民法典合同编实战指南第十一讲租赁合同

西南政法大学民法典合同编实战指南第十一讲：租赁合同租赁合同的效力壹特别规则：最长期限20年，超过部分无效（705）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外（153-1）。——如何认定违反强制性规范的租赁合同效力？（一）常见租赁合同效力纷争《城市房地产管理法》（2019）54、《商品房屋租赁管理办法》（住建部2010年12月1日公布，2011年2月1日起施行，部门规章）14：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。——管理性规定：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。（706、《城镇房屋租赁解释》4-1）《商品房屋租赁管理办法》第6条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反规划出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（《城镇房屋租赁解释》2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（《城镇房屋租赁解释》3）例1：最高院（2017）民申1216号主要案情：甲公司（出租人）与乙公司（承租人）签订《租赁协议书》，约定出租人负责租赁房屋现状及其配套设施、设备于2011年元月1日前通过消防验收。甲公司在诉讼中自认，超市所在的建筑物存在楼层变更，规划部门不认可，所以一直未通过消防验收，无法办理消防验收合格备案证明。甲公司请求解除《租赁协议书》，且要求乙公司支付房屋租金。裁判要旨：租赁房屋所属的建筑物虽然于2010年8月31日取得建设工程规划许可证，但由于实际施工过程中未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，存在楼层变更，且该变更至今未能得到主管部门批准和认可，故一直无法取得建筑工程消防验收意见书。在租赁关系存续期间，上述问题一直没有得到解决。案涉《租赁协议书》应认定为无效合同。认定无效：“群租”合同效力？例2：武昌区法院（2017）鄂0106民初3195号：将120平方米的房屋隔断为6个房间出租主要案情：黎某与A公司签订《房屋出租委托合同》，委托后者出租建面120平的某套房屋，A公司每月支付2800元租金，黎某同意A公司在客厅隔断出租房屋。后A公司将房屋改成“胶囊房”（六户，共用一个水、电表）对外出租。向某与A公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁其中一间用于居住。后发生争议，向某诉至法院请求解除《房屋租赁合同》。裁判要旨：A公司将房屋改造成胶囊房对外出租。胶囊房存在治安、人身安全及相邻权的问题，造成其他住户居住环境恶化，对邻里之间排水、噪音造成很大影响，房屋的结构也随之改变，极有可能影响建筑物的基础结构牢固及安全。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”及《物权法》第七十一条“业主行使专有权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，《房屋租赁合同》违反法律规定无效。也有判决认定有效例3：张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间。履行期间，中介公司又将该套房屋其他房间打隔断后出租多人。次年行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断群租等违法出租房屋行为进行整顿治理，要求承租人尽快搬离。张某主动搬离了租赁房屋，距租期届满还差2个月。后张某提起诉讼，请求确认租赁合同无效，中介公司返还已支付的租金及押金。裁判要旨：张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理群租房过程中，张某于2014年5月19日搬离房屋，法院确认双方的合同于该日解除。未经消防验收不影响合同效力，违反必须经消防验收规定之情形，可构成解除事由【724-3（租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形）、《房屋租赁合同解释》8】。＊最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》([2003]民一他字第11号)（已失效）：房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效，应根据不同情况分别对待：第一，出租《消防法》第十条规定的必须经消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁房屋不属于法律规定必须经消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，申报消防安全检查的义务人为开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定租赁合同效力的必要条件（第三条与第一、第二是什么关系？）。＊2009年《城镇房屋租赁合同解释》8：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。——构成解除事由，前提是合同有效，故不影响合同效力，但构成解除事由。＊《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（2013年4月8日施行）63.废止最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》([2003]民一他字第11号)，理由与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突。案例：最高院（2015）民申字第2030号乙公司租赁甲公司某处地下一层等用于开设大型商场及配套，约定甲公司在租赁房产交付前向乙公司提供符合国家法律规定的一次性消防验收合格证，并保证该房产消防系统正常使用，否则视为甲公司根本违约。后由于甲公司未提供某处地下一层消防验收合格证，导致无法完成装修消防报验手续，双方因此发生争议。乙公司诉至法院，请求判决解除合同、赔偿损失。裁判要旨：鉴于上述未经消防验收的某处地下一层并不影响租赁房产的整体经营使用，且公安消防机关允许该部分在使用前另行申报消防验收，故甲公司存在违约行为，但不构成根本违约。不能据此认定甲公司的该违约行为直接导致双方所签订的租赁合同目的完全不能实现，亦无证据证明甲公司的该违约行为给乙公司造成重大经济损失。同类案例：最高院（2017）民申248号出租划拨土地及其上房屋《城市房地产管理法》56：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将收益中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》44：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。45：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。例1：和田中院（2015）和中民二终字第15号——房屋出租，有效主要案情：质监局将位于某处门面房出租给段某使用，段某一次性支付了租金。租期内，质监局两次向段某发出书面通知：请门面房租户于2014年1月30日前与质监局服务中心联系处理关于门面房收回事宜。双方协商未果。经查，案涉房屋设计用途为办公楼，所用土地为划拨土地，土地用途为办公用地。裁判要旨：双方签订的租赁合同并未完全改变划拨土地及地上附着物的用途，且未经批准擅自出租的过错在质监局，合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益。例2：海南省高院（2015）琼民一终字第82号——土地出租，无效主要案情：甲农场与郑某就争议土地签订《土地租赁合同》，甲农场机关南片2317.5平方米划拨用地出租给郑某，并约定郑某在使用该土地时必须依法利用，严格依照规划要求合理使用经营，未经合法审批擅自违法、违章建设由郑某负责。合同签订后，郑某交纳了土地租赁费用，并在土地上建设了A大厦、B超市。裁判要旨：甲农场未与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金，损害了国家利益，其与郑某签订的《土地租赁合同书》无效。违反土地及房屋用途限制（1）违反土地用途限制，根据其是否损害公共利益而认定是否导致合同无效《土地管理法》4：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。《城市房地产管理法》18：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。案例：天津二中院（2017）津02民终1590号主要案情：乙公司从甲武警总队处租赁某场地用于石材加工，后乙公司将此权利义务转让给丙公司。丙公司、茅某签订《许可使用协议》，丙公司许可茅某使用并经营A市场商铺S2号。涉诉土地原用途为农场。裁判要旨：涉诉土地原用途为农用地，本案中丙公司将该土地用作石材市场对外转租，违反了法律的强制性规定，双方签订的“许可使用协议”无效。（2）违反房屋性质/用途案例：朱某于2005年购买了一套经济适用房居住使用。2011年朱某搬入另购的商品房，在将经济适用房闲置2年后出租给高某。后朱某欲提前收回房屋，诉至法院，以出租经济适用房违反相关规定为由，要求法院判决合同无效，返还房屋。法院认为：朱某以房屋系经济适用房为由要求确认房屋租赁合同无效，没有充分的法律依据，法院不予支持。但法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。（二）房屋租赁合同无效之后果及一房数租的履行1.参照租金标准支付占有使用费房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。（《城镇房屋租赁合同解释》5）2.一房数租的履行出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。（《城镇房屋租赁合同解释》6）当事人的权利义务贰（一）出租人的义务1.交付租赁物交付+符合使用用途+权利瑕疵担保出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途（708）。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人（723）。主要案情：A公司与B公司签订《商铺租赁合同》，由B公司承租A公司共计901m²的商铺，用于经营青少年乐高教育。后B公司认为A公司将附近商铺出租给多家酒吧，擅自改变经营业态和经营环境，导致其丧失乐高特许经营权，且无法正常开展经营活动。请求解除案涉合同，赔偿其装修、经营等损失。2.履行维修义务出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外（712）；因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务（新增713-2）。承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期（713-1）。（二）承租人的权利义务1.承租人的义务（1）按约定或性质使用租赁物承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用（709）。 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任（710）。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失（711）闵行区法院(2007)闵民三(民)初字第470号林某与钱某签订《房屋租赁合同》，林某将某处房屋出租给钱某作为办公、住宅使用。钱某入住后在承租房屋内养猫二十余只，引来周围居民的强烈不满，纷纷要求钱某停止养猫或搬离承租房屋，遭钱某拒绝，遂引发纠纷。房屋用途为居住公寓房。裁判要旨：租赁合同约定房屋的用途为居住，承租人在承租房内大量饲养宠物，并严重影响他人正常生活的，显然超出了可预见的正常合理的居住环境，改变了租赁物的性质，属于未按照约定的方法使用租赁物致使不能实现合同的目的，构成根本违约，出租人可以解除合同。（2）支付租金承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付（721）。能否以租赁物面积小于合同约定面积而拒付租金？《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答（2013）》第8条：承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。承租人违约时出租人止损义务：租赁合同签订后，承租人未接收房屋或在租赁期内解除合同，出租人长期将房屋闲置，要求承租人支付租赁期内的租金，不应支持。（3）保管义务承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任（714）。案例：厂房出租，承租人引发火灾：九江中院(2018)赣04民终589号甲公司与乙公司签订《租赁合同》，约定甲公司将厂房租赁给乙公司作为生产使用……乙公司注意用电、用火安全，自觉遵守甲方规章制度，保证员工安全文明生产，如造成厂房及其他财产损失，由乙公司负责赔偿甲公司一切损失。后租期内厂房发生火灾造成财产损失，火灾时乙公司未进行生产。消防大队认定起火原因为电气线路故障。裁判要旨：租赁双方并未对维修义务进行明确约定，故甲公司负有该电气线路的维护义务。现有证据不能证明火灾系乙公司的过错或违约而导致，乙公司对火灾造成的房屋损失不负赔偿责任。（4）返还租赁物租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态（733）。案例：返还房屋但未迁出公司注册地：违约但酌情支付违约金。李某与宋某签订租赁合同，约定将商铺出租给宋某使用。租赁期间，宋某以涉案房屋为注册地设立北京某医药公司。宋某从涉案房屋搬离时，设立公司的注册地未办理注销或迁出手续。李某诉至法院要求宋某公司注册地从房屋迁出并支付违约金。裁判要旨：宋某未将其在租赁房屋登记的工商执照注销或迁出，构成违约并应承担违约责任。具体违约金数额参考合同约定违约金标准并考虑宋某有违反附随义务行为之情形综合确定。最终判决宋某按照每日60元的标准向李某支付违约金。2.承租人的权利除按约使用租赁物、要求出租人履行维修义务等权利外：（1）买卖不破租赁《合同法》229：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。725：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。405：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（2）共同居住人或共同经营人在租赁期限继续承租权承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持（《城镇房屋租赁合同解释》19）。承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋（732）。（3）优先购买权第一，适用范围出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外（726-1）。＊同等条件物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。（《物权法解释一》10）第二，出卖人的通知义务及行使优先购买权的时间出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权（726-2）。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权（727）。第三，侵害优先购买权的法律责任出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响（728、《城镇房屋租赁合同解释》21）。例1：约定排除/放弃优先购买权条款之效力。无锡中院(2009)锡民终字第0710号：甲公司将名下的一间商铺出租给肖某，第9条“特别约定”：甲公司有权在该房屋的租赁期内将该套商业用房出售给他人，肖某不得干涉。裁判要旨：订立合同时，肖某知道或者应当知道其在租赁期内依法享有优先购买权，但双方在合同中约定肖某同意抛弃优先购买权。租赁合同系双方真实意思表示，前述特别约定条款也不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效。例2：行使优先购买权的条件及侵害优先购买权赔偿损失范围（沈阳中院(2017)辽01民再74号）2006年贺某与黄某签订《租赁合同》，约定黄某承租A酒店，租期至2021年；出租人在出租期间若出售租赁物，承租人有优先购买权。2012年7月5日，贺某与黄某签订《意向购房定金协议》：贺某拟将案涉房屋以2160万元的价格出卖给黄某；黄某已付260万租金作为订金抵做购房款；黄某核实抵押状况后将剩余全部房款1900万元提存。8月15日，贺某通知黄某于2012年8月31日前将剩余1900万元房款提存，否则《意向购房定金协议》及授权委托书自动终止；黄某应于9月30日前明确向贺某表示是否购买案涉房屋，并支付价款，逾期视为放弃优先购买权。8月16日，贺某将案涉房屋以2160万元的价格转让给任某，约定任某分期付款；因涉及承租人优先购买权，该协议生效时间为10月1日。黄某未按时将1900万元房款提存，于9月16日致函贺某表示不同意终止《意向购房定金协议》。9月28日，黄某诉至法院要求行使优先购买权。2013年1月18日，贺某将案涉房屋出卖给任某并办理移转登记。审理过程中，经委托评估，案涉房屋于2012年9月30日的评估价为33530852元。裁判要旨：首先，从权利资格上看，黄某享有法定承租人优先购买权。其次，从意思表示来看，在租赁关系的存续期间，黄某充分表示了行使优先购买权的意向：与贺某签订了《意向购房定金协议》；致函不同意终止《意向购房定金协议》；再次，从交易条件比较来看，贺某另行向任某出售房屋的行为已侵害黄某的优先购买权，因付款期限更宽松。最后，从权利救济来看，任某已取得房屋所有权。综上，贺某等确已侵害了黄某的优先购买权。关于损失数额的确定。黄某为了行使优先购买权而筹集购房款所产生的合理范围内的利息应属其损失范畴……由于贺某三人行为导致其购房目的没有实现，故在购房时的房屋价值与双方交易价格之间的差额应作为黄某的损失，因该损失高于二审判决的损失数额且黄某并未提出申诉，应认定其认可原审判决，再审对此不再调整。（二审法院认为：协议约定价格为2160万元，房产登记部门记载的交易价格为1725.12万元，两者的差额434.88万元可作为黄某所受损失的基本数额。）（4）优先承租权租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利（734）。改善扩建产生的权利义务关系叁承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。（715）（一）未经同意违约与侵权的竞合恢复原状或者赔偿损失（715，《城镇房屋租赁合同解释》13）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，解除合同并要求赔偿损失（711、《城镇房屋租赁合同解释》7）物权编添附规则、《城镇房屋租赁合同解释》因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。（322）（二）同意装饰装修1.合同无效承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。（《城镇房屋租赁合同解释》9）2.合同有效承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（《城镇房屋租赁合同解释》10）承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。（《城镇房屋租赁合同解释》12）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：（一）出租人违约，出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;（二）承租人违约，承租人不能请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;（三）双方违约，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;（四）不可归责于双方的事由，公平分担剩余租赁期内的装饰装修残值。（《城镇房屋租赁合同解释》11）承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。（《城镇房屋租赁合同解释》14）（三）同意扩建例1：甲公司、乙公司签订《房屋租赁合同》，约定将某购物中心21000平方米的房屋出租给乙公司用于经营商城，租期10年。甲公司支付装修补贴1900万元。乙公司履行一年后违约，甲公司请求退还装修补偿款？例2：最高院（2014）民一终字第59号主要案情：2004年9月10日，甲公司、乙厂（甲方）与丙公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于某处的厂房及附属设施用于开设建材超市。租期至2019年6月30日…乙方因业务等原因需改变厂房及附属设施结构、用途，包括拆除和改建等，应征得甲方同意。改建的不动产所有权属甲方，乙方享有使用权。因拆迁等致使任何一方不能履行合同时，双方协商解决。后丙公司将协议附件中的建筑物予以拆除重建，对案涉建筑物进行了改扩建，但部分建筑物没有取得产权证。2009年案涉建筑物纳入拆迁范围。2009年12月底，丙公司停止营业。2010年，拆迁人分别与甲公司、乙厂签订《拆迁补偿协议》，支付拆迁补偿款共135922030元。2012年丙公司提起诉讼，请求判决甲公司、乙厂连带承担违约赔偿责任，向丙公司赔偿202605936.77元。二审裁判要旨：丙公司投入资金对被拆迁物进行装饰装修、添附、改扩建，投入本可以作为成本在租赁期内摊销完毕，拆迁使其收回成本目的不能实现，其未能摊销的成本应在拆迁补偿款中优先受偿，已经摊销部分则不再予以补偿。转租合同的效力及权利义务肆（一）转租合同的效力经同意转租承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。（716-1）出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租（718、《城镇房屋租赁合同解释》16）。

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