世联-2009年芜湖红星美凯龙项目中期汇报

市场研究、客目客户定位分析及户定位、营销营销总纲（中稿）总纲（终稿）

芜湖当前的房地产开发和营销水平还停留在低端水平，如何引入先进的营三幢建筑中，沿九华山路的两幢全部对外销售，作为现金流产品回拢资如何从R1如何从R1到

打破芜湖传统商业模式，创造销售突

场 场市场聚集区

奇瑞（芜湖的品牌企美的（芜湖是美的最大江森自控（全球领先的楼宇自控产品供应美国德尔福（世界最大 80年 90年 目

本报告是严格保密的 本报告是严格保密的 shoppingmall、百货、超市、shoppingmall、百货、超市、中山路步行街建设，是中山路步行街建设，是19991999年元月开工，本报告是严格保密的 6.00%服服 简 移动通 其 银本报告是严格保密的 2009年上半年，市区出让10宗，出让面积165.17万㎡，合同出让金额24.3亿元，与2008年上半年相比，土地出让面积增长了24倍，出让金额增在出让的10宗土地用地3宗，出让面积25.272000－2007年市区出区经营性土地出让中，已开发竣工占地面积为292.46公顷，占总出让正在开发建设的占地面积为762.34公顷，占总未开发建设的占地面积为380.74公顷，占总出二个月上市量仅有10.53万㎡，3月份后，商品房 2009年上半年，住宅用房销售面积118.70万㎡，较去年同期增长%，销售金额为47.55，较去年同期增长商业用房销售面积625万㎡，较去年同期增长171.08%5.11亿元，较去年同期办公用房销售面积090万㎡，较去年同期下降51.84%销售金额为0.56 长 明 金鸿 福 中 源 292000街铺式：271家，商铺面积都在260商场式：两层、每套商铺面积在20-80约120000200户左右商家，面积都在180-250一层、二层：主营居住家 三楼：办公家100004367:除福海项目外，大部分建材市场采用分散销售，商家自发经营的模式，没有采依据芜湖城市规划，城市行政金融中心迁至项目东部，随着城市14000-30- 主要以项目周边的芜湖本地 主要以项目周边的芜湖本地建筑面积 789230-23万-632006.7开盘，销售率100%，出租率3800030-16622007.11开盘，销售率13%，出租率40000平米23000-25000（一层、二层），14000（三层、四层39.18—44092万-1020万（一层、二层）、56万-610 销售率占地40000平米，总建筑面积190000占地40000平米，总建筑面积190000城市综合体，大型未定（估计不低于30000元≥15≥45未开盘预计在今年10地上：2726

街铺和社区配套商业街主要以分散销售为主，部分区域中心商业街以包租销为便于销售，无论是商场式布局还是社区底商铺，单套物业的划分面积都比根据对经营户和业主的访谈，没有包租的在售型商铺，投资回报率普遍比较

芜湖商业物业以沿街商铺产品形态为主，多采用类似住宅的直接销售模式，但随着城市综合体及商场式布局商铺的出现，芜湖市场开始出现售后返租模式。 约约本报告是严格保密的 保租保权权

本报告是严格保密的

按照20280000＋2055.19×12×10＝526622.8元总投资利润率为（55000×20－526622.8）÷526622.8＝108％则总投资利润率为（55000×10＋412500－526622.8）÷526622.8＝82％2%2.9-2.5-5％ 开发商：安徽乐客来置业有限公司 投资商：安徽信旺集团

27（15000商业）8200元/㎡56元/㎡/

购买商铺客户自买自营:家居产品的经营 购买商铺客户 自买出租:投资 20001000-500-400-300-200-60客户具像描述——自买自 受，但最好最高不要超过18000线二线品牌的高档商场”客户具像描述——自买自 自有品牌经营者自有品牌经营者800-1000万500-800300-500万元200-300100-200万元50-100万元50800-1000万500-800300-500万元200-300100-200万元50-100万元50200万以上100万-200万50万-100万20万-50万10万-20 5万-10万5万以普通投资客户购买需求分 自买出租客户分 客户具像描述——自买出 但觉得、赚得较少；——实力派企业主

目标客户定

目标客户困惑反 Promotion:宣传价值 A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势 B明辉- 让突破性营销成为可ACTION1.ACTION2.——怎么和红星美凯龙一起赚钱ACTION3.亲民营销，迎世博长跑ACTION4.ACTION4. 终大江晚

理由🖂：理由九：同城比价3理由十一：360理由十二：🖂星级购物环境，“看看就是一种享受理由十四：红星美凯龙VIP理由十🖂：活动方式：请Parttime在芜湖的大型商圈、酒活动方式：请Parttime在芜湖的大型商圈、酒2010.2010.“

二、项目策略二、项目策略 不断出现在芜湖人民的视线前，制造焦点，让迅速“全民营销”。迅速“全民营销”。

时间节点：2010.2—阶段目的：营销主题：红星美凯龙开辟芜湖家居业新时代营销方式：传时间节点：2010.5—阶段目的：营销主题：“10营销方式：分展场

时间节点：2010.8—阶段目的：营销主题：红星美凯龙：黄金旺铺 营销方式：强力展示＋活动营销＋客户维系，882010年11卖场压力制造－创新性活动——最大程度吸引客户的眼 时间节点：2010.11—阶段目的：营销主题：一期产品销售率达营销方式：强力展示＋活动营销＋客户维系，3009年5个月销售80