【整体主义视角下完善上海楼市调控的法律规制探究（论文）12000字】

整体主义视角下完善上海楼市调控的法律规制研究目录TOC\o"1-2"\h\u3074摘要 121747一、引言 210037二、文献综述 22973（一）国内文献综述 225995（二）国外文献综述 314403三、上海楼市新政的实施现状与影响 431940（一）上海楼市新政的实施现状与影响 47858（二）其他城市的楼市调控措施 514921四、上海楼市调控新政存在的问题 613397（一）“一刀切”的做法未考虑实际需求 611499（二）交易成本增加，成本负担不均导致更多的经济纠纷 726470（三）打破正常的市场交易秩序 7491（四）引发投机现象，导致市场波动 828778五、完善上海楼市调控的法律规制理念与对策 822261（一）以平衡协调作为上海楼市调控新政的规制理念 92222（二）促进相关立法以强化房价调控的预期机制 94396（三）完善土地供应政策，健全保障性住房供应体系 1030119（四）加强银行等金融机构的审慎监管，控制金融风险 112438（五）增进多机构间联动协调，加强信息互通 116245六、结语 128450参考文献 12摘要为了缓解疯狂暴涨的房产市场，上海市出台了新的楼市调控政策，其中值得关注的是严堵“假离婚买房”的住房限购政策。在实践中该政策产生的正外部性与负外部性并存，应通过法律手段使之更加优化和规范。表面看来这项住房限购政策对于意图通过假离婚来获得购房资格的购房者，以及获得首套购房优惠的购房者而言，会产生直接的遏制作用。但同时“一刀切”的做法未考虑实际需求、增加了交易成本，成本负担不均导致更多的经济纠纷，并存在打破正常的市场交易秩序、引发投机现象，导致市场波动等问题。对此应秉持经济法中平衡协调的理念，从整体主义的视角重新审视政府的监管措施。通过对比国外以及其他城市在房地产调控方面的做法，及时促进相关立法以强化房价调控的预期机制、增加土地供给，控制金融风险、增进多机构间联动协调，加强信息互通并严格追究弄虚作假等违法违规行为的违法责任。关键词：整体主义房价调控限购政策监管理念一、引言2021年1月21日，上海市出台了新的楼市调控政策，发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“《意见》”）。《意见》中规定“夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，这一政策引起公众关注。追溯上海市出台此《意见》的动因，主要在于上海楼市自2020年下半年处于疯狂状态，政府不得不迅速做出反应。房屋需求量居高不下，卖方和第三方抓住了买家急切购房的心态，炒作、哄抬房价，导致上海房地产市场形势极为严峻。由此诞生的《意见》给疯狂暴涨的上海楼市迅速降温。表面看来这项住房限购政策对于意图通过假离婚来获得购房资格的购房者，以及获得首套购房优惠的购房者而言，会产生直接的遏制作用。但从经济法中平衡协调的理念来看，地方政府的这种调控措施能否真正实现其预期的效果还尚未确定，实施结果恐将难如人意。在实践中该政策产生的正外部性与负外部性并存，应通过法律手段使之更加优化和规范。国外以及其他城市在房地产调控方面各有做法，其中有许多值得借鉴的经验，分析其背后法理及经济规律，以便于上海政府设计出楼市调控的合理规制路径。二、文献综述（一）国内文献综述关于房产限购政策下假离婚现象的研究。陈竹韵（2015）认为假离婚是具有中国特色的畸形时代产物，指夫妻本无离婚的真实意思，但是出于规避国家政策、法律法规的目的而作出解除夫妻关系的民事法律行为。参见陈竹韵：《杭州住房限购令下假离婚现象调研》，载《现代商贸工业》2015年第10期，第200页。部分消费者过度放大自身利益，使假离婚这种具有典型时代特征的违法现象开始蔓延。例如陈至奕、范剑勇（2016）披露了房产限购令出台后的假离婚大潮，展示了夫妻为了买房假离婚，最终成真离婚的案例。参见陈至奕、范剑勇：《限购、离婚与房地产区域差异》，载《浙江社会科学》2016年第参见陈竹韵：《杭州住房限购令下假离婚现象调研》，载《现代商贸工业》2015年第10期，第200页。参见陈至奕、范剑勇：《限购、离婚与房地产区域差异》，载《浙江社会科学》2016年第12期，第33页。参见周素素：《论“假结婚”与“假离婚”行为的效力与控制》，载《东南大学学报(哲学社会科学版)》2018年第1期，第88页。参见禹黄姣、吴倩欣：《公共政策漏洞初探——以“中国式假离婚”现象为例》，载《湖北民族学院学报(哲学社会科学版)》2014年第2期，第80页。参见李绵：《房控政策下假离婚现象的原因及对策》，载《哈尔滨学院学报》2014年第4期，第56页。关于政府对房地产市场进行宏观调控的研究。张守文（2014）指出宏观调控是政府由于市场不能有效发挥资源配置作用出现市场失灵时不得不对市场进行干预的行为，以达到维护市场稳定的目的。参见张守文：《政府与市场关系的法律调整》，载《中国法学》2014年第5期，第65页。吴净霖（2011）认为政府对房地产市场的宏观调控既要保障市场机制的有效运作,又要保护公民的权利自治。参见吴净霖：《从宏观调控法角度规范房地产市场中的政府行为》，载《法制与社会》2011年第2期，第109页。凌维慈（2019）在其研究中表明政府实行的价格调控具有很明显的政治色彩，政府在房地产价格调控方面应当发挥主导作用。参见张守文：《政府与市场关系的法律调整》，载《中国法学》2014年第5期，第65页。参见吴净霖：《从宏观调控法角度规范房地产市场中的政府行为》，载《法制与社会》2011年第2期，第109页。参见凌维慈：《住房政策的任务分化及法律控制》，载《法商研究》2019年第2期，第16页。参见尹中立：《因城施策是房地产调控的创新》，载《中国金融》2019年第7期，第71页。关于政府实行房地产宏观调控具体措施的研究。我国房地产调控政策的实施面临许多困境，原因在于政策频繁的动态变化，表现为政策制定的相机抉择和调控目标的摇摆不定。由此，近年来许多学者对如何调控我国房地产市场提出了富有建设性的意见。在意识层面，符启林（2009）在其书中指出房地产价格调控要结合我国基本国情，因地制宜，加强政府对房地产价格调控的认识。参见符启林：《房地产法》，法律出版社2009年版，第17页。在实践层面，王新广（2017）通过分析我国的土地制度，得出导致我国房地产价格非理性上涨的重要原因之一是土地出让价格不合理，据此应实行土地出让、划拨制度的改革。参见王新广：《对我国房地产价格调控措施的法律评析》，载《中国市场》2017年第8期，第28页。税收调控也是政府实行宏观调控的重要手段，杨勤法（2011）提出对房地产税制的认识和研究应顺应时代的发展，从房产开发环节到持有环节都应当征税。参见符启林：《房地产法》，法律出版社2009年版，第17页。参见王新广：《对我国房地产价格调控措施的法律评析》，载《中国市场》2017年第8期，第28页。参见杨勤法：《房地产宏观调控政策与法律》，北京大学出版社2011年版，第168页。参见赵晶：《房地产价格波动与金融风险探讨》，载《现代商业》2014年第36期，第203页。参见倪斐：《风险社会中的宏观调控及其法律规制》，载《江海学刊》2011年第2期，第230页。（二）国外文献综述关于房地产价格影响因素的研究。Abelson（2008）通过实证研究表明可以用土地的供地市场解释房地产的发展变化，土地因素在房地产的供求关系中起到重要作用。SeePeterAbelson.PriceAndEfficiencyEffectsOfTaxesAndSubsidiesForAustralianHousing,AppliedSeePeterAbelson.PriceAndEfficiencyEffectsOfTaxesAndSubsidiesForAustralianHousing,Appliedeconomicsandpolicy,2008(26):147-169.SeeMiguelA,LonezG.HousingpricesandtaxpolicyinSpain,SpanishEconomicReview,2014(6):29-52.SeeHherring,R.S.WacherRealEstateBoomsandBankingBusts:anInternationalPerspective,TheWhartonFiancialInstitutionsCentre,2016.关于国外房地产市场调控理念与手段的研究。外国政府实行宏观调控的理念与我国有一定不同，例如Robert（1998）提出政府通过纠正市场失灵从而达到增进社会整理福利目的而实施的横向性管制。SeeRobertJ.Duffy,SeeRobertJ.Duffy,NuclearPoliticsinAmerica:AHistoryandTheoryofGovernmentRegulation,JournalofAmericanHistory,1998(3).通过梳理文献，可以发现我国当前主流的房地产调控政策是限购政策，而国外的房地产调控限购政策并不明显，倾向于全面调控房地产市场，最终达到稳定房地产市场的目的。由此可见，我国政府对房地产市场调控的政策频繁且缺乏一致性。为保证政府调控政策的有效推行，应借鉴国外有益经验，从我国国情出发，因地制宜，对房地产调控政策进行改进，为今后房地产市场调控政策的制定起到一定的参考作用。三、上海楼市新政的实施现状与影响（一）上海楼市新政的实施现状与影响在上海楼市活跃，部分买方与卖方频繁钻法律的空子、实施违法违规行为的情况下，《意见》的出台旨在精准打击、及时止损，果断对楼市的火热做出调控与缓解，全面降低楼市投机买家的入市机会，提高入市成本。与此同时，摇号政策也最大限度保护了无房家庭等刚需市民的买房权利，安抚购房者的紧张心理。目前上海楼市新政的实施效果已经开始显现，房屋涨价比例明显下降，由此可见，新政对需求端的抑制作用初现成效。此外，上海在征收房产税的通知中规定按照应税住房的市场交易价格来计算计税依据。此条款对于楼市炒作具有一定的威慑力，精准打击炒房行为，尤其是对拥有多套房屋，意图通过频繁的房产交易实现套利的投资者也产生一定的压力。通知中规定对个人部分住房征税，主要针对的是多套房人群或家庭，一户一房的普通家庭并不在征收范围之内。这种差异化的征税具有其科学性，对于炒房、囤房行为有一定的抑制作用。参见何翠云.：《上海个人部分住房征税新政为何受关注》，载《中华工商时报》2021年第3期，第2页。但随之而来也产生许多问题，参见何翠云.：《上海个人部分住房征税新政为何受关注》，载《中华工商时报》2021年第3期，第2页。（二）其他城市的楼市调控措施针对房地产市场风气浮躁、房价久居不下甚至还可能继续暴涨的问题，自2020年7月份以来，包括杭州、深圳、内蒙古、长春、宁波、南京等近10座城市纷纷出台楼市调控新政策。这些地方政府的调控政策有许多类似之处。首先，从各地发布的楼市调控新政的总体特征来看，都是在“房住不炒”的思路下，支持刚需购房，遏制投资者入市炒房。例如深圳市对居民落户年限和个税社保缴纳年限规定为3年，提高购房门槛，并排除不合理的购房需求。宁波市则实施“限购+优购”的政策，保障无房家庭的优先购房权利，并将限制房屋转让的年限提高到5年。此外，南京、杭州等地在“限购+优购”的政策基础下，对之前的房产政策进行补充与更新，包括对“无房家庭”的认定条件，二套房首付、贷款利率等多个问题。其次，从各地发布的楼市调控新政的集中措施来看，遏制投机炒房的措施集中针对“假离婚”“假落户”“假人才”等现象。参见：《多地楼市密集出台新政为哪般》，载《中国报道》2020年第8期，第13页。参见：《多地楼市密集出台新政为哪般》，载《中国报道》2020年第8期，第13页。与之相比的是国外的做法，美国、新加坡等国家对房地产市场宏观调控方面的研究较多，主要体现在宏观经济学和土地经济学领域，倾向运用市场化的手段来进行调控引导。比如美国实行美国住宅融资制度，韩国实行有差别的土地供应政策，新加坡推行组屋制度，德国的限价法律规定等等，都取得了一定的成效，值得我国学习借鉴。四、上海楼市调控新政存在的问题在宏观经济体制下，市场具有自我调节的能力。根据普适的经济学原理，住房价格应该由市场定价，除了《中华人民共和国价格法》中赋予了政府在特殊情况下的定价限价权、实施价格管制措施，政府通常通过宏观调控手段对价格进行干预，上海对房地产市场的调控主要表现在限购住房、管理土地市场、实施差别化信贷政策、税收调整等方面，这些都显示出市场经济的锤炼下逐渐成熟的政府调控理念与能力。参见冯辉：《论地方政府在当下房价调控问题上的角色转变及法律规范》，载《广东社会科学》2011年第4期，第240页。上海楼市新政策的推出及时遏制上海房价进一步上涨的趋势，给风气浮躁的房地产市场及时降温。尽管新政实施以来已经取得正面的效果，对住房需求端的遏制初现成效。参见冯辉：《论地方政府在当下房价调控问题上的角色转变及法律规范》，载《广东社会科学》2011年第4期，第240页。（一）“一刀切”的做法未考虑实际需求在此次出台的楼市新政中，最受关注的政策之一为严格执行“假离婚买房”住房限购政策。这一政策严堵规避法律、夫妻双方假离婚达到买房目的的漏洞。“3年”这一确定数字为典型的“一刀切”做法，尽管这种做法可以暂时击退“假离婚买房”的行为，但也将有刚性购房需求的购房者拒之门外。仅仅以离异年限来限制购房具有不合理性，一方面，如何判断双方为“假离婚”？夫妻离异后一方有刚性住房需求的人不在少数，限制购房将会增加其生活负担。一个新政策的推出往往会更加便利人们的生活，提高生活质量，这种情况下却得到适得其反的效果。退一步而言，即使真的为“假离婚”，夫妻双方为了买房，再等个3年，时间成本又不高，并没有根本解决“假离婚买房”的问题。另一方面，在时间的界定上为何为“3年”？而不是“2年”“3年半”或者“4年”，太短的时间没有意义，太长的时间不符合经济需求，总之太过具体的时间限定就会使规则脱离实际。不断压抑刚性需求就会引发新的社会问题，也容易造成房价反弹，在增加房地产商心理筹码的同时也增加了房价调控的风险。参见冯辉：《论地方政府在当下房价调控问题上的角色转变及法律规范》，载《广东社会科学》2011年第4期，第240页。值得注意的是，限售具有两面性。一方面它确实提高了炒作成本，会暂时缓解房价过高的问题。但另一方面，限售也意味着限制供应，根据基本的供求决定价格的原理，市场上房源减少，房价最终还是会上涨。因此限售政策实施的契机与期限十分重要，最好能够从整体主义的视角出发，最大化平衡各方的利益。（二）交易成本增加，成本负担不均导致更多的经济纠纷上海发布的新政还对增值税征免年限进行调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。调整增值税免征年限对二手房市场的交易有直接的影响，特别是对于满2年不满5年的普通住宅来说，买卖交易成本大大提高。在实践中，买卖双方因为多出来的税费谁来承担的问题一直在争论，但多数情况还是转嫁在买家头上。而新政对税费的承担没有规定，现实中就会产生新的经济纠纷，在以前明明是很简便利落的房屋买卖，现在却要再涉及增值税的分配问题。有卖方提出“不退定金且解约”或者“买家自行承担税费”的要求，双方协商不成只能诉诸法院或实行人民调解，无形之中加大了司法工作量，造成司法资源的浪费。而对于部分非普通住宅而言，税费提高的更加明显，按照原来的政策，非普通住宅实行增值税差额征收，新政后则实行全额增收。由此可见，调整增值税征免年限最终的结果可能是成本转嫁给没有房产、需要租房的公民，增加其经济负担，难以改变房价上涨的大趋势，进而导致调控效果不尽人意。（三）打破正常的市场交易秩序上海的调控新政一推出，立即引发非常剧烈的市场反应。房价调控在经济增长和房价稳定之间频繁交替，在实现经济增长的同时，不得不承受由此可能产生的资产泡沫风险。参见郑世刚、严培胜：《双重任务下地方政府资源配置与中央政府房价调控研究》，载《湖北经济学院学报》2021年第1期，第37页。实践表明，一项新的房产政策的出台，往往伴随着房产交易量的剧增。出现交易量暴涨的现象很重要的原因是房产调控新政改变了人们的预期。这些调控手段，包括提高买房门槛，如延长缴纳个人所得税或社保的年限；降低杠杆比例，如降低了公积金贷款的额度，或者提高第二套房贷款的首付。无论何种举措，都增加了购房者的参见郑世刚、严培胜：《双重任务下地方政府资源配置与中央政府房价调控研究》，载《湖北经济学院学报》2021年第1期，第37页。交易量暴涨只是房产调控改变预期的一个方面，更重要的是，突如其来的新政打破了正常的市场交易秩序。上海是全球第一大房地产交易市场，金额、面积远超国内其它城市，房产市场牵涉千家万户，因此交易规则一有改变，就会引发各种各样的连锁效应。特别是房地产调控政策大都是发布即实施，即将进行交易以及正在进行交易的参与者都会受到很大的影响，从而导致更多的纠纷。最为明显的是，原本符合购房条件的购房者，在上海调控新政实施后后，不满足条件因此失去购房资格。但房产正在交易中，对正在交易中的房产，如果因为政策变化而失去购房资格出现违约，该如何处理。还有已付定金但尚未达成交易的双方又将何去何从。据此可以预见，在接下来相当长一段时间内，法院会新增很多关于房产交易无法达成的诉讼，无形之中增加了司法负担。此外，严格房贷这一规定必然会导致银行放贷速度放缓，意味着本来能即将得到贷款买房的人不得不继续持续租房或无房的状态。由此可见，新政的实施所带来的房地产市场收紧趋势，对市场交易秩序和民众生活都带来了很大的影响。（四）引发投机现象，导致市场波动上海楼市新政是在公布的第二天开始实施，从理论上说，房地产交易涉及人数众多，决策应该更为慎重，但现实却并非如此。从过往的经验看，历次的房产调控都是突然袭击，其原因很有可能的是为了减少投机套利的现象。但事实上这种效果并不明显，而且由于很多人掌握了内部信息，反而会存在内部人投机现象，而更多的普通交易者却无从下手。此次上海的房产调控，新政内容此前已在社交媒体上广为流传，它只能起到滋长市场紧张情绪，助推房产价格突然走高的作用，最后的受害者还是普通民众。从形式上看，我国的房产调控政策的推出与法律的公布有很大的不同。调控政策的推出大都是自文件发放之日起实施，这种实施方式实际上并不利于保持市场正常的交易秩序。而我国绝大多数的法律，都有一个公布日期和实施日期的时间差。如《民法典》在2020年5月28日公布，自2021年1月1日起施行。法律存在公布与实施的时间差的原因是法律具有可预见性和指导性，人们可以提前熟悉法律，根据法律的规定来约束行为，不至于无所适从。但是房产调控就没有公布日和实施日的时间差，道理很简单，存在的时间差给予了市场很明显的提示，市场交易者据此迅速作出行动，使政府随后实施的调控手段名存实亡。如前所述，新政的推出不留时间差可能是为了减少市场投机行为，但事实证明这种决策恰恰导致了更多的投机，使市场产生了更大的波动。近十多年来国内房地产交易市场中，有几个时间节点价格和交易量同时剧增，此种现象最为根本的原因就是政府介入而导致的交易畸形。正因为政策缺乏稳定的预期，市场才会充斥着投机现象。需要明确的是，市场与政府不是对立的，政府也是市场的一个主体，在市场的平稳运行中发挥作用。有稳定的市场预期，市场中各交易主体的行为才能稳定，最终市场也趋于稳定。五、完善上海楼市调控的法律规制理念与对策根据中央政府“房住不炒”的定位要求和“改革完善房地产调控机制”的政策目标，要实现长期内房地产市场的稳定健康发展，必须考虑房地产业发展状态和预期机制对政府资源配置和房价调控的影响。为保证房价调控新政实施的有效性，提出以下完善对策。（一）以平衡协调作为上海楼市调控新政的规制理念在现代市场经济条件下,房地产炒作的负外部性仅仅依靠市场的自发调节难以抑制，因此应加紧构建全方位多维度房地产调控体系，充分发挥政府的宏观调控的作用。从内容上看，上海市推出的楼市新政大多数是禁止性政策，禁止购房者进行某种行为或者强制其履行新增义务，这是典型的管控式监管，监管的实际效果往往不尽人意。为解决这一难题，应秉持经济法中平衡协调的理念，从整体主义的视角重新审视政府的监管措施。在市场自发式的调节不能满足现状的情形下，政府进行融合安全、效率与公平的平衡式监管，考虑多方市场主体的利益和需求，以实现房地产市场经济功能和社会功能的统一。在政策上表现为注重理念、规范和具体制度之间的统一，政府不可滥用管控的权力，进行“一刀切”式、看守式监管，这样不但于事无补，也是不负责任、“懒政”的表现，有极大可能弄巧成拙。参见冯辉：《惠普金融视野下企业公平融资权的法律构造研究》，载《现代法学》2015年第1期，第85页。参见冯辉：《惠普金融视野下企业公平融资权的法律构造研究》，载《现代法学》2015年第1期，第85页。（二）促进相关立法以强化房价调控的预期机制从过去十几年的经验做法来看，政府对房价的调控大都为突发实施，以短期见效快的经济和行政手段为主。在这一调控模式下，由于政策文本并不具有较强的法律效力，很难强制执行。正所谓“上有政策，下有对策”，地方政府、房地产开发企业以及居民等理性经济人出于逐利的动机，其行为必然产生扭曲。实践中地方政府的一系列做法也证实了这一观点，例如，有的地方政府为了完成以经济增长绩效为核心指标的政绩考核，没有按照政策的规定行事，执行程度达不到中央政府要求，有的甚至自行增加或削减执行计划。政府身为公权力机关尚未能以身作则，真心诚意贯彻落实调控政策，房地产商以及市场上的交易者更遑论认真遵守政策指示了，最终权益受损的还是普通居民。由此可见，政府房价调控政策缺乏可置信性和执行力的重要原因，在于这些政策大都为“《通知》”“《意见》”等文件形式，短期目的较强，没有较强的约束力。从德国、日本、美国等发达国家的房地产基础制度建设经验来看，立法是解决执行力度低下的根本途径。参见郑世刚、严培胜：《双重任务下地方政府资源配置与中央政府房价调控研究》，载《湖北经济学院学报》2021年第1期，第41页。参见郑世刚、严培胜：《双重任务下地方政府资源配置与中央政府房价调控研究》，载《湖北经济学院学报》2021年第1期，第41页。具体而言，当务之急应完善关于增值税分配的规定，更为重要的是厘清房地产各环节的税费，解决重复征税、税费模糊等制度问题。上海楼市新政关于增值税年限的延长增加了市场交易的成本，对此，上海政府应随后出台具体规定处理在买卖双方或者买方、卖方及中介三者之间的成本合理负担问题，从而保证政策的贯彻执行，减少由成本分配不均导致的经济纠纷，大大节约司法资源。（三）完善土地供应政策，健全保障性住房供应体系对于大城市住房供不应求的现状，增加土地供应可真正缓解供求矛盾。当前城市土地供应存在显著的不平衡问题，住宅用地供应不足，导致地价持续上涨。造成此种现象的重要原因是地方政府财政过度依赖土地出让金，在高地价与高房价之间形成利益链。这种“卖地财政”的出现也是政府融资机制缺失的客观结果。参见冯辉：《论地方政府在当下房价调控问题上的角色转变及法律规范》，载《广东社会科学》2011年第4期，第238页。高房价、高成本下，有限的城市土地必须更多供应保障房和租赁住房。毋庸置疑，政府既有增加财政收入的义务，也负有建设保障性住房、改善民生的社会职责。因此必须强化市场机制在土地供应中的基础作用，构建土地供应与房价、人口之间的联动机制，参见冯辉：《论地方政府在当下房价调控问题上的角色转变及法律规范》，载《广东社会科学》2011年第4期，第238页。具体而言，一方面应加大住宅用地供给力度，保证居民的住房刚需，从根本上解决问题，同时进一步完善住房租赁与保障体系，实现精准治理。另一方面，对于资金统筹的问题，由于保障性住房需要较多的财政补贴，可以通过立法鼓励保险行业或公益基金参与融资，作为保障性住房的前期建设资金，作为对价，政府承诺许之一定的投资回报。参见冯辉：《我国保障房融资创新与风险控制的发展路径及立法建议——以美国政策性住宅金融发展的得失为参照》，载《社会科学》2013年第5期，第98页。参见冯辉：《我国保障房融资创新与风险控制的发展路径及立法建议——以美国政策性住宅金融发展的得失为参照》，载《社会科学》2013年第5期，第98页。（四）加强银行等金融机构的审慎监管，控制金融风险当前我国房地产市场有明显的短期投机性色彩。有些购房者利用消费贷、经营贷等资金成本较低的特点，套用该部分资金买房，一定程度上加剧了新房销售市场的火爆程度。由此可见，当前房地产行业利用经营贷、消费贷和信用贷的资金监管存在漏洞，个别商业银行管控不力，导致楼市交易过于频繁，某些开发商销售资金回笼不畅,部分开发商甚至已出现资金链断裂现象,房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。参见刘雪峰：《楼市新政的困境与出路》，载《中国房地产金融》，2010年第12期，第33页。针对以上问题，上海市出台的《意见》明确，严格执行差别化住房信贷政策。并附加相应的配套措施：首先，在购房资金层面，加强个人住房贷款审慎管理，防止商业银行突击放贷，并加大对购房人首付资金来源的审查。其次，在购房资格层面，严格管理通过假离婚等虚假手段来骗取购房资格的人群，发现一例便予以相关的行政处罚或者罚款，限制其一定期限内的购房资格，提高造假成本。最后，在住宅销售层面，严厉打击利用阴阳合同来逃避税款的行为。并加强对于中介行业的监管，规范交易流通环节，打击各种交易当中的违法违规行为，比如速销房、垄断房源哄抬房价、捂盘惜售等现象。与此同时，严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度，最大限度保障刚需人群的正当买房需求。（五）增进多机构间联动协调，加强信息互通房价调控往往涉及房产、公安、规资、建设、金融监督等多个部门，综合运用多重手段，增进多部门、多机构间联动协调，贯彻落实“房住不炒”的定位，确保精准施策，对于促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。当前有些房地产经纪机构及其从业人员发布虚假房源和不实价格信息招揽业务、哄抬房价，甚至教唆、诱导、协助购房人弄虚作假骗取购房资格，为违规申请购买住房的客户提供服务和便利。参见万磊、刘贞平：《新形势下房地产经纪行业的困局与出路》，载《中国房地产》2017年第15期，第75页。参见万磊、刘贞平：《新形势下房地产经纪行业的困局与出路》，载《中国房地产》2017年第15期，第75页。为了保障房地产市场的公平竞争，应开展房地产市场秩序专项整治工作。房地产经纪机构应发布真实、全面、准确的住房房源信息。同时加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围等违法违规行为。此外，就社会舆论引导而言，政府要善于引导民意，加强行政系统内自我监督和社会监督的配合。对于群众的建议和举报应当迅速处理并作出回应，并向社会公布详细信息。就惩罚机制而言，对于查实的违法行为，除了给予行为人必要的行政处罚和罚款之外，应当在购房体制中引入信用惩罚机制，可以参考深圳市的做法，对弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料的行为进行相应处罚。例如在一定期限内停止相关人员的购买住房资格，停止住房公积金贷款资格等