律师代理不动产信托投资基金产品(REITs)业务之尽职调查工作业务操作指引(2021年)

（试行）律师代理不动产信托投资基金产品（REITs）业务之尽职调查工作业务操

作指引（2021）

（本指引于2021年6月18日上海市律师协会业务研究指导委员会通讯表决通过，

试行一年。）

第一章总则

第一条为协助律师开展不动产信托投资基金产品（REITs）业务（下称

“REITs业务”）的尽职调查工作，规范律师事务所及其指派律师的执业行为，协助

律师依法履行职责并防范相关执业风险，依据《中华人民共和国证券法》、《证券

公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》、《深圳证券交易所基础设

施类资产支持证券挂牌条件确认指南》、《上海证券交易所基础设施类资产支持证

券挂牌条件确认指南》、《国家发展改革委中国证监会关于推进传统基础设施领

域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》、《财政部中国

人民银行中国证监会关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜

的通知》、《政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作细

则》、《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金

（REITs）试点相关工作的通知》、《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领

域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》、《公开募集基础设

施证券投资基金指引（试行）》等相关规定及监管规则，特制定本指引。

第二条律师事务所作为REITs业务法律顾问，并对此类业务所涉主体、物

业资产（即指REITs业务中作为主要现金流来源的不动产物业或基础设施）进行

法律尽职调查，可参考本指引。

第三条律师事务所及律师在对此类业务进行尽职调查时，应基于中国律师行

业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，依据相关法律法规及规范性文件，

遵守诚信、勤勉尽责，极尽自身专业能力合理及审慎的进行尽职调查。

第四条律师在尽职调查时，应以事实为依据，以法律为准绳，不得违反独立

性原则。

第五条无论本指引是否有规定，与REITs业务相关的有重要影响的内容，

均应进行尽职调查。

第二章尽职调查方法

第一节尽职调查资料来源

第六条律师在整个尽职调查中提供的法律服务主要包括：帮助制定尽职调查

计划；确定尽职调查时间表；提供尽职调查的审查清单；通过审阅尽职调查资料等

方式实施尽职调查，并对REITs业务所涉主体、物业资产等合法合规性作出专业

的判断；对必要的调查事项至相关行政或主管部门进行查证核实；出具尽职调查报

告或法律意见书。

第七条律师事务所及律师尽职调查的主要资料来源包括但不限于核查对象及

交易各方（以下统称“各核查对象”）提供的材料，政府机构出具或保存的材料，互

联网、权威报刊等渠道查询的公开信息，各核查对象的说明及承诺，审计机构、资

信评级机构、资产评估机构等其他中介机构出具的专业意见等。

第八条各核查对象所提供的关于各核查对象主体及目标物业资产的文件与资

料是律师获取法律尽职调查所需信息的最主要来源。被调查对象的法律状况主要是

反映在与之相关的法律文件和资料中。提供文件的形式包括但不限于纸质文件、光

盘、或传真及电子邮件等其他电子传输方式。

第九条各核查对象应确保其所提供的文件复印件（扫描件）与该文件的原始

文件一致，承诺其所提供资料的真实性、准确性、完整性和无误导性。为避免混乱

和明确责任，各核查对象所提供的所有文件、资料，应当采取适当方式确认其真实

性，包括但不限于要求提供方签字或者加盖公司公章。

第十条公司的设立及变更、物业资产的规划及施工建设等情况均需依法履行

相关行政或主管部门的审批、核准、注册登记或备案等程序，因此，工商登记机

构、不动产登记机构、知识产权登记机构、城乡规划机关、住房建设机关、税务机

关、法院、环境保护机关和其他有关政府部门等核发的证件或其保存并提供的材料

亦是获取法律尽职调查信息的重要来源。

第十一条在REITs业务中，律师需对必要的调查事项至相关行政或主管部

门进行现场查证核实，包括但不限于：

(-)公司的设立及变更等情况均需在市场监督管理部门进行登记和备案，

必要时，律师可亲自前往市场监督管理部门调取目标公司工商登记资料，将上述资

料影印，以工商底档记载的内容作为尽调报告形成的依据。

(二)物业资产的权属证明及权利负担等情况均需在不动产登记主管部门进

行登记和备案，必要时，律师可亲自前往不动产登记机构调取目标物业资产的权属

登记资料，将上述资料打印，以不动产权属登记记载的内容作为尽调报告形成的依

据。

第十二条律师亦可以通过有效的互联网网站、权威报刊等渠道查询公开信

息，获悉并验证尽职调查资料。有效的互联网网站如国家企业信用信息公示系统、

巨潮资讯网、天眼查、企查查、中国执行信息公开网、中国裁判文书网、中国银行

保险监督管理委员会网站、中国证券监督管理委员会等。权威报刊包括中国证券

报、证券时报等，前述公开信息能促进律师从不同角度进一步加深对被调查对象的

了解，印证尽职调查中获取的信息的真实性、准确性和完整性，从而发现被尽职调

查对象存在的法律问题。在法律尽职调查中亦可以在不同搜索引擎采取包含公司、

物业资产名称的关键词检索。但需注意的是，尽职调查中不得仅依赖单一来源进行

确认，需本着勤勉尽责之原则穷尽核查手段以确保所披露信息的权威性、真实性和

准确性。

第十三条对于法律尽职调查至关重要而又无法得到独立证据支持的事实，律

师亦可以依赖于各核查对象所作出的口头或书面说明，由各核查对象出具承诺函或

确认函等。

第十四条审计机构、资信评级机构、资产评估机构等其他中介机构出具的专

业意见亦是律师尽职调查资料中的一部分，上述资料涉及对各核查对象的财务信

息、信用等级、资产价值等进行专业判断，律师可予以参考并基于一般注意义务原

则予以关注。

第二节尽职调查具体方法与途径

第十五条依据《中华人民共和国律师法》、《律师从事证券法律业务规范

（试行）》、《律师事务所从事证券法律业务管理办法》、《律师事务所证券法律

业务执业规则（试行）》等有关规定和实践经验，律师进行法律尽职调查的主要方

法包括：书面审查各核查对象提供的资料、对各核查对象进行访谈、对项目进行现

场调查、走访相关政府部门、通过网络公开渠道查询复核等方法。一次勤勉尽责的

法律尽职调查系前述调查方法的综合运用。

第十六条书面审查各核查对象提供的资料。

（1）首先，律师应根据REITs业务实际情况准备并起草《法律尽职调查问卷

及文件清单（暨核查计划）》发送至各核查对象，要求各核查对象先行准备调查材

料。尽职调查问卷清单须具备针对性及全面性，即清单内容须即需结合实际情况增

加对特定项目的核查内容又需全面涵盖可能的法律风险点，并要求各核查对象明确

且完整的披露相关文件和信息。实践中，针对部分核查对象不愿意、不方便或者不

能提供的但重要的原始材料和文件，律师应穷尽一切合理核查手段予以核查，包括

但不限于通过现场勘察核对并记录原始信息、走访访谈、笔录等。

（2）其次，待各核查对象提供相关资料后，律师应对所提供资料进行书面核

查，包括形式核查、实质核查两个方面。律师可以通过制作和整理《查阅资料清

单》的方式，帮助法律尽职调查工作的条理化和清晰化。《查阅资料清单》一般包

含文件名称、文件形成时间、文件主要反映法律事实以及文件真实性等项目，记录

了律师在尽职调查中主要查阅的文件、复印件是否与原件一致以及该文件所显示的

法律事实，系《尽职调查报告》的内容基础和工作底稿，亦是律师查漏补缺、证明

勤勉尽责的重要参考。

(3)最后，律师通过对所获资料进行研究、判断和审查，制作《尽调问题清

单》。具体而言，在审阅各核查对象提供的文件资料过程中，在提取出主要法律事

实的基础上，研究法律、法规及政策规定，利用律师法律专业知识，分析可能涉及

的法律问题，得出法律意见。

第十七条对各核查对象进行访谈。律师根据初步核查结果并辅以访谈相关工

作人员等核查手段，对各核查对象及物业资产的实际情况进行进一步地深入调查。

在REITs业务中，以商业不动产核查为例，律师可通过访谈各核查对象相关

工作人员及物业资产所涉租户，了解各核查对象及物业资产的相关信息。如通过与

重要租户的访谈，可以了解物业资产的运营情况，如物业资产是否涉诉、是否存在

权属纠纷或发生过重大事件、在物业管理等方面是否能够满足租户的要求；通过与

原始权益人相关负责人的访谈，可以了解公司诉讼案件的进展、具体合同的履行情

况等事宜；通过与公司管理层的沟通，可以将法律尽调过程中发现的问题及时反

馈，方便管理层集中人力、物力解决、消除交易可能存在的障碍。

律师采取面谈方式进行查验的应当制作面谈笔录，谈话对象和律师应当在笔录

上签名，谈话对象拒绝签名的亦应当在笔录中注明。

第十八条对物业资产进行现场调查。在对物业资产的尽调过程中，律师应当

亲自走访、参观、调查物业资产的具体情况，了解物业资产的日常运营情况，确认

底层现金流的真实性，同时兼顾核查物业资产的合规性，尤其是重点核查环保、消

防、安全等重要方面是否存在违法违规情形等。

律师采用现场调查方式进行查验的，应当将现场调查情况做成笔录，由调查律

师、被调查事项相关的自然人或者单位负责人签名。该自然人或者单位负责人拒绝

签名的，应当在笔录中注明。涉及到土地、厂房时要携带相关的证件进行查验，确

认土地是否有权属证明，是否存在违章建筑或者其他特殊情况。如果存在特殊情

况，需要参与方做出情况说明，进而确认这些特殊情况是否符合法律规定。

第十九条走访相关政府部门。在尽调过程中还可能存在各核查对象资料遗

失、缺漏或出现各种难度较大且相对关键的问题，需要前往相关政府部门核实或了

解情况。例如相关核查对象对于物业资产审批资料的缺失、对于物业资产划转至

SPV的过程中抵押权变更的办理、物业资产未来规划变更的可行性、物业资产相

关政策的确定等，律师可根据各部门职责划分情况而咨询或走访不同的政府部门进

行交叉核查。

律师采取走访相关政府部门方式进行查验的应当制作走访笔录，若谈话对象不

方便或拒绝签名的，亦应当在笔录中注明。

第二十条通过网络公开渠道查询复核。在REITs业务中，对各核查对象的

合法有效存续及历史信用表现等可以通过网络公开渠道查询复核。

(1)对各核查对象信息的查询。如“国家企业信用信息公示系统”网站

(http：///),该网站是获取公司注册信息最快速、最准确的工具

之一，该网站可以查询到公司的注册号、类型、注册资本、经营场所、法定代表

人、成立及存续日期、经营范围等公司基本信息，同时提供了公司股东出资、公司

变更、公司管理层人员等信息。此外，如果公司存在抵押、股权出质、行政处罚、

经营异常等信息，亦可以通过该网站进行查询。

(2)对各核查对象涉诉情况、历史信用表现的查询。如最高人民法院所开通

的“全国法院被执行人信息查询”网站(http:///)、"全国法院失信

被执行人名单信息公布与查询”网站(http：///shixin/)s中国裁判

文书网(http：///),北大法律信息网“北大法宝”(http：

//www.pkulaw.cn/)、"无讼案例''(https:///)、生态环境部网站

(http：///)、"信用中国''网站(http：”/)

等。

(3)对各核查对象的土地资产、无形资产的查询。如“中国土地市场网”

(https:///)、“中国商标网"(http：///)、国家

知识产权局“专利检索与查询”(http：///)等。

(4)对企业投融资信息查询。如中国人民银行征信中心(http：

///),该网站可查询企业应收账款质押、转让登记信息，具体包

括质权人名称、登记到期日、担保金额及期限等。又如中国货币网(http：

///),该网站可查询各核查对象于银行间外汇市场、货币

市场、债券市场等进行的现货及衍生产品发行、交易信息等。

律师采用公开渠道查询方式进行查验的，应当核查公告、网页或者其他载体相

关信息，并就查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项制作查询记录并作为

工作底稿留档备查。

第三节尽职调查中需要关注的其他事项

第二十一条律师开展尽职调查，还应当关注下列问题：

(-)律师应当注意理顺法律关系，把握核查要点。在REITs业务中，由于

所涉交易主体较多，物业资产情况相对复杂，因此律师在对各项内容全面收集资料

的基础上，应当注意理顺法律关系，把握核查要点，有侧重点地针对重要内容进行

调查。

(-)律师应当保持与各核查对象的良好沟通，以便将律师在调查过程中所

发现的问题及解决问题的方法及时反馈给各核查对象。

(三)律师应当注意同其他中介机构的配合。限于REITs业务的复杂性，仅

靠律师难以形成全面的尽职调查，因此律师在工作中应当同评估机构、审计师、评

级机构等其他中介机构相互配合，各中介机构互通有无，共同对特定问题进行讨论

确定。

(四)律师开展尽职调查，应当认真审核、比对相关资料。如果发现相关资

料存在矛盾或者不一致，应当要求相关核查对象予以核实，也可以商请其他中介机

构协助调查，或由律师再次调查。

(五)律师应当注意保持及时整理更新，勤于复核校正。根据尽职调查的实

际进展情况及各核查对象对问题的反馈情况进行及时整理更新，同时尚需注意勤于

复核校正，根据核查对象补充提供的资料及时更新梳理逻辑或法律结论。

（六）律师开展尽职调查，应当注意收集完整的调查资料，对于因客观原因

无法获得与项目有重大关系的文件和证据的，应当在有关法律文件中明确说明。

（七）律师开展尽职调查，应当制作工作底稿，并重视底稿整理，以防范执

业风险。工作底稿应当真实、完整、记录清晰并适宜长期保存。

第三章尽职调查的主要内容

第二十二条律师在法律尽职调查中的对象主要包括主体及物业资产。主体主

要包括原始权益人、信用增级机构及项目公司主体；物业资产主要包括商业物业资

产、基础设施类资产、政府和社会资本合作项目类资产及基础设施公募REITs项

目类资产。

第一节原始权益人

第二十三条根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规

定》及《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》相关

规定，原始权益人是指向资产支持专项计划（下称“专项计划”）转移其合法拥有的

基础资产以获得资金的主体。对原始权益人的法律尽调主要涉及原始权益人的设立

和存续情况，股权结构、组织架构及治理结构，主营业务情况及财务情况，与基础

资产相关的业务情况等内容。

第二十四条关于原始权益人的设立及存续情况，律师可要求原始权益人提供

最新营业执照（正本和副本）、最新一期企业信用报告、房地产开发企业资质证书

等基础资料，通过查验、核对上述基础资料，并调查原始权益人是否依法在市场监

督管理部门登记注册，确认原始权益人的主体资格，判断其是否为合法有效存续的

企业。

同时，律师亦可以通过“国家企业信用信息公示系统”网站(http:

///)对原始权益人的合法有效存续情况进行复核。

第二十五条关于原始权益人的股权结构、组织架构及治理结构情况，律师可

根据从市场监督管理部门调取的全套工商登记档案资料以及原始权益人提供的最新

公司章程、股权架构图、组织结构图、公司现任董事、监事及高级管理人名单、相

关内控制度以及通过对上述相关人员的访谈等形式，对原始权益人的历史沿革进行

全面了解，核查原始权益人股权结构、组织架构及治理结构情况，判断原始权益人

是否存在潜在风险。

第二十六条关于原始权益人的主营业务情况及财务情况，律师在该部分的工

作主要涉及对原始权益人重大负债情况的调查。通过审查资产负债表、相关借款合

同对原始权益人向银行或其他金融机构贷款情况进行统计；通过审查其签订的保证

合同、抵押合同或质押合同等具有担保性质的合同对原始权益人对外担保情况进行

统计；若原始权益人还有其他尚在履行期的重大合同，律师亦应对此予以核查，以

判断是否会对原始权益人未来的资信状况产生不确定影响。

第二十七条关于原始权益人涉诉情况的尽职调查，律师可通过中国裁判文书

网、北大法律信息网“北大法宝”、“无讼案例”、“信用中国”网站、企查查、天眼查

等查询，并根据上述查询结果对原始权益人(或最终融资人等主体)的涉诉情况进

行梳理判断。

主要查询网站及网址如下：

序号查询网站网址

1.中国裁判文书网http：///

2.北大法律信息网“北大法宝”http："/

3.“无讼案例”https：///

4.“信用中国”网站http：///

5.““企查查”网站https：///

6.“天眼查”网站https:///

第二十八条关于原始权益人的失信行为的尽职调查，律师可通过人民银行出

具的《企业信用报告》、中国执行信息公开网中全国法院被执行人信息查询系统和

最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”等查询原始权益

人（或最终融资人等主体）的资信情况；通过应急管理部、生态环境部网站、市场

监督管理局网站、国家发展改革委网站、财政部网站、“信用中国”网站和国家企业

信用信息公示系统等查询原始权益人（或最终融资人等主体）是否存在安全生产领

域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域失信记录；通过税务

机关门户网站、“信用中国”网站和国家企业信用信息公示系统等查询原始权益人

（或最终融资人等主体）是否为重大税收违法案件当事人。并根据上述查询结果对

原始权益人（或最终融资人等主体）是否为失信被执行人进行核查判断。

主要查询网站及网址如下：

查询网站网址

中国执行信息公开网

中全国法院被执行人http：///zhzxgk/

信息查询系统

全国法院失信被执行

2.人名单信息公布与查http：///shixin/

询平台

3.国家税务总局网站http：///index.html

中华人民共和国应急

4.http：///

管理部

中华人民共和国生态

5.http：///

环境部网站

中华人民共和国工业

6.http："/index.html

和信息化部网站

7.中国人民银行网站http：///#

8.中国证监会网站http：///pub/newsite/

中国银行保险监督管http：

9.

理委员会网站///cn/view/pages/index/index.html

国家市场监督管理总

10.http："/

局网站

中华人民共和国国家

11.http：///#

统计局网站

中华人民共和国财政

12.http：///index.htm

部网站

中华人民共和国农业

13.http：//.cn/

农村部网站

中华人民共和国海关

14.http：///

总署网站

中华人民共和国文化

15.https：///

和旅游部

16.“信用中国"网站http：///

全国企业信用信息公href="http：///index.html"http：

17.

示系统///index.html

证券期货市场失信记

18.http：///shixinchaxun

录查询平台

中国国家发展和改革

19.http：///

委员会网站

第二十九条关于原始权益人的内部授权的尽职调查，律师可基于原始权益人

公司章程、外部授权及监管规定等，对其参与专项计划、进行专项计划投资、签订

和履行相关专项计划文件事宜出具的决议文件的合法有效性进行核查。

第三十条若需要对原始权益人进行土地专项核查的，律师可通过自然资源部

网站(http：///)、住房和城乡建设部网站(http：

///)以“原始权益人全称”或“原始权益人简称”为关键词进行检

索，并结合百度搜索引擎组合输入以“原始权益人全称”或“原始权益人简称”、“闲

置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”为关键词检索与原始权益人有关的“闲

置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”的新闻信息，并根据原始权益人提供

的书面说明，以核查原始权益人近三年是否存在违反国家有关部门发布的房地产市

场调控相关规定的重大违法违规行为。

若部分项目中需要对原始权益人进行全方位实质性土地专项核查的，则律师在

前述核查的基础上，还需对原始权益人所持有的全部房地产项目(包括已完工及在

建工程)进行核查，律师可通过核查房地产项目的立项及建设、竣工审批证件，以

及房地产项目的销售情况，并辅之以房地产主管部门网站检索或现场访谈，以核查

原始权益人近三年是否存在违反国家有关部门发布的房地产市场调控相关规定的重

大违法违规行为。

第二节信用增进机构

第三十一条信用增进机构是指为专项计划提供信用增进服务的主体，包括但

不限于差额支付人、流动性支持机构、优先回购方等。根据《证券公司及基金管理

公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》的规定，对信用增进机构的法律尽

调主要涉及信用增进机构的设立和存续情况，股权结构、组织架构及治理结构，公

司资信水平以及外部信用评级情况，主营业务情况及财务状况，业务审批或管理流

程、风险控制措施等内容。

第三十二条关于信用增进机构的设立及存续情况，律师可要求信用增进机构

提供最新营业执照(正本和副本)、最新一期企业信用报告、房地产开发企业资质

证书等基础资料，通过查验、核对上述基础资料，并调查信用增进机构是否依法在

市场监督管理部门登记注册，确认信用增进机构的主体资格，判断其是否为合法有

效存续的企业。

同时，律师亦可以通过“国家企业信用信息公示系统”网站对信用增进机构的合

法有效存续情况进行复核。

第三十三条关于信用增进机构的股权结构、组织架构及治理结构情况，律师

可根据从市场监督管理部门调取的全套工商登记档案资料以及信用增进机构提供的

最新公司章程、股权架构图、组织结构图、公司现任董事、监事及高级管理人名

单、相关内控制度以及通过对上述相关人员的访谈等形式，对信用增进机构的历史

沿革进行全面了解，核查其股权结构、组织架构及治理结构情况，判断信用增进机

构是否存在潜在风险。

第三十四条关于信用增进机构的资信水平以及外部信用评级情况，律师可引

用审计机构、资信评级机构等其他中介机构出具的专业意见。

第三十五条关于信用增进机构的主营业务情况及财务情况，律师在该部分的

工作主要涉及对信用增进机构重大负债情况的调查。通过审查资产负债表、相关借

款合同对信用增进机构向银行或其他金融机构贷款情况进行统计；通过审查其签订

的保证合同、抵押合同或质押合同等具有担保性质的合同对信用增进机构对外担保

情况进行统计；若信用增进机构还有其他尚在履行期的重大合同，律师亦应对此予

以核查，以判断是否会对信用增进机构未来的资信状况产生不确定影响。

第三十六条关于信用增进机构涉诉情况的尽职调查，律师可通过中国裁判文

书网、北大法律信息网“北大法宝”、“无讼案例”、“信用中国”网站、企查查、天眼

查等查询，并根据上述查询结果对信用增进机构的涉诉情况进行梳理判断。

第三十七条关于信用增进机构的失信行为的尽职调查，律师可通过人民银行

出具的《企业信用报告》、中国执行信息公开网中全国法院被执行人信息查询系统

和最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”等查询信用增

进机构的资信情况；通过应急管理部、生态环境部网站、市场监督管理局网站、国

家发展改革委网站、财政部网站、“信用中国”网站和国家企业信用信息公示系统等

查询信用增进机构是否存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性

资金管理使用领域失信记录；通过税务机关门户网站、“信用中国”网站和国家企业

信用信息公示系统等查询信用增进机构是否为重大税收违法案件当事人。并根据上

述查询结果对信用增进机构是否为失信被执行人进行核查判断。

第三十八条关于信用增进机构的内部授权的尽职调查，律师可基于信用增进

机构公司章程、外部授权及监管规定等，对其参与专项计划、为专项计划提供增信

服务、签订和履行相关专项计划文件事宜出具的决议文件的合法有效性进行核查。

尤其应当关注不同信用增进情况下的法律关系判断，并基于不同的法律关系结合包

括但不限于《民法典》、民法典担保规则司法解释等最新法律法规的规定，确保相

关内部决议程序的合法有效性。

第三十九条若需要对信用增进机构进行土地专项核查的，律师可通过自然资

源部网站、住房和城乡建设部网站以“信用增进机构全称”或“信用增进机构简称”为

关键词进行检索，并结合百度搜索引擎组合输入以“信用增进机构全称”或“信用增

进机构简称”、“闲置土地”、“炒地”、"捂盘惜售”、“哄抬房价”为关键词检索与信用

增进机构有关的“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”的新闻信息，并根

据信用增进机构提供的书面说明，以核查信用增进机构近三年是否存在违反国家有

关部门发布的房地产市场调控相关规定的重大违法违规行为。

若部分项目中需要对信用增进机构进行全方位实质性土地专项核查的，则律师

在前述核查的基础上，还需对信用增进机构所持有的全部房地产项目（包括已完工

及在建工程）进行核查，律师可通过核查房地产项目的立项及建设、竣工审批证

件，以及房地产项目的销售情况，并辅之以房地产主管部门网站检索或现场访谈，

以核查信用增进机构近三年是否存在违反国家有关部门发布的房地产市场调控相关

规定的重大违法违规行为。

第三节项目公司主体

第四十条项目公司主体（即物业持有人），是指持有作为最终投资对象和现

金流来源的物业资产的主体。对项目公司主体的法律尽调主要涉及项目公司主体的

设立和存续情况，日常经营范围所需的各类经营证照，股权结构、组织架构及治理

结构，主营业务情况及财务情况，与基础资产相关的业务情况等内容。

第四十一条关于项目公司主体的设立及存续情况，律师可要求项目公司主体

提供最新营业执照（正本和副本）、最新一期企业信用报告等基础资料，通过查

验、核对上述基础资料，并调查项目公司主体是否依法在市场监督管理部门登记注

册，确认项目公司主体的主体资格，判断其是否为合法有效存续的企业。

同时，律师亦可以通过“国家企业信用信息公示系统”网站对项目公司主体的合

法有效存续情况进行复核。

第四十二条关于项目公司主体的日常经营范围所需的各类经营证照，律师可

要求项目公司提供正常经营所需且已持有的其他批文、资质证书、经营许可等有关

文件（包括但不限于房地产企业资质证书、物业服务企业资质证书、特许经营批准

文件等），前述经营证照主要根据项目公司主体经营范围决定，律师通过查验、核

对上述基础资料，并调查项目公司主体是否依法相关主管部门登记注册，确认项目

公司主体的主体资格，判断其是否合法经营。

第四十三条关于项目公司主体的股权结构、组织架构及治理结构情况，律师

可根据从市场监督管理部门调取的全套工商登记档案资料以及项目公司主体提供的

最新公司章程、股权架构图、组织结构图、公司现任董事、监事及高级管理人名

单、相关内控制度以及通过对上述相关人员的访谈等形式，对项目公司主体的历史

沿革进行全面了解，核查其股权结构、组织架构及治理结构情况，判断项目公司主

体是否存在潜在风险。

第四十四条关于项目公司主体的主营业务情况及财务情况，律师在该部分的

工作主要涉及对项目公司主体重大资产及重大负债情况的调查，具体包括：

（-）重大资产情况即项目公司主体持有的基础资产的情况，包括项目所涉

物业资产的权属、转让合法性等内容，还涉及物业资产的日常经营和管理情况。此

部分尽调内容可参照本指弓1"第三章/第四节、商业物业资产”、“第三章/第五节、基

础设施类资产”、“第三章/第六节、政府和社会资本合作项目类资产”及“第三章/第

七节、基础设施公募REITs项目特殊要求”部分内容。

（二）律师对项目公司主体重大负债情况的尽职调查主要包括以下两个方

面：

1.对涉及项目公司主体的全部重大负债情况进行调查，通过审查资产负债表、

相关借款合同对项目公司主体向银行或其他金融机构贷款情况进行统计；通过审查

其签订的保证合同、抵押合同或质押合同等具有担保性质的合同对项目公司主体对

外担保情况进行统计；若项目公司主体还有其他尚在履行期的重大合同，律师亦应

对此予以核查，以判断是否会对项目公司主体未来的资信状况产生不确定影响。

2.如REITs业务中涉及存量债务置换的，律师应对与本次交易有关的负债进

行重点调查，包括审阅合同条款，判断合同的合法、合规性，并对可能影响基础资

产划转的条款重点关注，以核查基础资产可转让性、相关交易的可行性等。

第四十五条关于项目公司主体涉诉情况的尽职调查，律师可通过中国裁判文

书网、北大法律信息网“北大法宝”、“无讼案例”、“信用中国”网站、企查查、天眼

查等查询项目公司主体的涉诉情况，并根据上述查询结果对项目公司主体的涉诉情

况进行核查判断。

第四十六条关于项目公司主体的失信行为的尽职调查，律师可通过人民银行

出具的《企业信用报告》、中国执行信息公开网中全国法院被执行人信息查询系统

和最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”等查询项目公

司主体的资信情况；通过应急管理部、生态环境部网站、市场监督管理局网站、国

家发展改革委网站、财政部网站、“信用中国”网站和国家企业信用信息公示系统等

查询项目公司主体是否存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性

资金管理使用领域失信记录；通过税务机关门户网站、“信用中国”网站和国家企业

信用信息公示系统等查询项目公司主体是否为重大税收违法案件当事人，并根据上

述查询结果对项目公司主体是否为失信被执行人进行核查判断。

第四十七条关于项目公司主体的内部授权的尽职调查，律师可基于项目公司

主体公司章程、外部授权及监管规定等，对其参与专项计划、签订和履行相关专项

计划文件事宜出具的决议文件的合法有效性进行核查。

第四节商业物业资产

第四十八条REITs业务的核心现金流来源即物业资产。律师在从事REITs业

务时，应当对物业资产进行尽职调查，包括立项审批、土地使用权的取得、土地出

让金及税费的支付、物业资产的建设及审批、竣工验收、消防验收、停车场运营审

批等内容进行核查。

第四十九条根据相关法律法规规定，对于物业资产中关系国家安全、涉及全

国重大生产力布局、战略性资源开发和重大公共利益等项目，实行核准管理。对于

核准管理以外的项目，实行备案管理。对于实施核准管理的项目，律师应核查项目

核准机关的核准文件以及变更决定（如有）。同时，还应核查该项目在核准机关作

出予以核准决定或者同意变更决定之日起2年内是否开工建设。对于实施备案的项

目，律师应对项目的备案证明进行核查。

第五十条按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式

提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规

划主管部门申请核发选址意见书。因此，若项目中涉及的土地使用权系划拨取得

的，律师应对选址意见书进行核查。若适用备案的建设项目或以出让方式提供国有

土地使用权的，无需核查选址意见书。

第五十一条需立项审批、核准的建设项目应在可行性研究阶段、项目申请报

告核准前，由建设用地单位提出预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，

由建设单位提出用地预审申请；经国土资源主管部门审查后出具预审意见。未经预

审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农

用地转用、土地征收，不得办理供地手续。因此，律师应根据项目是审批/核准或

备案的不同情况，对用地预审意见进行核查。

第五十二条根据自然资源部发布的《关干以“多规合一”为基础推进规划用地

“多审合一、多证合一”改革的通知》,明确建设项目选址意见书、建设项目用地预

审意见合并，统一核发建设项目用地预审与选址意见书，不再单独核发建设项目选

址意见书、建设项目用地预审意见。使用已经依法批准的建设用地进行建设的项

目，不再办理用地预审；需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选

址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。因此，在此规定发布后新

增的建设项目，律师直接核查建设项目用地预审与选址意见书即可。

第五十三条以有偿使用方式提供国有土地使用权的，国土资源主管部门应与

土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。以划

拨方式提供国有土地使用权的，由国土资源主管部门向建设单位颁发《国有土地划

拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。因此，律师应根据土

地使用权取得方式的不同而分别核查其《国有土地划拨决定书》和/或《建设用地

批准书》。

第五十四条关于土地使用权的取得，律师应关注土地的规划指标、最新的总

规及控详规，并视情况走访相关规划部门确认，包括土地面积、土地性质、容积

率、限高、密度、绿化率、商住比、车位配比等，以及核查项目的配建要求，安置

房、配套设施和自持要求等。

第五十五条律师亦应对土地使用权出让合同进行细致核查，并结合现实情况

进行判断，以判断是否存在土地闲置、延期开工竣工、未批先建等违法违规情形。

第五十六条以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得立

项文件后，应向城乡规划主管部门申请核发建设用地规划许可证，并在取得建设用

地规划许可证后方可申请划拨用地；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，

建设单位在取得立项文件和签订国有土地使用权出让合同后，应向城乡规划主管部

门领取建设用地规划许可证。因此，律师应根据土地使用权的不同取得方式分别对

建设用地规划许可证进行核查验证。

第五十七条国家对特殊建设工程进行施工前的消防设计文件实行审查制度。

对其他建设工程实行备案抽查制度，即其他建设工程的建设单位应申请领取施工许

可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。

因此，律师应根据建设工程是否属于特殊工程而对消防设计文件进行核查验证。

特殊工程主要包括如下：（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会

堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用

机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）总建筑面积大于一万平方

米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，

公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学

楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）总建筑

面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场

所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食

堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）总建筑面积大于五

百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉0K厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、

网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；（七）国家工程建设消防技术

标准规定的一类高层住宅建筑；（A）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配

电工程；（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码

头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；（十）国家机关办公楼、电

力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（十一）设

有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；（十二）本条第十项、第十一项规定

以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。

第五十八条涉及建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的基础设施项

目，应该取得建设工程规划许可证，确保项目建设工程设计方案符合控制性详细规

划和地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件。因此，律师应对相关工程项目

的建设工程规划许可证进行核查验证。

第五十九条除不需要申领建筑工程施工许可证的小型工程（如工程投资额在

30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程）以及按照国务院规定的

权限和程序批准开工报告的建筑工程外，涉及房屋建筑及其附属设施的建造、装修

装饰和与其配套的线路、管道、设备安装，以及城镇市政基础设施工程的施工的基

础设施项目应取得建筑工程施工许可证。因此，律师应根据建设工程是否为小型工

程、是否为国务院批准开工的建筑工程等情形相应核查验证建筑工程施工许可证。

第六十条建设项目应根据对环境的影响程度，按照建设项目环境影响评价分

类管理名录完成环境影响评价,并区分不同情况取得环境保护行政主管部门对环境

影响报告书、环境影响报告表的审批意见，或在环境保护行政主管部门完成环境影

响登记表备案。因此，律师应根据建设项目环境影响评价分类管理名录的规定对不

同项目的环境影响审批意见进行核查验证。

环境保护分类管理主要区分如下：（一）建设项目对环境可能造成重大影响

的，应当编制环境影响报告书，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行全面、

详细的评价；（二）建设项目对环境可能造成轻度影响的，应当编制环境影响报告

表，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行分析或者专项评价；（三）建设项

目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。

第六十一条除不单独进行节能审查的项目（包括年综合能源消费量不满

10（）0吨标准煤，且年电力消费量不满5（）0万千瓦时的固定资产投资项目，以及用

能工艺简单、节能潜力小的行业的固定资产投资项目）外，政府投资项目，建设单

位在报送项目可行性研究报告前，需取得节能审查机关出具的节能审查意见。企业

投资项目，建设单位需在开工建设前取得节能审查机关出具的节能审查意见。因

此，律师应根据建设项目的不同类型对节能审查意见进行核查验证。

第六十二条按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不

宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑地面首层建筑面积的，经人民防空主管

部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设

费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。经人民防空主管部门批准需缴纳防空

地下室易地建设费的，建设单位在办理建设工程规划许可证前，应当先缴纳防空地

下室易地建设费。因此，律师应根据民用建筑的性质以及是否缴纳防空地下室易地

建设费的情形对相关审批文件进行核查验证。

第六十三条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程

监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此，律

师应对建设工程的竣工验收报告进行核查验证。同时，律师在对建设工程的竣工验

收报告进行核查验证时，亦须注意报告上验收单位与建设工程施工许可证上所载明

单位的一致性。

第六十四条政府城乡规划主管部门须按照国务院规定对建设工程是否符合规

划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工

验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收

资料。因此，律师应对建设工程是否取得政府主管部门的规划条件核实审批意见进

行核查验证。

第六十五条建设项目环保设施竣工验收由环保部门验收改为建设单位自主验

收。编制环境影响报告书（表）的建设项目竣工后，由建设单位对配套建设的环境

保护设施进行验收，编制验收报告并依法向社会公开；填报环境影响登记表项目以

及未纳入建设项目环境影响评价分类管理名录的项目,则不需要进行环保验收。

建设项目需要配套建设水、噪声或者固体废物污染防治设施的，在新修订的对

应污染防治法生效前，仍应依法由环境保护部门对相应污染防治设施进行验收，以

及一些项目还可能要求污水管网的纳管协议、危废处置协议等办理环保备案。

因此，律师应根据前述要求对环保验收意见进行核查验证。

第六十六条特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向住房和城乡建设主管

部门申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建

设工程实行备案抽查制度。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因

此，律师应根据建设工程是否属于特殊工程而消防验收审查意见进行核查验证。特

殊工程范围详见本指引第五十七条。

第六十七条不符合强制性节能标准的项目，建设单位不得开工建设；已经建

成的，不得投入生产、使用。固定资产投资项目投入生产、使用前，应对其节能审

查意见落实情况进行验收。政府投资项目不符合强制性节能标准的，依法负责项目

审批的机关不得批准建设。因此，律师应对项目的节能验收情况进行核查验证。

第六十八条在前述证件、审批意见、备案证明等进行核查验证时，律师亦应

对各个证件之间关于项目建筑面积、用地面积、实施单位等相关要素之间的一致

性、延续性进行核查，以验证项目的合法合规性。

第六十九条为核查物业资产的权利限制及权利瑕疵情况，律师还可通过去当

地不动产登记部门调取物业资产相关权利限制信息，以核查物业资产上是否存在权

利限制及权利负担。

第七十条在物业资产已取得相关审批证件后，律师亦应对相关审批证件信息

与物业资产实际情况进行核查验证，以核查是否存在地下空间改变用途情形、实际

用途与规划用途不一致的情形、产证信息与实际情况不一致的情形等。

第七十一条若物业资产上存在租约的，律师应对租赁合同进行审查，以确认

租赁合同中相关约定是否会对资产证券化项目产生限制，如是否存在物业资产抵押

须经承租人同意的条款等。同时，律师亦应关注租赁合同是否已经根据相关规定进

行了备案。

第七十二条在核查前述核准文件或备案证明时，律师亦可通过对核准或备案

机关的走访、相关政府网站的公开检索、项目公司人员访谈等进行交叉对比验证。

第五节基础设施类资产

第七十三条根据证监会及相关交易所发布的基础设施类资产支持证券项目挂

牌条件确认指南等相关规则指引，基础设施类资产支持证券，是指证券公司、基金

管理公司子公司作为管理人，通过设立资产支持专项计划开展资产证券化业务，以

燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施，公路、铁路、机场等交通

设施，教育、健康养老等公共服务产生的收入为基础资产现金流来源所发行的资产

支持证券。在此类业务中，律师的尽职调查工作主要包括对基础设施类项目的合法

合规性核查及对基础资产的合法合规性核查。

第七十四条根据现行监管政策，监管机关鼓励积极服务绿色发展、“一带一

路”、精准扶贫、京津冀协同发展、长江经济带、雄安新区建设、“中国制造2025”

和新型城镇化建设等国家重大战略的基础设施类资产证券化业务。

第七十五条律师应对基础资产进行清晰的界定。

第七十六条律师应对基础资产现金流的产生依据进行核查，对形成基础资产

的法律文件、政府许可文件、价格或收费标准许可文件、过往履行情况等进行核

查，以判断基础资产是否具有法律、法规依据，附属权益（如有）的内容是否明

确。

第七十七条律师亦应对基础资产是否属于《资产证券化基础资产负面清单》

进行核查。

资产证券化基础资产负面清单主要包括内容如下：（一）以地方政府为直接或

间接债务人的基础资产。但地方政府按照事先公开的收益约定规则，在政府与社会

资本合作模式（PPP）下应当支付或承担的财政补贴除外；（二）以地方融资平台

公司为债务人的基础资产。本条所指的地方融资平台公司是指根据国务院相关文件

规定，由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，

承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体；（三）矿产资源开

采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产；（四）

有下列情形之一的与不动产相关的基础资产：1、因空置等原因不能产生稳定现金

流的不动产租金债权；2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居

民住宅等不动产或相关不动产收益权。当地政府证明已列入国家保障房计划并已开

工建设的项目除外。（五）不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流

的基础资产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证；