房地产企业创新实践与理论研究

房地产企业创新实践与理论研究

(三峡大学土木水电学院研究生黄少良)

善创新者先声夺人，出奇制胜。纵观房地产企业的沉浮，无不发现，企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关，更与创新密不可分。本文阐述了新形势下企业创新的内涵以及创新所应该囊括的环节，更重要的是指出了创新的途径、方式和技法，为房地产企业在市场经济大潮中稳立潮头、保持领先提供借鉴。

房地产业已迅速发展成为我国重要的支柱产业之一，它在国民经济的发展中具有举足轻重的地位和作用，它不仅与其他行业密切相关，而且直接面向社会，面向芸芸众生。换言之，它既要发挥拉动GDP的功能作用，又要担负着实现人们居住权利的重任。

这样一个肩负重要使命的行业需要健康和可持续发展，表面上无限风光，财源广进，但实际是行业状况堪忧，房地产发展商们感到获取利润越来越困难。据统计，目前的利润仅在10％-15％之间，整个行业处于微利状态，暴利时代一去不复返。特别是近几年，国家频频出台了房地产调控政策，控制房地产价格，一些“弱不禁风”的企业面临淘汰危局。

纵观房地产企业的沉浮发现，企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关，更与创新密不可分。善创新者先声夺人，出奇制胜。而因循守旧者，则永远步人后尘，失去发展良机。可见，创新已成为房地产企业制胜的法宝。宏调下企业创新的政策背景

房地产是国家的龙头行业、重要支柱产业，其繁荣与萧条，直接影响着诸多行业，波及GDP的涨落。同时与百姓的居住权有直接的关系，价格的起落，质量的优劣，事关市民群众的安居乐业，影响社会的和谐稳定。这一特点注定了这个行业、市场必须受国家的监管，完全市场化是不可能的。

进入新世纪以来，随着全国各地城市的快速发展，各地方、各城市住房需求旺盛，房地产市场大有供不应求之势。一时间房价暴涨，居民难以承受。官方和民间逐渐出现“房地产泡沫”之论。

国家在审时度势后，先后采取了多项调控政策。2003年，中国人民银行向全国各分行、各商业银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》要求加强房地产开发贷款管理，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。2006年5月29日，针对房地产发展中存在的问题，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

以上两次政策调整是改革开放以来，国家对房地产市场调控力度最大的，亦会对市场产生深远的影响。有预言认为，房价将大跌，房地产市场遭遇“雪打霜盖”，从此一蹶不振；也有人预言，房地产企业将面临“是生存还是毁灭”的选择，将重新洗牌，淘汰一大批企业。这些预言多少有些危言耸听，毕竟住房的社会需求强劲，但房地产新政确实给房地产企业敲响了警钟。这一背景下，房地产企业更需要创新。

创新什么?创新房型，设计出适销对路的产品。需要创新价格，使价格可让老百姓接受，又使房企本身有钱可赚，成为商家们的新命题。

总之，在当前的时代背景下，房地产企业创新具有非常现实的社会经济意义。对于每一个具体的房地产企业而言，房地产创新可以增强企业核心竞争能力，使企业在日益激烈的市场竞争中得以生存并继续发展。因循守旧，守着一亩三分地就能发财的时代已经一去不复返。房地产企业创新概念及要求

房地产企业创新作为房地产学的一个重要分支，在对该分支进行研究之前，应该对其概念进行定义。

根据学术界关于创新的一般定义，房地产企业创新就是与房地产有关的知识创新、技术创新以及实践活动的创新，它包括生产、传播和应用技术类以及非技术类房地产知识的创新活动。

也可按多种分类标准进行划分，从宏观的角度上按照生产、应用二分法，可分为房地产知识的生产和房地产知识的应用两大类。根据知识的属性不同，房地产企业创新又可分为技术类创新和非技术类创新。本文研究的是后两类创新，重点是非技术类创新。

除了需要技术知识以外，房地产经济活动还可以通过生产和应用经济学、管理学等软科学的知识来实现产品创新。非技术类房地产创新主要有以下内容：

市场创新主要指运用经济学、市场营销学、人口学等社会科学的理论和最新研究成果，依据市场需求，开辟新的市场，创造出新的房地产服务产品和业务经营模式。

管理创新运用战略管理、运营管理、人力资源管理、财务管理、房地产开发项目管理等管理学新理论，建立企业新的管理和经营模式。

产品设计思路创新由于房地产产品的复杂性，产品设计的综合性非常强，它既包括一些物质实体的设计，如小区平面规划、建筑单体设计、环境艺术设计，又包括产品文化定位、物业管理模式等“软性”设计，这些软、硬方面的设计必须能相互协调，形成效用最大化的产品整体，这就要求有一个统领全局的总体设计思路。而这种总体设计思路的创新，更主要地依赖建筑文化、园林艺术次席，居主导地位，房地产市场需求的主体实现“阳春白雪”向“下里巴人”置换，已由占少数人的富有者向多数的普通人转变。如果说，21世纪以前的中国房地产市场和一个为少数人建造房子的过程，那么今后较长的一段时间将是为多数普通人建造房子的过程。

在“新政”下，“为普通人建造住房”已不是一句空洞的口号，而是铁的要求。房地产企业应该按照政策要求，转变开发观念，真正落实到行动上，比如设计人员要认真研究小户型设计，设计出适销对路的产品，研究如何在有限的空间里创造出无限的意境来，使房子更加人性化，更加实用舒适，让消费者满意。值得一提的是，“新住宅运动”中提出的许多理念，如住宅产业化、居住人性化、住宅地域化等，都是具体实际的东西，是真正为普通人着想。比如住宅产