土地房屋测绘项目投标方案（技术方案）

土地房屋测绘项目投标方案

目录

第一章服务方案...................................6

1.1.项目概况....................................6

1.1.1.项目概况................................6

1.1.2.招标范围及标段划分.....................6

1.2.服务要求....................................8

1.2.1.主要要求................................8

1.2.2.土地权属状况调查.......................9

1.2.3.房屋权属状况调查.......................10

1.2.4.界址调查...............................11

1.2.5.填写不动产权籍调查表...................12

1.2.6.绘制草图...............................13

1.2.7.不动产测量.............................13

1.3.自然地理概况及已有资料情况.................17

1.3.1.自然地理概况...........................17

1.1.1已有资料情况............................18

1.1.2已有资料分析............................19

1.4.作业依据文件..............................21

1.4.1.法律法规...............................21

1.4.2.技术规范...............................21

1.5.技术要求...................................23

1.5.1.数学基础...............................23

1

1.5.2.精度要求...............................23

1.6.技术方案路线...............................26

1.6.1.准备工作...............................26

1.6.2.资料收集...............................26

1.6.3.外业测绘...............................26

1.6.4.权属调查...............................27

1.6.5.数据建库...............................28

1.6.6.公示签字...............................28

1.6.7.项目验收...............................29

第二章项目流程和设计...........................30

2.1.总体流程...................................30

2.1.1.资料收集准备(地籍内业)...............31

2.1.2.地形图修测(外业组)....................31

2.1.3.实地调查核实(外业组).................33

2.1.4.面积计算及宗地图生成(地籍内业).......35

2.2.资料收集...................................38

2.2.1.基础测绘资料...........................38

2.2.2.不动产权属资料.........................38

2.2.3.现有资料收集分析.......................38

2.2.4.房屋平面位置分布图.....................39

2.2.5.数据的完整性：...........................42

2.3.无人机倾斜摄影测量法.....................43

2.3.1.像控点测量.............................43

2.3.2.像控点的采集...........................47

2

2.3.3.像控点的刺点与整饰.....................48

2.4.航空摄影...................................50

2.4.1.航空摄影航摄基本要求...................50

2.4.2.航线规划设计...........................52

2.4.3.起飞前检查.............................52

2.4.4.航飞任务执行...........................53

2.4.5.内业图形处理、编辑.....................54

2.5.软件平台的应用.............................81

2.5.1.基于移动平板内外业一体化的权籍调查.....81

2.5.2.外业数据采集...........................83

2.5.3.测绘工作流程...........................93

2.5.4.内外业衔接管理等实施方案..............108

2.5.5.权属调查...............................110

2.5.6.不动产测量.............................118

2.5.7.测绘成果编绘与管理....................153

2.5.8.检查验收方案..........................185

2.5.9.测绘数据成果汇交......................187

2.5.10.不动产图件编制........................187

2.5.11.数据库建设.............................192

2.5.12.数据整理与入库.........................194

2.5.13.成果整理与归档........................202

2.5.14.保密方案...............................204

第三章组织保障.................................209

3.1.项目管理机构...............................209

3

3.1.1.项目总负责人职责.....................209

3.1.2.测量组长职责...........................209

3.1.3.测量人员安全职责......................210

3.1.4.测绘仪器操作员职责.....................211

第四章质量保证措施.............................212

4.1.质量控制措施..............................212

4.1.1.质量目标...............................212

4.1.2.质量保证体系...........................212

4.1.3.质量控制措施...........................213

4.1.4.严格执行设计审批流程.................213

4.1.5.实施人力资源投入控制..................213

4.1.6.广泛开展技术、安全保密培训...........214

4.1.7.加强质量检查力度......................215

4.2.质量管控措施.............................216

4.2.1.质量管理制度..........................216

4.2.2.质量管理发展规划.......................222

4.2.3.质量管理保证体系......................226

4.2.4.质量管理机构人员及职责................227

4.2.5.仪器设备保管使用制度..................229

4.2.6.质量管理制度..........................249

4.2.7.质量记录制度..........................250

4.2.8.执业质量控制制度......................253

4.3.质量检查与验收...........................269

4.3.1.质量检查组织方式与检查比例...........269

4

4.3.2.主要检查内容...........................270

4.4.措施及合理化建议.........................272

4.4.1.测图比例尺大..........................272

4.4.2.测绘内容上与地形测量的差别...........272

4.4.3.测绘成果产品的差别....................272

4.4.4.修测、补测、变更测量及时.............273

4.4.5.与地籍测量密不可分...................273

4.4.6.测绘常见问题的归纳总结分析...........274

4.4.7.控制测绘质量的措施....................276

4.4.8.我单位承担本项目的优势...............279

第五章服务能力.................................280

5.1.专业技术团队.............................280

5.1.1.质检机构的建立........................280

5.1.2.具体职责划分..........................280

5.1.3.质量检查员岗位职责.....................281

5.2.专业测绘设备配备.........................283

5.3.数据安全管理措施.........................286

5.3.1.测绘成果管理制度......................286

5.3.2.测绘成果责任制度......................290

5.4.保密承诺.................................299

5

第一章服务方案

1.1.项目概况

1.1.1.项目概况

(1)项目地点：XX市某单位

(2)规模：1.地籍测绘；2.房屋测绘；3.权属测绘；

4.不仅限于以上内容。

1.1.2.招标范围及标段划分

标段编号：XX

标段名称：土地房屋测绘项目

服务期：1年(具体期限以甲方规定时间为准)

招标范围：1.地籍测绘；2.房屋测绘；3.权属测绘；

4.不仅限于以上内容。

测绘清单

序

测绘项目工作量服务要求

号

提供成果文件，权属界线

地

11个坐图、界址点坐标、测绘报

籍

落土地及617577.88告、土地及其附着建筑物

1测

含141栋平方米面积量算、边长，房产现

绘

1房屋状平面位置图并标注面

积、栋号等基本信息

6

房提供成果文件：建筑物面

产133栋房47380平积量算、房产现状平面位

2

测屋方米置图并标注面积、栋号等

绘基本信息，测绘报告

拟收储坐

提供成果文件，权属界线

地

落土地及

图、界址点坐标、测绘报

籍

其所含房

1525500告、土地及其附着建筑物

3测屋

平方米面积量算、边长，房产现

绘

2状平面位置图并标注面

积、栋号等基本信息

提供成果文件：勘测定界

图，权属测绘，宗地图，

面积量算，地籍要素数

4权属测绘1宗据采集编辑，地籍调查

表，四至盖章等确权办证

所需要资料，并协助办理

证书

7

1.2.服务要求

1.2.1.主要要求

(1)采用高分辨率正射影像资料，以自然村庄为单

位，比例尺一般以1:500-1:1000为宜，制作外业调查工作

底图，划分不动产单元及预编单元代码。

(2)开展不动产权籍调查须包括但不限于国家和XX

市某单位不动产权籍调查规定内容，如土地及房屋权属状

况(权属来源、权利人等)、界址调查、建筑结构、建成年

份、房屋用途等。

(3)测绘事项以地籍测绘、房屋测绘和权属测绘为

主，包括但不限于控制测量、界址点测量、不动产权籍图

测绘、面积量算等。结合实际需要，采集点内外10-20m

内的主要地形要素，包括道路、河流、水塘、建筑物、构

筑物等。

(4)规范作业程序，务必全面履行到位，资料收集、

权属调查、四邻指界、界标设置、公示公告、签字确认、

异议汇总、数据建库等关键环节，做到无死角、不漏项，

杜绝作业遗留问题，确保程序合法和成果规范。

(5)严格落实“两级检查、一级验收”制度，作业组

和部门负责过程检查，我单位负责最终检查。过程成果达

到规定的质量要求后方可转入下一工序。必要时，可在关

键工序、难点工序设置检查点。

8

(6)整卷立档、卷宗扫描电子化等相关工作，做到作

业全程思路清晰，工作推进有计划、有步骤、有措施，项

目实施有条不紊，各类档案规范、美观。整理后的档案要

随同数据及时移交数据合库及缮证单位。

(7)主动接受业主方和监理单位的指导、检查、监督

及协调，对监理或督导发现的问题，要认真对待、及时整

改到位，做到服务响应及时高效。

(8)数据整合工作，我单位全力配合数据合库及缮证

单位的数据合库、转库工作(即项目数据与不动产登记平

台的整合入库)工作，确保不影响项目整体进度和工作质

量。

(9)具体工作按有关政策规定、规范标准执行。

1.2.2.土地权属状况调查

(1)宗地状况调查。应根据《不动产权籍调查技术方

案》(试行)要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结

合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。

(2)宗地权利人状况调查。包括调查核实权利人或实

际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机

构代码、法定代表人(或负责人)姓名及其身份证明、代

理人姓名及其身份证明等。属于宅基地的，除了调查记录

土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复

9

印权利人身份证、家庭户口簿、婚姻关系证明等资料。上

述资料均需拍照留存。

(3)宗地权属状况调查。调查核实确定土地权属性

质、使用期限等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项

权利和共有情况；宗地批准用途和实际用途等。

权利人和宗地界址清楚，四邻无争议，因不符合相关

政策不能予以确权登记颁证的，可依实际使用情况记录实

际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中，

注明“该权利人为实际使用人，因不符合规定暂不予确权

登记。”将调查成果录入不动产权籍调查数据库。存在权属

争议的，划为争议宗，填写土地权属争议原由书，待权属

争议解决后再进行不动产权籍调查。

1.2.3.房屋权属状况调查

(1)房屋权属来源调查。应依据房屋产权人提供的房

屋建设批准手续、符合规划材料等，以及房屋买卖、互

换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证

明，记录产权人，并将产权证明留存建档并拍照。产权共

有或有争议的，记录共有或争议情况。

(2)房屋状况调查。宅基地范围内的房屋，调查主要

建筑物的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份等。主要

建筑物指具有上述合法权属来源材料、主要用于居住的房

屋。附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为

10

永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相

关信息，说明其位置、用途、数量等。集体建设用地范围

内的所有房屋等建(构)筑物，按《不动产权籍调查技术

方案》(试行)相关规定调查。

1.2.4.界址调查

(1)宗地界址调查。按照《地籍调查规程》

(TD/T1001—2012)要求做好宅基地和集体建设用地权属调

查指界，实地设置宗地界标并丈量边长和关系距离，确保

宗地权属清楚、界址清晰(界址空间相对位置关系准确)。

对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界

址无变化的宗地，无需重新开展界址调查，只将相关信息

记入不动产权籍调查表即可。对土地权属来源资料中的界

址不明确的宗地、界址与实地有变化的宗地及无合法土地

权属来源资料的宗地，需进行现场指界，开展宗地界址调

查。

实地指界前，通过指界通知书、公告、广播、电话、

微信等方式通知指界人，确保土地权利人及相邻宗地权利

人或双方合法代理人、集体经济组织代表按时到现场指

界。指界时，调查员、本宗地及相邻宗地指界人、集体经

济组织代表应同时到场，根据指界人指定的界址点，现场

设置界标，确认界址点类型、位置。指界后，应及时填写

11

地籍调查表，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作

底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明。

无论是解析法还是图解法测量界址点，都应采用钢尺

或测距仪实地丈量宗地的全部界址边长，及其临近界址点

或明显地物点与本宗界址点的条件距离或相关距离，条件

距离和相关距离无法丈量的，应在界址标示表中的说明栏

说明原因。

(2)房屋权属界线调查。房屋权属界线是指房屋所有权

范围的界线，包括专有部分和共有部分的所有权界线。应

实地采用钢尺或测距仪丈量房屋边长，标注在房屋权界线

示意图上，并填写房屋调查表。

独立成幢的房屋等建筑物、构筑物与宅基地使用权为

同一权利人的，无须开展房屋权属界线调查，只须测量房

角点、丈量房屋边长并标绘在宗地草图上。

建筑物为共有的，如新型农村社区或搬迁上楼等，有

户型图的，经核实与实地一致的，按户型图确定房屋权属

界线；无户型图或户型图经核实与实地不一致的，须在房

屋所有权人指界下，区分自有墙、共有墙或借墙，以墙体

所有权范围为界，确认界址类型、位置，测量界址点和房

屋边长，标注在房屋权界线示意图上，并填写房屋调查

表。

1.2.5.填写不动产权籍调查表

12

按照《不动产权籍调查技术方案》(试行)的要求填写

不动产权籍调查表。对集体建设用地使用权宗地和宅基地

使用权宗地，填写地籍调查表；如果其上存在房屋，则需

填写房屋调查表。如果其上存在构(建)筑物，则需填写

构(建)筑物调查表。

1.2.6.绘制草图

应根据宗地和房屋权属状况调查信息、指界与界址点

设置情况、界址边长及相关距离丈量结果，按概略比例尺

绘制宗地草图，根据需要绘制房屋权界线示意图。宗地草

图及房屋权界线示意图必须现场绘制(可直接在地籍调查

表上绘制，也可另附纸绘制),有基础图件资料的地区，

可持打印的相关图件到现场，根据指界和实际丈量边长情

况做好现场记录，形成草图。

1.2.7.不动产测量

不动产测量包括控制测量、界址点测量、不动产权籍

图测绘和面积量算等。

(1)数学基础

平面坐标系统采用2000国家大地坐标系统，高程系

统采用“1985国家高程基准”。

(2)控制测量

可根据需要确定是否开展，对于仅丈量界址边长不测

量界址点坐标的地区，可不开展控制测量。

13

(3)宗地界址点测量

为满足本次确权登记颁证工作任务，原则上，可以采

用解析法与图解法共同开展工作。

解析法。利用测量仪器实地获取宗地界址点精确坐

标，绘制权籍图，提取宗地面积等要素信息。

图解法。利用时相较新、分辨率优于0.2m的正射影

像图，已有大比例尺(不小于1:2000)地籍图、地形图等

资料在图上采集界址点坐标，实地丈量界址边长，形成权

籍图，并计算宗地面积等要素信息。

(4)房屋测量

a.对于已颁发房屋产权证的，经核实权利人未发生变

化，房屋未进行翻改建的，只需将房屋登记的相关信息与

宗地权籍调查成果一并录入不动产权籍调查数据库中，对

已有界址点坐标的无需重新开展测量。

b.新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，已有户型

图经核实无变化的，通过户型图获取房屋内部边长，没有

户型图的需实地测量。

c.房屋测量可结合实际需求，选用解析法、图解法测

量房角点坐标，也可采用勘丈法钢尺丈量房屋边长。

d.无法丈量房屋边长的，应丈量至少两条房角点与界

址点或房角点与相邻近地物的相关距离，便于间接解算房

屋边长和房屋面积。

14

(5)不动产权籍图测绘

不动产权籍图包括地籍图、不动产单元图等。其中不

动产单元图主要包括宗地图和房产分户图等。地籍图、宗

地图测绘按《地籍调查规程》(GB/T1001-2012)5.3.3规

定。房产分户图在地籍图、宗地图的基础上，以不动产单

元为单位，编制要求和内容参照《房产测量规范》

(GB/T17986.1)7.3的规定。

(6)面积计算

a.可采用坐标法或几何要素法计算面积：

坐标法。采用解析法获取宗地界址点和房角点坐标

的，可通过坐标法计算宗地和房屋面积。

几何要素法。采用图解法获取界址点坐标的，可以通

过实地丈量的房屋边长和房屋占地范围的几何图形计算面

积，如简单的矩形房屋可以根据量取的长和宽直接计算出

其面积。

b.宅基地范围内只对其主要建筑物计算建筑面积。可

以按《房产测量规范》要求计算面积，也可以采取简便易

行的方式/如以一层建筑面积乘以层数计算。对于主要建筑

物的门廊、阳台、楼梯等设施面积根据《房产测量规范》

要求计算。集体建设用地内的所有房屋及建(构)筑物均

应计算面积。

15

c.新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，可直接利

用已有的户面积成果。无户面积成果的可通过户型图(经

核实无变化的)或实地丈量的成果计算面积。d.应在地籍

调查表和房屋调查表中说明宗地和房屋面积的计算方法和

过程。

16

1.3.自然地理概况及已有资料情况

1.3.1.自然地理概况

XX市位于XX省东部，湟水中游河谷盆地，位于青藏高

原。属于少数民族较多的市区。XX市位于XX省东北部，青

藏高原东北部，地处在湟水及三条支流的交汇处。呈东西

向条带状，地势西南高、东北低。四周群山怀抱，南有南

山、北有北山。2012年底XX市中心城区建成区面积是150

平方公里，地理坐标东经101°77′、北纬36°62′。根

据2015年全国1/%人口抽样调查结果显示：2015年末XX

市常住人口为231.08万人，其中市区人口126.76万人，

占54.86\%,三县人口104.32万人，占45.14/%。XX市是

典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存，是青藏高原

人口唯一超过百万的中心城市，移民人口达100万之多。

青海是中国多民族聚居地区之一，全省除汉族外，世居青

海的主要有藏、回、土、撒拉和蒙古族，在长期的生产、

生活过程中，各民族形成了自己独特的风情。全市少数民

族人口为58.81万人，占常住人口的25.9/%,其中：回族

人口36.87万人，占16.3/%;藏族人口为12.45万人，占

5.5/%;土族5.86万人，占2.6/%。

截至2019年12月，XX市辖城东区、城中区、城西

区、城北区、湟中区共五个区，湟源县、大通回族土族自

治县共两个县。另外设有XX市(国家级)经济技术开发

17

区、城南新区(属城中区)、高新技术开发区(生物科技产

业园区)、海湖新区共4个功能区。

1.1.1已有资料情况

(1)控制资料

XX市自然资源局提供的XX市已有的控制点坐标和高程

数据，已由调查单位转化为国家2000坐标系。

(2)其他基础数据

收集各级部门有关文件和技术规程、相关用地审批和土

地登记信息、原发证红线图、土地调查成果图或其他地形图

等图件资料以及户籍数据等基础资料。相关资料由用户协助

提供。尽量收集相关原始资料，分析整理并加以利用。特别

是测区原有的测量成果，要尽可能加以利用。要充分利用测

区的现有资料，一方面是为了减少重复的工作，更重要的是

加强新旧测绘成果的衔接，消除其间的矛盾，保证测绘资料

18

的连续性。收集的基础数据主要包括：

>XX市联合测绘系统下载的最新的1:500地形图等已有

基础成果资料(数据库);

>地籍区和地籍子区数据成果；

>历年XX市某单位土地不动产登记宗地图数据。

1.1.2已有资料分析

(1)控制资料：作为控制测量成果数据。本项直接采用

XX市CORS系统成果化为国家2000坐标系，数据基本覆盖禅

城区的所有村庄范围，完全满足本项目起算数据的需要；

(2)1:500地形图基础成果资料：该数据于2018年修

补测，精度符合1:500地形图规范要求精度。下载的原始图

形数据坐标系为XX市2000,由区局转换为国家2000坐标系

后，通过Arcgis处理以后作为外业调查底图到处北斗外业

APP。;

(3)地籍区和地籍子区数据成果：2018年汇交省自然

资源厅的数据，可用来编制不动产单元号，本项目采用甲方

提供的宗地统一代码，不需要对宗地进行预编号，地籍区与

地籍子区数据主要用于调查过程中出现的新宗地或者宗地

统一代码有错误时候的续编宗地代码；

(4)历年XX市某单位土地不动产登记宗地图数据：该

数据为宗地数据，主要用于检核“房地一体”权籍调查成果

的正确性，作业参考数据使用。

19

20

1.4.作业依据文件

1.4.1.法律法规

(1)《中华人民共和国物权法》;

(2)《中华人民共和国土地管理法》;

(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

(4)《中华人民共和国房地产管理法》;

(5)《土地调查条例》;

(6)《土地登记办法》;

(7)《不动产登记暂行条例》;

(8)《不动产登记暂行条例实施细则》。

1.4.2.技术规范

(1)《中华人民共和国行政区划代码》(GB/T2260);

(2)《国家基本比例尺地形图分幅和编号》(GB/T

13989);

(3)《房产测量规范》(GB/T17986.1);

(4)《全球定位系统(GPS)测量规范》(GB/T18314-

2009);

(5)《国家基本比例尺地图图式第1部分1:5001:

10001:2000地形图图式》(GB/T20257.1);

(6)《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017);

(7)《土地利用数据库标准》(TD/T1016-2017);

(8)《全球定位系统实时动态测量(RTK方法)技术规

21

范》(CH/T2009);

(9)《城市测量规范》(CJJ/T8);

(10)《卫星定位城市测量技术规范》(CJJ/T73);

(11)《地籍调查规程》(TD/T1001);

(12)《城镇地籍数据库标准》(TD/T1015);

(13)《数字测绘成果质量检查与验收》(GB/T18316);

(14)《测绘成果质量检查与验收》(GB/T24356);

(15)《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》;

(16)《不动产权籍调查技术方案(试行)》;

22

1.5.技术要求

1.5.1.数学基础

1.5.1.1.坐标系统

本项目实施采用XX市2000坐标系，最终汇交成果需转

换成2000国家大地坐标系。高程基准采用1985国家高程

基准。

1.5.1.2.比例尺

土地房屋测绘项目权籍调查采用1:500比例尺。

房屋平面图和宗地图的比例尺根据房屋和宗地的大小

和形状设定，以整百数为宜，宅基地的宗地图比例尺范围一

般为1:100-1:400,集体建设用地宗地图的比例尺视宗地

面积而定，一般不应小于1:2000。

1.5.1.3.计量单位

长度采用米(m),保留两位小数；面积采用平方米(m²),

保留两位小数；坐标单位采用米(m),保留三位小数。

1.5.2.精度要求

采用全数字化解析法，按1:500地籍图精度要求进行。

对于新增和变化较大的宗地需要开展控制测量的，平面控制

测量应在等级平面控制点基础上加密，可采用导线测量、

GNSS测量等方法施测。当采用GNSS测量方法布设时，宜利

用FSCORS系统采用网络RTK技术施测。

1.5.2.1.一般要求

23

1)房地一体调查采用的仪器设备应定期检定(校

准),并使其保持良好状态，满足测量精度要求；使用的

软件应通过相关鉴定或验证。

2)房地一体调查采用中误差作为测量精度的衡量标

准，以二倍中误差作为极限误差。

1.5.2.2.界址点精度要求

房屋界址点(以下简称界址点)的精度分为三级，各

级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距及相邻界址

点的间距误差不超过表2-1二级精度等级的规定，房屋细

部点精度等级和限差执行与界址点相同。

界址点精度要求(单位：m)

界址点等界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界

级中误差限差

——

±0.02±0.04

二土0.05土0.10

三±0.10±0.20

房屋建筑之外，明显地物点相对邻近图根点的点位中

误差不应大于0.05m,地物点之间的间距中误差不应大于

0.07m。地物点的高程中误差不应大于0.10m。

1.5.2.3.边长精度要求

建筑面积测量时，测量仪器或钢尺两端应处于水平状

态，测量边长应在不同位置独立测量两次，边长、层高测

量精度应满足点间中误差不应大于0.05m。

24

1.5.2.4.面积精度要求

建筑面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差

应满足表2-3中二级精度等级的规定。

建筑面积精度要求(单位：m²)

精度等

中误差限差适用范围

级

0.01√s0.02√S特殊要求

-

+0.0003S+0.0006S

0.02√S0.04√S一般房屋

二

+0.001S+0.002S

0.04VS0.08√S其他

三

+0.003S+0.006S

注：S为建筑面积，以m²为单位。

25

1.6.技术方案路线

以满足XX市某单位土地房屋测绘外业调查测绘服务为

出发点，立足于已有的工作基础，严格依据国家有关规程

和标准，借助航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和

数据库等技术手段，充分收集利用已有的权属资料成果和

测绘资料成果，整理已有的历史档案资料，通过外业测绘

(控制点布设、航飞、三维建模、数据采集、精度检核)

和权属调查(历史档案整理、权属调查、内业整理)及数

据建库(数据建库、资料输出)等工作方法输出成果，经

公示签字(公示签字、数据完善、资料归档)无问题后，

申请有关单位进行项目验收，完成本次土地房屋测绘项目

外业调查测绘服务工作，为土地房屋测绘项目数据合库及

缮证服务提供原始数据成果，确保颁证工作顺利完成.

1.6.1.准备工作

制定计划、资料整理与收集、编写技术设计书、器材

准备、宣传动员、人员培训。

1.6.2.资料收集

①收集权属资料，收集历史档案(土地登记档案、房

产档案、使用权档案等)。②收集基础资料，收集地籍区、

地籍子区、现有地籍矢量数据、测区内控制点等。

1.6.3.外业测绘

26

①控制点布设，按照图根点的精度布设，含像控点

(倾斜摄影测量),像控点密度根据各村地势高差起伏情况

确定，一般应在50米至100米一个，均匀分布整个测

区。根据提供的高程拟合参数或采用GNSS拟合高程，直

接利用AHCORS系统进行图根控制测量，布设图根控制

点。②航飞，倾斜摄影，采用无人机，挂载五镜头摄像

机，飞行高度应根据地面分辨率设定，地面分辨率要求低

于1.5厘米，重叠度要求旁向、航向均为80%。③三维建

模，利用三维建模软件，建立测区三维立体模型，为提高

效率，应采用服务器挂载计算机群的方式建模。④数据采

集，采用全野外数字化、航空摄影测量以及其他能够满足

地籍和房屋测量精度的方法，逐宗地进行权籍测量、房产

测量和相关的地物、地形要素测量。内业通过裸眼3D及

数据加工软件，采集数字线划图，应包含居住区、水系、

道路、独立地物等主要地物，该图作为后续工作底图⑤精

度检核，对内业采集完成的工作底图进行精度检核，包含

界址点精度、房屋边长精度。

1.6.4.权属调查

①历史档案整理，对历史档案进行整理、扫描，作为

权属来源材料，后续挂接至房地一体数据库。②权属调

查，根据《地籍调查规程》(TD/T1001—2012)、《不动产

权籍调查技术方案(试行)》、《房产测量规范》

27

(GB/T17986.1—2000)及其他规范和文件要求，实地逐户

调查宗地界址信息、房屋信息等，收集权利人证件复印件

等，组织招标方在指界通知书等文件上签字，调查测区每

一宗土地的权属、位置、用途及四至等权属状况，调查各

宗地上建筑物和构筑物的产权状况，包括房屋的权利人、

权属来源情况、建筑结构、建成年份等。③内业整理，在

工作底图上绘制宗地权属线，录入权利人、房屋建房时间

等调查信息，整理房屋照片等影像资料。

1.6.5.数据建库

①数据建库，数据初步建库，完成权属的赋值，房产

面积计算，历史档案的挂接等，采用《南方CASS成图系

统》和《不动产权籍调查确权登记发证应用系统》或其他

图形编辑、数据处理等软件将地籍、房产、地物、地形数

据按照统一规定格式加工处理，为建立XX市不动产登记信

息管理系统提供统一格式的数据。以权籍调查和登记发证

成果为基础，依照《不动产登记数据库标准(试行)》、《土

地利用数据库标准》、《城镇地籍数据库标准》,以GIS平台

为基础，满足矢量、栅格和与之关联的属性数据的管理，

进行不动产数据库建设，由我单位做好数据合库、登记业

务转库等工作。②资料输出，从数据库中输出不动产调查

表、界址签章表、等各种纸质材料的电子版，并打印。

1.6.6.公示签字

28

①公示签字，按地籍子区为单位，进行公示，招标方

对公示无异议的，在各种纸质资料上签字并按手印。②数

据完善，根据公示结果，对前期工作有遗漏或错误的，进

行修正，完善最终数据库。③资料归档，将纸质资料按要

求整理、装订、归档及扫描。

1.6.7.项目验收

按照国家或地方标准，配合相关单位验收。

29

第二章项目流程和设计

2.1.总体流程

制定计划

资料收集与分析

准备工作编写技术设计书

表格、器材准备

人员培训、宣传动员

E级GPS增补测量及二级导线测量

控制测量

四等水准测量

图根控制测量

地形测绘

地形修测和地形测量

界址调查

地类调查

权属调查与核查

地籍调查

成果整理及小结

地籍要素测量

地籍图绘制

地籍测绘面积量算汇总

生成两表一图

成果整理及小结

数据检查及数据转换

地籍建库数据分层构面、属性连接

建立数据索引

资料整理、审核

验收

30

2.1.1.资料收集准备(地籍内业)

1.1收集的资料包括已有的地形数据与甲方提供的相

关文件，包括：①供(征)地图(纸质与电子版);②土地

出让合同或划拨决定书；③若已竣工提供房产测绘面积成

果报告(纸质与电子版)。

注：此步应在接受任务时，向甲方说明并要求其提

供，并将电子文档放于\\DJ08\……。

1.2将收集到的资料进行整理，将供(征)地图上的

用地红线套入地形图，为外业测绘做准备。

注：向外业组提交①供(征)地图(纸质与电子版);

②土地出让合同或划拨决定书；③宗地号；④宗地测绘工

程编号；⑤由甲方初步填写的地籍调查表；⑥房产测绘面

积成果报告(纸质与电子版)。

2.1.2.地形图修测(外业组)

2.1按照地籍图测量要求(尽量布设一级图根附合或

闭合导线，少用支导线),进行外业数据、地籍要素测量。

采集精度要求如下表：

31

界址点测量精度要求

界址点对邻

界

近图根点点

址

界址点间界址点间

位误差

点

距中误差距限差适用范围

(cm)

等限差

(cm)(cm)

级

地价较高地区、

城镇街坊外围界

±5±10±5±10

址点及街坊内明

显界址点

地价一般地区、

城镇街坊内隐蔽

±7.5±15±7.5±15

界址点及村庄内

部界址点

2.2采集完成后，对地形图进行绘制，形成现势地形

图。

2.3制作外业调查工作图：将甲方提供的供(征)地

线套入新修测的现势地形图，判读地形图，确保用地红线

内无其它建筑物，若有其它建筑则需通知甲方，让其出面

32

协调处理。决定是拆除建筑还是甲方在一定程度上退让其

宗地界线(告诉甲方：存在违章建筑的情况下一般是办不

出土地证的)。参考供(征)地线与现势地形图与甲方一起

初定其宗地的界址线。以原供(征)地项目的勘测定界位

置作为宗地界址点的，应直接采用原勘测定界界址点的坐

标数据。界址点以西北角为1号点(起点)顺时针方向沿

着界址线重新编号，相邻界址点间距超过200米应适当增

加界址点数量，遇圆弧、曲线时，应均匀设置奇数个界址

点。界址点为不明显的地物(供地红线)应标出放样坐

标。初定界址线后打印成1:500图纸，作为调查工作底

图。

2.1.3.实地调查核实(外业组)

3.1打印外业调查表：打印相应的地籍调查表，作为

外业调查记录(共2页)。

3.2外业调查：调查的内容为与本宗地及相邻宗地的

信息内容，包括：土地使用单位、工程项目名称、四至关

系、门牌号等，见调查表第二页。

其中，土地使用者名称、项目、土地坐落、宗地四至

等内容外业调查时必填；法人代表或户主与代理人选一填

写；土地权属性质、批准用途、使用期限等参见土地出让

合同等填写；实际用途、共有使用权情况、说明可根据实

际情况填写；地籍号由国土局提供。权属调查记事及调查

33

员意见、地籍勘丈记事由外业人员填写；地籍调查结果审

核意见由审核人填写。

3.3实地确定界址线：此工作应与甲方及相邻宗地各方

一起参与，参考初定的宗地界址线与甲方及相邻宗地各方

一起确定其宗地的界址线。主要原则：

①当与本宗地相邻的是道路或河流时：有永久性围墙

以围墙为准；无永久性围墙并且建筑物没有超出供地红线

的情况下，一般以供地红线为宗地界址线。

②当与本宗地相邻的宗地内的部分建筑落在本宗地供

地红线范围内或紧贴时，让甲方与邻宗权利人(或使用

者)协商，以与谐的方式解决(如内退或者拆除等方法),

确定界址线。

在确定界址线时，界址点为明显的固定地物应现场确

定界址点，并实测坐标；界址点为不明显的地物(供地红

线)应进行界址点放样。适当丈量主要界址点距周边固定

地物的距离。

3.4完成实地确定界址线后，填写权属成果表中的温州

市地籍调查界址确认表的内容。

3.5绘制宗地草图。

宗地草图是描述宗地位置、界址点、线与相邻宗地关

系的实地记录，根据调查表与调查工作图绘制。

宗地草图绘制的主要内容：(详见例图)

34

a)本宗号与门牌号及面积；

b)本宗地使用者名称；

c)本宗地界址点(包括相邻宗地落在本宗地界址线上

的界址点)、界址点号及界址线，相邻宗地的宗地号、门牌

号、使用者名称，本宗与邻近地物；

d)界址边方位所需的或者其它需要的建筑物或构筑

物；

e)在相应位置注记界址边长、界址点与邻近地物的相

关距离。

f)指北针、丈量者、丈量日期、比例尺等其它注记。

外业组上交资料

1.调查工作图

2.图根导线测量记录、计算

3.控制点展开图

4.控制点成表果

5.三环管理表(二张)

6.放样计算及实测记录、计算(含电子文本)

7.地籍调查表(二份)

8.界址确认表(二份)

9.宗地草图(二份)

2.1.4.面积计算及宗地图生成(地籍内业)

4.1宗地图生成

35

4.2面积校算，生成面积计算书

4.3制作供地与宗地比较图

4.4其它内业工作

附：

由宗地调查工作图用南方CASS7.0软件制作宗地草图

的步骤：

1.插入样式图

2.删除高程、控制点、把所有地形放在地形图层、颜

色改为8#色。

3.以样式图的框确定比例尺，并改变比例尺、(是否

自动改变符号大小?选否)

4.确定地籍参数设置

5.以调查确定后的界址线绘制权属线

6.绘制地籍表格【界址点成果表(excel)】另存为：

界址点成果表

7.以样式图上的样式制作界址线(0.3宽)、界址点、

距离、门牌号、标注、宗地四至名称、宗地名称、宗地号

及宗地面积。

界址点放样与坐标实测

1.使用测图时布设的控制点，特殊情况下可再补点

2.调查工作图上应放样的界址点条件坐标

3.放定后及实地确定的界址点坐标实测

36

37

2.2.资料收集

2.2.1.基础测绘资料

1)收集土地1:500地形图以作为调查底图，但是地

形图的完整性和现势性不一定满足要求，需要在此基础上

采用全站仪、GNSS等设备补充测制新增及变化的建构物用

地和集体建设用地。

2)收集E级GPS网点，省级和地方经检测验证可用的

CORS系统、测区范围内已覆盖的并经检测验证可用的D级

点，可作为本项目的起算数据。

2.2.2.不动产权属资料

已有的土地、房屋调查成果资料、土地审批资料、以

及初始登记、变更登记等档案资料是权属调查的重要依

据，在进行权属调查时必须进行全面收集。资料以最新的

资料为准，权属调查过程中如发现有疑问的要及时向住建

局请示，并以其解释的方案执行。

其他资料。包括相关政策法规和技术规程、标准地名

等资料。

2.2.3.现有资料收集分析

1)土地测绘过的宗地图、规划局地形图等可以作为工

作底图；

2)部分已经发过房屋产权证的房产测绘报告；

3)浙江cors系统可以作为本次房产测绘的平面基

38

准。

4)《测绘产品质量评定标准》(CH1003-95);

2.2.4.房屋平面位置分布图

1)资料收集

收集已有的规划设计图，宗地图进行分析，要保证坐

标系统一致、精度可靠、现势性好，作为房屋平面位置分

布的编制底图。不满足要求的需实地修测或重测。

2)房屋平面位置分布图的规格

房屋平面位置分布图的幅面可在787mm×1092mm的

1/32～1/4之间选用，房屋平面位置分布图比例尺根据面积

可在1:100～1:1000之间选用。

房屋平面位置分布图应表示的基本内容

根据项目情况，本次房屋平面位置分布图主要以能反

应党政机关办公用房的分布，表示的基本内容应表示用地

方范围界线、周边的道路、水域测量、房屋、房屋附属设

施和房屋围护物、幢号、每幢房子的房产信息、建筑面

积、门牌号及其他有关的地籍地形要素和注记。

房屋平面位置分布图的编号

房屋平面位置分布图图名统一为“***房屋平面位置分

布图”、图幅号“单位编号+流水号”。

房屋平面位置分布图绘制中各要素的取舍与表示办法

a房屋以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰

39

性的柱和加固墙等一般不表示；同幢房屋层数不同的应绘

出分层线。

架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示；虚

线内四角加绘小圈表示支柱。

b房屋平面位置分布图上应绘制房屋附属设施，包括柱

廊、檐廊、架空通廊、阳台、挑廊、室外楼梯，以及和房

屋相连的台阶等。

①柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的

支柱；

②底层阳台以底板投影为准；

③门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖

投影为准；

④室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上1mm的不

表示；

⑤与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的不

表示。

c围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应

表示，其他围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的和

单位内部的围护物不表示。

d房屋平面位置分布图上应表示的房产要素包括幢号加

括号注记在房屋左下角、结构、层数、建筑年代等，结

构、层数及建筑年代标注在相应房屋的中间，表示形式为

40

“产别(1位)+结构(1位)+层数(2位)+建筑年代(4位)”,

房屋结构分类代码表示如下：

①钢结构1

②钢、钢筋混凝土结构2

③钢筋混凝土结构3

④混合结构4

⑤砖木结构5

⑥其它结构6

分层分色

各地物要素信息必须正确分层，图层名称唯一且统

一，与房产信息相关的主要地物要素的图层以及参数设置

按下表执行，字体大小按输出成图比例尺设定。

表4分层分色表

文字或线宽

图层颜色说明

规格

方正细等线

DH品红房屋幢号

体

DLSS青色(随层)视等级不同道路设施

DMTZ绿色(随层)地貌土质

GXYZ黄色(随层)管线设施

JJ黄色(随层)视性质不同境界线

JMD品红(随层)居民地内一般房屋及

41

架空房屋等

方正细等线

KZD红色(随层)各级控制点

体

方正细等线

MPH品红门牌号

体

SXSS蓝色(随层)水系设施

TK白色(随层)图廓

方正细等线结构、层数、年代等房

XX绿色

体产信息

YZH黄色围墙、台阶等房屋附属

田埂、地类、植被符号

ZBTZ绿色(随层)

等

ZJ白色(随层)视性质不同各种文字注记

2.2.5.数据的完整性：

指数据内容的完整性和几何完整性，其中主要包括：

a面状地物的闭合，房屋平面位置分布图上房屋及房屋

附属檐廊、架空通廊、阳台、门廊、门楼、门顶等面状地

物都应闭合，当上述面状地物被图廓线分割时，应分别在

图廓线上闭合。

b各种符号、注记的完整等。

c数据的艺术性：

即数字化图的可视化表达，要求符号配置、注记位置

42

的编排要合理，风格要统一，图面要美观。

d数据的冗余性：要求图形没有多余数据。

2.3.无人机倾斜摄影测量法

2.3.1.像控点测量

1.像控点测量流程

无人机航摄获取的影像相幅小、像片数多，根据测区

的面积大小、地形地貌，像控布设和航线布设相结合，在

影像上先进行点位预刺，选取合乎要求的控制点大致点

位，然后在实地进行地标布设和量测作业，具体流程如下

图。

43

测区踏勘

像控布设航线设计

像控测量倾斜航飞

橡控成果影橼POS数据

空三

倾斜模型生成

DOM倾斜模型

内业采集

底图数据

图像控点测量流程图

2.像控点的精度要求

根据《城市测量规范》中6.4.5要求，像控点精度不

应低于图根点精度。每个图根点均应有两次以上的独立观

测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高

程的较差不得大于±5cm。

3.像控点的布设

①、像控点的布设方案

a、像控点采用区域网布点方案。像控点在航线方向的

44

跨度为9条基线，旁向跨度为3条航线。且像控点最大间

距控制在150m左右。

b、每个测区内至少均匀布设4个检查点用于模型精度

检查。

c、区域网的图形宜呈矩形。当受地形等条件限制时，

可采用不规则区域网布点，在凹角转折处或凸角转折处应

布设像控点。

d、当遇到像主点、标准点位落水等特殊情况，不能按

正常情况布设像控点时，视具体情况以满足空中三角测量

和成图要求为原则布设像控点，点位在像片上的条件可适

当放宽。

e、个别旁向重叠大于100个像素且小于250个像

素，且影像清晰时，应在该重叠部分补测1-2个像控点。

②、像控点的布点条件

像控点的点位应满足下列目标条件：

a、像控点的点位目标应选在空旷区域，四周无遮挡，

点位清晰，易于判别。

b、像控点的布点目标，应同时满足平面控制和高程控

制的要求。

c、像控点的布点颜色要确保其与周围地面具有良好的

反差，为增强标志影像的判读效果和提高标志的成像率。

d、像控点的点位不宜于周围存在较大的高程差，避免

45

干扰内业刺点，影像模型的精度。

e、地面标志应在飞机进人航摄区域前铺设完毕，且妥

善保护；地面标志的数量、形态、规格等以满足像控点布

点需要。

③、像控点的航线、像片条件

a、像控点一般布设在航向及旁向六片或五片重叠范围

内。

b、像控点距离像片边缘不应小于200个像素。

c像控点应选在旁向重叠中线附近，离开方位线的距

离应大于1/6照片宽度。

当旁向重叠度较小，相邻航线的点不能公用时，可分

别布点。

d、测区周边的像控点，应布设在测区边界线以外，且

能有效控制整个测区；

除航线首末点外，测区周边像控点宜选在三片重叠