五矿钢铁广州有限责任公司拟转让房产相关资产评估报告

五矿钢铁有限责任公司拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目资产评估报告中通评报字【2024】11212号共一册第一册中通合同字[2024]11129号报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中通评报字[2024]11212号报告名称：铁广州有限公司房产价值项目资产评估报告评估结论：9,619,050.00元评估报告日：2024年07月10日中通诚资产评估有限公司陈敏朱智龙(资产评估师)会员编号：11190057会员编号：11220292(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2024年08月09日五矿钢铁有限责任公司拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目评估报告目录 1 2 5 6 7 8 9 9 十一、特别事项说明 十三、资产评估报告日 拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司持有的房产价值声明产处置的请示》(五矿钢铁签报〔2024)192号〕。限公司对该经济行为涉及的房产进行评估，为其提供价值参考依据。评估对象为五矿钢铁广州有限公司拟处置房产的市场价值。评估范围为五矿钢铁广州有限公司拟处置的房产，具体情况如下表所示：五矿钢铁广州有限公司拟处置房产信息表序号结构建成年月积(m²)1第0075021号海口市金贸区世贸东路2号D座1603号房2第0068856号1992年四套房子在同一房产证上，处置也是四套一起产权分割处理地块第拾伍层15013第0068855号海口市龙昆北路24第0069652号号第九幢之四402、602号2拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目摘要5镇龙昆南路金霖花2024年5月31日。34(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估疵情形1.由于条件所限评估专业人员未借助任何检测仪器对住宅内部结构(非2.本次评估中评估值为包含增值税的市场价值，但未考虑产权交易过程3.被评估房产海口市金贸区A8-8地块第拾伍层，权证编号《海口市不动以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估业务的详5中通诚资产评估有限公司5(一)委托人概况统一社会信用代码：911101081000247636成立日期：1997-01-176目的经营活动。)统一社会信用代码：91440104757754293N注册地址：广州市越秀区环市东路403号28楼06房(不可作厂房使用)委托人已提供本次评估的相关经济行为文件《关于五矿钢铁进行低效资产处置的请示》(五矿钢铁签报(2024)192号)。结构建成年月积(m²)1号海口市金贸区世贸东路2号D座1603号房2号1992年四套房子在同一房产证理地块第拾伍层15013号海口市龙昆北路24号号第九幢之四402、602号在同一房产证上，处置也是两套一起处置，不做产权分割海口市龙昆北路2海口市龙昆北路2号第九幢之四6025号园A幢804房委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。列入本次评估范围的房产为9套住宅，均位于海口城区，目前状态为自用。其中海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1501、海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1502、海口市金贸区A8-8地块第拾伍层1503、海口市金贸区A8-8地块第拾伍中通诚资产评估有限公司7拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目8层1504四套住宅在同一不动产权证《海口市不动产权第00市龙昆北路2号第九幢之四402与海口市龙昆北路2号第九幢之四602两套住宅在同一不动产权证《海口市不动产权第0069652号》上海口市金贸区A8-8地块第拾伍层位于海口市中衡公寓，室内装修情况为内墙装饰为抹灰面刷干粉型内墙漆，卫生间与厨房为瓷木质地板，门窗为防火防盗门、铝合金窗。此外，楼海口市龙昆北路2号第肆幢602号与海口市龙昆北路2号第九幢之四402、602号3套房产均位于海口市龙珠新城，室内装修情况为内墙装饰为抹灰面刷干粉型内墙漆，木质吊顶，卫生间与厨房为瓷砖贴面。屋内地面均为瓷砖，门窗为防火防盗门、铝合金窗。因房产长期无人居住，楼内上下水、电气照海口市琼山区府城镇龙昆南路金霖花园A幢804房位于海口市金林花园小区，室内装修情况为内墙装饰为抹灰面刷于粉型内墙漆，卫生间与厨房为瓷砖贴面。屋内地面均为瓷砖，门窗为防火防盗门、铝合金窗。楼内上下水、评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。本次评估目的是为正常的交易提供价值参考，对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求，因此根据行业惯例选择市场价值作为本次评估市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的9本次评估基准日是2024年5月31日。(一)经济行为依据192号)。(二)法律法规依据4.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号，国务院令第732号最新修改);5.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号);6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号，国务院令第709号最新修改);意见》(国办发(2001)102号);8.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号);9.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号);10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委11.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32中通诚资产评估有限公司14.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权(2006)274号);15.《关于中央企业国有产权协议转让有关事项的通知》(国资发产权(2010)11号);16.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权(2009)941号);院令第691号最新修订);20.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协(2018)36号);4.《资产评估执业准则资产评估报告》(中评协〔2018)35号〕;7.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);8.《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号);9.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号);10.《资产评估执业准则———不动产》(中评协(2017)38号);11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协(2017)42号);(四)权属依据(五)取价依据拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文中通诚资产评估有眼公司资料，不满足采用成本法进行评估的条件。因此，本次评估不适用成本法。综上，本次采用市场法和收益法对委估对象进行评估。2.市场法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。3.收益法原理：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的基本公式如下：式中V一收益价格；Ai一未来第i年的净收益(i为整年度);i一未来可获收益的年限。八、评估程序实施过程和情况经与委托人洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业能力、独立性和评价业务风险，确定接受委托，订立资产评估委托合同。针对具体情况，确定评估价值类型，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。指导产权持有人清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估对象进行了现场调查，收集资产评估业务需要的资料，了解影响资产价值的相关因素，关注评估对象法律权属。并依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证。根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制评估报告的依据；根据评估评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，依据资产评估执业准则选择评估方法。根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，分析评判可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，形成测算结果；对采用不同方法评估形成的测算结果进行分析比较，形成评估结论。项目负责人在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。本公司按照法律、行政法规、资产评估准则规定和内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，在与委托人和其他相关当事人就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式资产评估报告。本评估报告所使用的主要资产评估假设包括：1.交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.公开市场假设。公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场供给状况下独立的买卖双方对资产价值的判断。公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。3.在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权(二)一般假设(三)特殊假设(一)市场法测算结果(二)收益法测算结果账面价值37.85万元相比，增值321.36万元，增值率为848.92%。(三)两种评估测算结果的差异及其原因被评估房产的两种评估测算结果的差异如下表所示：拟资产处置所涉及的五矿钢铁广州有限公司房产价值项目正文市场法收益法差异原因主要是由于收益法是立足于判断资产获利能力的角度，关键指标是未来收益及折现率，对未来指标进行预测，将委估房屋预期收益资本化或折现来评估房屋价值，鉴于现阶段中国房产市场整体租售比较低，采用收结合差异原因以及本次评估目的为资产处置，故本次评估选取市场法结在评估基准日2024年5月31日，五矿钢铁广州有限价值为961.91万元(大写为玖佰陆拾壹万玖仟壹佰值税),较账面价值37.85万元，评估增值924.06万元，增值率为2441.10本评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2024年5月31日起，至(一)重要的利用专家工作及相关报告情况(六)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系疵情形(九)其他需要说明的事项1.由于条件所限评估专业人员未借助任何检测仪器对住宅内部结构(非肉2.本次评估中