某地产融资管理规范

6/6地产融资管理规范编制地产财务管理中心日期2017年9月审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

总则1.1为了规范地产控股股份有限公司（以下称“地产”）融资业务，加强融资管理和财务监控，降低融资成本，有效防范财务风险，维护地产及地产股东整体利益，根据相关法律、法规以及公司章程的规定，结合公司实际情况，制定本制度。1.2除特别说明外，本制度所称“地产”的范围包括地产总部及地产板块内所属各级子公司。1.3本制度所称融资适用于地产为日常生产经营、项目投资所需向金融机构筹集资金的活动，包括但不限于债权性融资，如银行贷款、信托贷款、委托贷款等；包括权益性融资，如股权类信托等；也包括夹层融资，如明股实债等。基本原则融资活动应符合公司中长期战略发展规划，应遵循以下原则：（1）地产总部强管控，子公司遵从地产总部的统筹安排；（2）充分考虑国家信贷政策及行业的特殊性，积极争取低成本融资；（3）权衡资本结构对公司稳定性、再融资或资本运作可能带来的影响；（4）兼顾长远利益与当前利益。工作职责3.1地产总部财务管理中心及各级子公司财务管理部是实施融资活动的职能部门，各级子公司财务管理部接受地产总部财务管理中心统一的业务指导。3.2所有项目都应当向地产总部上报融资方案，本着规模优先、利率优先、使用效率优先的总原则，项目融资方案或建议不得少于2个，在相同授信条件下，应积极争取最低的融资成本。原则上所有项目都需要在预售之前办理融资。由于特殊原因不能办理的，必须第一时间与地产总部财务管理中心负责人汇报。3.3地产总部财务管理中心的职责（1）建立并完善地产总部融资管理制度及细则；（2）审核各级子公司的融资计划，编制地产总部整体融资计划，负责地产总部融资业务的执行及贷后管理；（3）编制并提供符合融资要求的授信资料，保证资料的准确、完整，完成地产总部融资计划；（4）审批各级子公司上报的融资流程，指导、监督各级子公司完成融资计划。3.4各级子公司财务管理部的职责（1）各级子公司财务负责人是本公司融资工作的第一责任人；（2）按照地产总部融资管理制度的要求开展各项融资工作；（3）编制所属公司的融资计划，上报地控总部财务管理中心审批；（4）落实融资方案，上报地产总部财务管理中心审批后贯彻执行；（5）拓展各种融资渠道，建立并维护良好的金融机构关系；（6）建立、更新融资业务台账，并保证数据的准确、完整；（7）妥善保管融资相关合同及决议，做好融资贷后管理工作；（8）按计划使用融资资金，明确贷款还本付息的责任主体，及时足额支付利息，维护地产整体信用；（9）宣传并维护企业良好的信誉和对外形象；（10）配合地产总部其他融资工作。融资工作要点4.1组织融资材料（1）项目具体融资材料包括但不限于：会计报表、公司章程、相关证照、立项批复、四证办理或产权证办理进度、可行性研究报告和贷款申请报告等材料。（2）对金融机构宣讲时，既要准备介绍本项目基本情况的材料，讲述项目盈利前景；同时要辅以地产最新的宣传材料，加强盈利模式的讲解，增强双方合作信心。4.2选择金融机构（1）结合实际情况，与当地银行等金融机构普遍接触，了解其实力、同类项目贷款经验、对项目的认可程度、金融机构内部的政策等。（2）从基层行与总行的沟通能力、总行的政策导向、总行授信规模和业务条件的要求、银行的审批程序及用时等方面，了解经办银行能力。银团贷款还需要考虑主办行的影响力、放款规模、积极性等因素，从额度、效率、成本等方面综合考虑，形成银行间比较优势。（3）及时了解国家金融政策、地区金融环境、融资银行最新动向、银行高层领导的认可度、地域优势、地产总部指导性意见等。4.3推动贷款审批（1）融资材料上报银行后，积极推动主办行（市行、省行）各部门审批进度；并通过省行推动、协调总行前后台各部门的工作，以争取及时获得审批。（2）积极建立并维护银行关系，宣传的运作模式和盈利模式，增进双方合作信心。（3）加强沟通，既要通过经办行及省行主动积极和总行进行沟通，也要及时向地产总部财务部汇报，形成上下互动的局面，确保融资工作完成任务。4.4加强内部管理流程4.4.1方案审批（1）融资方案的要点：融资方式、意向合作单位、融资金额、期限、融资成本、担保方式、还款方式及提前还款约定、监管要求等。（2）审批程序：参照融资方案审批的权责流程（详见《地产权责手册（2018年2月版）》-财务管理中心-资金管理-2.1至2.2）。（3）融资方案作为前期与意向合作单位充分沟通的结果，涉及上述方案要点应明确，不能含糊其词或有所遗漏。（4）意向合作单位的内部审批或评审结果，若出现与公司批复的融资方案不相符的情形时，须追加融资方案的二次审批，且审批流程不能简化，直至最终批准。4.4.2合同审批（1）审批依据：融资方案批复、合作单位的批复或决议等。（2）审批内容：借款合同、保证合同、抵押合同、补充协议等。（3）审批程序：参照融资合同审批的权责流程（详见《地产权责手册（2018年2月版）》-财务管理中心-资金管理-2.1至2.2）。4.4.3条件变更审批（1）融资条件变更申请的要点：变更内容、变更原因、变更影响分析。（2）审批依据：融资方案批复、意向合作单位的批复或决议、已获批的融资合同、融资条件变更申请。（3）审批程序：参照融资方案审批的权责流程（详见《地产权责手册（2018年2月版）》-财务管理中心-资金管理-2.1至2.2）。4.4.4利息及费用支付审批（1）审批依据：已获批的融资合同、已获批的补充合同（如有）、融资费用计算表。（2）审批程序：参照融资利息支付及融资费用支付审批的权责流程（详见《地产权责手册（2018年2月版）》-财务管理中心-资金管理-2.4至2.6）。（3）融资责任人应保证融资利息足额、按时支付，保证公司良好的信用。4.4.5确保放款及用款（1）与金融机构充分沟通，落实资金到位的相关要求，包括额度、时间节点、合同、发票等。（2）放款过程中，关注经办金融机构房地产贷款规模及到期贷款情况，提前沟通预留放款规模，根据本项目资金计划放款，以免影响项目及地产总部整体资金计划；（3）已发放贷款严格按资金计划使用，防范资金风险，确保资金安全。4.4.6贷后管理（1）取得贷款后，融资责任人应积极配合合作单位的贷后检查工作，与合作单位保持随时沟通。（2）明确贷款主体，按时偿还贷款本息，防止出现欠息现象。（3）融资责任人应按照地产总部财务管理中心的要求，定期报送融资月报表以及总部要求临时报送的报表等，不得延误。（4）保证对外提供贷后管理材料和贷款审批材料的逻辑一致性。4.4.7贷款偿还审批（1）审批依据：已获批的融资合同、已获批的提前还款申请。（2）提前还款申请的要点：提前还款原因、财务影响分析、沟通结果描述等。（3）审批程序：到期还款和提前还款均应在还款日到期前1个月与地产总部财务管理中心沟通，并分别参照融资本金归还或贷款提前归还的审批流程（详见《地产权责手册（2018年2月版）》-财务管理中心-资金管理-2.3至2.4）。如合作单位临时要求还款的，应及时与地产总部财务管理中心沟通，且参照贷款提前归还的审批流程办理申请（详见《地产权责手册（2018年2月版）》-财务管理中心-资金管理-2.3）。融资担保管理5.1担保类型：保证担保、抵押担保、质押担保等。5.2担保范围：原则上不对地产以外的任何单位提供任何形式的担保。5.2担保均应订立书面担保合同，履行权责规定的审批流程。5.3各级子公司应建立担保台账，实时更新并上报至地产总部财务管理中心。融资资料管理6.1由专人负责保管贷款申报材料，包括相关凭证复印件、融资及担保合同、合作机构批复或决议、会计报表等相关融资档案；使用后作废的数据资料要立即销毁，防止泄露。6.2建立并实时更新融资台帐，登记贷款机构、审批条件、贷款金额、利率变动情况、放款时间、本息及其他融资成本支付情况等。6.3做好数据资料的加密工作，确定数据使用的人员范围；做好融资数据资料的整理备份工作，以