上半年吉林省房地产估价师相关知识房地产面积测算的概念考试题

2017年上半年吉林省房地产估价师《相关知识》：房地产面积测算的概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加的10%。

A：正税

B：副税

C：纳税人

D:税率

E:执行层的组织协调2、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法.

A：市场法

B：假设开发法

C：收益法

D:成本法

E:工业用地的监测点评估价格3、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为__万元。

A．6。00

B．7.05

C．7。59

D．13.594、对于收益性物业投资而言,衡量其获利能力大小的标准就是__。

A．经营收入水平

B．净经营收入水平

C．租金水平

D．出租率水平5、某房地产的土地面积为500㎡，土［也价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元／㎡.

A:200

B：300

C：700

D:1000

E：工业用地的监测点评估价格6、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期,在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地.预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为10％。则该旧办公楼的价值为万元。

A:1005．34

B:1006．61

C：2005．34

D：2006．61

E：工业用地的监测点评估价格7、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__①选取可比实例;②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正:⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦8、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2％，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为万元。

A：650

B：687

C:585

D：630

E：工业用地的监测点评估价格9、某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年,已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。

A：102．4万元

B:104．4万元

C:122．4万元

D:142．4万元

E：工业用地的监测点评估价格10、在存在房地产泡沫的情况下,国有土地上房屋征收估价,应采用的测算结果。

A:收益法

B：市场法

C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格

11、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费．假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定,该幢经济适用住房的最高基准价格为．【2004年考题】

A:1067元／㎡

B：1070元／㎡

C：1087元／㎡

D：1141元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格12、横道图法用于项目建设阶段的.

A:质量控制

B：进度控制

C：成本控制

D：合同管理

E：借款合同13、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15

B．30

C．45

D．6014、如果是无期限的土地所有权,就无需计提__.

A．时限问题

B．附加值

C．利率

D．折旧15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面积16、房屋征收补偿的工作主体为__。

A．市、县级人民政府房屋征收管理部门

B．省级人民政府房屋征收管理部门

C．市、县级人民政府

D．省级人民政府17、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A．宅基地所有权

B．空间利用权

C．地役权

D．建筑物相邻关系18、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料.

A．1个月

B．6个月

C．3个月

D．1年19、制订进度计划时,__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作。

A．横道图

B．网络图

C．进行图

D．工序图20、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。

A．时间类参数

B．融资相关参数

C．收益相关指标

D．评价标准类指标21、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作。

A：公平、公正

B:诚实信用

C：公开

D：估价对象的合法权益

E：工业用地的监测点评估价格22、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费.

A．10％

B．15％

C．20％

D．25%23、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。

A．房地产开发

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收

D．从工程开工到项目租售完毕24、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款,2012年7月7日住房公积金贷款利率下调,如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率.

A：2012年7月7日

B：2012年8月1日

C:2013年1月1日

D:2013年7月7日

E：执行层的组织协调25、下列房地产指标中,属于房地产供给指标的是.

A：空置率

B：预售面积

C：房地产价格

D：房屋空间使用数量

E:借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0。5分）1、关于下列数据的表述中，正确的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．992、影响购买者的心理因素有__。

A．动机

B．感觉

C．学习

D．信念和态度

E．欲望3、张某以自己的房产向保险人投保,确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂,评估其重置净值为60万元，损失比例为50%,则赔偿金额为万元。

A：100

B：75

C：50

D：25

E：执行层的组织协调4、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5。44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(）。

A．3.57％

B．4。00%

C．6。56％

D．10。56％5、求取建筑物折旧的方法主要有__。

A．年限法

B．市场提取法

C．分解法

D．功能法

E．对比分析法6、赵某以12000元／㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。

A：0。12

B：0.21

C:1.26

D：2。05

E：借款合同7、下列关于拍卖特征，说法正确的是。

A：拍卖当事人只有两方，即卖方和买方

B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的

C：拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价

D:拍卖方式交易中,价格的竞争是在买方中间展开的

E:从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人不用向拍卖人公开其真实身份8、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段9、根据净收益的求取的不同,收益法可分为。

A：直接资本化法

B：投资法

C:收益乘数法

D：利润法

E：现金流量折现法10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元.

A：42．0

B：50．4

C：60．0

D：72．0

E：借款合同

11、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有几种.

A：期内可供租售量/历史同期可供租售量

B：实际价格/理论价格

C：房地产价格指数/居民消费价格指数

D：房地产投资需求/房地产使用需求

E：房地产价格增长率/实际GDP增长率12、某公司今年拟开发高档住宅项目,预计总投资为1亿元,其项目资本金应当不低于__万元。

A．2000

B．2500

C．3000

D．350013、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品,往往会出现__的现象.

A．价格越高，需求越小

B．价格越低，需求越小

C．价格越低,需求越大

D．价格越高,需求越大14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。

A．2648元/m2

B．2688元/m2

C．2708元/m2

D．2734元/m215、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。

A：商品住宅小区用地

B：加油站用地

C：县人民公园用地

D:军事设施用地

E：造纸厂用地16、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。

A．担保能确保贷款得以足额偿还

B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

D．贷款质押不转移财产的占有权17、下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券18、下列不属于房地产中介服务特点的是。

A:人员特定

B:时间准确

C:委托服务

D:服务有偿

E：执行层的组织协调19、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有.

A：股票

B:期货

C：工业产权

D:非专利技术

E：建设用地使用权20、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。

A：0。25

B:0.50

C：1。50

D：2。00

E：借款合同21、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。

A:物业管理企业的酬金

B：物业服务支出

C：物业管理企业的利润

D：法定税费

E：物业服务成本22、供给理论与市场理论是从方面研究厂商行为.

A：价值

B：需求

C：供给

D:价格

E：执行层的组织协调23、下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是（）。

A．企业利润可分为经营