房地产专题研究报告

房地产专题研究房地产专题研究0101整体分析

整体分析0303拿地方式

拿地方式0202政策分析

政策分析目录2O

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TSC0505专题总结

专题总结0404标杆案例

标杆案例房地产专题研究整体分析13房地产专题研究发展阶段：房地产行业收缩将成为常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的主流模式，阶段一、萌芽期中国房地产的首个爆发期，

92

南巡以后，

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市描述1991-1997二、成长期1998

年5月央行颁布《个人住房贷款管理办法》；

7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产市场逐步趋稳1997-2002三、爆发期直接带动了房地产开发的热潮，房地产行业进入黄金十年2003年，国家开始对房地产进行调控。先后出台了一系列政策2003-2013四、调整期房地产行业进入白中国经济的高速增长，

银时代，政府采取一系列房地产刺激政策2014年央行放松二套放贷，央行从中央层面彻底转向南宁、铜陵、沈阳和济南等地取消房地产限购

2014-2016 五、收缩常态期4坚持房住不炒原则，长效管理调控机制除北上一线城市外，房地产储量巨大，难以销售；二手住宅销售额上涨公平满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快

“三大工程”建设2017至今房地产专题研究发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60，房地产投资占GDP的比重从2020年的14.0

下降到了8.4。（1/2）图片来源：《房地产行业现状分析及发展前景预测报告》5房地产专题研究42.99%643.90%44.94%45.68%46.59%47.70%51.27%52.57%53.70%54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%60.60%63.89%64.72%65.22%66.16%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%40.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年

2023年中国2005年-2024年城市化率走势图发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素（1/2）房地产专题研究总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5

，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5

，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5

，其中销售均价同比增长6.6

，销售面积同比转负至-0.1

，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。发展现状。2021后，新房销售不畅，供给减少，导致刚需购房者转向二手房市场，从而提高了二手房成交占比（2/2）7房地产专题研究资本与运营的分离投融资管理能力与多环节整合能力的分离特殊关系与专业化积累的分离地产行业三大革命性趋势高速成长向成熟过渡市场集中度进一步提高行业品牌化高附加值化消化存量房产市场细分明显地产行业调整加速产品价值管理价值协同价值行业周期价值系统性整合价值第五代地产价值体系产业链系统构建与细分、行业整合针对地产行业发展周期的价值挖掘企业内部各板块间协同合作的价值加强对企业内部管理及供应商管理获取价值

由产品功能、特性、科技含量、品质、

环保、品牌等组，获取建造—销售的价值产业代际：房地产行业随着社会经济的发展，其价值体系不断演进与深化8房地产专题研究商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式地产开发商模式开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的模式，本质上与传统的住宅开发模式并没有太大的差别，也因此成众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。盈利模式：物业出售，物业出租，增值服务产业投资商模式产业投资商模式实行“基地+基金”双轮驱动，向社会资本募集园区开发基金，该基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还是带动园区资产增值，典型代表：张江高科。盈利模式：园区运作，资本运作，基金管理产业新城开发商模式开发者与地方政府就某产业新城的开发达成协议，在规定年限内，负责地块内的基建及公共设施建设与运管，同时负责产业规划、空间规划、建筑设计、项目招商与物业管理等产业发展工作等；最后，以新城内所新产生收入的该级政府地方留成部分比例作为回报；合作期限结束后，将新城基础设施公共设施产权及经营权无条件移交给政府。盈利模式：土地一级开发，土地二级开发基金投资商模式基金投资商通过发行地产基金的形式募集资金，其可通过与老厂房拥有方，如制造企业合作，收购该物业后进行现代化改造并将改造好的物业回租给合作方，或者其通过拿地新建工业物业的形式吸引潜在客户入驻，当物业的入驻率达到一定水平，能够产生可观而稳定的现金流时，发行Reits对物业进行资本化运作，完成一轮的资本循环，进而从事下一轮投资。盈利模式：基金管理，物业资本化房地产专题研究集中性压缩式的城市化进程造就高集中度的房地产巨头周期性地产企业应紧抓周期性特征，结合宽松性政策，采取节奏化，以去库存为主地域性多层次城市化进程衍生出不同地产模式；因城施策多元性环保+；优质物业持有经营；开发业务聚焦，二手房、公租房、廉租房等多模式轻资产性物业管理，轻资产性专业性后端产业链重要性提升、专业平台开发；业务由大总包走向专业性行业特征：1998房改开启了我国房地产的“黄金时代”，2010年史上最严厉的调控政策新“国十条”使房地产行业进入结构调整、模式创新和可持续发，2013年房地产迎来高速增长时期，2021年后房地产行业供需严重不平衡，存量库存较高。房地产行业步入收缩常态期，整体呈现出以下六大行业特征房地产专题研究11房地产业务集中在大型房企中，中小型房企市场空间小房企业绩分化趋势加剧，前十大房地产上市公司的收入占比，已经从50提升到61，且市场占有率正在继续提升，销售额依然继续增长。并购升级大鱼吃小鱼继续演绎，在中国房地产调控的大背景下，信贷环境更有利于大型开发商，无论是境外债券市场和银行融资还是境内资本市场、债券市场与信托贷款等融资渠道都更利于财务健康的大型开发商。有获取贷款能力的、进入股权市场的大型开发商将寻找收购合适资产或收购现金流紧张的小型开发商的机会，最终导致大型中小企业被收购甚至逼迫退出市场在激烈的竞争环境下，市场下行中小房企没有品牌效应，没有成本优势，有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场，大型房企更能禁得住风浪的历练，优胜劣汰的规律驱动行业格局加速分化，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超车”。第一梯队：千亿军团中型房企小房企6040并购收购并购收购外部压力保利、中海、万科、华润、绿城、龙湖、金地、建发等较小较大较大区域集中在一二线城市我国房地产市场整体延续着“市场见顶”及“存量饱和”的大趋势，但是三四线城市商品房市场趋于饱和，一二线城市整体仍然是供不应求的局面。特征一：集中性。包括业务集中和区域集中，从行业竞争角度来看，业务主要集中在大型房企，同时该比例还在扩大；从区域布局看，主要集中在一二线城市房地产专题研究一线城市二线城市中国三大经济区域的中心城市：北京、上海、广州、深圳等三线城市天津、重庆；较发达的省会城市：杭州、成都等；区域经济辐射城市：青岛、大连、昆山、珠海等四线城市落后的省会城市：青海、呼和浩特、兰州等县级市、县城区域市场竞争集中度发展程度/城市级别-区域市场成熟度分布示意图

-行业特点市场规模小，消费能力低房产开发业务处于起步阶段经济不发达地区的中心城市，消费能力一般，以本地消费为主开发业务正步入快速发展，服务业务空间小发达的区域经济中心，有较强的消费能力和一定地域范围的外来购买力有一定的高端产品空间开发业务主导，物业持有及服务业务开始发展国际性城市，人口规模1千万以上，消费能力强，外来购买力强市场空间大，高端产品空间亦有较大空间多种业务模式并存，经营服务类发展迅速竞争态势低水平竞争阶段中低端产品需求没有有竞争力的房地产企业本地企业为主，缺乏行业领导品牌低水平竞争阶段中低端产品需求国内领先开发商开始进入，冲击本地企业，竞争日趋激烈，市场集中度上升开发商为主，房地产服务业务处于起步阶段，发展速度一般外地、外资、本地企业共同竞争，行业巨头初显，市场集中度上升，竞争日趋激烈市场需求层次更丰富，竞争手段差异化特征二：地域性。我国房地产行业具有很强的地域特点，我国区域经济发展的不平衡造成了我国区域房地产市场成熟度呈阶梯分布房地产专题研究房地产行业住宅地产商业地产工业地产文化地产旅游地产养老地产物流地产科技园区城市综合体房地产需求刚需投资其他产业结构调整新兴产业需求人口老龄化人民生活需求人民精神需求房地产开发模式传统模式智能化、现代化数据化、科技化⚫

受住宅市场供大于求的制约，以及区域产业结构调整和居民消费升级等影响，产业地产日益兴起，房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在文化地产、旅游地产、物流地产、养老地产、科技园区、超级楼盘等众多细分领域。⚫

国家产业结构调整、人口老龄化、人均收入的增加以及居民消费观念和模式的转变，对公租房、廉租房的需求上升，二手房的交易市场逐步扩大；其次，支持创新创业的科技地产、支持旅游休闲的文旅地产、支持社会化养老的养老养生地产以及电商的快速发展增加了新的需求。⚫

BAT等高科技企业和互联网企业纷纷介入房地产开发细分领域，通过智能化、大数据建设更具有现代化、智能化的社区

。特征三：多元性。供需关系加速竞争，需求多样促使服务升级，品质、保值、得房率、新科技新技术新领域出现刺激新的商业模式，使得房地产行业呈现多元化发展格局（1/2）房地产专题研究特征三：多元性。房地产产品业态日渐丰富多元，在传统三大门类的基础上，房地产企业正在物流地产、旅游地产、养老地产等细分领域上做文章，增加保障性住房的开发与建设，对应的商业模式也在不断创新，如代建、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等（2/2）房地产住宅地产毛胚精装环保养老……工业地产专业园区综合园区总部基地工业厂房……商业地产购物中心沿街商铺文旅地产……其他地产教育地产科技地产……产品领域不断细分商业模式不断创新快速周转持有经营产权式委托经营基金代持售后返租以租代售持有经营整体/分部出售基金代持整体/分部出售持有经营整体/分部出售……………………房地产专题研究特征四：轻资产性。未来房地产公司将加快轻资产发展的步伐轻资产：就是以小博大，企业充分利用外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。分拆商管业务以运营为主企业通过出售自身持有的商业地产项目部分或全部股权，实现资金的快速回笼，同时可能保留对项目的实际控制权和管理权•将商业管理业务板块从母公司中分拆出来，形成独立的商业管理公司，并接管母公司及拓展第三方的在营项目•企业主要承担商业项目的运营管理工作，通过引入合作方或直投机构出资建造新项目A转让自持项目股权BCABC三种轻资产运行模式 四种实现轻资产化经营的途径1委托管理2将商业项目的运营管理权委托给具有专业能力的企业，企业对项目进行管理，收取管理费品牌及输出管理企业将自身的品牌和管理经验输出给合作项目，通过品牌影响力和管理经验的传递，为合作项目带来增值效应。企业从中获得品牌使用费和管理费等收益。3整租通过整租获得商业项目的使用权，进行统一的运营，有助于实现规模化运营，降低单位管理成本，提升盈利能力。4租赁运营签订租赁合同，获得商业项目的租赁权，并进行日常的运营管理，通过收取租金和运营收益实现盈利。房地产专题研究特征五：专业性。随着房地产各个板块的不断发展，其专业化程度在逐步加深，对应的分段化平台开发则相应展开，这是产业高度成熟后，继续深化和升级的必然表现16未来产业链整合，单纯的房地产商在未来会逐渐减少，会分段化专业化平台开发，上游土地经营，中游集中化的商住开发，后端集成的后房地产价值链运营商和城市运营商。业务专业化：由大总包模式转向专业化，资本化，创新化模式，未来资源集中于少数人，少数人依然，由大总包全总包暴力特征，少数人依赖、核心资源集中特征，更多的专业化，资本化，创新化来取代。1. 产业链协同：主流开发商在保持土地、融资及资源整合能力作为公司核心的同时，逐渐剥离开发产业链上非核心环节交给专业服务公司操作，形成由金融产业链、开发产业链、中介产业链、流通产业链构成新产业体系，每个产业链由不同的专业主体运营并相互协调发展。这将成为我国房地产行业发展的必然趋势。土地资源人力资源资金不可或缺的核心资源项目拓展项目策划采购管理工程管理营销管理③物业经营④物业服务设计管理成本管理土地增值运营/服务增值设计供应链营销供应商工程供应商其他供应商物业服务供应商物业运营供应商产品增值供应链增值开发价值链可整合成一体化供应商资源①土地开发②

房产开发房地产专题研究特征六：周期性。由于外部环境和行业本身特性，房地产行业具有一定的脉冲式发展、周期式调整特征，且包括长周期、短周期，强周期和弱周期，房地产企业应该抓住该特征，采取节奏化运作（1/4）案例：反1.

绿2.中国城镇化周期金融市场发育周期居民消费能力增长周期土地税房产税等政策周期基本表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。通常会根据实际情况包括强周期、弱周期，大周期和小周期的区别，其实质均是地产周期性的表现。房地产业周期房地产企业应紧抓周期性特征，采取节奏化运作2.离周期内转向1.

周期性：到2023年，在房企销售普遍承压、房地产开发利润下行的大背景下，以商业地产、房地产金融及租赁等板块为代表的多元化业务已成为行业发展的热点方向。节奏化：部分头部房企已从重资产开发建造为主的单一模式向开发、运营、服务多元化的模式转型，非开发业务收入占营收比重逐年上升。如招商蛇口开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务；龙湖在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同发展趋势良好房地产专题研究特征六：周期性——人口。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（2/4）高速增长、平稳或下降期数量扩张期和质量提升期量扩张期和“总量放缓、区域结构分化”期在经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升的阶段，房地产销量和投资处于高速增长期，并与上述变量呈显著的正相关性，房价上涨有长期基本面支撑。当进入经济增速换挡、城镇化率放缓阶段，大部分人群的住房需求基本得到满足，大规模住宅建设高潮过去并转入平稳或者下降状态。住房开工量与经济增速以及城镇化水平的关联度下降，而与每年出生人口数量以及有能力、有意愿购买住房的适龄人口数量的关联性更强，房价受居民收入和利率政策影响较大。比如日本社会的低生育率和老龄化，都对各自的住宅发展产生了显著的影响。影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量，还包括土地政策等中期变量。因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口，中期看土地，短期看金融。从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。在初期，住房饱和度不高，住宅开工高速增长，以满足居民快速增长的最基本的首次置业居住需求；随着住房趋于饱和（比如城镇户均一套），居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求的要求提高。综合典型国家城镇化过程中人口区域分布结构和经济发展阶段、产业结构的关系来看，人口空间的分布大体上经历了三个阶段。第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而城镇化率还没有达到55

。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市圈人口比重继续上升，对应的城镇化水平大致在55

—70

之间。第三阶段则是城镇化率超过70

以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。房地产专题研究特征六：周期性——土地。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（3/4）金融、人口因素影响房地产需求，而土地因素则决定房地产供给，土地供给对一个地区房地产市场波动影响显著。国外中国香港中国德国房价之所以波动较小、长期稳定，一个重要原因就是住房供给稳定充足，1978年住房套户比达1.21。在日本，除货币宽松外，1985—1991年房地产泡沫产生的另一个重要原因是土地投机过度、供给不足，而政府对此未能有效干预。在美国，由于土地供应不足，美国自2012年开始，美国房价持续升高1985年港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985—1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。2004—2011年间的住房价格大幅上涨，由于“2002年到2005年取消拍卖土地，两年停止供地计划必然加剧了未来住房供给的短缺。2011年和2012年香港房价快速上涨，与前期土地供应量不足也有密切关系现在与40年前相比，香港房价暴涨23倍近年来，一线和部分二线城市房价经历暴涨、部分三四线城市涨不动，则与土地资源错配有关。在人口大都市圈化背景下，土地错配必然导致一二线城市高房价、三四线城市高库存。

房地产开发中土地价格占总开发成本约30-40

，土地价格在一定程度上决定房价高低,土地价格大幅上涨必然引起房价升高30多年来，全国土地价格年均维持在两位数以上增长，导致房价居高不下房地产专题研究房地产短周期是指在长周期趋势背景下，由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动，通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟特征六：周期性——金融。房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融（4/4）在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下的中国房地产泡沫风险绝对房价房价收入比库存租金回报率房地产杠杆中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过房地产暴涨后，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。一二线城市偏高，三四线城市基本合理。中国一二线城市和三四线城市房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。去化压力比较大的是部分三四线中小城市。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线城市主要是价格偏高风险，三四线城市主要是库存积压风险。整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6，一线城市在2

左右，低于二三线城市。而国际静态租赁回报率为4—6，中国水平远低于国际水平。三四线城市高于一二线城市。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线城市比一二线城市更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。目前房地产开发资金来源中，大致有约55左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40的国际平均水平。个上市房企的资产负债率将近80，与2000年的50相比，增加迅速空置率房地产专题研究竞争格局：房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。目前看，中国房地产不断追求新的经营模式，龙头企业的先发优势明显，但小型房企的市占率也逐渐攀升14.67%7.95%9.42%12.38%8.50%47.07%2019-2024年5月房企全口径销售额集中度 2023年中国房企销售额占比（Top10与Top100对比）TOP5 TOP6-10 TOP11-20 TOP21-50 TOP51-100 其他从整体上看，从2019年5月至今年5月，中国房地产行业集中度触底小幅度回升，TOP5房企市场占比较大，优势明显；2023年TOP100占比约53，其他房企的市场占有率有较大提升；资料来源：中指研究院、国信证券经济研究所整理房地产专题研究未来发展机遇——内生驱动因素：国家政策为未来房地产开发指明了方向，找到了包括旧城产业升级需要新布局、新兴产业发展需要新的产业配套等六大发展内生驱动因素01居民刚性和改善性住房需求需要满足02核心大城市及其城市群、都市圈需要新动力05新城建设需要产业地产新定位04传统产业园区需要新整合06地方经济“产业空心化，地产泡沫化”局面亟需改善03传统产业转型升级需要新的载体房地产专题研究如何提高房地产企业客户大脑中的认知资产？品牌建设客户认知是外部的隐性的重要资产1、品牌如何定位价值定位市场定位产品定位形象定位集团定位与子板块定位……2、品牌如何设计品牌价值品牌体系品牌个性集团形象与子板块形象……3、品牌如何传播传播方式组合传播媒体组合传播时间规划传播效果评估……如何区别于竞争对手？如何体现出产品区别性？如何让目标客户产生购买欲？未来发展挑战——品牌化管理问题。如何有目的的设计、塑造自身品牌，影响社会公众通过对房地产产品的形象、品质和价值的认知，并如何发挥品牌的最大经济价值（1/4）房地产专题研究未来发展挑战——“地产+”协同问题：如何发挥房地产集团多板块运作模式下的协同效应，不同类型的房地产业务与地产上下游业务板块、相关产业板块、金融业务板块如何协同发展？房地产集团在协同管理中应注意哪些问题（2/4）上下游业务板块协同相关产业板块协同金融业务板块协同下游上游土地提供建材家居基建……中游房产设计勘测工程建设房产营销……装修物业服务……文化商业工业旅游养老……教育医疗地产房地产与金融业务板块如何协同如何构建合适的融资渠道如何轻资产化如何优化资产结构……房地产协同协同管理多项目管理如何协同多职能部门管理如何协同房地产专题研究未来发展挑战——风险管理问题：房地产集团如何建立健全内控体系以应对自身面临的多重风险，特别是政策波动风险和资金周转风险（3/4）外汇储备缩水;财政收入下降;经济增速放缓;出口贸易受阻;目前，我国房地产行业的竞争已相当激烈，特别是当众多住宅项目都定位为高端住宅使得住宅产品同质化后，行业竞争要追求的目标只能通过管理的计划、组织、领导、指挥、监控和创新来实现。宏观环境我国房地产行业发展主要问题政策性强，环境控制难受计划经济体制下陋习的长期毒害，内部控制意识薄弱长期受行政、大锅饭思想和封建家长制、终身任命制的影响；土地供应政策、税收政策和金融政策对房地产业产生了巨大的影响，如对土地市场的整顿，是房地产开发企业取得土地更难，成本更高，受到限制更多；房地产企业的成本既是利润的决定因素，更是企业发展、获取竞争优势的重要支持，成本优势最终表现为价格的优势；住宅产品成本控制与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势，竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争；房地产业是资金密集型的行业，资金链断裂是最大的威胁。信贷门槛的提高，推动着开发商在提升自己的融资造血能力；随着我国宏观调控和市场调节的加强，房地产企业的竞争将从项目的竞争转为资金的竞争，现金流的竞争；管理粗放，控制弱化，内部控制基础薄弱综合成本控制为主

资金密集，竞争激烈房地产专题研究未来发展挑战——风险管理问题：房地产集团如何建立健全内控体系以应对自身面临的多重风险，特别是政策波动风险和资金周转风险（4/4）内部控制环境弱化内部控制不够健全、合理内部控制执行不得力内部控制意 治理结构不识薄弱 完善企业文化缺失房地产企业起步较晚，许多房地产企业管理者把精力主要放在房地产商品的开发和销售上，认为加强内部控制会影响办事效率；我国房地产开发企业成立之初多为官办，管理思想和经营方式停留在行政领导的角色上，并未从根本上转变经营观念，把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体；房地产企业从业主维权到“涉毒地板”，再到“纸板门”，加之颇为密集的高管流失和人事更迭，在某种程度上都是此前楼市野蛮生长时期的历史遗留及企业缺乏文化素养的问题；会计信息失 内控程序不 风险意识差真 健全房地产企业开发经营活动独特，成本管理工作较繁杂，导致会计工作秩序混乱、核算不实而造成的信息失真现象较为严重；成本业务内部控制是房地产企业内部控制的重点，更是难点，有些房地产企业没有月度工程预算，会计人员仅核算当月成本，无法对整个项目成本实施控制；房地产企业间竞争越来越激烈，使得原本就极具高风险的房地产企业经营风险不断提高，房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度，没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制；缺乏预算控制监督机制不健全房地产企业是高负债、高风险、波动性大的企业，所以加强预算控制，防范风险是必要的，当前有的企业还未建立自我防范与约束机制，遇到发生违法违规行为时才采取措施加以补救，偏重于事后控制而忽视事前的预防控制；房地产企业内部控制是以专业化管理体系制度为基础，以防范风险、有效监督为目的，加上房地产企业与政府关系密切，所以需要建立健全企业的监督机制；很多房地产企业虽然制定了内部控制制度，但内部监督执行不力，虽然设立了内部审计部门，但内部审计部门被赋予的职权有限；房地产企业内部控制问题房地产专题研究产业链一体化延伸产业链上下游延伸以商业为核心横向联动

多业态综合发展规模化发展趋势品牌化新切入点路径服务化行业趋势：对于逐步进入常态化收缩阶段的地产商而言，强化产业链一体化延伸，以商业为核心横向联动将是实现业绩突破的关键点，未来房地产行业发展将呈现三大趋势以区域为核心的多向联动综合开发

区域一体化发展一二三级联动模式土地综合开发房地产专题研究产业链纵向一体化延伸招商蛇口：开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮金地集团：以房地产开发为主，兼顾产业园区开发与运龙湖：以物业管理、智慧营造为主的服务业务增速较快身代建行业前列长实集团：以物业租务、酒店及服务套房业务、物业及轮、会展、代建等业务营、高新技术产业投资孵化和海外拓展；旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造的综合实力已跻项目管理、英式酒馆业务等为主，结合物业销售。建筑建材项目策划建筑设计招标管理工程施工销售装饰装修物业管理产品实现过程新切入点路径：产业链一体化延伸。以房地产开发为主业，纵向延伸建筑材料制造、物业投资管理等产业，形成纵向一体化产业链结构（1/4）2929房地产专题研究政府的需求

企业的机遇如何进行区域一体化规划如何实现区域结构化成长如何实现区域一体化开发用什么保障区域可持续发展前瞻性的区域整体规划为区域经济持续深度配套服务实现区域整体的一站式开发强有力的综合服务能力开发运营联动模式开发服务联动模式规划开发联动模式“城市开发+公共事业”：区域规划，土地一级开发、土地二级开发、水务、供热、绿化等，例如，北京首创、云南城投等城投类企业“城市开发+城市服务”：区域规划，土地一二级开发，酒店、休闲娱乐、旅游度假等，例如，华润置地、天津泰达“城市规划+城市开发”强调通过城市规划带动城市开发，带动区域发展，例如，泛华建设旧城区改造新城区开发城市运营服务城市功能提升以区域为核心的多向联动综合开发主要有三种模式：新切入点路径：以区域为核心的多向联动综合开发。通过提供区域一站式规划、开发、配套服务，实现区域一体化发展（2/4）3029房地产专题研究土地获取规划设计购物中心住宅公寓物业租售物业服务与公共服务等低成本拿地：通过提前规划、向政府营销等手段既可以低成本获得政府用地，又可以提高拿地的成功率，如万达、绿地等系统规划：基于区域整体发展规划，基于短、中、远期发展规划进行前瞻性系统再规划设计，包括定位、业态、商业模式、服务形式等多业态综合开发：开发模式的一体化：通过系统的规划，明确定位，对住宅地产、商业地产协同开发运营模式的一体化：实现对商业板块、住宅板块、生活服务板块、文化娱乐板块等运营的一体化盈利模式的一体化：建立多层次盈利生态圈，实现总体价值最大化物业规划：建立多样化、多阶段的物业持有规划深度服务：持续进行深入的增值服务的提供，通过服务串联与保持商业生态圈，同时挖掘深层次的盈利模式，获得持续价值创造写字楼酒店3129开发建设新切入点路径：以商业为核心的横向联动综合开发——以深度市场需求为导向，以后向一体化为发展重心，实现多业态综合开发（3/4）房地产专题研究一二三级联动模式商业地产住宅地产园区地产招商引资产业导入土地整理物业建设产业经营物业出售物业出租招商引资回报产业发展回报运 • 政府主导模式营 • 政府控制下的市场运作模式模 • 完全企业主导模式式 • 政企合作模式盈

从一级开发本身获利利

分享土地出让金模

分享土地增值收益式

持有优质公建设施土地利用规划征地拆迁土地平整公共配套建设土地出让拿地建筑设计筑工程物业租售招商引资产业导入新切入点路径：一二三级联动模式。土地整理、物业建设和产业经营的一二三级联动构成了土地综合开发模式，不但实现了土地与物业的增值，而且能够实现产业的导入与发展，将成为土地开发的未来趋势（4/4）3建2房地产专题研究提升自身抗风险优势带来一二线市场的竞争优势完善业务布局优势精益化提升产品优势有助于建立成本优势规模化发展的主要原因增强自身金融优势借助规模化发展，发挥自身品牌优势、标准化优势，推动大规模集中采购，进一步降低成本通过推动标准化建设以及规模化开发，巩固自身项目管控经验，提升精益化管理水平以规模化发展推动业务布局的优化，促进业务规模的增长，塑造自身品牌形象，强化竞争力通过规模化发展积蓄内部实力，为进军一二线市场做出准备，助推企业进军一二线市场借助多点市场布局的优势，防范单一市场的波动风险，更有利于强化自身驾驭风险的能力凭借规模化发展的业务体量，为金融化发展提供业务支撑，同时也更有利于发挥金融优势3333发展趋势：规模化。随着房地产企业规模的扩大，规模化的企业将赢得成本优势、品牌优势、区域优势、抗风险优势和金融优势房地产专题研究单一品牌模式多品牌模式主副品牌模式内涵所开发的所有项目都与公司使用同一品牌名称同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌介于多品牌与单一品牌，需利用消费者对主品牌的额信赖和忠诚度来推动副品牌产品销售优势便于企业形象统一、易于被顾客识别和接受、降低促销成本及品牌开发成本细分品牌市场，提高市场占有率，易发挥整体优势，区域品牌避开区域壁垒，快速提升企业品牌价值公司文化及战略与公司的产品保持协调一致代表企业阳光100……沿海地产中海地产……万科、珠江金地、复地……在房地产竞争市场中，品牌对于企业是有价的，未来品牌竞争将成为房地产企业生存和发展的重点。未来企业品牌含金量提升，管理系统化，品牌管理将以全局管理为本，向下延伸至区域、城市、项目等管理层次。3433发展趋势：品牌化。未来品牌竞争将成为房地产企业生存和发展的关键35房地产专题研究养老地产需要提供医疗服务通过服务化树立品牌以客户需求为中心的服务化服务化趋势的核心动力主要模式模式解析万达的“商业+文化”

模式万达以自身商业地产能力为基础，拓展旅游地产项目，注入文化内涵，服务地方特色打造万科的”五菜一汤”模式万科以“邻里家”为核心品牌，打造集成“食堂、菜场、银行、超市、药店、洗衣店”的“五菜一汤”模式，服务社区发展复星向养老地产产品的探索复星集团与美国最大的养老地产商峰堡投资集团合作，试水养老地产，切入养老产业，服务市场需要联东U谷的工业地产模式联东U谷以专业化推动工业园区建设为核心，推动产业链的复制，服务区域产业发展龙湖地产生活集成服务商模式提出为客户提供“好产品、好去处、好服务”全新的“三好”理念，通过移动互联网建立社区服务平台和全民营销平台，推动公司由开发商向生活服务集成商转型。花样年“彩生活”服务服务模式依托集团的物业管理公司、商业管理公司以及网络服务公司，提供基础物业服务和增值衍生服务房地产商推动服务化发展的主要模式住宅地产服务化未来新型地产商首先应是服务商，除了卖房以外，还卖一系列的服务，业主生活质量的提高与不动产利益获取之间会形成一种正关系尤其是在调控限制部分投资性需求的时候，刚需消费者的特点决定了更多需要开发商从产业附加的居住环境和服务等方面进行打造，延伸价值链发展趋势：服务化。未来地产商不仅仅满足“住”的需求，还要满足“衣食住行”一体化需求，地产商转型为服务商，业主生活质量的提高与不动产利益获取之间会形成一种正关系3536房地产专题研究政策分析2房地产专题研究房地产开发政策分析——中央经济会议：中央强调要持续有效防范化解重点领域风险，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。（1/3）20152016201720182019中央经济会议化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要取消过时的限制性措施。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。房地产专题研究落实“金融十六条”，更大力度支持民营房企的合理融资需求；保护优质头部企业，防止出现新的爆雷；区分公司主体和项目风险，进入银行白名单；允许地产行业债转股；特殊时期给予民营房企长期限低息贷款；引入主办行机制，定点一对一帮扶；鼓励各地国资以合理市价接手/趸交租入当下受困房企的优质资产；有针对性减税降费，减轻房企压力等。房地产开发政策分析——中央经济会议：强调统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线（2/3）中央经济会议2023防风险：支持民企，保优质龙头房企密切关注市场反应，必要时继续大力度、全面放松前期限制性的调控政策，包括核心城市取消郊区限购、放开单身限购、适度购房补贴、减免购房契税、二手房指导价放松、二线及以下城市限价放开等；督促各地全面清理和废止市场过热阶段出台的政策，阶段性实施超预期政策；各类调控优化政策集中、限时出台，改变逐步加码和陆续公布对心态的影响。优化预售资金监管，按照“管好不管死”原则，重新梳理资金监管规则，尤其是在使用范围上，建议在保交付的基础上，允许监管资金支付项目工资、营销费、税金等。优先“保出售”项目，并提升专项借款资金下放和审批效率。根据实际情况动态增加资金支持规模，并持续跟踪落实情况与保交楼进度。保交付：解决资金问题，优先“保己售”保需求：政策集中、限时出台三大方向房地产专题研究房地产开发政策分析——中央经济工作会议：中央明确表示加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式（3/3）中央经济工作会议自中央经济工作会议结束后，各地的政策以宽松为主，房地产的工作重点在“去库存”有超百城推出住房“以旧换新”政策代售模式旧房换购换新补贴旧转保房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，如果在约定周期内二手房成功售出，则新房认购协议生效，反之则协议失效，购房者无需承担违约责任。上海、深证、杭州、宁波、重庆、南京、武汉、新乡、大理等由购房者选定意向新房，再由评估机构完成旧房价值评估，并由住房管理部门完成对存量住房抵押担保情况的初审，并签订四方换新协议，而后由平台公司收购存量住房，同时购房者与开发商签订新房买卖合同郑州、南京、武汉、青岛、丽水、连云港、海宁等出售旧房并购买新房，三种补贴计量方式：税费、按新房面积补贴、按套面积补贴：政府存量房源用于保障性住房，不买断旧房所有权支付租金、但对房源要求高苏州、大连、沈阳、武汉、杭州、银川、南通、肇庆等房地产专题研究房地产开发政策分析——三大工程：着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题，2023年12月11日的中央经济会议提出加快推进保障性住房建设、“平急两用公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”政策解读“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题，本质上是在供给侧结构性改革做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。规划建设保障性住房，：完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。由公租房、保租房、配售型保障房构成的住房保障体系得以构建，进而推动市场+保障、购+租的住房制度加快完善，探索新的发展模式更进一步。城中村改造：解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，重点是消除安全风险隐患，改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。2024年开始，城中村改造各地实施细则预计将陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产市场企稳，将对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。“平急两用”公共基础设施建设：统筹发展与安全、提高城市韧性的重大举措，重点是平时用得着、关键时刻能用得上。将与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，同时，“平急两用”与乡村振兴结合，也有利于更好带动偏远地区投资，充分发挥稳投资作用。房地产专题研究拿地政策分析——乡村振兴：乡村振兴战略是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化强国的一项重大战略任务，在国家大力实施乡村振兴战略的浪潮中，政府和企业家一定要把握机遇，拨开迷雾，找准方向，才能实现突破（1/4）2017年10月18日2017年12月29日2018年2月4日2018年3月8日2018年5月31日党的十九大报告首次提出乡村振兴战略指出农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，实施乡村振兴战略。中央农村工作会议首提中国特色社会主义乡村振兴道路让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。2018年中央一号文件对实施乡村振兴战略进行了全面部署实施乡村振兴战略，是解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的必然要求，是实现“两个一百年”奋斗目标的必然要求，是实现全体人民共同富裕的必然要求。中共中央政治局审议《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》明确到2020年全面建成小康社会时和2022年召开党的二十大时的目标任务，细化、实化乡村振兴的工作重点和政策举措。习总书记提出“五个振兴”的科学论断即乡村产业振兴、乡村人才振兴、乡村文化振兴、乡村生态振兴、乡村组织振兴。这是总书记对实施乡村振兴战略目标和路径的明确指示，必将极大推进乡村振兴工作。房地产专题研究拿地政策分析——乡村振兴：乡村振兴的核心就是5+3+7，即要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化（2/4）、产业兴旺 生态宜居 乡村文明 治理有效 生活富裕坚实的农业综合生产能力，高

基础设施建设完备，人居环境

乡村社会文明程度较高，农民

党委领导、政府负责、社会协

农民就业质量较高，增收渠道质量的农业供给体系，农村一

改善。生态环境好转，城乡基

精神风貌较好，呈现文明乡风

同、公众参与、法治保障、乡

进一步拓宽，城乡居民生活水二三产业融合发展体系。

本公共服务均等化。

良好家风、淳朴民风。

村充满活力、和谐有序。

平差距持续缩小。经济建设核心 生态建设重点 文化建设主线 社会建设基石 政治建设根本5项总要求A3大阶 B段任务C2020年乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成2035年乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现2050年乡村全面振兴，农业强、农村美、农村富全面实现坚持党管 坚持农业 坚持农民 坚持乡村农村工作 农村优先 主体地位 全面振兴发展坚持城乡 坚持人与 坚持因地融合发展 自然和谐 制宜循序共生 渐进7大原则房地产专题研究拿地政策分析——乡村振兴：乡村要振兴最核心的是资源的合理配置，其中“人、地、钱、产”是四大核心要素，总结起来就是“人下乡、地流通、钱进村、产业旺”，其中人是根本、地是前提、钱是支撑、产是落点（3/4）人下乡：让能人下乡、返乡是乡村振兴的根本乡村振兴既需要村民返乡，更需要有意识、有头脑、有技术的城里人下乡，为乡村振兴提供智力、技术、管理的支撑。钱进村：资金、资本下乡是乡村振兴的重要支撑中央一号文件谋划三大资金渠道：

公共财力更大力度向“三农”倾斜，农村金融要回归本源，拓宽资金筹措渠道。以公共资金引导社会各界资本向农村倾斜，切实解决乡村融资难题。产兴旺：乡村产业发展是乡村振兴的落脚点产业是重中之重，人、地、钱最终都要落到产业上，全面提升乡村地区的产业创新力、竞争力和效率，农业供给侧改革和三产融合发展将是乡村振兴的重中之重。地流通：土地资源的重新配置是乡村振兴的前提宅基地三权分立、使用权流转的政策和通过村土地利用规划可以实现地与地之间的转换调整的政策，

打开土地在农民与企业、企业与企业之间的流通大门。乡村振兴要求优先发展农村，加大农村房地开发力度。基于此，2020年9月中办、国办印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，标志着我国从城镇房地产开发向农村发地产开发的转变房地产专题研究拿地政策分析——乡村振兴：2020年9月中办、国办印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，调整土地出让收益城乡分配格局，让房产土地开发重心逐步由城镇过渡到农村（4/4）政策解读调整土地出让收益城乡分配格局。地方政府土地出让，按照“销售额”的8或者10

提取用于农村和农业；或者按照“净利润”的50

提取，用于农村和农业。土地财政未来将向农村、农业倾斜！改变长久以来土地增值收益取之于农、主要用之于城，有力推动了工业化、城镇化快速发展，但直接用于农业农村比例偏低，对农业农村发展的支持作用发挥不够。对于天住集团而言，要重点关注农村住房建设领域的房地产开发。城镇化的步伐或许会适度放慢。由于土地收益的一半要投入农村，城市基础设施的更新速度会下降，城市街道挖来挖去的概率下降。在“国内大循环时代”，再盲目快速提高城镇化比例，或许未必正确。目前，我国一二线城市城镇化率突破60，逆城镇化现象凸显，在这种情况下，居民的首套置业延后，住房租赁时间延长，需求增加。未来天住集团应结合用户需求的变化，加大住房租赁产业的布局。乡村振兴意见会进一步调整房地产的市场结构，可能会导致城镇房地产可用土地较少，农村及其周边的房地产开发土地增多。每年城市里少了7500亿（随着卖地收入增长，未来可能是1万亿）投资，基础设施更新速度放慢，地铁修建速度也会降低，此外愿意移民城市的农民工数量也会有所下降。城市让利给农村，农村配套设施发展将会迎来高峰期，天住集团应顺应大势，紧握“三农”红利，在瞄准天津中心六区城市更新的同时，瞄准财政支持力度更大的