春茗晚会楼盘展示方案

****春茗晚会楼盘展示是在****团年晚会楼盘展示的基础上再2月27日，召开临战前检查、协调会，发现问题，及时解决。2月28日下午再度仔细检查一次，重点是检查展示流程工作。2月28日晚9时，即春茗晚会结束后，撤离现场，将贵重物品、(三)主要分工2)负责安排、指挥展示期间6名售楼小姐及销售3)负责处理展示期间需要及时处理的其他事情。(四)其他人员分工1、谢卓荣1)负责起草展示活动方案，协调活动中的有关细节。2)协助朱曙东副总，对整个活动进行必要的监控；3)策划撰写有关宣传方案。2、刘克兢1)负责模型制作进度和质量跟踪，与谭刚一起，保证模型在2月27日前运至风扇餐厅展位安好；2)负责对原布展方案进行修复、完美或提高，争取能在原有基础上有新的创意；3)负责及时对广告公司衔接，处理好布展过程中出现的装饰问4)负责展示过程中的摄影、拍照。5)负责与指定影像公司衔接、派专人现场摄影。3、陈小坚、谭刚1)协助刘克兢布展工作；2)谭刚负责展示期拍照；3)陈小坚负责电视资料片播放；4)两人负责展示之后的扫尾工作。4、卢展恒、刘岩、李泳(五)若大会对参展人数有限制，则优先安排售楼员、销售公关人员入场，其他人员在展示期间的(六)本次布展需补充的内容(供参考)4、仍沿用上次展示的展位上空及进门口(西门)处悬挂气球的方第三篇关于举办美的海岸花园有奖知识问答的活动方案(一)活动范围(二)宣传途径(三)活动办法1、本次有奖问答时间范围是3月10~4月18日；2、3月9日、11日晚分别在北溶、伦教、大良、陈村、乐从镇电视台播(四)抽奖活动及奖品1、时间：4月28日上午10:00~10:30;4、奖品：一等奖2名：奖美的分体空调一台；(五)费用预算1、奖品约30000元；1)一等奖2名：美的分体空调4000元/台×2=8000元；2)二等奖5名：美的窗机2300×5=11500元；3)三等奖14名：美的电饭煲300元/个×14=4200元；4)四等奖50名：精美钟表120元/个×50=6000元。2、电视广告费11080元，按照一分钟广告在以下四台分别播出再次计算：1)北溶台：制作费600元+420元/次×2=1440元；2)伦教台：制作费600+380元/次×2=1360元；3)陈村台：制作费600元+360元/次×2=1320元；4)乐从台：制作费600元+330元/次×2=1260元；5)顺德台：2500元制作费+1600元/次×2=5700元。2000元/次×2=40004、其他不可预见的费用2000元。5、以上四项共计47000元。(六)美的海岸花园有奖知识竞赛问卷美的海岸花园与您“手拉后、心连心”有奖活动问答位于顺德市北溶镇三洪奇大桥南侧的美的海岸花园，是由美的集团独家投资开发的大型房地产项目，占地45万平方米，分洋房和别墅，总建筑面积28.8万平方米。规划总人口7900人。作为顺德市的绿色窗口，美的海岸花园绿化率达50.6%,人均绿化面积达到9.14平方米。美的海岸花园作为大型的高尚社区，它具有“顺德市绿色窗口，区内人车分流，江滨公园，闹中取静，户户有景，配套设施齐全”六大特色。区内

抽奖须知1、时间：3月10日~4月18日，参赛者把答案部分剪下，写上姓名及身份证号码，通讯地址寄到顺德北溶美的房产公司售楼部，邮编528311,截止日期以当地邮戳为准。2、4月28日开奖并请公证处公证，5月3日在《顺德报》公布结果。3、奖品：一等奖2名：奖价值4000元美的分体空调一台；二等奖5名：奖价值2300元美的窗机一台；三等奖14名：奖价值300元的美的电饭煲一个；四等奖50名：奖价值180元精美钟表一份。4、中奖者携身份证于公布之日起一个月内到美的房产公司售楼部领

请在答题纸上选择正确答案A、绿色窗口B、人车分流C、江滨公园D、闹中取静E、户户有景F、配套设施齐全A、45万平方米B、28.8万平方米C、66、作为顺德市的绿色窗口，美的海岸花园人均绿地面积是：A、9.14平方米B、6平方米C、8.2平方米D、8.8平方米7、美的海岸花园的配套设施有：A、会所B、托儿所、幼儿园C、小学D、医疗保健中心E、肉菜市场超市F、便利店8、美的海岸花园物业管理特色是：A、全封闭全天候B、设有保安监控、消防系统C、设有可视性对讲系统D、设有交通管理系统9、小区停车场位于(除别墅外):A、地下停车场B、地面停车场C、没有停车场D、其它地方10、美的海岸花园准备与哪个学校全办小学：A、广东实验小学B、华师大附小C、大良燕山小学D、北溶中学BBCCCCCDDDD第四篇美的集团****春节晚会参展方案进一步扩大美的海岸花园项目知名度、促进房产销售。不影响春节晚会的主题，做到手法新颖，品味较高，印象深刻，吸引力较大。(三)时间：****年2月11日(四)地点：美的工业城风扇厅(六)筹备工作成立筹备工作领导小姐。组长：朱曙东现场布景负责人：刘克兢协助：陈小坚、谭刚、卢展恒、刘岩展销推介人员：谭月颜、罗桂钰、苟菊、颜春丽、李丽君场外置3~4条横幅：1、美的海岸花园，演绎美的生活!2、美的海岸花园，成功人士家园!3、美的海岸花园，祝集团同仁新春愉快、万事如意!室内布置视模型。2、灯光宜采用遮盖式强光射灯、使局部灯光强烈、光与暗形成反3、展台可多用不锈钢等反光材料，以增加光亮程度。4、具体展位布置由广告公司拿出设计方案和效果图。1、朱曙东：负责组织、协调、领导、指挥。②负责模型运输、车辆调派、接待台设置；第五篇美的海岸花园工程进度汇报暨开发商承诺活动方案(集团内部推介会)活动时间：****年9月11日下午2:30~4:00(三)活动议程(四)参观示范单位，智能化展示厅(五)活动结束：接送车送嘉宾回空调厂、集团公司、美的新饮料：可乐、矿泉水各300支，费用约2250元，以上均采用用1、大客车租金：6辆车，500元/台，共3000元。2、请柬：2000份，1元/份，共2000元。3、主题展板：规格6m×2,7m,80元/平方米，共1296元；①接送车身12条，6条7m,6条4m,上书“美的海岸花园工程5、宣传海报：500份4开，7元/份，共3500元；公司名称顺德市美的房产公司电话地址顺德市美的海岸花园东门邮编商品房项目名称美的海岸花园工程等级竣工验收时间交付使用时间负责质量保修部门联系电话答复时间保修项目保修责任地基和主体结构5年在合理使用的情况下返修、加固屋面防水3年返修墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年返修墙面、顶棚抹灰层脱落1年返修地面空鼓开裂、大面积起砂1年返修门窗翘裂、五金件损坏1年更换卫生洁具1年灯具、电器开关6个月供暖和供冷系统和设备1个采暖期或供冷期管道堵塞2个月疏通房地产开发公司承诺的其他保修项目开发单位名称美的房产公司地址北溶镇三洪奇大桥侧电话邮编设计单位名称顺德市规划设计院地址大良镇政通路7号电话邮编住宅部位使用说明和注意事项结构和装修装饰结构梁、板、柱基础不改动，公共装饰不能修改上水、下水配电设施、配电负荷小区内别墅负荷10KW,洋房每房5KW,不得随意加大负荷及加通风燃气消防门、门窗承重墙承重墙开洞不得大于400×400防水层建筑防水层不能私自处理及改动。阳台不能集中堆放重物，每平方米放物不得超过150公其他据报载广东每年小学生出国留学的费用高达10亿元，在家庭的各项费用支(三)活动原则时间：8月6日~8日(五)活动安排7、现场发放给儿童气球和简单的礼品。(六)媒介宣传3、横幅广告内容(仅供参考)(七)费用预算1、广告宣传费：15万元(其中地方电视台5万元，报纸10万元)。4、礼品(气球、太阳帽或晴雨伞):5000元；5、业务费(交通费、餐饮费等):5000元。(八)活动总结第七篇99全国优秀商品住宅园区示范推广交流会暨广东优秀楼盘展示会参展方案背景材料：****年8月26日~8月31日，由国家建设部批准和支持，中国房地产报东优秀楼盘展示会”将在广州举行。这是99年度广东地产界重要的交流和联(一)参展目的(二)参展理由(三)参展时间：****年8月26日~8月31日(四)参展地点：中国出口交易会7、8号馆。(五)参展组织工作人员组成副组长：王经理，负责组织工作和现场管理，协助朱副总；物料准备1、沙盘模型搬运(用集团大堂内的模型，由王经理安排);2、售楼资料(包括楼书、单页、按揭资料、手提袋等，李泳负责);3、展板、绸布、绶带、名片竹篮等(由赵红英负责);5、车辆、运输车、看楼车(由卢展恒负责)6、地毯(在地毯上绘上欢迎光临或项目的标准图样，由邓小兵负责);7、饮水机、水杯(用美的饮水机和专用水杯，刘岩负责);8、礼品(太阳帽、体恤衫约1000件，谭月颜负责);9、调查表(1000份左右、笔10支，李泳负责);10、洽谈桌椅2套(组委会只提供简单的桌椅、卢展恒负责)。宣传分工1、软性文章的撰写：谢卓荣2、参展活动的策划；谭刚3、新闻记者的接待：谢卓荣4、广告公司摄影联系：邓小兵第八篇美的海岸花园大型有奖销售活动3、本活动最坏的设想不可能是聚不到人气，而可能只是直接促销不理想，但4、在本方案正式起草前，经营部负责人曾在大小场合都向有关主管领导做过暂定7月28日~8月1日，即活动持续一星期，正式抽奖定在8月1日。(六)活动地点(七)组织美的房产公司经营策划部、售楼部、物业部(筹)特等奖：1名，奖价值28万元洋房一套；一等奖：1名，奖价值18万元洋房一套；二等奖：2名，各奖价值4.5万元停车泊位一个；票，各关系单位赠送票等途径送出约5万张票，其中真正可望参与抽奖票数2万1、9:00以前，确认票号。2、9:00,确认票号结束。4、9:28,北溶镇领导讲话。5、9:33,美的海岸花园项目推介。6、9:43,到会嘉宾参观示范房。2)抽出1个一等奖。3)抽出1个特等奖。2)抽出10名四等奖。3)抽出5名三等奖。4)抽出3名二等奖。5)抽出2名一等奖。6)抽出1名特等奖。(十一)活动准备工作进度安排6、7月28日彩排一次，全面检查一次。7、8月1日，房产公司全体工作人员按照分工须提前于7点30分进场。(十二)组织分工(略)(十三)宣传方案(略)1)特等奖：1名，28万元2)一等奖：1名，18万元3)二等奖：2名，9万元1)特等奖：1名，5万元2)一等奖：2名，4万元3)二等奖：3名，2.25万元4)三等奖：5名，2万元5)四等奖：10名，0.15万元6)纪念奖：1000名，7万元6、舞狮队2000元。第二章销售顾问和销售代理第一节组建销售队伍销售人员的基本要求(一)基本要求(二)专业知识要求(三)知识面要求(四)心理素质要求(五)服务规范及要求1998年8月1日~1998年9月30日五、培训目的(四)售楼模拟演示。在8月底安排一次命题考试，占考核成绩的40%,平时表现占考核成绩的30%,售楼模拟演示成绩占考核成绩的30%。培训期间每天授课时间具体安排1、上午：第一节课：9:00~9:50;第二节课：10:00~10:50;2、下午：第一节课：13:30~14:20;第二节课：14:30~15:20;第三节课：3、要求：上午8:50分到教室；9:00准时上课；下午1:25分到教室，1:30准时上课；每节课间休息10分钟；不得迟到、早退，原则上不能请假，有特殊原因者凭请假条经批准后方可离开；做好课堂笔记，按时交作业，认真参加考试。售楼员培训计划一览表培训时间培训课时内容提要8月1日上午2课时美的集团及房产公司概况8月1日下午2课时房地产形势分析与展望8月3日上午2课时公司规章制度及项目介绍8月3日下午2课时现场参观8月4日上午2课时工程知识8月4日下午2课时建筑学知识8月5日上午2课时房地产经营知识售楼技巧美学与心理学知识公关礼仪8月7日下午2课时自学时间8月10日上午2课时物业管理知识8月10日下午2课时礼仪及服务知识8月11日上午2课时房地产法律知识8月11日下午2课时自学时间8月12日上午2课时周围楼盘情况介绍8月12日下午2课时习8月13日上午2课时计算机知识8月13日下午2课时计算机操作8月14日上午2课时文秘知识8月14日下午2课时财务知识8月16日上午2课时合同签署知识8月16日下午2课时自学时间8月17日上午房地产金融知识工厂参观金业别墅花园参观售楼时间自学时间2课时物业管理及开发知识8月20日下午2课时自学时间8月21日上午2课时房地产综合知识8月21日下午2课时市场调研8月24日上午2课时房地产销售政策介绍8月24日下午2课时自学时间8月25日上午2课时房地产项目推广及广告策划8月25日下午2课时座谈8月28~30日2课时完成本月培训心得体会文章8月31日上午2课时交流心得体会9月1日上午2课时计算机理论9月1日下午2课时计算机操作9月2日上午2课时装修材料知识9月2日下午2课时丽江花园参观学习9月3日上午2课时销售基本操作流程9月3日下午自学时间房地产金融知识周围楼盘情况介绍到大良参观学习房地产形势分析及项目策划9月8日下午2课时自学时间9月9日上午2课时物业管理知识9月9日下午2课时礼仪及服务知识9月10日上午2课时军训9月10日下午2课时军训9月11日上午2课时军训9月11日下午2课时军训9月14日上午2课时营销知识9月14日下午2课时自学时间9月15日上午2课时文秘及礼仪知识9月15日下午2课时财务知识9月16日上午2课时房地产营销技巧9月16日下午2课时自学时间9月17日上午2课时房地产综合知识9月17日下午自学时间2课时企业文化2课时自学时间房地产有关政策到广州楼盘参观9月20日上午2课时识9月20日下午2课时自学时间9月21日上午2课时房地产宣传知识9月21日下午2课时市场调研9月22日上午2课时房地产销售政策9月22日下午2课时自学时间9月23日上午2课时建筑风格介绍9月23日下午2课时工程管理9月24日上午2课时工程施工管理9月24日下午2课时自学时间9月25日上午2课时水电工程知识9月25日下午2课时自学时间9月28日上午2课时售楼模拟演示9月28日下午2课时售楼模拟演示9月29日上午完成心得体会9月29日下午2课时完成心得体会9月30日上午2课时命题考试9月30日下午2课时培训结束、总结一、销售许可证二、认购须知三、售楼书四、售价表(略)五、认购书2、华侨、港、澳、台同胞须持有效合法身份证明文件(身份证、护照)。商业40年。1、欲购房的客户，请带备身份证(或营业执照)、定金(洋房10000元，别墅20000元)到美的海岸花园售楼部缴纳定金并签订《美的海岸花园2、请于签订《认购书》之日起，15天内客户须到本公司签署《商品房购b、个人购买：认购人身份证或护照正本(含港、澳、台胞及外籍人士);公司购买：营业执照、董事长或法人任职证明书、授权委托书(须公证)、法四、买方应付综合税费(付首期时代收):1、交易契税：洋房售价的1.5%,车位、别墅售价的3%。2、交易产权登记费：75元/宗。3、建档费：65元/宗。4、测量费：120元/宗(100平方米以下);160元/宗(100平方米以上)。5、印花税：5元/宗。6、办证工本费：20元/宗。7、初始登记费：70元/宗。8、土地资源管理费：10元/宗，如政府有关部门对以上标准予以变动，按新标准执行。9、物业管理维修基金：10元/平方米。洋房0.8元/平方米，别墅1.8元/平方米，花园0.5元/平方米。自动安全报警系统等收费共计：洋房10800元，别墅15600元。2000元，别墅4000元的手续费。已签署《商品房购销合同》的，须到七、销售节奏控制表(略)八、付款方式(略)九、按揭协议书(略)机构异地代理相结合的方式：在顺德及周边地第五节美的与经纬销售代理合同文本地址：广州市东风西路233号华联百老汇商厦13楼(二)安排市场调查及分析。(二)甲方同意乙方收取认购者认购手续费(每单位不超过成交金额0.5%)。而有关之代理佣金，甲方须于每次结算后7个工作天内付清予乙方。(四)上述所涉及乙方收取的顾问费、佣金及手续费所产生的税费由乙方承担。(五)委托期内甲方只能通过乙方代理出售该项目所委托之单位，由乙方负责销者所付之所有楼款(包括订金)归甲方所有，惟甲方必须保证乙方按本合同第委托期的延续或终止须于委托期限完结前14天内决定，若于委托期内任第六节销售组织与管理(二)收集房地产市场的信息资料，作出市场预测，参与设计方案的评审选(三)拟定房地产销(预)售的设计方案，提交公司领导及相关部门讨论通(四)积极为客户办理产权证。(六)参与工程的竣工验收。(七)参与房地产交易谈判。(一)售楼部经理(1人)(二)销售公关(3人)

开发客户；

跟踪目标客户；

参加项目推广宣传实施；

协助售楼部经理开展其他工作。(三)售楼处(前台)(3人)

负责与客户签定认购书；

负责记录客户档案；(四)综合处(2人)(五)入住处(1人)

陪同客户接收楼盘；潜在客户看楼付首期款(一次性、分期或按揭)(一)员工必须关心公司、执行本职工作，遵守职业道德；(二)员工应准时上班，不准迟到，早退和旷工；(三)员工在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽(五)切实服从上司的工作安排和调配，按时完成任务，不得拖延、拒(六)必须按编排表当值，不得擅离职守，个人调离、调换更值时需先(七)必须如实向上司汇报工作，坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不(八)必须发挥高效率和勤勉精神，对自己从事的工作认真、负责、精(十八)如员工亲属从事可能与公司利益发生冲突的业务时员工应向(二十一)负有监督责任的主管人员疏于职守的，视情节给予处分；(二十二)违反制度给公司造成经济损失的，公司将向其追索赔偿。(二)售楼员仪表、仪容准则3)正直诚实2、男员工头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。女员工不得留披肩发，头发长头发要常洗，上班前要梳理整齐，保证无头屑；3、女员工切忌浓妆艳抹，不许纹眉，可化淡妆，使人感到自然、美丽、精神好。女员工不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；4、员工上班前不得吃异味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有脏5、在对客服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务；6、提倡每天洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味。(三)售楼人员的行为准则1、售楼人员的工作态度1)服从上司切实服从上司的工作安排和调配，依时完成任务，不得拖延、拒绝或终止工作；2)严于职守员工必须按时上下班，不得迟到，早退或旷工，必须按编排表当值，不得擅离职守，个人调离、调换更值时需先征得主管同意；4)勤勉负责3、热情工作中应主动为客人着想；(三)售楼人员的举止2)接待客人时，落座在座椅的1/3或2/3之间，不得靠依椅背；9)不得随地吐痰及乱丢杂物。1)与人交谈时，必须保持衣着整洁；2)交谈时，用柔和的目光注视着对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解3)与人交谈时，不可整理衣着、头发、看表等；4)在售楼部内不得大声说笑或手舞足蹈；6)不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人；7)称呼客人时，要用“某先生”或“某小姐或女士”,不知姓氏时要用“这位售楼部每年对管理人员及售楼员进行考核，并将考核结果与员工的培训、调动、升降职、奖惩、裁员、辞退等有机结合。3、为公司取得重大社会荣誉者；考核内容优态度3~3.53、按编班当值，不擅离职守，无个人私3.5~4.53~3.54、服从上司安排调配，依时保质完成工作任务3.5~4.53~3.53.5~4.53~3.5力力业务能1、能够快速、准确地回答出客户提出的业务问题3.5~4.53~3.52、熟练、准确地计算出客户意向楼房价3.5~4.53~3.53、能够较好协助业务人员做好业务工3.5~4.53~3.5触时，能马上记起对方的姓名，并作出3.5~4.53~3.55、能够通过恰到好处地业务推介。与适当的引导、吸引客户，稳定潜在客户。3.5~4.53~3.56、做好接待工作记录，事后对客户及接3.5~4.53~3.5待情况进行分析，协助做好潜在客户的服服务态度1、友善，以微笑接待客人，和同事能够3.5~4.53~3.53.5~4.53~3.53.5~4.53~3.5仪表态度1、上班前做好情绪调整，精神饱满地投3.5~4.53~3.53.5~4.53~3.53、上岗时站姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑，无论坐、站与客人谈话无东张西望、心不在焉。3.5~4.53~3.5协调沟通5%善于并乐于上下沟通，能排解纠纷，诱3.5~4.53~3.5勤勉5%工作勤奋，有始有终，能积极主动求改3.5~4.53~3.5成本意识5%平时注意节约，成本意识强，能想方设3.5~4.53~3.5合计考核系数系数95分以上85~95分80~85分175~80分0励金额按上述比例计算的个人奖励金额占所有售楼员应奖励总额的比****年销售率为11.3%,2000年销售率为22.7%,2001年销售率为34.9%,2002年销售率为31.1%,销售的高峰为2001年与2002年。(一)洋房方面：由于项目目前环境及配套设施不完善，所以洋房销售初期的销售量较少(****年销售量占总销售量的3.6%),此后，随着社区的成熟、配套的完善，销售逐年递增，2000年的销售率为24.8%,2001年销售率为38.9%,2002年销售率为33.7%,销售的高峰为2001年与2002年，因为此时配套已基本完善，小区也处于(二)别墅方面：由于项目前期别墅价格较低，且位置好的别墅较多，别墅减少，别墅的销售将会趋于平稳，预计****年销售29%,2000年销售18%,2001年26%,2002年27%。(一)楼盘开发总量；(二)市场容纳量；(三)发展商营销手法(四)销售分段；(五)价格组合；(六)搭配艺术第八节销售激励制度一、总则为了充分发挥销售接待中心工作人员(包括业务员、售楼员和办事(二)适用范围(三)制定权(四)解释权(五)实施(一)售楼部经理；(二)业务员；(三)售楼员；(四)办事员及文职文员；(五)司机。四、销售接待中心的费用1.05亿2.11亿3.25亿2.90亿(二)具体情况(三)是否完成销售任务的奖罚1、销售接待中心如超额完成年度任务，超出部分，公司再给予提成标准3、完成任务不足85%,将根据具体情况(即客观因素和主观原因)以及完(一)以签定售楼合同书，收到客户的定金为依据，按合同发生额的多少计(二)选楼款或认购款不作为计算销售提成的依据，均须签字正式合同后才2、客户自己上门，业务员在销售接待中心对客户进行接待推一样(总提成额的20%)(一)每月月底，销售接待中心将当月的销售报表、工资表(基本工资、岗(二)公司财务部奖根据有关规定，代扣代缴有关费用(包括个人所得税、第九节销售政策方案第十节回笼资金管理第三章美的海岸花园物业管理2、物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平2、减少了发展商的管理人员数量。二、聘请物业管理顾问3、管理费用增加，大多数顾问公司(特别是境外公司)所要报酬都较高。三、聘请阶段性物业顾问节省聘请费用，针对某个阶段(如初始阶段)特聘请物业管理顾问，作阶段性指第二节物业管理内容设定2)执行有关物业经营管理规定；3)遵循有关物业管理的总则；4)维护客户及管理单位的正当权益；6)健全具有可操作性的程序文件；3)住户装修管理；4)车辆管理；5)客户档案管理；1)根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设施的特点、制定清洁保洁率标2)制定物业管理区清洁卫生管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业指导1)根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；2)制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；3)明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书。1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设施、设2)制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；3)制定消防设施、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系1)了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备2)制定水、电设备的使用和维护管理条例及作业指导书，以保证其达到应有3)制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责。1)了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；3)制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；4)业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当10、住户装修管理2)建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗11、车辆管理1)车辆管理包括机动车及非机动车的管理；2)制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗3)制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。1)客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、2)建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。1)组建管理机构；2)如发展商有要求，可作为物业管理顾客参与规划设计；3)按照国家规范，代表业主对物业管理区实施全面验收；4)确定管理范围及内容，制定管理服务费用的收费标准；5)准备入住。1)对物业管理区实施正常的管理服务；2)在保修期内还肩负着解决职责范围内业主提出的房屋及公共配套设施的3)协调业主与发展商和建设单位的关系，督促或协助发展商和建设单位解决4)建议在保修期期满时，代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的检16、入住率达到50%并有过半数业主同意，物业管理公司应做到：1)可分为无偿服务和有偿服务两类。内容及价格应透明化；2)无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有偿服务的价格应按政府有关1)通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；2)通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；3)通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；4)应邀参加或列席业主大会或业主代表大会；21、如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时1)接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；2)出现投诉，一定要及时向上反映信息；3)面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；4)在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系；5)在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求违背公24、社区文化包括社区文化氛围和社区文1)物业管理区的整体精神风貌；2)家庭的生活方式；3)住户的邻居关系；3)提供并逐步改善活动场地。一、培训目的(一)入伙前相关课程第1课物业管理概述物业管理除了管理物业外还能做什么?物业管理的最高境界是什么?第2课房屋建筑及管理基础常识您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗?您会计算房屋面积吗?您会看建筑图纸吗?您了解多少房地产各级市场基本常识?您知道房屋主权70年第3课不同类型物业的不同管理手法第4课物业管理法规有人说，中国的物业管理太难搞，因为法规不健全，果真如此吗?如果5年以后才健全怎么办?工作不做了吗?不然，怎样熟知现有法规并利用有关法规，第6课房屋的接管验收及其注意事项(二)入伙初期相关课程第1课入伙程序及相关事务第2课顾客投诉心态分析及处理技巧第4课房屋机电设备管理技巧第5课绿化养护与管理第1课有效培训与考核进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的，可能还不到10%,这样的效果如何改变呢?第2课物业管理中的财务管理第3课业委会的作用及其组建业委会向住户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题?不容置疑，说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用?怎样处理和摆准双方关系和位置?我第4课海外物业管理简介海外物业管理公司做什么?我们在做什么?帮你比较一下，分析各自特点取而是……你怎么看?搞9002,是为了图名，还是确有大用?第四节物业管理操作流程(略)第五节会所及学校占地约100亩，建筑面积6200平方米，土建(含室外装修)总投资约3000万元二、会所相关性经济指标分析(略)2.会所由一家公司独家经营的可能性较小，合作方可能较为分散，不易管理。方案三：发展商与专业公司合作经营这种合作是全方位的，包括共同出资、共同管理、共同受益，发展商与专业1.引进共担风险机制，从一定程度上降低了双方的经营风险；2.可利用发展商的实力和专业公司的行业经验二方面优势，达到优势互补；3.充分发挥双方的人才优势。不足是管理难度大，容易发生扯皮现象。综合以下三个方面的优缺点，根据发展商实际情况和美的集团市场化发展趋势，建议采用方案二实施，针对项目初期人气尚未聚集、知名度还未打开、会所前期经营压力大等特点，宜对会所追加640万元的装修投资(以1000元/平方米计),一方面减轻了专业公司的进场压力，使会所具备更大的招商优势；另一方面可以使会所加快运转，迅速带旺人气，以促进楼盘销售。会所投资可以在日后从场地租金或经营分成的形成逐步回收，这有待发展商与承租方共同探讨。1.充分利用媒介多做宣传，将会所招商信息尽快发布出去，建议采用报纸两种媒介，频率为每星期1~2次(9、10月份),发布范围为顺德、广州及周边地区。2.尽快使小区条件成熟，业主入住，增加区内人气。3.尽快完善招商条件，加快工程进度，使会所能在****年12月底全面完工。附录1:美的海岸花园座落于风景秀丽的北江北岸，占地670亩，规划总户数2200多户，入住人口8000多人。别不足1小时和30分钟，美的海岸花园若配套不全，又会有它的不便之处，如不设小学，则小区内2200多户，大约有700余名学龄儿童都要乘车外出求学，这样1.按照政府有关规定，有3000多人聚居的地方，须设一所幼儿园；5000人3.小区入住户数2200余户，根据小学生人口一般占总数3/1的分布规律，美的海岸花园区内小学生人数约为700余人。考虑到美的海岸花园业主年龄构成与老住宅区有所不同，将会是25~40岁的人居多，其中相当一部分二.市场分析(一)生源分析内小学生数约为700多人。但小区建成到全部入住还须有一个较长的时间过程，因此，学校生源不能只盯着区内。那么,区外生源情况怎样呢?据调查，美的集团员工中30~40岁的有约2000人，他们中有6~9岁的适龄儿童约600人。北溶镇内有适龄儿童7669人，其中北溶中心小学、三洪奇小学、广大问题，如果从现有适龄儿童中能分流5%到美的小学，就有380多人，再加上伦(三)政策及趋势分析老区、老校，一个班常常要容纳50人以上；后者是着重于改善学生学习绿地8平方米。编号用房项目总面积(M²)1普通教室2雨具杂物室53电脑室24音乐室25舞蹈室16自然课教室27史地室28综合教室29美术室2仪器室1体育器材室1多功能活动室1饭堂带厨房1教师阅览室1学生阅览室11少先队队部室1卫生室1总务室1语音室合计/注：1、单位使用面积是指实用面积；2、建筑单价按1100元/平方米计算。包括简单装修、水电等；3、多功能活动室按1500元/平方米计算。顺德市教育局制定的具体标准如下：小学教学及辅助用房标准面积单位：平方米用房项目单位使用面积用房数量备注普通教室6雨具杂物室5音乐室1美术室111111111111111111111图书室11111教师阅览室11111学生阅览室11111可建阶梯教室办公室/////综合教室//345会议室11111少先队队部室11111项目面积(M²)单价(元)投资概算(万元)操场200米环形跑道100米环形跑道环艺绿化通道(走廊)管线/配电房/增容校门(值班室)///面积，约多450平方米，价格多49.5万元，这样，教学用房和配套设施车，约需350万元，其中前期广告投入及开办费100万元，支付华师大附小无形资产费360万元。1412.7+600+360=2372.7万元(不含土地成本)1200+450=7928平方米1、关于学校的性质完全的公立学校，那就是政府出资来办，这是完全不可能的。由我们来办，2、关于学生收费标准调查显示，赞同年收费超过6000元学费标准的人数仅占2%。根据美的小学的投资规模及办学成本，每生每年期收费3000元。目前，碧桂园的收费为每期每生2.5万元(包食宿),而公立学校的收费仅300元左右，即便加上异地培养费等也不足1000元。美的小学的收费相当于公立学校的2~8倍。年按8000元，其他外来生源一律按2万元(包食宿)。全校24个班全部招满后，若未购房的美的员工与其他外来生源各占总人数的1/10,为便于计算，外来生源收费先减去6000元伙食费即按1.4万元，则学校总收入为672万元。如外来生源增加到20%,年收入可增加到691.2万元。当小学办出名气之后，外来生源是肯定3、教学成本位：元/每班每年)内容北溶中心小学西山小学华师大附小教职员工2.4人2.4人2.6人工资设备维修费用办公费用工资费用合计准算，每年每班要多付工资2.24万元。计为265.056万元。4、经营效益按每生每年收费6000元，招满960人时，学校总收入为576万元，其中美的员工子弟(即8000元/生)和外来生(1.4万元/生)各占1/10时，学校总收入672减去每年投资利息75万元和资产折旧118.64万元(按20年计)。第一年预计招6个班(一年级3个，二年级