【S职业技术学院新食堂用房租赁价格评估实证探究（定量论文）9800字】

一、基本概述（一）房屋租赁的概念房屋的所有人或经营者将其所有或经营的房屋交给消费者使用，房屋的消费者通过定期交付一定数额的租金而取得对房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是将房屋的使用价值零星出售的一种商品流通方式。房屋租赁是指出租人(一般是指业主)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过6个月的，双方当事人应当签订书面合同。房屋租赁合同应当包括以下方面的主要条款:出租房屋的范围，面积，租赁房屋的期限和用途，租金的数额和支付时间，房屋维修责任，转租及违约责任等等。在此基础上，双方当事人持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理登记手续，领取了《房屋租赁证》。房地产租赁价格，也称房租，房租一般是指房主将自己的房屋出租给他人的价格，如果是将土地出租，也可以叫做地租。随着城市外来人口的不断增多，房地产租赁行业不断发展，到目前为止，房地产租赁已经成为我国经济的重要组成部分，因此需要对当地产租赁行业进行评估，保证房地产租赁行业的稳定发展。（二）房屋租赁价格评估的特点房屋租赁价格(即房屋租金)是房屋承租人为取得一定期间对房屋的占有，使用，收益的权利而向出租人支付的代价。其计价有如下特点:1.对房屋类型房屋租赁价格的评估采用政策性评估住房类型房屋租赁价格评估属于政策性评估，评估员应当严格执行相关租赁政策，价格空间不应超过规定的租金调整幅度。2.租赁合同对租金的估价有一定影响在计算合理的契式房屋租赁价格时，最好使用租赁合同中的租金。租赁期限以外的租金，适用正常，客观的租金标准。3.评估划拨土地上的营利性房屋租赁价格应当确定土地收益中的国家部分。依照《城市房地产管理法》等法律，法规和政策的规定，以盈利为目的出租转让土地使用权上的房屋的，其租金计算应当给予租金中所含的土地收益价值。（三）房屋租赁价格的分类房屋租赁依据租赁价格的分类可以划分为以下三类：1.房地产租赁价格和转租价格房地产转租，一般是出租人在租赁期内依法将出租房屋转租给其他承租人的行为。对于转租人来说，其房地产转租价格与流转的房地产租赁价格的本质是相同的，均应使房屋在法定的使用期限内获得相应的经济补偿。2.商品房租赁价格和保障性住房租赁价格根据租赁住房的商品属性，可以将房屋租赁价格分为商品房租赁价格和保障性住房租赁价格。3.固定租金和定额租金定额租赁是一种基本的租赁方式，要求承租人在租赁期间按时向业主支付固定租金。这种租赁方式一般在社区或商场使用。通过这种租赁方式，业主和承租人都能知道清楚租金的金额。比例租金又称分割租金或百分比租金，分割的方式是多种多样的。比如按照营业额进行分割，商店业主会按照该用户营业额的一定百分比收取相应的租金。如商店业主和承租人每月定好最低租金的固定价格，然后按用户的营业额收取一定比例的租金。不同业主收取租金的方式不同。二、房屋租赁价格评估方法根据《房地产估价规范》中的规定，房地产租赁价格评估可以采用成本法、收益法和市场比较法、。《房地产估价规范》中的三大基础评估方法通常是对房地产价格的评估，而房地产租赁价格是其中的一种特殊类型。在房地产租赁价格评估的理论中，通常以基础的估价方法为理论依据，以标准术语为基础，选择适宜的评估方法进行评估。（一）成本法成本法是用加成本的方法来计算房屋租赁价格的一种方法。房屋租金由折旧费，维修费，管理费，利息，税金，保险费，地租和利润8个要素构成。在市场难以提供类似评估对象的可比实例，净收益难以准确预测时，成本法可以成为主要评估方法。在适用成本法的情况下，首先要请求房屋的重置价格。一般通过政府公布的住房重置价格标准来确定。也可以采取按工程费用进行估算等办法。（二）收益法收益法是收益还原法,又称本金或收益画法,评价对象的未来期间的预计收益通过推算的选择一定的贴现率来使用,未来收益,评价标准工作的现行价值换算成每一个各期间的未来收益现值之和为评价对象的价格估价方法的一种方法。受益法是在房屋预期收益可预测或可确定的情况下，经常使用的评估方法。用受益法评估房屋租赁价格，关键是年净收益和收益率的计算。租赁纯收益=租赁收入-(维修费+管理费+保险费+税金)，其中租赁收入主要是有效总租赁收入和租赁保证金、保证金等的利息收入。四种税的取舍，应根据租赁合同规定的租金含义确定。如果出租人将这四种税全部承担，则应全部予以扣除。出租人负担部分的，只扣除出租人负担的部分。受益法延伸后的收益盈余法适用于具有开发潜力，可以通过比较方法求出开发完成后的房地产收益水平的经营性房地产租赁价格评估。即以经营租赁房地产的收入，扣除必要的运营费用和承租人要求的合理利润后的余额，为出租价。（三）市场比较法市场比较法是选择一定数量的比较实例，将它们与评估对象进行比较，根据期间的差异，对比较实例的交易价格进行处理，得出评估对象的租赁价格的方法。该经济学是一种替代原理。目前房地产租赁市场较大，可比实例也很好找寻，比较法也通常作为房地产租赁价格评估方法的第一首选。评估时，要广泛开辟信息渠道，收集房地产交易资料，了解房地产中介出租，销售行情等。房地产租赁市场交易事例调查时交易实例详细去了解具体情况,房地产的位置,权益状况和实物状况,例如、地理位置、面积、服务、交通条件、物业管理等进行记录,租赁期限、租赁用途、支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时不可缺少的比较项目。只有在评估对象的实际情况的基础上，对选定的案例进行适当修改，调整，才能获得反映市场价格和评估对象特点的租赁价格。基本公式是p=f×a×b×c×d，即评估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修改系数×交易净值指数×区域因素修改系数×单个因素修改系数。三、房屋租赁价格比较因素分析市场比较法的实质是通过修改系数来达到确定评估价格的目的，从而建立了确定目标价格、可比价格与修正因素之间的相关关系。各要素在修正系数确定关键的区域因素和对个别因素的修正,首先分解为各种区域、个别要素市场其他影响因素的资料进行分析的基础上,个别因子根据与市场价格的关系,各因子的权重分值和,最后,乘积的方式确定区域或纠正个别因素的总分数。（一）可比实例选择据替代房地产交易的原理,评价人员认真评价对象的特点分析的基础上,根据其用途相同的结构,所在地区相同或相似的原则,至少岁以上类似的交易实例比较,选取尽可能用实例来选择,可以比较和评价对象的例子进行比较。（二）可比实例选择比较因素选择比较因素有交易状况，市场状况，房地产状况(地域状况，实物状况)等。选址状况比较因素选择商业繁华程度，与市级商业服务中心的距离，紧邻道路等级，交通便利程度，公共配套设施完备程度，城市规划限制等。实物状况比较因素选择临路状况、建筑结构、设备设施状况、装饰装修、新旧程度、建筑面积、平面布局等。1.建立可比较基础，对各可比较案例的交易价格进行标准化处理，统一其内涵和形式，包括统一的财产范围，统一的支付方式，统一的融资条件，统一的税负和统一的计价单位。由于本次选定的3个“可比较实例租金”与本次评估对象的租金内容一致，故未另行对租赁期限、保证金、支付方式进行修改。2.交易情况，是指交易行为是否包含特殊因素，以及消除这些特殊因素造成的价格偏差。3.市场状况，是指比较实例的成交时间。4.区位状况：商业繁华程度，指区域的商业繁华度，如是否是区域的商服中心，人流、车流量多大等，分为极不繁华、不繁华、一般、较繁华、繁华五个等级，以评估对象为100，每相差一个等级修正5%。距市级商服中心距离，指评估对象到市级商服中心的距离远近，以评估对象为100，每增加或减少1000米，相应修正5%。临街道路等级，指评估对象临街的道路是不临路、街巷、支路、次干道、主干道五个等级，以评估对象为100，每相差一个等级修正3%。交通便利性主要是指城市大众交通的接近性，例如评估对象附近的公交车通行与否，与公交车站的距离，公交车线路数等。分为至少有4条公交线路通过(优)、有3条公交线路通过(较优)、有2条公交线路通过(一般)、有1条公交线路通过(较差)、公交站点在1000米以外(差)五个等级，以评估对象为100，每相差一个等级修正5%。公共配套设施完备程度，指评估对象周边是否具备一定的基本生活服务设施，如农贸市场、商场、银行、邮局、酒店、学校、医疗设施、公园等，分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以评估对象为100，1000米范围内，每增加或减少一项，修正2%。城市规划限制，分为差、较差、一般、较好、好五级，修正幅度3%。5.实物状况：临街状态是指被评估对象是否面向街道，有多少面向街道。分为无临街、一临街、二临街、三临街、四临街五个等级。评估对象为100个，每一个等级差需修正5%。建筑结构，可分为钢混、砖混、砖木等，以评估对象为100，每相差一个等级修正5%。设施、设施状态是指住宅的自来水、排水、电、煤气供应、通讯的管道、布线等，将卫生间的卫生设备等分为极差、差、一般、较好、较好五个等级。评价对象为100，各项目之间有5%的差距。分为装饰、半成品、一般、中、高级4个档次，评定对象为100，每差一个档次修改5%。新旧程度，指评估对象与可比实例相比较，分为20年以上、16-20年、11-15年、6-10年、5年以内五个等级，以评估对象为100，每相差一个等级修正1%。建筑面积，一般建筑面积越大，价格越低，分为较小(小于等于200平方米)、一般(200—500平方米)、较大(500—1000平方米)、大(大于1000平方米)四个等级，以评估对象为100，每相差一个等级修正2%。平面布局是指住宅平面布局，住宅结构设计是否合理，分为劣等，一般性，较优，优等4个档次。评估对象定为100，每个等级补正2%的差距。四、S软件职业技术学院新食堂租赁价格评估（一）S房地产市场分析1.S省房地产市场销售情况据S省统计局、中商产业研究院数据显示，2018年实施“全限购”后，S住房销售面积、销售额均出现大幅下降，销售面积由2017年的2292.61万平方米降至2020年的751.54万平方米。销售金额由2017年的2713.72亿元下降至2020年1232.08亿元。表1-12017-2020年S房屋销售情况对比表年份销售面积(万㎡)销售金额(亿元)销售均价(元/㎡)同比(%)同比(%)同比(%)2017年2292.6166.582713.7274.5898796.002018年1432.2551.982083.3082.11183720.002019年829.34-37.51275.76-23.21454623.002020年751.54-42.11232.08-38.8153836.00数据来源：S省统计局商品房价格得到有效控制，基本平稳。商品房购买对象由以省外居民为主转向以吸引省内居民和人才为主，本省户籍居民购买商品房比重2017年为17.8%，2020年1-11月上升到74%。S省住建厅厅长霍巨燃表示，S房地产调控达到了预期目标。2020年1月17日，S省住房和城乡建设厅表示，2020年S将继续严格执行全区限购等政策，“坚定不移地坚持房地产调控目标和力度”。2020年1月底，随着新型冠状病毒肺炎疫情持续蔓延，房地产业处于前所未有的“休眠”状态，为配合国家抗击疫情，S省下发通知，要求暂停售楼处销售活动，要求房地产企业、中介机构不得组织营销、现场看房等活动，推迟开工，减少了人员聚集。“勒令停市”后，目前的房地产交易市场已经关闭了。房企将面临资金回笼压力，现金流吃紧的情况，对房地产企业而言影响较大，同时也会对房地产市场带来运行风险。从短期来看，2020年S房地产市场会将受到疫情的影响，房地产市场发展速度放缓；从长远看，疫情只会产生阶段性影响，不会对整个房地产市场造成根本性冲击。3月7日，S省委办公厅、S省政府办公厅印发《关于建立房地产市场稳定健康发展城市主体责任制的通知》。《通知》提出，要建立房地产市场稳定健康发展的城市主体责任制，创新开发安居型商品房。实行了限制当地居民购买多套住房政策和商品房后售制度等。安居型商品住房主要针对无房或人均住房面积低于平均水平的居民家庭进行销售，限定销售对象，销售价格，住房面积和转让条件。对在S已拥有2套以上住房的本省户口和常住人民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，停止出售安居型商品住房和市场商品住房。自文件印发之日起，新土地出让建设的商品房实行旧房出售制度。根据国家《商品房销售管理办法》的规定，目前商品房销售住房必须通过竣工验收，水，电，气，通信等配套基础设施应当具备交付使用的条件。在调控严格保持下，不难预测，2020年S房价走势依然会以稳为主。2.S省房屋租赁价格趋升最新发布的《2020S青年租住生活蓝皮书》显示，在目前的租住人群中，有超过四分之一的城市青年已租房3年以上，另有超一成的城市青年已租房5年以上。预计到2021年，S房屋租赁市场租赁人口将达到300万，整个房屋租赁市场需求潜力巨大。S省价格监测中心2020年12月17日对海口DC城房产交易中心和龙杰房产等房产交易市场的房屋租赁价格进行了监测。结果表明，2020年S房屋租赁价格继续保持稳中有升趋势。以海口市区户型为三房二厅、面积90-110平方米左右、普通装修、不含物业费的房屋租赁价格为例，今年与去年相比略有上涨，海口国贸地段房屋租赁价由2100元/月上涨至2400元/月左右，白龙南地段房屋租赁价由1800-2000元/月上涨至1000元/月左右，龙昆南地段房屋租赁价由1750元/月左右上涨至1950元/月左右，海垦地段房屋租赁价格由1800元/月左右上涨至1950元/月左右。目前S的房屋租赁市场相对活跃。一方面，随着外地人口的逐渐增多，目前租赁市场的季节性变化会减弱，各季节房屋租赁人口将趋于平衡，不会出现特别明显的市场冷却和住房供应不足现象，过去淡季的区分将越来越模糊。另一方面近日来大中专院校学生相继毕业，对房屋的需求很大，也在一定程度上带动了房屋租赁价格的上涨。3.琼海市房地产销售状况琼海市是S省的一个重点旅游城市，凭借博鳌亚洲论坛会议的影响，琼海市在全国及世界都具有一定的知名度，也因此带动了近年来琼海市的各项基础设施建设和完善。加之琼海市优美的自然资源、稀有的一线海景及便利的交通，成为S近年来房地产市场迅速发展的城市之一。据S省统计局网站统计月报数据显示，琼海市2020年房地产开发投资额54.7650亿元，同比上涨71.4%；商品房销售面积38.6万平方米，同比下降34.1%；销售金额52.0053亿元，同比下降20.7%；销售均价为13475元/平方米，同比增长20.47%。从以上各方面数据可以看出，2020年琼海市商品房销售状况整体呈现“量降价升”的态势。从“2020年1-12月琼海市销售面积及涨幅走势图”可以看出，琼海全年的月累计销售面积同比均为负增长，上半年同比幅度稍有波动，幅度在75%-95%之间；下半年同比幅度走势呈上升状态，降幅逐月收紧，且收紧幅度较大。从单月销售积来看，琼海上半年的房屋销售较为萧条，4-6月的单月销售面积均在1万平方米以下，其中4月的销售面积最少，仅0.39万平方米；下半年的房屋销售较为可观，销量占全市全年总销量的80%以上，9月销售面积8.69万平方米，是全县销售面积最多的月份。图1-12020年1-12月琼海市销售面积及涨幅走势4.琼海市房地产租赁情况分析琼海为旅游休闲度假胜地，长期以度假型的短期租住为主，房源主要来自个人房产，供给主体及供给产品较为单一，仍为传统自发形成的租赁市场，相关配套服务还不完善，政府监管薄弱。由于琼海市租赁市场特殊性，租金普遍偏高，难以满足中低收入人群的居住需求。并且，在租赁合同存续期间，出租人经常单方提高租金，损害承租人的权益，是发生租赁合同纠纷的主要原因。政府应当引导建立房屋租金价格的合理形成机制。例如，在一个方面通过推广租赁合同格式，鼓励租赁双方在签订合同时约定合同终止前出租人不得调整租金。提供政府指导价，制定法律，对出租人随意提高租金，限制或不合理提高租金的，列入不良租赁者名单，规范租赁市场，保障承租人权益。随着S自由贸易港的建设,未来琼海市房屋租赁市场需求增大,市场结构与往年不同琼海市政府根据新的发展形势,房屋租赁市场供应结构及完善产品体系,提供良好的营销服务和公共服务,以服务促管理,优秀的市场管理机制,促进发展琼海市住房租赁市场。

表1-2琼海市每百户城市居民家庭房屋产权构成（2018～2020）单位：%年份201820192020每百户城市居民家庭房屋产权构成100100100租赁公房20.417.416.3租赁私房1.64.23.7原有私房0.90.70.7房改私房37.337.837.2商品房39.439.141.3其他0.40.80.8数据来源：《S统计年鉴2020》（二）评估过程本次报告评估方法采用市场比较法评估用房的租赁价格。市场比作法是将评价对象在价值视点上，与最近交易的类似房地产进行比较，对已知的价格进行适当修正，从而算定评价对象客观合理的价格或价值的方法。市场比较法的基本公式:可比价值=可比实例价格×交易情况修改×市场情况调整×房地产情况调整。1.选择可比实例替代房地产交易的原理,据评价人员认真评价对象的特点分析的基础上,根据其用途相同的结构相同,所在地区相同或相似原则三个相似的交易实例可以互相比较,选取的例子可以比较和选择,评价对象的例子比较具体的情况和条件如表1、2所示。表2-1可比实例概况表可比实例项目可比实例A可比实例B可比实例C名称琼海市嘉积城区德海东路19号光华水暖五金商行高弦技术联盟车之翼汽车音响S总代理位置德海东路爱华西路兴海中路建筑面积(平方米)108125128用途商业商业商业建筑结构钢混钢混钢混装修标准普通装修普通装修中档装修临街状况一面临街一面临街一面临街租赁价格(元/平方米•月)373635.5租期2年2年2年押金三个月租金三个月租金三个月租金租金支付方式按月支付按月支付按月支付成交日期2020.32020.42020.42.选择比较因素比较因素选择交易情况、市场状况、房地产状况(区位状况、实物状况)等；区位状况比较因素选择商业繁华程度、距市级商服中心距离、临街道路等级、交通便捷程度、公共配套设施完备程度、城市规划限制等；实物状况比较因素选择临路状况、建筑结构、设备设施状况、装饰装修、新旧程度、建筑面积、平面布局等。3.编制比较因素条件说明表表2-2比较因素条件说明表可比实例比较因素评估对象可比实例A可比实例B可比实例C交易期日2020.52020.32020.42020.4交易情况正常正常正常正常区位状况商业繁华程度较繁华较繁华较繁华较繁华距市级商服中心距离距离银海路约900米距离银海路约1000米距离银海路约2800米距离银海路约1000米临街道路等级支路次干道次干道次干道交通便捷程度便捷便捷便捷便捷公共配套设施完备程度好好好好城市规划限制无无无无实物状况临街状况不临街一面临街一面临街一面临街建筑结构钢混钢混钢混钢混设备设施状况中档普通普通中档装饰装修较好较好较好较好新旧程度2018200520092012建筑面积113.16108125128平面布局合理合理合理合理4.市场调整状况根据琼海市房地产市场状况，近半年来琼海市房地产租赁价格平稳，既没有明显上升，也没有明显下降，市场情况不予调整。5.交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均来源于市场调查租金价格，均不做交易情况修正。6.编制比较因素条件指数表修正值=案例成交价X交易时间修正系数K1X交易情况修正系数K2X区域因素修正系数K3X个别因素修正系数K4X容积率修正系数K5X剩余年期修正系数K6，其中：交易时间修正系数K1=(1+地价环比上涨率1%）^(案例交易时间到待估宗地交易时间之间经过的月数）交易情况修正系数K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）区域因素修正系数K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）个别因素修正系数K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）以评估对象为基准，比较实例各项因素分别与其逐项比较，得到可比实例的指数表。表2-3比较因素条件指数表可比实例比较因素评估对象可比实例A可比实例B可比实例C成交日期100100100100交易情况100100100100区位状况商业繁华程度100100100100距市级商服中心距离10010090100临街道路等级100103103103交通便捷程度100100100100公共配套设施完备程度100100100100城市规划限制100100100100实物状况临街状况100105105105建筑结构100100100100设备设施状况1009595100装饰装修100100100100新旧程度100989899建筑面积100100100100平面布局1001001001007.编制比较因素修正系数表表2-4比较因素修正系数表可比实例比较因素可比实例A可比实例B可比实例C租金(元/平方米•月)373635.5交易期日100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区位状况商业繁华程度100/100100/100100/100距市级商服中心距离100/100100/90100/100临街道路等级100/103100/103100/103交通便捷程度100/100100/100100/100公共配套设施完备程度100/100100/100100/100城市规划限制100/100100/100100/100实物状况临街状况100/105100/105100/105建筑结构100/100100/100100/100设备设施状况100/100100/100100/100装饰装修100/95100/95100/100新旧程度100/98100/98100/99建筑面积100/100100/100100/100平面布局100/100100/100100/100修正后价格(元/平方米•月)36.7539.7333.168.比准价格的求取以上将可比实例进行比较修正后的价格比较接近，差距较小，可采用简单算术平均法确定评估对象的比较价值。租赁单价=比较价值=(36.75+39.73+33.16)÷3=37.00(元/平方米•月)(取整)租赁价格=租赁单价×面积=37.00×113.16=4,187.00(元/月)(取整)（三）评估结果经过实施以上评估程序，S软件职业技术学院新食堂第一层113.16平方米用房的租赁价格为4,187.00元/月。综上所述，S软件职业技术学院新食堂第一层113.16平方米用房的租赁价格为4,187.00元