张江国创中心汇报

张江国创中心项目汇报项目总体目标【开发卓越目标】空服交付4月27日；交付运营11月30日【招商卓越目标】招租率不低于60%【运营卓越目标】实现双创体系、三好体验、四有园区【公寓卓越目标】出租率90%以上共30页项目开发实施主楼区域示范区(包含辅楼及空服区）现场办公室示范区示范区进入路线施工出入口空服区域1、工程：改造基本完成；加固实施过程中；空服中心安装及装修过程中；辅楼界面验收；幕墙安装过程中；室外总体开展；景观示范区前期准备；2、合约：4月底前争取全部招标封闭；动态合约及成本控制；3、报建：3月底拿到改建施工许可证；后续攻坚克难突破验收；4、设计：图纸基本改版封闭，后续变更细部跟进；配合报建、工程、合约开展工作；产品类型：4层厂房报建（1幢），4层办公报建（1幢）重要节点：开工时间：2016年10月28日空服加固改造时间：2015年12月20日空服交付时间：2016年4月27日改建证完成时间：2016年3月30日交付运营时间：2016年11月30日当前进展项目改建完成9.9万平，时间制约性强，11月全部完成。共30页产品设计I空服中心共30页西南视角南侧视角东南视角西北视角产品设计II国创中心主楼共30页产品设计III产品实现篇：保证示范区效果实现度国创中心辅楼共30页产品设计IV产品实现篇：保证示范区效果实现度国创中心景观共30页产品设计V套内40平米一室一厅一厨一卫套内30平米一室一厅一卫套内18-20米一室一卫国创中心公寓共30页招商产业定位以文化创意、人工智能、智能制造为主导的产业文化创意智能制造人工智能智能家居智能穿戴机器人3D打印虚拟现实。。。。智能制造上述产业交叉融合、群体发展协同效应，互相支撑发展。智能驾驶位置跟踪导航及位置科技智能语音交互云计算。。。。人工智能广告创意工业设计影视制作游戏竞技动漫产业。。。。文化创意产业配套：贸易、咨询、金融、物流等2.5产业和现代服务业物流金融法律文体娱乐贸易餐饮零售互联网＋招商总体策略市场化招商为导向，打造国际化招商平台参与机器人产业园项目召开五大行等中介项目推介会参加中德未来城市专题交流会，拓展国际资源接待客户实地考察500强产业导师智库团入张江项目万科产业美国企业孵化中心开业工业4.0招商活动线下推广招商活动互动热烈项目招商计划年度招租率不低于60%1月2月5月6月8月9月10月11月12月3月4月7月招商计划辅楼示范区客户进场招商手册完整版20160331项目阵地包装20160331影视宣传片制作（或数字多媒体片）20160415招商活动筹划及执行20161030渠道搭建20160430实测面积确认（第三方测绘机构）20161130框架协议20160229意向协议20160401租赁合同20160501-201720160515共30页15,000㎡30,000㎡45,000㎡55,000㎡活动计划招商策划方案全年策划及执行方案共30页招商年度预算2016年2017年营销费用支出9,010,000600,000代理费6,933,1181,733,279小计15,943,1182,333,279项目招商营销总费用为1827万今年预算招商为1600万，运营为100万招商价格体系底均价3.71元/平米/天功能建筑面积所占比例底均价（不算空服、公寓、众创空间）总部办公23,80724%4.33商务办公（外圈）10,45711%3.93商务办公（防爆墙内）17,64118%3.78展厅多功能厅5,5506%2.9商业4,1934%2.45空服11,03811%3.15众创空间17,58418%3.5长租公寓6,4316%2.8美食汇2,8073%0.9总计99,507100%3.7161楼空间落位空服+总部办公+展厅+多功能厅+商业2楼空间落位众创+空服+总部办公+商务办公3楼空间落位创意办公+空服+总部办公+商务办公4楼空间落位创意办公+空服+总部办公+商务办公意向签约客户I序号项目名产业领域物业需求备注进展1哈工大机器人集团机器人产业200+全面战略合作，搭建机器人产业基地，产业联盟正在落实全面战略合作，机器人园区开发，机器人教育培训等事项正在紧密推动2国家机器人评估中心500建立机器人评估中心服务机器人评估分中心拜访客户完成，待约时间与弗徕威做三方战略合作洽谈3小i机器人未定新增项目，深入与万科的合作已经完成拜访，待进一步洽谈合作4北京图灵机器人未定深入与万科机器人方面战略合作已经拜访过上海万科，待进一步洽谈合作5马丁路德机器人1000新增项目，考虑在张江增设研发中心拜访客户完成，目前总部放于漕河泾，生产基地在长三角建立区域总部6中国机器人网互联网+机器人+培训未定搭建服务机器人产业联盟；发展国内机器人教育培训业务探讨成立服务机器人产业联盟，待进一步来访沟通细节7上海迈坦信息科技有限公司互联网科技500一家致力于打造应用科研团队社区，中小企业的云研发平台。已签订战略联盟框架协议8RealmaxAR未定达成合作意向，签署战略合作协议与产业相关的意向客户资源序号项目名称产业领域物业需求备注进展8费斯托（中国）有限公司工业4.0未定德国工业4.0委员会成员，行业标杆企业3月14日拜访，有产品、培训两种服务，有意向合作，计划下周拜访洽谈合作方式9高仙自动化科技有限公司人工智能5002月19日走访，张江区域内企业，愿意提供服务机器人做展示，本周邀约来项目10无人机研发平台2000刚于上海杨浦区成立的研发中心，已电话联系，并发送项目资料。目前正在出差，下周约时间面谈。11机奇智能科技1000服务型机器人制造商，目前在浦东南路上办公，有租赁意向，但租约还有一年到期，需进一步沟通，暂时约定下周来访。12北京航天图景无人机项目2000背景高新技术企业，专注无人机研发完成北京拜访，计划在长三角建立区域总部1336氪科技媒体2000以上已到访张江项目考察，目前正在上海区域扩张，其母公司主营创新金融行业，对本项目比较感兴趣，正在拟定具体合作方案。………………………………意向签约客户II与产业相关的意向客户资源05哈工大机器人集团服务机器人体验中心机器人培训中心企业简介合作需求洽谈进度作为中国最早的从事机器人技术研究的单位之一，哈工大是我国机器人产学研发展的典型代表，拥有国家重点实验室、国家863计划机构实验室、国家863计划成果产业化基地等一批国家重点实验室，，拥有专业从事机器人技术的研究人员超过120余人，具备300余项核心技术与发明专利。1搭建服务机器人国家标准检测平台2共建机器人产业联盟基地3搭建国际服务机器人展示中心/人工智能体验社区4打造机器人俱乐部/机器人创新创业中心1、12月取得联系；2、1月初步拜访并确认合作意向；3、2月探讨合作方案；4、目前已签订正战略合作协议。意向客户介绍05客户案例分析-REALMAX数字家装智能硬件和配套软件开发儿童玩具智能硬件和配套软件开发企业简介合作需求洽谈进度塔普制造是全球第三大AR制作公司，数据中心和知识产权中心遍布美国、新加坡、香港等地，拥有全球化品牌Realmax，软硬件研发团队均超过10年的行业经验和技术经验。公司围绕AR技术优势，为工业、医疗、物流、安防等方向的国内外企业提供企业级的AR交互解决方案，为教育、旅游、电子商务等合作伙伴搭建AR体验平台方案1、搭建AR+地产展示互动中心2、

搭建AR产业联盟基地3、共建“张江国创中心AR产业学术交流和培训中心”1、12月取得联系；2、1月初步拜访并确认合作意向；3、2月探讨合作方案；4、目前已签订正战略合作协议。REALMAX意向客户介绍企业简介合作需求洽谈进度国家和企业共同设立的集机器人产品及部件认证、检测、校准、标准化、技术咨询等信息服务为一体的社会第三方服务机构。将有力推进机器人产业标准化建设、机器人产品认证制度、机器人产业的研究开发与应用。1共建服务机器人检测实验室；2、共建“国家创新中心国际服务机器人学术交流和培训中心；3建设机器人产业人才实训基地1、12月取得联系；2、1月初步拜访并确认合作意向；3、2月探讨合作方案；4、目前已签订正战略合作协议。国家机器人评估中心（联合弗莱威机器人、小i机器人）意向客户介绍企业简介合作需求洽谈进度FESTO是一家德国家族企业，是世界气动行业第一家通过ISO9001认证的企业，德国工业4.0标准的发起者之一。其中国公司于90年代起落户金桥，在工业气动行业中具有举足轻重的地位。1、行业培训教室；2、研发实验室。1、2月底取得联系；2、3月初已拜访并初步确认合作意向；3、目前正加紧探讨合作方案。Festo费斯托中国有限公司意向客户介绍客户案例分析-创梦亚马逊AWS新创企业联合孵化项目

AWS从2006年3月份正式对外发布以来一直在快速增长，到目前AWS已经在全球190多个国家和地区获得了超过一百万客户，这其中包括各种大型企业、新兴企业、政府机构和学校。AWS目前已经成为各种企事业单位的标准创新平台，不仅像Dropbox、Foursquare、Pinterest、Yelp、Instagram等大部分互联网企业把他们的业务构建在AWS上面，而且像TCL、三星、壳牌、辉瑞制药、日立、施耐德电气、夏普、东芝、联合利华等大型企业都在使用AWS云平台为他们提供各种基础设施服务。简介AWS新服务和特性发布的数量我们可以看出AWS的创新能力和速度AWS平台上常见的软件技术平台例子AWS基础设施创梦亚马逊AWS新创企业联合孵化项目意向客户介绍合作内容：1创梦亚马逊AWS孵化器（加速器）：2其他功能业态（关联平台）2.1云智动手实验室2.2海外（海归）人才创业中心2.3云计算培训交流中心2.4大数据专题研究院项目运营计划卓越目标：实现双创体系、三好体验、四有园区1月2月5月6月8月9月10月11月12月3月4月7月三好体验机器人服务中心、物业服务中心、智慧银行物业智能化体系产业创新服务体系产业平台中心、企业服务中心、国际路演及活动中心、园区立体传播体系总平面布点、二层科技大道、屋面方案7月验收全年落实主题大道、智慧运动场、招商展示中心、室外智能化、多功能厅-演播厅、好看、好用、好玩、屋顶商务办公花园9月验收后陆续落实开展11月功能完善并开业条件运营前置条件、商务条款确认、招商运营合同签订迎宾机器人、巡逻机器人、物业公司、智慧银行、智慧自行车、生活配套-快递、生活配套-衣物、生活配套-盒饭机、生活配套-饮料、生活配套-拍照机、生活配套-瓶子回收机、生活配套-水吧、出行配套（嗒嗒巴士）、出行配套（新能源巴士）机器人、物业合同确定机器人交付物业、第三方运营智慧系列合作协议签订智慧系列移交第三方施工空服中心、产业平台（机器人技术平台）、创新成果转化、知识产权交易、政策服务中心、孵化支持、创业培训及导师、人力资源服务、税务法律、虚拟注册、上市辅导、投资金融、全球路演中心、科技创新系列活动、行业专场、艺术活动、体育系列、文化系列、科技媒体、园区信息互动、广告屏、全智能化软件支持企业服务中心合作签订企业服务中心服务内容沟通企业服务中心服务宣传企业服务中心企业服务产业、路演等待定跟踪共30页运营体系打造打造运营2-3-4体系，引入合作伙伴，节省开发成本双创体系大众创业，万众创新三好体验好看，好用，好玩四有园区有人才，有文化，有科技，有运动文化大道科技大道创业大道1F2F3F4FROOF体育公园体育公园主楼辅楼演播大厅共30页张江体系的产业平台导入空服中心产业平台（各产业）创新成果转化知识产权交易智慧城市展示中心政策服务中心合作方产生的价值投入责任人货物国际通关空服辐射张江区域的通关检疫一体服务-吴一宾产业联合技术平台1、机器人一体化平台1、上海区域机器人产业集聚平台，吸引机器人行业企业，重大利好1、需深入讨论待定国际创新技术策源地1、上海产业发展研究院1、智能制造公共性技术服务平台，示范区1、需深入讨论待定打通创新技术市场化最后一公里1、浦东知识产权局1、上海市知识产权交易中心，1、需深入讨论1、待定最新城市或技术成果体验中心1、易城股份1、国内22个城市规划展厅1、方案沟通中1、待定政策集聚地1、张江管委会1、政策咨询及落地服务，吸引企业1、需深入讨论1、待定合作内容产业平台设想孵化支持创业培训及导师税务法律虚拟注册上市辅导投资金融众创空间全球孵化1、上海张江高新技术创业服务中心1、能快速集聚全球优秀孵化器1、需争取创业服务中心落地孵化政策1、待定创业导师培训及公开课1、创E空间2、星商汇1、提升园区更多背书；2、可能会带来一定的政府补贴1、需一定的活动预算；2、提供一定的培训场地1、云婷、王杨2、管风华、张挺税务法律服务1、创E空间2、星商汇1、提供优越的税务法律财务服务，提升园区企业满意度1、有一定的交流场地待定1、虚拟注册2、企业上市直通道1、待定2、待定1、产生收益；2、加速企业上市速度1、专人负责、一定的费用；2、需一定的交流平台场地1、待定2、待定企业投融资服务红杉、凯雷资本联合打造产业基金，开创万科张江合作基金1、前期无投入，提供企业和金融机构交流空间待定合作方产生的价值投入责任人合作内容服务中心设想市场体系的服务中心引入32

14475功能描述3.1草坪足球场7人制2片3.2集装箱看台将观赛、休闲、智能装备体验、后勤等功能置入集装箱，带来崭新创意体验6休闲后勤观赛三好体验落位I

32

1475功能描述4分时租赁汽车、充电桩分时租赁汽车5机器人巡逻自动巡逻机器人6智慧自行车分时租赁自行车7精神堡垒由装置（艺术）和灯光技术（科技）共同组成庆典广场上的精神堡垒。成为国创中心重要的昭示面6三好体验落位II

1F8889101112功能描述8迎宾信息屏园区信息、客户欢迎信息发布展示9演播大厅以虚拟成像、3D多媒体技术为主导的大型演播空间，同时创意产品展示区、小型文化沙龙区，利用文创活动和创意市集，建立版权衍生品展示平台10张江展厅张江集团概况、发展史、产业分布、趋势等11智慧社区智慧银行、休闲水吧、生活配套等12文化长廊浪花文化长廊三好体验落位III

1413161715功能描述14共享会议室以开放为主，强弱电15科技咖啡科技感咖啡室16艺术与科技科技与艺术的碰撞艺术装置+滑梯17迎宾信息屏三面迎宾信息展示三好体验落位IV

功能描述18灯光足球场（待定）智能视讯系统19活动场地活动区20彩虹跑道彩虹跑道。运动21仿真高尔夫高尔夫场地，配备沙坑22餐饮花园休闲娱乐、会友咖啡1819212022三好体验落位V

有人才有科技有文化有运动园区人才招聘，高层次人次集聚地、大学生实习基地1、创E空间2、星商汇3、各大高校1、提供优越的人才服务，提升园区企业满意度待谈待定全球科技创新峰会Google大学生创业挑战赛亚马逊AWS云创大赛1、动点科技1、国际品牌知名度；2、带来全球的科技创新企业资源3、可能会带来政府补贴1、需匹配政策、资金和场地（待讨论）待定艺术活动（知名艺术家展品巡展、讲座和论坛）话剧、音乐嘉年华、真人秀、大学生创意秀1、张江当代艺术馆2、浪花1、园区整体艺术氛围，提高项目调性2、可能会带来政府补贴，后期外部活动收益1、匹配免费的场地待定企业、员工、游客跑步、篮球、足球、健身、体育竞技易城股份1、补充园区功能服务，带来人气2、带来一部分的运营收入1、需提供易城股份场地，需完成基础层乌越骐、崔巍合作方产生的价值投入责任人合作内容人力资源文化系列科技系列运动系列四有园区打造运营配套服务完善运营配套，交付后平稳过渡类别合作内容合作方目前进展责任人环保固废可再生内容合作盈创再生资源有限公司已签正式合约刘寅生活饮料自助设备友宝、天使之橙合同谈判中刘寅盒饭自助设备三全已签正式合约刘寅拍照自助设备禾美合同谈判中刘寅咖啡自助设备escoffee合同谈判中张挺商业分时租赁和充电桩慧诚（已联合EVCARD、上汽）等其他厂商合同谈判中崔巍园区巴士嗒嗒巴士确定初步意向崔巍小龙巴士（慧诚统筹）确定初步意向崔巍快递速递易合同谈判中刘寅屋顶广告屋顶及园区屋顶广告全链条运营有三家在谈，已经来项目考察过1、合作模式待定，有变量因素在里面（未来的广告招商效益预估）；2、三家正在拟定合作方案崔巍共30页运营年度节点运营节点时间服务内容运营提升空服开放2016年4月保安、保洁、监控等物业服务确保生活设施会同设计、机电、工程、物业、招商联合审查交付，保证项目整体交付推动物业招标，联合张江文控，对接政府提供装修流程便捷化，提升客户满意度推动招商尽快落地商业配套，提供生活便利提前对接企业服务机构入驻展示中心开放2016年4月充电桩及分时租赁盈创回收瓶子回收机饮料自动终端机拍照机等公寓开放2016年6月园区巴士启动企业服务活动政策解读活动行业论坛活动其他活动国创中心开业2016年12月企业入驻装修提供企业服务等共30页制造线4月份完成空服交付及示范区开放！11月交付运营！工程目标主楼区域示范区(包含辅楼及空服区）现场办公室示范区示范区进入路线施工出入口空服区域空服中心已完成16/3/1516/4/1516/4/30结构拆除新建结构消防、装修验收交付辅楼示范区16/4/3016/7/1516/7/20新建结构辅楼装修竣工验收公寓交付16/3/05主楼16/5/3016/6/30结构拆除幕墙封闭屋面景观结构拆除16/2/2916/4/25示范区开放16/3/3016/7/30竣工验收16/10/30二次改造16/11/30移交制造线第一阶段目标目前进展说明工程目标主楼辅楼空服仓库空服办公空服中心—仓库区【土建】3月20日封闭【装饰】4月5日封闭【保洁调试】4月10日空服中心—办公区【土建】3月25日封闭【装饰】4月10日封闭【保洁调试】4月15日东、北立面【土建】3月30日封闭【外架】4月10日封闭【立面】4月23日辅楼、示范区4月30日封闭外总体3月30日封闭室外总体示范区制造线4月底全部封闭招标！采购计划综合机电辅楼装修地板多媒体标识划线大区装饰弱电工程大区景观序号采购内容采购方式需配合部门及事宜完成时间进场时间设计部成本部项目部1综合机电招标施工图调整为1/8提供招标清单调整为1/30配合招标资料待上会2016/3/222弱电工程招标施工图调整为2/23待定配合招标资料已发标2016/3/283辅楼装饰工程招标施工图调整为2/6提供招标清单调整为2/28配合招标资料待上会

2016/3/224大区装饰工程招标待招标图纸收到图纸后二周配合招标资料待招标图纸

2016/4/305大区景观工程（含屋面）招标待招标图纸收到图纸后二周配合招标资料定标2016/1/302016/3/26招商中心多媒体展示系统招标待提供待定配合招标资料定标2016/3/25

2016/3/307玻璃砖招标待提供待定配合招标资料定标2016/4/152016/4/268雕塑及艺术装置设计供应及安装招标待提供待定配合招标资料定标2016/4/30

2016/5/19架空地板招标待提供待定配合招标资料定标2016/4/30

2016/5/110标识标牌招标待提供待定配合招标资料定标2016/4/10

2016/4/1511交通划线招标待提供待定配合招标资料定标2016/4/10

2016/4/15制造线攻坚克难，先期拿证！后期验收！报建计划分证办理、辅楼先行、主楼验收后再改造！2016/03/15获得审图合格证（设计任务）2016/03/23完成主、辅楼施工合同、监理合同外部备案2016/03/22获得主、辅楼规划许可证2016/03/24完成散装水泥，新型墙体事宜2016/03/24获得渣土证2016/03/30获得主、辅楼施工许可证2016/04/15完成辅楼区域施工，突破验收2016/05-07办理辅楼竣工验收（详细计划另附）2016/07/30完成主楼区域施工2016/08-09办理主楼竣工验收制造线决策三成本梳理成本管控接手剑腾项目后，因项目定位发生调整，整个项目设计方案产品类型均有调整。重新梳理了项目的开发成本，并进行内部交圈，上报决策3。序号成本项目决策3成本9月版成本与9月版差异（万元）（万元）（万元）

建筑面积99035.0099035.0099035.00

可售面积/持有物业99035.0099035.0099035.00占地面积63143.0072332.00(9189.00)一土地及政府规费81250.1981099.46150.73二配套及地下室费174.901011.18(836.28)三基建及管网费22771.5422791.52(19.99)四室内精装修工程费5993.170.0059