2019年金碧物业培训楼宇巡查

楼宇巡查楼宇巡查的技巧楼宇巡查的内容楼宇巡查的重点CONTENTS目录123楼宇巡查的内容PART011.1楼宇巡查管理的内容通过规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。010302040506治安隐患的巡查公共设施设备安全完好状况的巡查清洁卫生状况的巡查园林绿化维护状况的巡查装修违章的巡查消防违章的巡查07利用巡查机会与业户沟通1.2各岗位楼宇巡查管理的职责1.2.1秩序维护部负责人制定巡逻路线并对巡逻工作进行抽检。1.2.2中队长负责巡逻工作的例行检查及督导。1.2.3巡逻岗负责对小区的楼宇、公共设备设施及其他重点区域、部位进行巡查。

秩序维护部负责人编制园区安全管理方案，并每半年对小区安全管理方案进行评估与完善；每季度应对小区楼宇内部及外围公共区域、公共设备设施、停车区域、装修单元、商铺、消防等重点部位与安全死角制定不少于三条巡逻路线，巡逻路线应每月轮换；每月开展园区安全隐患大检查。巡逻岗按照巡逻路线与频次要求巡逻，并签到或打点。

1.3楼宇巡查管理的监督1.3.1中队长每日检查固定岗位值班情况不少于4次，并进行巡更打点或签到。1.3.2当班中队长应对重点区域、重点部位（包括但不限于天面、首层、出入口、主要道路、地下车库）巡查情况进行抽查（抽查率在10%以上，每周全面覆盖），并进行巡更打点或签到。1.3.3秩序维护部负责人原则上每日检查各岗位执勤情况不少于1次，夜间查岗（01:00-05:00）每周不少于1次，并进行巡更打点或签到。1.3.4秩序维护部负责人每日抽查巡逻岗巡更打点或签到情况，每月覆盖至少30%点位，每季度全覆盖。楼宇巡查的重点PART022

楼宇巡查的重点1公共区域巡查2户内装修巡查2.1.1

公区巡查——大堂无乱堆乱放、无乱张贴现象水井房、强电井房、弱电井房无杂物堆放，门锁完好卫生状况良好公共设施及照明完好2.1.2

公区巡查——电梯轿厢照明、通风良好，应急通话设施正常卫生状态良好运行平稳，无异常响动，光幕装置正常年检正常，警示标识完好，按钮等配件完好2.1.3

公区巡查——天台1234卫生状况良好无乱堆乱放现象

雨水管道通畅、无积水现象(商业平台)设施设备完好2.1.4

公区巡查——楼层01卫生墙面消防设施照明其他卫生是第一直观感受02消防工作是物业工作的重中之重03墙面完好是楼宇质量的重要体现04设施设备完好是业主生活顺畅的保证2.1.4

公区巡查——楼层2016年年初某天晚8时许，佛山市八十多岁的卢先生居住的某小区602房卧室内发生火灾，601房的邻居及时发现火灾，立即报警并与保安将老人转移出房屋。601房户主为防火势扩大，便尝试自行救火。待他取出并接通楼梯间的消防喉后，消防栓管道内没有一滴水流出。情急之下他只好另寻灭火器，但跑遍整栋楼都找不到一个灭火器，导致他只能用盆接水灭火，情况危急。因小区内的消防栓形同虚设，车载消防水用完后，消防大队的救援人员不得不通过隔壁小区消防栓“借”水或抽取小区内池塘水。救援人员表示：“要不是隔壁小区及时提供消防栓给我们取水，火势估计还得持续一段时间。”由此导致火灾救援被延误、火势扩大，物业企业是否需要承担相应的损害赔偿责任？2.1.4

公区巡查——楼层设施不足物业公司被行政处罚消防部门事后出具的火灾事故认定书显示，起火原因并非人为、自燃等，不排除电气线路故障。4月1日，佛山市公安局消防支队南海大队作出行政处罚决定书，查明由物业公司管理的涉事小区消防控制主机处停机状态，消防栓未能出水，涉嫌违反消防法，对其违法行为责令改正，并罚款人民币2万元。法律依据：《消防法》第十八条

住宅区的物业服务企业应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。《消防法》第六十条

单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的。2.1.4

公区巡查——楼层经验总结：1、日常的楼宇巡查不到位或流于形式。2、巡查检查监督的管理机制没有建立或不健全。3、人员的责任心不强，对管理不到位的行为听之任之。4、管理人员对国家法律法规和相关标准不警觉、不熟悉、不了解。5、日常的安全宣传引导不到位。2.1.5

公区巡查——楼宇周边商铺广告牌规范，无安全隐患

无违章搭建、楼宇外观无异常现象园区秩序正常，无外来可疑人员2.1.5

公区巡查——楼宇周边17案例分享：

2018年12月10日凌晨1点左右，某物业商业秩序口夜班代班中队长李萌在和巡逻岗巡查楼宇周边时，听到商业广场北侧路边有异响，迅速和其他三名同事赶往现场查看；发现有两名黑衣男子正在撬一辆赛车款摩托车，形迹可疑，四人立刻上前盘问，同时拍照取证，盘问期间两名男子神色慌张说话吞吞吐吐，且有逃跑迹象。

为防止对方逃走，李萌、李明强、李银、邹绘绘四人在确保自身安全的前提下果断将对方控制，同时在征得部门负责人同意后报警。辖区民警到达现场后，经过对两名黑衣男子的初步审讯，确定两人为盗窃嫌疑人，并将二人押回派出所处置。

广大商户在知晓秩序员现场抓获盗车贼事项后，对物业服务中心值班人员兢兢业业、尽职尽责的工作态度大力称赞！2.1.5

公区巡查——楼宇周边18经验总结：1、巡查机制落实到位，巡查人员的责任心强。

2、周边巡查人员反应速度较快，短时间内形成了四人的巡查小组。3、采取的措施得当，可疑人员被及时控制。

4、后期的正面宣传比较到位，树立了物业的良好口碑和形象。2.1.5

公区巡查——楼宇周边19案例分享：

2018年11月10日21时15分，某项目首期巡逻岗段启新按照巡逻路线巡查4号楼主干道时，闻到有烧焦的气味，迅速随着气味到综合楼方向巡查。

在此同时，接到监控中心呼叫，告知综合楼黄金时代会所二楼出现烟感火警报警信号，便立即携带灭火器跑步前往查看，到达综合楼后发现顺着二楼卫生间区域有浓烈的烧焦气味传来，且烟雾已弥漫至一楼；便立即走消防步梯跑往现场，到达现场透过浓密的烟雾发现，

第三格卫生间隔断内有部分纸皮被跌落的蚊香点燃，便迅速使用灭火器将火苗扑灭，及时遏制了一场火灾的发生。2.1.5

公区巡查——楼宇周边20经验总结：1、巡逻岗巡查能够认真负责，发现异常及时跟进弄清。2、巡逻岗日常巡查发现或接收火警异常后，立即携带灭火器第一时间赶赴现场查看确认火情；3、发现现场已经起有明火，及时处理将火情消灭在萌芽状态。2.1.6公区巡查——地库21设施设备正常卫生状况良好墙面整洁完整1232.1.6公区巡查——地库22案例分享：

2019年2月27号下午14:37分，某项目物业工作人员在巡查17号楼负一层时发现一位老人晕倒，当即拨打120急救电话，并及时联系业主家人。在医护人员及物业人员的共同协助下，老人已安全送往医院。从发现老人晕倒到送老人上救护车仅用了15分钟。业主评价：“物业人员迅速展开救护，为老人的病情救治争取到了宝贵的时间，必须赞一个。”小区业主群里纷纷对物业表示赞扬。2.2

户内装修巡查看：装修户大门上是否张贴装修备案证装修户门口是否有单车、鞋柜等其他杂物占用公共区域的行为装修户门口是否堆放未清理的装修垃圾听：关注装修户是否有在不允许装修的休息时段进行装修的行为问：向其他部门同事、保洁作业人员、业户咨询是否有遇到异常状况2.2

户内装修巡查案例分享某日，某项目秩序维护部在小区巡逻时发现有装修工超时违章装修，影响其他业主休息，便上前劝阻，没有效果，一怒之下将房间的电停掉，半个小时后，业主跑到物业服务中心大吵大闹，引起投诉升级。经验总结：1、巡查到位，能够及时发现违规行为。

2、采取的措施太过激进，容易造成业主反感。

3、“冰冻三尺非一日之寒”，也凸显出日常的巡查不够仔细，没有对业主讲清楚规定的装修时间。2.2

户内装修巡查案例分享2

2017年2月25日，南昌市红谷滩新区唱天下量贩式休闲会所（以下简称“唱天下会所”）发生一起重大火灾事故，造成10人死亡、13人受伤。火灾事故的直接原因：唱天下会所改建装修施工人员使用气割枪在施工现场违法进行金属切割作业，切割产生的高温金属熔渣溅落在工作平台下方，引燃废弃沙发造成火灾。造成火势迅速蔓延和重大人员伤亡的主要原因：施工现场堆放有大量废弃沙发且动火切割作业未采取任何消防安全措施，火势迅速蔓延并产生大量高热有毒有害烟气，在消防设施被停用、疏散通道被堵塞、消防设施管理维护不善等多种不利因素下，造成了重大人员伤亡。2.2

户内装修巡查经验总结：1、装修巡查不到位或流于形式，没有深入装修现场进行巡查。2、对违规行为没有监督提醒到位，致使多处违规行为没有得到及时有效消除。3、施工人员安全意识不强，安全措施没有落实。4、装修现场的消防设备维护保养不到位。楼宇巡查的技巧PART033.1

楼宇巡查的技巧——看看通过观察来发现楼宇管理服务中存在的问题。如：现场的环境卫生、施工环境、违法违规行为等3.2

楼宇巡查的技巧——听从设施设备运行时的声音判断是否有故障如：电梯的运行状态、楼宇内的