2007年中国旅游地产报告

20072007200720072007 第一章总述中国旅游地 （P4-123第二章中国旅游房地产开发实践心 （P10-12第三章中国旅游地产主流开发模式剖析（P18-开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城1、先做旅游——2、后做地产——“波托菲诺”345开发模式之二：地产+旅游同步开发（芙蓉古城123567开发模式之三：古村落的重新改造开发（黄山黔县宏村1234“中坤模式”5“中坤模式”1234123、案例分析：嘉和城——第四章观点：中国旅游房地产发展前景分 （P55-12345链接：相关数据近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分

第一章总述中国旅游地产12旅游地产的“泡沫问题游产业的脆弱性。因此，“不可否认旅游地产未来发展前景乐观。”82%是建住宅这种最终消费品。世界上的中产阶级旅游地产的“跑马圈地旅游地产的“项庄舞剑旅游地产的“群雄混战旅游地产的“枯井无源以旅游度假为目的的度假房地产以旅游接待为目的的自营式酒(饭以旅游度假为目的的度假房地产以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店中已型旅房产种此类房地产以华侨城为典型代表。华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、景观房产本身就是景观构成公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一度假房地产在国外已有相当以旅游接待为目的的自营式酒(饭)这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的"住"做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐会议等功能多建在旅游商务发达或会议较多的大中型城市由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形 式，却不是旅游房产当前的开发热点。市，兼有第一居所和第二居所功家旅游区内4000亩土地上投入三十无论采用何种模式，旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切理性的旅游房地产开发之路。21根据决策资源房地产研究中心多年来对旅游房地产项目的跟踪研究，旅游地产项目开发应注意的以下几方面的问题：1但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金从而降低投资风险。自然生态资源是项目生存使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。2而且还可以形成很长的产业链，从而对整个国民经济的带动作用非常突出。但旅游产业本身又具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。因此，在与当地政府进行项目谈判时，一般可以获得比普通房地产用地低廉得多的土地。即使经营性用地全部需要公开招标、挂牌出让，也可以有很大的空间（含土地出让金、拆迁、青苗补偿、安置劳力及挖湖造地等除办证费用以外的3～5万元）需要从以下几个方面加以变通：除了必需的房地产建设用地以外，可以在土地构成中安排大量的水面和农用地，一方面由于是租赁的非建设用地，因此可以加快进度，另一方面也降低了总成本。大量水面除本身即为重要农业观光、草地公园、山地公园或者高尔夫等。此外，也需要有部分40或50年的商业、旅游、综（办证难度相对较低容积率、建筑面积、建筑高度和方位不作具体限制，投资方可根据项目需要灵活调整。由于报批建设用地（尤其是70年的房地产用地）在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30开发权条款，避免土地带旺后为人作嫁（如同迪斯尼乐园早期所经受过的教训一样）3旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，如果说住宅房地产是“管家”型的经营模式，那么旅经理人”殷勤的物业管理来打动消费者，而旅游地产则是在此基础上，还要有一个己建立好完备的再营销的网络，让消费者看到长期的投资回报和不断地有现钱落入袋中的前景,才能吸引消费者的投资。所以，本轮旅游地产兴起之初，有经验的发展商或是先期与国际管理网建立了合约关系，或是全面收购国内现有的管理网络，造成布局之初始已计算到收关之后的全盘棋局。如此，方能成落子不败的局面。南卡罗来纳州的海格山庄）、度假酒店（拉斯维加斯）开发模式之三：古村落的重新地产旅游同步开发模式之一：先做旅游后做地产（深圳华侨城1、先做旅游——“锦绣中华20072007的山水名胜，古代建筑景点按1:15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的火爆盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。它当年即收回投资，几年之后中国第一村”的中国民俗文化村于1991年10月开业。它占地20是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。它共选取中国21个民族的24个村寨景点按1:11994年6自然风光和民俗风情于一园的世界之窗隆重景点48万平方118个旅游景点，其创作表演的大型音乐舞蹈史诗《创世纪》，将中国的广场表演艺术推至极致。20072007目占地面积17万平方米。该公园在功能滩水公园获1999年国际水公园“行业创新奖”2、后做地产——“波托菲诺”3道路2万平方米、水面与荔枝林面积15万平方米。项目共分三期开发（一期“天鹅堡”、二期“纯水岸”[在售]、三期［开发］），推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。了新都市主义的规划思想，意义在为人们创造一个具有浓郁人文气息及地中海异国情调的社区，目的是通过“波托菲诺”主题居住概念的规划设计，使其成为华侨城主体景观的有机组成部分，成为一个具有浓厚文化内涵和浓郁异国情调的住宅小区。而华侨城以完美的地域景观、人文景观而“波托菲诺同时通过居住主题的创造、烘托来展现“波托菲诺”的建筑风格，使主题旅游和主题住宅小区能够融合与统一。波托菲诺另一个很有意思的地方是，社区里面引入了完全对外开放的酒店式公寓。它的对象主要是外地来深的商务人士，以及一些外国人。从性质上来讲，酒店式公寓的居住与普通住宅的居住有很大差别，二者是怎样糅合到一起的呢？最重要的应该莫过于社区居民开放包容的心态，在这里，既有熟悉的邻居，也会有一些新面孔。当然，开放的重要前提是公共空间和私密空间的张驰保持合适的尺度，不能有挤迫感，当然，物业管理的方式也很重要。3波托菲诺每年为华侨城提供了15也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家上缴税收达30亿元以上。4华侨城“主题公园＋旅游地产”地产项目却贡献高达八成的利润。眼下，华侨城正在着力经营深圳“东部华侨城”和北京世纪华侨城项目，并在迪斯尼和环球影城可能退出上海的情况下，谋求在上海开建主题公园，以期在全国一线城市全面复制“旅游＋地产”模式。200212002年61.11亿元，华侨城直接持股29.28%，其余股东有北京世纪城房地产、北京南磨房旅游发展、深圳华侨城地产和北京四方投资，华侨城受托管理华侨城地产股权后，表决权份额增至56.31%。5先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”策者宁肯让锦绣中华公司的办公大楼后退几米；为了保住中国民俗文化村一个小岛的自然风光，华侨城忍痛放弃了“栈桥连岛”的设计方案；为了保住燕含山上的一块天然峻峭的“鹰咀石”，华侨城三次修改了华侨城中学教学楼的设计方案。就在当年房地产市场极度火爆的时候，华侨城不为一时的高额利润所动，在寸土寸金的土地上拿出大片地方来种花种草、蓄水造湖。目前在华侨城绿地覆盖率达53%“一推平”“排排座”“火柴盒”“”的可持续发展的新路子。在1985年，至今已是第20

开发模式之二：地产+旅游同步开发（芙蓉古城1拥一处宁静，又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。23“”“”“”“”灵魂轴线：皇城——明远楼——以成都老街道名命的芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16400宽913米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。4蓉古城，也是成都一流的青少年成长平台。该素质教育中心与20000□“绿色”宽带上网，领阅现代智能，让人一网情深，从此人来人“网”5小区进行详尽的布局，让饮食文化、童趣文化、街市文化、茶文类（赖汤圆、三大炮等）；零食类（八号花生、散子麻花等）归乡居所；大石文化源远流长；“琴壁空弹”67芙蓉古城集古代民居之精髓，融合现代建筑理念。芙蓉古城把传统民居和现代民居理念相互融合，综合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承中国传统民居特色，以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓构成了古建筑群的再现，充分体现中国传统建筑的精华，巧妙组合各种特色建筑符号，既保留了老成都特点，又在各种原有地方风格上加以创造和发展，使中国的建筑古文化在现代的建筑语言上得以实现。芙蓉古城地处古为今用，洋为中用。通过对中国传统民居的深入剖析，仿古而不复古，在现代建筑中，融入中国的传统文化。人性化的园林设计、完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯——金河——住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。开发模式之三：古村落的重新改造开发（黄山黔县宏村12保护区范围为法定保护区界，重点应是保护村落的空间形态、水体体系、建筑群体环境、明维修的建筑必须在建筑形式、高度、体量、材料、色彩以及尺度、比例上严格控制管理。,以德义堂、碧园为代表的私家园林，反映了14-18世纪徽州儒家文化的昌盛。宏村明、清南湖于明永乐年间始建。明末，宏村人在南湖北畔建六所私塾，又称“依湖六院”授业解惑。清嘉庆十九年(1814年)承志堂位于宏村上水圳中段，建于清咸丰五年（公元1855年），还有书房厅、鱼塘厅，以及娱乐场所排山阁、吞云轩等。全宅有９个天井，大小房间60间，庭院内有花木果树、水井、池塘，总占地面积约2000平方米，建筑面积3000余平方米，是一幢保存完整的大型民居建筑。全屋系木、砖结构，饰以砖、木、石“三雕”（单木雕即花了二十个工人雕了四年之久）。全屋有一百三十六根木柱，大小天井九个，两层楼房有七处，大小门口有六十个。当时造价花去白银六十万两(其中木雕上镀黄金一百两在内）是一幢保存完整的徽商建筑。德义堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉庆二十年（1815年），系二楼三开间建筑，厅堂前“露天花厅”花窗点眼，但给人们感受到却是步移景异，美不胜收。为徽派私家园林的典型代表。树人堂系清刺授奉政大夫诰赠朝仪大夫汪星聚于同治元年（公元1862年）敬修堂(民居游和唐代寺庙——梓路寺的重建，项目总投资５亿元，2005年建成投入使用。320年获利804“中坤模式”5“中坤模式”很显然，黄怒波走的是第一条路线，核心是“稀缺的旅游资源”营销公司就够了，但做旅游地产一定要分析哪些资源不可再生、哪些资源不可复制、哪些资源不能动、哪些资源国家允许建设。中坤集团摒弃急功近利的短期规划而强调长远战略，开发黄山项“做了保护规划就严格执行，从一开始就是带着镣铐跳舞。”从国家政策的分析来看，2010产权酒店在中国最早出现在90同时也暴露了许多问题。作为一种介于住宅产品和酒店产品之间的复合产品，它的出现标志着中国房地产业进入了新一轮纵深发展阶段；产品与模式的创新，对促进中国旅游地产的发展具有积极意义。12店近100家，比较成功的不超过20家。总体模式上基本一致，即由3酒店业的平均入住率和利润率都比较低。投资酒店的大公司除经济性目的外，更有形象品牌、自用及资本运营需求的拉动，单靠酒店的正常运营并不能带来较高的投资回报。因此，发展商承诺的投资回报很可能并不能因酒店的经营而产生，这就使发展商背上了长期包袱，一旦不能实现回报，则产生法律纠纷。这也是将来可能最多出现的问题。41上层、中上层——有足够的消费能力，有余暇时间——GOLF中层——受消费能力及余暇时间双重限制——迷你/室内/——中下层——GOLF作为奢侈品消费——25%左右。“在深圳，与观澜高尔夫球会同属香港骏豪集团的深圳市观澜湖房地产开发有限公司，成功开“中国深圳地产高档社区成功开发典范广州的星河湾也根据项目定位引进了高尔夫，为楼盘增色不少。218首先必须先了解高尔夫运动，例如高尔夫的树种，怎么种，为什么这么种，因为那边三五棵，甚至连植什么草都是有讲究的，这些都需要了解高尔夫运动之后，才能够做好高尔夫园林。3、案例：嘉和城——600083000亩集中水域，25公里水岸线，3018洞高尔夫假、文化教育项目规划为以“运动保健+休闲度假+健康生态”源、欧洲文化资源、商业配套资源于一体的多彩生活“梦工厂”。开发模式：大型主题社区复合开发（休闲地产“城”高尔夫会所、温泉、水上乐园、星级酒店、商务会议、康体旅游等大型的、生态的、多元化的复合型社区。项目设计：“水城”主题设计项目设计：“水城”中水域、25公里水岸线、3018600亩大型综合性温泉60006000米长，60万平方米的水路贯穿项目，将嘉和城内缓坡以“水”项目景观设计以“水”为主题，上千亩湖泊形成五条南北纵向贯穿水系，25公里的水岸线（水600温泉景区内设“S