北岸江山可行性报告

北岸江山可行性报告第一章项目概述1项目简介11、地理位置地块位于重庆都市发达经济圈的江北区,,座落于重庆主城嘉陵江边，紧邻江北区嘉陵江滨江路，背靠国家级城市森林公园---洪恩寺森林公园,,占据江北区商业中心。地块沿嘉陵江边，呈缓坡上升地形,,有近1000米的滨江沿面，座北朝南，视野开阔，采光极佳。地块还毗邻嘉陵江嘉华大桥，贯通长江鹅公岩大桥，三区四岸连成一线,,与城市交通网络联系便捷。江北区已有3000余年历史,,区境原属巴郡之江州县地域，明代为重庆府巴县之江北里、江北镇,,历史悠久。该地块现与重庆已规划的CBD副中心遥相呼应。重庆主城山脊线成为本地块绝佳的视觉环境。22、项目背景本项目依山傍水，地理位置非常优越，用地面积大约470亩，是一个以中高档住宅为主的楼盘，也是主城区内唯一滨江水岸大盘。地块本身的各种手续已经准备完善，可以随时动工，出让此地块的是重庆渝富资产经营管理有限公司，是经重庆市人民政府批准成立的国有独资综合性资产经营管理公司，政府关系良好，信誉度高。二、可行性研究报告的依据11、用地范围及设计条件。22、国家、省市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。33、重庆渝富资产经营管理有限公司关于项目的相关文件。

三、项目业主公司及项目进展简介重庆渝富资产经营管理有限公司是具有独立法人资格的国有独资的综合性投资公司，注册资本为人民币10亿元。

公司经营业务包括资产收购、处置及相关产业投资，投资咨询，财务顾问，企业重组、兼并顾问及代理，企业和资产托管等。重庆市政府以渝府（2021）66号文，批准公司负责搬迁、破产等企业遗留资产处置和进行土地储备的职能，土地储备范围包括：重庆市政府为工业结构调整和发展安排的政策性储备；国有企业退二进三、环保企业搬迁及破产企业土地的收购储备；

其它闲置土地的收购储备。目前项目进展情况：1.已完成征用土地手续；2.在2021年66月99日第32版《21世纪经济报道》中进行了广告宣传；33、正在进行项目地块的整体规划。四、可行性研究报告之内容及主导理念11、可行性研究报告的主要内容：项目的市场及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；并提出结论性意见。22、该项目按照精心组织，通过深入谋划和上层营运，实现项目良好的经济与社会效益。33、论证的过程本着客观、科学和谨慎的原则进行。

五、项目主要财务测算指标11、总投资万元319347.18万元;;22、销售收入373219.98万元;;33、税后利润53872.80万元;;44、全部资金投资收益率16.87%；55、自有资金投资收益率31.83%；66、静态投资回收期3.44年;;77、动态投资回收期4.06年;;88、财务净现值12738.88万元;;99、财务内部收益率21.23%。第二章市场分析2重庆市整体房地产市场分析33重庆市商品房销售额趋势分析1990年2021年重庆市开发企业商品房销售额趋势如下图：

重庆开发企业商品房销售额情况05000001000000150000020210002500000199019911992199319941995199619971998199920212021202120212021年可见：

1990--2021年商品房销售额平均每年增长40.28%22重庆市完成土地开发面积趋势分析1996年2021年重庆市开发企业土地购置和完成土地开发面积趋势如下图：重庆市土地使用情况01002021004005006007008009001000199619971998199920212021202120212021年020210060080010001202140016001800完成土地开发面积土地购置面积可见：

1996年2021年重庆市开发企业土地购置面积年平均增长16.39%。1996年年2021年重庆市开发企业完成土地开发面积年平均增长31.62%。33重庆市房屋施工和竣工面积分析1990年2021年重庆市房屋施工面积趋势如下图：

重庆房屋施工和竣工面积情况0.001000.002021.003000.004000.005000.006000.007000.00199019911992199319941995199619971998199920212021202120212021房屋施工面积房屋竣工面积可见：

1990年2021年商品房施工面积年平均增长18.2%。1990年2021年商品房竣工面积年平均增长18.9%。44、近三年重庆房地产业状况近三年来重庆房地产飞速发展。直辖的效应开始显现。下表是重庆近三年房地产业相关资料。重庆近三年房地产业相关资料（单位：万㎡）指标2021年2003年2021年平均增长企业个数15591597164653个土地开发面积661.94842.35863.1415.2%土地购置面积1320.261637.19110203比02增24%；；04比03降降32.68%。

商品房施工面积4414.965287.806160.2219.78%商品房销售面积1016.581316.831317.1211.43%商品房销售额（万元）15815052102260232640023.55%可见：

除土地购置面积外,,其他指标均显示了强劲的增长趋势。说明重庆房地产整体走势继续强劲,,而地根已十分紧缩。二、江北区经济形势分析1、江北经济整体情况江北区位于长江、嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之一，总

面积213.52平方公里，人口44.15万，辖88街33镇11乡，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。江北区交通发达，区中心距重庆港77公里、火车站33公里，乘车20分钟即可到重庆江北国际机场。江北区境内有横贯全区的319国道、直抵北海的渝黔高速公路、210国道、滨江路、五桂路及建设中的渝怀铁路等；嘉陵江大桥及渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥、高家花园大桥、大佛寺大桥等以及规划建设的共13座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的集装箱码头寸滩港、重庆新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善的交通网络。江北区山清水秀，历史悠久，她所蕴涵的旅游资源正在日益显现其迷人的光彩。区内有铁山坪森林生态园，长江第一峡--铜锣峡，由南山和铁山坪形成，地势险、奇、秀、美，有当年张献忠铁链锁江的古战场遗址和古迹quot;quot;大江东去quot;quot;石刻；另外江北的海洋公园、滨江路也为重庆的旅游资源锦上添花。江北区经济基础雄厚，具有两好的投资环境，是国内外客店商投资兴业、经贸通商的理想地区，是未来重庆的浦东。

目前已有13个国家和地区的客商在区内投资，外商投资企业208家，1996年地区国发生产总值42.7。

亿元。2021年江北区农林牧渔业总产值为19169万元，其中农业9337万元，年末常用耕地面积11206公顷，粮食产量69980吨，水果产量5611吨，蔬菜产量43993吨，肉类总产量7144吨，江北在农业方面始终强调做大做强特色农业，在22004--2021年中一直以这个发展方针为方向，向江北特色农业前进，例如大力发展奶牛养殖；像牛皮皱丝瓜、石马河埂子姜、涟珠柑橘、寸滩花卉等名优特产在江北区政府的支持下，正以勃蓬的生命力，成为高速农业结构，促使农业增效，农民增收的光明产业。江北区是重庆传统的工业基地，有着雄厚的工业基础。区域内长安汽车等工业品牌誉享全国，江北区还是重庆重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百、国美、新世纪等大型商企落户江北。区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交易中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机

构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。22、江北房地产发展趋势2.1.江北生产总值情况分析（1999--2021年）年份生产总值（万元）第一产业（万元）占生产总值%第二产业（万元）%第三产业（万元）%%1999年年455811132512.9127709460.7916546636.302021年年504535121732.413165162.7318171136.022021年年562561121062.1534924562.0820211035.772021年年687648121061.7644672864.9622881433.272021年年861367125911.4659163068.6925714629.85江北不同年份的生产总值情况455811504535562561687648861367010000020210030000040000050000060000070000080000090000010000001999年2021年2021年2021年2021年万元

江北不同年份产业情况27709431651034924544672859163016546618171120211022881425714612173132511210612106125910%20%40%60%80%100%1999年2021年2021年2021年2021年万元第一产业第二产业第三产业从表格并配合图形，可以看出：

4；重庆江北区的生产总值随着年龄的增长而增长，说明江北区在不断地向前发展；5重庆江北区的产业结构在不断优化，第一产业占的比重在逐年降低，第二产业在逐年上升，第三产业虽然在一直攀升，但所占比例变化不大；6从图中可以看到第二产业占的比较多，第三产业保持得比较稳定，经济学中第三产业越发达，说明经济越发达，我们应该抓住机遇，努力向前。2.2.江北房地产开发情况（1999-2021年）年份投资额（万元）住宅施工面积（㎡）住宅竣工面积（㎡）住宅销售面积（㎡）

1999年年931008557003354001438002021年年13229311148443172893122412021年年18726320224014059923239352021年年23260627101918143436816742021年年7770022953851894789910143江北区不同年份房地产投资额情况9310013229318726323260677700202100002021003000004000005000006000007000008000009000001999年2021年2021年2021年2021年万元

江北不同年份的房地产开发情况85570011148442022401271019129538513354003172894059928143438947891438003122413239356816749101430%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999年2021年2021年2021年2021年平方米住宅施工面积住宅竣工面积住宅销售面积从表格并配合图形,可以看出：

20重庆江北区在房地产的投资金额方面不断增长，以平均每年29.7%；的速度增长；21重庆江北区的住宅施工面积以平均每年20.35%的速度增长；22重庆江北区的住宅竣工面积以平均每年15.06%的速度增长；23重庆江北区的住宅销售面积以平均每年27.03%的速度增长；三、北岸江山项目的竞争项目分析1、竞争楼盘--金砂水岸

1.1.开发商：重庆华南房地产开发有限公司1.2.项目情况物业类别：高档住宅经济技术指标序号指标单位（㎡）1占地面积524152总建筑面积1818003容积率3.464绿化率45%简介：

项目位于江北新建的滨江路旁，东临渝澳大桥，南临已初步通车的江北滨江路，西接即将开工的万唐路，背面紧靠重庆工商大学（渝州大学）。内部配套有商业、幼儿园、会所、车库等。

1.3.设计风格：

园林设计以水。

为主，在小区内形成众多的小溪、喷泉、瀑布。1.4.价格：

开盘时间在2021--77--66日，价格在不同时期有所变化；2021年一直在2021--3000元//㎡之间；2021年在3200--3800元//㎡之间；2021年上半年维持在3800--3900元//㎡，现在的均价是4000元//㎡。2、竞争楼盘世纪金源2.1.开发商：世纪金源集团2.2.项目情况物业类别：普通住宅、公寓经济技术指标整个项目投运资金26亿元，高级公寓部分总建筑面积9.4万平方米,,单幢总建筑面积为31312平方米绿化率40%；重庆金源ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ总建筑面积40万平方米。简