红城项目物业管理方案

红城项目物业管理方案红城项目物业管理方案拓新。红城物业管理方案目录第一章物业管理思路………………第二章物业管理目标………………第三章管理处架构及编制…………第四章工作运作模式………………第五章工作程序及管理规章制度…………………第六章服务内容及标准……………第七章实现目标承诺的措施…………房地产E网//.fdcew4>#ff66ff'>/范文吧//.jsfw8#ff66ff'>/第一章物业管理思路一、管理机制1、管理模式：实施“双向式”管理模式，突出超前的主动管理与服务2、服务理念：“服务是我们的天职、迅速反应，创造感动”3、服务态度：想业主所想、急业主所急8><#004699'>4、服务范围：前期物业管理服务合同所涵盖的服务内容5、服务宗旨：“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”二、管理机构重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司派驻机构——拓新·红城物业管理处三、专业化物业管理：1、专化运作与管理（1）严格按照已建立的质量管理体系进行运作（2）目标与计划管理2、管理个性特征（1）人性化物业管理（2）个性化服务3、管理意识（1）创新意识——创新是企业获得新生的根本（2）精品意识——精品源于科学管理（3）科学管理意识——提升品质、降低成本、增加效益、争创利润四、管理与服务1、管理：（1）主动服务，做到“寓管理于服务之中”（2）注重“以人为本”，全程规范员工职业化，推动企业可持续发展2、服务：（1）把目前物业管理行业的被动式服务转化为主动式服务（2）把目前物业管理行业的局部式服务转化为全程式服务（3）科学优化资源，全方位提高服务质量，提升服务品质（<#004699'>4）快速反应，为业主排忧解难，做好业主的好管家五、物业服务模式拓新·红城管理处在项目实施的综合性物业服务过程中，将把管理充分融入到服务，创造性地运用先进物业管理模式，充分利用多年积累的物业服务经验及物业管理资源，结合项目独特的人文特点及行业法规实施以下服务模式：1、社区建设：组织丰富多彩的社区文化，月月有活动，让业主倍感回家的感受，营造和谐人文气氛。2、理念延伸：把物业管理与商业管理有机结合，以“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”为服务宗旨，秉承“服务是我们的天职、迅速反应、创造感动”的客户服务理念。3、管理机制：充分综合行业先进管理经验对整体物业实施专业化管理与服务，为业主提供高效、便捷的服务。建立完善的人员组织、人员培训机制，提升从业人员综合素质，部署周密、细致的秩序、消防管理体系。<#004699'>4、优化资源：优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，提倡社区全员节约文化。5、快捷服务：设立2<#004699'>4小时温馨服务热线，提供亲情化、人性化的服务。开通业主报事中心，在第一时间内为客户解决问题，确保服务质量。6、商务服务：建立完善的服务网点，按照“以人为本”的方针，满足业主合理的个性化需求，提升业主满意度。7、创新途径：率先模仿并超越。物业管理目标结合拓新·红城项目实际情况，其管理目标定位为：将项目整体物业管理与商业有机配合，提供集中、统一、优质、高效的服务和管理，使小区在区域环境、协管队保障、文化氛围、管理水平等方面成为荣昌地区物业管理的典范，树立独树一帜的品牌物管形象。该物业一经全部接管，公司将按专业化的标准经营，其物业管理目标如下：一、在全面接管后一年内，达到县级物业管理优秀小区水平,成为荣昌中心区域一道亮丽的风景线；二、在全面接管后两年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到重庆市物业管理优秀住宅小区的管理标准；三、在全面接管后三年内，该物业达到全国物业管理示范住宅小区物业管理标准。效果展望:以温馨的服务,创造“六心级”的小区:★质优价廉您称心★小区治安您放心★环境怡人真舒心★帮做琐事您省心★礼仪周到暖人心★活动丰富好开心实现目标的支持系统图第三章管理处架构及编制一、管理架构在速达·拓新红城物业管理服务过程中，结合项目人文特点及行业法规，采用“一站式”网络物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定物业管理组织架构拓新红城物业管理架构组织架构说明：1、由重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司下设管理机构“速达·拓新红城管理处”，对小区实施专业化、规范化的管理服务。2、业主委员会和重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司构成对管理处的监督。拓新·红城物业管理处内部组织架构图拓新·红城项目组织架构图红城物管人员配置计算标准 岗位 接管面积（㎡） 绿化率（%） 人均管理面积（人/㎡） 配置数量（人） 备注 管理层 项目主任 项目开始交房原则上均需配置 1 主任、主管、文员和智能化人员基本固定，不因面积调整而变动（主管含客户、工程、协管、环境） 客户主管 1 工程主管 1 保洁、绿化主管 1 协管主管 1 管理人员 50000 12 其中前台2个、收费员1个、片区管理员<#004699'>4人、装修监管<#004699'>4人、 小计 17 操作层 协管人员 8000 35 协管班长2人 车管员 1<#004699'>4 根据车库出入口数量测算（各5个） 维修人员 50000 8 绿化人员 35% 10000 5 规划用地160<#004699'>400㎡，绿化面积为：160<#004699'>400*35% 保洁人员 12000 32 班长1名 小计 9<#004699'>4 合计 111管理处客户服务部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】 岗位 代号 人数 工作区域 白班 编制说明 备注 主管 301 1 客户中心巡逻检查 1 负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；负责监督、检查区域内的工作；3、对本部门人员有考核权、建议权等。 8小时工作制2<#004699'>4小时责任制 收费员 302 1 客户中心 1 1、负责小区各项费用的收取，包括物管费、业主水电汽费等；2、负责区域内特约服务工作计量及收费等工作。 专项责任制 前台接待 303 2 客户中心 2 负责本项目客户服务内容的具体实施。负责办理入伙手续及业主档案的建立、更新；负责业主报事、报修、投诉、求助的受理，并分派到各相关部门进行处理及回访工作；负责小区温馨提示初制、物业服务催缴通知书的打印；协助收费员的工作。 片区责任制 区域管理员 1 一期片区管理员 1 负现本片区物业服务费的收缴率；负责巡查、收集信息、制止小区业主的不文明行为的处理；监督检查协管部、维修部、保洁部、绿化等各部门日常工作；管理业主公摊、共有部分不受到侵占；建立与业主良好的沟通关系等。 片区责任制 2 二期片区管理员 2 1 三期片区管理员 1 装修监管 <#004699'>4 负责小区装修期间装修管理 此人员为暂时性，待小区装修完成后取消此岗位 休息顶岗 1 1 共计：13人 备注：1、人均管理面积50000M2；2、责任落实到位，有重点工作、协助工作。工程维修部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】 岗位 代号 人数 白班 夜班 编制说明 备注 主管 501 1 1 负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；负责监督、检查区域内的工作；3、对本部门人员有考核权、建议权等。 8小时工作制，2<#004699'>4小时责任制，轮休制 综合电工 502 2 1 1 负责小区配电室日常巡查、强电管网维修、保养、检测工作；负责本小区工程维修部强电及发电设备的具体工作；负责各分支电表电损测算、抄表计量；协助综合维修工处理公区日常维护工作等 弱电工 503 1 1 负责小区弱电管网维修、保养、检测；负责智能系统的检修、维修、保养：协助综合维修工处理公区日常维护工作等。 土建维修工 50<#004699'>4 2 2 负责本项目管理处土建工程维修部工作，给排水、电设备的具体工作 电梯工 505 2 1 1 负责本项目管理处工程维修部电梯设备的具体工作 综合维修工 506 1 1 顶替各岗轮休。 共计：9人 备注：1、人均管理面积50000M2；2、落实责任，有重点工作、协助工作。管理处协管部部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】 岗位 代号 人数 白班 夜班 编制说明 备注 主管 601 1 1 全面负责园区治安管理及协管队培训、日常工作指导、工作检查及绩效考核。 12小时工作制2<#004699'>4小时备勤制 消防专员 602 1 1 全面负责园区的消防设备设施的检查、制定消防演练方案、消防报表，协管队工作。 协管班长 603 2 1 1 负责当班协管队日常工作、督导并检查协管员工作，临时顶岗，突出事件的处理。 正大门岗 60<#004699'>4 3 2 1 主要负责人员及物品的进出核实登记、大门岗礼仪展示。 后大门岗 605 2 1 1 主要负责人员及物品的进出核实登记，小区的治安管理工作。 公园旁岗 606 2 1 1 主要负责人员及物品的进出核实登记，小区的治安管理工作。 流动巡逻岗1 607 1<#004699'>4 7 7 负责园区内的治安巡逻、消防设施检查、环境卫生的监督、突出事件的快速处理。 流动巡逻岗2 610 <#004699'>4 2 2 负责园区外商业门面的治安巡逻、环境卫生的监督、突出事件的快速处理。 监控室 611 3 2 1 负责园区外来人员身份向业主核实沟通，业主夜间报事的登记，治安和消防监控。 协管员轮休 <#004699'>4 2 2 主要负责协管队员休息顶岗。 车管员 12 6 6 5个独立地下车库10人、地上13<#004699'>4个车位2人。 车管员轮休 2 主要负责车管员休息顶岗。 合计： 50 共计：50人 备注：1、6个进出口，人均管理面积8000M2；2、落实责任，重点工作突出、突发事件处理；3、形象工程展示。 <#004699'>4、主管8小时工作制，2小时培训，2小时检查岗位。管理处绿化保洁部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】 岗位 代号 人数 白班 工作区域 编制说明 备注 主管 <#004699'>401 1 1 管理处区域 接受管理处主任的领导，向上级负责。负责本部门工作、计划、监督、检查；制定全年工作计划、落实月度工作推动；对本部门人员有考核权、建议权等。 8小时工作制 班长 <#004699'>402 1 1 协助主管工作，负责当日班前留意提示及工作要求。检查班组员工到岗情况，查看是否全勤工作，对缺勤的，及时采取补救措施，合理安排下属人员工作。负责保洁员日常工作检查，更新技术、物品领用工作； 一期 保洁员3人 1 1 翡冷翠1、2号楼及一期公区 生活垃圾日产日清；楼道每天清扫拖洗一次，整日保洁；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。 1 1 翡冷翠3、<#004699'>4、5、6号楼 1 1 翡冷翠7、8、9、10号楼 绿化 1 1 一期绿化 修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。 共计：<#004699'>4人 二期 保洁员12人 1 1 撒丁岛1、2号楼 生活垃圾日产日清；楼道每天清扫一次，整日保洁；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。 8小时工作制 1 1 撒丁岛3、<#004699'>4号楼 1 1 撒丁岛5、6号楼 1 1 撒丁岛7、8号楼 1 1 撒丁岛9、10号楼 1 1 撒丁岛11、12号楼 1 1 撒丁岛13号楼、红城壹号、翡冷翠15号楼 1 1 西西里1、2号楼 1 1 西西里3、<#004699'>4号楼 1 1 撒丁岛1、9、10、11、12、13号楼、红城壹号外公区清洁 负责楼外公共区域的道路地面、绿地、明沟的清扫，擦抹公共灯具、宣传栏、文化廊等，垃圾厢（房）清扫洗刷(包括建筑垃圾堆放点的整理清扫），对窨井、明沟、垃圾房的消毒、投放药剂、灭害工作处理。 1 1 撒丁岛2、3、<#004699'>4、5、6、7、8号楼外公区清洁 1 1 西西里1、2、3、<#004699'>4外公区清洁 绿化工3人 1 1 西西里区域 修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。 1 1 撒丁岛2、3、<#004699'>4、5、6、7、8号楼区域 修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。 1 1 撒丁岛1、9、10、11、12、13号楼、红城壹号、翡冷翠15号楼区域 修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。 共计：15人 人工湖 保洁2人 1 1 人工湖边围东南 负责对落叶及漂浮物打捞、落叶清扫、湖边设施设备的擦拭、休闲廊、座椅擦拭工作等。 8小时工作制 1 1 人工湖边围西北 负责对落叶及漂浮物打捞、落叶清扫、湖边设施设备的擦拭、休闲廊、座椅擦拭工作等。 共计：3人 车库、商业及清运 保洁及清运员5人 1 1 车库保洁及三期楼层清运 车库日常保清扫、冲洗、保洁；对设施设备擦拭；将三期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。 8小时工作制 1 1 商业保洁及一期楼层清运 商业门面外日常保清扫、冲洗、保洁；对设施设备擦拭；将一期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。 1 1 二期楼层清运 将二期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。 1 1 二期楼层清运 将二期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。 1 1 一、二、三期公区清运 将一、二、三期公区的垃圾清运到政府指定位置。 共计：5人 三期 保洁员<#004699'>4人 1 1 比萨阳光1号楼 生活垃圾日产日清；楼道每天清扫一次，整日保洁；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。 8小时工作制 1 1 比萨阳光2号楼 1 1 比萨阳光3号楼 1 1 比萨阳光<#004699'>4号楼 绿化工1人 1 1 三期绿化 修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。 共计：5人 保洁员轮休5人 5 5 顶替休息保洁员 8小时工作制 共计：5人 总计：38人 备注：1、人均服务面积12000M2；2、落实责任，工作细化；2、绿化工下雨作休息，原则为一月休息<#004699'>4天； 规划用地160<#004699'>400㎡，绿化面积为：160<#004699'>400*35%；绿化工人均管理10000M2。一期按实际需求配置人员表（定于10月20日一期交房约120户、2<#004699'>4000平方米） 序号 岗位 人数 备注 1 项目主任 1名 2 工程主管 1名 3 协管主管 1名 <#004699'>4 管理员 2名 客服中心前台兼收费 5 装修监管 1名 6 协管员 8名 7 维修工 1名 7 保洁员 <#004699'>4名 保洁班长1名 8 保洁绿化主管 1名 待二期交房前一个月配置到位 9 客户主管 1名 待二期交房前一个月配置到位 合计 19名 二期交房前实际到位人员共计21名红城物管人员薪酬标准 序号 岗位 基本工资 绩效工资 月工资小计 养老保险20% 基本医疗保险8% 大额医疗保险1% 失业保险2% 生育保险0.7% 工伤保险0.5% 工会经费2% 月保险小计 合计 1 项目主任 3,500.00 500 <#004699'>4,000.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 <#004699'>4,<#004699'>461.80 2 客户主管 2,000.00 500 2,500.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 2,961.80 3 工程主管 2,000.00 500 2,500.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 2,961.80 <#004699'>4 环境主管 2,000.00 500 2,500.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 2,961.80 5 协管主管 2,000.00 500 2,500.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 2,961.80 6 物管员 1,200.00 300 1,500.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 1,961.80 7 协管员 1,300.00 200 1,500.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 1,961.80 8 车管员 800 100 900.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 1,361.80 9 维修工 1,<#004699'>400.00 200 1,600.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 2,061.80 10 绿化工 1,200.00 200 1,<#004699'>400.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 1,861.80 11 保洁员 750.00 100 850.00 270 108 13.5 27 9.5 6.8 27 <#004699'>461.8 1,761.80 备注：管理处人员保险拟按1350元的基数计算，最终计算标准以集团规定为准。第四节各岗位任职要求及职责一、任职要求1、项目主任 任职资格： 适应性别 男/女不限 适应年龄 26-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 物业管理相关专业 工作经验 五年以上相关工作经验，三年以上30万平方米以上高尚住宅小区物业管理经验；熟练现代办公软件的运用。 专业技能/职称 全国物业管理企业经理上岗证；具有大型物业管理工作经验，熟悉物业法律法规 必需的技能培训 设备管理、企业管理、财务管理、土建知识等方面的培训 其他资格要求 计划组织能力；指挥控制能力；沟通协调能力；应变能力；有较强的保密意识；责任心，善沟通，有亲和力，稳重；具有创新的意识和开拓精神2、客户主管 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 22—<#004699'>40岁 教育水平 大专及以上 专业要求 物业管理专业优先 工作经验 五年以上物管从业经验，二年以上管理经验，熟悉物业各项法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。 专业技能/职称 持全国物业管理物管员上岗证 必需的技能培训 物业管理、财务管理、土建知识、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训 其他资格要求 严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神；对客户的服务及投诉能妥善处理3、物管员 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 22—35岁 教育水平 大专及以上 专业要求 物业管理专业优先 工作经验 一年以上物管工作经验 专业技能/职称 持全国物业管理物管员上岗证 必需的技能培训 物业管理、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训 其他资格要求 严谨、踏实、敬业、职业道德；工作细致认真，谨慎细心、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；<#004699'>4、收费员 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 22—<#004699'>40岁 教育水平 大专及以上 专业要求 物业管理专业优先 工作经验 一年以上物管工作经验；一年以上财务工作经验 专业技能/职称 持全国物业管理物管员上岗证 必需的技能培训 物业管理、物业法律法规、服务礼仪、财务等培训 其他资格要求 诚实、严谨、负责、踏实、敬业、谨慎细心、具有较强责任心强及自律意识、保密意识5、工程主管 任职资格： 适应性别 男性 适应年龄 26-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 工民建或机电等相关专业 工作经验 三年以上房屋土建、水电维修从业经验，一年以上管理经验 专业技能/职称 水电安装及维修操作证、助理工程师资格证；熟悉物业管理方面法律法规 必需的技能培训 物业管理、消防知识、电工基础知识、设备管理基础知识、土建知识，应急事件处理等培训 其他资格要求 严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强；熟悉物业管理工程及成本预结算等；较强的组织协调能力6、维修班长 任职资格： 适应性别 男性 适应年龄 25-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 无 工作经验 两年以上房屋土建、水电维修从业经验，有一定管理经验 专业技能/职称 水电安装及维修操作证 必需的技能培训 电工基础知识、土建知识，应急事件处理等培训 其他资格要求 严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强7、智能化管理员 任职资格： 适应性别 男 适应年龄 30-50岁 教育水平 专科及以上，工程相关专业。 专业要求 工民建或机电等相关专业 工作经验 三年以上相关工作经验，三年以上同岗位工作经验。 专业技能/职称 水电安装及维修操作证、助理工程师资格证；熟悉物业管理方面法律法规 必需的技能培训 物业管理、消防知识、电工基础知识、设备管理基础知识、土建知识，应急事件处理等培训 其他资格要求 严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强；熟悉物业管理工程及成本预结算等；较强的组织协调能力8、维修工 任职资格： 适应性别 男性 适应年龄 25-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 无 工作经验 一年以上房屋土建、水电维修从业经验 专业技能/职称 水电安装及维修操作证 必需的技能培训 电工基础知识、土建知识，应急事件处理等培训 其他资格要求 严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强9、协管队长 任职资格： 适应性别 男 适应年龄 25—<#004699'>40岁 教育水平 高中以上文化程度 专业要求 退伍军人、保安学校毕业优先 工作经验 3年物业管理安全保卫工作经验，1年以上管理工作经验 专业技能/职称 无 必需的技能培训 协管队礼仪培训、治安及消防基本常识、协管队方面的法律、法规及政策、协管队专业知识（防火、防盗等）、管理知识等培训 其他资格要求 男性净身高172CM以上；计划组织、沟通协调能力；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心10、协管班长 任职资格： 适应性别 男 适应年龄 20—<#004699'>40岁 教育水平 高中以上文化程度 专业要求 退伍军人、保安学校毕业优先 工作经验 两年物业管理安全保卫工作经验，并具备一定管理工作经验 专业技能/职称 无 必需的技能培训 保安礼仪培训、治安及消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等）、管理知识等培训 其他资格要求 男性净身高172CM以上；计划组织、沟通协调能力；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心11、协管员 任职资格： 适应性别 男 适应年龄 20—<#004699'>40岁 教育水平 高中以上文化程度 专业要求 退伍军人、保安学校毕业优先 工作经验 一年安全保卫工作经验 专业技能/职称 无 必需的技能培训 保安礼仪培训、治安及消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等） 其他资格要求 男性净身高172CM以上；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心12、车管员 任职资格： 适应性别 男 适应年龄 35—50岁 教育水平 高中以上文化程度 专业要求 无 工作经验 一年以上相关工作经验；离退休职工、下岗职工优先 专业技能/职称 无 必需的技能培训 礼仪培训、治安及消防基本常识、交通相关法律、法规及政策 其他资格要求 正直、责任心13、环境主管 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 28-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 园艺或环境管理相关专业 工作经验 两年以上环境管理、物业相关管理工作经验，会计算机操作 专业技能/职称 持全国物业管理物管员上岗证，熟悉园艺基础知识、清洁保洁专业知识，了解房屋楼宇基本情况 必需的技能培训 园艺、环境管理，房屋结构，物业管理。 其他资格要求 严谨负责、认真敬业；具备较强的组织协调、指导、说服、管理能力；时间管理和计划分配能力；1<#004699'>4、绿化班长 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 30-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 园艺专业等相关专业 工作经验 两年以上环境管理经验，具备一定管理工作经验 专业技能/职称 熟悉园艺基础知识、了解房屋楼宇基本情况 必需的技能培训 园艺、环境管理，房屋结构，物业管理。 其他资格要求 严谨负责、认真敬业；具备较强的组织协调、管理能力15、绿化工 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 30-<#004699'>45岁 教育水平 大专及以上 专业要求 园艺专业等相关专业 工作经验 两年以上绿化相关工作经验 专业技能/职称 熟悉园艺基础知识、环境管理知识、了解房屋楼宇基本情况 必需的技能培训 园艺、环境管理，房屋结构 其他资格要求 负责、认真、敬业、踏实肯干16、保洁班长 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 30-<#004699'>45岁 教育水平 高中及以上 专业要求 园艺专业、物业管理等相关专业 工作经验 两年以上环境管理经验，一定的管理工作经验 专业技能/职称 熟悉园艺基础知识、环境管理知识、了解房屋楼宇基本情况 必需的技能培训 清洁技能技巧 其他资格要求 严谨负责、认真敬业、踏实肯干17、保洁员 任职资格： 适应性别 不限 适应年龄 30-<#004699'>45岁 教育水平 初中及以上 专业要求 无 工作经验 一年以上保洁工作经验 专业技能/职称 必需的技能培训 礼仪培训、保洁技能技巧 其他资格要求 负责、认真、敬业、踏实肯干二、岗位职责管理处主任岗位职责1、负责制定管理处年度物业管理方案。2、负责对所管辖区域内的协管队监控、消防监控的正常运行和管理工作。3、负责所管辖区内的绿化的进一步规划完善、养护和管理工作。<#004699'>4、负责所管辖区内清洁卫生的清扫保洁、垃圾清运等管理工作。5、保洁工作计划和费用预算报告。6、负责所管辖区内公用设备、设施的正常运行、日常保养、维修和管理，科学合理地制定小区年度、季度、月度公共设备设施的日常维护保养计划、大中修和更新改造计划等。7、协助工程主管、协管队和其他有关部门解决遗留工程、违章装修、8、业主投诉，以及业主提出的其他合理的问题。9、强化停车库的管理使之协管队、完好地停放车辆，并严格执行停车库收费制度和停车库管理制度。10、按上级有关部门的规定和物业公司收费标准，按时收取管理费、代收代缴水电费和其他代收费用。11、负责制定物业项目的月度、年度工作计划及多种经营计划。12、根据物业管理办法，定期公布小区物业管理费收支平衡表。13、负责组织开展有利于推广小区形象的、业主乐意参与的社区文化活动和便民服务活动。1<#004699'>4、负责管理处各岗位员工的招聘、培训和管理工作。15、负责管理处日常工作的管理和办公场地、办公设备、用品的使用、维修和管理。16、负责编制管理处年度资金使用计划，控制成本，提高收益。17、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。客户服务主管职责1、熟悉小区环境，遵守公司各项规章制度。2、熟悉并掌握客户服务工作流程及贯彻执行国家的有关政策、法律、法规；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。3、负责客户投诉事宜协调处理，对重大客户投诉及时向所在管理处领导及公司相关部门汇报，同时跟踪处理结果。<#004699'>4、负责对所辖区域内片区管理人员及收费人员进行工作指导和培训，并对其工作质量进行检查和考核。5、负责辖区内各项社区文化活动的策划、组织、实施。6、负责管理项目的业主论坛发言监督、管理。7、协助管理处其他部门开展各项工作。8、完成上级领导安排的其他工作任务。物管员岗位职责1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法规和公司的各项规章制度；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。2、负责所辖物业管理区域的日常业务，纠正各种违章行为，为业主创造一个优美、整洁、方便、舒适、文明协管队的工作和居住环境。3、树立专心工作、用心服务的观念，及时为业主提供各种优质、规范、统一的专业化服务。<#004699'>4、安排各专业人员对合同约定物业进行养护、维修和治安防范，确保其处于良好的生活状态。5、积极配合上级公司和业主自治机构在所辖物业管理区域内开展各种社区工作和社区活动。6、向业主宣传党的方针、政策，协助国家相关部门做好相关工作。7、调查研究，主动服务，深入了解业主对管理服务工作的意见，处理业主对管理服务工作投诉，及时纠正工作中的不合格项，重大问题依据质量程序规定报请公司领导处理解决。8、协调业主（业主）与各种配套单位、相关职能机构、业主（业主）之间的各种关系。工程主管岗位职责1、在管理处主任领导下，全面负责维修组的各项工作。2、负责组织开展所管辖区域内房屋、工程设施设备的维修、养护、运行及管理。3、负责制定房屋、设施设备管理制度、设施设备操作规程、工作程序、质量标准、业主装修管理制度等，并负责组织实施。<#004699'>4、负责组织编写、审核年度、月度工作计划、工作总结、资金计划、材料计划和设备维保计划。5、负责制定维修组的培训计划，定期开展对员工的业务培训；提高并保持本部门员工的总体业务水平。6、负责监督、检查、指导维修组工作，定期对员工进行考核。7、负责协调部门间、员工间的关系，确保各项工作顺利开展，及时处理业主的投诉意见，定期或不定期巡视所管辖园区，发现问题及时处理或交相关部门处理。8、负责审核业主的室内装修方案以及门面户外广告牌的制作安装。9、负责编制、审核工程整改、有偿维修服务、维修及时率、业主满意率、设备完好率、公用水电气费等月度、年度统计报表及其分析。10、配合信息中心对接管物业的工程质量验收及社会职能部门和集团公司职能部门的协调。11、负责小区设施设备的验收与管理，建立详细的设施、设备台账，进行详细标识。12、制定应急方案，保障水、电、气、电梯满足使用要求。13、制定切实可行的节能措施，减少水、电、油及维修材料的消耗，降低管理成本。1<#004699'>4、归口管理技术文件及资料，做好设施设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。15、完成上级交办的其他工作。维修工岗位职责1、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施、各水、电、气、消防系统的管线走向、分布以及管线主控制位置和设备的性能和使用状况。2、经常巡视小区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备运转正常。3、经常巡视小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次，确保小区污水不外溢。<#004699'>4、土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给排水管道，须关闭总闸时，在提前通知业主做好蓄水准备的情况下作业。6、负责水电表查核、抄表、维修更换，配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。7、向业主提供免费或有偿服务。8、完成领导交办的其他任务。协管队主管岗位职责1、在管理处主任的领导下，全面负责协管队的日常管理工作。2、拟定协管队的周/月及年度工作计划。3、组织、安排、协调好所管辖区内的协管队工作。<#004699'>4、负责制定协管队的各岗位的操作规程，并组织实施。5、负责制定所管辖区内的突发性事件的预防措施和应急处理方案。6、负责处理所管辖区内的各种协管队事故和重大治安事件。7、协助管理处主任组织对员工的协管队教育和遵纪守法教育，主持义务消务队的组建，并搞好专业培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平。8、负责拟定协管队物品采购计划。9、负责提出协管队人员编制方案。10、负责与公安、消防等职能部门进行沟通，积极协调各方面工作。11、完成上级主管交办的其他工作。协管队班长岗位职责1、带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。2、带领全班人员加强政治思想学习和协管队员业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。3、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。<#004699'>4、全面、统一协调全班的工作，树立本班良好形象，严格执行作息时间制度。5、每周对全班人员的业务训练情况进行考核，掌握全班人员的思想状况。6、详细收集业主意见和建议，及时做好处理，并迅速上报。7、完成上级交办的其他任务。巡逻协管队员岗位职责1、熟悉小区内楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备的分布位置及各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握小区整体情况。2、巡视小区，勤走、勤查、勤问，发现可疑人员要及时进行盘查，发现可疑情况及时与班长取得联系或上报。3、加强复杂地段和事故多发地段的治安巡逻。<#004699'>4、巡逻时注意小区卫生和公用设施和绿地等情况，发现违章和受损坏要及时进行处理和报告，制止业主、外来人员和员工的违章行为。5、发现违法犯罪分子，立即设法擒拿、报告，必要时扭送公关机关处理。6、巡视时检查各路口、消防通道是否畅通，消防器材是否百分之百完好，协管队疏散标志是否醒目、正确，有无消防隐患。7、协助配合其他岗位人员的工作。8、完成领导交办的其他任务。车库管理员岗位职责1、小区车辆协管队员在协管队主管的直接领导下，对小区交通协管队、停车场行使管理权。2、上班时间必须着装整洁，佩带标志，上岗姿态端正。对待车主、业主热情有礼，保持严谨的工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客。3、认真做好交接班时车辆查对记录，发现可疑情况立即与治安办值班人员联系并一起调查处理。<#004699'>4、凡进入小区的机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出门即收“进出卡”，核对无误后放行。当业主搬家或搬贵重、大件物品离开小时区，没有管理处签发的放行条，不予放行。5、车辆协管队员对进入保管库的摩托车、自行车，一律在固定车位停放，并发给与该位相应的停车卡，车主取车时保管员即收“停车卡”。6、当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况，检查车辆装备配件及车厢内存放物品，发现可疑情况或协管队漏洞及时采取有效措施并通知车主，同时报主管进行处理。7、若发现车主未锁车门时，要及时通知车主，不得随便翻动车内一切物品，违者除处以罚款外立即辞退。8、车辆协管队员若发现车牌号与停放号码不相符者，要认真核实后方可放行，否则有权扣留该车或送派出所处理。9、2<#004699'>4小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对岗位上玩忽职守，造成500元以下经济损失的，由直接责任人负责赔偿，超过500元以上，根据责任轻重给予适当的处理。10、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位，熟悉小区道路和停车场环境，每日在交接班时要严格查对车辆，并作好详细的记录备查。11、负责车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉小区出入口环境，加强独立工作能力，能迅速果断处理一般交通事宜，保持小区交通秩序井然有序。12、负责按市政府规定的收费标准收取各种车辆的停车费。对多收费或乱收费或私自侵吞者，一经发现除按公司规章制度及情节轻重给予适当处理。13、指挥小区车辆行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按规定进行处罚。情节严惩者，暂扣其车辆并送有关主管单位处理。环境主管岗位职责1、负责制订完善保洁绿化工作作业细则，合理调配保洁员、绿化工。2、负责用品用具的预备、领用和及时补充。3、负责对保洁绿化设备、器具维修保养及操作指导。<#004699'>4、负责每月消耗材料统计汇总。5、负责保洁绿化人员的日常技能培训、岗前培训，不断提高员工工作能力。6、负责及时了解员工思想动态，并将有关信息及时上传下达。7、负责及时收集顾客意见并汇报。8、负责对保洁绿化人员的月工作情况进行考核。9、负责每日对保洁绿化各岗位进行巡查。保洁班长岗位职责1、服从领导，模范带头，以身作则，积极带领班内员工完成上级交办的各项任务。2、全面负责小区内的清洁卫生工作的安排，做好每日检查记录并及时向主管汇报。3、负责做好保洁员的思想教育工作，组织保洁员学习业务知识。<#004699'>4、提交小区内除四害消杀工作计划，组织安排保洁员完成此项工作。5、每日检查监督卫生、消杀工作效果，评定工作效益，搞好环境卫生，抓好本班宿舍内务卫生管理。6、坚持每日巡查小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。7、完成领导交办的其他任务。保洁工岗位职责1、遵守《员工操作手册》、公司规章制度及本部门管理规定，统一整洁着装上岗。2、服从保洁班长的安排，严格按操作程序搞好本人负责区域内的日常清洁工作和环境卫生。3、爱护和保管好所使用的清洁用具与物品，每次使用后应清洗干净，并统一存放于指定地点；爱护各种设备设施，并对小区内一切设施设备按要求合理放置。<#004699'>4、发扬节约风气，控制好物料的消耗。5、发现小区内的可疑情况和安全隐患及时上报，对小区内发生的违章现象和破坏公共设备设施行为，应当场进行劝阻和制止；随时留意园区的设备设施完好状况，如有异常及时上报。6、收集顾客的意见和建议并及时向保洁班长汇报。7、熟悉和了解工作区域的环境情况，如单元户数、楼座排列、车行道、人行道及公共配套设施、设备等的分布情况，以便于协助、配合其他部门顺利开展各项服务工作。绿化班长岗位职责1、熟悉小区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保持绿地完好率达98%以上。2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树林的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。3、负责对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况。5、借鉴先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、管养办法，确保绿化管养的正常运作。6、关心本班员工的生活，作好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工的业务知识。7、完成领导交办的其他工作。绿化工岗位职责1、熟悉小区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保证绿化完好率达98%以上，因地制宜，合理布植花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树林的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林具械。3、对花木适当挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。<#004699'>4、养护、管理花草树木：5、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。6、花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。7、根据园林功能要求、花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花木进行修葺、整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木树形优美，构成丰富的植物景观。8、清洁杂草、物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。9、以“预防为主”和“治旱、治小、治愈”为原则，及时防治花草树木的病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。10、定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时注意修补、扶持和补苗。11、经常巡视小区的绿化地，制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。12、绿化工人均管理绿化面积为5000—8000平方米。三、组织架构说明1、设置原则：精干高效、目标管理 2、设置形式：垂直领导、整体协调第四章工作运作模式管理处物业管理信息反馈示意图组织指挥机构执行实施机构（主任）（各主管、专业人员）信息反馈示意图说明：1、管理处信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2、管理处主任既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构开始运作，此时，管理处主任可通过信息反馈渠道获取信息，对指挥机构所发出的各项指令进行综合评估和判断，纠正错误，克服工作盲点。3、在监督机构控制方式中，采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。物业管理信息反馈控制方式信息反馈控制方式说明：1、物业管理监控中心将信息通过通讯工具（如电话、可视对讲系统、对讲机等），及时传递相关部门或相关区域。2、严格的岗位责任制和完善的管理规章实行规范化运作。3、流畅严密的运作流程，环环相扣，相互监督。<#004699'>4、管理处每月（日）检查，通过反馈信息的总结评比，迅速发现管理服务上的缺点、盲点，及时改进工作，提高服务质量。二、运作流程图接管服务：人员培训采取三级培训制度；一级培训是物业公司职能部门对员工企业文化、发展导向、思想政治、组织架构、职能职责、行规职业道德、职业规划、福利待遇等；二级培训是管理处管理干部对员工部门职责、员工行为规范、员工手册、岗位职责、报事报修、突发事件处理等三级培训现场环境培训、重点事务、岗位操作、岗位流程、礼节礼貌、发现问题、各项制度等。物业交接在实施物业管理之前，开发公司工程部应向物业公司移交关于物业的各类资料：1、综合资料1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。3.工程招、投、定标书（永久）。<#004699'>4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。11.工程决算书、三算表（永久）。l2.消防设施验收合格证（永久）。2、土建资料1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。3.事故处理记录（永久）。<#004699'>4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。3、给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。<#004699'>4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。7.试水、闭水试压试验记录（永久）。8.设备调试记录（永久）。9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。<#004699'>4、电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。<#004699'>4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.防雷电阴接地实测记录（永久）。6.引下线焊接记录（永久）。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。5、施工图1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。2.建筑施（竣）工图（永久）。3.结构施（竣）工图（永久）。<#004699'>4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。5.电气施（竣）工图（永久）。6.空调施（竣）工图（永久）。7.智能化系统施（竣）工图（永久）。8.通讯施（竣）工图（永久）。9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。6、声像资料1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。2.内外景观照片（永久）。3.建筑小品。<#004699'>4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。第五章工作程序及管理规章制度客户服务管理制度及流程一、客户接待中心管理制度为树立物公司公司的良好形象，体现“关爱无处不在”的公司宗旨，现结合公司的实际情况，特制订以下管理制度：1、前台接待工作：A必须做到面带微笑、热情接待、礼貌服务、用语文明；B对接待服务作好记录，对需要解决的问题及时通知相关部门处理，并作好回访及其相关记录；C负责投诉、报修的受理和跟踪，报修单内容填写详实，并将处理结果上报部门主管；D负责电话回访的记录，及相关工作，且记录内容要详实清楚，E负责办理业主房屋装修的相关手续；2、日常巡查工作：客户接待对辖区楼宇的设施设备完好率、绿化、保洁、协管队保卫工作等的巡查必须在每日9:30前完成，并做好巡查记录。发现的问题均以工作联系单的形式交部门主管，并根据工作安排作好跟踪检查。对问题的处理结果报部门主管；3、对装修的监管、巡查工作：对辖区装修情况必须详细了解：1）进度情况；2）施工情况；3）进场工人证件，并作好巡查登记；<#004699'>4、空置房管理工作：每月定时对空置房进行检查，使其保持设施完好、卫生清洁。对存在问题及时填写工作联系单交部门主管。根据工作安排作好跟踪检查，对处理结果报部门主管，并作好巡查记录；5、业主回访工作：为加强物业公司与业主之间的沟通与交流，使物业公司的工作得以顺利的开展，得到业主的理解与支持，特实行业主回访制。即客户接待对自己所辖区域进行回访，每月不少于10户，并填写回访情况记录。及时将相关信息反馈至部门主管，并对业主投诉的问题作出及时有效处理，同时作好跟踪检查。二、值班管理规定1、拓新·红城管理处实行全天候值班，2<#004699'>4小时为业主提供服务。各主管、管理员、水电维修工中午和夜间在管理中心轮流值班。2、中午值班时间为12：00-1<#004699'>4：00，下午18：00-20：00由一名客户部前台或管理员负责。3、夜间值班时间为：20：00-次日8：00，由两名维修工负责。<#004699'>4、值班人负责夜间和中午事务的全面管理，并做好值班记录，填写《管理处主管值班日记》；管理员在值班期间负责接听电话和填写《管理处值班登记表》；水电维修工负责水电维修。5、夜间值班期间，值班主管负责对夜间各值班岗位的检查与监督，每晚于21：00、1：00、<#004699'>4：00开始对各岗位检查三次，并填写《管理处夜间查岗登记表》。6、值班期间如遇不能及时处理的投诉、委托、维修等问题（非应急情况），则应在第二天8：30-1<#004699'>4：30由管理员根据《管理处值班登记表》所登记的情况填写《管理处遗留问题登记表》，并交相应责任部门处理。三、装修管理规定为了保证小区房屋结构完好、外观优美统一、配套设备设施完好正常、维护广大业主正常生活秩序，小区住宅、商铺装修均须遵守本规定。1、装修手续办理程序（1）业主（或业主委托人）到物管处申报装修，提供装修图纸资料及装修单位资料，填写装修申请表。A装修图纸资料包括：装修平面图水、电平面布置图天花平面布置图变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。B装修单位资料包括：营业执照副本复印件一份装修资质证书复印件一份（2）前台接待员确认业主身份及装修图纸资料、装修申请表符合要求，转工程部审批。（3）工程部审查装修图，提出审查意见，在2<#004699'>4小时内通知业主审查情况。（<#004699'>4）工程部审查合格后，业主或装修单位应与物管公司签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》或《商铺装饰装修管理服务协议》，并及时交纳装修保证金、除渣费、装修管理服务费等费用。（5）业主凭装修保证金收据在工程部领取装修许可证，并办理施工人员临时出入证。（6）缴费标准及用途：装修保证金：每户交2000元。用于督促装修单位保证装修质量，协管队文明施工，遵守《装修管理规定》。除渣费：1.5元/平方米（按建筑面积计算），用于物管公司装修垃圾转运。按该户型建筑面积计算收取。临时出入证：25元/个，其中包括证件押金20元，制作成本费5元。用于识别施工人员身份，加强对施工人员的统一管理，防止不明身份的人混入小区作案。2、装修验收程序：（1）业主装修完毕，到管理处申请验收，填写装修工程验收申请表，并提供竣工图纸一份，以备验收检查。（2）工程人员在接到验收申请表后1小时内进行验收（因特殊原因应与业主预约验收时间），并将结果填入验收申请表内。（3）装修完毕，入住三个月后，物管公司进行检查，合格后可退装修单位保证金2000元。检查不合格，业主应限期整改，并且不能入住，装修保证金同时延期退还。3、装修规定：（1）业主装修必须提交装修申请，并在取得装修开工证后方可进行。未经物管公司书面同意，业主不得从事任何室内的改动、增建和装修。一切未经物管公司书面批准的装修工程，物管公司有权停止施工，有关损失由该业主/装修单位承担。（2）业主装修必须按批准的装修项目进行，并按图施工，如有更改或增减，须重新向物业管理公司申报。（3）业主装修必须严格遵守国家有关规范（如建筑室内装修设计防火规范、住宅室内装饰装修管理办法、高层建筑消防管理规则等），配管配线、管道安装等应按规范操作，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料。电工必须持电工证方可在本小区进行施工，否则一律清理出场。（<#004699'>4）装修施工人员在施工现场必须佩带出入证，并凭证出入小区，一人一证。施工人员如有遗失、损坏或违反有关规定被没收证件的出入证押金将不予退还。施工人员不得到楼层以外的其他区域活动，否则予以没收出入证。（5）装修期间，施工人员应妥善使用、管理易燃性装修材料。装修施工现场严禁吸烟、烧杂物、烧电炉等，装修单位或个人因违反物管公司规定而造成协管队事故的，承担全部责任。（6）业主装修不得从公共区域处私自搭接或乱接电线，若施工需临时电源（如三相电源），应在物管处办理临时用电手续，经批准后方可搭接。严禁私自增大开关容量。（7）装修必须在室内进行，并且必须闭门装修。严禁将任何装修材料及其他杂物或垃圾堆放在楼梯间、通道、走廊等公共部位。（8）装修单位应保证公共区域的清洁卫生，装修材料必须在物管公司指定出入口、通道装卸和搬运，堆放材料必须日产日清。装修残渣垃圾必须用袋装后在物管公司指定地点倾倒。严禁将油漆、水泥、沙石等倒入排水管内。如造成堵塞，责任人要负责疏通或承担费用以及造成的其他损失。（9）装修需动明火的（如烧焊等），装修单位在动火作业前必须向物管公司提出申请，办理动火证，同时在动火现场采取防范措施后方可动火作业。为确保不发生火灾事故，动火现场必须配置灭火器材。（10）装修单位需将装修许可证张贴在进户门外表面，以备物管公司查验；将装修须知张贴于室内明显位置，供全体施工人员共同遵守。（11）不得使用电梯装运超重、超长、尖锐装修材料、垃圾，避免电梯受到破坏。否则，物管公司将有权予以制止，并视电梯损坏情况作进一步处理，所产生的一切费用由业主（或装修单位）承担。（12）装修不得改变房屋使用功能，未经许可，严禁将住宅改作经营、办公场所。（13）小区装修时间：在合同确定的接房时间开始的三个月内，可2<#004699'>4小时装修作业。三个月后，装修时间为8:00－20:00。为减少对其他业主生活的影响，在每周一至周五8:00以前、12:00－1<#004699'>4:00、18:00以后的时间内，以及周六、周日及国家法定节假日期间必须静音作业，严禁一切可以造成严重噪声、粉尘污染、强烈气味的操作，如使用电锯、电锤、油漆、喷漆等等，否则物管公司将予以制止，并停止施工。（1<#004699'>4）天然气：严禁擅自移动气表位置，不得私接天然气，严禁私自开通天燃气。（15）广告牌：商铺广告牌的安装位置及外形规格尺寸由物业管理公司统一规划，经营小区商铺的业主或承租户制作安装店招、广告牌必须符合物业管理公司的要求并在制作前报经物业管理公司审查同意后方可进行安装，未经许可，严禁在小区内做广告，拉广告横（条）等。特别提醒：由于业主装修拆墙、厨卫改造、开槽、打洞、打框、移表（箱）等以及其他不当装修、使用行为而造成物业墙面开裂、空鼓、漏水、填塞等问题，应由业主自行处理。开发商不承担任何保修责任。<#004699'>4、装修须知（1）房屋结构：住宅、商铺装修必须保证物业结构协管队。不得擅自改变房屋结构，不得在任何现浇墙、梁、柱、板上开槽打洞、埋管埋线，没有原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，严禁变动承重墙、梁、柱、楼板、阳台、露台等建筑。（2）房屋外观：装修必须保证物业外观保持原貌，不得破坏或改变外墙立面主体和承重结构，严禁安装雨棚、防盗网或其他伸出物。（3）地面：不得在地面现浇水磨石或铺设10cm以上容重大于700千克/立方米的砖、板等材料，所有楼面装修荷载不大于50千克/平方米，地面只能凿毛，不得减少原楼板厚度。门面地面严禁开挖下沉。（<#004699'>4）墙面：室内墙面（填充墙）开槽打洞不得影响外墙，严禁在外墙上打洞和开门、窗。（5）厨房、卫生间：装修时若破坏原有防水层，必须按防水标准重做防水，并做好闭水试验，若因装修不当造成的漏水、渗水，责任人应负责修复或承担赔偿责任。厨、卫吊顶打孔深度控制在<#004699'>40mm以内。烟道及排气孔不得更改，排气管不得伸出外墙。严禁将没有防水要求的房间改作厨房、卫生间。（6）阳台：不得安装防盗网，不得做任何形式的封闭。（7）空调：空调应安装在物业设计预留的空调位置或物业管理公司规定位置。严禁更改空调位，并不得改变空调设计形式。空调水必须接入空调排水管。（8）塑钢门窗：严禁私拆、改装、取消已安装的塑钢门窗，并不得改变塑钢及玻璃颜色。严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸。（9）防盗门：不得改装其他形式防盗门，不得改变其颜色。（10）智能化设施：装修拆墙、开槽打洞等不得损坏可视对讲等已安装的智能化设施及其线路，移动智能化设施必须由专业施工人员进行，业主承担费用，严禁私拆智能化设施及其线路。（11）排水管道：禁止私自更改排水管道，严禁将生活污水管接入雨水管道，装修封装管道时，应留出检修孔。（12）配电箱：严禁私自移动配电箱，并不得擅自增大开关容量，配线导线截面必须满足用电负荷要求。（13）水表：严禁私自移动、更换水表，水表封装应保证维修方便。禁止改动主给水管。（1<#004699'>4）铁花栏杆：严禁私拆、改装、移动已安装的铁花栏杆，并不得改变其颜色。（15）消防设施：严禁私自拆除、更改、移动、使用消防设施，不得以任何形式封闭消防设施或将其挪作他用。5、施工中应注意：（1）剔线槽前先划线，并请物业管理公司工程人员现场察看，许可后再开槽施工。（2）埋管线前须会同物业管理公司工程人员先对室内安装管线进行试压和相关测试。（3）卫生间、厨房排水管安装完毕，应试水检漏，并进行2<#004699'>4小时闭水试验，确认无渗漏后方可回填。（<#004699'>4）拆墙时应保护好墙内预留预埋的线路及埋装的插座、插孔等。（5）卫生间、厨房地面贴砖后应低于卧室、过道等其他室内地面，避免用水外流。（6）阳台地面贴砖时应向地漏方向倾斜坡度，避免阳台积水而造成渗漏。（7）打线槽、贴地砖时应封闭排水管管口和地漏，防止水泥沙浆和渣子进入管道造成堵塞。（8）装修完毕，装修单位应给业主/业主提供隐蔽资料及质保资料，同时应进行以下测试并提供相关资料给物业管理公司：A电气线路绝缘测试；B冷热水管道试压；C若在装修过程中有动过防水层的情况，应通知物业管理公司人员到场察看2<#004699'>4小时以上闭水试验结果。（9）业主/业主及装修施工单位均应要求其施工人员遵守小区各项管理规定。（10）物业管理公司将进行过程监控和参与最终验审，若有违章施工现象，将发出《违章装修整改通知书》限期整改，若无违反小区管理规定的现象发生，在交纳相关费用后，装修保证金全额退还；如发生违例事件或由于装修而引至任何不良后果的，将要求施工单位予以赔偿或从保证金中扣除赔偿费用并承担相关责任。（11）施工中注意天然气管理的行业规范，必须符合其协管队要求。6、其他注意事项（1）进入小区的施工人员遵守小区的规章制度，爱惜小区内设备设施、爱护花草树木、爱护清洁卫生，共同维护小区环境和秩序。（2）小区内不得随地吐痰、扔杂物、扔烟头，一经发现将予以劝诫、警告，并要求违规人员立即清除杂物等，态度恶劣者将没收其出入证，禁止在小区内施工。（3）施工及物品搬运不得践踏草坪、损坏草坪设施（灯或其它设施）。如果安装、施工过程中确需经过，需事先向管理公司说明并取得同意后进入，不得随意扩大范围。（<#004699'>4）施工结束，立即离开。随意践踏草坪者，一经发现将没收其《临时出入证》，除损坏设施照价赔偿外另行收取10－100元恢复费。（5）因施工或搬运物品而造成对公共环境卫生的影响应立即恢复原状，无故拖延者将由物管公司对其进行相关处理。7.违规责任（1）因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，业主应负责修复和赔偿；属于装饰公司责任的，业主可以向装饰公司追偿。业主擅自拆改燃气管道和设施造成损失的，由业主负责赔偿。（2）有下列行为之一的，甲方将及时予以劝阻、制止，并责令恢复原状；情节特别严重的，甲方将报请城市建设、规划、物业管理行政主管部门依法处理。A业主装修侵占公共空间，对公共部位和设施造成损坏的；B未进行装修申报登记而擅自进行装修施工的；C使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的；D将没有防水要求的房间改为卫生间、厨房的；E未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；F未经城市规划部门批准搭建建筑物、构筑物的；G擅自改变住宅外立面的，未经许可，在非承重墙上开门、窗的。四、物业接管验收流程（需要开发公司给以在力配合和支持）1、目的确保接管的物业符合设计的使用要求并与物业管理合同中记载的状态相符合。2、应用范围本程序适用于公司接管的物业。3、参考文件（1）《房屋接管验收标准》（2）《重庆市物业管理办法》<#004699'>4、定义物业接管小组：由总经理指定的下列部门人员组成：信息中心、协管队部、物业管理处。5、责任（1）总经理负责组建物业接管小组并委任组长，审批物业接管计划。（2）物业接管小组组长负责拟定物业接管计划并组织执行该计划。（3）物业接管小组成员（以下简称验收责任人）负责物业的接管验收。6、资格或培训执行本程序的物业接管小组成员中工程技术人员须经过相关专业的教育或培训，并具有相应专业知识和技能。7、程序或步骤（1）物业接管计划的提出A总经理在物业管理合同规定的接管日期前，从公司各部门抽调人员，成立物业接管小组，并委任小组组长。B小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以下内容：（2）物业接管验收项目清单。A小组人员分工。B接管日程安排。C其他（如提前介入在建工程验收等）。小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于其他项目七天完成验收。总经理批准的接管计划由小组组长组织执行。（3）图纸资料的验收A负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限完成图纸资料的清点和校对工作，认为缺少有关资料时，应向移交单位索取。B应予验收的图纸资料一般应包括：全套工程竣工图纸（含小区规划图）。设备、设施清单。机电设备使用说明书。电梯使用许可证。 隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）。供水、供电的指标批文。供气系统验收证明（含指标批文）。消防系统验收证明。各类施工、安装合同、设备材料、供货合同复印件。其他资料。C验收责任人填写《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并与移交单位人员共同核实无误后，双方签字，即完成验收。D《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》由验收责任人交接管小组组长审阅。（<#004699'>4）物业的验收A物业单项工程和房屋及分户（层）设施的验收。B验收责任人根据接管计划的分工对物业单项工程和房屋及分户（层）设施进行验收，验收项目包括但不限于：房屋墙、地、门、窗、天棚、地面装修情况。供水、供电情况。有线电视、电话、宽带情况。水、电设施，洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）。智能化设施、消防设施。室内厨卫，阳台的防水排水情况。烟道排烟情况。其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。C验收要求房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。设施项目、数量符合售楼合同、规划建设的规定。房屋本体和分户设施的质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》的有关规定。验收责任人将验收情况记录于《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。（5）公共设施验收验收责任人根据接管计划的分工对公共设施进行验收，验收项目一般包括但不限于以下内容： 给排水系统；电气系统；燃气系统；空调系统；消防系统；通讯系统；对讲及电视监控系统（包括围墙、岗亭等）；电梯系统；园林绿化系统道路、照明系统；管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房、工具及作业房等）。（6）验收要求：公共设施完善，符合小区的规划的记载。给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》中的规定。对燃气系统，接管小组应索取有关专业公司和监理单位的验收合格证明。对通讯系统，接管小组应索取有关专业公司和监理单位的验收证明。消防系统应符合JBJ16《建筑设计防火规范》的要求并有消防部门检验验收合格证明。安防设施、对讲系统、电视监控系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同以及市级园林式住宅小区的相关指标要求。验收责任人将验收情况记录于《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程 整改记录表》和《房屋及公共设施清单》，并将记录表提交小组组长。验收责任人进行验收时，应提前至少一天，对新建物业通知开发商、施工队、工程监理单位派员共同参予验收，对其他物业，通知开发商派员共同验收。验收责任人根据《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》，将存在的问题填写于《交接问题处理单》，并限期完善，该单由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长存底备查。验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控，并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时，验收规定组织人员参与验收，验收合格的，在备注栏内注明，并签字，验收仍不合格的，要求其继续完善。验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，将其提交接管小组组长审核。接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《单项工程验收接管交接表》、《房屋工程整改记录表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行验收。（7）物业预验收对在建大型物业，由于工程期长、工程量大，接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工进行预验收（中间验收），如隐蔽工程等。对物业进行预验收时，责任人应同时了解工程建设过程，小区规划、工程建设进度、物业交付使用（交房）时间，房屋销售对象（业主）基本情况，房屋结构等，并做好记录。（8）物业的正式验收接管物业接管小组组长在图纸资料，物业单项工程和房屋及分户（分层）设施和公共设施均完成验收后，制做《单项工程验收接管交接表》、《房屋及公共设施竣工和接管验收资料交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。对新建保修期内的物业，《单项工程验收接管交接表》、《物业整体移交验收表》应一式三份，由开发商