HAPPYLAND销售手册资料

XXXHAPPYLAND营销手册

目录

一、XXX集团及苏州XXX房地产开发有限公司介绍...................................3

（一）XXX集集团介绍........................................................3

（二）苏州XXX房地产开发有限公司简介......................................4

二、HAPPYLAND项目介绍..........................................................5

（一）HAPPYLAND项目简介....................................................5

（二）、项目规划及定位.....................................................6

（三）项目优势.............................................................7

（四）配套设施............................................................11

（五）经营治理服务.......................................................12

（六）投资成本优势.......................................................15

（七）商铺使用面积、户型、价格等.........................................17

三、商业物业专业学问...........................................................17

（一）商业物业种类........................................................17

（二）建筑结构简介.......................................................17

（三）商业物业的主要用途..................................................18

（四）土地使用............................................................18

（五）八通一平............................................................18

（六）土地使用证及其他证明书..............................................18

四、营销人员守则................................................................19

（一-）基木准贝U......................................................................................................................19

（二）职业准则............................................................19

五、营销流程....................................................................20

六、签定营销合同有关说明.......................................................21

七、营销相关疑问...............................................................22

XXXHAPPYLAND营销手册

一、XXX集团及苏州XXX房地产开发有限公

司介绍

(-)XXX集集团介绍

xxx集团是以教育产业、房地产以及科技产业等为主要投资经营方向，致

力于进展学问经济体系的大型民营企业集团，业务掩盖苏州、昆山、杭州、青

岛和SH等地，国内外战略合作伙伴来自美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国

家，以及内地的SH和南京等地。企业总资产近26亿元人民币，净资产23亿

元，拥有较雄厚的资本实力。

集团董事长梁顺才博士是出名的美籍华裔学者、美国席勤国际高校名誉董

事长、建筑设计专家，在美国、日本、台湾和祖国大陆地区的建筑设计、教育

投资和地产投资享有很高的声誉。在其的引领下，集团已经向品牌化、集团

化、多元化健康进展，逐步成为具有国际先进经营理念、规范的经营治理机

制、深厚的企业文化底蕴和雄厚的资金实力的大型企业集团c随着近年来取得

良好的社会效益和经济效益，作为华东地区知名的成功民营企业，己获得社会

各界的承认和好评。

目前集团旗下企业和产业有：苏州市良士文化进展有限公司、苏州良士教

育治理有限公司、苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院、青岛国基外语学

校、SH硅湖园区贸易有限公司、SH硅湖生物科技有限公司、苏州宽敞计算机新

技术有限公司、苏州XXX房地产开发有限公司、苏州和信物业治理有限公司、

青岛鳌海山城经济开发有限公司等。

（-）苏州XXX房地产开发有限公司简介

苏州XXX房地产开发有限公司成立于2000年在苏州新加坡工业园区成立，

办公地址为苏州工业园区加城大厦，注册资金2000万元，摭有国家二级开发资

质，主要经营房地产开发和营销建筑材料等。公司实行董事会领导下的总经理

负责制。经营治理层设总经理一名、副总经理两名；下设八个部门，即：投资

方案部、设计部、工程部、营销部、财务部、物业部、合约部及综合行政办公

室。公司聚集了一批富有激情和理想、有专业学问、康续追求卓越的人才。

公司的中层干部年纪在27—45岁之间，拥有硕士、高校、大专等分歧学历的

各类人才。员工朝气蓬勃，专业技能强，团队合作精神明显，能够把握房地产

市场脉搏，洞察房地产市场动态，形成了一种创新、进取和蓬勃向上的进展态

势。

公司崇尚“建筑源于自然，设计打造精品”的理念，以中高档楼盘开发为

主，附带教育产业楼盘的承建工作，从事专业化的经营方针，留意开发产品的

全方位设计与治理，力求对社会的回报，并以期获得稳健增长速度与效益。公

司自成立以来，先己后承建了苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院的校舍及

其附属产业，公司的建筑特色明显，具有极强的品牌文化特征，带动了周边房

地产的进展，渐渐在专业领域中凸显优势。

“以人为本”是公司突出的企业文化，公司追求人才资源的最优化治理，

敬重员工的选择权，重视对员工的培育，以为员工供应理想、最具潜力的竞争

岗位为己任，努力制造公正竞争的环境。提倡工作效率，让每个员工融于公司

的进展之中，强调专业技巧和工作模式相结合，加强决策、经营、治理、营

销、应变等专业力气，提高企业的分散力和核心竞争力。

XXX房地产开发公司拥有一流的专业团队，曾取得卓著的业绩和丰富的实践建筑施

工、环境艺术设计、装饰装修阅历，先后成功实施了成功开发了一系列楼盘，主要有

大禹谷、青岛硅湖城、XXX景苑、XXX山庄等等。

二、HAPPYLAND项目介绍

（一）HAPPYLAND项目简介

HAPPYLAND项目是由XXX集团投资、苏州XXX房地产开发有限公司开发兴

建的以欢快为主题的公园，集购物、休闲、消遣、康体、美容于一体。

该项目位于昆山市花桥镇曹安经济开发区，占地41万平方米、总建筑面积

102.5万平方米，方案投资额26多亿元，容积率为2.5,绿地率为15%,停车

位共9400个，现有建筑面积11万平方米。该项目引进国际最新设计理念，参

考国际国内成功商业地产项目的优秀范例，由东南高校建筑设计争辩院苏州分

院和苏州XXX房地产开发有限公司共同设计、是建筑设计专家、园林和装饰装

修专家共同努力的结晶。充分呈现了XXX集团在建筑设计等各方面的优势，集

本土风情与海派风格于一体，让建筑传情达意。

（二）、项目规划及定位

•一流的规划设计建筑，引领建筑风向

XXXhappyland由出名美籍华裔学者、建筑设计专家梁顺才博士领衔进行整

体规划设计，规划设计充分体现科技、生态、服务等功能品质，集中西方文化

和现代文明于一体，具有江南传统特色，又融合了西洋建筑风格，中西合璧的

建筑富有时代气息，填补了苏州和SH之间的建筑空白，将成为长三角地区超大

规模欢快主题购物公园和昆山市花桥镇的最精致的标记性建筑。

•规模宏大，气概磅礴

XXXhappyland占地面积41万平方米，规划建筑面积102.5万平方米，整

个建筑规模宏大，气概宏伟，布局合理，颜色鲜亮。主题建筑高30层。另有

30万平方米的大型停车场（约9400个车位）和15万平方米的屋顶花园。整个

项目由苏州XXX房地产开发有限公司投资开发。

•Happy主题：定位精准

公司对对商业地产进展脉搏精准把握，该项目集庆、健，美、老爷车文化

为主题，为消费者提高婚庆、节庆、喜庆、健康、整形美容、游乐、批发、购

物、酒店、休闲、美食等于一体的全新体验消费时代，引领每天都是欢快节

日。

•丰富有机的业态组合

XXXhappyland项目以欢快为主题，以庆、健、美为组合，追求每天过节、

时时欢快消费理念，超大面积、无缝空间、框架结构任您任凭组合开放空间，

以多业态、多品牌分散人气、提升知名度和辐射力。

其中，A区以庆为主题，B区以健为主题，专家楼、华美大楼（一楼、二楼出

售，同时二楼辟出确定面积用于老爷车展出；3-5楼三星级宾馆）

具体业态组合见下表

happyland

（三）项目优势

•符合城市进展规划

昆山是一座具有深厚文化历史底蕴的以外向型经济为主导的新兴工商城

市，东接SH,西邻苏州。城市化、工业化进程快速推动，通过实施外向带动、

科教兴市和可持续进展战略，走出了一条独具特色的“昆山之路”。依据昆山

市的进展规划和市领导的最新讲话精神，当前昆山正利用工业化和城市化加速

推动的时机，为更好地支撑现代制造业的进展，大力进展包含教育培训、医

疗、消费性服务、生产性服务等在内的第三产业。

昆山市进展服务业，是从整个长三角的大环境和昆山的小环境中查找最佳

结合点。昆山在进展服务业的过程中，力求与SH、苏州错位进展，要以昆山为

立足点，扩大服务半径。今后，要依据《昆山市城市总体进展规划》和《昆山

市服务业进展总体规划》，明确重点地区，特殊是“1+3”地区和花桥、周

庄、巴城等服务业特色镇的进展方向，把昆山建设成为江苏国际商贸重镇，沪

苏物流转运基地和长三角休闲居住品牌城市，形成生产性服务业、现代化商贸

服务业和文化休闲旅游业“三足鼎立”的服务业经济体系。

我们将要投资的happyland项目恰好符合《昆山市城市总体进展规划》和

《昆山市服务业进展总体规划》，而且项目所在地位于重点进展区域。

•经营机制优势

大型购物中心在中国毁灭时间较短，缺乏成功的可资借鉴的阅历模式。好

在XXX集团是在市场经济大潮中成长壮大起来的，对市场的推断和把握力气较

为精确，具有机敏的经营机制和先进有用的治理模式。因此，为包

管项目的顺当进展和经营成功，公司将结合司情，借鉴美国、西欧、日本与东

南亚地区和国家在进展商业地产尤其是S1I0PPINGMALL方面的成功阅历，加强深

化争辩，与时俱进地寻求合适的机敏的经营模式。为此，公司将利用本项目将

在分歧阶段接受分歧的经营模式，聚集大量相关领域的治理精英，实施专业

化治理，并形成一套成熟的治理模式和阅历，力求在开发商、投资者、经营

商、治理商之间取得共赢，在短期利润和长期利润求得平衡。

•区位优势

XXXhappyland具体坐落位置昆山市花桥镇，紧临国际大都市SH,与SH市

嘉定、青浦一区接壤，索有江苏东大门、苏沪大陆桥、SH后花园之称，地处苏

沪交界处、SH郊区环线内，东靠SH国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级

开发区和苏州新加坡工业园。这里目前是SH、苏州等周边地区的SHOPPING

MALL的商业辐射范围的空白点或盲区。因此，可以说happyland项目的规划设

计、定位具有超前意识，该项目将凭借如此的绝佳地段，立足昆山，辐射长三

角其他城市，辐射范围将在百公里外。

・交通优势

花桥镇位于江苏省的最东端、SH市的西北郊。曹安经济开发区距虹桥机场

25公里、距SH市中心34公里，距浦东机场65公里，距吴淞集装箱码头30公

里，交通距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速大路，312国

道、沪宁铁路和同三国道、SH郊区环线以及拟建中的京沪高速铁路、城际轨道

交通等，组成了花桥镇四通八达、快速、便捷、立体的交通网络。该交通体系

的完善，大型购物休闲中心由中心城区向边沿区域或郊区进展是一个方向，这

些区域地价廉价，区域经济发达，马上投资兴建的商务物业档次高、位置好、

价格低、交通方便，必将受市场追捧。

•区域内产业集中，经济发达，人民生活富有，消费结构面临升级

项目地处长三角，国内国际资本纷纷涌入，商业极为发达，长江三角洲以

全国2.2%的陆地面积、10.4%的人口，制造了全国22.1%的国内生产总值、

24.5%的财政收入、28.5%的进出口总额，2004年长三角地区15城市中有13

个城市居民家庭的人均可支配收入超过万元，长三角己经成为中国大陆最具经

济活力、人民群众生活最富有、辐射力气最广泛的地区。

其中，SH市2004年实现国民生产总值7450.27亿元，匕上年增长13.6%,

增幅为1996年以来的最高水平，人均可支配收入16000多元。苏州市位于长江

三角洲中部、江苏省南部，东临SH,南接浙江，2004年的国民生产总值达

3450亿元，经济增长速度达到17.6%,人均可支配收入14451元。昆山市位于

苏州和SH之间，人口近百万，2004年国民生产总值314.34万元，人均可支配

收入超过万元。

该区域内人口密集，潜在消费群体浩大。其中，SH人口1700多万，苏州

市实际人口超过1000万，在以昆山花桥2.5小时车程的半径内，约有1亿人

□o

另外，昆山市入选2004年度“最佳中国魅力城市”和“极力推举投资城

市”，美国《福布斯》杂志苜次推出“中国最佳商业城市排行榜”、“将来之

星50强”，昆山分别号列第69位和第7位。自1992年以来，已经有来自美

国、英国、加拿大、法国、E本、德国、韩国、新加坡、香港、台湾等十多个

国家和地区的200多家企业在花桥投资，中高级白领较多，消费意识发达，消

费水平高，他们也都在翘首期盼这一项目早日投入经营。

最新统计数据显示，2005上半年长三角15个城市的居民人均可支配收入

首次突破8000元大关，较全国平均水平高出2628元.收入增长带来消费劲量

升级，长三角城市居民消费结构正由大众消费向享受型消费转变，体验式的消

费前景看好。

•周边商业氛围初步形成

花桥镇面积50平方公里，目前已经形成四大支柱产业即汽车零配件产业、

高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业，是昆山市的汽配商贸物

流重镇。而且本项目周边已建、在建和规划的物业项目种类繁多，主要有SH国

际汽车城、同济汽车学院、二手车交易市场、国际生态居住区、F1国际赛车

场、青浦工业园区等等，种类齐全，商业氛围深厚，另据了解，江苏省国际贸

易中心也将迁向该地，昆山TH丁政办公中心也将东移。而该区域的商业配套明显

跟不上，从而为本项目的进展供应了锲机。因此，本项目的投资兴建，能较好的发

挥协同效应，使整个区域结构脉络清楚，本项目能大幅提高四周商圈的价值，

提升商业文化，营造和改善商业环境，提高人民生活品质。

•地产升值空间巨大

我们认为，将来商业地产项目将渐渐转从广域型、都市型购物中心转向区

域型购物中心或二三线城市，商业地产项目将来将朝购物、休闲、健身、交际

等方向综合进展。该项目紧邻SH,区域内商业地产项目市场供应较少，加上外

资企业如金融、汽车、高档零售商品等进入SH及其周边市场的力度进一步加

大，我们对该区域的将来进展前景布满信念，加上该项目的市场定位精

确、主题经营富有特色、经营模式科学合理，该项目一定能成功。

估量将来一段时间内，该区域的商业物业价格上涨空间将被打开。该项目的成

功经营，一定给地产带来的巨大升值空间，商铺投资者将共同共享这盛夏的果

实。

（四）配套设施

•市政设施：供应高尺度“八通一平”条件，包含道路、供电、供水、污

水排放、雨水排放、通信和宽带、土地平坦。

•消遣休闲，除了木项目的休闲消遣设施外，周遍地区还有电影院，休闲度

假村、高尔夫球场、保龄球场等。

•学校：happyland周边地区拥有包含出名的复旦高校、SH交通高校在内的

等众多高等院校、省市级重点中、学校以及国际外语学校所，可以满足

入住业主子女及职工分歧的就学需求。

•医院：除了本项目的整形美容专科医院外，周遍地区还拥有家省市级卫

生医疗机构，可就近诊治。

•居住：昆山是国家卫生城市、国家环保模范城市，花桥镇是国家卫生

镇，环境秀丽，景色、气候怡人，各项生活设施一应俱全，国际生态居

住区将是您劳碌后的栖息地。

•交通：目前主要有以下几条线路经过花桥镇，昆山102一—SH安亭（间隔

5分钟）、SH嘉定一一昆山（间隔半小时）、SH青浦一一昆山（间隔一小

时。据了解，SH国际汽车城的公交营运系统已进入规划程序，信任不远的

将来城际交通会大大改善花桥镇现有公交体系和网络。

（五）经营治理服务

•专业的物业治理公司

公司将聘请专业机构对集团下属物业治理公司进行治理理念、治理模

式、运行机制及人员专业培训，大幅提高现有治理水平，适应新形式下的物业

治理需求，对整个项目的物业进行治理，供应质优费用低廉的服务。

・电梯服务

该项目共有包含货梯、客梯共部，具体分布状况如下：；

公司将为客户供应优质电梯服务，文明礼貌，使用文明用语，持证上岗；

遇到电梯毁灭故障，修理人员准时赶到现场排解故障，确保大厦平安经

营。

・水、电治理服务

设置专人负责受理客户反映水电疑问，24小时值班，文明答复和解决疑问；

新增客户解决用水用电申请，手续齐全后，2个工作日到现场测量，3个工作

日内包管客户用上水电；

实现全年平安供电、供水运行无重大事故，接到停水、停电事故电话10分钟内

赶到现场，停水、停电抢修，大修不超过48小时，小修不超过24小时，正常

修理停水、停电提前24小时通知；

按规定收取水、电费，包管不乱收费。

•给排水设备和电器设备

供电设备：花桥镇建有35KV的变压站二座、在建110KV变压站一座和筹建

的220KV变电站一座，由华东22万伏电网配变供应，为花桥镇工商企业的正常

经营生产供应了电力上的包管；配电方式高压接受双回路选择送电，并以环路

配电方式供电，包管电压的稳定；同时配有紧急备用发电系统，特殊状况下启

动备用电源；每一商户均安装电力计量装置，数据直接传送至主监控室并储

存。

给排水设备：花桥镇生产生活用水全部由采集阳澄湖优质水源的昆山市自来水

集团公司组团供水，建有吨容量蓄水池，接受重力水箱间接供水方式，通过

加压送至楼顶，排水由直径600、450、300三种管径组成直泄式排水系统，废

水、污水、雨水分别排入下水道。

•通讯

花桥镇已建成一万门（终端三万门）的两座邮电通信大楼，接受先进的光

缆、宽带通信网络，长途、国际、港澳台电话及电传、传真畅通无阻，先进的

光缆、宽带通信网络包管了信息的畅通。

・24小时中心空调和中心监控

Happyland各建筑物内均安装中心空调，为客户和游客制造一个舒适的经

营和购物、休闲环境；并安装有自动化中心监控系统，由中心监控中心自动监

控水电、空调、电梯等各项设施，火灾自动监控报警系统可自动侦烟、侦热、

侦水，以防事故发生.

•消防设施

为降低火灾诱因，包管客户和消费者平安，整个建筑主体结构及主要设备

均属非易燃材料，并安装有消防主管及楼层消防栓等设施。

•招商服务

另外，花桥镇还特地成立了外资招商服务中心，为投资者供应“一站式、

全过程”的一条龙服务，即从项目立项审批、工商注册、税务登记、银行开

户、海关登记、施工以及入驻后的供电、供水、员工聘请、培训等一系列手

续，均可由外资招商服务中心协助、代理。

•统一的经营治理

公司将组建商业经营治理公司负责该项目的经营治理C主要职责是为全

部的商户制定统一的治理规章制度；对租户进行教育辅导、经营分析、店铺调

整等；负责对整个项目的营销治理，如统一组织进行广告宣扬方案、促销；以

及对租户的财务治理等。

（六）投资成木优势

与SH、苏州等城市相比，在昆山市花桥镇投资具有无可比较的成本优

势。列举如下：

1、土地费用

用地性质用地方式使用年限价格（元人民币/平方米）

批租157.5

工业用地50

租赁7.5-12（元人民币/平方米.年）

住宅用地批租70需竞拍

商业公建用地批租40需竞拍

另需收取0.40元人民币/平方米。年的土地权属治理费

2、工商注册费

注册资本在1000万元人民币（含1000万元）以下的收0.08%；1000万元以

上的超出部分收0.04%；1亿元以上的超出部分不再收取。

3、自来水、自然气

水费：工业用水2.15元/吨。生活用水1.85元/吨、商业、服务业、建筑

业用水2.45元/吨、宾馆、饭店、消遣业用水2.65元/吨；

自然气：居民用气2.2元/M%工业用气1.9-2.0元/M'、公用事业用气

2.75元/M'商业用气3.45元八『

4、通讯

(1)电话(传真)初装费308元人民币/线

(2)ADSL初装费308元人民币/线

5、电费

(1)315KVA及以上(大工业)用户

电压等级供配电贴费电度电价

110KVA免0.443元/KWH

35KVA免0.458元/KWH

10KVA免0.473元/KWH

(2)315KVA以下用户

电压等级供配电贴费电度电价

35KVA免0.634元/KWH

10KVA免0.649元/KWH

10KVA以下免0.664元/KWH

6、劳动力成本

外资企业职工工资水平不低于最低工资尺度，具体由企业自行确定。各项

基金提成比例如下

项目养老保险生育保险失业保险工伤保险医疗保险

企业支付(%)18120.58

个人支付册)7///2

7、货运成本单位：人民币/元

A：集装箱出口费20，40，B：集装箱进口费20，40，

正常内陆包干费11001600正常内陆包干费15002000

运费7001000运费7001000

其中定舱费、提箱其中报关费、理货费

4006008001000

费等

8、基建成本

房屋造价：视厂房材料、结构而定一般为500-1000元/平方米

房屋租赁：视厂房新旧、结构而定一般为10元/平方米.月

注：以上均系现行参考价格

（七）商铺使用面积、户型、价格等

有关商铺的形态、户型面积、总铺数、层高、开间、进深、单价、总价等

具体数据详见营销问答。

三、商业物业专业学问

（-）商业物业种类

HAPPYLAND内的物业种类繁多，业态业种丰富齐全，物业品质层次错落有

致。主要有：商业街商铺、商务楼商铺、百货购物中心、大卖场、超市、百货

店、专卖店、三星级、五星级宾馆、商务办公楼、高档餐饮及其他。

（二）建筑结构简介

项目分三期完成。一期由地下停车场层、30层高的综合商贸楼、3栋六层

高的商业楼及连廊等组成，建筑面积470835平方米，其中30层高的综合商贸

楼外墙为高档铝塑板及合金玻璃窗，玻璃水晶体以巨门的造型矗立在四周建筑

群，寓意海纳百川，醒目靓丽，极具现代感，建筑物总高为米，整个建筑物

为二类建筑，耐火等级为二级，建筑抗震设防裂度为8级，整体为框架结构，

各层均为大跨度大开间布局，各层均接受自然光和照明相结合，布局设计合

理，适合各种商业用途。

二期由四星级以上星级宾馆、会展中心、3栋六层高的商业楼、地下停车

场及商业配套楼等组成，建筑面积229710平方米；三期由产学研基地项目、地

下停车场等组成，建筑面积291655平方米。已有建筑包含华美大楼、专家楼

等，建筑面积11万平方米。

各楼内上下水管道及楼外自来水，污水、雨水管道全部接通，每栋楼内均

设有专用配电室，有双回路线路供楼内使用，楼内还配有大型货梯、客梯直通

楼内各层。

（三）商业物业的主要用途

见其次部分业态分布部分

（四）土地使用

（五）八通一平

一个平坦土地，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污、通

排雨水。

（六）土地使用证及其他证明书

土地使用证证书标号：，建设规划许可证编号：，

施工许可证编号：，建设用地批准书编号：，《商品房营销

（预售）许可证》编号：

四、营销人员守则

（一）基本准则

1、营销人员必须忠于公司，宠爱本职工作，遵守职业道德；

2、营销人员在工作时间内要时刻留意仪表、仪容；

3、营销人员必须公司遵守公司规章规章制度和营销治理规章制度，保守

公司隐秘;

4、营销人员不得有损害公司利益的行为发生或与公司的利益发生冲突；

5,营销人员必须微笑热忱善意地对待全部客户。

（二）职业准则

1、营销人员必须康续提高业务学问，尤其是对商业房地产专业业务学

问，如房地产基本概念、建筑材料、物业治理以及相关法律法规；

2、营销人员必须对该项目具有具体的了解，包含规模、定位、设施、价

格、户型、主要卖点、周边环境及公共设施、交通条件、该区域城市进展规划

等；

3、营销人员需要康续提高服务意识和技巧，如提高观看应变力气、了解

客户心理及沟通沟通力气；

4、营销人员必须经常关注商业地产市场状况和周边商业项目的动态，准

时进行反馈，以便公司营销策略准时调整；

5、营销人员必须严格执行公司规章制度、命令和听从工作支配，提高业

务执行力气。

（以上只是框架性规定，具体内容详见SH商贸有限公亘的业务治理方

法）

五、营销流程

接待客户（主动上前、问候语、确认来访渠道及次数。）

（项目区位、周边环境、交通状况、项目定位、景

观建筑规划特点、配套设施等）

:开发商、建筑设计、建材尺度、智能化特点、

商铺特点、装修设计风格、框架结构优势、价格分

析、锁定客户需求、把握成交障碍点等。）

洽谈区洽谈，沟通（引导客户入座，汇报客户疑难疑问，申请解决

1方案和营销协作营造洽谈气氛、互换名片、挖

掘客户信息、投资方案分析、促销SP、递交楼

书及讲解。）

填写，户资料（精确的客户资料和信息并准时更新）

追踪田户（将追踪状况具体记录在案以便日后分析）

成易攵定

（收定金、与客户签定认购书）

签定合约（认真签约并解答客户所提疑问）

六、签定营销合同有关说明

签定营销合同前，营销人员必须作到：

营销人员要对客户身份进行认真认定，确信相关证明文件等；

营销人员必须认真争辩尺度合同条款并通晓相关法律法规，对客户作急

躁解释；

营销人员要严格依据程序按《昆山市商品房购销合同》统一格式合同与客

户签定购销合同。

统一保管营销合同。

七、营销相关疑问

领导带回来的疑问

（一）项目概况

1、happyland建筑面积多少？使用面积多少？

答：happyland建筑面积102.5万平方米，使用面积约82万平方米。

2、41万平房米及102.5万平方米到底有多大？

答：happyland占地面积41万平方米换算成英制单位是101.31英亩；建筑面

积102.5万平方米换算成英制单位是1103.34平方英尺。

3、Happyland是属于哪个地方ZF管制？有没有任何税项方面的限制或优待？

答：属于昆山市管辖，享受昆山市国家级开发区优待政策。

昆山经济技术开发区优待政策如下：

依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》规定，在

国家级经济技术开发区内：

1）外商投资的生产性企业，所得税率按15%征收。其中经营期在10年（含10

年）以上的，从获利年度起，前2年免征，后3年减半征收c对能源、交通、

大规模集成电路等基础设施项目实行从获利年度起前5年免征、后5年减半征

收。

2）产品出口型企业，按规定减免所得税期满后，按10%征收，先进技术企业按

规定减免所得税期满后，可延长3年减半期，减半后税率按10%征收。

3）外国投资者从企业分得的利润，在中国境内再投资举办、扩建产品出口企业

或先进技术企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，全部退还其再投资

部分已缴纳的所得税税款。

4）中外合资企业的外国投资者，从企业分得的利润汇出境外，免征汇出额所得

税。

4、Happyland位置会不会比较偏？为什么人流会乘车一小时来买东西？况且

一般市民都没有自用汽车。有没有公共交通设施或者旅游巴士顺路到

Happyland?

答：HAPPYLAND位于高速大路出口，园区出入口位于SH曹淞路口，有多条公

交线路通过，属于SH市城郊的mall。该区域目前已经形成汽车零配件、商贸

物流、高科技电子产业及传统工业四大支柱产业，人流、物流密集，四周配套

设施齐全、消费人群潜力巨大，环境秀丽，景色怡人，紧邻江苏省国际商务

区，四周还有SH国际大众汽车城、F1赛车场、SH最大的房地产公司绿地集团

开发的建筑面积113562970.94平方英尺国际生态居住区（其中，第一期占地面

积H53.16英亩）。因此，选择该区域作为HAPPLAND所在地不偏僻。

5、土地可用期限多久？

答：土地使用期40年

（二）项目建设方案进展

6、有什么措施可以包管投资者Happyland内全部项目会如期完工？

答：公司在以下几个方面可以包管项目如期完工：（1）公司具有雄厚的资金

实力；（2）公司与银行、海内外大财团、地产基金等亲热合作；（3）公司具

有丰富的项目投资治理阅历。

项目开发方案：项目分五期开发。具体见下表:

项目分期开发项目开发时间主要项FI内容建筑面积（nd

一期商业、配套已建成综合大楼、华美大楼、专家楼100000

以及配套的hotel

二期配套设计结束，4星级酒店，3个酒店式公寓以200000

马上开工，及其它商业开发

2005.12—

2007.12

二期商业2008.13U层高的综合商贸楼及其他商30U0U0

业楼

2009.12

四期配套2010.1四星级以上星级宾馆、会展中300000

心及商业楼

2012.12

五期产学研基地2013.1产学研基地项目等100000

2014.12

7、有无贷款方案？

答：中国最大的银行中国工商银行对该项目进行大力支持。

8、四年内大兴土木，将会是沙尘滚滚，会不会影响生意？交通及生态环境？

答：公司会实行一切措施把影响降低到最低限度，如严格分区、合理支配施工

进程，因此，不会对交通和生态造成破坏性影响。

9、高星级酒店、五星Resort、儿童乐园等等的建设?有没有一个比较精确

的时间表？

答：上述项目的建设均有具体的时间表，确定会如期投入使用。具体见上题。

10、华美大楼是否分割、何时分割、如何分割？

答：华美大楼将进行重新装修并依据业态和功能定位进行分割，估量8月中旬

进行。

11、华美大楼有没有空调？将会给买者供应什么样的装修？

答：华美大楼有空调；

装修尺度为：

外墙：1-2层为涂料和干挂大理石

内墙：乳胶漆和局布大理石

地面：室内水泥地面

门：玻璃门

窗：铝合金窗

公共卫生间：高级洁具、防水地面、墙面为高级瓷砖

通讯：预留电话接口

空调：安装

插座：预留数个插座

公共走廊：①地面：防滑地砖

②墙面：环保乳胶漆

③吊顶：吸音天花吊顶

④设照明系统及应急照明系统

12、目前周边有哪些五星酒店在建？有没有达成任何意向书？

答：问王总，酒店的名字

（三）区域社会经济状况及周边商铺

13、有没有任何的调查有关四周人口、工作收入、年龄、消费劲量等重要资

料？

答：长三角的部分数据：

依据通用的口径，长三角经济圈是指SH、南京、苏州、无锡、常州、南

通、扬州、镇江、泰州、杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山等15个省辖市

以上城市。从地理位置来看，项目所在苏州市正好处于长三角的中心地带，而

具体坐落位置昆山市花桥镇，与SH市嘉定、青浦二区接壤，素有江苏东大门、

苏沪大陆桥之称。项目服务区内产业集中，经济发达，内外商贾云集，人民生

活富有。

长江三角洲以全国2.2%的陆地面积、10.4%的人口，制造了全国22.1%的国

内生产总值、24.5%的财政收入、28.5%的进出口总额，己经成为中国大陆最

具经济活力、人民群众生活最富有、辐射力气最广泛的地区,其中，SH市自20

世纪90年月以来，特殊是进入21世纪以后，国民经济坚持快速健康进展的良

好态势，经济增长的内在动力康续增加。1992年以来，SH经济已连续13年坚

持两位数增长。2004年，实现SH市生产总值7450.27亿元，按可比价格计

算，比上年增长13.6%,增幅为1996年以来的最高水平，比1990年增长3.9

倍，平均每年增长12%。苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临SH,

南接浙江，实际人口超过1000万。21世纪的苏州将是“经济富强、科教发

达、生活富有、环境秀丽、社会文明”的现代化地区。近几年来，苏州市经

济进展迅猛，2000年苏州市国民生产总值1514亿元，2003年2802亿元，2004

年的国民生产总值达3450亿元，经济总量位列全国第五，经济增长速度达到

17.6%,超过BJ、SH、SZ等城市的进展速度。很多有识之士认为，“长三角”

不仅已经或者马上成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能成为世界经济下

一轮复苏的“发动机”。2004年的经济数据显示，经济的快速进展使这一区域

居民家庭收入呈现较快增长速度。长三角地区15城市中有13个城市居民家庭

的人均可支配收入超过万元，其中SH城市居民人均可支配收入达16683元，苏

州市区城市居民人均可支配收入14451元；有14个城市的居民可支配收入增幅

超过10%,其中，苏州、无锡和绍兴三市增幅最快，超过15MSH增幅为

12.2%o

14、该项目四周商铺最近售价是多少？有多批少套卖了

答：该项目周边的江苏省国际商务区已经全部售完，售价在2万元//左右，SH

绿地集团的商铺售价3.5万元/成。

15、同一类型的商铺如在SH现在卖到什么价位？

答：SH豫园商城的商铺价格为15万元/inz,港汇广场的商铺售价为8000—9000

美金//;同时，距本项目较近的SH商铺租金价格为：SH市长寿路四周达安花

园裙房租金为每天每平方米14-20元，沙田半岛租金为每天每平方米20-30

元，SH市武宁路大渡河路久良财宝休闲广场租金为每天每平方米15元左右。

（四）招商及经营

16、有没有任何品牌已经入住？

答：找戴。请把已签订的协议全部排列出来。

17、2006年1月1日开头营业的是哪一部分？又有哪一些商店已经登记？

答：2006年1月1日开头营业的是华美大楼、综合大楼等。

已经登记的商店：找戴o

18、最快什么时间可以卖铺，两年或四年？

答：我公司己经于年月日（问王总）取得昆山市商品房预售许可证，投

资者在取得两证后可以转让或出售。

19、买铺的手续？定金及付款的手续？收铺的手续？交铺的手续？

答：详见我公司和代理公司指定的商铺买卖订单、预付订单和流程图。

请具体排列需要的资料清单

（个人购房者携带身份证；公司购房者携带营业执照复印件、法人身份证复印

件及托付书。代理人购房：如购房者本人不克不及亲自前往解决购房手续，

可托付他人代为解决，购房者需要亲自签署托付书，并进行公证。被托付人应

携带托付书、身份证复印件，本人身份证解决购房手续。）

20、有没有产权证？什么时候会收到？

答：有产权证，2008年6月30日前发放产权证书。

21、治理公司是谁？费用多少？头四年治理费用有没有？四年后又会是怎

样？保险又怎样处理？

答：正在和4家国际上出名的具有丰富商业治理阅历的治理公司进行洽谈，

届时会通报。

前四年没有治理费用，四年后将依据营业额的3-6%收取。

投资者的物业加入财产保险，依据保险公司相关规定处理。

22、四年及四年后华美会不会真正有自己的商业在内？

答：公司不作商业，不会有自己的商业在内。

23、华美一楼及二楼在四年内将会方案作付么了类型的生意？四年后加入买方

要取回自用，是不是可以用来做任何生意？或者有无限制？

答：华美一、二楼主要用于餐饮、小百货等，其中会在二楼开拓专用场地进行

老爷车文化展；

四年后买方取回自用，须依据商业物业的总体业态规划，在餐饮、百货等范围

内自主支配使用，不受限制。

（五）其他

24、衰弱俱乐部的会员费是多少？是不是会有电影院？

答：衰弱俱乐部会员等级分歧，收费尺度分歧，平均会员费是10000元/

年；有多功能电影院。

25、假如公司宣布破产，投资者有什么保障？

答：公司实力雄厚，注册资本达6.03亿元。假如公司破产，对投资者没有任何

影响。投资者所投资物业照旧归投资着全部，并凭籍成熟的商业氛围获得投资

物业的增值。

产品篇

26、本案的案名？

答：Englishname:happyland

中文名：XXX第一期：华美大楼

27、本案的具体地理位置？

答：SH昆山曹淞路188号曹安经济技术开发区

28、开发商、投资商、建筑商、代理商、设计公司？

答：开发商：苏州XXX房地产开发有限公司

投资商：苏州XXX房地产开发有限公司

建筑商：中国建筑其次工程局（简称：中建二局）

代理商：问罗，代理商的英文全称

设计公司：中国东南高校建筑设计争辩院

29、产品的形态？

答：商业

30、户型面积？

答：

31、层高多少?

答：

32、开间多少？进深多少？

答：

33、单价、总价？

答：

上述几道题目找罗

34、付款方式及折扣？

答：首付30队两周内付齐70%,无贷款。

35、总占地面积?

答：总占地41万平方米

36、总建筑面积？

答：总建筑面积102.5万平方米

37、容积率？

答：2.5

38、得房率？绿化率？

答：59%,15%

39、总户数?

答：总户数，目前I期商铺数量。。。

40、面积主要分摊？

答：

以上两题：找罗

41、何时开盘？何时交房？

答：2006年1月1日

42、产权年限？到期限怎么处理？

答：土地产权年限到2039年1月7日截止。到期限后，依据中华人民共和国的

有关规定，补交土地税后，连续拥有该产权。

43、是实测面积还是暂测面积？

答：暂测面积

44、返租期内装修如何计算？

答：由开发商负责。

45、购房手续是否代办？

答：可以代办。

46、返租期限及回报率？

答：返租期限4年，年回报率8%

47、何时招商？

答：招商工作已经在进行中

48、如何看房?

答：公司统一组织看房、专车接送。

49、除了商铺外，还有无其他休闲设施，如何收费？

答：还有衰弱俱乐部、多功能电影院、网吧等，价格合理。

政策法规

50、何时出大产证？何时解决小产证？

答：2008年6月30日前解决大产证，解决大产证之后3个月内解决小产

证。

50、解决产证需要哪些费用？

找罗

52、契税及其它相关费用？

找罗

53、有没有公证？（第三方担保）

答：有公证，没有第三方担保

54、可否转让？（包租期内）

答：包租期内不可以转让。

55、回报从何时计算？

答：全额付清房款之日起。

56、利率浮动回报是否变更？

按罗冰心在会上和李总商量的结果回答。

57、有无定购？定金多少?

答：有定购，定金问罗

58、公司在工商税务方面是否可以给商户确定的支持？执照的解决是否协

助？如何协助？在招商到中期时，公司是否考虑与工商税务卫生防疫等部门

建立合作关系，建立小组进驻到项目？

答：公司委派专人乐观协助商户解决相关工商税务卫生防疫等事宜，招商工

作进展到确定程度时，将考虑与工商税务卫生防疫等部门建立合作关系，建立

小组进驻到项目进行现场集中办公和业务询问等活动。

建材（有关建材方面，找罗）

59、本案接受何种结构？非承重结构是否可改？

答：整体建筑为钢筋混凝土框架结构，承重的主要构件是用钢筋混凝土建筑

的。

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