上半年天津房地产估价师制度与政策建设监理程序与管理试题

2015年上半年天津房地产估价师《制度与政策》：建设监理程序与管理试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、关于长期趋势法的功用,下列说法不正确的有__。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏2、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以确定.

A：房地产市场成交价格

B:房地产市场租赁价格

C:房地产市场成本价格

D：房地产市场评估价格

E：房地产估价机构必须加盖公章3、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。（2009年试题）

A：地籍图

B:房产分幅图

C:房产分丘图

D：房产分户图

E:执行层的组织协调4、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中,建筑密度属于.（2009年试题)

A：用地控制指标

B:环境容量控制指标

C：建筑形态控制指标

D:城市设计引导及控制指标

E：执行层的组织协调5、某企业总资产为150万元,负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。

A．95

B．100

C．120

D．1756、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。

A．房地产的历史价格资料

B．房地产的未来价格资料

C．房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料7、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元／㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元／㎡（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6．7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6．4元人民币）。

A：1051

B:1096

C：1100

D：1147

E：工业用地的监测点评估价格8、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长,期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比,贷款方式系数值较低9、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。

A：15

B：20

C：30

D：60

E：执行层的组织协调10、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5。5％，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为(）元/m2.

A．3507

B．3592

C．3627

D．3558

11、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__.

A．建筑高度

B．建筑间距

C．建筑密度

D．建筑后退红线距离12、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类.空心砖是指孔洞率不小于的砖。

A：5%

B：8%

C：10%

D：15％

E：执行层的组织协调13、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费14、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质.

A：一级

B：二级

C:二级以上

D：三级

E:执行层的组织协调15、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A．10％～20％

B．10％~30％

C．20％～30％

D．30%～40%16、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在,估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格17、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％,安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为（）万元。

A．368

B．552

C．561

D．92018、设立房地产中介服务机构,应当向当地申请设立登记。

A：行政管理部门

B:房产管理部门

C:工商行政管理部门

D：中介管理部门

E：执行层的组织协调19、商业物业所处的位置不同,租金会有较大差异。在同一层商场内,对其租金起最终决定作用的因素是。

A:是否靠近楼梯

B：是否靠近拐角

C:营业额的大小

D：临街面宽窄

E：工业用地的监测点评估价格20、债务人为自己的信用投保的为__。

A．财产损失保险

B．责任保险

C．保证保险

D．信用保险21、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是.

A:容积率

B：建筑高度

C：建筑规模

D:建设工程

E:借款合同22、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2,容积率为（）。

A．0。4

B．2。4

C．1。2

D．2。523、用收益法计算房地产价格,若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A:

B：

C：

D：∞

E:工业用地的监测点评估价格24、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7%、教育费附加3％，若销售收入为700万元,则应缴纳两税一费的总额为__万元.

A．55.0

B．38。5

C．105。0

D．23。625、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元,则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。

A．35

B．37.8

C．38。4

D．73.4二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0。5分）1、据调查,某城市2008年初总家庭数为120万户,户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80㎡／户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万㎡。

A：1260

B：1380

C:1440

D:2100

E:借款合同2、下列房地产中，不得设定抵押的有__.

A．共有房地产

B．未解决权属争议的房屋

C．已出租的房屋

D．被执法机关查封的房屋

E．经济适用住房3、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其__的风险因素。

A．变动可能性

B．影响重要性

C．发生经常性

D．类型归属性4、可比实例一般选取的数量范围为__。

A．3～5

B．5～10

C．6~8

D．3~105、与企业的日常经营活动没有直接关系的各项收入和支出是指。

A：营业利润

B：营业支出

C：投资净收益

D：营业外收支净额

E：执行层的组织协调6、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之

D．签订估价委托合同之日7、影响需求价格弹性的主要因素有__。

A．商品的可替代程度

B．商品带给消费者的效用

C．商品用途的多样性

D．时间的长短

E．商品生产厂家的资质8、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平9、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。

A：为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据

B：为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务

C：为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统

D:减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生

E：不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生10、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件.

A：以出让方式取得的土地使用权

B:以划拨方式取得的土地使用权

C：以转让方式取得的土地使用权

D：以出租方式取得的土地使用权

E：以抵押方式取得的土地使用权

11、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是__。

A．市场需求容量调查

B．消费者行为调查

C．市场营销因素调查

D．竞争情况调查12、企业确定广告预算的主要方法包括(）。

A．销售百分比法

B．目标任务法

C．谈判法

D．竞争对等法

E．量力而行法13、下列不属于房地产拍卖特征的是。

A：房地产拍卖数量多,价值高

B:房地产拍卖的时间短

C:房地产拍卖法律性强

D：拍卖结束后续工作多

E:执行层的组织协调14、影响工程造价的主要因素包括.

A：基本构造要素的单位价格

B：基本构造要素的实物工程质量

C：基本构造要素的实物工程数量

D：基本构造要素的实物工程概况

E：基本构造要素的实物工程特点15、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2,套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。

A．2600。00

B．2386.30

C．2832。84

D．3003。4516、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险．(2006年试题)

A:信用

B:管理

C：法律

D:操作

E：借款合同17、下列关于地役权,表述不正确的是。

A：地役权自地役权合同生效时设立

B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限

C:土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外

D：地役权可以单独抵押

E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记18、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。

A．15日

B．30日

C．3个月

D．6个月19、影响房地产价格的经济因素主要有．【2006年考题】

A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B：社会发展状况、房地产投机和城市化

C：财政收支及金融状况、利率

D：物价、汇率、居民收入

E:人口数量、行政隶属变更、居民收入20、在房地产市场的分类中，一级市场是指__.

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场21、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算.

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

C．移动平均法

D．指数修匀法22、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后,又产生纠纷的,如选择仲裁方式，则__。

A．必须经房屋拆迁管理部门同意

B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C．实行“一裁终局制”

D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E．对仲裁结