三农村土地流转政策与实践手册

三农村土地流转政策与实践手册TOC\o"1-2"\h\u11421第1章引言 342441.1土地流转背景与意义 3169221.1.1土地流转背景 3243781.1.2土地流转意义 3217461.2土地流转政策发展历程 497141.2.1摸索阶段（19781994年） 441341.2.2初步发展阶段（19952002年） 479031.2.3深化推进阶段（20032013年） 471481.2.4全面深化改革阶段（2014年至今） 413706第2章土地流转基本概念与原则 4207492.1基本概念 4136672.2土地流转基本原则 421493第3章土地流转政策体系 512633.1国家层面政策 5157753.1.1政策背景与目标 570773.1.2政策法规依据 5267533.1.3政策措施 639863.2地方层面政策 6271643.2.1地方政策法规依据 6166963.2.2政策措施 617895第4章土地流转程序与操作 680034.1流转程序 632374.1.1土地流转申请 623144.1.2村委会审核 7295514.1.3公示与异议处理 7199574.1.4签订流转合同 720334.1.5合同备案 7310434.1.6土地流转登记 750364.2操作要点与注意事项 7216984.2.1明确流转土地权属 736494.2.2合理确定流转期限 788164.2.3公平确定流转价格 7161404.2.4严格审查流转用途 7195034.2.5加强合同管理 8288224.2.6妥善处理流转纠纷 84814.2.7保障农民权益 8278214.2.8遵守法律法规 816816第5章土地流转合同管理 8281935.1合同签订 8254235.1.1合同主体资格 8239225.1.2合同内容 8180315.1.3合同签订程序 961395.2合同履行与变更 914755.2.1合同履行 9157035.2.2合同变更 9233695.3合同解除与终止 974465.3.1合同解除 919705.3.2合同终止 928417第6章土地流转价格评估与收益分配 10240896.1价格评估方法 1047246.1.1市场比较法 10241736.1.2成本法 10137226.1.3收益法 10236106.1.4参照指导价 1029666.2收益分配机制 10237376.2.1流转双方约定 10125076.2.2调节 10282316.2.3按土地贡献度分配 1059446.2.4风险共担机制 1032576.2.5长期稳定收益机制 11244266.2.6社会监督与评估 11293第7章土地流转中的纠纷处理 11297557.1纠纷类型及原因 11248537.1.1土地流转合同纠纷 1170157.1.2土地使用权属纠纷 11123567.1.3土地征收补偿纠纷 1148357.2纠纷处理程序与途径 113417.2.1协商解决 12177297.2.2调解 1254097.2.3仲裁 12138907.2.4诉讼 12137107.2.5行政复议和行政诉讼 1243037.2.6法律援助 1212304第8章土地流转政策扶持与监管 12189328.1政策扶持措施 12136338.1.1财政支持 12103968.1.2金融支持 12200248.1.3土地政策支持 13163978.2监管体系与责任 13239368.2.1监管体系 1370428.2.2及部门责任 134319第9章土地流转与现代农业发展 1328969.1土地流转对现代农业的影响 1346909.1.1提高土地资源配置效率 14185549.1.2促进农业产业结构调整 14312089.1.3提升农业科技水平 1424669.1.4增加农民收入 14203139.2土地流转促进现代农业发展的路径 14155389.2.1完善土地流转市场机制 1486019.2.2加强土地流转政策支持 14293749.2.3创新土地流转模式 14111869.2.4强化土地流转监管 14143049.2.5提升农业社会化服务水平 15311389.2.6培育新型职业农民 157977第10章典型案例分析与启示 152178910.1国内案例分析 151915910.1.1案例一：四川省成都市农村土地流转 151673110.1.2案例二：江苏省苏州市农村土地流转 151520910.2国外经验借鉴 151801410.2.1美国农村土地流转政策与实践 151749510.2.2日本农村土地流转政策与实践 15391810.3启示与建议 151521810.3.1完善农村土地流转法律法规体系 151558710.3.2建立健全农村土地流转市场 162461810.3.3加强政策宣传和培训 16510910.3.4加大政策扶持力度 16880110.3.5强化土地流转后的监管 161271010.3.6积极借鉴国外成功经验 16第1章引言1.1土地流转背景与意义我国经济的快速发展，农村土地资源作为国民经济的重要支撑，其合理配置和有效利用显得尤为重要。农村土地流转作为农村土地制度改革的重要内容，关乎农业生产效率、农民收入增长以及农村社会稳定。在此背景下，深入剖析土地流转的背景及其意义，对于理解我国农村土地流转政策与实践具有重要意义。1.1.1土地流转背景改革开放以来，我国农村实行家庭联产承包责任制，极大地调动了农民的生产积极性，促进了农业发展。但是这一制度也导致土地分散、规模经营受限等问题。为提高农业生产效率、促进农村经济发展，我国开始摸索农村土地流转制度改革。1.1.2土地流转意义农村土地流转有利于优化土地资源配置，提高土地利用效率；有助于农业规模经营，降低生产成本，提高农业竞争力；有利于增加农民收入，促进农村劳动力转移，推动城乡一体化发展。1.2土地流转政策发展历程我国农村土地流转政策发展历程可分为以下几个阶段：1.2.1摸索阶段（19781994年）改革开放初期，我国开始摸索农村土地制度改革。这一阶段的主要任务是实行家庭联产承包责任制，并逐步推进土地流转。1.2.2初步发展阶段（19952002年）在这一阶段，国家出台了一系列政策，鼓励农村土地流转，如《关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》等。1.2.3深化推进阶段（20032013年）这一阶段，国家进一步加大对农村土地流转的支持力度，如《关于做好土地承包经营权流转工作的意见》等政策文件的出台。1.2.4全面深化改革阶段（2014年至今）全面深化改革以来，农村土地流转政策不断完善，如《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》等政策，为农村土地流转提供了更为有力的支持。通过以上各个阶段的发展，我国农村土地流转政策体系逐渐完善，为农村土地资源合理配置和农业现代化提供了有力保障。第2章土地流转基本概念与原则2.1基本概念土地流转，是指土地使用权从原有土地使用者（以下简称为“转出方”）转移到其他土地使用者（以下简称为“转入方”）的过程。在我国，土地流转主要包括土地承包经营权流转、土地租赁、土地互换、土地转让等形式。土地流转是农村土地制度改革的重要内容，对于优化土地资源配置、提高土地利用效率、促进农业现代化具有重要意义。2.2土地流转基本原则（1）依法自愿原则：土地流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规的规定，保证土地流转双方的合法权益。土地流转双方必须在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下进行，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地流转。（2）农民主体原则：土地流转的主体是农民，必须尊重农民的意愿，保障农民对土地的承包权和流转权。土地流转不得损害农民的土地权益，流转收益应归农民所有。（3）土地用途管制原则：土地流转后，土地用途必须符合国家土地利用总体规划和农村土地利用规划，严格限制农用地转为非农用地。保证流转后的土地主要用于农业生产，维护国家粮食安全和生态安全。（4）公开透明原则：土地流转应当公开进行，流转信息应当向社会公布，接受社会监督。土地流转的程序、流转价格、流转期限等事项应公开透明，防止暗箱操作和流转利益受损。（5）有序推进原则：土地流转应根据当地实际情况，结合农业发展需要和农民意愿，有序推进。避免一哄而上、盲目流转，保证土地流转的稳定性和可持续发展。（6）权益保障原则：土地流转过程中，要切实保障流转双方的合法权益，保证土地流转合同合法有效，加强流转合同管理，建立健全纠纷调处机制。（7）引导与服务原则：在土地流转中起到引导、协调、监管和服务的作用，为土地流转提供政策支持、信息发布、合同指导、纠纷调处等服务，推动土地流转健康有序进行。第3章土地流转政策体系3.1国家层面政策我国国家层面关于农村土地流转的政策体系主要包括以下几个方面：3.1.1政策背景与目标国家在农村土地流转政策背景与目标方面，主要立足于提高土地利用效率，促进农业现代化，保障农民土地权益，实现农村经济发展。国家发布了一系列政策文件，对农村土地流转进行引导和规范。3.1.2政策法规依据国家层面的政策法规依据主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包法》、《土地承包经营权流转管理办法》等。这些法律法规为农村土地流转提供了法律依据和操作规范。3.1.3政策措施国家层面在农村土地流转政策措施方面，主要包括以下几个方面：（1）明确土地流转范围和条件，保证土地流转的合规性；（2）建立健全土地流转市场，规范土地流转行为；（3）加强土地流转合同管理，保障流转双方的合法权益；（4）加大政策扶持力度，鼓励和支持土地流转；（5）完善土地承包经营权抵押贷款政策，拓宽农民融资渠道。3.2地方层面政策地方层面政策在贯彻国家层面政策的基础上，结合当地实际情况，制定了一系列具体政策措施。3.2.1地方政策法规依据地方政策法规依据主要包括地方出台的土地流转相关政策文件、地方性法规和地方规章。3.2.2政策措施地方层面的政策措施主要包括以下几个方面：（1）细化土地流转范围和条件，保证流转合规性；（2）加强土地流转市场建设，提高流转效率；（3）创新土地流转模式，如土地托管、土地股份合作等；（4）加大政策扶持力度，如给予流转双方税收优惠、财政补贴等；（5）完善土地流转监管体系，保证流转过程的公开、公平、公正；（6）加强土地流转后的土地利用管理，防止耕地“非粮化”、“非农化”。通过以上国家层面和地方层面的政策体系，我国农村土地流转政策在实践中不断完善，为农村经济发展和农民增收提供了有力保障。第4章土地流转程序与操作4.1流转程序4.1.1土地流转申请农村土地流转首先由土地使用权人向当地村委会提出书面申请，填写《土地流转申请表》，明确流转土地的位置、面积、用途等基本信息。4.1.2村委会审核村委会收到土地流转申请后，应对申请材料进行审核，确认流转土地的权属、地类、面积等信息无误后，予以公示，征求村民意见。4.1.3公示与异议处理村委会公示流转申请，公示期不得少于7天。如有村民对流转申请提出异议，村委会应及时调查处理，并将处理结果告知相关当事人。4.1.4签订流转合同流转双方在明确流转土地的权属、地类、面积、用途、流转期限、流转价格等事项后，签订书面土地流转合同。合同一式三份，流转双方各执一份，村委会留存一份。4.1.5合同备案流转双方将签订的土地流转合同提交至乡镇人民（街道办事处）备案，乡镇人民（街道办事处）对合同进行审查，对符合规定的予以备案。4.1.6土地流转登记合同备案后，流转双方应向当地不动产登记机构申请土地流转登记，将土地使用权变更登记在受让方名下。4.2操作要点与注意事项4.2.1明确流转土地权属流转双方在签订合同前，应核实流转土地的权属，保证流转土地权属清晰、无争议。4.2.2合理确定流转期限流转双方应根据土地用途和经营需求，合理确定流转期限，最长不得超过承包期的剩余期限。4.2.3公平确定流转价格流转双方应参照当地土地市场行情，公平确定流转价格，保证流转双方的合法权益。4.2.4严格审查流转用途流转双方应严格按照合同约定的用途使用土地，不得擅自改变土地用途。4.2.5加强合同管理流转双方应妥善保管土地流转合同，如合同遗失、损坏，应及时向乡镇人民（街道办事处）申请补发。4.2.6妥善处理流转纠纷如流转过程中出现纠纷，流转双方应友好协商解决；协商不成的，可向当地人民申请调解，或依法向人民法院提起诉讼。4.2.7保障农民权益在土地流转过程中，要充分保障农民的知情权、参与权、表达权和监督权，保证农民合法权益不受侵害。4.2.8遵守法律法规流转双方在土地流转过程中，应严格遵守国家有关法律法规，不得违反法律法规规定进行流转。第5章土地流转合同管理5.1合同签订5.1.1合同主体资格土地流转合同的签订双方应当具备完全民事行为能力，即流转方（以下称为甲方）和承接方（以下称为乙方）。甲方需为土地承包经营权人，乙方需为具有农业生产经营能力的法人、其他组织或自然人。5.1.2合同内容土地流转合同应包括以下主要内容：（1）当事人基本信息；（2）流转土地的权属、位置、面积、质量等级等；（3）流转期限；（4）流转方式；（5）流转价格及支付方式；（6）双方的权利和义务；（7）合同解除、终止的条件及违约责任；（8）争议解决方式；（9）其他约定事项。5.1.3合同签订程序（1）双方当事人进行充分协商，达成一致意见；（2）采用书面形式签订合同；（3）合同签订后，双方当事人应向乡（镇）人民农村土地承包管理部门申请备案；（4）办理土地流转登记手续。5.2合同履行与变更5.2.1合同履行双方当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务。甲方应保证土地权属清晰，无争议，乙方应按时支付流转费用，合理利用土地资源，不得擅自改变土地用途。5.2.2合同变更在合同履行期间，如因不可抗力等特殊情况导致合同无法正常履行，双方可以协商变更合同。变更合同应采取书面形式，并报乡（镇）人民农村土地承包管理部门备案。5.3合同解除与终止5.3.1合同解除双方当事人在合同履行期间，如发生以下情况，可以协商解除合同：（1）双方达成一致意见；（2）合同约定的解除条件成就；（3）法律、法规规定的其他解除情形。5.3.2合同终止合同终止的情形包括：（1）合同期限届满；（2）双方协商一致解除合同；（3）因不可抗力等特殊情况导致合同无法履行；（4）法律、法规规定的其他终止情形。合同解除或终止后，双方应按照约定办理土地流转登记注销手续，并办理相关交接事宜。如有争议，可依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。第6章土地流转价格评估与收益分配6.1价格评估方法6.1.1市场比较法市场比较法是通过对相似条件下的土地流转交易案例进行比较，确定土地流转价格的一种方法。在运用此方法时，需充分考虑地理位置、土地质量、流转期限、流转面积等因素，保证比较对象的可比性。6.1.2成本法成本法是根据土地开发、整理和流转过程中的各项成本，以及合理的投资回报，来确定土地流转价格的方法。在计算成本时，应包括土地开发、整理成本、流转税费、利息等费用。6.1.3收益法收益法是根据土地预期收益和流转期限，折算出现值，从而确定土地流转价格的方法。在运用此方法时，要充分考虑土地的用途、收益期限、收益稳定性等因素。6.1.4参照指导价部分地区会根据当地实际情况制定土地流转指导价，流转双方可参照该指导价进行价格协商。6.2收益分配机制6.2.1流转双方约定流转双方在合同中约定土地流转收益的分配比例，按照约定的比例进行收益分配。6.2.2调节通过政策引导，对土地流转收益分配进行调节，保证流转双方合理分享土地流转带来的收益。6.2.3按土地贡献度分配根据土地质量、地理位置、流转期限等因素，合理确定土地流转收益分配比例，使流转双方按照土地贡献度分享收益。6.2.4风险共担机制在土地流转过程中，流转双方应共同承担市场风险、政策风险等，保证收益分配的公平性。6.2.5长期稳定收益机制鼓励流转双方建立长期稳定的收益分配关系，保障流转双方权益，促进土地流转市场的健康发展。6.2.6社会监督与评估建立健全土地流转收益分配的社会监督机制，定期对收益分配情况进行评估，保证收益分配的公正、透明。第7章土地流转中的纠纷处理7.1纠纷类型及原因土地流转过程中可能出现的纠纷类型主要包括以下几种：7.1.1土地流转合同纠纷原因如下：（1）合同内容不完善，权利义务不明确；（2）合同双方对合同条款理解存在分歧；（3）合同签订过程中存在欺诈、胁迫等违法行为；（4）合同履行过程中出现违约行为。7.1.2土地使用权属纠纷原因如下：（1）土地使用权权属不清；（2）历史遗留问题导致权属争议；（3）行政区划调整导致权属变更；（4）非法转让土地使用权。7.1.3土地征收补偿纠纷原因如下：（1）征收补偿标准不统一；（2）征收补偿款发放不及时、不足额；（3）征收程序不合法；（4）被征收人权益受损。7.2纠纷处理程序与途径7.2.1协商解决土地流转纠纷首先可以通过双方协商解决。在协商过程中，双方应本着平等、自愿、公平的原则，充分沟通，达成共识。7.2.2调解若双方协商无果，可向所在地的农村土地承包经营权纠纷调解委员会申请调解。调解委员会应依法进行调解，促使双方达成调解协议。7.2.3仲裁土地流转纠纷还可申请仲裁。仲裁委员会依法对纠纷进行审理，作出具有法律效力的仲裁裁决。7.2.4诉讼当仲裁裁决不服时，当事人可以向人民法院提起诉讼。法院依法审理，作出判决，保障当事人的合法权益。7.2.5行政复议和行政诉讼当事人认为行政机关在土地流转过程中的具体行政行为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。7.2.6法律援助在土地流转纠纷处理过程中，当事人可向法律援助机构申请法律援助，获得专业律师的帮助。通过以上途径，有助于妥善处理土地流转中的纠纷，维护双方合法权益，促进农村土地流转市场的健康发展。第8章土地流转政策扶持与监管8.1政策扶持措施为了推动农村土地流转，我国出台了一系列政策扶持措施，旨在促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率，增加农民收入。8.1.1财政支持（1）设立土地流转专项资金，对土地流转给予适当补贴。（2）对土地流转后的农业经营主体给予税收减免优惠。（3）对土地流转过程中涉及的评估、登记等费用给予减免。8.1.2金融支持（1）鼓励金融机构为土地流转提供信贷支持，降低融资成本。（2）推动政策性农业保险发展，降低农业经营风险。（3）支持土地流转后的农业经营主体开展股权融资、债券融资等多元化融资方式。8.1.3土地政策支持（1）完善土地征收补偿政策，保障农民合法权益。（2）优化土地出让政策，鼓励流转土地用于农业经营。（3）摸索建立农村土地征收、补偿、安置、使用等环节的联动机制。8.2监管体系与责任为保证土地流转的规范、有序进行，我国建立了完善的监管体系，明确了各级及相关部门的责任。8.2.1监管体系（1）建立农村土地流转管理服务机构，负责土地流转的指导、协调、监管和服务。（2）加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，及时化解土地流转过程中的矛盾纠纷。（3）建立土地流转监测制度，定期收集、分析、报告土地流转相关信息。8.2.2及部门责任（1）各级要加强对土地流转工作的领导，保证政策落实到位。（2）农业部门负责土地流转的指导和监管，及时查处违法违规行为。（3）财政、金融、税务等部门要按照职责分工，落实土地流转政策扶持措施。（4）国土资源部门要加强对土地流转用途的监管，保证土地资源合理利用。（5）审计、监察等部门要加强对土地流转政策执行情况的监督检查，严肃查处违纪违法行为。通过以上政策扶持与监管措施，我国农村土地流转工作将得到有力保障，为农业现代化和乡村振兴战略的实施奠定坚实基础。第9章土地流转与现代农业发展9.1土地流转对现代农业的影响9.1.1提高土地资源配置效率土地流转使土地资源从低效益领域向高效益领域转移，有助于提高土地资源配置效率。通过土地流转，实现土地规模化、集约化经营，为现代农业发展奠定基础。9.1.2促进农业产业结构调整土地流转有助于优化农业产业结构，推动农业向优势产区集中，提高产业集聚效应。土地流转还有利于发展特色农业、设施农业和休闲农业等新型农业业态，促进农业产业结构调整。9.1.3提升农业科技水平土地流转有利于农业科技成果的转化和应用，推动农业现代化进程。规模化经营有利于农业科技推广，提高农业生产效率和产品质量。9.1.4增加农民收入土地流转使农民从土地经营权流转中获得收益，同时通过土地流转，农民可以从事第二、三产业，拓宽收入来源。土地流转还有利于提高农业劳动生产率，增加农民收入。9.2土地流转促进现代农业发展的路径9.2.1完善土地流转市场机制建立健全土地流转市场，规范土地流转行为，提高土地流转效率。加强土地流转信息平台建设，为供求双方提供便捷、高效的服务。9.2.2加强土地流转政策支持完善土地流转相关政策，鼓励和支持土地流转。加大对土地流转的财政补贴力度，降低土地流转成本，促进土地流转市场发展。9.2.3创新土地流转模式积极摸索多种形式的土地流转模式，如出租、互换、入股等，满足不同地区、不同农户的需求。同时鼓励农民合作社、家庭农场等新型经营主体参与土地流转，推动农业现代化进程。9.2.4强化土地流转监管加强对土地流转过程的监管，保证土地流转依法依规进行。规范土地流转合同管理，保护流转双方的合法权益。9.2.5提升农业社会化