龙华牛栏前项目前期策划及可行性研究报告

深圳龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告 4第一篇滨州市宏观环境 5 6 6 83、城市人口及居住状况 9 第二篇滨州房地产市场状况 第三篇客户群消费需求调查与深度访谈 49 第四篇项目地块分析与发展建议 第五篇项目定位与产品开发策划 第六篇项目可行性研究分析 1、按1000万元土地成本测算 前言受滨州天鸿房地产公司的委托，我司对滨州房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括滨州房地产市场宏观、中观、微观等方面，同时对滨州市现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对天鸿房地产本次调研采取了实地调查、深度访谈、行业专家座谈会、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。本报告为我司提供的初步方案。对本案的投资开发以及后期市场运作，我司有广泛的市场经验，在本案具体运作中可提供更多的策划服务，具体内容可在与贵司进一步深层次的合作中逐步落实。4第一篇滨州市宏观环境68(1)滨州市各县区人口分布状况县区名称土地面积(平方公里)总户数总人口户均人数人口密度(人/平方公里)全市惠民县阳信县无棣县沾化县博兴县邹平县(数据来源滨州市统计局，下同)9县区名称总人口非农业人口城市化率全市难琳区74惠民县阳信县无棣县沾化县博兴县邹平县由上表可以看出，目前滨城区的城市化率已处于较高水平，由此滨州要完成近期规划目标(从目前城市人口规模45万人到2010人均居住面积8(3)近年城市居民居住状况国民经济持续发展，综合实力不断增强2002年2003年2004年2005年2006年国民生产总值第一产业第二产业第三产业2006年，全市实现生产总值(GDP)829.02亿元，比2002年增加483.06亿元。从图表可以看出近五年来滨州国民生产总值保持着平稳的上升趋势，各产业健康持续发展，特别是第二产业与第三产业发展迅速，对GDP的贡献程度提高，产业结构日趋合理。近五年，滨州国民经济发展迅速，经济增长速度发展平稳，GDP增速分别为16.9%、17.9%、17.7%和17.4%,年均增长17.5%,高于全省同期平均增速2.7个百分点。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。200220032004202-06年工业生产总值情况2002年2003年2004年2005年国民生产总值(万元)工业生产总值(万元)工业生产总值的比例(%)滨州市全市实现国税收入由2002年的15.14亿元提高到2006年的56.56亿元，从全省第12位上升到第8位，占全省的比重达到3.07%,提高了0.99个百分点。地税收入也由2002年的9.49亿元提高到27.51元，累计增长189.9%,年均增幅达30.5%,有力支持固定资产投资增长迅速，房地产投资比例下降0年份固定资产投资(亿元)房地产投资(亿元)房地产投资比例(%)社会消费品零售总额逐年提高，消费品市场稳定增长社会消费品零售总额(万元)02002200320人均收入逐年提高，消费潜力增强年份人均可支配收入人均消费性支出全市人均居住消费支出(元)全市人均居住消费支出(元)02001200220032004在04年之前，滨州人民在居住项目的消费一直较为稳定。直到05年后，一方面由于经济的发展，人民生活水平的提高，人民对居住消费也开始提升；另一方面，滨州城市西移的发展战略取得了较大的成效，同时带动了当地房地产的迅速发展，房地产市场潜在需求被激活，促进了人们对居住性消费的增加。因此，在05、06年滨州市人均居住消费支出迅速增长，而且，在今后几年内将继续保持这种增长趋势。>市政大楼>>中海公园景观：>>成片的单位宿舍小区：随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向西区拓展——滨州新城区。新城区规划目标：规划近期2010年城市人口规模为60万，用地规模为72平方公里；远期(2020年),人口100万以上，用地108远景规划总体布局战略：南跨、北扩、东连、西进。形成“一●作为山东省经济后发型城市，滨州市在“十五”期第二篇滨州房地产市场状况模较大的项目(见项目统计表),都集中在今【项目供应统计表】区域项目名称位置物业类型占地规模预计入市时间老区区域麒麟阁黄河十二路，渤海十一路东多层、小高层住宅区23.7万m²2007年9月二十里堡黄河十路八，渤海九路西多层、小高层住宅区，商业街20万m²2006年12月时间瑄嘉名都东区黄河十路北，渤海七路东多层、小高层商住区10万m²2007年4月益动置业地块黄河五路北，渤海九路西未定2007年10月金座豪庭黄河四路北，渤海六路西未定2.6万m2007下半年万鑫时代新城黄河二路南，渤海八路西侧多层、小高层商住区近10万m²2007下半年黄一至黄二，渤五至渤六旧城改造地块黄河二路南，渤海五路西多层、小高层住宅，商业街8.4万m²2007下半年城市枫景黄河二路北，渤海十七路西多层、小高层商住区2007年7月水岸豪庭长江一路北，渤海十八路西联排别墅、多层住宅21.9万m²2007年年中中海城黄河十二路北，渤海十九路西大型别墅住宅区154万m²2008年中海金都别墅中海西北侧别墅住宅区12.4万m²2007下半年中海学苑西南角地块黄河十二路北，渤海十六路东多层、小高层商住区2007年年中区区域新城广场花园小区二期高层黄河二路北，渤海十六路东小高层住宅约5万m²2007下半年黄河五路城中村改造地块黄河五路南，渤海十二路东多层，小高层商住区约50万m²2008年现代城后期地块黄河二路南，渤海十八路东未定约5万m²2008年山柳杜开发地块黄河四路以南渤海十六路西商住区约25万m²2008年金和房产地块黄河五路南，渤海十八路西商住区约35万m²2008年上半年滨海明珠黄河二路南，渤海十六路西商住区10万m²2008年405万m²职员及公务员家庭，他们的住房通过单位统一征地统一集资建房解决。据统计，市直机关及其相关单位共约12000户家庭合计4万人2、近五年滨州市房地产发展情况01-06年房地产投资状况(单位：万元)年份完成投资额住宅商业营业用房办公楼其它0一一01-06年滨州房地产运行状况(单位；平方米)年份施工面积住宅竣工面积销售面积住宅销售面积空置面积一(2006年数据来源于06年滨州统计公报)滨州市近五年房地产投资状况滨州市近五年房地产投资状况0商业营业用房但从05年开始，滨州房价未来上涨趋势明显。近几年滨州商品房价格发展状况近几年滨州商品房价格发展状况020012002200320042(注：商品房价格由年商品房销售额除以年商品房销售面积主要调控政策内容及分析③利率的调控●由近十年人民币利率走势图可以看出，未来利率继续上调趋势明显。特别是5月19日利率的又一次上调更印(1)老区中心区域楼盘名称项目类型建筑面积开盘时间销售价格(元/m²)名仕嘉园5幢小高层住宅+沿街商铺住宅均价：2300商铺未公开盛世春秋多层住宅小区+商铺10.8万m住宅均价：2100商铺均价：5000金座豪庭未确定(预计为小高层住宅+商铺)约4万m²预计2007.10公开未公开橄榄御园多层住宅渤海国际广场商铺26万m²外街一层：15000内街一层：6000国贸新天地商铺6万多m²2007.2公开，未开盘价格范围：住宅1700-2300元/平方米；商业5000-15000元/平方米产品状况：住宅供给以110-130平方米的三室两厅为主，其次是85-100平方米的两室两厅。楼盘名称总套数主力户型主力面积(m²)销售状况名仕嘉园270套两室两厅销售率达60%,一室一厅、两三室两厅盛世春秋360套两室两厅销售率达90%,剩余较多是顶三室两厅金座豪庭一一一未开盘销售橄榄御园200套两室两厅三室两厅渤海国际广场无住宅一-外街商铺基本售完、内街与二层商铺销售率未达50%。国贸新天地无住宅--一(2)老区北部区域代表楼盘：吉泰阳光花园(含华滨嘉园)、二十里堡、瑄嘉名都、楼盘名称项目类型建筑面积开盘时间销售价格(元/m²)吉泰阳光花园多层住宅小区18.5万m²2005年二十里堡多层住宅小区+商业街20万m²瑄嘉名都多层、小高层住宅+沿街商业27万m²一期2006.6二期2006.12三期2007.4多层：1750小高层：2000祥泰麒麟阁未公开销售状况：老区北部区域房价比较低，区域市场主要吸引了滨城区大量的中低端客群，销售速度也较楼盘名称总套数主力户型主力面积(m²)销售状况吉泰阳光花园1500套三室两厅销售率达98%以上，其170以上的大户型四室两厅二十里堡1600套两室两厅一期400多套由油田、医院、银行等单位团购，已售90%以上；二期500套销售率达60%。三期未推出，部分用于安置。三室两厅瑄嘉名都1600套两室两厅一期300多套销售达70%,二期约300套达50%,三期300多套约15%。一、二期较多大面积户型销售较为困难，因此其三期三室两厅祥泰麒麟阁未公开一一一(3)滨州新城区域代表楼盘：至尊门第、中海豪庭、望海花园、丽景新园、优士阁、现代城、楼盘名称项目类型建筑面积开盘时间销售价格(元/m²)至尊门第高层住宅7.7万m²中海豪庭小高层住宅+沿街商铺9.6万m²望海花园多层、小高层住宅+商业街30万m²多层1850小高层未推出丽景新园多层住宅小区+沿街商铺20万m²一期2004年，二期2005.5住宅：2000商业一层：4000优士阁独栋小高层住宅0.5万m²现代城多层住宅+商业广场40万m²一期2004.9,二期2005年底国际大厦预计2007.10未公开盘由于配套欠缺、公交未通达、生活不便利，较难吸引滨城区的中低端客群，销售速楼盘名称总套数主力户型主力面积(m²)销售状况至尊门第580套三室两厅销售率近80%,150平方米的3室2厅销售较好。中海豪庭586套两室两厅销售率约30%,42套顶层复式规划了大面积的露台，三室两厅望海花园1852套三室两厅一期已推出五栋多层住宅，110套住宅，目前销售90套左右，销售率达80%丽景新园1500套三室两厅住宅于2007.4售完，目前在销售沿街商铺优士阁48套两室两厅目前销售不到20套，销售率30%。三室两厅现代城1200套两室两厅一期520套销售达90%,二期约500套销售60%,三期即将动工。一期存在较多的大面积住宅。三室两厅国际大厦未开盘销售，前期预约登记中(4)开发区区域价格范围：住宅1400-1500元/平方米产品状况：住宅供给以70-80平方米的两室两厅、90平方米左右的三室两厅为主。●区域市场总结楼盘(像瑄嘉名都、望海花园等)已开始在后期调整产品。而中高档住宅(例如至尊门第、中海豪庭)的大户型销售较为可观，甚至与沃尔玛(新立河东路)也将加入，滨州的商业发展将走向一个新的高峰。02001200220032004200据通过对未来供给项目最可能面向的市场层次进行预测(见下表),可以看出，最近1年内滨州市在老区北部、新区南部将有多个项目名称市场层次中海城中海北侧高档中海金都别墅中海西北侧高档海上世界花园中海南岸高档金和房产地块黄河五路南、渤海十八路西中高档中海学苑西南角地块黄河十二路北，渤海十六路东中高档新城广场花园小区二期高层黄河二路北，渤海十六路东中高档益动置业地块黄河五路北，渤海九路西中高档金座豪庭黄河四路北，渤海六路西中高档城市枫景黄河二路北，渤海十七路西中档黄河二路南，渤海五路西中档万鑫时代新城黄河二路南，渤海八路西侧中档时间瑄嘉名都东区黄河十路北，渤海七路东中档麒麟阁黄河十二路，渤海十一路东中档黄河五路南，渤海十二路东中档现代城后期地块黄河二路南，渤海十八路东中档山柳杜开发地块黄河四路以南渤海十六路西中档水岸豪庭长江一路北，渤海十八路西低档二十里堡黄河十路八，渤海九路西低档从近几年住宅销售面积的发展趋势看，滨州市场需求增长稳定，预计07年消化量可突破60万平方米。而根据滨州近期城市规划目标，今后三年平均每年将增加5万非农业人口，合计每年将增加约1.5万套住房需求，需求面积至少100万平方米以上，可见滨州近几年住宅销售面积发展趋势近几年住宅销售面积发展趋势020012002200320042005第三篇客户群消费需求调查与深度访谈③调查对象：年龄在22-60岁之间的滨州地区消费者：未来1到2年有购房计划：在家庭购房中属于决策者和主要参与者；被调调查问卷500份作废问卷69份有效问卷431份IⅡ前房住的住宅的情况白己喘买的福移济流用房深资建房口己出的孔租用的49925日前居住的住宅的情况这H前住的住宅的情况用房/福利房者占23.3%,再次为租用房群体占15.6%。说明目前滨州市购房者中存在较大比例的二次及二次以上置业者。入住目前住宅的时间91-96年96-00年01-03年04年后3入住日前住宅的时问被调查者入住目前的住宅的时间在“01-03年”的最多，占被调查人数的41.4%,而03年以前入住的比例高达72%,随着经济水Q3被调查者目前居住的住宅的面积(单位：平方米)日前住宅建筑面机Vald50平方米以下111-130平方米131-150平方米151-180平方米181呼方米以上25口前任它建筑面积住它理筑面和被调查者目前居住的住宅的面积在“91-110平方米”的最多，占总人数的33.3%:现居住面积在11-130平方米的占到9%,现居住面积在130平方米以上的比例也占到了12%。根据第1题购房者中二次以上置业者占较大比例，目前居住面积的调查结果在一定程度上反映了130平方米以上大户型的市场将有可能达到总体需求市场的20%以上。目前住宅几房儿厅Vaid单身公寓西房两屏国房两厅9其它8目前住宅儿房几厅月刺0它儿房儿厅被调查者目前居住的住宅是“两房一厅”的最多，占总人数的25.3%,其次是“三房两厅”,占总人数的“程度上反映了三房以上户型的市场将有可能达到总体需求市场的50%以上，而四房以上户型市场也可能达到总体需求市场的5%以上。河以，黄河八路以河以东，黄判八路以以西，筑河八路以雨)以西，黄创八路以北)其他地区不一定未来两年内计划购买哪种类型的商品住宅小高层(12层以下)小高层(12-18层)高层(18层以上)别墅或双拼、联排别墅空中别墅不一定未来两年内计划购买哪种类型的商品住宅 空中别壁定基未来两年内计划购买“多层(7层以下)”类型的商品住宅的人数最多，比例高达56.1%,而选择高层的比例仅占17.5%,这与滨州Q7被调查者购买的住宅的用途0122白己常住给父母或其它亲戚朋友居住1购买住宅的用途被调查者购买的住宅的用途绝大多数是“自己常住”,占总人数的78.4%,而投资、出租的比例仅占12.6%,说明目前滨州消费者对房地产的投资意识不强，从侧面上也反应了滨州房地产需求市场处于稳定增长的正常状况。想要购买的住宅类型Vaid单身公寓一房一厅或一房两厅两房一厅三房一厅棱中楼四房两厅别或双拼、联排别整654421,27.91793.99.7951,27,91794.09 想要购买的住宅类型被调查者想要购买的住宅类型以两居室、三居室居多，比例达80.1%,而其中以“三房两厅”的最多，占总人数的44.1%。而准备Q9被调查者购房时首先考虑的购房因素是那些购房因素每平房款首期月供周围片区地理小区周围室内建筑物业开发面积房屋客厅方米总金欲金款金的白整体位置内的生活户型外观管理命品结构卧室容Q10如果被调查者选择在新区(新立河以西)购房，选择何种交通工具若在新区(新立河以西)购房，选择那种交通T具公共大巴中巴出租车其它若在新区(新立河以西)购房，选择哪种交通工具中如果被调查者选择在新区(新立河以西)购房，选择“私人汽车”作为交通工具的最多，占总人数的50.6%。在本案的开发过程中，必须注意到车位/库的配比。如果项目定位中端，则车位库的配比应达到0.5-0.6个/户；若项目定位中高端，则这一配比应在0.8个/户左右；若该项目定位为高端则该配比应不小于1个/户。而交通动线的设计也必须合理，给予居住者最大的行车、泊车便利。Q11被调查者计划购买的商品住宅建筑面积是多少(单位：平方米)计划购买的商品住宅建筑面积计划购买的商品住宅建筑向积49997111.130T方米131-150平方米151-180平方米181-200T方米8549被调查者计划购买的商品住宅建筑面积“91-110平方米”的最多，占总人数的37.2%,其次是“110-130”的，占24.4%;此类购房群大部分需求户型是三室两厅。此项中，选择“71-150”的比例达87.5%,此类群体中有大部分需求户型是两居室、三居室，与第8题结果基本对应。而选择150平方米以上的仅占9.1%,此类群体大部分需求户型四房以上、楼中楼及别墅等。购房时被调查者首选3层的最多，占总人数的48.2%;次选2层的最多，占总人数的31.5%。在本调查题中虽未设置产品前提(多购房首达几层购房次法几Q13被调查者的购房计划单价(单位：元/平方米)以下平方米平方米早方米平方米平方米早方米平方采1200元平方米以下1201-1500元平方米1501-1800元平方米1801-2100元平方米2101-2400元平方米2401-2700元平方米23000-3300元平方米1223300-3600元平方米3772556被调查者的购房计划单价是1201-1500元/平方米的最多，占总人数的41.2%。其次是选择1500-1800元/平方米的。唱个总价与您计划接近哪个总价与您计划接近Valid5万以下25555-10万10-15万15-20万20-25万25-30万30-35万35-40万49937725550-60万992237被调查者的购房计划总价是10-15万的最多，占总人数的35.5%;其次是15-20万，另外选择20-25万元总价的也占相当的比例。;厅挑高4.8米的住宅，买一层用两层，是否会增加购买的可能性会不一定2 性☆ 配有入户花园，是否会增加购买的可能性会不一定System3 29.5 29.770.3配有入户花园，是否会增加购买的可能性若在滨州开发高层空中别墅(带空中花园),是杏会考虑购买会Toal 若在滨州开发高层空中别坐(带空中花园》.是否会考要购买以中围传统国林为主以什国情调同艺绿化分分5 1.2Q20被调查者认为住宅内需要哪些辅助用房的被调查者选择此项；再次为“餐厅”,有49.3%的被调查所需辅助用房房有64.8%的被调查者同意“单位住宅面积一定，客厅越大越好，卧室够用即可”的观点。而只有37.单位任它总面们己定，客厅站人地好，B·空够用0可单位住宅总面积己比，卟空应充融游减，客厅够用阳可单位住宅总而积已定，十人房问豪华舒适，其他房问适用印可可单位住宅总而积已定，餐厅不用人大，够用即可对卫生间数量的要求对卫生间面积的要求对卫生间面积的要求是否需要独立的私人停车位Q27被调查者认为住宅和小区内需要哪些智能化系统认为住宅和小区内雷发哪些智能化系c不nmmf无占总人数的39.3%。被调查者最注重开发商的情况是“建筑质量”,有77.7%的人看重此点；其次为开发双让t业儿蛮代管的需要程度照颗老人的潜要程度2数的35.0%,需要的人10%多一点(其中比较需要的占8.3%,非常需要的占2.3%)。。总人数的46.6%,需要的人不到10%(其中比较需要的占7.7%,非常需要的占2.2%)。钟点服务的需要程度代订代购物品的需整程度-保姆服务的需要程度人数的38.5%,需要的人不到10%(其中比较需要的占7.8%,非常需要的占1.8%)。家居消洁服务的需要程度to0- 5家居请洁服务的省整程度?z总人数的37.3%,需要的人只占12.1%(其中比较需要的占9.4%,非常需要的占总人数的35.8%,需要的人只占14.6%(其中比较需要的占12.3%,非常需要的占这餐服务的需要程度洗衣服务的需要程度0FreguencyFreguency保安服务的需要程度数的57.6%。对达择物业管理单位有何主要要求m哪个区域的房地产最有发展前景展前景的人数最多，占总人数的46.3%。新区房产项目的居住价值Q2被调查者认为中海公园南侧的高层住宅售价多少比较合适02000元2001-2200-2400-2601-2801-3001-3200-平方来以2200元/2400元2600元2800元3000元3200元3500元下平方米平方米平方米乎方米平方米平方米平方米被调查者认为中海公园南侧的高层住宅售价为“2001-2200元/平方米”比较合适的人数最多，占总人数的36.4%;其次为“2000元/平方米”,占总人数的30.4%。这在一定程度体现了消费者对于中海公园南侧这一地段价值的肯定，与目前中海公园边的中海豪庭等项目的销售价格也较为接近。Q3如果在中海公园南侧开发高层空中别墅(带空中花园),被调查者是否会考虑购买如果在中海公园南侧开发高层空中别墅(带空中花园),有57.9%的被调查者如果在中海公园南侧开发高层空中别墅《带空中公园),是否会考虑购买如果在中海公园南侧开发高层空中端望(带空中公园),是Q1被调查者的性别被访问者性别男女男女2 检访纪者性D网者性别目前您住哪一片区0日前您住哪一片区87Q3被调查者的职业您的职业被调查者的职业以“个体工商户”为最多，主要由于入户调研的方便性及成功性导致此情况，对调查结果步人事中业作段业位深11:步人事中业作段业位深11:是业批燥批燥的Q4被调查者的最高学历被调查者的最高学历以“高中/中专/技校”为最多，占总人数的45.5%,其次为“大专学历”,占34.7%。0学历学历被调查者的婚姻家庭状况以“已婚，未成年小孩(18岁以下)同住”为最多，占总人数的47.1%。该部份群体因家庭结构发生改变(增加子女或子女即将成人),故而(a节以F6-Q6被调查者家的同住人口数(包括夫妇双方、未婚子女、随住父母)被调查者以三口之家为多，占总人数的37.6%,其次是4口人。反应了当前滨州Q8被调查者的家庭年总收入(家庭同住人口实际得到的各种收入之和)被调查者的家庭年总收入(家庭同住人口实际得到的各种收入之和以为“6-8万打 a常看的报纸名称常看的报纸名称常看的期刊名称常看的用到名称Q10被调查者最常看的电视频道和电视节目最常看本省各台(包括山东齐鲁)的人占到了被访者的30%,体现了浓厚的本地 2最常看的电视节目主要从哪些渠道了解房地产市场信息您心目中理想的社区邻里关系怎样最多，占总人数的42.8%;其次是“邻里交往一般，融洽自然”,有29.2%的被调被调查者的年龄为“22-30岁”的最多，占总人数的42.6%,其次为“30一35岁”的被调查者占34.5%。由此可以看出未来购房者或购房主要决策者的主体被访者的年龄被调查者中认为滨州近几年城市发展很快的最多，高**i气正gQ3未来三年是否打算买房被调查者中未来三年打算买房的较多，占回答此问题的调查人数的45.0%,29.3%的人在未来三年内不打算买房，还有25.7%的人没有确定答案。说明滨州居民购房欲望Q4如果买房，更倾向于哪个区域被调查者如果买房，更倾向于新区中心区域的人数最多，高达58.2%;其次是选择新区北部区域。说明滨州新区受大广大滨州人民的认可，已成为滨州人们居住的热点未来二年是否打算买房如果打算买房更阐向爆个区域dT公区压不Q5打算买房的用途被调查者有一半以上(52.1%)的人认为滨州近几年房地产的发展状况良好，但也打算买房的用途Q7认为滨州现在的房价如何(访问人员诱导)有超过一半(53.2%)的人认为滨州目前的房地产房价高甚至过高。Q8认为哪个区域的房价最高哪个区域的房价最高0市的附四区小海公H巨玻)买房选择的类型Q9如果买房，选择何种类型认为米来房价还会法吗-A网八Um)直问八第以七A及言门八以七.“1”=20岁以下“2”=20-30岁“3”=30-40岁“4”=40-50岁“5”=50岁以上年龄分组年龄分组被访间者性别人口3—4人的比例达66.9%;消费者年龄主要集中在22-35岁之间，共占总比例的77.1%:35岁以上22.9%,购房需求中以中访谈时间：4月16日、4月27日、5月16日4、政府对黄河五路两旁的规划有何举动(包括道路、基础设施、市政配套等)?(政府部门)①这个区域(片区)给您留下什么印象?(房地产业界)—2500元/平方米左右，但不宜超过2500-2600元/平方米。●深度访谈总结：第四篇项目分析与发展建议(1)地段及交通(2)环境及景观(3)人文及配套(4)地块及地形其地块区位与本案相近，存在较大的竞争。项目名称中海豪庭项目位置黄河八路南，渤海十六路东用地面积50272平方米总建筑面积容积率项目类型小高层商住区建筑规划11F、15F、18F欧式风格建筑，沿街两层商业主力户型情况客户群户型面积(m²)套数/比例销售套数开盘时间均价(元/m²)二房二厅46/8%42/7%5三房两厅四室两厅楼中楼中高收入阶层；机关干部、双职工、个体等：年龄30-50岁为主。周边配套主力卖点实验幼儿园，实验学院，北镇中学等学校，其它配套欠缺1、地段2、新区环境3、距北镇中学等学校近1、建筑楼间距小，建筑密度大，导致小区整体品质降低2、具有两梯三户的塔式建筑，部分住宅南北不通透项目名称滨州国际大厦项目位置黄河四路北，渤海十六路西用地面积50272平方米总建筑面积7.6万平方米项目类型写字楼/商业/公寓建筑规划2层裙楼，3-13F公寓，3-17F写字楼户型情况主力卖点从一室一厅到三室两厅均有，具体户型面积还未公开1、地段2、新区行政中心周边配套3、新区环境至尊门第2期莱钢中海城水清木华金和房产项目海上世界花园●未来竞争环境分析与应对策略(1)优势S(2)劣势W(3)机会0价值指标优一般较差很差区位地位配套设施交通状况商圈价值景观环境生活条件(1)商业另外，本案地段交通不便，周边配套(银行、餐饮、住宿等配套)欠缺，在1-2年内发展具有办公条件难度较大。而本案具有的(3)住宅本案(2)核心价值挖掘本案地块的核心价值—>(3)项目定位研讨方向1:中端市场——四栋11F小高层住宅+沿街商铺+车库(容积率2)数值(平方米)套数总建筑面积住宅商业车库/车位售价评估：以至尊门第、中海豪庭、优士阁为参照对象，运用比较评估法评估可比实例比较因素内容本案至尊门第中海豪庭优士阁区域因素繁华程度交通便捷程度公共配套设施完备程度外部景观和环境条件个别因素社区配套整体规划及景观设计物业服务修正系数(以参照项日为基数)项目价格修正后价格对比权重收入与支出汇总表(方案一)序号项目名称计价基数(m)平均单价(元/m)成木总价(元)备注支出1实际土地成木2建安成本平均1200元/m计(11F小高层)3前期工程费按建安成本的3%估算，包括勘察、设计、监理等费用4小区设施配套5城市基础设施配套费按50元/平方米计6其他政府规费包括建设工程质量监督费、材料专项基金、城市规划技术服务费、建设工程交易中心服务费等7管理费用2-5项费用总和的3%计8不可预见费2-5项费用总和的3%计9销售费用及税费营业税及附加包括营业税及附加、上地增值税，按销售额*7.代理费用广告费用按总收入的15%数額*25%计收入商业收入收入合计销售利润预期销售利润预期销售利润率项目启动资金土地成本+前期工程费+城市基础设施配套贾+1年管理费+10%建安成本+前期广告费用项H年投资回报率注：预计项目运作周期3年，销售周期1.5年方向二：高端市场——两栋25F高层住宅(容积率为2.2,建筑密度为25%)数值(平方米)套数总建筑面积住宅车位商业空中会所容积率建筑密度4法1F商铺(沿街132米)机动车入口25F,宽66米25F,宽66米2F裙楼(沿街66米)人流入口米售价评估：以至尊门第、中海豪庭、优士阁为参照对象，运用比较评估法评估可比实例比较因素内容本案至尊门第中海豪庭优士阁区域因素繁华程度交通便捷程度公共配套设施完备程度外部景观和环境条件个别因素社区配套整体规划及景观设计物业服务修正系数(以参照项日为基数)项目价格修正后价格对比权重序号项日名称计价基数(m²)平均单价(元/m²)成本总价(元)备注支出1实际土地成本2建安成本平均1500元/m²计(25F高层)3前期工程费按建安成本的3%估算，包括勘察、设计、监理等费用4小区设施配套5城市基础设施配套费6其他政府规费包括建设工程质量监督费、材料专项基金，城市规划技术服务费，建设工程交易中心服务费等7管理费用8不可预见费9销售费用及税费营业税等包括营业税及附加、土地增值税，按销件领*7.5%计代理费用按的售额*25计广告费用按饰售额*1%计收入商业收入收入合计销售利润预期销售利润项目启动资金上地成本+前期工程费+城市基础设施配套费+1年管理费+10%建安成本+前期广告费项目年投资回报率说明：一、二层为层高2.5米的裙楼(基地面积为5987.5平方米)、3-31F为两栋板式高层住宅错开排列(东北角与西南角)。部分裙楼挑空，作为小区入门大堂(500平方米)。其它裙楼面积全部规划为停车场。住宅宽度66米，进深14米。产品为客厅挑空、带空中花园复式住宅(空中别墅)为主。沿黄河五路、黄河五路~1路分布商业。(如图，具体规划方案待与设计院进一步沟通落实)天天沿5米高商铺(沿街66米)米31F,宽66米机动车入口31F,宽66米2F裙楼(商铺沿街66米)路人流入口黄河五路数值(平方米)套数总建筑面积住宅车位商业空中会所容积率建筑密度售价评估：以至尊门第、中海豪庭、优士阁为参照对象，运用比较评估法评估可比实例比较因素内容本案至尊门第中海豪庭优士阁区域因素繁华程度交通便捷程度公共配套设施完备程度外部景观和环境条件个别因素社区配套整体规划及景观设计物业服务修正系数(以参照项日为基数)项目价格修正后价格对比权重收入与支出汇总表(方案三)序号项日名称计价基数(m²)平均单价(元/m²)成本总价(元)备注支出1实际土地成本2建安成本平均1550元/m²计(31F高层)3前期工程费按建安成本的3%估算，包括勘察、设计、监理等费用4小区设施配套5城市基础设施配套费按50元/平方米计6其他政府规费包括建设工程质量监督费、材料专项基金、城市规划技术服务费、建设工程交易中心服务费等7管理费用2-5项费用总和的3%计8不可预见费2-5项费用总和的3%计9销售费用及税费营业税等包括营业税及附加、土地增值税，按销售额*7.代理费用广告费用按总收入的15%数额*25%计收入住宅车库收入合计销售利润预期销售利润项月启动资金土地成本+前期工程费+城市基础设施配套费+1年管理费+10%建安项目年投资回报率第五篇项目定位与产品开发策划滨州各类细分群体描述(定量定性研究结果)归类生活态度经济状况及需求状况客群来源群体规模经济安家型投资意识差、家庭观念重经济状况一般，需求户型面积中小滨州本地为主，少量外地来工作的人员较大品质居住型追求自然舒适的生活环境及高品质生活有较强的经济实力，需求户型面积大滨城区与周边区县、乡镇较小纯投资客投资意识强，商业态度严谨有一定经济实力，需求面积小本地人、外地投资客较小二、三次置业型追求高品质生活自有房产比例较高，需求面积及户型偏大滨城区占主要比例，部分周边县城区居民较大过渡型伪投资客好动型，有隐性投资意识，容易接受新事物经济一般，需求面积中、