房产策划师题库

房地产策划师四级模拟试题A(基础知识下列（D） C.配额抽 D.分层抽下列（D） C.产业资 D.结案统计报为中符合房地产策划师职业道德的是（A）。房地产策划的终端是（A） （C） （C）A.15 B.2个C.3个 D.1个物现行作价的（C）。 9社会主义道德建设要以（C）为核心。 D.房地产开发商赋予房地产项目的“灵魂”（B）观 B.主C.手 D.思12.（C）C.

D.最早的物业管理是（A）14.（C）是我国物业管理的划时代文件，也为A.B.房地产复合策划阶段的策划思想以（D）理品 B.投C.战 D.泛地16.（A） 物业的（D）决定了它的价值会随着土地资耐久 B.多样C.权益 D.固定以下（D）不是房地产市场价格评估的基准基准地 B.标定地C.房屋重置价 D.房地产成交价直辖市的城市总体规划的审批部门是（C） 房地产策划程序的第一阶段是（B C．调 22开发商根据规划设计意见通知书等文件，可以委托（B）编制规划设计总图。B非商品房是指（B其（C）天内，办理土地使用权和房屋所有权登记A．30 B．60C．90 D．120房地产开发程序中，物业从（C）阶段即可新建房屋应于竣工后（C）个月内申请办理个 B．2个C．3个 D．4个物业公司的最终选择权由（A）28（B）标志着项目立项决策阶段的完成。不包括（D） C．爱岗敬 国土开发的基本目标是寻求（D）C

（B）秩 B．层C．管 我国现阶段城市规划的基本任务是（C（C是住房消费市场上最具潜力的买家的家庭处于（A） C．满巢 属于社会文化对消费习惯的影响的是（B）A．SOHO现象控制性详细规划图纸比例为（B1/25000~1/1000~1/10000~1/500~房地产策划的核心是（B）房地产策划最重要的原则是（A） B．定位原则 房地产策划在知识经济时代属于（C） 能够有效地整合房地产项目资源的是（B房地产策划的一个独有原则是（C） B．可行原则 营业绩的关键是（C）（C提出了“4C”理论的营销学者是（B） 房地产市场营销的活动导向是（A） B．生产与质量 房地产市场调查的基础是（A） B．顾客需求 访问调查法不包括（C） 机抽样方式是（D）简单随机抽样B．分层随机抽样C．分群随机抽样D的房地产市场调查数据信息汇总方式是（D） B．过录汇总 50不属于综合指标的是（D） B．平均指标 51房地产市场细分的内在依据是（B

房地产策划围绕（B） C.施工建 D.投资理（D）A.市场 B.系统创新 D.地域房地产策划最重要的原则是（A） C.整合原 D.人文原市场细分的工作过程的三个阶段是（A10%的是（C 建设用地规划许可证的审批部门是（D） B．人民政府 58房地产项目规划设计的地段近期地形图的比例尺为（A1：1000~1：5000~1：10000~1：10000~房地产辛迪加足迹近似于企业组织中的（D C．单干 建设项目总投资构成中，商标权属于（A C．固定资 制定城市规划方案的核心部分是（B） “一书两证”中的“一书”指（A） （D项目投资方案和投资决策的影响要素是（C） C．文化环 素是（C） B．文化 属性是（D） C．统分 策实施采用的手段是（C） C．经济手 旅游用地在土地的分类中属于（B） 历史资料分析法使用的测量方法是（C） 衡量广告营销效果的两个基础指标是（A）房地产项目成本费用不包括（D） 多元统计分析方法的开创人是（C 少样本数量，应采取的统计分析方法是（B）

的应对技巧针对的顾客购买情感类型是（B） 75商品房销售“五证”不包括（D）时效性最强的楼盘广告投放媒体是（D） B．广播电视媒体 回函测定法应用于广告效果监控的（B 销售效果的评估对象是（C） 涵盖里的综合模型是（B）C．沃尔夫PFA模型广告战略实施的核心环节是（B）广告战 B.广告目C.广告策 D.广告策划方（D） C.竞争对手分 D.市场调下列（D）不是住宅市场细分资料整理分析 C.系列变数 D.数列变数房地产项目工程设计、施工的基础是（D） （C） C.房地产买 D.房地产融房地产售后服务一般是通过（D）来实现的。 C.房地产咨 D.房地产物业管（C） D.50（A） 从业时面临的最大挑战是（AB）。 C.政策变 D.市场形3、房地产投资环境的基本特征表现在（ACD C．动态 4、知识产权制度的重要作用包括（ABCD） C.调整利 D.传播信5、科技指向的工业一般布局在（AC）比较集大专院 B.银C.科研单 D.资源性企6、线分类法的缺点包括（ACD）7、统计资料的收集方法有（ABC） B．采访法 8（ABD C．政治因 9、房地产市场细分的外在强制条件是（CD）

固定资产的使用期限在（A）年以 B.2年以C.3年以 D.4年以房地产项目的开发费用一般不包括（B） C.销售费 D.财务费土地投资商所追求的永远应该是（B） 10（ABCD基本形式包括（ABCD）.A.行政划 B.出C.转 D.租值价值链和分散风险，通常采取（ABD）B13、房地产策划的全局性要求是（ABCD）。B.C.D.14、以下（ABCD）A.15（ABCD 16、数理统计的任务是（AC） B．市场调查 17（ABCD） C.心理因 D.行为因18（AC）A.图 B.调研报C.文 D.数19、房地产策划创新体现在（AB）A.概念 B.主题C.方法 D.手段坚持的方针是（ABCD）。 C.综合开 D.配套建21（ABCD）A.D.发可行性研究报告的评价一般从以下（ABCD）进B.C.24、物业的特征包括（ABC） B．多样性

25（ABCD）A.D.26、物业管理的主要内容包括（BCD27、房地产市场调查的作用有（ABCD）28、房地产设计策划的具体内容有（ABC）29、房地产策划的本质包括（AC） B．可行性 30（AD） B.计算误差 31、广告策划方案的编写原则是（ACD C．简洁朴 32、影响商品市场需求的因素有（AB） B．商品的价格 33、属于楼盘广告效果调查方式的是（ABCD B．问卷调查 34、楼盘现场销售情况一般分为（ABC） B．销控情况 35、楼盘销售现场的主要工具有（ABCD C．销控 的是（ABD）

1、认知风险越低信息收集会越详尽，时间也会越短。2、策划即是管理。（√3、抽样调查是全面的调查，目的在于反映总体情况的信息资料。4、广泛性是抽样调查的特点之一。5、房地产策划师职业道德规范是房地产策划师最低的道德要求。6、房地产业的经营对象是群众。7、业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质物业管理企业实施物业管理。8、我国城市总体规划属于城市发展战略层面的规划。（√9、我国土地利用规划属于城市发展战略层面的规划。10、土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断。11FABE法对顾客需求作出判断。12、系统抽样比简单抽样和分层抽样更精确。13、房地产营销是典型的区域营销。（√14、房地产销售策划是房地产营销策划中最主要的一项策划工作。（√15、建设卫星城是一种大规模建设新区的开发。16、大型房地产开发项目通常应考虑分期分批开发或滚动式开发。（√17、房地产市场细分是对房地产商品进行分类。18、感知、认知、行为以及环境因素的静态作用过程，是人类履行生活中交易职能的行为基础。19、调查研究所获得的基础资料是城市规划定性、定量分析的主要依据。2015~30天的检查整改时间再安排顾客办理入住。21、房地产策划师职业道德规范是房地产策划师最低的道德要求。（√22、房地产策划方案不是一成不变的。23、房地产策划师应与开发商口头协定收取策划咨询费。24、需求弹性系数是需求量变动绝对量与价格变动绝对量的比值。25、反映总体相对程度，体现事物深度的内涵指标是质量指标。26、时点指标值的大小是随时间的推移而逐渐增大的。27、缔约过失责任就是违约责任.（√28、房地产互换也是我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易的一种。29、房地产在开发建设完成之后，还必须经过流通领域才能进入消费阶段。30、房地产公司在选择广告公司时，一般可以选择正在为竞争对手做广告的公司。（×32、尽管法律、行政法规规定订立合同采用书面形式，但当事人仍可以采用其他形式。（×33、投资估算必须要有精确性，存在误差必将导致决策的失误。34、房地产策划师职业道德指策划师在房地产策划服务工作中应遵循的特定的道德标准。35、对房地产开发来说，可以投资城市建设用地和农用土地。36、定金为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将定金的倍数予以偿还。房地产策划师四级模拟试题A(理论技能—、简答题1、市场调查数据登记性误差主要由哪几种情况造成的？2、简述房地产市场调查的作用。3、简述房地产开发项目融资的基本要求。4、简述马斯洛需要层次理论的主要内容。5、简述消费者心理与消费而这行为之间的关系。6、访问调查法的种类及其特征。7、为什么要做房地产市场细分？8、根据实际操作经验，积累准顾客方式的有哪些？9、政府为什么需要干预房地产市场？10、政府在房地产业制定政策与法规应当履行哪些基本职能？11、房地产项目规划审批中一书两证制度的基本含义。二、情境题2、小张是某房地产公司的房地产策划员。现在他要对消费者的个人因素与消费者行为进行分析，请问他可以哪些方面进行考虑？3、某地区有居民10000户，其中收入高的2000户，占总户数的206400户，占总户数的641600户，占总户数的16％。现在要从中抽取500户进行某商品房购买实力调查，则各个类型应抽取的样本单位数目是多少？5、作为房地产公司的房地产策划员，在对房地产政策影响进行分析时应该注意哪些问题？6、如果让你负责制作楼盘宣传资料，应该注意哪些事项？7、某房地产公司要开发一个零售商业项目，在项目区位选择上应坚持哪些原则？—、单向选择题

房地产策划师三级模拟试题A(基础知识1、（B）是指影响项目投资的各种社会政治、经济、文化和科技条件。A、硬投资环 B、软投资环C、宏观投资环 D、微观投资环2、自然要素是指项目所在地域的（C）和风景地理特征。A、人文条件 B、地理位置C、自然条 D、气温气3、房地产投资分为投资前期、投资期和（B）A、生产前 B、生产C、投资中 D、投资后4、等级尺度法将投资环境因素分为（D）个方面。A、 B、 C、 D、5、以下（C）不是房地产开发投资的最优投资区位特征。A、通达性 B、政府重大项目启C、人口基数大D、可供开发的土地资源6、容积率的大小直接决定了（A）的大小。A、建筑面积 B、使用面积C、住宅面 D、利用面7、（A）是项目开发的大前提。A、区位 B、场地

C、开发潜 D、开发8、（B）是政府干预和调控房地产区位的重要手段。A、城市改造 B、城市规划C、城市设计 D、城市建设9、准数分析法由（C）提出。A、刘洪玉 B、李鸿第C、林应 D、斯托包10、法律责任是违反税法的行为人应当承担的法律后果，具体表现为国家采取的制裁措施，包括 和 .答案：（A）行政责任、刑事责任行政责任、赔偿责任刑事责任、赔偿责任刑事责任、民事赔偿责任11、中国现行的税法规定的税率有那三种税率？答案：（A）比例税率、累进税率和定额税率累进税率、定额税率和规定税率比率税率、累进税率和规定税率累进税率、定额税率和核定税率12、纳税人应当自转让房地产合同签订之日起 日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。答案：（B）A.5 B.7 C.10 D.1313、纳税人未缴纳土地增值税的 得办理有关的权属变更手续。答案：（D）税务机关、土地管理部门税务机关、房产管理部门所在地政府、房产管理部门土地管理部门、房产管理部门14、销售不动产、转让土地使用权的营业税是行比例税率，税率为 。答案：（A）A.5% B.10% C.15% D.20%15、耕地占用税，是指对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的 和 但外商投资企业除外。答案：（C）A.政府部门、个人B.农民和村集体C.单位和个人D.乡政府和单位16、居住用地占有城市用地的较大比重，其主要组成部分包括四个方面：住宅用地、公共服务核设施用地、（C）、绿地。A、市政设施用地B、宅基地C、道路用地D、外事用地17、居住小区的规划布局，必须体现以下几个方面的特点：整体布局合理有机，住宅布局层次分明，（C）道路广场便捷。A、功能完 B、领域感和归属C、公共设施布置得当D、多样化层次感18、人文环境策划方法基本上有（A）A、模仿和抽象 B、延伸和分析C、编码和解 D、规划和设19、房地产项目市场分析一般从法律特性、经济特性、自然条件和（C）等几个方面入手。A房地产定 B房地产市场细C项目的关联 D竞争环20、亲水住宅的设计主体体现了房地产策划原则中的（D）原则。A、效益B、独创C、定位D、人文21、房地产市场定位的实质就是（A）A、差异化B、个性化C、个别化D、品牌化22、三层次定位法，是依据影响基地的环境范围大小所划分的市级层次的一般因素，商

圈的区域因素急极低层次的个别因素，那么三层次的定位思路是（A）A、由整体到局部、由表及里B、由上及下C、总分D、有复杂到简单23、评估产品的权重以相对性来确定，具有一定的主观性，可以针对某个房地产产品，使用专家打分法和（B）进行权重确定。A蝴蝶效 B特尔非C单位指标估算法D敏感性分析法24、社会文化环境调查的主要内容（D）A、居民职业构成、社会环境调查、经济环境调查B、社会环境调查、经济环境调查、人文环境的调查C、居民职业构成、社会环境调查、人文环境的调查D、居民职业构成、家庭人口规模及构成、顾客民族与宗教信仰及社会风俗。25、市场调查应遵循的原则（A）A、客观性系统性经济性B、客观性系统性实用性C、系统性经济性主观性D、客观性经济性实用性26、确定调查主题和目的可采用（A、探测性调查描述性调查因果性调查B、探测性调查描述性调查评定性调查C、描述性调查因果性调查策划性调查D、因果性调查策划性调查探测性调查27、房地产市场分析的思路包括（B）A、区域房地产市场分析项目房地产市场分析宏观房地产市场分析B区域房地产市场分析项目房地产市场分析专业房地产市场分析C专业房地产市场分析宏观房地产市场分析项目房地产市场分析D区域房地产市场分析专业房地产细分宏观房地产市场分析28、房地产市场供给调查的主要内容（c）A、供给总量调查、消费行为调查、供给市场调查B、供给总量调查、营销活动调查、各类物业销售状况调查C、供给总量调查、供给市场调查、各类物业销售状况调查D、营销活动调查、供给市场调查、各类物业销售状况调查29、初步调查三个具体步骤（C）A、情况分析资料收集预备调查B、情况分析预备调查渠道调查C、情况分析预备调查决定研究范围D、情况分析决定研究范围资料收集30、房地产市场调查按照对象可以划分（A、普查非重点调查抽样调查B、普查重点调查抽样调查C、普查抽样调查重点调查D、普查重点调查抽样调查31、房地产市场调查的制约因素（费用的制约地区制约技术制约费用制约时间制约技能制约费用制约地区制约偏见制约费用制约技术制约偏见制约32、影响市场区域形状和大小的关键因素（人口密度竞争性项目的区域邻里关系文化素质政治区域文化程度人口密度文化程度33、房地产市场营销的特征不正确的是（D）A复杂性B风险性C差异 D创新34、房地产市场营销的作用不包含哪个内容是（有助于提高房地产开发企业的营销素质和竞争力有利于房地产市场的发育和完善有利于消费者需求的满足有利于市场的开发35、房地产市场营销的过程不正确的是（A）A市场定位 B分析市场机会C选择目标市场D执行和控制市场营销计36、物业的特征正确的是（D）A差异性 B占有性C专有 D多样25物业管理的特性不正确的是（D）A覆盖面广B综合性与服务性强C业主出于主导地位D绿化环境强

37、物业管理的主要内容不包括的是（D）A物业的接管验收B客户管理服务C安全管理服 D环境绿化美38、房地产策划概念包括以下哪个内容（房地产项目投资客观的市场调研和市场定位房地产策划具有明确的目的性房地产开发项目创造性39、下列哪项不属于销售推广的优点（B）A形式多 B连续C灵活性 D抗争性40、房地产销售推广活动效果评估的方法主要有（A）（）A直接观察法、前后对比法B问卷调查法、抽样调查法C抽样调查法、前后对比法D问卷调查法、直接观察法41、房地产促销组合策略有（B）（）两种类型。A拉引策略、促销策略B拉引策略、推动策略C促销策略、推动策略D宣传策略、促销策略42、房地产营销目标分为（A）（）两类。A财务目标、实际销售目标B财务目标、预计销售目标C预计销售目标、市场占有率目标D市场占有率目标、实际销售目标43、下列哪项不属于楼盘销售主体的作用（C）A有助于楼盘的品牌化B有助加深顾客对楼盘的印象C有助于增加楼盘的销售量D有助于楼盘保持发展方向44、下列不属于报纸对楼盘的推广形式的是（D）A硬体广告B纯新闻广告C半新闻半推广的专题报道D办新闻半图画的报道45、调价频率的关键是吸引需求，一般是以（C）为一个周期。A3天B5天C一周D两周46、（A）是销售计划的核心部分，是在分析营销现状并预测未来机会和威胁的基础确定的。A设定营销目标B产品定位C市场定 D营销环境分47、房地产项目整合营销传播也就是将（A）进行整合包装后，形成统一的品牌形象，并在整合内外资源的基础上有计划地、系统地将其传播出去的统筹方案。A项目及相关服务B广告及包装C媒体及活动D产品及包装48、（C）指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的条件。房地产目标市场房地产广告媒体房地产营销环境房地产市场营销环境49、产品与形象定位的基础和前提是（B）A环境定位 B顾客定位C目标定 D细分定50、什么广告是以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的(C）A告知型广告B提示型广告C观念型广告D形象型广告51、利用公开发盘，营造旺销的气氛，同时加大宣传力度，开发潜在顾客源体现项目销售的哪个阶段（D）A准备期B引导期C公开期D强销期52、整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于智能互补、利益共享、风险共担是体现制订销售计划中的哪项原则（B）二、多项选择题1、软投资环境主要包括（ABCDE）A、政治环境B、经济环境C、社会环境D、文化环境E、法律环境2、房地产项目投资环境评价的标准有（ABD）A、适应性标准B、稳定性标准C、系统性标准 D、竞争性标准E、实效性标准

A创新原 B资源整合原C系统原 D可操作性原53、综合反应房屋各方面信息的图片是（A主题画 B区位示意C物业外 D户型54、通常布置在楼盘所在的工地周围至附近热门地段的道路两侧是哪种户外媒体的形式（A看板B道旗C交通广告D指示牌55、通过营销手段可以引导和挖掘新的顾客群正是抓住了顾客群哪种心理（C）A需求质量不断提升B构成不断变化C心理的可诱导性56、由顾客自认为支付不起购买房子所需的款项而产生的异议属于（D）A、价格异议 B、利益异议C、权利异议 D、财力异议57、夸大事实欺骗顾客属于顾客产生异议的哪方面原因？（B）A、顾客方面的原因B、售楼人员方面的原因C、开发商方面的原因D、楼盘方面的原因58、以下哪项属于处理意见异议的策略？（A、争论不休B、不予理睬C、表示欢迎D、拳脚相加59、物业管理的基本属性是A、管人B、管物C、盈利D、服务60、物业管理企业在接管物业之前就参与物业的计划、设计、建设，属于物业管理的（A、早期介入 B、前期物业管理C、顾客入住 D、日常管理3、房地产项目投资区位选择的规律（CE）A、中心区位规律B、重点方位规律C、距离递减规律D、可改造性规律E、区位分离规律4、开发费用是指与房地产开发项目有关的（ACE）A、管理费用B、开发费用C、销售费用D、整合费用E、财务费用5、运用单位生产能力估算法时应注意（BDE）A、空间性B、地方性C、差异性D、配套性 E、时间性6、房地产市场细分的营销方法（BCD）ASWOT分析 B变量组合C三位因素列表法D主导因素排列法7、房地产市场异质性的营销模式包括（ACD）A细分化营销B目标型营销C集中化营 D个人化营8、以下哪些是税收的特点：（ABC）A．强制 B．无偿C．固定 D．持久E9、房地产形象策划的主要内容有（ABCDE）A房地产文化定位B楼盘命名策划C楼盘形象设计 D楼盘形象包装E房地产品牌定位10、影响房地产顾客购买行为的因素（ABCD）A文化因素B社会因素C个人因素D心理因素E价格因素11、在确定调查主题时可以采用（ABCD）A探测性调查B描述性调查C因果性调查D预测性调查E地域性调查12、房地产市场调查按照调查对象可以分为（BCE）A观察法B普查C重点调查D访问 E抽样调三、判断题

13、房地产市场营销的特征是？（ABCDE）A复杂 B风险性C差异D协同 E区位14、商品价格的基本职能（ABA表价职能B调节职能C核算职能 D分配职能E预算职能15、房地产营销控制一般方法主要有（ABCDE）A计划控制B战略控制C盈利能力控制D效率控制E房地产营销审计16、一般而言，销售工作计划的控制内容主要有（ABCD）四个方面。A销售控制 B成本控制C顾客反馈控制D盈利控制E价格控制17、房地产企业面对市场威胁可采取的措施主要有（ABCD）A回避风险 B迎接风险C减轻风险 D转移风险E解决风险18、从销售工作组织的角度看，房地产项目销售阶段可分为哪几个阶段。（ABC）A销售准备阶段B销售实施阶段C销售服务阶段D销售引导阶段19、制定销售工作计划的原则是(ABCD)A创新原则 B资源整合原则C系统原 D可操作性原E针对性原则F时效性原则20、处理顾客异议意见的时机有（ABCD）A、立即处理 B、先发制人C、推迟处理 D、不予处理E、等待处理1、投资环境对单个的投资者而言是可以改变和控制的。（2、同一区位会因经济活动类型的差异而产生相同的区位效益，同时，区位质量的优势是相对的。（）3、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。（4、销售和经营模式方面主要考虑销售方式和销售的周期，不同的销售和经营模式会造成产品的定位空间的不同。（）5、国家金融政策会影响财务方案的评估，在金融政策紧缩时，开发商会重视投资报酬率和净现值等。（）6、房地产经纪费由房管局直接向委托人收取。答案：（7、无障碍空间设计是指消除室内高差等物理性障碍的设计理念，在建筑设计中体现所有人平等的理念。（）8、任何事物的发展都具有其内在联系及规律性，市场预测正是基于有关于原理进行的。（9、对任何市场的供给分析都必须包括供给量和供给地区两大项内容。（10、房地产市场预测具有系统性和连续性的特点。（11、市场定位是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资策划和营销策划等具有重要的基础性的作用。（）12、定位原则是房地产策划最重要的原则。（13、房地产市场供给与房地产价格关系十分密切，呈负相关关系。（14、认筹流程的顺序是：填写顾客认筹表、交纳诚意金、领取收据、按先后次序排号、领取VIP卡。（√15、一般而言，营销工作的内容越是复杂，分工越细致，决策权越应该集中。（16、商品价格的基本职能有核算职能和调节职能。（×17、房地产促销组合是一个动态组合。（18、严格意义上说房地产开发企业是营销环境而不是营销方案的制定者和执行者。（19、开发商的资金实力是开展主题广告攻势的先决条件。（20、在进行产品预选方案评估时，因考虑的因素为财务可行性，期财务因为仅包括项目净现值和投资回收期。（）—、简答题1、投资决策程序主要包括几个方面？答：（1）立题、界定和筹 （2）调查研（3）投资方案的分析与比 （4）预测方案的预期收益及其把握程（5）编制可行性研究报告 （6）实施房地产投资决策方2、房地产业周期性发展萧条阶段的主要特征是？答：这一阶段的时间较长，其主要特征有：房地产价格继续自衰退期以来的跌势，楼花加速下降而大大低于现楼价格。随着房地产价格大幅下跌，房地产交易锐减，其中楼花交易量降幅更大。房地产企业破产现象更为普遍，甚至涉及一些有实力的大型企业。顾客异议意见的类型是什么？(P325)顾客异议意见的处理方法和技巧？（P332）物业管理的特性和内容有哪些？(P343、345)物业管理前期介入的方式和作用？（P384、389）物业管理服务合同的特征有哪些？（P395）房地产市场细分参数选择应注意的问题有哪些，请阐述！答：区分住宅市场和生产经营用房地产市场细分参数；房地产市场细分应充分先是顾客对房地产周围环境的评价和偏好；注重顾客对房地产管理和服务的需求；市场细分参数是动态变化的；房地产细分应把多种细分参数结合起来。3、城市规划的任务主要体现在那些方面？（1）从城市的整体和长远利益出发，合理有序的配置成是空间资源；（2）通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展；（3）确保城市发展和生态环境和这社会经济相协调，增强城市发展的可持续性；（4）建立个中吟道机制和控制规则，确保各项见者活动与城市发展目标相一致；（5）通过信息提供和控制规则，促进城市房地产市场有序和健康运作。4、简要说明房地产市场调查原则，并举例说明其中一个的应用。答：市场调查是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资策划和营销策划等具有重要的基础性作用。应遵循以下基本原则：准确性原则房地产市场调查的准确性取决于3个方面：（1）市场调查人员的技术水平（2）市场调查人员的敬业精神（3）被调查对象的态度时效性原 3.全面性原4.针对性原 5.创造性原创造性原则是根据调查中发现的有价值的信息，提出一个很有创意的假设，然后采用准确、直接的调查新手段、新方法进一步去证明这种假设是否确实可行。创造性原则实际上是市场调查的诸多性质中最有价值的特性，是调查人员营销知识、调查技术、思维能力的综合体现，当然也是有效市场调查最有力的保障。有创意的调查总是来自于调查人员对市场的把握，对营销的理解，以及对调查技法的精通。5、简要分析房地产项目与竞争对手的特征。答：评价竞争对手是市场调查分析的重要内容，只有知己知彼才能在有限的市场容量空间中占有一席之地。法律特征点分析通过分析房地产项目与竞争对手的法律特征，可以知道对手拥有的物业产权情况。例如：获得土地的渠道、项目的规划条件等。只有弄清法律特征后。才能准确评价房地产项目的价值。经济特征的分析自然条件分析（1）地点物理条 （2）地表自然状（3）配套设施的物理特 （4）便利配6、简要说明房地产市场的需求种类和特点（）房地产需求的种类1.有效需 2.潜在需 3.名义需（）房地产需求的特点需求的多样 2.需求的层次性和发展3.需求的双重 4.需求的综合5.需求的可替代性和联系性二、计算题1、某工程项目的静态投资为35000万元。按本项目实旗进度计划，项目建设期为三年，三的投资分年使用比例为第一年28%50%22%。建设期内年平均价格变动率预测6%，求该项目建筑期的价差预备费。P技能三级222页。2、河南某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆，另有一座豪华旅馆最近在该地竣工，且掌握了以下资料，它有2600套客房，有餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。总造价为11000万美元。估算新建项目的总投资。答案：技能三级220页—、单项选择

房地产策划师三级模拟试题B(基础知识1、（C）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。A．经济适用房BC．商品 D．信贷2（B）的创新首先是在开发理念上的创新。A．房地产开发项目B．房地产建设项目C．房地产策划项目D．房地产投资项目3、发展规划是政府对（C）的综合部署和调整，是一种法律的行为。A．农村土地、空间布局、农村性质B．城市土地、城市布局、城市性质C．城市土地、空间布局、城市性质D．农村土地、农村布局、农村性质4、策划是按特定（A）的系统工程A．程序运作BC．机 D．规5、（D）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。A．问卷调查B．消费者调查C．项目调 D．市场调6、项目的（D）调研又称为项目开发条件分析。A．宏观环 B．市场环C．自然环 D．微观环7、（B）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。A．市场调 B．市场营C．品牌营 D．市场评8、房地产市场（A）数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。A．调查问 B．策C．网络调 D．调查数9、一般来讲，（D）以市场供需为立足点。A．非定向研 B．定向研C．非可行性研 D．可行性研10、在房市场中，（B）对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。A．需求者或销售者B．购买者或租赁者

C．购买者或求租者D．租赁者或销售者11、房地产项目策划是一个从市场到市场的（D）A．市场需求研发产品销售产品B．市场调查生产产品销售产品C．市场调查研发产品销售产品D．市场需求生产产品销售产品12、（B）是对已经找出的问题作如实的反应和具体的回答。A．探索性调查B．描述性调查C．因果性调查D．预测性调查13、（C）是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。ABC．访问法D14、市场调查经常采用的抽样方法主要是（A）A．简单随机抽样、分层抽样、判断抽样B．简单随机抽样、重点抽样、非随机抽样C．分层抽样、重点抽样、非随机抽样D．重点抽样、判断抽样、简单随机抽样15、房地产价格的构成主要是由三方面组成：（ＤA．地租年数总额、房地产开发经营成本与利润、房地产税B．土地开发成本、房地产开发经营成本与利润、房地产税C．土地开发利润、房地产开发经营成本与利润、房地产税D．土地价格、房地产开发经营成本与利润、房地产税16、对于楼盘来说质量的特征包括：(楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、绿化率楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、绿化率和周围环境楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、周围环境17、市场细分是房地产企业不断发现新的(D)的有效手段A.营销计划 B.目标市场C.营销方 D.市场机18、(D)的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。小型房地产企业中型房地产企业大型房地产企业中、小型房地产企业19、购房的敏感点和动机在于：对（D）要求很高。则其为为休闲度假购买。交通和配 B．环境和交C．环境和经 D．环境和配20、蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各变量的变化（A）A．范围及概 B．区别及概C．数量及机 D．范围及数21、房地产定位不是对（B）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。A．消费者BCD22、房地产（D）的构成主要体现在以下两个方面质和用。A．产品营 B．经营规C．策 D．产品规23、（C）的最后一步是寻找最佳切入点。A．市场定位准则B．市场定位目标C．市场定位流 D．市场定位策24、项目的（A）是房地产市场调查中的核心问题之一。要进行项目成本调查，必须了解房地产价格的构成。A．成本调 B．问卷调C．收益调 D．费用调25、形成市场差异化产品的（B）是形象定位。A．房地产流程定位B．房地产项目定位C．房地产价格定位D．房地产市场定位

26、发展规划是政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整，是一种（D）行为。A.行政的B.经济的C.人为 D.法律27、在物业管理系统包装设计中，介绍（A）属于说明性设计。A．景点与景 B．景C．户 D．设计风28、建筑是（B）的统一体，它要达到实用和美观两个目的。A．内容和设计 B.内容和形式 C.设计和形式 D.风格和形式29、在景观设计准则中，（A）是住区的主（A）而是住区的基础。A．住宅、环境 B．环境、经济 C．住宅、经济 D．环境、住宅30、（D）又称数学分析法，是在占有多种有关资料的基础上，根据预测的目的、要求选择合适的数学模式进行预测，然后根据企业内部和外部变化加以分析，以取得预测值的方法。A．可进入性预测方法B．可行性预测方法C．定性预测方法D．定量预测方法31、进行客户定位的方法主要有：（D）A．市场比较法 B．头脑风暴法 C．归纳总结 D．市场细分32、房地产核心价值体系一般由（C）（）（）三大价值构成。A．地产、房产、经济B．市场、房产、经济C．地产、房产、文化D．地产、房产、市场33、产品定位目前主要有（B）（）（）A．市场细分法、项目SWOT方法、项目策划法B．市场分析法、项目SWOT方法、建筑策划法C．市场细分法、项目SWOT方法、建筑策划法D．市场分析法、项目SWOT方法、项目策划法34、（B）定位要结合策略向考虑，一份优秀的价目表应该是永远坚持一房一价、一铺一价的价值分析。A．市 B．价 C．产D35、生态住宅首先要循环的当然是（A）则。A．生态化 B．以人为本 C．因地制宜 D．整体设计36、（B）市房地产价格的主导部分。A．房 B．地 C．成 D．37、销售前景预测是指对今后一段时间内最接近的房地产销售（C）的预测。A．品 B．规 C水 38、（B）即国家和地方政府对房地产业发展制定的有关产业政策。A．宏观政策 B．产业政策 C．微观政策 D．市场政策39、（D）是历来房地产开发的主要对象。A．土 B.写字 C．旅D40、（）是指以拟投资项目所在国的社会政治制度与社会管理制度。A．社会秩序 B．社会信誉 C．社会制度 D．社会服务41、由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的（D）实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益，而不是物业本身。

A.途 B.目 C.性 D.42、房地产市场营销信息按房地产市场营销信息生产过程不同可分为（D）A.先导信息和实用信息 B.文献信息和物质性信息C.原始信息和物质性信 D.原始信息和加工信息43、房地产市场销售信息系统是由人和计算机共同组成，并以（C）为基础，辅助房地产开发经营企业营销管理的信息系统。A.人 B.企业营销管理 C.计算机系 D.开发经营44、房地产全过程营销是指营销从前期就开始介入，实行全过程营销，是(A)相辅相成。A.开发和经营 B.宣传和营销 C.开发和管理 D.策划与营销45、最合理的价格上调策略是：按（B）为主要事端，其中设置若干个调节点，每次调价的幅度既能使钱其购房者产生信心，又能给预购未购者带来刺激，产生导购效应。A.开工、封顶、竣工B.峰顶、竣工、入住C.开工、竣工、入住D.封顶、入住、销售46、房地产营销方案的(D)会直接到市场效果。A.修正及过程 B.制定及修正 C.开发及销售 D.制定及过程47、下列不属于低成本战略的基本条件的事（A）A.不会有产品积压风险B.扩大产品批量，讲究规模效益C.有较高的销售增长率和市场占有率D.具有较高的管理水平48、下列不属于差异化的条件的事（C）A.具有较强的创新能力B.较高的适应能力和应变能力C.有削弱购买者的讨价还价的能力D.有明确的市场目标49、传媒运用的衡量标准是（ ）A.亮点—判断力—注意力 B.亮相—注意力—鼓动性C.亮点—注意力—鼓动性 D.亮相—判断力—注意力50、下列不属于广告排期法类型的是（D）逐步递增法 B．脉动法 C．选择排期法 D．非季节排期法51、广告时机策略，是指对于广告发布的(D)的编排次序的所进行的安排、确定。具体时间、广告节目内容频率以、广告节目内容具体时间、频率具体时间、频率以及广告节目内容52、运用广告的传播作用贯穿于促销整个过程中，发挥其主导作用，以下不是其作用的选项是（A）形成一体化经济树立企业形象促进产品销售建立信息网络53、广告地域策划原则是（A）（）A.突出重点、立足竞争B.突出重点、创新C.创新、立足竞争D.重点、竞争54（B）策略是可能销售的地区集中推出，突破一点，取得市场优势。A.点式游击策略B.集中造势策略C.固守占有区策略D.轮番推出策略

55、（C）是计划一段时间内（通常一年）广告规模和范围的主要手段。A.广告策 B.广告宣 C.广告预D.广告创新56、（D）是社会组织的任何一种战略策划的基本特征。A.稳定 B.阶段 C.长远 D.局性57、广告策划的要领是：明确（）（）、精选（）、刻意（）(D)主题、创新、目标、时机主题、目标、时机、创新目标、主题、创新、时机目标、时机、主题、创新58、赞助活动的具体类型赞助活动，按（B）分为定期赞助和不定期赞助。A.形 B.时 C.规 D.项59、策划赞助活动必须考虑所赞助项目的费用是否合理、适当，体现了那项策划赞助活动的原则？（C）社会效益原则传播效果原则经济适当原则条例管理原则60、那项不是赞助活动策划的程序（D）。A.前期的调查研究 B.制定计划 C.具体实 D.总结评61、（A）指房地产所有权从开发商手中直接或间接的转移到消费者的过程。A.所有权流程 B.促销流程 C.服务流程D.付款流程62、（D）的中心环节就是确定到达目标市场的最佳途径即确定渠道模式A.渠道选择 B.渠道管理 C.渠道目标D.渠道设计63、（B）直接影响消费者对房地产品的消费需求。A.价值 B.风俗习 C.审美 文化程度64、（A）是指企业通过对外部环境的分析，找出有利于企业营销活动的因素，并具体分析其影响强度和成功可能性的过程。A.机会分析B.威胁分析C.综合分析D.局部分析65、分析开发商的促销手段大致可分为（理论类、产品类和走秀类理论类、商品类和做秀类概念类、商品类和走秀类概念类、产品类和做秀类66、综合运用（）（）（）三大核心技术手段进行差异主题点提炼。(C)创造第一、价值推广传播线、差异化竞创造第一、价值推广传播线、价格性能创造第一、差异化竞争、价格性能比投入一产出效果、价格性能比、差异化竞争67、（C）是指企业在销售商品房时，根据其不同用途、不同交易对象等施行不同的价格策略折扣和让利策略心理定价策略差别定价策略产品组合定价策略68、花园小区楼盘在销售有三种形式，以下不包括在内的是（D）A．区域模型B．楼盘形象模型C．户型的空间展现模型D．风格表现模型69、归纳周期分为（

A．日归纳、周归纳、月归纳、季归纳B．日归纳、月归纳、季归纳、年归纳C．日归纳、周归纳、月归纳、半年归纳D．周归纳、月归纳、季归纳、年归纳70、销售人员的选拔是由（B）确定，主要是定人员、定标准、定岗位。A．公关经理 B．售楼部经理 C．人事部经理 D．财会部经理71、物业管理是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具体有（C）的特点。A．社会化、公司化、经济化、专业化B．社会化、知识化、集体化、专业化C．社会化、专业化、企业化、经营化D．知识化、公司化、经营化、专业化72、物业的二元化、有限性、差异性等属于物业的（A）A.自 B.社 C.经 D.法73、（）（）（）三个概念常被交换使用，三者之间有着密切的关系。A.房产、地产、不动产B.物业、房产、固定资产C.物业、房地产、不动产D.地产、物业、固定资产74、（C）起实行的《物业管理条例》，标志着我国物业进入法制规范管理的阶段。ABCD75、（C）是满足物业产权人或使用人的个别需求受气委托而提供的服务。 公共服务 B．专项服务 C．特约服务 D．委托服务76、物业管理工作的主要环节：（策划阶段、前期准备阶段、启动阶段、日常运作前期准备阶段、策划阶段、启动阶段、日常运作策划阶段、启动阶段、前期准备阶段、日常运作前期准备阶段、策划阶段、日常运作、启动阶段77、智能化服务标准中普及型智能化是（D）四星 B．三星 C．二星D78、当企业理念愈来愈具体化、愈来愈为全体员工所接受，则企业理念就成为企业的行为准则，这句话体现了企业理念中那项功能？（A．导向功能

B．激励功能C．规范功能D．辐射功能79、物业管理整体策划时，除(A)以外还需要做好企业品牌的策划。理念的策划 B．企业理念 C．营销策划 D．投资规划80、物业管理 业形象策划作用为(d内部管理作用和外部营销作用内部作用和外部作用内部激励作用和外部促进作用内部激励作用和外部感召作用二、多选题1、规划设计创新可以从（ABCD）等方面加以体现建筑风 B．景观设 C．会所与配套设 D．户型设2、政策限制包括（ACD）价格限 B．物价水平限 C．税收限 D．土地限3、开发上获得土地的主要途径有（ABD）划 B．转 C．买 D．招4、物业管理包括：（ABCD）物业管理的内 B．管理情 C．管理 D．管理公5、项目开发现状包括(ABCD)A.土地的成熟 B.地块附着 C.市政配套情 D.项目的进6、对于楼盘来说质量的特征包括（ABCD）A.楼宇质 B.建筑风 C.周围环 D.绿化7.房地产的区位环境具有（BCD）A.交通环 B.自然地理环 C.人文环 D.经济地理环8、定量预测的常用方法有（AC）A.时间序列 B.顾客意见 C.统计需求分析 D.德尔非9、下列采用头脑风暴法的又（BC）客户定位的方法形象定位的方法主题定位的方法功能定位的方法10、进行价格定位的方法主要有（ABCD）A.市场比较 B.市场竞争 C.未来收益 D.成本定价11、一般按照影响置业需求因素来细化市场的变数，主要可以概括为（ABC）。A.地理变数 B.人口变数 C.心理变数 D.行动变数12、建筑方案研究与解决项目的技术程序分为（BCD）。A.局部规划 B.总体规划 C.建筑设计 D.施工建造13、成本定价法的主要类型有（BD）收益成本定价法成本加成定价法竞争成本定价法目标成本定价法14、小区用地按功能性质划分为：（ABCD）A.住宅用 B.公建用 C.道路用 D.绿化用15、下列建筑风格属于现代风格的事（AB）A.中海名 B.东风广 C.江南世 D.锦城花16、投资行为的基本要素包括（ABCD）投资主体 B．投资客体 C．投资目标 D．投资方式17、按投资客体的性质不同，可分为（ACE）。实物资 B．固定资 C．流动资 D．金融资 E．无形资18、社会环境要素包括（ACDE）社会制 B．社会保 C．社会服 D．社会信 E．社会制19、下列属于文化要素的是（ABCDEF）风俗习 B．语言文 C．宗教信 D．价值观 E．文化传 F．教育20、财务比率包括（ABC）资产负债 B．流动比 C．速动比 D．负债经营21、一般应小企业易犯的营销近视症主要有（ABC）A.价格近视 B.节奏近视 C.效应近视 D.效力近视22、广告时限策略包括广告（ABCD）策略。A.时序 B.时效 C.时机 D.时点23、下列属于报纸传媒的优点的事（ABC）有广泛地域性有较高可信度有快速的时效性高质量再现画面24、下列符合产品自身的特征的具体表现时（BCD）A.产品品 B.生产资 C.消费 D.服务性质的行25、下列属于媒体选择相关的人文素质是（ABC）。A.文化程度 B.人口密度 C.生活水平 D.审美观念26、广告传播范围可以将广告区域分为（ABCD）。A.地方型 B.地区型 C.全国型 D.世界型27、展览（）会按性质划分，可分为（BC）单一展览（）贸易展览（）专题展览（）混合展览（）28、对房地产营销渠道的评估一般采用（ACD）个方面来评估。经济性市场性控制性适应性29、下列属于销售推广的缺点是（BCD）销售推广的应用和实施是局限性的损害楼盘自身形象被竞争者模仿伤害老顾客30、下列不属于低价开盘策略的优点是（ABC）便于市场渗透便于日后的价格控制便于加快资金回笼便于楼盘形象的提升31、产品开发风险的(CD)是密不可分的。抉择 B项目设计 C.选择 D.规划设计32、项目形象策划是解决项目的(BC)初步塑造软件包装文化形象硬件包装企业形象33、（ABCD）是生态住宅设计中特别关注的技术内容。A.节 B.节 C.节 D.节约资源及废弃物处34、小区用地按功能性质划分为(ABCD A.住宅用 B.公建用 C.道路用 D.绿化用35、直接的价格调控有那几种方式？(AB)A.基价调 B.价差系数的调 C.付款方式的调 D.优惠折扣的调37、目前，市场上有两种低开高走的基本模式是（AC）A.工程进度模 B.项目开发模 C.销售推动模 D.企业销售模38、样板房的主要作用（ABC）A.修饰户 B.提高顾客的购买 C.展现发展商的实 D.美化环39、尾楼于滞销楼盘的销售策略（ABCD）A.降价策 B.重新定 C.创新营销手 D.制定目标各个突40、售楼人员应具备的技巧包括（ABC）A.观察技 B.洽谈技 C.倾听顾 D.顾客至41、物业管理的专项业务包括（ABCDEF）A治安保 B环境卫 C消防安 D园林绿 E日常修 F车辆交42、属于物业管理前期介入的程序与内容的是（ABD）参与设计与施工物业管理队伍的组建制定计划物业管理服务标准的确定43、物业管理前期介入的程序与内容有（ABCDE ）A、标准的确 B、参与设计与施 C、队伍的组D、方案及制度的制 E、接管验收与业主入住阶段的物业管44、资金筹措方式按资金来源渠道分类，可划分为（ABCDE ）A、国家资金 B、借贷资金 C、公司之间的资金折借D、社会资金 E、自留资金45、物业承接验收与竣工验收的区别，除物业管理企业在二者中职责不同，还包括（AC）不同。A、是否达到最佳效益 B、是否体现企业理念 C、能否保障服务合同实现D、各项管理服务费用最小E、方案是否可操作46、物业管理的性质是（ABE ）A、社会 B、专业 C、有偿D、企业 E、市场47、筹集资金的原则（ABCDE）可理确定资金需求量的原则谁收益，谁负担的原则专款专用原则民主管理的原则一业为主、多种经营、一业养业的原则48、物业承接验收应具备的产权资料（ABCDE）房屋所有权证土地使用权证有关司法、公证文书和协议房屋分户使用清册E房屋设备及定、附着物49、物业概况是项目服务策划的依据和基础，项目管理的（ABCD）都与物业概况有关A合理定位 B费用测算 C服务需求 D服务要求50、物业管理招标的程序（BCD）A计划阶 B准备阶 C招标实施阶 D招标结束阶三、判断题：1、一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻开始的。（2、土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小，越应作为好的投资地段来对待（）3、拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给与补偿所需的费用（）4、行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应。（5、可营利性是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。（6、形象定位内容主要包括对产品与客户的诉求（7、建筑策划流程一般包括寻求目标、调查分析、方案构想、产品定位等四个程序。（8、按投资主体分类分为直接投资和间接投 （错9、市场机制就是价值规律作用的机制，即市场机体内的价格、供给、需求与竞争等要素互为因果、互相影响的过程和结果 （对）10、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本 （错11、在我国，所谓房地产，是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。对）12、房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣调整衰退调整复苏繁荣。（）13、阶段性是社会组织的任何一种战略策划的基本特征 （错14、利润分析法是商业项目操盘惯用手法，通过紧紧抓住消费者的最关键的利益点（合法性、投资性）进行操盘。（）15、营销目标评估模式的重点是评估房地产营销组织完成计划目标的能力。（16、销售利润率＝利润总额／销售收入水 （对17、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的关键所在。 （对）18、培训步骤主要是：制定培训计划组织销售讲习实战指导以强带弱、以老带新培训效果调 （错19、承接验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和建设质量进行全面检验和质量评定。（）20、物业管理的基本业务就是对物业惊醒日常维修保养和计划修理工作 （对房地产策划师三级模拟试题B(理论技能—、问答题3-10分/某房地产公司近几个月来的销售量下降，公司一时无法弄清楚是宏观经济形势不好的原因，还是广告支出减少、销售代理效率低的原因，抑或是消费者偏好转变等原因。在这种情况下，可以采用哪种市场调查设计？它与另一种市场调查设计的主要区别是什么？某公司财务资料如表6—5所示，试据此分析其财务杠杆系数。表公司财务资料表1201200.002400.00360.0096.0087.1210元/股176.88续表432.0096.00110.88225.12某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%。该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼是又投入了500万元的房地产开发成本。由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%；财政部规定的其他扣除项目，对于从事房地产开发的加计扣除为开发成本的20%）嘉和苑，其发展商香港嘉华集团本着在最好的地方建最好的房子的原则，选择了广州市天独厚的流花湖畔开发高档房地产物业。他们了解到：随着香港与内地经贸往来的不断加强，越来越多的香港公司和香港市民会到广州市置业。于是，其首期的目标便定位于这一群购买者，并从他们的需求角度进行物业的规划、设计、建设。结果，其商业中心很快便整栋卖给了香港汇丰银行作为地区总部。其首期推出的高档豪宅也迅即售馨，其中的80%以上卖给了香港客户。这一案例印证了房地产营销的哪个战略？简要说明这一战略的思路和风险分析。二、简 题3-10分/简述房地产开发与城市规划的关系。简述房地产项目筹资中按资金来源渠道分类的筹资方式。简述房地产项目营销的机会分析。三、例分析题220分/1、某项目为苏州市近郊区大户型住宅，三面环湖，面积180～450m2。产品结构：别墅TOWNHOUSE、多层住宅。客户特征：平均年龄在35～50岁之间；成熟、稳重；追求时尚、个性的生活情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；关心权力与财富；喜欢安静环境，倾向郊区化居住生活。职业多数为公务员、企业老板、演艺界人士。请问该项目定位应侧重哪个方面？并分析该项目定位思路。2、某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收人情况如下表所示。设基准贴现帛io=10%经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。表：项目投资费用及收入情况统计（单位：万元房地产策划师二级模拟试题A(基础知识—单项选择题（160分1、根据建设项目财务评价指标体系的作用不包括（C）A、静态盈利性分析指标B、动态营利性分析指标C、融资能力分析指标D、清偿能力分析指标2、根据建设项目财务评价指标体系的作用不包括（C）A、静态盈利性分析指标B、动态营利性分析指标C、融资能力分析指标D、清偿能力分析指标3、（A）又称投资利润率或投资效果系数A、投资收益率B、投资回报率C、投资回收率D、投资损益率4、下列哪一项不是项目投资风险防范的方法（A、风险损失控制B、风险分离C、风险分散D、风险共担5、（B）是从风险可能给投资者带来的最大损失的角度来衡量的风险强度。A、投资风险测量B、投资风险损失测量C、投资风险最大损失测 D、投资风险最大损测量6、在房地产策划文案的表达中，下列（C）不是其主要要求A、正确B、鲜明C、系统D、集中7、（A）是指企业经营市场供求关系发生变化所带来的风险。A、市场风险B、外部风险C、供求风险D、经营风险8、建安工程费的估算不包括（D）A、单元估算法B、概算指标法C、单位指标估算法D、材料加权估算法9、依据《商品房销售管理办法》第十条规定，商品房的预售人应当在签约之日 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（A B C D10、信托是一种金融性活动，它是以资金和财产为核心，以信任为基础，以委托方式的 管理制度。（A.经济B.商业C.行政D.财产11、房地产税是 和 的总称。（A.房产税、土地税B.土地增值税、房产税C.土地税、土地增值税D.土地税、营业税12、房地产 税的纳税人是我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人。（D）A.土地增值税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.印花税13、我国的房产税实行比例税率，依计税依据不同而分为两种：依照房产余值计征的，税率为 %。（A）A.1.2%B.1.5%C.1.8%D.2%14、（A）以下哪个内容包括物业管理理念和社区文化提示，服务级别、开发商物业管理方式、收费标准价格等。 物业管理定 B交通住址定 C住宅户型定 D环艺设计定15、销售控制是对每个营销节点的销售额、市场份额和（A）A销售投 B人员投 C广告投 D促销投16、概念设计必须遵循社区规划理念。可通过四级公共空间，界定领域。其第一级是指（A）公共空间。A城 B社区主 C邻 D组17、由于房地产商品的不可移动性，造成了不同城市、不同位置、环境条件，房地产商品价格相差极大，是房地产市场的（A）特征所决定的。A区域 B不充分 C不完全开放 D交易形式多18、在人口统计变量中，对于购买力和有效需求起支配作用，直接决定了有效需求的旺盛程度的因素是（B）A家庭人口B家庭收 C文 D生活方19、企业确定的作为服务对象的某些有共同需求的客户群体所组成的市场是（B）A容量市 B目标市 C子市 D无差异市20、房地产企业在房地产整体市场细分后，由于受资源等限制，选取一个或者少数子市场，作为房地产企业的目标，将某种市场营销组合集中实施与该市场，这种方式是（C）A差异性营 B风险型营 C集中式营 D密集单一21、市场细分是20世纪(A)国学者温德尔.施密斯提出的。A美国 英国 C法国 D瑞典22、（B）是品牌的基础。A人 B个 C品 D.独23、房地产市场分析影响因素（A经济文化人 B经济地点时 C经济人口区 D经济文化区24、房地产市场总趋势的分析方法（A指数分析法区位商方法价格分析法B指数分析法景气分析法区位商分析法C指数分析法价格分析法投入产出D景气分析法区位分析法价格分析法25、房地产市场预测的原理主要有（A连续性原理抽样性原理相关性原理B连续性原理类推性原理间断性原理C连续性原理类推性原理相关性原理D连续性原理抽样性原理类推性原理26、房地产市场预测按照预测性质分为（宏观市场预测微观市场预测长期预测短期预测宏观市场预测长期预测定性预 定量预27、房地产市场预测按照预测范围分为（宏观市场预测微观市场预测长期预测短期预测宏观市场预测长期预测定性预 定量预28、房地产市场预测按照预测时间分为（宏观市场预测微观市场预测长期预测短期预测宏观市场预测长期预测定性预 定量预29、定性预测优点（费用低时间段客观能动性强费用低经验丰富时间短分析判断力强灵活性强费用低费用低时间短灵活性强30、专家意见法的特点（匿名性反馈性统计性实名性反馈性收敛性客观性反馈性统计性匿名性客观性反馈性31、区域宏观经济三大需求要素（A投资需求进口需求消费需求B投资需求价格需求出口需求C投资需求进口需求价格需求D投资需求消费需求出口需求32、房地产策划的原则不正确的是（A独创原则B定位原则C人文原则D有效原则33、房地产市场策划的主要内容错误的是（A房地产项目的市场调查和研究B房地产项目分析策划C房地产项目市场细分原则D房地产项目投资环境的分析与评价34、房地产项目后期策划不包括的是（A销售策 B广告策 C形象策 D投资策35、房地产全程策划的具体内容以下不正确的是（A市场研 B土地研 C项目分 D产品调36、住宅的功能定位要考虑以下哪一点（B）A个性 B市场 C车 D起居37、房地产项目投资的具体内容正确的是（A土地使用权的获 B环境艺 C公寓式住 D购物中38、房地产开发项目融资的基本要求以下内容不包括的是（A确定合理的融资规模 B正确选择房地产开发融资的渠道和方式 C按规定建立资本金制度 D考虑从总体优化企业的资金结构39、市场营销观念的演变不正确的是（A生产观念阶 B产品观念阶 C推销观念阶 D宏观观念阶40、市场营销宏观内容正确的是（A市场营销的组 B产品策 C价格策 D促销策41、商品的价值量是由（ ）来决定的A社会必要劳 B社会平均劳动 C社会必要劳动时 D社会时42、（ ）是房地产价格的主要组成部分A房地产商 B房地产成 C建房地块价 D房屋建筑造43、（ ）为企业制定有效的营销目标和营销战略打下了基础ASMART分 BABC分 CBCG分 DSWOT分44、（C）是价格构成中的一个独立要素。A价外 B税 C价内 D利45、（B）指通过采用不属于公关促销、广告促销、人员促销的那些促销活动，用以刺激目标顾客，使其对企业的销售活动产生有利促进或响应。A市场推 B销售推 C产品推 D系统的销售模46、营销策划的核心是（B）A精准的市场定位B有组织的创意C精确的产品定位D系统的销售模式47、（D）是决定整个公司的行动目标的核心，是公司在市场上活动程度的标准。A确定目标消费者B确定产品销售目标C确定目标市场D确定销售收入目标48、（D）是促销活动方案的核心部分。A活动目的B活动时间和地点C活动对象D活动主题49、公关策划的主要工作包括（A、确定目标B、分析顾客 C、分析企业形象现状 D、预算50、下列不属于公共活动的效果评价法的是(A)A、他人评价法 B、自我评价法C、公众评价法 D、媒体评价法51、商业场所的物业管理形式有（B）A、委托经营型 B、统一管理型C、专业化管理 D、企业化管理52、销售公关活动的主要工具不包括（A）A、争取顾 B、公益活 C、新闻事 D、出版53、以下哪个是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法（B）A成本导向法B竞争导向法C需求导向法D市场比较导向法54、其它构成商品房价格的因素中一般批卫生和暖气设备属于下列哪项（B）A房屋装修B房屋设备C房屋附属设施D房屋完好程度55、主要反映房地产企业的市场竞争能力，社会影响和在顾客心目中的地位是指（A品牌、信誉、物业管理等方面因素B自身投入的因素C权益方面的因素D区位方面的因素56、项目以一个特定的销售量或销售额的百分比来安排项目的营销推广费用体现于哪种方法（A比率法B量力而行法C竞争对抗法D目标任务法E综合法F利润规划法57、项目营销控制方法中通过对销售活动的投入、产出及行为的反映度的控制从而决定具体销售行为的继续和改进与否体现在（C）A计划控制B盈利能力控制C效率控制D房地产营销审计和战略控制58、营销组织的发展体现于从（A）到现代市场营销企业的全过程。A单纯的推销部门B具有营销功能的推销部门C独立的市场营销部分D现代市场营销部门59、做为销售培训的流程中第一步最重要的是（A制定培训计划B培训形式C培训需求分析D培训数量60、立项申请又叫做（A、房地产项目建议书B、房地产规划建议书C、房地产立项建议书D、房地产开发建议书二不定项选择题（120分）1、开发建设项目的招标方式主要有（B、A、协议招标B、公开招标C、定向招标D、邀请招标E、竞争性谈判2、下列（A、B）不是房地产项目可行性研究的特点A、计划性B、可操作性C、预测性D、前期性E、不确定性3、财务评价是一种规范化的体系，该体系由（A、B、C）A、财务报表B、财务评价指标计算C、行业及国家参数D、全面预算报表E、盈利收入预测分析4、企业或项目在进行战略性风险决策是可以侧重的要素有（B、C、D、E）A、位置B、项目C、环境D、条件E、风险哪些是变更合同所具备的条件：（A.B.E）已存在原合同关系，这是合同变更的前提。双方当事人必须就变更的内容协商一致。变更合同的协议不必符合民事法律行为的生效要件。合同的变更对于已按原合同所作为的履行可追诉。当事人对合同变更的内容约定不明的，推定为未变更6、所谓房地产市场细分，是指依据消费者的（ABCD），将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程。A需 B欲 C购买行D购买习 E购买水7、房地产市场调查问卷设计的原则主要有（ABCE）A功能性原则B可靠性原则C效率性原则D针对性原则E可维护性原则8、市场定位的基本准则包括（ADE ）A受众导向的准则B前卫性准则C多样化准则D差别化准则E个性化准则9、对房地产市场调查的结果应达到一下要求（ABCD）A准确性B及时性C系统性D规划性E不可预见性10、房地产市场分析的思路包括（ACE）A区域房地产市场分析B供给房地产市场分析C专业房地产市场分析D需求房地产市场分析E项目房地产市场分析11、房地产市场的原理主要有（ADE）A连续性原理B分区性原理C