世联-横岗君逸酒店开发项目贷款评估报告

评估报告名称：深圳市横岗投资股份有限公司君逸酒店开发项目贷款评估报告评估报告编号：X0602评估机构：深圳市世联房地产评估有限公司评估日期：项目评估负责人：梁兴安——世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、注册房地产估价师、注册土地估价师周晓华——世联地产顾问（深圳）有限公司副总经理、估价顾问部经理、注册房地产估价师、造价工程师项目评估参加人员：赖琳玲——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部项目经理，注册房地产估价师、注册土地估价师 巽——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部物业顾问肖建龙——世联地产顾问（深圳）有限公司估价顾问部 评估假设和限制条 项目评估说 承贷主体简 评估结论与建 贷款企业概 经营者素 单位采用会计政 税收政 企业财务状况及偿债能力评 企业已开发项目、在建项目及土地储 贷款企业综合评 项目概 项目建设合法性分 项目建设规 项目建设合作情 项目建设进 深圳市经济发展分 区域经济分 项目SWOT分析及定位判 项目收入预 测算原则及前提条 项目总投资估 项目投资计 项目资金筹措计 酒店经营收入及成本、费用、税金测 项目利润、投资利润 项目综合经济效益分 项目盈亏平衡分 项目敏感性分 还款来源分 贷款偿还期测 贷款方式分 贷款偿还期测 贷款风 风险防范措 借款企 项目评 贷款评 结论与建 2：项目评估情况表5：项目投资计划估算表9：贷款偿还期测算表一、报告摘要款第三年起（20057月起50020086月止，贷款全部清偿。在此我们依据酒店经营收5100%20036（农银发[2001]193号（农银发[2001]230号（建设部：建标[2000]205号（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）G08213-347,6247.9㎡，44,000㎡。，27～2829层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供1992年底开工，1994年因国家经济政策宏观调控的又因资金不足而停工。19993月开始外墙装修，同年底外墙装修工程完工。20024月开始室内装修工程，截止200361260%20037月竣工开始对外营业。2～4层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（2003年开始计。住11,8001,180733623139G07212-141990310204031019903102002502002年4,23496施。客房入住率约为65%，以商务客为主，主要集中在周G08213-3（室内装饰工程部分君逸酒店总投资为23,322.12 2—2～46,0005二、贷款企业评估2：贷款企业情况简介表住11,8003,9682,2431,180937733623552491368317248139G07212-14的房地产开发经营。1990310204031019903102002501011,80020024.70亿元，20024,313住宅区等，2001年建设的雅景苑项目已全部售罄，2002年施。客房入住率约为65%，以商务客为主，主要集中在周3：贷款企业管理层人员情况表323名，其中工20111231日5%1%；企15%。4：企业财务指标表单位：万元200020012002——-3—515日的会计报表，2000-2002年度财务报表已经审计，200352002年存货量大幅减少主要是因为开发建设的雅景苑项目2000、2001年企业的流动比率处于合理水平，2002年大幅企业近三年的总资产盈利平均净利润率为8.57%，从2000~200220034311,30011,820贷款利率5：企业开发项目汇总表20023,3703,4774,589万元.6,000～7,000万元工缴费收入，长期偿债能力较强；2000、2001年企业的流动比率处于合理水平，2002年大幅下降，主要是因为存贷大幅减少；但三、项目概况与背景1：项目位置图234567G08213-347,6247.9㎡，该宗44,000㎡。，27～2829层为自助式餐厅。酒店设有地下一层停车场，提供月开始外墙装修，同年底外装修工程完工。20024月开2～4层已与经营者签订出租经营合同，租期十年（2003年开始计。8图片9：酒店大堂效果 图片10；酒店前绿化广场效果200242003612日，酒店的设备安装基本完工，剩余少量的调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60%，预计项目20037月竣工开始对外营业。图片12：酒店大堂现 图片13：标准房内图片14：多功能会议 图片15：歌舞图片16：商务套 图片17：桑拿图片18：西餐 图片19：中餐图片20：中餐厨 图片21：中餐套226：项目开发文件表 2002150（综合楼人工挖孔桩921577深龙计投资[1998]58（综合楼99-0074[1999]12房地产证（土地600001416406-2002-0006建筑工程施工许可证（装饰工程股份有限公司股份中深圳市横岗投资有限公司占10%股权，19981215日，深圳市双义发实业股份有限公司与深G08213-3450,323,614199921限公司投资建设横岗镇综合服务大楼，1994年因国家宏观政策调控，项目停工。1995年横岗镇为完成本项目而成立G08213-34号地块土地使用权，并付清地（综合44,000294层为裙楼，5层为酒店设备层，6～26层为客房层（1427～28220个停车位。容积率（地块总体容积率（地块总体覆盖率（地块总体豪华单人间：98标准双人间：240商务套房：34总统套房：2机动车停车位（辆2、2～4 横岗股份投资有限深圳市双义发实业股份中国建筑研究总院中国建筑研究总院深圳汕头市建安总公司深圳市龙岗区横岗建筑—深圳市龙岗区建设监理19921996年主休全部完工，19993月开始外墙装修，同年底装修工程完工。20024月开始室内装修工程，截止至查勘日调试工作尚未完成，内装修工程完成工程量约为60%，预20037月竣工。年（2003年开始计。四、项目市场分析GDP增幅持续高于全国平均水平，经济发展保持稳20022,239.41亿元，按可比价6.5%64,7236.5%。按现行汇率计算，国内生产总值达到270.57亿美元，人均国内5,56134.07（现行价格3.8%。133.406.6%80%363.30307.9043.3031.10143.8061.3%。8,766.7332.0%。872.3127.1%。进出口58.835.4%24.6%；进料加261.8328.9%，占出口总额的56.2%。2003年初，广东受到非典疫情冲击，但深圳经济仍持续向1～5934.3915.6%5个月深圳经济增长幅度始终保持在较高区间，各月分别为14.5%、15.2%、16.5%、15.9%和15.6%，4、5月增幅出现小幅回落。至50.7∶57.7∶41.6。5个月我市规模以上工业企业完成工业总产值74.0142.4%。外贸进出口亦继续保持快速增长，前516.67深圳旅游商务特点明显，2002年，从深圳口岸入境游客人5,389.847.73%。其中香港同胞5,034.7193.41%；从职业分类看，商贸人员占43%。2010238.78条轨道交通线路。据介绍，近期优先发展的线路包括：1号线（世界之窗至宝安体育中心2（世界之窗至蛇口港3（老，4，11西站至横岗段942382002年国家政策出台：控制土地，调控房地产。房地产业是深圳的重要支柱产业也受到较大冲击。2003年深圳市规39%4%。0.444%6.8559%0.76%。据交付地价的不同时间有不同的最低价：3年付请地价的以70%的价格为挂牌价；150%；540%。135莞市，地理位置得天独厚。全区总面积844.07平方公里，193201993112002主要特点的工业化初期阶段，进入到新兴工业化的中期阶2002年全区国内生产总值（GDP）252亿元，占全市总20.5416539.3%。高新技术产业对46.31200210.0511945200314GDP86.39月）20.6625.3%。产投资393.27亿元，形成了以机荷、水官、坪西等高速公龙岗区经济发达，2002GDP11.25%，商0.013%0.036%，比例严重失调。与经济发展相近的宝安区比较，宝安区现有五星级酒店29间，而龙岗区没有五、3间，1间位于大鹏，2间位于618101824321152个自然村。162002年，横岗镇获得了“全国文明镇先进单位”的光荣称47.418.81%，18%65.422.5%；完成税收21.4%社会消费品零售总额14.6亿元，增长13.9%；新引进外资69314.5568%386.67亿54.8%873.6%；11.311.9%3.311.1%63.72亿元，增13.1%8,7867%。ISO9001品质保证”19855月投资兴103.5419875五金塑胶制品。10多年来，生产规模逐渐扩大，累计投资3.2亿元，10006002003528公里608023.81666.865.42.84.088468003星级一家，2199920011101182001000OK 3500/813-18SWOT◆19921999酒店经营分为二部分，2～4层出租经营，以出租合同价计算收益；6-2928天计。根据合约，223498240间标准房，2029240200～400元/340～430元/天，400～600元/圳市区内四星级酒店房价高（300-400元/天，本项目设计20037月对外营业，根据酒店经营特点，综2004～2006年；2007～2008年；200920092、292402003200420032004200520062007200820091320032003200420052006200740一般西餐咖啡厅人均消费30～50元/（20032004年100200320042003200420052006200720082009五、项目总投资估算与资❹筹措19921996年主休全部完工，19993月开始外墙装修，同年底装修工程完工。20024月开始200361260%199820022002206812156.138%计算，如在贷款期内人民银行利8%。23,053.7312：项目总投资估算表合G08213-34号宗地的一部分，宗地未进行分割。地的50,323,614元7,500200011日开始实行的《龙岗区基准地价管理暂1,240元/580元/320元/㎡，会议中心（类别）1,240元/13,783.23236.51%，按此比例计算酒店部分用地地价为：1,240×36.51%×44,000=19,919,856元。452.72元/平方米，略高于目前政府公布的18,579.30万元。3管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房32%计取，管理费合计为377.75万元。的费用，176.00万元。5199921日全部付13：项目资金来源表 万元（49.06%，其中主要为土地成本及前期费用、主体工程费等6,000万元，其它为10,300万元，该笔资金主要来源于农行贷款6,000万元及部分自筹资金和经营收4,300万元。6六、项目经济效益分析2003200420052006200720082009201020112012201320%计取。酒店一般的经营费用约为经营收入的30%左右，一般酒店5%35%。10%计取。

单位：万元 78（全部投资0的项目可以接受。9,571.99七、项目盈亏平衡分析和敏感性分析65.00%时，10八、项目偿债能力分析2003年：1,013.182004年：3,550.532005年：3,776.172006年：3,923.362007年：5,150.982008年：5,349.032003年第三季度开始有经营收入，根据贷款企业提供的资料，还款计划为按月付息，在贷款第三年起（20057月起50020051,00020062,000万元，20072,000万元，20081,000万200336,00059九、贷款方式及担保能力分析住555.56500万元,55.56万元,1994630202463019946302002——“基