海南生态智慧新城2-1地块项目定位报告

海南生态智慧新城2-1地块项目定位报告海口公司营销部2018年3月目录1、市场分析2、操盘空间3、本体分析

4、项目定位5、经济测算市场分析城市分析政策环境土地市场公寓市场区域市场市场小结城市分析城市评判要素细则城市级别海南经济4强城市，省直辖县级城市城市角色世界长寿之乡，海澄文一体化经济圈，北部湾城市群之一经济发展动力1、经济现状：综合实力位于海南中上游，城镇人均可支配收入水平相对较高；2、发展动力：第二产业占据主导，制造业为核心动力，产业结构逐步转型，经济发展迅速，发展后劲足；3、旅游经济：旅游市场火爆，近4年年均旅游人次316万，年均旅游收入14.6亿，位于海南中上游水平人口分析1、人口基数：人口基数较小，旅游人数快速增长借势省会经济圈发展，经济势头稳步发展；具备不可复制的养生度假资源，吸引岛外客群、支撑楼市去化政策环境/海南产品政策自2016年起，海南深化双暂停政策，调控商品住宅规划总量，澄迈属于双暂停城市，每年规划报建面积受限制；全岛商品住宅100㎡以下停建；严控土地变性，加强土地使用监管力度；受限于以上政策，在现有商办性质土地上打造公寓+商业产品将不受以上政策的影响，或将成为本案的核心卖点之一。政策范围内容政策解读商品住宅规划总量调控2016.121.未列入两个双暂停市县；2.列入两个双暂停市县；3.五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态1.未列入“两个暂停”的市县，每年商品住宅（含酒店式公寓，下同）规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积;2.列入“两个暂停”的市县，每年商品住宅规划报建总建筑面积不得超过近两年年均商品住宅销售面积的50%;近两年年均商品住宅销售面积数据从房地产管理信息系统（网签系统）提取3.五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县，应坚持生态优先，从严控制房地产特别是商品住宅开发，不再以商品住宅库存消化期作为是否实施“两个暂停”的依据，直接列为实施“两个暂停”管理的市县城市按照近两年销售的平均数来控制规模报建，势必会造成开发商及时报建抢指标的现象商品住宅全装修2017.7.1全省范围内，商品住宅2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅项目工程实行全装修。商品住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的固定设施安装到位，装修所用主要材料、部品和设备应绿色环保，其各项指标及施工质量应符合有关国家标准、海南省商品住宅全装修材料部品技术标准和海南省商品住宅全装修工程质量验收规范要求。促进商品住宅规范落地100㎡以下停建（含100㎡）2017.9.28全省范围内，商品住宅全省自2017年9月29日起，停止批准套型建面100㎡（含100㎡）的商品住宅（含酒店式公寓）建设（之前已取得建设工程规划许可的项目可按原方案继续实施），保障性住房、面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅不受此政策限制提高购房门槛严控土地使用2017.12.25全省范围内，商品住宅1、严控生态红线。在沿海200米范围内不允许建设与生态保护无关的建筑。2、填海项目严禁开发商品住宅。3、严控土地变性和土地倒卖。省长在会上强调，要强化土地管控，决不允许以其它项目的名义变相搞房地产项目，决不允许随意改变土地用途和性质，决不允许炒卖土地。4、取消12个市县GDP、工业、固定资产投资考核。加强土地管理，抑制房地产开发，保护生态环境政策环境/二级土地市场暂停交易起因：近期，在我省严格规范土地土地市场土地供应的情况下，土地二级市场交易频繁，特别是未经批准私下交易、规避审批变相交易等违法交易土地、炒卖土地问题较为突出，严重影响了正常的土地市场管理秩序。三种例外情况：1、因依法转让房屋所有权

2、司法机关依法裁定3、国有企业改制改组涉及建设用地使用权转让的，可不列入暂停转让交易范围。

暂停交易范围：对违反土地管理法、城市房地产管理法、《海南经济特区土地管理条例》《海南省建设用地统一交易管理办法》等法律法规规定，不符合土地转让条件，存在未依照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、投资额未达到投资总额25%以上、欠缴土地出让金、土地权属有争议、司法和行政机关限制其转让等情形的土地，均不得办理转让交易有关用地手续。海南省政府暂停土地二级市场交易，导致房企拿地门槛攀升，土地供应端竞争激烈政策环境/限购限贷海南针对岛外客户限购一套，客户基数减小；海口主城区限购，客户向东西两侧外溢；以上政策仅针对商品住宅，本案直接受益，限购区及住宅外溢客群将是本案的重要客户来源。限购区海口限购区域图本案政策细节新建商品房（不含二手房）201703.03前201703.03201704.14201710.09限购本省户籍不限非本省户籍不限限购1套——限贷商贷本地无房无贷款记录30%——本地1套且贷款已还清，购2套房30%40%40%——本地1套且贷款未还清，购2套房40%40%50%（海口70%）——购3套房及以上贷款还清按首套30%

1套未还清40%

2套未还清不予发放不发放（含公积金）——限转让预售商品住宅无要求禁转让禁转让居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅取得不动产权证满2年后方可转让海口、三亚、陵水、万宁需取得不动产登记证满5年方可转让，其他城市不变企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅取得不动产权证满3年后方可转让限购情况：非本省户籍以家庭为单位，限购一套；本省籍居民家庭不限购限购区域内，需提交连续两年的海口社保缴纳证明海口商业贷款，首套房比例为30%，首套房贷款未还清的二套房贷款70%，已还清的二套房比例50%，停止发放第三套购房贷款政策小结1、目前政策以控风险、抑投资为主，平稳发展是主流趋势；中短期内，政策松动的可能性较小；长期来看，市场将保持上行趋势；2、政策以管控风险为导向，限制岛外客户多次置业，岛内自住客群增加，但海南独特的气候优势，决定其度假市场将维持长期稳定发展，在住宅购买资格越发严格的情况下，未限购产品迎来市场机会；一级市场/供需分析自2014年起，海口土地成交量连续4年下滑，受双暂停、去库存政策等影响，供应量管控明显，土地供应节奏减慢严格土地供应管理，造成供地量少，房企哄抢，导致地王频出；随着中心城区建设推进，以“城中村棚改”为主要供地形式，优质土地供应越来越少。注：2018年数据截至时间为2018年2月，数据来源：克而瑞一级市场/供需结构海口2012-2017年成交土地以住宅用地为主，成交区域主要分布在秀英区西海岸板块2012-2017年海口各类型土地建筑面积成交情况注：数据来源：克而瑞2012-2017年海口各区域土地建筑面积成交情况一级市场/价格表现2017年同比楼面价上涨73%（2016年2276元/㎡，2017年3942元/㎡），同期住宅价格同比上涨40%（2016年9194元/㎡，2017年12885元/㎡）。2017年下半年，海口经营性土地整体溢价率143%。（西海岸新地王，楼面价11164元/㎡，溢价率142%；苍峄路地块，楼面价10414元/㎡，溢价率147%），2016年海口经营性土地整体溢价率36%。海口土地市场受双地王项目带动，2017年达楼面价3942元/㎡，同比涨幅突破70%；2017年下半年整体溢价率高达143%2017年海口溢价地块统计溢价率地块幅数总建面（万㎡）027.140-50%10106.4050-100%11.07100%以上623.63合计19138.24注：数据来源：克而瑞一级市场/价格表现海口商业土地市场热点区域为西海岸、城南、海口湾三大板块，距离本案较近的西海岸板块，2013-2017年成交169万㎡，平均楼板价2395元/㎡注：数据来源：克而瑞2017年7月开发商：北辰房产用地性质：住宅、商住楼面价：11164元/㎡溢价率：142%周边：0.2-0.5万元/㎡2016年8月开发商：碧桂园用地性质：住宅楼面价：4400元/㎡周边：0.4-0.7万元/㎡2017年10月开发商：衍宏集团用地性质：住宅楼面价：10414元/㎡溢价率：160%周边：0.5-0.8万元/㎡2016年7月开发商：海航集团用地性质：住宅、商住楼面价：4363元/㎡周边：0.2-0.3万元/㎡海口近两年重点地块成交区域，集中在西海岸、城南板块，以品牌开发商为主导，楼板价突破1万元/㎡，地王项目持续推动土地价格上涨2017年3月开发商：雅居乐地产用地性质：住宅、商住楼面价：2565元/㎡溢价率：1.1%周边：0.3-1万元/㎡2017年4月开发商：华侨城用地性质：住宅、商住楼面价：2894元/㎡溢价率：0.8%周边：0.3-1万元/㎡注：数据来源：克而瑞本案一级市场/重点地块分布一级市场/重点地块分布海口累计13家品牌房企通过土地竞拍等形式拿地进驻海口，不包含收购地块的品牌房企数据来源：中国土地市场网编号房企名称成交时间地址建筑面积(㎡)楼面价（元/㎡）成交总价（万元）1龙光2014/6/12海口市西海岸新区南片区30177.0888526712保利2014/10/15海口市秀英港1965123251638913绿地2014/11/10海口市灵山镇795418.7536352891294绿地2014/11/10海口市长流镇991930.7535593530205长影2014/12/31海口市南海大道南侧2809457.3335529978396长影2015/9/15海口市西海岸新区南片区567808.946531891810617绿地2015/9/29海口市灵山镇4369197.03350615319208绿地2015/11/5海口市灵山镇352253.61240436659中海2015/11/18城西片区椰海大道南侧23225027046280010长影2015/12/31西海岸新区南片区644744.189512137818911绿地2016/7/29博义盐灶八灶片区304660.225307708012碧桂园2016/8/22城西片区217749.544009581013金隅大成2016/11/11海口市西海岸南片区新区234460.4639309214314绿地2016/12/14海口市博义盐灶八灶片区494197.765612916378815绿地2016/12/29海口市灵山镇西片区482302.413296410916雅居乐2017/3/1海口市金沙湾片区704450.73256518065817华侨城2017/4/21西海岸南片区450537.7289413038618北辰2017/7/24西海岸南片区206016.71116423000019衍宏2017/10/12海口市苍峄路西侧35308.031041436771一级市场/品牌房企拿地分布各大品牌房企集中布局西海岸板块，海口西区域市场前景持续看好观澜湖恒大金隅大成龙光保利绿地绿地绿地长影中海绿地碧桂园华侨城金隅大成雅居乐北辰衍宏本案一级市场小结1、土地供应：海口土地供应量连续4年下滑，但早期供应充足，保证后续开发供应;2、土地成交：热点区域海口西海岸板块，多家品牌房企入驻，与项目所处位置较近，近年有较多土地成交;3、土地价格：住宅供应受限导致出现地王，楼面价已突破12000元/㎡，致使海口整体楼面价持续上涨，房企现阶段拿地成本较高；4、土地结构：海口土地成交以住宅用地为主，受双暂停、去库存等政策影响，自2016年起住宅用地供应比例减少。随着海口整体土地供应量持续减少，未来土地更为稀缺；西海岸“万元地王”抬高海口西地区进驻门槛；未来满足居住及度假需求的高性价比产品将日益受到关注区域市场/板块格局海口公寓主要分布海景资源及紧邻商圈的秀英西海岸板块和龙华市中心板块；澄迈商业公寓项目较少，分布在老城板块保利中央海岸（四期）绿地海长流（五期）面积：40-60㎡秀英板块海口碧桂园面积：46-62㎡恒大文化旅游城面积：31-48㎡华盛中央公园面积：43-65㎡绿地海长流（六期）广粤首座龙光海云天面积：46-48㎡华侨城绿地海德公馆面积：43-62㎡锦地翰城面积：43-57㎡万绿园壹号面积：48-102㎡万达广场面积：38-47㎡远大购物广场45-90㎡西岸钻石广场39-52㎡皇玛花园面积：47㎡昌建逸海国际60-93㎡碧桂园海泉湾67-81㎡老城板块龙华板块美兰板块琼山板块本案宇建国贸城39-47㎡售罄区域市场/板块格局板块板块界定板块特征美兰覆盖海甸岛、新埠岛、海口东海岸供应日益稀缺，配套完善，在售项目以小体量精装住宅、别墅，价格总体呈上升趋势。秀英覆盖长滨路以西，南海大道以北至琼州海峡板块热点区域，土地供应主要供应区，市政配套日趋完善，均价持续走高。龙华龙华区为主，滨江路以西，永万路以东，椰海大道以北，长堤路以南区域传统市中心，供应日益稀缺，道路和市政配套规划滞后，后续发展活力不足，价格较稳定。琼山海口区域滨江路以东，覆盖灵山镇、云龙镇等区域板块发展相对滞后，供应量大，未来发展热点区域，在售项目多为经济走量型产品，配套欠佳，海口市价格洼地。老城北至琼州海峡，西至金马大道，南至西线高速路，东至海榆西线整体开发较早，依托老城镇中心配套溢价，以高层为主，在售项目以中小户型的精装高层、毛坯别墅为主。二级市场/供需关系2015-2017年海口公寓成交量价齐涨，2017年公寓成交面积11万㎡，同比上涨40%，2017年成交均价12853元/㎡，同比上涨16%早期公寓市场主要供应产品为酒店式公寓，多以返祖形式打包出售；15年之后，海口公寓供应量大幅减少，16-18年，年均供应量不足10万㎡；受住宅限购政策、量价齐涨等影响，公寓类客户增多，量价齐涨。2010年-2018年1-2月海口商住公寓供需情况注：2018年数据截至时间为2018年2月28日，数据来源：克而瑞二级市场/区域结构秀英区为海口市政府新开发区，市场热点区域，成交基本集中在秀英区美兰区售价最高，均价15808元/㎡；琼山区价格最低，均价10098元/㎡2016年1月-2018年2月海口各区供需及成交价格走势注：2018年数据截至时间为2018年2月28日，数据来源：克而瑞二级市场/区域结构自2017年起各区域基本无新公寓供应，现阶段以消化前期存量房为主2016年-2018年2月秀英区供求关系及量价走势2016年-2018年2月龙华区供求关系及量价走势2016年-2018年2月琼山区供求关系及量价走势2016年-2018年2月美兰区供求关系及量价走势注：2018年数据截至时间为2018年2月28日，数据来源：克而瑞二级市场/公寓成交面积段近两年海口公寓主力面积段为30-60㎡；2017年市场向好、限购政策挤压住宅客户向公寓产品倾斜，40㎡以上面积段公寓成交量提升明显海口公寓各面积段成交套数情况面积段（㎡）2016年成交套数2017年成交套数30以下20316031-4080768641-5034885951-6038957861-7014157171-80811581-902117291-1004388101-1101824111-120152121-1302011131-14075141-150298151-16010161-17002171-18014181-19016191-20001201以上25合计20543295备注：以上数据来源于房管局及中原市调二级市场/LOFT市场/板块格局海口市场LOFT分布在刚需集中的城南板块，海景资源及紧邻商圈的城央板块和西海岸板块；老城LOFT项目较少，分布在盈滨半岛板块保利中央海岸（四期）万达广场面积：38-47㎡绿地海长流（五期）面积：40-60㎡城南板块海口碧桂园面积：46-62㎡城央板块恒大文化旅游城面积：31-48㎡华盛中央公园面积：43-65㎡绿地海长流（六期）广粤首座龙光海云天面积：46-48㎡华侨城西海岸板块绿地海德公馆面积：43-62㎡锦地翰城面积：43-57㎡万绿园壹号面积：48-102㎡城南板块远大购物广场45-90㎡西岸钻石广场39-52㎡皇玛花园面积：47㎡盈滨半岛板块本案二级市场/LOFT市场/产品指标区域项目用地性质产权年限总套数（套）产品面积层高（米）开间（米）装修状态海口绿地海长流商服40年57240-604.954.2-6.6毛坯海口万达广场商服40年74838-475.14毛坯锦地翰城商服40年16543-574.83.9毛坯保利中央海岸办公40年94455-1105.26.3精装万绿园1号产权式酒店40年18248-1025.354.29毛坯海口碧桂园商服40年30746-625.46.1精装绿地海德公馆商服40年17143-645.43.6-5.2毛坯华盛中央公园商服40年16948-655.83.8-7.35毛坯远大购物广场商服40年50045-904.883.75-7.35毛坯老城西岸钻石广场商服40年6239-525.63.8精装皇玛花园住宅70年80474.896.6毛坯

{开发商提供装修套餐}区域市场LOFT产品主力面积为40-65㎡，室内层高在4.8米-5.4米，主力开间在4米-6米，多数为毛坯出售备注：以上数据来源于中原团队市调海口碧桂园二级市场/LOFT市场/平面排布区域LOFT平面排布以内连廊结构为主，少量项目采用外连廊结构；大部分项目楼层在10-16层，梯户比集中在2梯12户至2梯15户保利中央海岸万绿园1号项目楼层梯户比绿地海长流15层3梯21户、5梯31户恒大文旅城18层2梯21户海口万达广场19层3梯22户锦地翰城12层2梯15户保利中央海岸22层4梯22户万绿园1号14层2梯14户海口碧桂园11层2梯12户绿地海德公馆10层3梯19户华盛中央公园16层2梯13户龙光海云天备注：以上数据来源于中原团队市调二级市场/LOFT市场/量价关系LOFT产品集中推售时间在2016年下半年-2017年上半年，该时间段市场火热，整体去化情况理想，其中去化较快项目月均套数在100-130套，一般项目在30-40套；大部分项目年均价格涨幅4-6%，大部分项目LOFT体量较小，且80%已售罄。备注：以上数据来源于中原团队市调项目月均去化（套）历年成交均价（元/㎡）总套数入市/开盘时间售罄时间去化周期（月）月均去化套数2016年2017年2018年均价格涨幅绿地海长流5722015年11月2017年3月1441950010000——-9%海口万达广场7482016年9月2017年3月7106950010000——5%保利中央海岸（三期）9442016年12月2017年6月71341400019000——28%海口碧桂园3072017年2月2017年4月3102——14000————绿地海德公馆1712017年1月认筹2017年3月443——15000————华盛中央公园1692017年2月2017年7月534——15000————广粤锦泰9642018年2月——1123————20000——远大购物广场5122017年12月截止18年2月，剩余328套443—二级市场/LOFT市场/户型分析30-40㎡：市场主流面积段的低总价、一房产品，开间3.9米-4米，一楼设置公共区域，一层二层恒大文化旅游城：32㎡一房开间3.9米，采光面2米一楼设置客餐厅、卫生间、厨房二楼设计卧室，但无卫生间是产品硬伤海口万达广场：38㎡一房开间4米，采光面2.5米一楼设置客餐厅、卫生间、厨房二楼设计卧室、卫生间、衣帽间二级市场/LOFT市场/户型分析40-50㎡：该面积段涵盖一房、两房、三房产品，但主流产品为两房，开间3.6-4.2米，绿地海长流绿地海长流：40㎡两房一卫开间4.2米，采光面3米一楼设置客餐厅、卫生间、厨房，但厨房位置设计不合理，影响整个户型动线二楼设计两个卧室，但无卫生间龙光海云天龙光海云天：48㎡两房两卫开间3.6米一楼设置客餐厅、卫生间、厨房二楼设计两个卧室，一个公共卫生间二级市场/LOFT市场/户型分析50-60㎡：该面积段市场主流产品为两房两卫或三房两卫；三房由于强调功能性，舒适度相对欠缺；两房产品，舒适度相对较高保利中央海岸保利中央海岸：52㎡三房两卫开间5.4米一楼设置客餐厅、卫生间、厨房二楼设计三个卧室，1个公共卫生间，但每个房间的面积较小，主卧12㎡，次卧8㎡绿地海长流绿地海长流：50㎡两房两卫开间5.2米一楼设置客餐厅、卫生间、厨房二楼设计两个卧室，1个公共卫生间，卧室面积在9-10㎡，同时设计晾衣区二级市场/LOFT市场/竞品分析项目名称保利中央海岸开发商海口保利房地产开发有限公司项目位置丽晶路秀英港码头产品类型高层占地面积（万㎡）9.6（四期）建筑面积（万㎡）35.84(四期)容积率3.0绿化率35%总户数住宅974户，公寓979交付标准住宅精装（2000元/㎡）Loft精装（3000元/㎡）楼层状况高层11栋25-31层、Loft3栋户型面积（㎡）住宅89-135㎡三房、105-128㎡四房、165-220㎡五房Loft33-57㎡两至三房车位数量2280个土地情况用地性质：商住混合用地年限40年及70年销售价格LOFT认筹中，预计18000-20000元/㎡高层Loft二级市场/LOFT市场/竞品分析该项目loft产品以办公性质报建，产品有33-57㎡两房至三房loft，层高5.2米，硬装精装交付，二楼隔板已搭建好楼栋面积（㎡）房型套数套数占比梯户比层高交付标准总开间进深是否燃气得房率14#33两房两厅一卫50051%3梯24户5.2米精装3.2米7.2米否120%12#13#48三房两厅两卫26627%3梯14户5.2米5米6.9米否145%57三房两厅两卫21322%3梯14户5.2米6.2米6.9米否150%合计————979100%——————————————14#12#、13#33㎡两房二级市场/LOFT市场/竞品分析项目名称远大购物广场开发商远大置业（海南）有限公司项目位置西海岸长海大道（长滨西二街）产品类型公寓、商业街占地面积（万㎡）6.5建筑面积（万㎡）37.62容积率4绿化率25%总户数1792（公寓）交付标准毛坯楼层状况1#、3#、6#、9#4栋高层公寓户型面积（㎡）40-50㎡两房、90㎡三房车位数量2560个停车位，地上160个，地下2400个土地情况用地性质：商住混合用地年限40年及70年销售价格公寓20000元/㎡1#3#6#9#2#商业中心4#5#7#8#二级市场/LOFT市场/竞品分析该项目loft产品以办公报建，9#共512套，产品面积区间45-90㎡，以45-50㎡小面积为主，占比81%，搭配少量90㎡大户型；层高4.88米，毛坯交付，二楼无隔板；产品舒适，超大观景阳台，全景落地窗，上下双卫预留设计楼栋面积（㎡）房型套数套数占比梯户比层高交付标准总开间进深是否燃气得房率9#45-50两房两厅两卫41681%3梯14户3梯18户4.88米毛坯交付3.7510.9否140%90三房两厅两卫9619%7.3510.9是150%合计————512————————————————45㎡90㎡二级市场/LOFT市场/竞品分析项目周边LOFT项目少、产品供应套数较少，月均去化量差异化明显，其中影响去化最核心因素为海景资源；本项目为非临海项目，景观资源在一定程度上将制约去化速度项目名称面积（㎡）房型套数套数占比推售时间去化套数月均去化套数去化率价格钻石广场39两房两厅一卫46%2017年10月，3个月321100%折后均价14000元/㎡，含2000元/㎡精装45两房两厅两卫4472%3348两房两厅两卫带阳台1016%952两房两厅两卫46%3合计————62——————————项目名称面积（㎡）房型套数套数占比推售时间去化套数月均去化套数去化率价格皇玛花园47三房两厅两卫80100%2017年9月底，一天即售罄8080100%14000元/㎡，看海效果明显合计————80——————————皇玛花园一线海景本案西岸钻石广场非临海二级市场/LOFT市场/供应及库存目前市场在售LOFT产品较少，主要面积区间为60-90㎡，部分未入市项目LOFT产品体量未定，已报建未入市体量预计2800套左右项目剩余套数后续供应主力面积入市时间绿地海长流——1000待定待定保利中央海岸——四期979套35-55预计2018年中广粤锦泰623058-892018年2月华侨城西海岸——待定待定——远大购物广场328045-902018年1月鲁能海蓝公馆——83851预计2018年5月合计951套2817套————二级市场/平层公寓市场/项目分布海口平层公寓分布在岛外客户集中的西海岸板块，一线临江、临海的海甸岛板块，投资价值高的市中心板块，公寓形式包括产权式酒店、酒店式公寓、SOHO公寓巨制国际54-152㎡在售远大购物广场47-102㎡在售滨江海岸56-74㎡在售华彩华邑67-283㎡停售碧桂园海泉湾67-81㎡在售昌建逸海国际60-93㎡售罄置地东方广场61-125㎡在售绿地海长流53-64㎡待售宇建国贸城39-47㎡售罄西海岸板块海甸岛板块市中心板块本案二级市场/平层公寓市场/基础信息项目规模集中在6-11万㎡，其中公寓房间数量200-460间，大部分项目委托酒店公司运营管理，硬装标准2500-3000元/㎡，拎包入住标准4500-8000元/㎡项目名称位置规模配套经营管理公司入住率营销节点装修标准巨制国际位于长滨三路和长滨东三街两条主干道交叉口（市政府西侧正对面）建筑面积：81613.72㎡酒店共设294间餐饮、购物中心、写字楼、SPA水疗中心、无边际空中泳池、健身房、桑拿中心等委托巨制·荷泰酒店尚未入住在售4500元/㎡拎包入住，家具家电齐全华彩华寓海口市碧海大道21号华邑酒店建筑面积：76000㎡酒店共设208间富临餐厅、全日制餐厅、茶舍、行政酒廊、健身房、游泳池等委托华彩华邑酒店运营入住率59%暂停销售8000元/㎡拎包入住，家具家电齐全碧桂园海泉湾海口市美兰区海甸岛和平大道与海甸六东路交叉口向北100米建筑面积：62996.76㎡酒店共设约236间无边界温泉泳池，，咖啡厅、风情餐饮、图书馆、健身房、儿童乐园、SPA馆等委托维景国际大酒店尚未入住在售3000元/㎡硬装置地东方广场海口市滨海大道97号建筑面积：110047.02㎡酒店共设约768间购物中心、商务宴会厅、主题徽文化广场、高尔夫俱乐部、红酒俱乐部、马术俱乐部等委托唐拉雅秀国际酒店尚未入住在售3000元/㎡，硬装昌建·逸海国际广场海口市西海岸长滨东三街（海口市政府西门）建筑面积：98308㎡酒店共设约250间商务宴会厅、咖啡厅、健身房、SPA馆、购物中心、风情餐厅、电玩区、桌球室、电影院、游泳池、足疗SPA馆、儿童游乐园等委托康年酒店管理运营入住率32%售罄2500元/㎡二级市场/平层公寓市场/销售模式大部分项目采用返利模式+免费入住权提高项目附加值，返还额度为总房款的16%-55%，返还年限长度为3-10年项目名称销售方式返利模式巨制国际首付5成，按揭10年，每年享酒店收益分红，6年保底回购（在6年后到第10年委托期间提出酒店回购申请，业主可选择出售给酒店或是不出售）业主享有每年28天免费入住；前两年合计返还总房款14%5-8层酒店收益五五分成；9-26层酒店收益分成前五年业主占3%，第五年开始酒店收益占40%；6年无理由回购华彩华寓首付5成，按揭10年前三年有免费酒店配套服务，并享有酒店折扣和游艇会会籍、无返租田德海泉湾首付5成，按揭10年，按照总房款第一年5%返利（在购房时直接从总房款减免），第二年返5%，第三年返6%（共计返款3年）按照总房款第一年5%返利（在购房时直接从总房款减免），第二年返5%，第三年返6%每年享30天免费入住，并享康年旗下产业酒店全国置换入住置地东方广场首付5成，按揭10年，具体优惠待定暂无数据昌建·逸海国际广场首付5城，按揭10年，每年返总返款5.5％，合同签10年（从银行按揭下来即开始返款，每月返4.5%，分12个月返还，每年返5.5%）含有30天免费入住权利（节假日则为10天）每年返总房款5.5%，合同签10年（从银行按揭下来即开始返款，每月返4.5%，分12个月返还，每年返5.5%，合计共返55%）含有30天免费入住权利（节假日则为10天）二级市场/平层公寓市场/布局结构布局结构多样化，如核心筒、内连廊结构、类住宅结构，高梯户比置地东方广场——核心筒项目楼层梯户比置地东方广场7-11层，13-25层10梯18户巨制国际18层4梯21户昌建逸海国际5-26层6梯18户碧桂园海泉湾11层2梯17户滨江海岸三期17层，28层3梯19户，2梯4户华彩华邑25层2梯15户远大购物广场30层4梯16户碧桂园海泉湾——内连廊滨江海岸三期——类住宅远大购物广场——类住宅二级市场/平层公寓市场/量价关系平层公寓集中推售时间在2015年下半年，销售周期长，月均去化量在10-32套；目前销售均价在18000-22000元/㎡，单价总价提升明显，市场存量小。项目月均去化（套）历年成交均价（元/㎡）总套数入市/开盘时间售罄时间去化周期（月）月均去化套数2015年2016年2017年年均价格涨幅宇建国贸城2752015年7月2017年12月售罄271014000145002000036%巨制国际3782016年5月截止18年2月，剩余约30套22811000150001800031%昌建逸海国际3962014年6月2016年11月，售罄29141500016000——7%滨江海岸三期（3#、4#、5#）6142016年8月截止18年2月，剩余约249套1719——120001800050%远大购物广场8962015年12月截止18年2月，剩余约100套24321200012500180004%备注；数据来源于中原团队市调说二级市场/平层公寓市场/户型分析40-60㎡：以大开间为主，进深长，面宽短，功能齐全，但各功能区域未能独立分开，居住舒适度欠佳远大购物广场远大购物广场：45㎡大开间开间4.1米各个功能空间齐全绿地海长流：53㎡大开间整体开间5.2米，采光面3.3米各个功能空间齐全，无阳台，有飘窗绿地海长流二级市场/平层公寓市场/户型分析60-80㎡：一房或大开间设计，厨房及餐厅空间相对紧凑，阳台设计为产品亮点巨制国际巨制国际：61㎡大开间整体开间4.35米开放式厨房绿地海长流绿地海长流：65㎡一室两厅整体开间6.6米，客厅开间3.5米设计内置小阳台开放式厨房二级市场/平层公寓市场/户型分析80-100㎡：非主流面积段，针对高端度假客群，以一房设计居多，空间尺度略大，居住舒适度高置地东方广场置地东方广场：99㎡一室两厅Soho公寓，办公及居住于一体各功能区分离，空间体验感强远大购物广场远大购物广场：81㎡一室两厅11㎡阳台非明厨明卫二级市场/平层公寓市场/竞品分析项目名称碧桂园海泉湾开发商海南田德房地产开发有限公司项目位置海甸岛和平大道63-2号产品类型酒店式公寓、商墅、商业街占地面积（万㎡）1.83建筑面积（万㎡）2.29容积率0.92绿化率36%总户数226交付标准精装2000元/㎡（送家具、加点）楼层状况1栋酒店式公寓户型面积（㎡）48㎡一房63㎡两房79㎡三房车位数量254（地上155个，地下99个）土地情况用地性质：商业用地年限40年销售价格公寓17000元/㎡公寓商业街商墅二级市场/平层公寓市场/竞品分析碧桂园海泉湾产品为面积48-79㎡一房至三房公寓，层高3.2米，精装交付，赠送家具家电楼栋面积（㎡）房型套数套数占比梯户比层高交付标准总开间进深2#48一房一厅一卫7848%2梯17户3.2米精装6米7.1米63两房两厅一卫6640%3.2米7.8米7.85米79三房两厅一卫2012%3.2米8.8米7.85米合计————164100%——————————48㎡65㎡78㎡48㎡65㎡二级市场/平层公寓市场/竞品分析项目名称绿地海长流开发商海南田德房地产开发有限公司项目位置海甸岛和平大道63-2号产品类型酒店式公寓、商墅、商业街占地面积（万㎡）33.89建筑面积（万㎡）100容积率3.4绿化率40%总户数252（五期公寓）交付标准精装2000元/㎡（五期公寓）楼层状况9#、10#21层（五期公寓）户型面积（㎡）53㎡、63㎡一房车位数量1098个停车位，地上198个，地下900个土地情况用地性质：商业用地年限40年销售价格售罄，五期公寓成交均价15000元/㎡五期公寓二级市场/平层公寓市场/竞品分析产品以大开间为主，进深长，面宽短，功能齐全65㎡一室两厅内阳台楼栋面积（㎡）房型套数套数占比梯户比层高交付标准总开间进深9#、10#53一房一厅一卫53839%3梯20户3.2米精装5.2米7.4米65一房一厅一卫34325%3.2米6.6米7.4米合计————1384100.00%——————————53㎡一室两厅大开间二级市场/平层公寓市场/库存及潜在供应海口市场目前平层公寓，可考证库存约800套，部分未报批项目平层体量未知项目剩余套数后续供应主力面积入市时间巨制国际30无54-1152016年12月滨江海岸三期（3#、4#、5#）249无35-552018年1月置地东方广场268无63-1292017年8月远大购物广场100无53-652015年12月碧桂园海泉湾189无44-802018年1月绿地海长流——待定————华侨城西海岸——待定————雅居乐金沙湾——待定待定预计2018年年中合计836——————二级市场/老城高层市场/重点竞品项目以本案所属区位、目标客群为筛选原则，选取老城5个高层项目作为区域重点竞品项目；竞品高层项目主力面积60-80㎡，主力单价14000-15000元/㎡(均含精装修)，主力总价100-150万/套项目总建（万㎡）容积率物业形态主力户型（㎡）目前均价（元/㎡）目前总价（万元）恒大御景湾562.5高层62-105㎡一房至三房14000

（含1600元/㎡精装）85-150融创美伦熙语383高层75-105㎡两房至三房13500

（含1800元/㎡精装）100-140四季康城四期水岸城邦72.62.5高层58-109㎡一房至三房14500（含1500元/㎡精装）85-165碧海金珠花园100.32高层57-171㎡一房至四房15000（含1600元/㎡精装）85-255福隆丽水湾1002高层50-139㎡一房至四房16000（含1600元/㎡精装）80-220融创美伦熙语碧海金珠花园四季康城（四期水岸城邦）恒大御景湾本案福隆丽水湾二级市场/老城高层市场/重点竞品项目50老城竞品项目主流面积段为80-100㎡，主流户型为2-3房，竞品项目多为早期报建项目，不受100㎡政策影响，因此存在部分50-70㎡小户型产品050㎡100㎡150㎡福隆丽水湾碧海金珠花园恒大御景湾融创美伦熙语四季康城四期水岸城邦重点竞品销售面积区间

主流面积段项目主力户型（㎡）恒大御景湾62-105㎡一房至三房融创美伦熙语75-105㎡两房至三房四季康城四期水岸城邦58-109㎡一房至三房碧海金珠花园57-171㎡一房至四房福隆丽水湾50-139㎡一房至四房二级市场/老城高层市场/重点竞品项目51老城高层市场竞品产品销售单价13500元/㎡起，精装标准1500-1600元/㎡，总价80万起，主流总价段为100-150万/套50万100万150万200万福隆丽水湾碧海金珠花园恒大御景湾融创美伦熙语四季康城四期水岸城邦重点竞品销售总价区间

主流面积段项目目前均价（元/㎡）目前总价（万元）恒大御景湾14000

（含1600元/㎡精装）85-150融创美伦熙语13500

（含1800元/㎡精装）100-140四季康城四期水岸城邦14500（含1500元/㎡精装）85-165碧海金珠花园15000（含1600元/㎡精装）85-255福隆丽水湾16000（含1600元/㎡精装）80-220二级市场/老城高层市场/竞品分析项目名称融创美伦熙语开发商融创地产项目位置澄迈老城经济开发区生态软件园内产品类型高层住宅占地面积（万㎡）38建筑面积（万㎡）38容积率3绿化率40%总户数4250交付标准精装1800元/㎡楼层状况一期11栋26层高层住宅户型面积（㎡）一期：75㎡两房、80㎡两房、105㎡三房车位数量2449土地情况用地性质：二类居住用地年限70年销售价格13500元/㎡1#2#6#3#5#7#9#8#10#11#12#项目二期2房2厅1卫，约80㎡户型方正，全明格局二级市场/老城高层市场/竞品分析空间实用型产品，户型方正，朝南景观阳台设计，客餐厅分离，卧室带飘窗2房2厅1卫，约75㎡户型方正，全明格局户型点评：空间方正，利用率高户型明亮，采光和通风充足3房2厅2卫，约105㎡户型方正，全明格局户型点评：方正两房，空间分布合理卧室均带飘窗，采光效果好户型点评：户型方正，空间利用率高动静分离，功能分区互不影响二级市场/老城高层市场/竞品分析项目名称福隆·丽水湾开发商海南文新房地产开发有限公司项目位置南海大道西延线21公里处产品类型高层住宅占地面积（万㎡）53.36建筑面积（万㎡）100容积率2绿化率48%总户数1922交付标准精装1600元/㎡楼层状况25栋14-25层、31层高层建筑户型面积（㎡）50-64㎡一房67-90㎡二房109-128㎡三房134-139㎡四房车位数量1842土地情况用地性质：住宅用地年限70年销售价格13000元/㎡二级市场/老城高层市场/竞品分析福隆丽水湾高层产品户型丰富，已推售户型共有23个，以1-2房为主，100㎡以下户型较多，户型亮点均为多阳台、卧室带飘窗，采光通风良好，满足度假养老型客户的需求2房2厅1卫，约72㎡1房2厅1卫，约58㎡4房2厅2卫，约139㎡3房2厅2卫，约128㎡2房2厅1卫，约72㎡2房2厅1卫，约88㎡二级市场市场小结项目分布：

LOFT项目集中分布在西海岸、城南、市中心板块、平层公寓项目集中在西海岸、海甸岛、市中心等板块；量价关系：受市场向好及供应有限等多方面影响，近两年公寓成交量价齐涨，17年海口热销项目平层公寓成交价在18000-20000元/㎡，loft成交价在16000-18000元/㎡，loft去化周期较快；老城高层竞品单价14000元/㎡起，门槛较高；产品情况：LOFT产品以高赠送率为亮点，主力面积段为40-65㎡两房至三房产品；平层产品以空间紧凑，主力面积段为40-80㎡一房至两房产品；库存及供应：近两年公寓本无新增供应，未来可考证约有4000套公寓房源入市，其中LOFT产品占比较多，近两年新获取地块例如华侨城、雅居乐金沙湾有较大体量商业面积，预计会有一部分loft及平层公寓供应；市场容量：loft及平层公寓市场容量较小，月均去化量不足1万㎡，但随着限购政策及限百政策的施行，住宅客户外溢至小面积低总价公寓产品，市场扩容。操盘空间分析重要成交坐标城市维度分析区域维度分析产品维度分析量价突破机会分析重要成交坐标/单盘量价标杆单盘年度最大去化面积2.1万㎡，最大销售金额2.67亿元项目名称销售面积（㎡）所属区域海长流21499秀英天利·龙腾湾20588秀英恒大海口湾17901龙华逸海国际广场11902秀英恒大·海口文化旅游城9165龙华天地·凤凰城5345秀英蓝海阳光3796秀英富地国际3041秀英望海国际广场2769美兰爱尚海蓝2289龙华项目名称销售金额（万元）所属区域天利·龙腾湾26710秀英恒大海口湾23964龙华海长流22175秀英逸海国际广场18357秀英恒大·海口文化旅游城9801龙华天地·凤凰城8492秀英富地国际5238秀英望海国际广场3488美兰蓝海阳光3272秀英丹娜国际游艇都会3224美兰2017年海口公寓销售面积排名2017年海口公寓销售金额排名海口西海岸板块品牌开发商、高价、高去化，龙华城中心板块平价走量数据来源：克而瑞备注：以上数据来源于克而瑞，由于海南备案数据存在一定延迟，成交面积及金额偏低城市维度分析判断维度城市级别经济发展动力人口趋势财富聚集市场类型发展阶段市场空间判断二手市场同类城市对比空间评价海澄文一体化经济圈，海口后花园，海南经济四强城市经济活力十足，动力强劲人口流入型城市海南百亿级信息产业聚集地多元性：度假+养老+投资度假养老需求主导，刚需度假阶段作为海口后花园，全省经济强县，价格仍具备上涨空间二手房市场价格较低，换手率低均价在海南市县中具备价格优势，未来升值潜力巨大澄迈为海口后花园，海南重点经济市县，发展动力强劲，养老度假需求占据主导，相比较海南其他市县，具备价格优势，未来价格空间上涨较大59产品维度分析判断维度供需比年去化量单盘标杆面积段单价段总价段公寓当前整体成交量相对较低未来市场持续看好海口整体成交3295套；绿地海长流月均去化速度：41套/月单价：1.5万/㎡成交套数：492套/年当前平层公寓成交集中40-60㎡，loft集中40-50㎡未来平层公寓主力面积为70-90㎡过渡当前平层主力成交单价1.5万-1.7万/㎡，loft主力成交单价1.8万-2万；当前平层主力成交总价60-80万/套，loft主力成交总价70-90万/套未来平层主力将达成交总价80-100万/套，loft主力成交总价120-140万从单盘标杆和成交结构表现来看，平层公寓40-60㎡、总价60-80万/套;LOFT40-50㎡、总价70-90万/套为当前市场主流60量价突破机会分析成交容量机会：海口以投资、度假为目的的客户逐步外溢至公寓市场，公寓市场容量提升空间巨大；价格空间分析：锁定主力上升潜力产品组合，定位区域标杆公寓，未来价格单价预期达15000元/㎡。1、城市层面：海南重点经济市县，海口后花园，发展动力强劲，多元性养老、度假、投资市场，但产品仍停留在完全依赖资源的层次，产品力打造不足；2、区域层面：热点区域板块，发展潜力大，未来产业配套开发聚集区域，成交容量具有显著的提升空间；3、面积段：70-90㎡平层公寓，满足投资、度假类用户需求，40-50㎡LOFT以5.4m层高、高得房率实现产品溢价；4、精装修：科技化、人性化将成为精装突破点和溢价点地块区位区域规划交通分析环境评价不利因素指标分析地块SWOT分析本体分析指标分析本案所处的2-1地块，为商业设施用地，适合打造公寓及商业2-163地块

编号

2-1用地性质

商业设施用地用地规模（m2）

211661容积率

2地上计容规模（m2）422035控制高度（m）

80建筑密度

（%）

25绿地率（%）

35老城地块区位区属老城板块，位于省会海口与澄迈之间，路网交通发达，区位优势突出滨海沿线江东西海岸城南市中心羊山片区本案地块区位项目目前昭示性与可达性较差，地块资源普通，唯一水景资源短期内难以整合利用，周边为生态智慧新城产业园，但配套兑现时间需要3-5年，临近海南环线高速，背靠椰树火山岩水生产基地。一类居住用地二类居住用地美造水库片区道路本项目地块美造水库中印大道活力一路美安一纵路蓝梦一路项目四至道路项目北侧中印大道项目西侧活力一路项目东侧美安一纵路项目南侧蓝梦一路区域规划本案紧连海口美安科技新城与西海岸南片区，以实体经济+高新产业+城市级服务中心为理念的产城结合模式得以实现，短期内快速进驻大量优质人口，为项目潜在客户。金马物流园盈滨半岛旅游度假区新型工业园区新兴制造园区宜居新城区高新技术产业园区本案海口综合保税区生态软件园老城区域规划：新兴经济开发区美安科技新城：产业高新区西海岸南片区：城市级公共服务核心重点项目列表项目类别名称备注描述城市重点西环高铁老城站西环高铁第一站，是打造环岛高速铁路网的重要一环，提升海南基础设施水平、拉动投资增长、带动西部地区开发开放综合保税区海口综合保税区于2008年12月22日经国务院批准设立，由海关监管的开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最便捷的特殊经济区域马村港海南航港业中心枢纽港，于2005年1月正式起航，其中马村港被规划为中心枢纽港，将成为海南港航业中心。区域重点生态软件园2016年总产值233亿，入园企业1512家生态智慧新城总投资117亿，已落地和正在积极推进的核心项目包括腾讯生态村、中国游戏数码港、红黄蓝生态村(互联网+教育示范基地)、军民融合产业基地以及医疗等综合配套66区域规划本案所处的生态智慧新城，未来大量知名企业的入驻将带来人口红利，在形成产业集聚区后，区域自住及投资性市场得以释放，作为软件园的重要生活配套，本案直接获益。规划一条生态景观走廊。为贯穿规划区南北的带状公园，有机串接新城各功能组团；规划多个功能片区，分别为智力运动基地、中国游戏数码港、高端会展与酒店、国际学校、国际医院、商业商务和椰树生产区；规划多个居住社区，包含腾讯生态村、新金融生态村、军民融合生态村、泰禾项目和高端住宅二期生态智慧新城（14.5平方公里）入园企业超1300家建设面积80万㎡实现产值230亿办公人员超8000人一期生态软件园（3000亩）+++规划面积14.5平方公里建设目标3年完成450万㎡人员吸纳3-5年吸引4-5万软件工程人员67商业街高端住宅美造水库军民融合生态村国际学校新金融生态村国际医院中国游戏数码港高端酒店高端会展腾讯生态村智力运动基地椰树水厂商业商务泰禾项目交通分析受“海澄文一体化”规划利好，外部交通已打通，实现环岛高速、岛外铁路、城市干线、机场等多维度交通，突破地域格局环岛高速环岛高铁老城站货运铁路海榆西线南海大道粤海大道海口南站南一环路海口站环岛高速+铁路+城市干线+机场畅通老城、海南各区域及岛外海口美兰国际机场1.6km3.2km3.4km11km32km环岛高速—距环岛高速白莲互通1.6公里，距粤海互通3.4公里；铁路—毗邻环岛高铁老城站3.2公里，跨海铁路海口站11公里；城市干线—项目多条主干道可直通海口及澄迈其他镇区。机场—项目距海口美兰机场32公里68本案目前区域步行尺度内，商业、教育、医疗配套落后，缺乏强势资源，新型医疗、教育配套落地需要时间，项目需要强势产品及自带优质配套弥补中短期内区域配套不足的现状，及红树林湿地保护公园罗驿节孝坊永庆寺金山寺美榔双塔火山地质公园海景2KM5KM环境评价/区域配套2KM第三时间商业洪都购物中心老城商业广场老城中学海南省技师学校红黄蓝国际幼儿园阿波罗医疗集团老城卫生社区服务站海南一龄医院教育商业医疗海南颐仁医院69借势生态智慧新城园区规划及泰禾集团多样化产业优势，引入高端医疗及影院等与软件园相匹配的优质配套，打造微城市理念，集全高端配套于一体，未来项目有望通过强势配套实现溢价支撑。泰禾医疗泰禾影院70商业街生态智慧新城启动区拥有集中商业、大学、产业园、生态社区等完善配套本案规划为居住、教育用地，后期与美造水库景观联动。高端住宅美造水库军民融合生态村国际学校新金融生态村国际医院中国游戏数码港高端酒店高端会展腾讯生态村智力运动基地椰树水厂泰禾项目商业商务环境评价/自身配套条件不利因素因素细则环境因素地处郊区在规划道路未修成之前，项目整体位置较为隐蔽，昭示性、可达性较差景观项目北面有工业厂房，景观质素被拉低规划因素排布制约地块朝水景面宽度局限，水景资源难利用景观项目南侧有美安科技新城规划的工业用地，景观质素被拉低配套因素周边配套周边医疗配套较匮乏短期内周边大型商业配套较少目前美造水库还未改造，景观面较普通不利因素SWOT分析本体分析ＳＷＯＴ优势：机会：劣势：威胁：坐拥海澄文规划优势，脱离其他旅游能级城市的竞争生态智慧新城发展附有配套、人口、政策红利周边在售公寓项目竞争较少具备集团性多产业品牌开发商优势拥有良好的环境及水质优势项目交通配套已在逐步完善不限购不限贷，不受限100户型政策限制区域具备打造小面积、低总价的产品空间区域规划的落地将带来人口红利，为项目定位客群扩容配套升级，持续为项目带来利好项目无强势自然资源中短期内配套难以实现地块目前昭示性与可达性较差项目地块条件较普通，后期将面临众多老城住宅项目的直接竞争围绕项目的核心优势（区域规划优势、生态智慧新城发展红利、开发商优势、不限购不限贷），同时打造小面积、低总价的稀缺产品，是项目未来快速去化的核心关键72项目定位角色定位主题定位市场定位客群定位产品定位74依据本项目位置、区位规划、指标条件、城市战略发展等综合因素：产品市场角色占位更贴合“广场系”产品，把项目打造成标杆商业综合体项目，结合本案办公居住为一体的特性和5.4米层高，进行soho化打造。广场系：代表作品：福州“东二环泰禾广场”，公寓、商业街等多业态商业综合体角色定位建外soho：建外SOHO位于长安街上，总占地面积为16.9公顷，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，公寓层高5.4米，兼具办公及居住功能，现已成为京城创意公司集聚及居住地标。智慧新城项目价值体系智慧新城项目价值区位价值项目价值附加价值区位价值区位交通价值区位配套价值园区规划价值园区配套价值环境价值品牌价值项目配套价值产品价值品质价值物业价值商业价值圈层价值海澄文一体化中心区域紧邻海南环线高速及高铁车站海澄文一体化中心区域，老城城区成熟配套软件园一期3000亩+智慧新城14.5平方公里规划国际学校、高端酒店等配套世界长寿乡、富硒土壤及椰树矿泉水优质水源专注高端的泰禾品牌引入泰禾医疗及影院区域唯一5.4米层高，二层高达75%的赠送率区域最高端精装标准，泰禾品质泰禾高端物业服务标准自带1.3万㎡精品商业街园区员工及泰禾业主圈层主题定位海口西·颐养度假·智慧新城项目区位气候资源、长寿之乡泰禾医疗产业链利好、人口红利、升值空间、科技集群智慧产业居所配套·智慧产业生活配套平层公寓商业LOFT市场定位LOFT公寓主要对标保利中央海岸、远大购物广场；平层公寓主要对标远大购物广场、碧桂园海泉湾；商业主要对标第三时间商业街、绿地海长流；打造年轻高赠送属性产品LOFT公寓为主，搭配少量商业,借助品牌影响力及产业园区价值，树立海口西第一养老、度假、居住、投资标杆LOFT平层公寓商墅本案商业街第三时间远大购物广场保利中央海岸碧桂园海泉湾中海锦城客群定位产业人口红利、产业红利、升值前景优质产业人口集聚地段海口后花园，30分钟车程本案价值与客户诉求配对：气候澄迈长寿之乡富硒土壤优质水源产品小面积、低总价、投资产品不限购不限贷客户定位：面向全国、辐射软件园及全岛自住、投资人群，满足工作居住、养老度假投资置业需求。竞品客户项目客群分析恒大御景湾岛外80%（投资、养老度假为主）多来自河南河北及东北区域；岛内20%，其中15%为工作在老城及盈滨半岛区域的新海南人，5%为海南本地，随着海口房价提升，海南本地客群比例会逐步提升福源丽水湾岛外客户85%以上，多为养老度假及投资，多来自甘肃、陕西等西北区域。融创美伦熙语岛外70%，多为养老度假及投资，多来自京津冀区域，20%为软件园及进驻企业员工，10%为海南本地客户。皇玛花园岛外客户85%以上，多为养老度假及投资，来自东北及华北客户居多，剩余为皇玛花园本地员工。老城及盈滨半岛片区客户80%来自岛外，主要集中在华北、东北、西北片区，在一定程度上受集团总部所在地影响，而随着海口房价的大幅上涨，部分海口购房客户外溢至南海大道延长线、老城片区，岛外客群比例有所下降，澄迈刚需养老度假的市场定位短期内不会发生改变，未来区域成交客户依然有60%以上比例来自岛外。客户趋势偶得客户5%核心客户85%重要客户10%群体：岛外养老度假客户60-70岁，河南河北退休政府员工关注点：价格、升值群体：新海南人物理属性：30-45岁，两至三口之家，外地在海口及澄迈工作人口关注点：价格、性价比群体：岛内其他市县客户职业：物理属性：25-32岁，两至三口之家，企业起步阶段、公司职员关注点：价格、地段、交通偶得客户10%核心客户70%重要客户20%恒大御景湾客户2016年6月-11月四季恒大御景湾客户2016年12月-2017年12月2017年下半年，随着海口主城区住宅限购政策的出台及房价的大幅上涨，距离海口较近的老城片区承担了一部分海口外溢客群，在海口房价持续上涨、且软件园进驻企业越来越多的情况下，常住新海南人及本地客户比例会持续上升。群体：岛外养老度假客户60-70岁，河南河北退休政府员工关注点：价格、升值群体：新海南人物理属性：30-45岁，两至三口之家，外地在海口及澄迈工作人口关注点：价格、性价比群体：岛内其他市县客户职业：物理属性：25-32岁，两至三口之家，企业起步阶段、公司职员关注点：价格、地段、交通客群定位核心圈层岛外客群导入（京津冀等高污染区域、及东北高寒区域，泰禾集团业主、员工）重点圈层岛外客群+软件园进驻企业员工（华中、西南区域、江浙沪等经济实力较强区域）拓展圈层岛外其他区域客群海南其他市县高净值人群核心圈层重点圈层拓展圈层客群定位

公寓30%江浙沪、华中、西南片区投资养老客户软件园及进驻企业员工公寓10%

海口及海南其他市县高净值人群投资兼居住需求核心客户重要客户拓展客户核心客户

公寓60%

岛外京津冀区域度假、养老群体客户，泰