“营改增”对房地产业的影响研究分析 税务管理专业

“营改增”对房地产业的影响研究摘要：随着世界经济形势的变化，我国经济发展保持高速增长的态势逐渐趋缓，一方面受全球经济不景气等外围需求减弱的影响，另一方面受国内经济结构失衡等因素的影响，因此，我国目前最迫切的事情，就是通过调整经济发展的结构、转变经济发展的模式、鼓励居民消费、增加内需的方式，通过加大税收体制等方面改革的力度，以维持我国经济的稳速发展。中小企业是国民经济的重要组成部分，而房地产业更关系到民生问题。近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。关键词：营改增、房地产业、影响、对策Abstract:Withthechangeoftheworldeconomicsituation,China'seconomicdevelopmenthasmaintainedaslowdowninthetrendofrapidgrowth,ontheonehandbytheglobaleconomicdownturnandotherperipheraldemandweakened,ontheotherhandbythedomesticeconomicrestructuringandotherfactors,China'scurrentmostpressingthingistoadjustthepatternofeconomicdevelopment,changethemodeofeconomicdevelopment,encourageresidentstoconsume,increasethewayofdomesticdemand,byincreasingthetaxsystemandotheraspectsofreformeffortstomaintainthesteadydevelopmentofChina'seconomyTheSmallandmediumenterprisesareanimportantpartofthenationaleconomy,andtherealestateindustryismorerelatedtopeople'slivelihood.Inrecentyears,China'srealestateindustryhasbeenrapiddevelopment,whilehousingpricesandotherphenomenahavearousedwidespreadconcernofthepeople,housingpricesbecomethecurrentChineseeconomyahotspot.Thispapermakesadeepanalysisontheexistingproblemsoftherealestateindustry,andputsforwardsomepolicysuggestionsonhowtoensurethehealthyandhealthydevelopmentoftherealestateindustryinourcountry.Keywords:battalionincrease,realestateindustry,influence,countermeasure

绪论研究背景营业税改增值税是政府一项重要的税收改革，对我国增值税制度的发展有着重要意义。增值税制度的特点主要体现在两方面:一是环环扣除，不存在重复征税;二是税负公平，征税范围广。要想真正实现增值税的中性原则和公平原则，需要形成完整的抵扣链条，包括纵向抵扣和横向抵扣。自2004年来，我国增值税税制己逐步完成了从生产型到消费型的转变，这实际上是完善了抵扣链条的纵向抵扣，即同一产品的所有生产销售环节均可抵扣。如今，为进一步完善增值税制度，营业税改增值税改革实际上是对横向抵扣的完善，即达到同一环节中的所有商品或劳务均可抵扣。在设计和实行增值税制度过程中，房地产业是不可忽视的重要领域，也是公认难以处理的领域。中国房地产业作为整个国民经济的支柱产业，在宏观上看，与国家的经济走向紧密相连。在微观上看，与普通百姓的生活息息相关，住房作为普通百姓的必需品，房地产业营改增势必对居民的福利造成影响。因此结合现有的营改增政策，以分析探讨其对于房地产行业的影响，并根据这些影响而提出相关的对策和建议，以试图推动营改增政策的进一步完善以及房地产行业的快速发展。研究目的随着世界经济形势的变化，我国经济发展保持高速增长的态势逐渐趋缓，一方面受全球经济不景气等外围需求减弱的影响，另一方面受国内经济结构失衡等因素的影响，因此，我国目前最迫切的事情，就是通过调整经济发展的结构、转变经济发展的模式、鼓励居民消费、增加内需的方式，通过加大税收体制等方面改革的力度，以维持我国经济的稳速发展。作为国民经济的重要组成部分，房地产业更是关系到民生问题。近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。研究意义营改增税收政策的进行为我国房地产业带来非常广泛的积极意义。“营改增”是国家供给侧结构性改革的一项重要内容，将行业税负只减不增和促进经济发展的改革意图落实到位，加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

国内外研究综述（一）国外研究现状新西兰经济研究所资深分析师约翰娜布兰森(2001)在对税收进行研究中指出，若要实现经济增长率的最大化，必须要充分发挥税收的调控作用，从而明确税收的组合方式，对税收负担有清晰的认识。研究表明，随着时间的变化和，最优税收平均负担率为22.5%，其中最优税收组合的平均值为0.54，这也表明间接税在总税收中所占的比重约为35%，而若能够满足上述条件，则能够对国家的GDP产生拉动作用，使其提升17%。南非学者克勒斯蒂芬、范汤德和萨姆耐克(2005)对南非经济税收数据进行研究，并且截取了1960年至2002年这一时间跨度，采用约翰娜布兰森(2001)在税制方面的研究方法，结果表明税收负担水平与经济增长率之间呈现出的关系是正相关的关系，如果将税负提升，那么将会对地区经济的增长产生负作用，使地区经济发展潜力受到极大制约;同时还指出通过对间接税和直接税之间的比例进行调整，使间接税的比重降低，会对经济产生一定的拉动作用。可见，在对税制进行调整和改革的过程中，必须要注重主体税基的转变，这就显现出“营改增”对税制的改革中优化房地产业结构起到的重要作用。（二）国内关于营改增对于房地产业影响的文献综述针对这一问题，我国学者彭峰(2014)在其《刘尚希：需对中小企业减税》中强调为了大力促进中小企业的产生和发展，需要对中小企业进行减税，从而可以增加就业、扩大内需，并成为最终避免世界金融危机影响的关键等等。从“营改增”的目的和必要性方面来看，大多数学者和专家是支持和赞同的。许卉林(2016)在《“营改增”对我国产业结构的影响--以上海市为例》一文中指出可以从不同角度看待“营改增”:一是认为这次税制改革体现了国家有针对性地放宽部分行业限制的政策意图，尤其表现在扩大减半征收企业所得税的范围并拉长减半征收企业所得税的期限，提高营业税和增值税起征点以及减免小微企业的行政性收费等举措上;二，此次“营改增”试点除了是为了增值税扩围之外，主要还是促进第三产业的发展，尤其是服务业的发展;最后一点是认为“营改增”有利于完善我国长期存在重复征税矛盾的税制结构问题。孔祥一（2016）在《“营改增”对我国房地产业的影响分析》中强调，税收是国家宏观调控的重要手段，近几年的“营改增”的改革，已经蔓延至全行业，房地产作为“营改增”的改革对象必然会影响房地产业的发展。同时指出，“营改增”是一个税收制度完善的过程，其消除了最终消费前的重复征税，使社会分工更加合理。而且，“营改增”可以帮助政府在房地产市场定价方面起到调节作用，使消费者避免了重复征税，减少了税收负担，有利于促进房地产合理定价，规范房地产定价机制，促进房地产业的良性发展。“营改增”在对房地产业带来机遇的同时也伴随着挑战，“营改增”后企业的账务处理难度增加，计算房地产业增值税，需要计算房地产所包含的各个板块的进项税和销项税，大大增加了计算的难度。此外，税制的改革对财务人员也有着巨大的考验，要求财务人员对政策有全面的理解，规避财务核算不合格带来的纳税申报不准确的风险。而企业实现“营改增”后，据相关部门统计，企业预计节税达到9000亿元人民币，但林敏（2016）在《全面实施“营改增”对房地产行业的影响分析》中指出，大部分企业税负有所减轻，但是个别企业税负反而会加重。这都是关注研究的重点方向。

营改增对于房地产业的影响营改增的概念与作用具体而言，房地产业‘营改增”主要包括四个方面的内容:第一，出台二手房交易的具体规定。个人出售2年(包括2年)以上的自有住房免征增值税，出售不足2年的自有住房按5%的税率缴纳增值税。北上广等区域对于普通住房也适用此项规定，但对于非普通住房，要求以销售收入减去购房款后的差额再按照5%的征收率缴纳增值税。第二，对房地产项目实施过渡性政策。如果一般纳税人在经营中获得以下收入可以按照简易征收办法纳税，适用5%-的征收率:1,销售2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，应该以销售得到的全部价款加上价外费用减去不动产购置原价或取得不动产时支付的对价的余额为销售额。2、如果是2016年4月30日前自建的不动产，则应以取得的全部价款和价外费用为销售额。3、销售自行开发的房地产老项目或是出租其在2016年4月30日前取得的不动产，也适用简易征收办法。第三，不将房地产开发企业土地成本计入销售额。也就是说，对于房地产开发企业，在生产经营过程中购进的机器设备、办公用品、不动产等都可以进行抵扣，不把它计入销售额，这样计算得出的销项税额会相应减少，尤其是企业的土地成本，通常占到房地产项目开发成本的30%，如果此项成本不计人销售额，可以让房地产开发企业节约一大笔支出。第四，不动产的购置成本也要纳入抵扣范围。新购进不动产的成本分2年抵扣：第一年抵扣比例为60%-，第二年抵扣比例为40%二这项措施将给所有新增不动产的企业带来利好。营改增对于房地产行业税负的影响因房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业营改增的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。因营改增后，计税基数原来是价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，所以房地产的营改增比其它行业的营改增更加复杂，从房地产行业的行业特点可清楚到房地产行业的营改增实质上也是规范了房地产行业的上游企业。其一，土地成本能否有税款抵扣。土地成本能否抵扣税款直接影响着房地产企业的实际税负。土地成本的税款抵扣有三种方式:一是定率抵扣，即按照一个固定的比率简易征收;二是边缴边扣，即土地出让时国家征收税款，税款缴到国库，企业拿到土地时可以抵扣税款，推动出让价款为含税价;三是不缴不扣，即国家不征收土地出让环节增值税，企业拿到推动价也不抵扣税款。其二，融资成本能否有税款抵扣。因为很多房地产开发商的资金来自金融机构，如果没有同时开始营改增，会对上下游链条的抵扣造成一定压力。利息成本是其主要成本，利息成本能否抵扣也就成为税款抵扣的难题之一其三，建筑安装成本的税款抵扣。建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。房地产开发企业如果索要发票的话一定是“羊毛出在羊身上”，增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商等上游转移索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁。更往上推的话，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的，或者不愿意开具增值税发票的。建筑工程人工费占工程总造价的20%-30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务，原来按3%支付营业税，而实行“营改增”之后，税率将大幅提高，但没有进项税额可抵扣，在当今人工成本不断上涨的趋势下，作为微利企业的劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到施工企业，另外，零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税发票，亦无可抵扣的进项税，势必加大建筑施工企业人工费的税负。以上两方面导致成本增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商。营改增对于房地产行业经营的影响1.对于房地产行业经营成本的影响。从房地产的整个产业链来看，建筑行业属于企业的上游，其对房地产的影响也最为深刻，联系最为紧密。“营改增”实施后一定程度上使得建筑行业的税负上升，这会直接影响到房地产企业的成本：首先，建筑业的材料成本上升。在“营改增”之前，建筑业按3%征收营业税，改革之后，其按照11%征收增值税销项税并按6%进行增值税进项税的抵扣。对建筑业购进的主要的原材料来说，在一定程度上提高了其成本，而这些成本的上升又会转移到房地产行业上面，增加其成本。其次，建筑业人工成本不可作为增值税进项税进行抵扣。对于建筑行业来说，其中人工成本也占其总成本的大部分并呈现出逐年上涨的趋势，来源也主要是一些农民工人或者劳务公司的工人，但是人工成本并不像原材料那样有增值税进项税额可以抵扣，这就会增加建筑行业的劳务成本，并会转嫁给房地产企业。最后，建筑业的其他成本费用也不断增加；除了材料和人工成本之外，现在的建筑业都在陆续引进较为先进的机械设备，或者从其中间企业租赁，但是有形动产租赁在经过“营改增”之后的增值税税率为17%，在能取得可抵扣增值税发票的情况下，较之改革之前企业的税负有提升的趋势，如果企业在糟糕的情况下不能取得抵扣发票的话，企业的税负会更加高，因此，企业的这部分成本的上升也会转移到房地产企业中。综上可以看出，由于连锁效应的存在，“营改增”对建筑业成本的影响会波及到房地产行业，提升其成本。2.对于房地产行业的资金了流动以及利润的影响。国家对房地产企业的税收依赖性较大，这是因为其营业收人以及净利润较高，这使得营业税金及附加、企业所得税和房产税等也比较高。但是，近几年土地出让金呈现下降的趋势，这就使得政府加强了对房地产企业的税收征管工作，加大其税收清算的力度，这在一定程度上会使房地产业面临着严峻的挑战和财务方面的压力，使其成本上升，因此房地产业会更难实现超额的利润。而对于现金流方面，国家税制改革的目的是减低企业的税负水平，虽然会出现一定时段的税负水平扭曲的现象，但是随着改革的逐步推进企业的税负降低势在必然。从这一方面来看，房地产业的现金流会随着企业税负水平的降低而得以改善。3.对整个房地产市场的影响。“营改增”后，房地产业适用11%的增值税税率代替5%的营业税税率，这很可能对房地产市场产生各种影响，包括定价、市场情绪等。大多数人希望“营改增”能够有效的抑制房价，从理论来看或许有一定的帮助，但影响房价的因素太多，单靠‘营改增”来调控房价的方式不太现实。‘营改增”实施后，企业可以新增不动产抵扣税务，就会出现大批企业通过房产投资来抵扣税收上缴，这也从实质上推高了一二线城市的房价。”营改增‘的实施虽然降低了人们缴纳的税额，但这必然导致争相抢购的热潮，而从市场经验来看，供求关系更加决定着房价的未来，如果供不应求，房价上涨，那么税负实质是变换形式后加注到了购买者身上，长此以往普通民众会逐渐丧失‘营改增”为购房带来优惠的信心。

营改增的优化建议完善税率结构，适当降低税负按照现行增值税相关政策规定，只有取得增值税专用发票才能抵扣税款。房地产企业成本构成有其特殊性，即房地产开发项目中土地成本比重较大，对“营改增”后的税收负担影响较大，但根据现行政策，房地产企业通过拍卖从政府部门取得的土地，由于不能取得增值税发票而无法抵扣税款，这可能导致“营改增”后企业税负的增加。因此，建议国家制定政策措施将外购土地纳入抵扣税款的范围。通过出让方式获得土地使用权的，可以根据土地成交价格及相关规费的金额，凭政府部门开具的合法凭证按照一定比例扣除税款。而且，随着增值税抵扣链条完整，以及发票管理等各方面的税收征收管理的完善，从长远看建筑业的行业税负将逐步降低。对于地方财政收入而言，营改增的逐步推行能够避免财政收入大幅波动，避免因地方财政收入减少而影响社会经济稳定。同时，随着征收管理水平的提高与完善，从长远来看，营改增有利于第三产业的发展，随着行业产值增加，地方财政收入将有所回升。因此，综合考虑地方政府、企业以及居民的多方的利益，房地产业和建筑业考虑选择合适的税率，且使得整个税率结构愈加完善。此外，对房地产企业来讲，人工费用不可抵扣是客观存在的现象，也不可能因为不能抵扣而减少或是消除。因此，国家在制定对房地产企业的‘营改增”政策时，应将这一因素考虑进去，降低该行业的增值税税率，定一个较低的税率水平。其次，政府也可以采取向房地产企业补贴的形式帮助其渡过“营改增”的过渡时期政策。而对于房地产企业自身来说，应该及时了解政府制定的政策，加强对企业内部员工的培训工作。增值税政策相比较其他税种来说，存在着一定的复杂性，使企业的财务人员了解改革的要点以及征收流程，能够使企业加快政策改革的适应过程。提高房地产业对发票会计核算等税务管理“营改增”涉及到房地产企业管理的方方面面，需要企业领导、相关人员积极应对，做好相应的谋划，以消除营改增对本企业的不利影响。首先，需要进一步强化企业的财务会计管理工作，使财务会计基础性工作更加扎实，企业内控水平不断提升。尤其要加强房地产业的会计核算水平，财务管理人员要不断提高纳税意识，加强原材料采购环节的发票管理，特别是工程决算的发票管理;在会计核算中，要做到笔笔账目有合法的原始依据，对于没有正确发票的，坚持不得付款，以保障会计核算的正确性。通过优化会计核算管理，降低企业的刚性成本。组织专业人员认真学习与合理利用避税方式，降低企业的税负水平。此外，房地产企业还应该做到严控涉税环节，做好基础工作。针对“营改增”后，建筑业把成本费用的提升转移到房地产行业的现象，企业应采取的措施有以下几点:第一，企业在选取建筑企业为其提供施工以及为其提供材料的供应商时，应通过公开招标的方式进行二公开招标的方式，有利于企业选择那些比较有资质的建筑商和供应商进行合作，从而能够保证工程的质量。第二，企业在对供应商的原材料进行查验时，商品的质量和规格无疑要作为重要的考虑因素，但是由于“营改增”后，存在着增值税税款可以抵扣的现象，因此，企业也应向供应商索取原材料的发票作为抵扣凭证，以保证企业的利益。第三，企业应杜绝在采购材料等方面贪图小便宜的行为，不向供货方索取增值税发票能以低价购进材料，但是会造成企业进项税额不能抵扣的问题存在，从而避免会因小失大的问题出现。房地产业应加强劳务管理与产品调整房地产企业在开发建设过程中，通常会涉及园林绿化、景观、围墙等方面的劳务问题，承担这些劳务的公司或施工队往往不具有增值税一般纳税人身份，无法开具增值税专用发票，导致外购劳务的进项税额无法实现抵扣。在这种情况下，建议房地产开发企业在发包劳务时首先选择具有一般纳税人身份的劳务公司。如果承担劳务的公司是小规模纳税人，房地产企业可以要求劳务公司到税务部门开具增值税专用发票，以便用于进项税额的抵扣。而且，房地产企业开发的产品，大多可以分为“清水房”和“精装修房”两类。相比较而言，精装修房需要外购装饰材料、厨卫设施、灯具，并外包装饰劳务，这些外购材料和劳务，如果能够取得增值税专用发票，就可以在缴纳增值税时作为进项税额抵扣。抵扣项目和金额越多，增值税的税负就越低。因此，可以鼓励房地产企业积极调整开发产品结构，更多地开发建设精装修房。

结论国家实施“营改增”的税制改革，无疑标志着我们的税收征管工作又向更高的水平迈出了重要的一步，为房地产行业的发展带来的积极的影响和难得的发展机遇。一方面它对税收的征管工作进行了规范，抑制了税收违法行为，从而降低了企业该方面的风险水平，另一方面它有效解决了重复征收的间题，促进了企业的生产分工提高了经济效益。但是，我也应注意到“营改增”对房地产企业带来的不利影响。比如说，加重了企业的成本费用、提高了企业的税负水平以及使得企业的利润留存减少等等，在一定程度上也抑制了企业的发展和生产的积极性。因此，房地产企业应该及早注意到这些间题未雨绸缪，提前制定出应对过渡时期的计划和方案，积极改进其生产和经营的模式二从政府方面来说，在新的政策实施之前，应当加大宣传力度，及时做好对房地产行业进行先关法律、法规的培训工作。

参考文献：[1]BrianPearce.Thestateofairtransportmarketsandtheairlineindustryafterthegreatrecession.[J].JournalofAirTransportManagement.Volume,2012(07):3-9.[2]DavidHan-MinWang.Convergencetestsontaxbur