和调整工程进度，每月5日前向甲方提供上月有关进度的信息；4）乙方应协调安排各施工单位、配套单位及设备材料供应单位的施工搭接，组织有序的交叉施工；5）乙方应根据工程施工合同执行情况组织项目开工、停工和复工；6）其他项目进度管理工作。工程质量管理1）乙方负责进场后的施工质量、材料设备质量及工程整体质量，严格监督，确保进场后新建工程的质量达到预定目标；2）负责办理工程质量监督申报等手续；3）负责定期和不定期的对工程进行检查和检测，如发现质量问题及时组织整改，每月5日前书面向甲方提供上月的工程质量报告及整改建议；若发生重大工程项目质量问题必须及时专题报告；4）在委托开发过程中，乙方应协助甲方按建筑的使用功能需求采购材料，对材料设备的质量严格把关；5）其他工程质量管理工作。项目投资管理1）乙方组织实施乙方进场后发生的各项招标工作，择优评选供应单位，甲方全程监督招投标工作并作出中标决策；2）乙方编制工程总用款计划和实施过程中的年、季、月资金使用计划，并依据工程合同和工程进度发起付款申请，经审定后，由甲方统一支付。3）所有临时追加用款须由乙方负责发起书面追加申请，报甲方审批；4）负责编制年、季、月的投资完成报表，协助甲方编制财务用款计划报表等；5）其他工程投资管理工作。项目安全管理1）乙方根据甲方意见适用甲方集团或乙方集团的安全管理制度，并做好委托开发项目安全文明施工的相关管理工作，督促、教育相关施工单位严格按照安全标准组织施工，采取相应安全防护措施，并检查落实到位；2）乙方应按有关规定组织办理工程安全监督申报等有关手续；3）乙方应明确施工单位的安全职责，督促并检查施工单位安全措施的制定和落实。负责加强安全培训教育，增强施工人员安全保护意识；4）乙方应对施工现场进行至少每月一次安全检查。如发生伤亡及其他安全事故，乙方应立即通知甲方并代理甲方处理，同时按政府有关部门要求处理。如果由于第三方的原因导致安全事故的，乙方根据甲方授权向第三方追索相关责任。5）其他工程安全管理工作。项目文明施工管理1）乙方根据甲方意见适用甲方集团或乙方集团的安全管理制度建立文明施工监督体系，与施工单位明确文明施工责任，督促施工单位保证施工场地及现场设施齐全，工地卫生清洁和管理资料完备，检查文明施工落实情况；2）其他文明施工管理工作。项目沟通和信息管理1）双方应充分利用各种沟通工具及方法，采取相应的组织协调措施，使乙方、甲方以及项目部能够保持充分、准确、及时的信息沟通。项目信息可以数据、表格、文字、图纸、音像、电子文件等载体方式表示，保证项目信息能及时地收集、整理、共享，并具有可追溯性；2）乙方进场后的项目文件资料应随项目进度及时收集、处理，并按项目的统一规定进行标识。乙方应按照有关档案管理标准和规定，将乙方进场后项目设计、采购、施工、试运行等项目管理过程中形成的所有文件、资料进行归档；3）乙方负责在项目实施过程中，对乙方进场后发生的施工、设计、监理单位工程档案的编制工作进行组织管理，督促各单位编制合格的竣工资料，并组织人员汇集成册。及时提供档案更新目录供备案，并按有关档案管理办法实施管理；4）乙方负责协助甲方对委托开发项目所有竣工资料的收集、整理、汇编，共同完成档案资料的竣工验收；5）乙方负责每月编制工程月度报表。工程竣工验收及移交1）组织甲方、勘察、设计、施工和监理单位办理项目竣工验收申报手续，并配合进行项目总体竣工验收；协助甲方办理工程竣工验收备案手续；2）项目竣工验收合格后，乙方应按合同约定向甲方移交乙方进场后发生的有关图文资料、帐目，以及设施和库存物品，并按有关规定办妥全部移交手续；3）自委托项目地下室工程、住宅工程等所有工程竣工验收合格后，乙方应在60日内将工程移交给甲方，并在房屋买卖合同约定的时间期限内为购房人办理入户交房手续；4）乙方负责在取得本委托开发项目竣工验收备案回执后12个月内，办理完委托项目不动产初始登记手续；5）其他竣工和移交管理工作。项目销售乙方负责开展委托项目可售建面的对外销售工作，包括但不限于：1）制定销售计划、拟定《定价报告》（包括折扣方案），经与甲方沟通书面确认并报甲方审批后执行。2）拟定项目推广案名和项目品牌标识系统（VI）；3）编制《营销策划书》和《营销推广计划》；4）各类公共活动形象设计及方案拟定；5）全过程代理销售工作，包括客户接待、解说、促进成交、签约等销售事项，并做好相关的销控工作；6）销售资料、付款方式及认购书、定金合同、预售（销售）合同签订样本等销售文案资料和销售工作中所需的各种文件和表格的准备；7）定期向甲方汇报销售进展情况，每月提供销售情况统计及分析；8）负责保管销售资料及销售中产生的各种原始凭证；9）负责办理客户的合同备案登记。甲方的权利和义务甲方负责对工程概念方案设计、初步设计方案和代建工程概算进行审核；甲方负责对工程施工图设计文件和代建工程预算进行审核。甲方有权组织有关单位对委托开发项目进行专项检查和检测。甲方有权对工程质量进行监督和检查。乙方在本合同履行期间，调换项目经理、主要负责人，须事先报知甲方。甲方有权要求乙方提交代建工作月报及代建业务范围内的专项报告。甲方有权对工程建设管理过程中出现的问题，向乙方提出意见和建议。甲方负责决策和监督工程的招投标、大宗材料、设备采购过程，乙方负责提供建议并对采购决议履行进行监督和管控。甲方应全面完成本合同约定及完成委托项目所需的义务和配合。提供委托项目所需开发建设资金，确保项目资金足额、及时到位，并按照委托项目已经生效的各类合同、文件及项目建设需要支付各类费用，以保证委托项目的正常推进。乙方不承担资金筹集、支付及担保的责任和风险，因项目资金不能及时到位，给乙方或项目运作造成的影响或损失，由甲方承担责任。甲方负责按时向乙方移交委托项目用地（含建设用地及临时用地等），使本委托开发项目达到施工条件。对乙方提出的年度资金计划进行审核，甲方负责项目公司的资金管理、调度，乙方非经甲方同意不得调动或支出项目公司的资金。甲方应协助乙方与委托项目有关的各政府行政主管部门关系的协调，为项目公司工作提供便利条件。甲方应按委托开发合同规定向乙方支付委托管理费及奖励。甲方协助乙方办理须以项目公司名义办理的各项建设手续，并根据乙方申请，经双方与有关部门交涉认可后，由甲方及时交纳规划、城市管理和其他政策性等各种相关政策性费用。甲方应当参与工程验收工作。乙方的权利和义务乙方在委托项目中作为甲方的代理人，以主导委托项目公司管理权方式，完成本合同约定的委托开发工作。乙方负责组建、管理委托开发项目的管理团队，并由管理团队在授权范围内完成委托开发项目的委托开发工作。在履行合同义务期间，乙方应定期向甲方报告代建进展工作，并接受甲方的监督和检查。乙方根据本合同的约定，享有委托项目建设的组织、管理及协调权。委托项目的工程建设阶段的管理在本合同约定甲方授权范围