【安吉仲德苑民宿】商业计划书

什么是易经中国首家仲德苑民宿联盟商业计划书二零一六年一月目录二一行业发展简析公司介绍五四三财务分析项目战略与运营项目介绍第一章行业发展简析一、行业现状二十一世纪是人们重视休闲及喜好走向自然的时代，因此，坐落在乡间的休闲农场产业亦随之欣欣向荣。休闲农业是利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林渔牧生产、

农业经营活动、农村文化、及农家生活，提供国民休闲，增进国民对农业及农村之体验为目的之农业经营。休闲农业是一种亲近自然、体验自然的活动，其经营型态包含休闲农场、休闲林场、休闲渔场、休闲牧场、观光果、菜、花园、民宿等。目前休闲农业在世界各国皆蓬勃发展，如英国、法国、日本皆相当受到欢迎并称之为绿色旅游或乡村旅游，且同将农业旅游列为国民旅游及国际观光的推广主流项目，并有农业、餐饮、民宿协会等民间推动组织，扮演建立秩序、主导推动的重要角色。民宿的概念一般认为起源自英国、日本、台湾。国内的民宿概念，跟很多流行的概念类似，自90年代后期由台湾传入。主要是指利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营，提供旅客提供以住宿为基础的乡野生活。经过十几年的发展之后。不同地区的民宿会有不同的发展现状。民宿为如今越来越多追求自由、独特和走心的青年消费者提供了颇具情怀的生活方式，在消费市场的带动下，民宿正逐渐成为旅游休闲住宿的重要业态之一。二、行业发展1、多地相继出台政策法规，引导民宿健康发展民宿的兴起，除了是对消费者及民宿主人某种生活情怀的满足，对于地方的旅游资源开

发、当地青年的创业创新以及传统文化和民俗的保护也提供了更多的可能性。今年以来，浙江、福建等地相继出台政策法规，对客栈民宿的建造标准、等级划分进行规范，以对开发者、投资者以及当地的老百姓起到积极正确的引导作用。德清出台的全国首个县级乡村民宿地方标准中对乡村民宿的软硬件设施和服务质量提出了基本要求和标准，并据此将乡村民宿划分为标准、优品和精品三个等级。而在宁波发布的特色客栈地方标准中，则是将客栈等级分为五档，并对客栈类型进行了划分。可见，针对客栈民宿“非标准”的特性，各地出台的政策规范提供的多为方向性的指导意见，强调客栈民宿的个性化和本地特色化。2.品牌建设加强，优秀品牌逐渐落地如今，民宿的发展已经逐渐迈过起步期，在消费市场和资本市场都受到了较高的关注度，政策扶持力度也在不断加强，其品牌的连锁化发展方式日益形成。作为典型的非标准化住宿产品，民宿的品牌连锁必然不能套用同一种房间和服务模式，需要凸显各地不同的风俗民情和人文特色以避免同质化的旅游产品出现，这其中并不乏一批优秀的民宿品牌。自

2015年10月开始，迈点旅游研究院(MTA)通过对民宿品牌指数的采集和分析，将按时发布月度品牌报告，对其品牌现状和发展进行监测。3、智慧休闲业将在智慧乡村和智慧旅游大平台前提下，将休闲业和民宿业搭建了一个生态系统平台链即将住宿、餐饮、休闲、乡村旅游、农业整合后通过某个平台进行体验式消费。

4、先以视觉方式了解一下国内外的民宿。英国民宿Grand

Plaza

Serviced

Apartments)伦敦单间和标间台湾民宿国内南方和北方的一些民宿安吉仲德苑安吉墨林院第二章公司介绍一、基本概况1、公司名称：安吉孝源仲德苑饭店2、法人、注册地和时间：2014年8月27日注册于浙江安吉孝源村，法人：赵菊香3、主营收入：餐饮、住宿。2015年收入约560万元。4、总投资：计划投入资本人民币3000万元，实际投入资本1980万元。（具体参照下表）名

称具体内容总金额（万元）土地住房土地体验区的租用土地25*20=500房产证宾馆（2）餐饮2）餐饮（3）储藏室3）储藏室200内部装修费用餐饮部装修住宿部装修院内和外围环境装修450店内硬件实施餐饮部桌子，茶几，空调、柜子。住宿部床，柜子、电视、空调、宽带230原料采购费（1）住宿部日用品和寝具用品。（2）餐饮部厨房用品和菜的采购。（3）住宿部日用品和寝具用品。（4）餐饮部厨房用品和菜的采购。120管理运营费用按营业额的8%40员工工资管理员，后厨、服务员、大堂经理、销售员35宣传推广费用VI系统，线上系统，线上50劳动保险与福利费用按工资的15%计算6交通工具商务车、轿车、运输车65咨询费用财务、法律、战略规划等115流动资金169赵成芳90%2700万元稀释30%900万元赵菊芳5%150万元稀释2%60万元余爱红5%150万元稀释2%60万元合计100%3000万元稀释34%1020万元二、公司简介安吉孝源仲德苑是由赵成芳先生及其家人共同打造的中国标准版的安吉第一家中国民宿。赵先生将联合地产营销策划泰斗汤先生以仲德苑和墨林院为基础打造成中国首家仲德苑民宿

联盟，以不同版本的标准民宿向全国乃至全球复制，分别将民宿分为（3000万元--5000万元）高档标准民宿、（1000--3000）万元中档标准民宿、（100--1000）万元创客型标准民宿，目前仲德苑定位为高档民宿标准店，墨林院定位创客型民宿标准店。三、公司股份结构安吉孝源仲德苑投资总额人民币：3000万元整。四、公司管理1、起步阶段组织管理架构图总经理赵成芳运营经理行政及财务经理赵菊香余爱红2、现在组织管理架构图董事会总经办总经理股东委员会审计监察委员会战略发展部营销部行政人事部财务部五、部门职责1、营销部A负责市场组的市场调研分析与品牌策划，市场推广，连琐加盟店的招商以及政策制定与管理;B

负责餐饮、住宿、休闲体验的产品销售与促销接待工作;C

负责客户的回访，数据分析整理及二次消费的促成工作。2、战略发展部A负责企业的战略规划，包括目标制定，商业模式设计与优化，管控系统优化与监督，企业文化打造；B

负责公司业务项目的研发（如菜系新品，住宿配套新品）；C

负责企业战略性项目的开发与合作等工作。3、行政人事部负责公司人力资源开发和行政后勤工作以及配合战略部做项目申报工作。4、财务部负责资金管理，会计管理和风险控制管理等工作。六、核心团队1、总经理：赵成芳先生男1972年3月出生于浙江省安吉县皈山乡孝源村，一个典型的浙江睿智商人，有着务实，诚信、智慧又不失一定格局的现代商人气息。赵先生本人除了开办了仲德苑休闲业还有一家经营了二十多年的贸易公司，赵先生因为出生在24孝之一的发源地，孝源村，从小就有“孝”字当先的理念和优良的传统思想及高尚的品德，拟任浙江仲德苑民宿联盟发展有限公司总经理。2、营销部副总：余志建先生，男，1983年3月出生于浙江建德千岛湖，目前定居于浙江安吉，2001年毕业于宁波林业学院，2001年---2004年就职于千岛湖旅游公司从事导游工作，2005年至今先后从事茶楼，会所、餐饮、民宿的经营管理工作，拟任浙江仲德苑民宿联盟发展有限公司营销副总。3、战略发展部副总：汤云波先生，男35岁，高级策划师，浙江安吉人，十余年的品牌策划经验，曾就服务于海亮集团，瑞和集团，祥瑞集团，2008年组建杭州博云社房地产品牌策划有限公司，2012年投资开发安吉将军关探险漂流景区以及2014年与赵成芳先生共同投资开发安吉首家民宿项目---墨林院，拟担任浙江仲德苑民宿联盟发展有限公司战略发展部副总。

4、财务总监：李丽女士，5、战略咨询顾问：王炎青男，1977年8月出生于浙江安吉，上海东华大学《工商企业管理》硕士，浙江大学《经济学》硕士，高级管理咨询师。曾任，永宁尔集团常务副总，香港多伦多企业集团副总裁，现任恩德（中国）咨询董事长，高级咨询师，中国众筹联盟委员会副主席，中国中小企业协会浙江孵化基地和江西孵化基地主任，中国经济研究中心研究员，中国智慧产业和智慧乡村策划人之一，拟任浙江仲德苑民宿联盟发展有限公司战略咨询顾问。6、法律风控顾问：第三章项目介绍一、项目名称：“中国首家仲德苑民宿联盟平台”的投资合作与招商二、项目背景：民宿是指经营者利用自有住宅空间，结合当地人文、自然景观、神态、环境资源和农林牧渔等生产活动，提供游客乡野生活的住宿场所，使游客得以体验当地的生活，与当地社区居民和环境形成互动关系。民宿的服务内容包含普通的住宿餐饮，生活体验等，但强调如同在家中的自主性服务，服务员来自地方人员，具有浓厚的人情味和家庭温馨的感觉。民宿在装饰风格上千变万化，游客可根据自己的喜好自行选择喜欢的民宿入住。对于旅行的深度体验，单凭旅行者个人的探索往往有心无力。自然，或壮观或柔美，人文，或古老或现代，每一处有形和无形的景致都像是诱人的宝藏吸引着无数旅行者永不停歇的探索步伐。好的民宿本身提供一个恰如其分的氛围外，更是一个民俗文化体验的跳板，环绕于青山绿水的自然中，坐落在古意盎然的老街上，给旅行者带来意想不到的便利和体验。鉴于此，公司创始人赵成芳在国内外旅行过程中，有感于同旅行者分享旅行体验时的新鲜与感动，于是网罗国内民宿的“民宿中国联盟”诞生了。民宿在国外和台湾地区已经是一种普遍的住宿方式，民宿的起源地日本和欧美发达国家以及台湾地区，普遍重视法治，安全风险及环境维护。国内的民宿业首先出现在经济发达的沿海地区。处在初级阶段的民宿行业本身多是自发形成，以乡村农家乐为主流，只能提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。之前民宿发展存在着缺少规划、破坏乡村地景风貌,缺乏农村文化内涵,缺乏前瞻性、整体性的地域整合规划,房屋及土地权属复杂,发展后劲缺乏,经营者素质不高,服务、市场意识低下等问题，政府和国家也没有主导型的扶持政策和规范的行业法规出台。随着周边城市旅游越来越热，一些市场经营较强的地方政府已经开始实现联动，大力培育民宿产业，给政策、补资金、搭戏台，吸引和争夺优质民宿品牌，民宿市场由此蓬勃兴起民宿投资热潮驶进中国。据市场预测，国内民宿经营企业收入，到2020年将达到362.8亿元。三、市场定位分析星级酒店、快捷酒店、旅社、民宿的消费者定位对照表序号名称优点缺点区域要求1星级酒店豪华舒适服务体贴交通便利费用昂贵市区、郊区、旅游景区2快捷连锁商务便利经济成本交通便利舒适度不够配套服务跟不上市区、街道3旅馆价格低廉交通便利硬件设施不全服务质量差安全系数低市区、旅游景区、乡村4民宿空气清新个性服务体验消费豪华舒适服务体贴交通不便商务的局限性旅游景区、乡村四、中国首家仲德苑民宿联盟实现的四化：统一化、标准化、多元化、产业化。实现四化1、品牌统一化2、服务标准化3、模式多元化4、产品产业化五、商业模式仲德苑民宿联盟商业模式一、产品模型二、平台模型三、资本模型多元化模式1、餐饮、住宿、会务2、垂钓、体验3、农副产品上市模式1、初级上市--Q\E板2、中级上市--新三板、N板3、IPO平台模式1、加盟+双创+电商平台四、生态系统链模型：1、产品模型+平台模型2、平台模型+资本模型3、产品模型+平台模型+资本模型六、项目亮点1、产品（多元化）民以食为天，衣食住行玩，仲德苑与墨林院占据了“食、住、玩”也就是在原来的餐饮、住宿的基础上增加了文化会务、垂钓、采摘等体验式的产品和延伸的农副产品的体验销售模式。形成了一个立体的个性化体验式旅游休闲。真正完成了，旅行爱好者，农村体验者，以及商务人士办公休闲，走进安吉民宿可经济化的体验到综合性吃、住、休闲、养生、垂钓、采摘、文化、会务等立体式服务，既拥有了都市商务气息，又呼吸到了天然氧吧的自然清新空气，还能体验到现代农村生活，吃在农村，住在农村，办公在都市又避过了城市的喧嚣与空气的污染以及人生的燥杂。2、基础（稳固扎实）基础非常扎实，仲德苑已经按照高档民宿的标准购买了20亩土地，同时租赁了周边山地。仲德苑的房子是属于赵先生自有的房子，且内部装修按照民宿标准进行精装修，墨林院以书院人家的标准展现在人们眼前。形成了民宿的不同标准和不同需求。3、领导人（智慧）赵成芳先生是一个典型浙商中的睿智商人，有着务实，诚信、睿智又不失一定格局的现代商人气息，自己除了仲德苑休闲业还有一家经营了二十多年的贸易公司。赵先生因为出生在24孝之一的发源地，孝源村，从小就有“孝”字当先的理念和优良的传统思想和品德。4、时机（成熟）目前中国对民宿的发展已逐渐从初级阶段走向发展阶段，地方政府也引起了特别的重视，正在积极的制定相应的扶持政策，同时国家对农业的开发也非常的重视，从地方政府到中央政府，从地方企业到央企国企相聚出台了一系列的关于农业项目的政策。消费者对农业，食品，健康意识非常的强烈，对于人们的养生，健康理念从关注到直接的参与，是一个非常好的时机。5、竞争力与空间：利润空间，市场空间仲德苑原来的盈利模式只是单纯的餐饮和住宿，经过改造后不仅仅在产品盈利上有了餐饮、住宿、采摘、垂钓、体验、会务等多元收入外，同时还增加了平台的盈利模式如可向全国乃至全球复制的（加盟+双创+电商）平台以及后期资本管理盈利模式和生态系统平台的原料、经营、消费者、管理等数据盈利模式。民宿在中国市场上目前属于发展期，仲德苑属于高档标准民宿，硬件设施完善，又与旗下的纯民宿墨林院形成鲜明的对比，同时接待高峰期还能起到缓解和互补的作用。安吉是中国第一竹乡，第一美丽乡村，第一生态旅游县，年度游客量超过100万以上。仲德苑周边有中德工程学院，上海电影学院，影视城以及水上乐翻天，安吉长途汽车站离店开车不到10分钟，地理位置非常方便。6、差异化与模式（阶段性和独特性相结合）商业模式独特新颖，利用互联网+生态系链+双创原理结合智慧平台设计的全新商业模式，适合现代盈利模式，也符合十年后的生态系统和智慧系统。7、整合力（电商平台+资本平台+产品平台）形成了生态系统。利用智慧平台系统和云计算体系设计原有的整合国际，国内人才、渠道、资金、市场。七、项目价值身心上感官的体验到真正的乡音、乡气、乡味。1、消费者（1）独家经营，品牌保护，统一标准化经营管理。（2）体验和消费同时享有，投资与消费双赢双惠。（3）不同版本的中国标准民宿，体验者现身说法。（4）低成本投入，低风险承担，高利润回报，长期收益。（5）模式新颖，互联网+生态系统链+双创原理。2、对加盟者3、对企业经营者4、对投资者低风险-------------双保险-----------------前景可观------------------可进可退。1、理念与实物完全吻合。2、投资额度3万-300万任选。3、土生土长本地人。4、实体完全自己购买。1、中国民宿正处在发展期。2、仲德苑已被政府

列为标准民宿参照物。

3、环境污染和经济转型已经促动了健康、养生、民宿业的发展。1、投入可分红、收息也可抵消费。2、成本可抵实物也可参与经营。3、目前经营良好品牌与利润同时在增长。1、专业咨询公司托管。2、上市前投资双向收益，周期内自由退出。

3、上市前也可二次增加投资。5、对企业自身国内首家利用中国特色仲德苑民宿联盟平台，平台设置了不同标准版本分高、中、底三档标准装修设计，形成理念与实体完全相吻合的平衡品牌效应，当完成

市场化后其市场利润和品牌影响力会直接影响全球。项目总结综上几点分析，此项目是非常好的中国民宿和休闲养生项目，百年不遇利国、利民、利己的好项目。具有独特性，时机性，长期性、临活性和基础性。八、项目解决方案通过稀释核心股东34%的股份募集资金人民币壹仟零贰拾万元整，小写1020万元整。1、公司总投资人民币叁仟万元整，小写3000万元整，目前已经投资1980万元，现在募集资金1020万元。2、具体稀释的股份对照表（单位：万元）。姓名原股份比例投资金额稀释比例稀释投资金稀释后比例稀释后金额额赵成芳90%270030%90060%1800赵菊香5%1502%603%90余爱红5%1502%603%90合计100%300034%102066%1980九、募集的资金用途主要用于仲德苑标准店打造和联盟运营和管控系统建设，具体如下：增加住宿房间的装修与改造。100万添置一座多功能厅和餐饮两用会场。100万改造垂钓区和采摘体验区。150万维修停车场和马路。85万改造文化活动区和餐饮包厢装修。300万商业模式和营销模式设计。100万营销系统，管控系统，发展系统建设。125万电商平台搭建。60万十、投资保障1、此次招募股东，每股30万元，3万元起定。2、上市前享受分红或1分利息，也可抵消费。3、上市后享受原始股，每增资时即自动放大股本效应。4、三年后可自由退出，可退回原款也可溢价转让股份。5、投资商原则上不参与公司的管理。十一、投资比例参照表投资额：（万元）享有股份上市前不分红前提享受利息（月息）/消费抵扣/消费抵扣月度利息金额（元）第一年消费优惠分红标准年度销售额等于（万元）优先就业基本补贴优惠（参照薪酬机制）30010%1%3万/月3折优惠350+3002408%1%2.4万/月3折优惠350+3001806%1%1.8万/月3折优惠350+3001505%1%1.5万/月5折优惠350+3001204%1%1.2万/月5折优惠350+300903%1%9000/月5折优惠350+200602%1%6000/月5折优惠350+200301%1%3000/月5折优惠350+200150.5%1%1500/月7折优惠350+20060.2%1%600/月7折优惠350+10030.1%1%300/月7折优惠350+100第四章项目战略与运营一行业竞争综述民宿经营成功的关键因素是它的核心资源，作为民宿的核心资源无外乎以下几个方面：自然资源、品牌效应、市场的推广与促销活动、经营模式和企业经营文化以及政府的支持力度。仲德苑的民宿隶属于中国生态旅游县，它的周边环境、经营规模、个性化发展、政府扶持，文化特色都将有体验式的展示。它将吸引了政府的关注、旅行者的好奇、商务者的向往、投资者的关注。二仲德苑的竞争分析（一）商业模式分析：根据周易学和生态系统链原理，结合互联网+双创工具设计了全新的盈利模式，即在不同阶段采取不同的盈利模式，分别用：1、产品模式、平台模式、资本模式、智慧模式。（二）产品分析：1、原先仲德苑产品：住宿、餐饮两个渠道；2、现在仲德苑产品：住宿、餐饮、会务、垂钓、体验、农副产品等；3、改造后又增加：渠道加盟、双创、电商平台。（三）经营分析：1、从战略角度分析，其商业模式的和营销模式都是非常的独特新颖，其模式上有创新的一面，有落地务实的一面，有实体与虚拟的结合，也有产业与资本的结合，同时更多的体现在自然规律的基础上实现了资源整合与创新突破。2、国内外的大部分民宿在经营上基本采取的是家族式经营，对于发展战略上会受到一定的阻碍，但仲德苑民宿联盟利用专业的经营管理团队真正实现品牌统一化、服务标准化、产品的产业化，模式多元化经营。3、营销策划和市场推广上，采取了战略合作模式，政府引导模式进行有效的推广，分别与恩德咨询，中国中小企业协会孵化基地，游多多，私人订制等平台合作完成整个项目阶段性的策划与推广。总结：我们提供的是一个智慧平台，一个具有创新的平台，他利用的是符合企业自然发展规律，资源整合型的战略发展方向。在竞争优势上，我们认为商业模式和营销模式上、经营管理上、地理环境和区位上占有绝对优势。三、目标市场以前的民宿市场较为单一，主要客户以乡村旅行者为主。现在随着互联网+工具的推行和双创的方案产生的更多目标市场具体主要分为以下几点：1、国内外个性化青年旅行者。2、青少年乡村体验者。3、减压型白领旅游爱好者。4、考察学习旅游爱好者。5、创业投资者。6、会务交友旅行爱好者。7、休闲、养生旅游爱好者。8、车友、驴友爱好者等。四、市场规划第一阶段：（2016年--2017年）市场开拓初期，完成高中低不同版本的标准店经营与开发，实现产值3000万元。第二阶段：（2018年---2020年）市场开拓发展期，完成全国50家连锁实现产值1.5亿元。第三阶段：（2021年--2023年）市场稳定期，完成全国100家，连锁并搭建智慧休闲平台，新三板挂牌，创业板申报，并实现民宿产值3亿元，延伸平台产值1.2亿元，合计4.3亿元。五、战略目标1、八年后IPO上市（2016年-----2022年创业板上市）。2、三年后新三板或E板上市（2016年---2019年新三板或E板上市）。3、一年完成整体规划，（2016年）围绕中国民宿联盟、生态养生、天然食品、休闲旅游，互联网+生态系统链及智慧体系搭建。包括人才、渠道、资金到位并实现销售额1000万元。4、二年完成企业重组并购及实现销售额3000万元整。具体参照以下两张表格：战略（战略研究发展规划）六、商业模式仲德苑民宿联盟商业模式一、产品模型二、平台模型三、资本模型多元化模式1、餐饮、住宿、会务2、垂钓、体验3、农副产品上市模式1、初级上市--Q\E板2、中级上市--新三板、N板3、IPO平台模式1、加盟+双创+电商平台四、生态系统链模型：1、产品模型+平台模型2、平台模型+资本模型3、产品模型+平台模型+资本模型七、产业模式中国民宿联盟店、休闲高、中、低（经营）地产、农业通过众筹全国加盟食品、农副产品休闲餐饮乡村地产农业产业智慧休闲智慧农业八、运营模式1、如图所示：仲德苑民宿联盟平台2、投资加盟者1、产品消费者3、会员参与者农业及农副产品消费者直接消费者主要的客源来自三个渠道：第一来自地方熟客带动。第二来自朋友圈和政府圈资源带动。第三通过第三方平台获取的客户资源。会员制消费者主要的客源也是来自三个渠道：第一通过微商平台设置的会员制；第二通过网上商城的平台设置的会员制；第三，通过旅行社和相关社团组织会员消费。连琐加盟主要通过招商和众筹平台以及线上获取投资商。延伸产品主要通过合作平台爆发的产业链促动的消费和产品。九、营销模式：采取的OTO模式。电商平台（线上）招商加盟平台（线下）市场策划PC平台手机平台云平台加盟招商客户服务会员拓展十、市场总体策略项目去年已经经营了一年多，在这一年多的基础上，有了最基本的硬件设施和经营条件。今年将在此基础上，完成项目的基础设施扩建和改造，同时加大对品牌的宣传与推广以及对品牌的保护。1、利用原来的装修风格和木屋（竹屋）的结构，在后山上增加30个住宿的房间，以及完成垂钓区，采摘体验区和多功能厅的装修。2、完成整体的品牌策划与市场推广方案。实现改造前、中、后的计划与实施方案。3、完成经营管理团队的合作与人才匹配。4、完成商业模式和营销模式的应用。十一、市场营销策略1、营销机构和营销队伍：（1）与专业的营销机构和营销队伍合作，侧重产品与服务的策划与推广。（2）挖掘专业有经念的餐饮和住宿管理和营销人才，通过新模式，新方案的培训和实践自己组建专业的营销团队。2、营销渠道选择与网络建设：（1）完成自己OTO模式平台搭建实现线上线下同时启动。（2）完成自己电商平台的搭建，实现三网合一（网站、微网、APP终端）。（3）与国内外知名的旅游网合作，如游多多，百度游等。3、广告宣传策略：（1）利用政府资源和政策导向完成权威与民间口碑推广。（2）