东营油田测井东片区地块项目市场研究及初步定位报告

东营

油田测井东片区地块项目市场研究及初步定位报告|置力中国2014-01|前言本阶段服务解决的主要问题：研究商业市场格局及竞争关系，找到项目区域的市场空缺，以准确定位研究城市和区域发展、项目地块特点，找到本项目的发展机会和优劣势研究住宅市场的供需关系、产品特点，找到市场接受度高的住宅产品特征基于对东营市场和项目地块的研究，找到本项目的发展方向目录ContentsPart1城市宏观研究Part2

住宅市场研究Part3商业市场研究Part4项目自身条件分析Part5项目初步定位0418457688Part

1

城市宏观研究城市概况城市简介东营，地级市，位于黄河入海口，是石油之城，经济发达，总人口207万人，城市规模较小。等级：地级市，国家规划的黄河三角洲的中心城市，是中国第二大油田胜利油田所在地。区位：位于山东省北部、黄河入海口的三角洲地带，东、北临渤海，是环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。经济：经济发达，东营港是国家一类开放口岸，是国务院确定的黄河三角洲区域中心港。交通：已形成公路、铁路、航空、港口一体的立体交通系统，但尚无高铁、机场班次也较少。规模：总面积7923平方公里，人口207万人，东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里。下辖区县：至2011年底，全市有河口区、东营区、广饶县、垦利县、利津县五个区（县），14个街道、23个镇、3个乡。东营区广饶县垦利县利津县河口区刁口乡资源型城市“石油”和“黄河”是城市特色城市概况人口规模东营人口密度低，属典型的人口导入型城市，城市化速度的加快短期内将推动房地产业的发展。东营属人口小规模城市，2008-2012年常住人口增加了6.78万人，增长幅度有限。常住人口明显多于户籍人口，属人口导入型城市。东营人口密度为262人/平方公里，明显低于同年省平均人口密度（616人/平方公里）。城市化率明显高于全国平均水平并持续加快，短期内将推动房地产业的发展。区域城市排名城市名称2012年

GDP（亿元）

增长率（%）

人均GDP（万元）常住人口（万人）省内主要城市1青岛7302.1110.6%8.38871.382烟台5281.3810.3%7.58696.753济南4812.689.5%6.96695.04淄博3557.2010.5%7.45477.475东营3000.6612.1%14.53207.266威海2337.869.4%8.34280.32注：本表选择山东省具有代表性的城市与东营作比较数据来源：2012年各市统计公报从上表可以看出，东营的经济总量居山东省第五，增长率高于其他城市，经济发展水平势头好；在人均GDP方面，东营已远远超越省内其他城市，且在全国排名第三，经济水平处于领先水平。经济发展经济发展东营经济总量居山东省第5，人均GDP位居全省第1，全国第3，经济水平在国内属领先地位，属于典型的资源型城市。经济发展经济发展：GDP与人均GDP近年来GDP年均增幅大于12%，人均GDP增幅达12%，经济发展形势较好，利于商业发展。物业影响GDP对于物业的影响方式住宅GDP的稳步增长为居民带来了更多的经济收益，增长了改善生活环境的需求。零售GDP增加将带动人均收入增长，由此提高居民的消费意愿和消费能力，提高社会商品零售总额，零售商将需要更多的零售面积、更高的商品质量满足消费者的需求。自2008年以来，东营市国民生产总值呈持续稳定增长态势，年均增幅达到12.86%；2012年，全市生产总值30.66亿元，比上年增长12.1%；2012年人均生产总值达14.5万元，合2.3万美元，年均增幅达到12.15%。数据来源：东营市统计年鉴经济发展经济发展：产业发展因油田所在，东营第二产业占主导地位，且占比逐年上涨，第三产业发展缓慢，商业发展慢。根据产业规划，未来将重点发展环境友好型工业、现代服务业及海洋经济等生态产业。东营市为胜利油田所在地，第二产业一直扮演着举足轻重的角色，2012年第二产业增加值达2126.02亿元，较上年增长12.2%，二产比重逐年递增趋势明显；随着城市产业结构不断优化，近两年来东营三产比重有所增加，但仍逊色于第二产业的发展。由此可见，产业结构特点很大程度上影响了东营市商业市场的发展；根据东营市重点产业规划，着力推动产业集聚，培育壮大特色产业集群，形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业和海洋经济为支撑的高效生态产业体系。数据来源：东营市统计年鉴经济发展商业消费：消费品零售总额东营市社会消费品零售总额逐年上涨，但人均消费品零售额偏低，商业消费需要进一步引导。自2009年受金融危机影响以来，东营消费品零售总额增幅有所回落，但仍保持着每年15%以上的高位增长态势，年均增幅超18%；2012年，东营市的人均消费品零售额相比其他城市较弱，城市消费市场表现低于其他城市，有较大的提升空间。经济发展商业消费：人均可支配收入/消费性支出近年来东营城镇居民人均可支配收入及消费性支出保持稳定增长。支出占收入的比值整体呈下降趋势，可见收入增加，未来居民消费能力更有增长潜力。近年来东营城镇居民人均可支配收入持续稳定快速增长，年均增幅13%；2012年收入增幅仍保持了13.2%的较高水平，达到30953元；东营城镇居民人均消费性支出年均增幅超过10%，低于人均可支配收入的增长，消费热情一般。数据来源：东营市统计年鉴城市规划城市规划中心城区空间布局结构为“两组团五片区、两横两纵多中心”，本项目位于西城组团中的文化会展片区，区域规划以住宅为主，会展资源离项目地较远。空间布局结构：两组团五片区、两横两纵多中心两组团：东城、西城五片区：东城中心片区、经开区、西城中心片区、胜利工业园、会展片区两横：黄河路城市拓展主轴、广利河公共职能带。两纵：西四路、东二路城市功能联系带多中心：东城综合主中心、西城综合次中心、文化会展专业中心、经开区生产服务中心、石油产业服务中心西城组团：包括西城中心片区、胜利经济开发区片区、文化会展片区。东城组团：包括东城中心片区、市经济技术开发区片区。项目所在区域：西城组团的文化会展片区，规划以住宅为主，片区内包括区政府和会展中心。房地产市场发展东营市房地产发展现状东营城区分为三大板块，目前东城板块新建楼盘集中，且实力雄厚，新区则土地供应较少。西城板块公共配套较为发达成熟，发展较早，新建楼盘规模较小，大盘较为缺乏。新区板块位于东西板块之间，区政府所在地，土地供应较少。东城板块配套建设日益完善，区域认可度提高，人气逐渐提升，大盘云集，实力开发企业众多。房地产市场发展东营市商品房供求市场解析商品房市场竣工面积累积小于销售面积累积，市场存量商品房量少，目前呈现供不应求的现状；房地产开发占固定资产投资的比重控制在8%以内，发展平稳。2008-2012年东营市商品房竣工面积与销售面积走势（万㎡）商品房竣工面积累积额明显小于商品房销售面积，市场上商品房存量少；东营房地产投资总额稳步增长，占固定资产投资的比重保持在7-8%，发展较为稳健。2008-2012年东营市房地产开发投资额及比重（亿元）数据来源：东营市统计年鉴房地产市场发展东营市商品房供求市场解析商办用房发展快，增长比例大于住宅。住宅2011年单套面积150㎡，2012年单套面积140㎡，呈下降趋势。2011、2012年新增商品房套数比较2011、2012年新增商品房面积比较（万㎡）2012年，东营市累计新增商品房22488套，环比2011年增长11.34%，新增面积2329006.84㎡，环比2011年增长5.3%；2011年新增住宅户均面积为150.42㎡，而2012年新增住宅户均面积为139.72㎡，环比降低7.11%，这说明，2012年新增中小户型住宅增加。商品房单套面积（㎡）年份住宅商业办公2011年1501422012年1402032013年1月-11月东营市商品房月成交走势房地产市场发展东营市商品房供求市场解析2013年1-11月份销售总面积211万㎡，15427套，平均单套面积137㎡，相比前两年的单套面积值降低，消费需求面积进一步下降。2013年1月东营市商品房成交量出现高峰，2月因年假成交量较低，随后几个月较为平均；2013年3月至11月商品房成交平均单套面积137㎡，略低于2012年的140㎡，小户型为发展趋势。月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月平均单套面积135.08135.86139.44140.65147.54146.02138.89135.47129.98133.67124.68137.02经济发展人均GDP居全国前列，经济发达，有消费潜力和品质型消费需求；典型的能源型城市，二产发达，三产发展慢，商业发展慢。商业消费商业消费较弱，不及省内其他主要城市；人均收入与支出的差额整体上呈增大趋势，有消费潜力尚未完全释放。城市规划区域规划为西城组团的文化会展片区，以文化生活功能为主；区域土地规划以住宅为主，片区内包括区政府和会展中心，但与项目相连性弱。房地产发展开发布局：西城成熟，东城是未来开发的重点，新区土地供应较少；供需关系：房地产开发有控制，供求平衡；住宅/商业市场：住宅单套平均面积值逐年下降，商办用房增速快。城市规模城市规模小，人口密度低，消费需求总量较有限；人口导入型城市，消费需求较多样化；城市化率超62%并持续增长，短期内极大推动住宅发展，但长期而言住宅市场前景有限。总结Part

2住宅市场研究住宅市场研究住宅市场研究在售典型项目分布序号特征项目名称1区域竞争利丰花园2伟浩

中央花园3绿洲国际花园4帝景东方5玉香园6华泰国际豪园7理想之城8全国房企万达华府9中南世纪锦城10阳光100

东方海11恒大棕榈岛12恒大黄河生态城13热销楼盘朗润春天14胜中

尚东水润15新邦

涌金门16胜宏景苑

丰和园17众成

格林星城18东亚

原香小镇19中央豪庭20悦来新城本项目1314812345679151617181011192012为了对本项目住宅有较好比对，此次特从本项目所在区域市场、全国知名房企及东营当地热销前十位这三方面的在售住宅楼盘切入，从中选取20个较具代表性的住宅楼盘进行深入研究分析。西城东城新区住宅市场研究开发企业目前绝大部分楼盘仍以东营本地及山东境内为主，油田企业成为重要组成部分。同时，全国品牌房企陆续进驻东营市场也从一个侧面表现出当地市场具备较好的开发前景。特征项目名称开发商/投资商区域竞争利丰花园胜利油田利丰置业有限公司伟浩

中央花园伟浩建设集团有限公司绿洲国际花园东营中建国际置业有限公司帝景东方山东鑫都置业有限公司玉香园东营市益通房地产开发有限公司华泰国际豪园东营华泰置业有限公司理想之城山东高速绿城置业投资有限公司/山东高速&绿城集团全国房企万达华府大连万达商业地产股份有限公司中南世纪锦城东营中南城市建设投资有限公司阳光100

东方海东营胜兴置业有限公司/北京阳光100置业集团恒大棕榈岛东营御景置业有限公司/恒大集团恒大黄河生态城东营恒大华府置业有限公司/恒大集团热销楼盘朗润春天胜利房地产开发有限责任公司胜中

尚东水润东营市胜中房地产开发有限责任公司新邦

涌金门山东新邦房地产开发有限责任公司胜宏景苑

丰和园胜利油田胜宏置业有限公司众成

格林星城山东众成地产集团有限公司东亚

原香小镇东营东亚信鸿置业有限公司中央豪庭东营爱家房地产开发有限公司悦来新城山东城投悦来地产有限公司/山东众成地产有限公司住宅市场研究规模体量纯住宅体量集中在10-30万㎡，以全国房企为代表的大规模多功能城市综合体逐渐在当地显现。特征项目名称项目属性总建筑面积（万㎡）区域竞争利丰花园住宅11伟浩

中央花园住宅5.6绿洲国际花园住宅9.2帝景东方住宅14.5玉香园住宅7.6华泰国际豪园住宅49理想之城城市综合体260全国房企万达华府城市综合体80中南世纪锦城城市综合体72阳光100

东方海住宅20恒大棕榈岛城市综合体31恒大黄河生态城城市综合体130热销楼盘朗润春天住宅3.8胜中

尚东水润住宅6新邦

涌金门城市综合体16胜宏景苑

丰和园住宅26.7众成

格林星城住宅16.6东亚

原香小镇住宅16.4中央豪庭城市综合体70悦来新城住宅36.6数据统计截止时间：2013-12-16规模体量：10-30万㎡住宅市场研究户型面积目前户型面积68-298㎡不等，区域竞争楼盘主力户型面积集中在130-160㎡，略微偏大；全国房企楼盘集中在105-120㎡，面积趋小；热销楼盘集中在100-140㎡，大小兼顾，接受度高。数据统计截止时间：2013-12-16注：所统计户型面积数据仅为多层、小高层及高层特征项目名称户型面积区间（㎡）主力户型面积（㎡）主力户型面积区间（㎡）区域竞争利丰花园92-169135-162130-160伟浩

中央花园103-142103-142绿洲国际花园80-160127-139帝景东方134-276142-162玉香园136-197136-160华泰国际豪园120-190160-190理想之城85-220120-150全国房企万达华府87-180109-138105-120中南世纪锦城86-140104-115阳光100

东方海80-265118-121恒大棕榈岛130-210130-190恒大黄河生态城97-29897-113热销楼盘朗润春天110-150113-142100-140胜中

尚东水润95-15095-150新邦

涌金门110-230127-142胜宏景苑

丰和园90-150120-150众成

格林星城120-199120-199东亚

原香小镇68-200120-140中央豪庭83-248108-135悦来新城80-14089-141住宅市场研究户型构成户型构成丰富，三房仍为市场主导，二房及四房主要满足首置与改善，视不同楼盘定位而定。特征项目名称二房三房四房五房及以上区域竞争利丰花园—75%19%6%帝景东方—78%17%5%玉香园—79%21%—华泰国际豪园21%37%36%6%理想之城31%66%3%全国房企万达华府10%90%——中南世纪锦城36%43%21%—阳光100

东方海34%58%7%1%恒大棕榈岛2%11%87%—恒大黄河生态城13%54%33%—热销楼盘朗润春天—100%——新邦

涌金门8%72%16%4%胜宏景苑

丰和园35%65%——悦来新城43%57%——数据统计截止时间：2013-12-16数据统计来源：东营住宅与房地产信息网住宅市场研究建筑设计小高层/高层已成东营当地新建普通住宅的主要形态并得到年轻人的认可；公摊关注度降低。特征项目名称物业类型建筑楼层公摊区域竞争利丰花园多层+小高层+别墅2F/6F/11F15%伟浩

中央花园小高层+别墅3F/11F20%绿洲国际花园多层6F12%帝景东方高层17F/22F/27F12%玉香园高层17F30%华泰国际豪园小高层+多层+别墅17F/27F/3F30%理想之城多层+小高层+高层+别墅4F/14F/18F25%全国房企万达华府高层34F25%中南世纪锦城高层27F/30F/33F22%阳光100

东方海多层+小高层+高层6-7F/22F30%恒大棕榈岛高层+别墅2F、3F/32F25%恒大黄河生态城高层25F/28F/30F/31F/32F25%热销楼盘朗润春天多层5F11%胜中

尚东水润高层28F20%新邦

涌金门小高层+高层12F/15F/16F/17F/19F20%胜宏景苑

丰和园小高层+高层9F/11F/18F15%众成

格林星城小高层+高层11F/15F/17F22%东亚

原香小镇多层+小高层6F/11F20%中央豪庭高层29F25%悦来新城高层+别墅15F/18F25%数据统计截止时间：2013-12-1620%-25%住宅市场研究建筑设计小高层及高层项目平层布局普遍为一梯二户、二梯二/四户，居住舒适度进一步增强；毛坯房仍是市场主流，精装修主要集中在恒大的产品线，其进一步通过低价精装得到市场追捧。特征项目名称平层布局装修情况区域竞争利丰花园单层二户、二梯四户毛坯伟浩

中央花园二梯四户毛坯绿洲国际花园单层二户毛坯帝景东方一梯一户毛坯玉香园二梯二户、二梯三户毛坯华泰国际豪园二梯二户、二梯三户毛坯理想之城单层二户、二梯二户、二梯三户毛坯全国房企万达华府二梯二户、二梯三户、二梯四户毛坯中南世纪锦城二梯二户、二梯三户毛坯阳光100

东方海单层二户、二梯二户、二梯四户毛坯恒大棕榈岛二梯二户精装恒大黄河生态城二梯二户、二梯三户、二梯四户精装热销楼盘朗润春天单层二户毛坯胜中

尚东水润二梯四户毛坯新邦

涌金门一梯二户、二梯二户毛坯胜宏景苑

丰和园二梯四户毛坯众成

格林星城一梯二户毛坯，部分楼精装东亚

原香小镇单层二户、二梯四户毛坯中央豪庭二梯四户毛坯悦来新城二梯三户毛坯数据统计截止时间：2013-12-16装修情况：毛坯平面布局：一梯二户、二梯二/四户住宅市场研究开盘及交付时间目前包含现房尾盘、小盘销售初期、大盘销售中前期三个主要阶段，预计在未来三年市场将迎来两拨集中交付期，包括2014年下半年以及2015年下半年至2016年上半年的这段时间。特征项目名称开盘时间交付时间区域竞争利丰花园2013.102015.09伟浩

中央花园2011.12现房绿洲国际花园2010.09现房帝景东方2013.102015.12玉香园2013.092014.12华泰国际豪园2013.052014.10理想之城2012.122014上半年；2015.10全国房企万达华府2013.102016中南世纪锦城2013.082015.11阳光100

东方海2013.052014.10恒大棕榈岛2013.102016.01恒大黄河生态城2011.092016热销楼盘朗润春天2011.12现房胜中

尚东水润2013.112015.06新邦

涌金门2009.112016.06胜宏景苑

丰和园2011.11现房众成

格林星城2010.03现房东亚

原香小镇2011.08现房中央豪庭2013.082014.06悦来新城2012.04现房数据统计截止时间：2013-12-16开盘时间20132012201120102009中后期、尾盘交付时间2016201520142013集中交付住宅市场研究销售状况销售市场平均去化率为61%；区域整体去化水平处于中间位置，有机会但同时存在一定销售压力；全国房企的知名度与产品设计保证了其处于较好的去化水平。特征项目名称开盘时间推盘套数（套）签约套数（套）销售率月均去化套数（套/月）区域竞争利丰花园2013.10576284新房49%142伟浩

中央花园2011.1227127099%11绿洲国际花园2010.09116761453%16帝景东方2013.102567新房3%4玉香园2013.09708154新房22%51华泰国际豪园2013.0564220532%29理想之城2012.1293854158%45全国房企万达华府2013.101252786新房63%393中南世纪锦城2013.08967275新房28%69阳光100

东方海2013.05137491867%131恒大棕榈岛2013.10574111新房19%56恒大黄河生态城2011.094315228653%85热销楼盘朗润春天2011.1241938391%16胜中

尚东水润2013.112006新房3%6新邦

涌金门2009.11107758855%12胜宏景苑

丰和园2011.111357126193%50众成

格林星城2010.032127174082%39东亚

原香小镇2011.081990181591%70悦来新城2012.042273136260%68合计224831360661%—数据统计截止时间：2013-12-16数据统计来源：东营住宅与房地产信息网住宅市场研究销售价格西城区由于区位成熟，土地稀缺，整体售价偏高；东城与新区整体相差不大，价格差异主要取决于：开发企业品牌、产品户型、景观设计、商业公建配套等方面。序号特征项目名称现售价（元/㎡）1区域竞争利丰花园小高层：均价60002伟浩

中央花园小高层：均价53003绿洲国际花园5000-64004帝景东方5900-69005玉香园6000-67006华泰国际豪园均价69007理想之城高层：6900-74008全国房企万达华府6500-74009中南世纪锦城5800-620010阳光100

东方海多层：6000-7000高层：5800-670011恒大棕榈岛高层：5900-750012恒大黄河生态城5700-760013热销楼盘朗润春天均价680014胜中

尚东水润均价750015新邦

涌金门5700-680016胜宏景苑

丰和园均价580017众成

格林星城5600-580018东亚

原香小镇均价490019中央豪庭均价600020悦来新城高层：5500-5700数据统计截止时间：2013-12-16注：所统计售价数据仅为多层、小高层及高层【西城】均价：6800-7500元/㎡；【新区】均价：6000-7000元/㎡；【东城】均价：5600-7200元/㎡。本项目1314812345679151617181011192012西城东城新区住宅市场研究承受总价市场整体可承受总价集中在55-120万元间。其中大众刚需型可承受总价主要在70万元以下；改善型则集中在70-130万元，是市场中坚力量；高端型总价则在130万元以上。数据统计截止时间：2013-12-16注：所统计售价数据仅为多层、小高层及高层住宅楼盘承受总价范围（万元）大众刚需型改善型高端型序号特征项目名称总价（万元）1区域竞争利丰花园55-1012伟浩

中央花园55-753绿洲国际花园40-1024帝景东方79-1905玉香园82-1326华泰国际豪园83-1317理想之城59-2098全国房企万达华府57-1339中南世纪锦城50-8710阳光100

东方海46-18611恒大棕榈岛77-15812恒大黄河生态城55-22613热销楼盘朗润春天75-10214胜中

尚东水润71-11315新邦

涌金门63-15616胜宏景苑

丰和园52-8717众成

格林星城67-11518东亚

原香小镇33-9819中央豪庭50-14920悦来新城44-80住宅市场研究营销卖点地段、学区、景观、商业配套、企业品牌、物业管理成为项目售价与市场接受度的决定因素。数据统计截止时间：2013-12-16序号特征项目名称营销卖点1区域竞争利丰花园学区房、会所、绿化率45%以上2伟浩

中央花园人车分流、社区绿化3绿洲国际花园现房4帝景东方一梯一户、低公摊、双大堂入户5玉香园5分钟生活圈6华泰国际豪园河景、国际会展中心、会所、幼儿园、公园、毗邻蓝海国际大酒店7理想之城学区房、综合性商业中心、高星级酒店、公园景观、人车分流、绿城物业、会所、3米层高8全国房企万达华府购物中心、高星级酒店、社区商业配套、河景、万达物业、幼儿园（规划中）9中南世纪锦城中南物业、内部景观设计、户型附加值、会所、人车分流10阳光100

东方海国际幼儿园、北大附属实验学校、商业配套、会所、2万㎡水景花园11恒大棕榈岛报价打88折，岛居住所、精装低价、高星级酒店、会所、商业、公园、游艇、幼儿园、品牌12恒大黄河生态城内部湖景、精装低价、会所、社区商业街、品牌13热销楼盘朗润春天低密度社区、学区房、周边配套资源14胜中

尚东水润区位、商业配套、学区房、胜利油田中意物业15新邦

涌金门学区房、乐购等商业配套、宽景阳台16胜宏景苑

丰和园10万㎡滨水公园、内外双湖景、商业配套，社区教育配套一体化17众成

格林星城现房、人车分流18东亚

原香小镇低价、会所、北大附属实验学校19中央豪庭阜外医院东营分院、教育配套、社区商业街、会所、品牌物管、人车分流20悦来新城现房住宅市场研究营销折扣各项目均可享有95-99折不等的折扣优惠，具体视项目销售进度、付款方式及楼盘品质而定。数据统计截止时间：2013-12-16序号特征项目名称营销折扣1区域竞争利丰花园—2伟浩

中央花园一次性95折；贷款60%98折，贷款30%97折3绿洲国际花园每平方米减200元4帝景东方一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折5玉香园一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折6华泰国际豪园一次性96折；贷款60%98折，贷款30%97折7理想之城一次性95折；贷款60%97折，贷款30%96折8全国房企万达华府一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折；油田职工凭相关证明再优惠1个点9中南世纪锦城交3万享96折，贷款30%97折，3天内付款再享98折10阳光100

东方海一次性95折；贷款60%98折，贷款30%97折11恒大棕榈岛报价打88折；一次性96折；贷款60%98折，贷款30%97折12恒大黄河生态城一次性96折；贷款60%98折，贷款30%97折13热销楼盘朗润春天一次性96折；贷款60%99折，贷款30%98折14胜中

尚东水润一次性96折；贷款60%98折，贷款30%97折15新邦

涌金门一次性96折；贷款60%98折，贷款30%97折16胜宏景苑

丰和园一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折17众成

格林星城一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折18东亚

原香小镇一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折19中央豪庭一次性96折；贷款60%98折，贷款30%97折20悦来新城一次性97折；贷款60%99折，贷款30%98折住宅市场研究客群构成区域项目以油田年轻职工新房首置为主，区域属性较强；全国房企主要包括当地具备一定经济能力的改善型客群、外地置业客群、投资客群等不同组合；热销楼盘则集中体现在新房及改善上。数据统计截止时间：2013-12-16序号特征项目名称客群构成1区域竞争利丰花园年轻人新房、家庭改善；自住2伟浩

中央花园油田职工、公务员及部分外地客，以自住为主3绿洲国际花园油田职工、年轻人新房；自住4帝景东方油田职工、年轻人新房；自住5玉香园年轻人新房、家庭改善；自住6华泰国际豪园油田职工、公务员及部分四川、重庆等外地客，以自住为主7理想之城油田年轻夫妻、中年改善、家庭型，具备一定的经济能力；自住为主，3%左右的投资8全国房企万达华府以当地改善现有居住用房为主，少部分为品牌追随的投资者；自住9中南世纪锦城当地为主，少量江苏等外地客户；自住10阳光100

东方海油田职工、公务员、政府官员等改善；自住11恒大棕榈岛当地人为主，具备一定经济能力；自住12恒大黄河生态城当地人为主，具备一定经济能力；自住13热销楼盘朗润春天油田职工、年轻人新房；自住14胜中

尚东水润当地人改善住房；北楼以投资为主，南楼以自住为主15新邦

涌金门当地人为主；年轻人新房；自住16胜宏景苑

丰和园当地人为主，主要满足改善、新房等功能；自住17众成

格林星城当地人为主，主要满足改善、新房等功能；自住18东亚

原香小镇当地刚需购买客；自住19中央豪庭当地人为主，主要满足改善、新房等功能；自住20悦来新城油田职工、年轻人新房、下属县；自住住宅市场研究停车位车位价格在8-12万元不等，捆绑式销售价格略便宜；车位比至少1：1，满足一户一车位。数据统计截止时间：2013-12-16车位售价：8-12万元/个车位比：1：1序号特征项目名称车位售价（万元）车位比1区域竞争利丰花园8（捆绑式）1：0.72伟浩

中央花园81：1.33绿洲国际花园10-111：14帝景东方8.51：1.35玉香园101：16华泰国际豪园101：17理想之城10-121：1.28全国房企万达华府8-10—9中南世纪锦城81：110阳光100

东方海不售1：1.1211恒大棕榈岛101：1.512恒大黄河生态城111：1.1513热销楼盘朗润春天111：114胜中

尚东水润101：115新邦

涌金门101：116胜宏景苑

丰和园81：117众成

格林星城8.5（捆绑式）1：118东亚

原香小镇全款6.5，贷款8.5（捆绑式）1：119中央豪庭101：120悦来新城91：0.5住宅市场研究物业费用区域整体费用在1.0-1.6元/㎡/月，与宏观市场及热销楼盘的费用水平相当；全国房企基本达到1.8-2.0元/㎡/月，服务完善但生活成本提高。物业费用支出已成购房主要考虑因素之一。数据统计截止时间：2013-12-16注：所统计物业费数据仅为多层、小高层及高层物业费：1.0-1.6元/㎡/月序号特征项目名称物业费用（元/㎡/月）1区域竞争利丰花园1.02伟浩

中央花园0.83绿洲国际花园0.64帝景东方1.65玉香园1.56华泰国际豪园1.27理想之城1.98全国房企万达华府1.89中南世纪锦城1.610阳光100

东方海1.0-1.311恒大棕榈岛2.012恒大黄河生态城1.813热销楼盘朗润春天0.714胜中

尚东水润1.015新邦

涌金门1.316胜宏景苑

丰和园1.017众成

格林星城1.518东亚

原香小镇1.219中央豪庭1.520悦来新城1.3住宅市场研究城市住宅市场研究总结在遵循市场认可之下，做出产品突破。利用现有资源、创造价值提升将是未来市场去化的关键。市场结论市场线定位推导关键词开发企业户型面积户型构成建筑设计销售状况销售价格承受总价营销卖点全国品牌房企陆续抢滩东营，本地房企市场竞争压力陡增100-140㎡户型面积成为市场主流产品，市场接受度高构成丰富，传统三房占据主导小高层+高层为主；公摊20-25%；毛坯；多元化平面布局整体市场存在机遇但也面临一定的去化压力区域均价分差不大，销售卖点起到决定性作用做口碑、保品质主流面积为主，两端补充丰富户型组合，满足多元需求偷面积，毛坯，二梯三/四户控制体量与推盘节奏多卖点打造成为项目产品重点55-120万成为市场整体承受总价的核心区间总价多区间，分层次扩大客群地段、学区、景观、商业配套、企业品牌、物管成为溢价点利用资源，创造卖点，提高溢价营销折扣各项目均可享有95-99折不等的折扣优惠制定合理的营销折扣客群构成不同区域、不同产品面对不同的购买客群目标客群定位必须精准停车位车位价格在8-12万元不等，可捆绑销售，车位比以1：1为主确保至少1:1的配比物业费用物管费一般在1.0-1.6元/㎡/月之间参考区域及竞品物业，合理制定住宅市场需求分析住宅市场需求分析通过对项目周边及西城、东城区域的市民进行拦截问卷和访谈调研，汇总到以下结论：购房关注点家庭结构产品选择本地人为主但外地人占比到30%，外来人口也是购房者主要人群；三口之家居住为主，现住房以3室为主，面积在120㎡以内；家庭收入在4000-8000元/月为主，可承受房价在80万元以内。公共交通，商业配套、学校；76%的受访者对住宅车位有需求。户型：3室2厅、3室1厅为主；面积：80-120㎡最多，其次为120-150㎡；楼层：多层及小高层受欢迎程度高。本项目接受度69%的受访者表示可以考虑购买本项目住宅，认为本项目位置略偏，若配套设施齐，产品设计好的话也可以考虑。住宅市场需求分析受访者家庭构成购房者家庭月收入多数中等水平，以4000-8000元区间最多；外地人占比超过30%，相比其他城市外来人口占比高。住宅市场需求分析购房者客群40%为三口之家，现有住宅多为80~120㎡，主力户型为三房两厅两卫。受访者家庭特征住宅市场需求分析购房者产品仍以刚需为主；对学区概念、住宅周边公共交通及商业配套等较为关注；在区域选择上对配套较为完善的西城较偏好。受访者需求特征住宅市场需求分析购房者对住宅产品的户型面积需求大多集中在80-150㎡，但总价承受能力相对有限，承受范围以60-80万元为主，三房两厅两卫的户型受众面较广。受访者需求特征住宅市场需求分析受恒大精装低价影响，购房者对精装和简装产品倾向较大；在楼层选择上以6-12层的小高层居多；购房者中76%对车位有购买需求，但总价承受能力相对较低，承受范围在8万元以下的占50%。受访者需求特征住宅市场需求分析调查者中69%的购房者表示可以考虑，认为项目位置略偏，若配套齐全也可考虑购买。陈女士，32岁我买房子的话，还是很关注小区周边环境的。比如说有没有学校，超市及菜市场这些设施，如果这些基本的设施都有的话，那我会考虑买在这里。胡先生，25岁公园规划的环境比较好，如果房子买在这里还是觉得位置稍微偏了一点，如果价格合适的话可以考虑的。是否会购买测井公司以东规划公园中的住宅产品？受访者意向反馈朱先生，45岁东营的房子特别好卖，有的楼盘一个月不到就卖完了。东营有钱人多，但投资方向少，买房除了自住外，投资性购买的也很多。如果这里卖住宅，我可以考虑。住宅市场需求分析Part

3

商业市场研究商业宏观分析政府整体商业规划商圈规划政府规划东营将形成西城、东城两大市级商圈，及6个区域商业中心。本项目位于东营新区，规划有区域商业中心。根据东营市2010年《东营市市场体系建设规划》，东营市改造现有商业环境，突出娱乐化、大品牌经销商、增加配套设施三个方面提升，引进专业化、细分化的新业态。东营商圈规划八大商圈，为两个市级商圈，同时各县区建设区域商业中心。等级名称规划范围商圈定位市级商业中心西城商圈西四路、西二路、北一路、淄博路商业为主、商旅结合、传统业态与新型业态融合档次较高、服务范围为超广域市级（次）商业中心东城商圈北一路、府前街、东二路、胶州路商业商务结合、新型业态为主，特色鲜明、功能完善档次高、中西文化交融、现代气息浓厚区域商业中心东营区新区商业中心面向新区居民，形成方便快捷、行业配套的社区商业中心经济开发区商业中心发展高端市场，打造集商务、休闲、娱乐、商住、办公为一体的城市综合体河口区商业中心广饶县城商业中心垦利县商业中心利津县商业中心西城商圈东城商圈经济开发区商业中心东营区新区商业中心城市商圈分析商圈分析西城商圈最为成熟，以传统百货商厦为主，辐射全市；东城商业尚在发展之中。万达广场预计2015年开业，届时在新区将形成新的商业极。银座一店振华商厦乐活城供销商场商业大厦利群百货大楼万达广场银座东城店百货大楼东城店众成都市广场民建时尚广场西城商圈东城商圈西城商圈和东城商圈两大市级商圈已经成形，西城商圈以济南路为主，东城商圈以东三路为主。西城商圈形成较早，主要商业形态为百货，档次以中档为主，是东营最繁华的商业中心。东城商圈近年来形成，集中度高，主要服务于东城居民。新区石油大学南正在建万达广场。本项目距离西城商圈约4km，距离东城商圈约9km。本项目乐天玛特4km9km城市商业分析东营市主要商业总体量62.4万㎡，类型百货商场为主，整体档次中档，业态以超市、零售为主。所在商圈类别商业名称建筑面积档次开业时间经营模式业态组成建筑形态西城商圈百货商场银座一店4.5万㎡中档偏高2003年4月联营超市、零售独栋振华商厦8.4万㎡中档2006年4月联营超市、零售、餐饮、娱乐独栋供销商场3.5万㎡中档——联营超市、零售独栋利群瑞泰购物广场7万㎡中档偏高2010年10月联营超市、零售、餐饮、娱乐独栋商业大厦4.8万㎡中档1990年联营超市、零售独栋百货大楼3.6万㎡中档偏高1986年联营超市、零售、餐饮、服务独栋步行街乐活城——中档偏低2012年10月出售零售商业街东城商圈百货商场银座东城店6.5万㎡中档2008年9月联营+出售超市、零售、餐饮、娱乐、服务独栋+商业街百货大楼东城店1.3万㎡中档2007年1月联营超市、零售独栋众成都市广场5万㎡中低档2007年联营+出售零售裙楼+商业街民建时尚广场1.8万㎡——————超市、零售独栋新区购物中心东营万达广场16万㎡——未开业————独栋+商业街总计——总量62.4万㎡平均5.67万㎡中档偏高：30%中档：50%中档偏低：20%——联营：75%出售：25%超市：82%零售：100%餐饮：36%娱乐：27%服务：18%独栋：67%商业街27%裙楼：6%城市商圈分析城市商业分析万达广场：购物中心部分体量大，业态功能齐全，将形成一站式购物中心，极大分流区域客群。城市商圈分析东营万达广场计划建设集高档购物中心、城市商业街、高级酒店、5A级写字楼、高档住宅等于一体的大型高端地标性城市综合体。建筑面积：82㎡，其中购物中心16万㎡。业态构成：百货、影院、KTV、游戏游艺、大型超市、家电卖场、零售、餐饮等。本项目万达广场2km万达广场一般包括购物中心，娱乐中心和城市公寓，所建之处，往往都成为当地的城市地标或区域中心。万达广场购物中心业态齐全，一般包含零售、餐饮、娱乐、服务及大型卖场等。本项目距离万达广场约2km，万达无论从体量还是业态设置上都比本项目占据优势。本项目应避开与万达广场的正面竞争，吸引不同的人群。城市商业分析已开业的重点商业平均建筑面积4.6万㎡，未来万达广场开业后将刷新商业单体的规模。商业档次以中档为主。已开业重点商业项目平均建筑面积为4.6万㎡。东营商业档次以中档为主，部分中档偏高，主要都以满足基本需求为主。西城商业规模整体比东城大，档次比东城稍高。城市商圈分析平均4.6城市商业分析东营商业业态设置以超市、服饰家居类零售为主，餐饮以快餐为主，休闲娱乐及服务设置极少。超市零售餐饮娱乐服务东营商业业态设置仍然以零售为主，娱乐服务业态偏少，且在设置此业态的商业中，占比也远远小于零售，缺少具有规模的娱乐服务。有超市业态的商业项目占82%，几乎所有的百货商场都设置了超市。餐饮多为快餐或美食广场，缺少特色餐饮、休闲餐饮等。城市商圈分析城市商业分析根据国内城市商业的发展规律，东营处于百货向购物中心过渡阶段，未来发展趋势指向购物中心或街区式商业。城市商圈分析一、二线城市基本进入购物中心阶段，三、四线城市部分仍处于百货为主、向购物中心及街区式商业兴起的阶段。万达广场作为大型购物中心的代表将在东营开业，当地目前尚未有成功的街区式商业项目。沿街店铺百货购物中心街区式商业主题型购物中心休闲街区式商业4312商业布局商业业态西城商圈以百货零售为主，是最成熟和繁华的商业中心，辐射全市；东城商圈近年来形成，主要服务东城居民；项目所在区域不是商业中心，规划以服务区域居民的生活消费为主，若项目需吸引区域外的人则需目的性强形成特色。零售商业集中在西城，本项目发展机会很小；餐饮娱乐类集中度不高，未形成具有影响力的项目，仅有少量餐饮街等，本项目有发展机会；百货商业项目几乎都包含生活超市，万达建成后也将有超市卖场，且项目地附近有超市，居民基本超市需求已得到满足。商业发展根据城市商业发展规律，东营在未来综合性购物中心以及街区商业的发展机会较大。鉴于电商的影响，缺乏特色及体验感受的实体商业特别是零售业受到很大冲击，餐饮娱乐业的不可替代性强，发展空间较大。小结对项目启示：项目区域不是商业中心，对外辐射力较差，且受到万达广场的竞争，因此仅针对周边社区的配套商业可发展，但规模小；大体量的项目需要定位目的性强的商业，以扩大范围。城市商圈分析销售型项目研究销售型项目分布在售的销售型商业项目主要分布在新区和东城区域，本次调研以在售的商业项目和项目周边商铺为主。销售型项目研究商河汇·猫街东营万达广场鑫都康城沿街商铺亿泰中心华泰国际豪园赛拉维广场金融港本项目重点项目分析销售型商业类型以配套型商业为主，主要为社区配套，销售模式多为直接销售。销售型项目研究东营市重点销售型商业类型以配套型商业为主，社区配套与办公配套占70%以上。销售模式方面，有83%的商铺为直接销售，仅商河汇·猫街售后返租。重点项目分析销售型商业价格西城区域高于东城区域，除西城外，一层商铺价格普遍在1.5万元/㎡以下；主力面积集中在80-200㎡之间。销售型项目研究商铺主力面积（㎡）西城核心商圈的商铺价格较高，在4万元/㎡以上，而新区及东城商铺价格较低，均在1.5万元/㎡以下。项目周边街铺一拖二出售，整体平均售价近1万元/㎡。（注：部分一拖二、一拖三销售商铺，根据二层售价为一层50%、三层售价为二层70%转换为首层售价。）主力户型集中在80-200㎡之间。重点项目分析东营市销售型商业楼层以2层为主，在销售时以一拖二销售模式为主，但万达金街采取分层销售的模式。销售型项目研究东营销售型商业楼层以2层居多，局部做到3-4层。商铺以一拖二销售形式为主，占45%。但万达金街商铺楼层共两层，采取分层销售的模式，金融港未开盘，预计部分单层销售部分一拖二销售。重点项目分析赛拉维广场：规划为风情商业街项目，主要形式为一拖三、一拖四，去化率80%，均价9000元/㎡，主要客群为本地投资客。销售型项目研究项目基本信息所属区域东城开发企业城发置业开盘时间2012年1月交付时间2013年年底建筑形态地上商业街商业楼层1-3或1-4层商业类型商业街商铺形式一拖三、一拖四项目定位集办公、餐饮、休闲、娱乐于一体的欧式滨水风情街楼层层高一层：4.5米

二层：4.0米销售模式直接销售销售面积（㎡）74500已售面积（㎡）60000销售率80%销售价格（元/㎡）均价9000主力面积（㎡）300-5300营销方式首付50%97折，一次性95折客群构成本地投资者，少量经营者停车位1000个，与办公共用物业费（元/㎡/月）前三年0.8，三年后2.68赛拉维广场是城发置业开发的欧洲风情商业街，项目分为两期开发。共24栋。一期为13号楼-27号楼，规划成以休闲、餐饮、会所为主题的商业街区。二期为1号楼-12号楼，规划成以商务酒店、商务办公为主要功能的商业街区。实际销售时可商可办，目前已出售80%，主要用作办公，2013年底交付。重点项目分析商河汇·猫街：位于城市核心商圈，地下人防商业项目，出售使用权，单价4.5-5万元/㎡。建筑面积近2万㎡，商铺主力面积8-15㎡，12月底才开盘，但有40%商户已付定金。销售型项目研究项目基本信息区域西城开发企业华茂聚盛投资开盘时间2013.12交付时间2014.12商业面积（万㎡）2套数1200建筑形态地下商业街商业楼层1层商业类型商业街商铺形式单层项目定位年轻时尚楼层层高3.4米销售模式售后返租，前2年8%回报率抵房款，若不抵房款则年回报率9%已售面积（㎡）未开盘（已付定金商铺约8000㎡）销售率未开盘（已付定金商铺约40%）销售价格（元/㎡）商铺：45000-50000；花车：60000-65000

（按使用面积计算）总价区间（万元）商铺：40-60；花车：11-13主力面积（元/㎡/月）商铺：8-15；花车：2左右（使用面积）营销方式开盘当日有优惠活动（尚未确定）以及旅游等客群构成本地投资者，少量经营者本项目为人防工程地下商业街，项目总建筑面积近2万㎡，长660米，共规划有16个出入口，8部电扶梯。因无产权，项目出售50年的使用权。采取前2年售后返租的模式，年回报率8-9%。

重点项目分析东营万达广场：目前销售部分临近购物中心的商业街，主力户型50-100㎡，一层售价5-6万元/㎡，去化率超过95%，销售情况较好。销售型项目研究项目基本信息区域新区开发企业万达集团开盘时间2013.9交付时间2016.8商业面积（万㎡）购物中心16，商铺8套数目前在售280套建筑形态裙房商业商业楼层2层商业类型社区底商商铺形式单层项目定位配套商业楼层层高一层：5.7米；二层：5.1米销售模式一二层独立销售销售面积（㎡）18000已售面积（㎡）17500销售率97%月均去化套数90套销售价格（元/㎡）一层：50000-60000；二层：27000-37000

（按建筑面积计算）总价区间（万元）250-400主力面积（元/㎡/月）50-100营销方式目前推出优惠活动，抵扣6万元房款，1%房款及旅游等活动客群构成本地投资者，油田人员等万达集团在东营开发的集购物中心、商业街、酒店、写字楼、住宅等为一体的综合体项目。品牌开发商吸引力较大，加之配有大型购物中心，且开业时间早于商铺交房时间，因此销售情况较好，目前在售的1.8万㎡商铺已销售97%，月均去化套数90套。主力面积在50-100㎡，总价范围250-400万元。重点项目分析东营万达广场：商铺分层销售，层高较高，一层可做夹层，采取散售由小业主自行出租。销售型项目研究目前所销售商铺为住宅配套底商，部分位于购物中心背后，位置更佳的金街部分尚未开盘。一层层高5.7米，足够做夹层；二层层高5.1米。二层售价约为一层价格的55%。项目采取散售，售后由小业主出租管理。据营销人员介绍，住宅区域在沿广利河部分，也设有大量商业街，利用河景，计划将来打造偏酒吧等休闲娱乐定位的商业街。购物中心万达金街万达金街万达金街销售商铺重点项目分析亿泰中心：写字楼配套裙房商业，总商业面积2000㎡，销售均价8900元/㎡。销售型项目研究项目基本信息区域新区开发企业才丰房地产开盘时间2013.7交付时间2014.1商业面积（万㎡）2000㎡套数19建筑形态裙房商业商业楼层2层商业类型写字楼商业商铺形式一拖二项目定位配套商业楼层层高一层：4.0米；二层：3.7米销售模式直接销售销售面积（㎡）2000销售价格（元/㎡）均价8900总价区间（万元）80-300主力面积（元/㎡/月）77-276营销方式一次性付款97折，贷款99折客群构成本地经营商户及投资客停车位共用地面停车位亿泰中心主要功能为写字楼配套商业，商业面积2000㎡，形式为一拖二，套数较少。商铺一拖二的销售均价为8900元/㎡，主要购买者为本地经营商户及投资者。重点项目分析华泰国际豪园：社区配套商业，沿街一拖二形式的底商+1000㎡的超市，均价8500元/㎡。销售型项目研究项目基本信息区域新区地理位置庐山路黄河路开发企业华泰置业开盘时间未开盘交付时间2014建筑形态裙房商业商业楼层2F商业类型社区底商商铺形式一拖二项目定位配套商业楼层层高一层：4.0米

二层：3.5米销售模式直接销售销售价格（元/㎡）8500主力面积（元/㎡/月）100-300客群构成本地经营商户停车位共用地面停车位项目为社区底商，主要功能为生活配套，共2层，商铺形式为一拖二，目前暂未开盘。项目构成为沿街底商+1000㎡的超市，沿街底商销售均价为8500元/㎡，主力面积100-300㎡，目标购买者主要为本地经营商户。重点项目分析鑫都康城：紧邻本项目地块，是住宅的沿街商铺，二手房售价约9600元/㎡、租金0.5-0.6元/㎡/天，该项目店铺的经营换手率较高，商家普遍反应租金过高。销售型项目研究项目基本信息区域新区建筑形态沿街商铺商业楼层2层，局部3层商业类型社区底商商铺形式一拖二、三项目定位配套商业楼层层高一层：4.0米

二层：3.5米销售模式散售销售率100%销售价格（元/㎡）转售价格9600转租租金0.5-0.6元/㎡/天总价区间（万元）75-120主力面积（元/㎡/月）80-125客群构成本地经营商户停车位共用地面停车位鑫都康城小区外围沿街商铺，目前有小业主出租或转售。商铺一拖二转售价格约为9600元/㎡，出租租金约为0.5-0.6元/㎡/天，价格较低。商铺出租率较高，以餐饮、配套服务为主，但转手率也较高，较多在经营的商铺的开业时间都不长。小结销售型项目研究产品特点销售价格销售模式西城商铺售价明显高于新区和东城，除万达外，新区和东城首层价格普遍低于1.5万元/㎡；项目所在周边项目平均首层售价约为1.3万元/㎡（一拖二商铺价格近1万元/㎡），价格较低。销售型商业楼层以2层为主，形式主要为一拖二；商铺主力面积集中在80-200㎡之间。除赛拉维广场整栋/整层销售外，其他商铺以散售为主，大部分以一拖二形式销售；销售模式方面，大部分商铺为直接销售，仅商河汇·猫街售后返租。购买客群客户来源以本地投资者为主，有少量的本地经营者，外地投资者较少；单套总价基本在100-300万之间，有一定的价格承受能力。对项目启示：本项目若定位于社区商业，则售价约在1万元/㎡左右（一拖二），与鑫都康城沿街商铺价格相仿。商铺面积在200㎡以内。商业市场需求分析商业市场需求分析通过对以项目周边为主，城市核心商圈为辅的消费者进行问卷和访谈调研，汇总到以下结论：消费习惯消费能力消费偏好普通居民月收入在2000-4000元，收入水平不高，但油田公司福利好，有发放消费卡等。项目紧邻的鑫都康城内住户消费力较强。汽车保有量很高，自驾车成为出行消费的主要方式；本区域内基本以日常生活消费为主，其他消费会前往西城；日常生活消费：项目周边消费者主要在胜大超市，或乘坐班车前往乐购等大卖场。休闲娱乐：KTV、影院等最受市场青睐；餐饮：川菜和鲁菜等菜系受众面较大；整体而言，中低端及中端消费者比较注重消费价格，而中高端及高端消费者则更为关注消费环境与品牌档次。消费者建议银行、健身房、特色餐饮、超市等是消费者期望本项目提供的商业业态；多数消费者表示，未来万达开业后将会吸引大量的消费群，对本项目造成一定威胁。结论：项目若定位于服务区域，则属配套型商业，超市大卖场的发展空间很小，以美容美发、健身、餐饮为主。鉴于项目的周边生态景观环境好以及市民消费习惯，私家车出行，项目也可以定位于目的性商业，档次可以偏中高。消费时间主要集中于周末及节假日，传统家庭消费依然占据主导；80%的消费者每周消费频次在2次以内，消费积极性与活跃度一般；56%的消费者习惯与家人、朋友及同事同行消费，而与生意伙伴同行比例甚少，商务消费数量有限；周消费金额大多在300~500元。消费者特征商业市场需求分析出行习惯一般购物消费时间（hour）可接受的购物消费交通时间（min）自驾出行者占到57%，反应出东营家庭汽车保有量较高，商业要考虑停车的便捷性；消费者可以承受的路上时间主要在20分钟以内，对于中远距离有接受度一般；消费时间在1~2小时。消费习惯商业市场需求分析消费者首选的东城购物场所消费者首选的西城购物场所银座购物广场、百货大楼、振华商场等已然成为东营市民最主要的购物场所。消费偏好商业市场需求分析在餐饮业态方面，消费者较为偏爱川菜和鲁餐；而娱乐业态方面，KTV、影院、最为受到东营消费者的垂青。消费偏好商业市场需求分析对本项目商业业态的建议消费者建议90%的消费者表示会来本项目消费，希望本项目未来可通过设置超市卖场、特色餐饮及健身业态来弥补区域商业市场的不足。商业市场需求分析光顾本项目的主要因素消费者建议交通便利、购物环境、商业氛围以及停车方便等方面将成为消费者光顾本项目的主要因素；半数以上的消费者希望本项目的档次定位为中高档。商业市场需求分析Part

4项目地块研究区位条件本项目所在区域位于东、西城的过渡区域，且属西城商圈的辐射区外沿，区位较为一般。东营区属城市中心区，是在油田矿区基础上发展起来的组团式新兴城区，由东城、西城两大部分组成。本项目位于城市两大组团的过渡区域，目前该区域正通过建设改造来加速东西城间发展对接的连续性，起到平稳过渡作用。本项目本项目西城商圈东城商圈本项目地处锦绣家园片区，而片区定位为特色休闲娱乐街区，生态型办公区和宜居舒适的现代社区，故周边众多的社区将为本项目提供稳定的消费客群。本项目项目自身研究交通条件–道路交通北一路、北二路是城市主干道，宏观交通条件较好，但中湖地块所沿贺兰山路夹在两城市主干道之间，其人车流导入能力受一定影响。本项目西一路庐山路锦绣南路锦绣路莱阳路（规划中）北二路北一路贺兰山路主干道次干道次干道沂山路北二路贺兰山路锦绣南路莱阳路锦绣路项目自身研究项目1公里范围内及周边拥有9个公交站点，途经9条公交线路，借助测井公园景观改造的契机，未来城市其他区域的客群可通过公交系统导入本项目，属利好因素。交通条件–公共交通公交站名途经公交线路测井公司2路/3路采油十三队工农村工农一村石大东门7路海科花园锦绣家园一区1路/10路/107路/148路/150路/152路东营鑫都康城锦绣家园五区描述

本项目1公里范围内及周边区域共设有9个公交站点，途经9条公交线路，其中2个公交站点紧邻项目，下客站人流可直接导入本项目。公交站本项目1km项目自身研究项目周边2公里范围区域中，拥有相对完善的生活配套设施，但同时也有万达广场这一强有力的竞争商业，其一站式购物中心的商业定位将分流该区域大量消费群。公共配套配套资源项目名称商业配套万达广场、新宜家建材装饰广场、胜大超市鑫都康城店、胜大超市测井店、胜大超市农村店商务配套海科大厦、科技大厦、华凌科技大厦、亿泰中心、富海交运大厦、东辛地质研究所医疗配套测井卫生院、东辛医院、东营区人民医院新区医院、胜华居委会卫生所教育配套中国石油大学、胜利油田五中、石油大学附属小学、胜利第五十八中学、东辛培训学校、胜东共建幼儿园服务配套工行鑫都康城储蓄所、中国银行测井支行、民生银行东营分行、东营汽车总站、东辛邮电支局邮政储蓄、建行东辛支行宾馆酒店海龙大酒店、北海商务酒店、嘉悦商务宾馆、牵手网苑宾馆、富侨商务宾馆、汇丰招待所景观娱乐测井公园、东辛公园、东营基督教会商业配套商务配套医疗机构教育配套服务配套宾馆酒店景观娱乐万达广场胜大超市鑫都康城店2km项目自身研究序号项目名称规划户数序号项目名称规划户数1锦绣家园1区300011伟浩中央花园2652锦绣家园2区12东苑小区2703锦绣家园3区13西苑小区1874锦绣家园4区（鑫都康城）14工农小区—5锦绣家园5区15辛兴小区—6锦绣家园6、7区16耿井小区—7锦绣家园8、9区17金达源深利小区—8锦绣家园10区18东升小区5349海科花园—19阳光水韵15210利丰花园54020华都世纪城1000合计>5948户2km1392456781011121314151617181920根据推算本项目2公里辐射范围的常住人口总量保守估计将在1.7万人左右，未来随着周边住宅人群的进一步增长，大量的人口基础将利好于本项目未来的发展。人口资源根据《东营市第六次全国人口普查主要数据公报》显示，2010年平均家庭户规模为2.79人，故假设2013年平均家庭户规模人数为2.8人，本项目2公里辐射范围内的总人口数将超16654人。项目自身研究南部廊道的人行步道相对狭窄，对未来该侧商业设计形成一定的局限，但该地块更靠近周边住宅区，且为进入公园主要通道，未来人流量比较稳定。项目地块四至东南西北住宅社区–东侧区域聚集有东苑小区、锦绣家园5区、锦绣龙轩等住宅小区，将为本项目输送稳定的消费客群；人行步道–人行步道狭窄，对于