DB15-T 969-2024 办公楼物业管理服务规范

15PropertymanagementservicespecI 2 2 4 5 6 本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定本文件代替DB15/T969-2016《办公楼物业管理服务标准e)增加了“建立健全各项规章制度、岗位职责、工作流程、服务规范等”f)增加了“具备条件的服务机构，可在项目上设置党小组，发挥党建引领作用”（见4.1.4h)更改了“房屋管理与维修养护”（见第6章，2016年版的第6章）；l)更改了“人员及器械要求”（见8.1，2016年版的8.1）；张思思、王雪峰、敖登格日乐、邱建刚、陈娟、李文生、王大千——2016年首次发布为DB15/T969-2016；1办公楼物业管理服务规范GB22337社会生活环境噪声排放GB25201建筑消防设施的维护GB31654食品安全国家标准餐饮服务通用CJJ/T102城市生活垃圾分类及DB15/T3686.5物业管理服务规程第5部分:23.13.2由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的物业3.3在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业4.1.1在服务项目应设常驻机构，并根据实际工作需要应配备相应数量的智能化办公设备，有专职人4.1.2在服务场所明显位置公示企业营业执照、服务人员姓名、照片、岗位信息、服务事项及标准、4.2工作人员4.2.1根据项目实际需求配备专业的技术人员，物业从业人员应按照规定取得职业资格证书或相应的4.2.2物业服务人应在上岗前对工作人员进行专业培训，培训合格方可上岗，工作期间还应进行定期4.2.4物业从业人员在服务过程中应保持良好的精神状态，主动、热情、耐心、周到并及时为顾客提34.3规章制度4.3.1物业服务人应建立人力资源4.3.2物业服务人应根据服务项目特点制定物业服务方案、岗位标准、工作标准以及各类突发事件应4.3.3物业服务人应按照法律法规及管理4,4财务管理4.4.1物业服务人应建立财务管理制度，并符合相关4.4.2物业服务收费实行明码标价，物业服务收费的定价形式、收费方式、追缴等符合相关规定，实行酬金制物业定价方式的物业服务人应依据合同约定每年公布物业服务项目资金年度预决算和收支情4.4.3物业服务合同约定以外的服务费、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用或约定方式4.5.1物业服务人应建立完善的档案管理制度，做到档案、记录等内容完整、准确，并且定期对档案4.5.2应根据档案性质的不同，分类进行管理，管理的档案主要包a)业主（物业使用人）资料；h)办公楼及其配套设施台账；m)文化活动档案以及党建活动档案；4,6标识管理4.6.1.3各类标识的文字使用应规范，格式应统44.6.1.4各类标识的设置应安全、牢固、准确、美观、醒4.6.2.1建筑物各楼层主要出入口应设置平面示意图以及各楼层指示、引导标识。4.6.2.3公共卫生间、服务台等公4.6.3.1办公区域、公共区域内应设置紧急出口4.6.3.2可能发生危及人身安全的共有部位、共有设备设施应设置安全警示标识。4.6.4.1设备机房内应设置设备平面布置图、主要设备系统图、设备操作流程图。4.6.4.2设备机房内所有的设备设施要有明确的标识牌及机组编号，并要和配电柜柜面上的标志牌相4.6.4.3设备机房内所有管路上要有标识，标明管路的种类和供、回管路的走向。4.6.4.4配电柜内要标明上级、本级、下级的开关号、设备的名称。4.6.4.5照明配电箱内要标明本箱内的上级4.7节能管理4.7.2制定节能降耗管理工作方案，有4.7.3根据办公物业内的实际情况，可采取的节能降耗措施包括但不限g)开展节能、垃圾分类和污染防治教育宣传；5.1.2提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮55.2.1业主（物业使用人）入驻和退出时，应及时受5.2.2告知业主（物业使用人）停车地点、进出办公区域的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细5.3.1建立装修管理制度，受理装修申请时应与提出申请的业主（物业使用人）签订装饰装修服务监管协议，明确相关方的权利和义务，并应符合住5.3.2制定装修期间人员出入和物品查验制度，装修人员应持5.3.5保证装修期间的水、电等供5.3.6建立装修档案，装修档案应包括装修申请、装修服务监管协议、验收5.4报修服务5.4.1应在双方约定的时限内处理业主（物业使用人）的报修，急修10分钟内赶到现场进行应急处理，或双方根据急修项目的不同，另外约定急5.5特约服务6.1.1每年制订房屋的年度维护保养6.2巡查、巡检与管理6.2.1指导业主（物业使用人）正确使用房屋、遵守房屋安全使6.2.2建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天6.2.3巡查中发现问题需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，按67.1.1每日巡查楼道、大堂、电梯、路、道等在内的建筑物内及其周边公共部位照明设施，及时修复7.2供配电系统7.2.1.1制定供电系统内部管理规范及临时用电管理措施。物业从业人员掌握主电源、保安电源线路7.2.1.2总配电室专人值守，并持有专业证书上岗，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。7.2.1.4发生重大人身、设备安全事故应及时向相关主管部门报告c)高(低)压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；e)功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换正f)变(配)电系统联络自动切换正常；7.2.3.1.1每半月对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，至少每半月启动及维护备用发电7.2.3.1.2发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；自动转换开关状态显示完好，动77.2.3.2.3蓄电池组充、放电量7.3升降设备系统7.3.1.1至少配备一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理员，监督电梯维保公司严格按照GB7.3.1.2在电梯明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意7.3.1.4确保电梯轿厢内可视监控装置7.3.1.5与有相应有效资质的电7.3.1.8发生电梯困人时应及时采取措施进行施救。物业从业人员应在10分钟内到达现场对被困人7.3.1.10电梯紧急开锁钥匙、机7.3.2.1设备应经有资质的检测机构检验合格后，7.3.2.2操作人员应经过安全培训，严格遵守安全规定，严格执行87.5供暖系统7.5.1.1严格执行特种设备有关安全生产的法律、法规的规定，接受并配合特种设备安全监督管理部7.5.2.1包括供热管网、热用户室内系统在内的，除锅炉系统外的其它供热设施设备的管理和维护应7.5.2.2定期对供暖管道、安全附件、阀门、仪表进行检查和维护，确保无7.6.1物业服务人应制定供水设施卫生管理制度并予以实施。管理人员每年进行一次健康检查和卫生7.6.5水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网7.6.8每年应对供水管道、阀门等进行除锈97.7.1每年雨、雪季来临前，应集中对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理疏通，确鼓励物业服务人宜建立高效、完整的数字化管理平台，物业服务的数字化应用技术应符合GB/T7.8.2.2末端设备接线正确、线7.8.2.4每年委托专业机构对仪器仪表等相关设备7.8.2.5建立机房管理制度，控制7.8.3.2.1摄像机安装牢固、位置正7.8.3.2.3监视器工作正常、图像清7.8.3.4.1根据需要可设置门禁系统，物业服务人和业主（物业使用人）双方应约定使用人、使用权7.8.3.4.2确保工作站、服务器、7.8.3.5.1音源设备、功放设备7.8.3.5.2扬声器等末端设备工作正常、7.8.3.5.3背景音响与消防报警系统7.8.3.5.4多媒体显示、数字音响、7.8.3.5.5视频、音频、网络线根据业主（物业使用人）的实际需求和双方约定，宜达到以下a)通讯处理机、交换和调制解调器数据通讯工作正常；b)维护终端工作正常、整洁；d)配线架、光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；e)插座模块安装完好，线路畅通，表面整f)对相关软件定期进行检测，发现故障及时记录，并通知软件供应商进行维修；g)做好机房防火、防霉、防潮、防雷击的安h)温度应保持在25℃左右，并做好日常安全检查，排除隐患，避免发7.8.3.7.1工作站、服务器、7.8.3.7.3图像识别系统工作正常，7.9避雷系统7.9.2每年雷雨季节前检查避雷带、避雷针、避雷检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地8.1.1秩序维护人员接受过相关安全防范知识与技能培训，持8.1.2上岗时佩戴统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规8.1.3秩序维护人员应配备秩序维护所需设备，可包括身8.2.2对进出办公楼人员进行出入管8.2.3对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指8.2.4对进出办公楼物品进行出入管理，大件物品搬出应实行查验登记放行制度；发现有可疑危险品8.2.5根据实际情况规定车辆行驶8.3监控8.3.2监控设施齐全，保证对出入口、重点区域的安全监控、录像布放。在岗人员应至少每小时循环8.3.3确保监控室内电话畅通，接听及时8.3.6建立包括申请、审批、签字确认、记录、存档等在内的调阅管理制度。业主（物业使用人）调8.4巡查8.4.1应根据办公物业区域及楼内实际情况，制定科学合理的巡查路线，定期评估路线的科学性，实8.4.2应识别并划分办公楼物业重8.4.3巡查应使用巡更设备，保留巡更记录。巡逻人员应配置对讲机、强光手电等安保设备，宜保持8.4.4巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达8.4.5巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，对紧急情况宜采取必要的处8.5.2指定车辆的停放区域，公开收费8.5.3非机动车应定点集中存放，整齐有序。不应非机动车在共用通道、楼梯间、安全出口等公共区），8.5.5根据实际情况宜设立出租车、网8.5.6有偿停放的，物业服务人应与业8.6.1劝阻携带宠物者进入物业区域，在出入口设置宠物临时暴恐防护等的应急预案，建立快速响应机制，明确突发事件处理责9.3事件发生时应及时告知业主（物业使用人），重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施。9.4每半年对相关人员进行各类应急预案培训，并进行预案演习。9.5为防止或减少突发自然灾害(如：暴雪、暴雨、暴风等)对建筑物及其内部设施设备、物品等的破坏，应建立应对突发自然灾害建筑物防护管理、巡查、档案记录等9.6发生公共卫生事件时，立即报告卫生防疫主管部门，并采取相应措施，做好记录留档等工作。管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，格证书，持证上岗。收到火情、险情报警信号后，应及时采取应急10.4物业服务人应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30c)室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象；f)自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控h)消防系统压力表压力正常。应满足DB15/T3686