房地产经济学课件

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房地产经济学

工管11级

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导论

•房地产经济学的学科性质

•房地产经济学的研究对象

•房地产经济学的体系结构

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导论

房地产经济学是经济科学中的一个新兴的分支学科。从学科性质上说，既是整个经济学的

一个分支，又是各类房地产经济学科的基础。

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导论

房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律以及研究房地产资源的合理利用与有效配置

等宏观经济理论问题为主要内容的学科。研究对象是房地产经济特有的运动规律。

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导论

第一篇房地产经济基础理论

第二篇房地产经济微观分析

第三篇房地产经济宏观分析

第一篇房地产经济基础理论

房地产与房地产业

•土地与土地使用制度

•城市地租与土地区位

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第一章房地产与房地产业

房地产

•房地产业

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第一节房地产

I、房地产的概念

房地产是房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在地上的各种

房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有

关的权益。

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第一节房地产

简单概括:

房地产是指房产和地产的结合及其衍生的权利关系的总和，是实物、权益、区位三

者的综合体。

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第一节房地产

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服

务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。

地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地

面、地上一定的空间和地下相关的设施等。

•这个定义包括三层涵义：

•从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。

•从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。

•从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

/房地产商品的使用价值是指可以用来满足人

\们生产和生活等各种需要。

房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝

结。

由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，在房地产商品交

易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系(包括所有权、

占有权、支配权和使用权)的转移和改变。

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第一节房地产

II、房地产的构成和类型

(-)建筑地块

建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地。

(1)工业用地

(2)商业用地

(3)住宅用地

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第一节房地产

(4)仓库用地

(5)道路交通用地

(6)市政建设工程用地

(7)公共绿化用地

(8)教育、文化、体育、卫生等用地

(9)港口建设用地

(10)办公用地

(11)军事用地

(12)其他用地

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第一节房地产

(-)房屋建筑物

房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的

有机结合体。房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：

(1)住宅用房

(2)生产用房

(3)营业用房

(4)行政用房

(5)其它专业用房

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第一节房地产

(三)配套基础设施

单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施

(1)道路、交通设施

(2)地下管道等“三通”设施

(3)生活配套设施

(4)生态环境设施

如购物的商铺、文化体育设施、子女上学的学校和邮电通信设施等

第一节房地产

房地产的特性

1、位置固定性与独一无二性

2、数量有限性与供给稀缺性

3、产权分割性与权益流动性

4、保值增值性与报酬递减性

流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金

资产转换为现金的速度。房地产流动性差，难以

变现。

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第二节房地产业

I、房地产业的涵义

房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经

济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间

的经济关系。

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第二节房地产业

•房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中

•在生产过程中，主要是房地产投资开发

•在分配过程中，主要是通过房地产市场交换

•在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理

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第二节房地产业

•II、房地产行业属性

•房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门

•房地产业具有第三产业的行业特征

•房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活

动，并不直接建造房屋本身

•房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业

•房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管

理服务行业，更是第三产业的直接组成部分

第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直

接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的

生产和生活提供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水

平

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第二节房地产业

•III、房地产业的行业特性

•先导性和基础性

•综合性和关联性

•资金密集型和高风险性

•级差收益型和区域性

•权利主导型和制约性

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第二章土地与土地使用制度

•土地与房地产

•城市土地使用制度

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第一节土地与房地产

I、土地的双重属性

土地的基本特性主要包括两个方面，

即和。

土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和

利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种

经济关系在土地方面的反映。

自然特性

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第一节土地与房地产

不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及

位置优劣等是不同的，由此造成土地较大的自然差异性。而且同块

土地又可以有多种用途，不同用途对土地的相关自然特点的要求又存

在较大的差异，这样组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。

(-)土地的自然特性

1、土地总量的有限性

2、土地区位的差异性

3、土地位置的固定性

4、土地使用的耐久性

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第一节土地与房地产

(-)土地的经济特性

1、土地的稀缺性

2、土地的区位可变性

3、土地的报酬递减性

4、土地经营的垄断性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一

特定土地山某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同

时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生

直接的影响。

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第一节土地与房地产

II、土地在房地产业中的地位和作用

(-)土地在房地产业中的地位

土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、

经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关

的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。

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第一节土地与房地产

1、土地在房地产开发中居于基础性的地位

2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场

3、土地的权属关系是房地产基本经济关系

(二)土地在房地产业中的作用

1、促进土地资源合理配置，提高企业效益

2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键

3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段

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第一节土地与房地产

城市土地利用的集聚性是指城

市经济活动在空间上集中，土地利用

集约化。

皿、城市土地的特性

1、城市土地利用的集聚性

2、城市土地利用的高成本性

3、城市土地利用的高冲突性

4、城市土地利用的综合性

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第二节城市土地使用制度

I、城市土地使用制度的类别

从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面:

1、城市土地使用权出让

2、城市土地使用权划拨

3、城市土地使用权转让

4、城市土地使用权出租

5、城市土地使用权抵押

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使

用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行

为。

在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使

用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，除法律

规定外，无使用期限的限制。

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第二节城市土地使用制度

•II、中国城市土地使用制度改革

•我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使

用，禁止土地使用者转让土地的制度。

•基本特征就在于：

•行政划拨

•无偿无限使用

•禁止转让

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第二节城市土地使用制度

城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段：

1、征收土地使用费

2、实行土地使用权有偿出让和转让

3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件

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第三章城市地租与土地区位

•城市地租

•城市土地区位

•土地区位与房地产业发展

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第一节城市地租

I、城市地租及其形态

（一）城市地租的含义

所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱

乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。

（二）城市级差地租

城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场

中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。

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第一节城市地租

城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产

力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这

种超额利润转化为城市级差地租I。

城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追

加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转

化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租H。

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第一节城市地租

（三）城市绝对地租和垄断地租

1、城市绝对地租

城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人

要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地

租就是城市绝对地租。

城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用

城市土地的第二、三产业提供的，城市土地是作为第二、三产业活动的场所、基地、立足

点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。

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第一节城市地租

2、城市垄断地租

城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄

断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。

垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的

生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。

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第一节城市地租

II、地租与城市房地产

（一）地租与房地产价格

1、地租与土地价格

土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。

2、地租和房地产价格

地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价

格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨,

反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。

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第一节城市地租

（二）地租与城市房地产开发

城市房地产开发的目标是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优

化。从房地产开发企业角度，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，

进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府角度而言，地租是城市土

地使用者选择用地的信号和指标。土地使用者根据地租水平的高低和变化调节自己的用地

行为和方向。

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第二节城市土地区位

I、土地区位

关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法：

狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块

的相互关系；

广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的

一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。

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第二节城市土地区位

II、决定城市土地区位的主要因素

1、自然条件和环境

2、交通和通讯

3、基础设施

4、人口和经济集聚

5、社会文化

大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自

然条件以及资源状况（主要指矿产资源和旅游资源等）

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第二节城市土地区位

m、城市土地利用的原则和功能分区

（一）城市土地利用的原则

在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。在竞争

是充分而完全的情况下，土地最终归属于用途最佳的方向且出价最高的使用者，这时候土

地利用达到最佳状态。但是现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达

到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则

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第二节城市土地区位

（二）城市土地利用的功能分区

1、商业区

商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。

2、工业区

根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工

业区和远郊工业区

3、居住区

居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外围工

业区之间

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第三节土地区位与房地产业发展

I、土地区位和城市规划

（一）土地区位与城市土地利用规划的相互关系

城市土地利用规划的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途

的方向和规模，以获取最大的效益。

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第三节土地区位与房地产业发展

•（二）住宅区位与城市规划

•城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划；

•各经济主体、居民户对距离市中心远近不同的地段、愿意或能够支付的地租数额

是不一样的；

•在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性。

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第三节土地区位与房地产业发展

II、土地区位与房地产投资

（一）工业用房地产宏观区位的选择

宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏

观空间布局决定的；

工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳

动力条件以及市场条件等。

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第三节土地区位与房地产业发展

•(-)城市房地产微观区位选择

•1、选择商业房地产微观区位的标准主要有：

•房屋本身

•要处于商业区，以获得大量的外部经济

•一面或二面要面临街道或道路

•要交通及通讯方便；人口流量要大

•增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划

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第三节土地区位与房地产业发展

•2、居民户选择居住房地产微观区位的标准：

•房屋本身的结构

•周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好

・交通、通讯和人间交往是否方便

•社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好

•购物出行买卖是否方便

•增值潜力是否大

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第三节土地区位与房地产业发展

•(三)区位选择中应注意的几个问题

•当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题:

•注意区位升值潜力的分析

•选择区位具有超前意识

•选择区位要运用定量定性相结合的办法

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第二篇房地产经济微观分析

•房地产市场

•房地产价格

•房地产金融

•房地产税收

•房地产产权与制度

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第四章房地产市场

房地产市场概述

房地产市场的需求与供给

房地产市场体系

房地产市场的运行

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第一节房地产市场概述

I、房地产市场的内涵

房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。

房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产

及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易

以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，

体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。

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第一节房地产市场概述

II、房地产市场的

（-）房地产市场交易主体

1、供给主体

2、需求主体：有偿取得房地产商品的所有权或使用权的单位或个人

3、中介机构

①房地产咨询机构：提供法律、政策、信息、技术支持

②房地产价格评估机构

③房地产经纪机构：收取佣金，居间代理业务。

4、管理者：国有土地管理局和房地产管理局

---y▼k

政府、房地产公司、一般企事业单位、居民、

农村集体经济组织。

、一-----

二/土地出让、房地产买卖、抵押、租赁、）

典当、拍W与、合作A

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第一节房地产市场概述

(-)房地产市场的客体

房地产市场客体，是指交易对象。一般来说包括地产、房产及他们相关的服务。

(三)房地产市场的交易组织形式

1、房地产交易所

2、场外市场

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第一节房地产市场概述

III、房地产市场的

1、市场信息不充分

2、区域性强

3、产品的异质性

4、垄断性

5、对商品短期供求变化反应不灵敏

6、政府干预性强

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第二节房地产市场的需求和供给

I、供给与需求的一般概念

(-)需求

1、需求(demand)的定义：是指消费者在某一特定时期内，在各种可能的价格水平上

愿意而且能够购买的该商品的数量量。

2、需求的两个条件：(1)有购买欲望

(2)有购买能力

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第二节房地产市场的需求和供给

3、需求函数

就是表示某一特定时期内市场上某种商品的各种可能需求量和决定这些需求

量的因素之间的关系。

Qd=f(P,Pr,Pe,M,F,t,...)

4、需求曲线和需求规律

(1)需求曲线：是表示和反映价格与需求量之间的反向关系的函数曲线。

需求方程：Qd=a-bP

+

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第二节房地产市场的需求和供给

(1)需求曲线

P

D

Q

(2)需求法则：

在其他条件不变的情况下，商品价格上升，需求量减少；商品价格下降，需求量

增加。

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第二节房地产市场的需求和供给

5、需求的影响因素

(1)商品的价格(P)

(2)消费者偏好(F)

(3)消费者收入水平(M)

(4)相关商品价格(Pr)

(5)消费者对商品的价格预期(Pe)

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第二节房地产市场的需求和供给

6、需求量的变动和需求的变动

(1)需求量的变动：指在决定需求量的其他因素不变的情况下，只是由于价

格的变化而引起的消费者愿意而且能够购买的商品数量的变化。P

D

Q

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第二节房地产市场的需求和供给

(2)需求的变动：指在决定需求量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的

变化而引起的消费者愿意而且能够购买的商品数量的变化。

P

D1

1.0D2

D

789

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第二节房地产市场的需求和供给

（二）供给

1、供给（supply）的定义：是指厂商（生产者）在某一特定时期内，在各种可能的价格

水平上愿意而且能够出卖的该种商品的数量。

2、供给的两个条件：（1）有出售欲望

（2）有供应能力

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第二节房地产市场的需求和供给

3、供给函数

就是表示某一特定时期内市场上某种商品的各种可能供给量和决定这些供给

量的因素之间的关系。

QS=f（P,Pr,Pe,C,N,...）

4、供给曲线和供给规律

（1）供给曲线：是表示和反映价格与供给量之间的正向关系的函数曲线。

供给方程：QS=-C+dP

+

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第二节房地产市场的需求和供给

（1）供给曲线

P

S

Q

（2）供给规律:

在其他条件不变的情况下，商品价格上升，供给量增加；商品价格下降，供给量

减少。

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第二节房地产市场的需求和供给

5、供给的影响因素

(1)商品的价格(P)

(2)生产成本(C)

(3)政府的政策(N)

(4)相关商品价格(Pr)

(5)生产者对商品的价格预期(Pe)

负相关

第二节房地产市场的需求和供给

6、供给量的变动和供给的变动

（1）供给量的变动：指在决定供给量的其他因素不变的情况下，只是由于价

格的变化而引起的供给者愿意而且能够供给的商品数量的变化。P

S

A

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第二节房地产市场的需求和供给

(2)供给的变动：指在决定供给量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的

变化而引起的生产者愿意而且能够提供出售的商品数量的变化。

P

S1

1.0S2

S

789

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第二节房地产市场的需求和供给

(三)需求弹性与供给弹性

1、需求的价格弹性

(1)定义：简称为需求弹性，需求弹性是表示某一商品的需求量对它本身的价格变

化的反应程度的概念。需求弹性一般为负数，其绝对值体现变动的程度大小。

(2)需求的基本公式：

需求量变化的百分比

需求弹性=

价格变化的百分比

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第二节房地产市场的需求和供给

①需求的弧弹性公式：

表示需求曲线两点之间的一段弧的弹性，当价格变动较大时，则用弧弹性。

E一。__些

"竺APQ

V

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第二节房地产市场的需求和供给

②需求的弧弹性中点公式：

取两点的算术平均数，实际上是测定两点的中点的点弹性。

△0

Qi+QD

%=AP+2

UK

2

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第二节房地产市场的需求和供给

③需求的点弹性公式：

当需求曲线上的两点之间的变化量趋于零时，需求弹性用点弹性表示。

E,-lim----—

APf0APQ

dQP

-----------•-----

dPQ

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第二节房地产市场的需求和供给

(2)需求弹性的分类

+

需求弹性名称含义

|Ed|=0完全无弹性不论价格如何变动，需求量

固定不变

lEdKl缺乏弹性需求量变动的比率小于价格

变动的比率，需求曲线陡峭。

IEdl=l单一弹性价格每提高(或降低)1%,需

求量相应减少(或增加)1%

|Ed|>l富有弹性需求量变动的比率大于价格

变动的比率，需求曲线平坦。

|Ed|f8完全弹性在既定价格之下，需求量可

以任意变动，一旦价格发生

微小变化，需求量就变为零。

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第二节房地产市场的需求和供给

(3)需求弹性与销售收入的关系

(i)需求缺乏弹性：

价格I,收入I；价格3收入f

(ii)需求富有弹性：

价格I,收入t;价格3收入I

(iii)需求具有单一弹性：商品价格一定程度的变化对生产的收益影响不大。

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第二节房地产市场的需求和供给

(4)影响需求价格弹性的因素

①商品的替代性：易被替代的商品富有弹性

②商品的种类：生活必需品缺乏弹性，奢侈品

富有弹性

③商品的消费支出占消费者总支出的比重：

比重大的商品弹性大

④时间的长短：时间越长，弹性越大

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第二节房地产市场的需求和供给

案例1七宝古镇的收费教训

上海近郊的七宝古镇以物美价廉的各色小吃见长，且交通便利，吸引了大批游客，

客流滚滚带来了财源滚滚。但有关方面却动起了圈起古镇卖门票的念头，尽管反对者众多,

还是要“试收费半年”，结果实际门票收入与预期相去甚远，游客减少让镇上商户叫苦连天。

管理者只好在2005年春节黄金周到来之际，叫停试行了半年的10元门票收费。放弃收费

之后的七宝古镇又恢复了收费前的人流如织。

这说明七宝古镇门票的需求弹性是很大的。

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第二节房地产市场的需求和供给

案例2航空客运与铁路客运的需求弹性

上世纪末本世纪初的几年，我国的航空客运票价与铁路客运票价成为媒体与老百姓

关注的热点之一。过去，各大航空公司根据航空客运市场的情况，实际上都对机票实行不

同程度的折价出售。后来，民航总局为了整顿航空客运市场的票价秩序，强制性统一规定

机票一律按全价出售，不得折价出售。这样，机票实际上相当于涨价了。

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第二节房地产市场的需求和供给

于是，人们纷纷改乘火车等其它交通工具，飞机乘客大幅度减少。那时，一架

波音777航班上只坐着十几位乘客的现象并不少见。航空公司普遍性亏损。在航空公司的

呼吁和现实市场压力下，民航总局后又对机票折价出售采取默许态度，飞机乘客量马上明

显反弹，航空公司的销售收入也相应地明显增加。

幻灯片75

第二节房地产市场的需求和供给

与航空客运的较大需求弹性相反，我国铁路客运市场的需求弹性很小，尤其是在春

运期间。铁道部为了减轻铁路客运压力，提高了春运期间的列车客运票价，实际上为列车

客运经营部门增加了可观的收入。许多消费者对于铁道部的提价行为表示不满，有的消费

者甚至于对铁道部的提价行为提起了诉讼。

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第二节房地产市场的需求和供给

作业：

(1)为什么我国航空客运的需求弹性大而铁路客运的需求弹性小？

(2)非春运期间的火车票价适度降低能否增加客运收入？

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第二节房地产市场的需求和供给

(5)需求的交叉弹性

A、定义：表示在影响商品X需求量的各因素包括该商品的价格(Px)都是给定不变的

条件下，另一相关商品Y的价格(Py)的变动引起的X的需求量(Qx)的变动程度，一般用Exy

表o

、Qx

p-Qx_、Qx4

E-亘方苍

PY

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第二节房地产市场的需求和供给

B、交叉弹性分类

①替代品：如果两种商品在消费中存在互相替代的关系，它们就是互替的相关

商品或叫替代品。如大米和白面，猪肉和牛肉等。替代品交叉弹性系数必定是正值，即Exy

>0

②互补品：如果两种商品在消费中存在互相补充的关系，它们就是互补的相关商品

或叫互补品。如球和球拍，钢笔和墨水等。替代品交叉弹性系数必定是负值，即ExyVO

③独立品：Exy=O

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第二节房地产市场的需求和供给

(6)需求的收入弹性

(i)定义：在商品价格和影响需求量的其他因素不变的条件下，消费者收入

(M)的变动将引起商品需求量(Q)的变动。

△Q

_AM

。=。

JDM——------•—

AMAMQ

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第二节房地产市场的需求和供给

(ii)商品档次的划分

根据EM的大小，商品分为以下两类：

①正常商品：某种产品的需求量随收入的提高而增加，即需求量与收入成正向

变动。

即：Em>0

i.必需品：0VEmVI(如粮食、食盐)

ii.奢侈品：Em>l(如黄金、钻石、高档家电、旅游等)

幻灯片81

第二节房地产市场的需求和供给

②低档商品：某种产品的需求量随收入的提高反而减少，即需求量与收入成

反向变动。

Em<0(如吉芬物品，黑白电视机、普通自行车等)

幻灯片82

第二节房地产市场的需求和供给

2、供给的价格弹性

供给的价格弹性测量价格变动引起的供给量变动的程度大小。

(1)弹性系数的计算

△Q

Q__^QP_

AP-AP2

~p

口供给量变动的百分比

ho=------------------------------------------------------------=

价格变动的百分比

幻灯片83

第二节房地产市场的需求和供给

(2)供给弹性的分类

供给弹性名称含义

Es=O完全无弹性无论价格如何变动，供给量

不会改变

0<Es<1缺乏弹性供给量变动的幅度小于价格

变动的幅度

Es=l单一弹性价格与供给量以等比例变动

Es>l富有弹性供给量变动的幅度大于价格

变动的幅度

Esf8完全弹性供给量的变动对于价格变化

的反应非常敏感，如果价格

稍有上升或下降，供给量便

减至为零。

幻灯片84

第二节房地产市场的需求和供给

•(3)供给价格弹性的决定因素

•调整时间长短：调整时间越长，供给弹性越大

•生产周期：周期短、弹性大

•生产成本：产量增加引起边际成本提高较小的产品，供给弹性较大。

幻灯片85

第二节房地产市场的需求和供给

(四)市场均衡

1、均衡价格和均衡产量的决定

P2时:需求〉供给，价格会上升P3时:供给〉需求，价格会下跌。只有当价

格为P1时，需求正好等于供给。此时需求曲线与供给曲线的交点决定的价格(P1)与产量(Q1)

为均衡价格与均衡产量。

幻灯片86

第二节房地产市场的需求和供给

•2、均衡价格的变动

•(1)需求的变动对均衡价格的影响

0QIQ2Q

需求t均衡产量t,均衡价格t

需求I均衡产量I,均衡价格I

幻灯片87

第二节房地产市场的需求和供给

•(2)供给的变动对均衡价格的影响

•0Q2QIQ3Q

•供给t均衡产量3均衡价格I

•供给I均衡产量I,均衡价格t

p，

幻灯片88

第二节房地产市场的需求和供给

II、房地产市场需求与供给

一、房地产市场需求

(-)房地产需求的内涵和特点

1、房地产需求的涵义

房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)，在

特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。

幻灯片89

第二节房地产市场的需求和供给

2、房地产需求的特点

(1)房地产需求的整体性

(2)房地产需求的区域性

(3)房地产需求的层次性

从档次结构看，分为高档住房、中档住房、低档住

房

幻灯片90

第二节房地产市场的需求和供给

3、房地产需求的类型

按需求的性质划分：

(1)生产性需求

(2)消费性(生活性)需求

(3)投资性需求

(4)投机性需求

按需求者来源，还可分为本地人士需求、外省市人士需求、境外人士需求

幻灯片91

第二节房地产市场的需求和供给

(二)影响房地产需求的主要因素

1、国民经济发展水平

2、居民收入水平和消费结构

3、房地产价格

4、城市化水平

5、国家有关经济政策

6、消费者对未来的预期

幻灯片92

第二节房地产市场的需求和供给

(三)房地产需求弹性

1、房地产需求的价格弹性

指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示

了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。

从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格

弹性。这是因为对商品用房而言，由于区位条件至关重要，又难以替代，因此，在此时价

格变动需求量的影响程度不大。

幻灯片93

第二节房地产市场的需求和供给

对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅的售价相当于住户

收入的3~6倍时，需求缺乏价格弹性，但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时，房地

产需求的价格弹性较大。这是因为房地产是耐用品，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正

常需求量，导致住房需求量减少。

幻灯片94

第二节房地产市场的需求和供给

房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线，如图所示：在DIE段为房地

产需求缺乏价格弹性，其曲线表现为比较陡峭状态；在D2E段为房地产需求富有价格弹性,

其曲线表现为比较平坦状态，而且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈

现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。

幻灯片95

第二节房地产市场的需求和供给

2、房地产需求的收入弹性

房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的

比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。

从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平

和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费

结构的变化有着不同的影响。

幻灯片96

第二节房地产市场的需求和供给

在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏收入弹性的，即房地产需求变动对居

民收入的变动是不敏感的。然而，在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水

平的提高，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。

不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工

薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其

需求的收入弹性较小。

幻灯片97

第二节房地产市场的需求和供给

二、房地产市场供给

(-)房地产供给的内涵和特点

1、房地产供给的涵义

房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够

租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品(俗称增量房)，也

包括过去生产的存货(俗称存量房)。

幻灯片98

第二节房地产市场的需求和供给

2、房地产供给的特点

(1)城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性

(2)房地产供给的层次性

现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地

产。

储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地

产商品暂时储备起来不上市。

潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房

地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产

市场的房地产产品。

幻灯片99

第二节房地产市场的需求和供给

(3)房地产供给的滞后性

(4)房地产供给的时期性

特短期是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一

段时期。

短期是指土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。

长期是指房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的

资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。

供给无弹性

第二节房地产市场的需求和供给

（二）决定房地产供给的主要因素分析

1、房地产市场价格

2、土地价格和城市土地的数量

3、资金供应量和利率

4、税收政策

5、建筑材料供应能力和建筑能力

6、房地产开发商对未来的预期

幻灯片101

第二节房地产市场的需求和供给

（二）房地产供给弹性

所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率

所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度

1、特短期内房地产供给无弹性

2、短期内房地产供给弹性较小

3、长期内房地产供给弹性较大

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第二节房地产市场的需求和供给

三、房地产市场的供求均衡与时滞效应

（-）房地产市场供求均衡

1、房地产供求均衡的涵义（结合板书）

所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供

给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。

2、时滞效应（结合板书）

幻灯片103

第三节房地产市场体系

•I、房地产市场体系的内涵

•房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约

所形成的市场集合体和系统。

•房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体

•房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系

•房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构

幻灯片104

第三节房地产市场体系

•II、房地产市场体系的结构

•房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分:

•1、按市场运行层次划分

•一级市场

•二级市场

•三级市场

幻灯片105

第三节房地产市场体系

•2、按用途需要划分

•住宅市场

•写字楼市场

•商业用房市场

•工厂厂房市场

•仓库市场

•特殊用途市场

幻灯片106

第三节房地产市场体系

•3、按房地产市场交易客体划分

•土地市场

•房产市场

•房地产中介服务市场

•房地产金融市场

•物业管理市场

幻灯片107

第三节房地产市场体系

(-)土地市场

1、土地市场的涵义

土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中

发生的经济关系的总和。

土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，经过人类开发、加工、

改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。

幻灯片108

第三节房地产市场体系

土地