物业设施维修标准运作手册

（某某物业管理公司企业）物业设施维修标

准运作手册（130页汇编）

目录

第一节物业设施设备介绍和建筑数据摘要

1.1物业设施设备介绍

1.2建筑数据摘要

第二节物业维修部组织结构图和岗位职责

2.1组织结构图

2.2岗位职责

第三节物业维修部人员日常工作规范

3.1值班制度

3.2交接班制度

3.3报告制度

3.4安全、防火制度

3.5巡视检查制度

3.6租户单元内维修工作制度

3.7机房内工作制度

3.8安全管理制度

3.9能源管理制度

3.10外包项目管理制度

3.11检测、计量器具管理制度

3.12租户二次装修管理制度

3.13租户有偿维修管理制度

3.14承包商管理制度

3.15租户退租管理制度

第四节物业维修部设施设备管理守则

4.1设施设备维修保养管理总则

4.2设备一'二级保养制度

4.3设备大修制度

4.4设施设备故障处理程序

4.5电气设备运行与维保制度

4.6弱电系统运行与维保制度

4.7空调系统运行与维保制度

4.8给排水系统运行与维保制度

4.9擦窗机与登高车维修保养制度

4.10建筑/装修维修保养制度

第五节物业维修部主要工作流程

5.1电话系统故障维修流程

5.2BA系统报警处理流程

5.3新装拆装电话工作流程

5.4安保管理系统设备维修流程

5.5背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程

5.6租户有偿维修工作流程

5.7报修值班处理流程

5.8租户退租流程图

5.9物业维修合同招投标流程

5.10物业维修合同变更处理流程

5.11租户退租单元修复工作流程

第六节物业维修部常用工作表格

6.1设备设施类表式表格

6.2电气设备类表式表格

6.3弱电设备类表式表格

6.4空调设备类表式表格

6.5给排水设备类表式表格

6.6擦窗机与登高车类表式表格

6.7物料仓库类表式表格

6.8其它类表格

附录主要参考资料

第一节设施设备介绍和主要建筑数据摘要

1.1物业设施设备介绍

1.2主要建筑数据摘要

1.1物业设施设备介绍

上海位于中国上海市静安区，

占地面积为31,088平方米，容积率为6.8,绿化率为15%。地面为二幢办公楼（其

中T2办公塔楼目前在建）和一幢商场。已建T1办公塔楼为66层，建筑高度为

288米，建筑面积为79,200平方米;在建T2办公塔楼为46层,建筑高度为220

米，建筑面积为81,000平方米;商场一幢为5层，建筑面积51,723平方米。目

前的商场地下为三层停车库，可停放833辆车位，建筑面积为59,112平方米，

陕西北路、西康路各有一个机动车出入口。设施设备主要

包括以下七大系统。

一、空调系统

空调制冷主机采用8台离心式冷水机组，制冷能力为6250冷吨。所有离心

式制冷主机均采用美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组，冬季大厦采用电

加热作为空调采暖热源。

办公楼空调末端采用变风量VAV系统，整个办公楼共配置了1277套VAVo该

产品均为美国ET1集团制造的“风机动力型VAV”，并为该产品设置了美国江森

公司制造的VAV控制器，使办公区域的温度变化均在BMS监控之下。VAV系统的

前端设备，即空调处理机采用了大型卧式变风量AHU,分别置于办公楼的各设备

层内，通过竖直干管将一次风送至各办公楼层的VAV内，在VAV内与回风混合后

再送入房间，所有AHU均美国特灵的原装进口设备。

裙房商铺区域，为全空气式空调系统，AHU分别置于商场5楼、回廊的空调

机房内。裙房AHU共14台，新风处理机共5台，均为美国特灵的产品。商铺采

用风机盘管和新风系统，冬季分别在AHU及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖

热源，风机盘管采用美国YORK产品。

二、变配电系统

由市政供电网采用二路独立的35KV电源进线，其中每路的配电容量为

16000KVAo经10KV/0.4KV变压后送至各楼层强电房并连接各负载设备。整个

共设置于17台干式变压器，其中2台16000KVA的35KV/10KV变压器位于地下一

层，15台10KV/0.4KV的变压器分别在地下一层、5层、7层'8层、26层'42

层'59层。

地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机（分别为2台1875KVA和1台

300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采

用双路电源供电。

三'弱电系统

楼宇自控BMS系统采了美国江森的METASYS12.0系统，整个BMS共有13000

多个监控点位，为大楼空调'变配电'照明、给排水、送排风等机电设备提供远

程控制与监视。共配置了24台网络控制器（NCU）其中有2台NCU作为备用。

大楼监控系统共配置了329台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区

域，摄像机分别采用PHILIPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台，PHILIPS的

LTC-354型定焦摄像机289台，联视的室内云台摄像机16台，室外云台摄像机2

台，通过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5台

176路输入的视频矩阵，1台用作矩阵联网，所有图像通过Panasonic的录像机

保存录像在30天以上。

四、电梯系统

办公楼'商场共有电梯、自动扶梯66台，所有电梯均采用瑞士迅达公司制

造的500系统高性能电梯。办公楼分低区、中区'高区，每区域有6部客梯，速

度分别为3.5m/s、5m/s、7m/s；61层至66层为超高区增设2台客梯，速度为

2m/s„另设二台消防电梯自地下三层至66层，速度为4.5m/s。商场裙房客梯有

8台，速度为1m/s；消防电梯有6台，速度为1.75m/s,自动扶梯有29部。

五、消防系统

消防设施共分8个系统：消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、

自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统'消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。

六'供水系统

大楼的供水由市政管网分别从南阳路'陕西北路（：300管道接入地下三层水

池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。办公楼的供水由地

下三层水泵房二台100KW水泵送至60层140立方米的水池。56层至66层供水

由66层三台变频泵供水；42层至55层由60层的水池供水；43层中区水池供

22层至41层使用，水源由60层水池减压供水；27层低区水池供3层至21层使

用，水源由60层水池减压供水。

七'排水系统

商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水处理站，地下二层、

三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。

1.2主要建筑数据摘要

1.2.1主要建筑数据

-建筑设计

a.T1&T2办公塔楼:美国KohnPedersenFoxAssociates（KPF）建筑设计

公司

b.T1办公塔楼:香港冯庆延建筑师事务所

c.T1&T2办公塔楼：中国华东建筑设计院

d.T1&T2办公塔楼：美国Thornton-TomasettiEngineers（T-T）结构顾

问有限公司

e.T2办公塔楼:柏诚工程技术（北京）有限公司上海分公司

-全部占地面积:31,088m?

-总建筑面积：315,362mz

a.商场54,403m2

b.T1办公塔楼150,278m2（T1办公塔楼93,814m2；地下室56,464m2）

c.T2办公塔楼110,680m2（T2办公塔楼90,553m2；地下室20,127m2）

一层数

a.商场为5层

b.T1办公塔楼66层,地下3层，

c.T2办公塔楼46层，地下3层

一主屋面高度

a.T1办公塔楼244.7m

b.T2办公塔楼179m

一最悬）点悬）度

a.T1办公塔楼288.28m

b.T2办公塔楼222m

-结构:钢筋混凝土结构

-外墙:铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩

-绿化面积：4,963m2

一标准层层高

a.商场5.5m

b.T1办公塔楼3.95m

c.T2办公塔楼3.95m

-标准层净高

a.商场3.8m

b.T1办公塔楼2.7m

c.T2办公塔楼2.7m

-标准层面积

a.商场9,498m2—11,817m2

b.T1办公塔楼1,667m2—1,780m2

c.T2办公塔楼2,033m2—2,119m2

-机动车车位

a.T1办公塔楼和商场543（地面49）

b.T2办公塔楼324（地面10）

-非机动车车位

a.T1办公塔楼和商场5,300个（地下）

b.T2办公塔楼823个（地上）

1.2.2机电设备概要

-电梯:全进口瑞士迅达

a.商场自动扶梯29台，垂直梯13台

b.T1办公塔楼22台

c.T2办公塔楼14台

-中央空调:美国特灵

-消防水泵:T1办公塔楼:英国SPP

T2办公塔楼:丹麦Grundfos

-综合布线:T1办公塔楼:美国朗讯

T2办公塔楼:加拿大Nordx/cdt

-中央监控:T1办公塔楼:香港联视

T2办公塔楼:美国Bosch定焦摄像机

美国Pelc。矩阵/快球摄像机

1.2.3总承包商上海建工集团

-土建分包：T1办公塔楼:上海第三建筑工程公司

T2办公塔楼:上海第三建筑工程公司

-机电分包：T1办公塔楼:香港快达工程公司

T2办公塔楼:上海市安装工程有限公司

新创机电工程有限公司

其士（香港）有限公司

北京中标新亚机电工程有限公司

迅达（中国）电梯有限公司

1.2.4竣工使用日期

-T1办公塔楼和商场：2001年4月20日

-T2办公塔楼：预计2006年12月

第二节物业维修部组织结构图和岗位职责

2.1组织结构图

2.2岗位职责

2.1组织结构图

2.1.1物业维修部总体组织结构图

2.1.2安全管理小组组织结构图

2.1.3能源管理小组组织结构图

2.1.4环保管理小组组织结构图

1.1

2.1.1物业维修部总体组织结构图

现有人数55人。

2006年03月

2.1.2安全管理小组组织结构图

2.1.3能源管理小组组织结构图

2.1.4环保管理小组组织结构图

部门经理

给排水主管

空调主管

2.2物业维修部岗位职责

2.2.1物业维修经理岗位职责

2.2.2行政助理岗位职责

2.2.3能源管理员岗位职责

2.2.4安全管理员岗位职责

2.2.5环保管理员岗位职责

2.2.6强电领班岗位职责

2.2.7弱电领班岗位职责

2.2.8空调领班岗位职责

2.2.9给排水领班岗位职责

2.2.10装修领班岗位职责

2.2.11强电技术员岗位职责

2.2.12弱电技术员岗位职责

2.2.13空调技术员岗位职责

2.2.14给排水技术员岗位职责

2.2.15装修技术员岗位职责

2.2.1物业维修经理岗位职责

2.2.1.1执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。

2.2.1.2负责本部门的年度预算并及时进行修正。

2.2.1.3审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。

2.2.1.4制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设

施设备的正常运行。

2.2.1.5负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定

期进行评估。

2.2.1.6审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。

2.2.1.7根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。

2.2.1.8依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。

2.2.1.9及时调整，修缮或更新各类设施设备。

2.2.1.10确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。

2.2.1.11制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各

种突发事件，妥善处理善后事宜。

2.2.1.12负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电'煤、电讯'

消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。

2.2.1.13审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。

2.2.1.14协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。

2.2.1.15定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。

2.2.1.16分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。

2.2.1.17确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。

2.2.1.18审核员工的加班、休假等申请。

2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。

2.2.1.20负责本部门的S0P修订工作。

2.2.1.21宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议,

提高员工士气。

2.2.1.2224小时待命，接获紧急事件发生通知后，尽快回公司报到并安排处理。

2.2.2行政助理岗位职责

2.2.2.1负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。

2.2.2.2负责客户图纸移交，二次装修审图意见传送工作。

2.2.2.3做好员工病'事假记录，按月报出考勤。

2.2.2.4做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。

2.2.2.5统计员工就餐数量，及时报告给有关部门。

2.2.2.6发放员工的制服与工牌，并做好记录。

2.2.3能源管理员岗位职责

2.2.3.1学习'宣传、贯彻、执行《节能法》及有关政策、条例'钻研节能知识,

积极从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。

2.2.3.2在部门经理领导下，具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针，

负责监督'检查各用能部门/班组的节能工作。

2.2.3.3参与审查节能措施方案，负责节能项目的效果测定和总结工作，审核、

评价节能技改项目的节能效果和经济效益。

2.2.3.4组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作，组织检查有关能源法规'

标准的执行情况。

2.2.3.5配合市节能监测中心做好物业的能监工作。

2.2.3.6做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。

2.2.3.7积极开展节能技术培训工作。

2.2.3.8做好节能工作总结。

2.2.4安全管理员岗位职责

2.2.4.1安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导

责任。

2.2.4.2安全管理员需协助部门经理，贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、

规范及技术标准，及时研究分析解决在工作中存在的安全问题，确保部

门安全管理。

2.2.4.3确保本部门日常工作中的多个环节符合国家、行业安全规程和安全技术

标准的要求，监督检查其贯彻执行情况并负责组织落实。

2.2.4.4了解并掌握日常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变

化情况。加强对用电、动火、易燃等特殊工种的管理。确保公司所使用

的设备'设施符合国家安全标准规范。

2.2.4.5根据本部门安全管理的特点，指导制订事故应急预案。一旦发生事故应

及时组织抢救，并按规定立即上报；同时应认真组织调查处理工作。

2.2.4,6负责组织开展安全管理的宣传和培训教育，确保本部门所有员工学习安

全知识教育，特殊工种人员经安全技术培训考核后才能持证上岗。

2.2.4.7经常进行现场安全检查，及时发现处理事故隐患，重大问题应以书面形

式及时上报。

2.2.4.8按时提供安全技术措施计划项目，经上级批准后，负责对项目的实施。

2.2.5环保管理员岗位职责

2.2.5.1在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责监督、检查与

解决设施设备运行的环保问题。

2.2.5.2经常检查和掌握噪声、排废的状况'做好数据的整理分析工作，并提出

改进建议。

2.2.5.3负责年度环保的总结与计划。

2.2.5.4负责相关政府部门的协调、检查配合工作。

2.2.5.5认真贯彻执行有关环保法规，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的

认识。

2.2.6强电领班岗位职责

2.2.6.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导强电维修技术员完成各项工作。

2.2.6.2全面负责物业高压、低压、变配电'照明、电梯、擦窗机等系统/设备

的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。

2.2.6.3熟悉大楼内的强电系统与设备的情况，制定大楼内各种强电系统/设备

保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查强电技术员做好各项运行

记录。

2.2.6.4解答强电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导强电技术

员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。

2.2.6.5发现强电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织强电技术员

尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应

做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情

况。

2.2.6.6对设备与系统运行提出改良方案。

2.2.6.7签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计

划。

2.2.6.8负责强电技术员的技术培训和考核，负责强电系统/设备和技术资料的

收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。

2.2.6.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。

2.2.6.10负责所管辖机房的安全'清洁工作。

2.2.7弱电领班岗位职责

2.2.7.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导弱电维修技术员完成各项工作。

2.2.7.2全面负责物业自控系统'防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、

广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检

查等技术工作。

2.2.7.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，制定大楼内各种弱电系统/设备

保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查弱电技术员做好各项运行

记录。

2.2.7.4解答弱电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导弱电技术

员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。

2.2.7.5发现弱电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织弱电技术员

尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应

做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情

况。

2.2.7.6对设备与系统运行提出改良方案。

2.2.7.7签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计

划。

2.2.7.8负责弱电技术员的技术培训和考核，负责弱电系统/设备和技术资料的

收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。

2.2.7.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。

2.2.7.10负责所管辖机房的安全'清洁工作。

2.2.8空调领班岗位职责

2.2.8.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导空调维修技术员完成各项工作。

2.2.8.2全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAV、

各类空调水泵、送排水等设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术

工作。

2.2.8.3熟悉大楼内的空调系统与设备的情况，制定大楼内各种空调系统/设备

保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查空调技术员做好各项运行

记录。

2.2.8.4解答空调技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导空调技术

员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。

2.2.8.5发现空调系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织空调技术员

尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应

做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情

况。

2.2.8.6对设备与系统运行提出改良方案。

2.2.8.7签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计

划。

2.2.8.8负责空调技术员的技术培训和考核，负责空调系统/设备和技术资料的

收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。

2.2.8.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。

2.2.8.10负责所管辖机房的安全'清洁工作。

2.2.9给排水领班岗位职责

2.2.9.1协助部门经理的工作，安排'督促及指导给排水技术员完成各项工作。

2.2.9.2全面负责物业给排水、消防、煤气、各类水泵、污水处理系统/设备的

日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。

2.2.9.3熟悉物业给排水、消防和煤气设备的情况，制定大楼内给排水、消防和

煤气等各种系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查给

排水技术员做好各项运行记录。

2.2.9.4解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导

管道技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。

2.2.9.5发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，

组织给排水技术员尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保

养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并

监督合同执行情况。

2.2.9.6对设备与系统运行提出改良方案。

2.2.9.7签发给排水'消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备

品备件的采购计划。

2.2.9.8负责给排水技术员的技术培训和考核，负责给排水、消防及煤气系统/

设备和技术资料的收集、整理和归档工作。每月提交工作计划与工作报

告予部门经理审核。

2.2.9.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的跑、冒'滴、

漏现象。

2.2.9.10负责所管辖机房的安全'清洁工作。

2.2.10装修领班岗位职责

2.2.10.1协助部门经理的工作，安排'督促及指导装修技术员完成各项工作。

2.2.10.2全面负责物业土建、装饰装修的维修保养与巡视检查工作。

2.2.10.3制定土建装饰装修的维修保养制度、计划、巡查表格，督促和检查装

修技术员做各项检查与维修记录。

2.2.10.4负责租户二次装修的验收工作。

2.2.10.5签发维修单，提出各项维修工具'材料与备品备件的采购计划。

2.2.10.6对土建装饰存在缺陷提出改良方案。

2.2.10.7对需外判维修或装修的工作负责合同的技术谈判，并签署合同执行情

况与竣工验收。

2.2.10.8每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。

2.2.10.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。

2.2.10.10负责所管辖值班室的安全、清洁工作。

2.2.11强电技术员岗位职责

2.2.11.1服从强电领班的工作安排，认真完成工作任务。

2.2.11.2负责大楼高低压变配电设备/系统的运行值班，电气控制装置及照明系

统的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。

2.2.11.3熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程,

认真做好各项运行记录。

2.2.11.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报

上级主管。

2.2.11.5当值时按质'按量、按时完成强电维修单工作。

2.2.11.6定期抄记租户单元内电表，并汇总报告领班。

2.2.11.7严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工

作日志，不得无故离岗。

2.2.11.8合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班

室的安全和清洁工作。

2.2.11.9刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，

完成上级主管交办的其他任务。

2.2.11.10积极参加业务学习和技术培训不断提高业务水平。

2.2.12弱电技术员岗位职责

2.2.12.1服从弱电领班的工作安排，认真完成工作任务。

2.2.12.2负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统'消防报警系统、电话通讯系

统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡

视检查等工作。

2.2.12.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，严格执行弱电设备保养制度和

操作规程，认真做好各项运行记录。

2.2.12.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报

上级主管。

2.2.12.5当值时按质'按量、按时完成弱电维修单工作。

2.2.12.6严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工

作日志，不得无故离岗。

2.2.12.7合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班

室的安全和清洁工作。

2.2.12.8刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，

完成上级主管交办的其他任务。

2.2.12.9积极参加业务学习和技术培训I,不断提高业务水平。

2.2.13空调技术员岗位职责

2.2.13.1服从空调领班的工作安排，认真完成工作任务。

2.2.13.2负责大楼空调设备/系统日常运行'维修保养和巡视检查等工作。

2.2.13.3熟悉大楼内空调及与空调有关设备的情况，严格执行空调设备保养制

度和操作规程，认真做好各项运行记录。

2.2.13.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报

上级主管。

2.2.13.5当值时按质'按量、按时完成空调维修单工作。

2.2.13.6严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工

作日志，不得无故离岗。

2.2.13.7合理使用工具、仪器和器材，爱护设备'保持所管设备、机房和值班

室的安全和清洁工作。

2.2.13.8刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，

完成上级主管交办的其他任务。

2.2.13.9积极参加业务学习和技术培训I,不断提高业务水平。

2.2.14给排水技术员岗位职责

2.2.14.1服从给排水领班的工作安排，认真完成工作任务。

2.2.14.2负责大楼冷热供水系统、排水系统'消防给水系统、排污与污水处理

系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。

2.2.14.3熟悉物业内上下水系统管道、及给排水有关设备情况，严格执行给排

水设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。

2.2.14.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报

上级主管。

2.2.14.5当值时按质'按量'按时完成给排水维修单工作。

2.2.14.6定期抄记总水表与租户单元内水表，并汇总报告领班。

2.2.14.7严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工

作日志，不得无故离岗。

2.2.14.8刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，

完成上级主管交办的其他任务。

2.2.14.9合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班

室的安全和清洁工作。

2.2.14.10积极参加业务学习和技术培训不断提高业务水平。

2.2.15装修技术员（杂务工）岗位职责

2.2.15.1服从装修领班的工作安排，认真完成工作任务。

2.2.15.2负责物业内土建装饰装修的日常维修工作，定时巡视，发现问题及时

处理或汇报上级主管。

2.2.15.3当值时按质、按量、按时完成装修维修单工作。

2.2.15.4配合其他部门（推广、行政）的物品搬运，广告旗悬挂等工作。

2.2.15.5严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工

作日志，不得无故离岗。

2.2.15.6合理使用工具、仪器和器材，爱护设备'保持所管设备、机房和值班

室的安全和清洁工作。

2.2.15.7刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，

完成上级主管交办的其他任务。

2.2.15.8积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。

第三节物业维修部人员日常工作规范

3.1值班制度

3.2交接班制度

3.3报告制度

3.4安全、防火制度

3.5巡视检查制度

3.6租户单元内维修工作制度

3.7机房内工作制度

3.8安全管理制度

3.9能源管理制度

3.10外包项目管理制度

3.11检测、计量器具管理制度

3.12租户二次装修管理制度

3.13租户有偿维修管理制度

3.14承包商管理制度

3.15租户退租管理制度

3.1值班制度

3.1.1值班人员必须熟练掌握所管辖设备的性能，有处理突发故障的能力并持有

有效上岗证书。

3.1.2值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有

符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

3.1.3根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管辖设备的运行情况，按

规定作好有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患。

3.1.4如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关人

员。

3.1.5所有值班岗位必须在规定值班时间内安排合格的人员值班，如需调班，必

须报部门经理的同意。在就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班维修人

员配合。

3.1.6值班人员于值班时间内严禁睡觉和打盹。

3.1.7值班人员不得在值班时间内进行与工作无关的事情。

3.1.8报修值班制度：

-时间：9:00~17:30；

-人员安排：各主管

-时间:8:30~9:00；17:30~21:30；周六、周日

-人员安排：强电领班

-注意事项：

a）值班者当值期间必须于分机361处值班接听电话与处理报修。

b）值班者若遇紧急事情或就餐需离开值班岗位必须安排行政助理

或其他维修人员临时值班。

c）所有报修需安排各工种维修人员处理并详细记录在案，必要时

需附图纸标明故障点（如漏水）。

d）遇重大报修或故障，必须与各工种负责人联系并通报部门主管。

e）当日值班者需将昨日各班组的报修记录，交至行政助理处存档。

f）若前一班未能完成或已完成但仍需继续观察的维修工作，当班

人员需安排维修工跟进，并将情况记录在案。

g）各工种负责人或领班必须每天查阅报修记录，并检查重要客户

或重大维修的处理情况，以监控维修质量。

h）值班者须审核每一份维修单的工作内容，并及时反馈给800客

服中心。

3.2交接班制度

3.2.1值班人员应按预定安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私

自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得部门经理的同意，按规定

办理请假手续，才能休假。若遇紧急情况，可于上班前向班组领班请假，

批准后方能休假。

3.2.2交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准

备工作包括：查看运行记录、介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更

等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班时，双方值班人员在

值班日志上签字。

3.2.3在下列情况下不得交接班：

-在事故处理未完成时；

-交接班准备工作未完成时；

-接班人员因故未到时；

-接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时；

-因工作需要超时加班并由部门经理/领班要求时。

3.3报告制度

3.3.1.下列情况须报告领班：

-主要设备非正常操作的开停、调整及其它异常情况;

-设备出现故障或停机检修；

-零部件更换及修理；

-维修人员的工作去向；

-值班人员暂时离岗；

-需要与其他班组及上级联系。

3.3.2,下列情况必须报告部门经理：

-重点设备非正常操作的启停、调整及其它异常情况;

-采用新的运行方式；

-重点设备发生故障或停机抢修；

-系统故障及检修；

-重要零部件更换、修理、加工及改造；

-工具、备件、公共维修材料申购与领用；

-设施设备的增改工程及外判工程；

-员工加班、调班'休假；

-需要与上级及外协联系。

3.3.3.下列情况必须由当值人员及领班撰写特别事件报告：

-设备发生重大事故，并有经济损失或人员伤亡；

-管道发生漏水，并引起设备或装修损坏；

-意外的停电、停水、停空调、停煤气等事故；

-玻璃幕墙或外墙门、窗意外坠落；

-地库由于各种原因严重积水；

-其它异常（有损失或有重大影响）的情况。

3.4安全'防火制度

3.4.1.全体员工必须加强治安防范意识，执行公司制订的安全管理制度，协同

保安部门认真做好大厦设施设备的安全保卫工作。

3.4.2.各岗位人员必须严守岗位责任，发生事故或发现可疑情况，应迅速处理

上报，并负责保持好现场。

3.4.3.未经部门经理的批准，外来人员（包括参观学习'探亲访友、施工等）禁

止进入变配电房、电梯机房、BA控制房、空调机房、水泵房等设备机房,

经批准进入的人员必须办好登记手续，由值班人员负责执行。

3.4.4.各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全

检查；各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查；如发现不安全因

素，及时进行整改。

3.4.5.不得随意配制各种机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地门窗必须锁

好。

3.4.6.工具、材料要有专人管理，严禁私自携带工具'材料出大厦。

3.4.7.需要动火作业时，要办妥动火证后方能施工，施工前尽可能排除易燃物

品，施工后认真检查，确保无火种时方能离开。

3.4.8.发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾，一旦大厦发生火灾,

维修部的首要任务是保证供水、供电；保证消防水泵、正压风机、排烟风

机等所有消防设备的正常运行。

3.5巡视检查制度

设施设备例行巡视检查的目的是为了主动掌握系统设备的运行情况，及时发

现异常情况和消除设备缺陷，消减事故隐患，确保安全经济运行。

3.5.1巡视检查方式：

-定期巡查：在规定时间、区域进行例行检查。

一季节性巡查：当季节变化、气候突变时的特别检查。

-故障性巡查：在设备有故障或故障排除后的巡视，重点检查故障是否扩大

或修复后的运行状况。

-专项巡查：为达到某种目的进行的有针对性的单项检查。如消防检查、

卫生检查、安全检查。

-综合巡查：为达到某种标准或年度综合性的大检查，包括所有设施设备。

3.5.2一般巡视检查方法：

一看：

a）设备内外的清洁、完整；

b）仪表、油位、灯光信号指示是否正常；

c）控制开关'阀门启闭是否正确；

d）转动部件的磨损，受力部件的变形情况；

e）有无漏水、漏油、漏雨、漏风现象；

f）绝缘体是否有变色、裂纹'硬化、剥落接点是否熔化,脱落；

g）变配电间的模拟图及各种挂牌是否符合实际状况；

h）照明灯具、开关、烟感和温感探头'预先报警器、摄像探头等部

件安装与状况是否完整有效；

i）卫星天线装置是否牢固、电视节目视音质量是否稳定。

-听：

a）转动设备转动声是否均匀，有无异声；

b）电气设备有无放电声；

c）接触器、变压器铁芯的电磁声响是否正常；

d）水箱、水管的流水声是否正常；

e）风机、风管是否有异声；

f）报警铃'蜂鸣器工作是否正常。

-触：

a）操作机构是否锈蚀；

b）摸电动机、泵、散热器外壳温度是否正常；

c）摸转动设备振动情况；

d）门窗开闭是否灵敏。

-闻：

a）有无绝缘漆的焦味；

b）有无橡胶、塑料、棉织物的焦味；

c）有无污水溢出的臭味；

d）有无煤气、燃油泄漏的气味。

3.5.3巡回检查注意事项：

-巡查人员必须了解及掌握设备性能、操作方法；

-巡查时要注意安全，与带电设备、正在运转设备保持安全距离；

-进出变电间，要随手关门，防止小动物进入；除事故抢修外，不得擅动变

配电设备及其开关。

-巡查中发现异常情况及时汇报，并做好记录。

-巡查中发现的设备缺陷，要积极设法消除事故隐患，一时无法解决的要采

取防范措施，并详细记录及时汇报。

3.6租户单元内维修工作制度

3.6.1维修人员进入租户单元内工作，必须携带维修单或事先已与客户约定，同

时应注意衣着整洁，佩带工作证。

3.6.2进入单元的工作，必须征得租户行政主管/接待人员/店员的同意，尽可能

避免影响租户的办公或营业，若可能影响，则需事先告知租户。

3.6.3若租户报修的工作属有偿服务，需事先告知租户，获其确认后，方可进行

工作。

3.6.4维修人员在租户单元内工作，必须注意行为规范与用语规范，任何情况下

不得与租户发生冲突。

3.6.5维修人员进入单元内工作，应将对讲机音量调至最小，若听到呼叫必须出

单元门后才可应答。

3.6.6维修人员携带的工具不能带有明显污迹，工作时若可能产生灰尘或污迹需

用塑料布在现场铺垫，拆卸的零配件及随手工具不得随意放置于租户的地

毯或桌椅上。

3.6.7工作完成后，需将现场的工具、材料及垃圾收拾干净，若对租户的室内环

境已造成污染，应通知物业部派人进行清理。

3.6.8所有维修工作完成后，需将维修单交租户代表签署确认。

3.6.9整个工作期间不得收受租户赠予的任何钱物，不得借用租户的用品，不得

与租户达成任何私下交易。

3.7机房内工作制度

3.7.1维修人员在机房内的日常工作中，必须严格按照和操作规程操作设备，杜

绝由于误操作而引起的事故发生。

3.7.2进入机房的人员必须精力充沛，机房内严禁睡觉/打盹。

3.7.3进入机房的人员，必须严格遵守机房的各项管理制度，严禁吸烟，严禁多

人一起谈论与工作无关的话题。

3.7.4保持机房和设备整洁，机房内的设备和区域落实到人，定期进行清洁、除

尘、油漆和粉刷等工作。

3.7.5保持机房内所有的温/湿度，根据需要启闭空调'通风和照明设备。

3.7.6机房内不能随意堆放工具、材料及零配件，更不能存放与设备无关的物品，

随机专用工具必须按有关规定悬挂或集中放置。

3.7.7禁止在机房内煮食、饮食及从事与机房内设备无关的工作。

3.7.8每次维修保养工作结束，必须清理场地，处理废料和换下的零配件。

3.7.9所有的设备要注意保持铭牌完整，对开/关可能会引起事故的阀门、电闸

和按钮等应悬挂不准关/开或开/关状态指示牌。

3.7.10高低压电气及有危险性的大型设备的操作与维修，必须二人以上同时进

入机房，操作及维修时须有人监护，发现问题及时处理和向上级报告。

3.7.11维修人员进入机房对设备进行操作、保养'维修及更换等工作，必须进

行详细的记录和存档，对外来人员进入机房应进行登记，发现异常或故障

情况及时向上级汇报并及时做出特别事件报告。

3.7.12维修人员有责任监督和管理外判专业公司的维修保养人员进入机房工

作，必须遵守机房管理制度和以上工作规范。

3.8安全管理制度

3.8.1主要职责：

一部门经理是维修部安全管理第一责任人，对部门内劳动保护和安全管理

负全面领导责任；

-安全管理小组是维修部安全工作的管理机构。经理是组长，分管安全的

安全管理员（兼）是副组长。各领班是组员，并负责日常具体工作；

-坚决执行国家“安全第一，预防为主”的安全管理方针和各项安全法律、

法规，接受国家劳动安全监察和行业管理；

-审查'颁发本部门各项安全保卫责任制和安全管理制度，提出本部门安

全管理目标，并组织实施；

-贯彻系统管理思想，确保“安全第一”贯穿于本部门工作的整个过程；

-负责部门所负责设施设备与操作中重大隐患的整改、监督。一时难以彻

底解决的，要制定相应的强化管理办法，并采取有效措施，确保过渡

期的安全，并向上级提出书面报告；

-主持召开每月一次的部门安全领导小组会议；

-开展定期检查〔春节、“五一”'八月（台风季节）、国庆节等〕以及不

定期检查。发现隐患责成有关人员及时处理限期整改。

-具体制订防止伤亡、火灾事故和职业危害的措施以及重要设备的安全操

作规程，并负责督促实施。

3.8.2安全管理工作程序。

-电工

a）电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用

工具绝缘性能良好。

b）绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或

漏气，不得使用。

c）绝缘鞋不准裸足穿用。

d）在作业现场检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有

“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合

闸。

e）各供电回路操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷

开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离

开关，后送负荷开关（即先供电点后用电点）。

f）尽可能不要带电作业。如必须带电作业时，应遵守带电作业的有关

规定，采取可靠的安全措施。

g）在危险场所或者危险情况下，严禁带电作业。严禁在倒闸操作和事

故处理过程中交接班，如交接班过程中有事故发生，应停止交接。

由交班人员负责处理事故，接班人员协助。

h）电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。

i）如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低电压

时，应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源，如为高电压，则

必须想尽一切办法切断电源，然后对触电者及时采用人工呼吸进行

急救，同时拨120联系急救。

j）电梯机房设备的维修保养，必须特别注意安全。维修保养时一般必

须切断电源，特殊情况下，不能断开电源时，应有足够的安全措施

并小心谨慎地操作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备

事故。

k）机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿厢内吸烟，机房内消防

器材应齐备良好。

I）客梯因检修或保养需停用时,必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。

m）在保养维护中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机

停机都必须扬声，待到对方应答后方可操作。

n）在轿厢做检修'保养工作时，除了判断故障或调试需要外，禁止快

车。

o）下井底作业时，厅门口必须摆放警示牌，防止无关人员靠近。

P）在井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全开关，看上方有人

时，须戴上安全帽。

q）进出厅门或维修保养厅门时，只能用工具垫门脚，严禁挂门缆，防

止门缆停放不正造成事故。

r）维修保养工作完工后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌

遗留。

S）机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守动火作业规定，

指定专人操作和监督，事后清理火种，严防火灾事故发生。

t）严防水渗入机房或电梯，如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发

生触电事故；并应立即采取相应措施。

U）维修、保养、正常停用等任何停用均应在各楼层悬挂指示牌。

-高空作业

a）凡在离地面两米以上进行的作业，均属高空作业。所有高空作业者,

不论何工种、进行作业的时间、地点、是专业或临时的，均应执行

本制度。商场内的高空作业尽可能安排在非营业时间。

b）从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压'心脏病'

癫痫病以及其他不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。

c）凡遇有下列情况之一者，应停止露天高空作业：

•闪电、打雷、暴雨；

•六级以上台风；

•钢管上雨水未干；

•高空作业可能发生危险的其他情况。

•当上述情况过后，必须经管理处有关技术人员检查各种专业

设备并确认无问题后，方能恢复作业。

d）高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进

入。

e）凡进入高空作业的工人，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具

均应放入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。

f）登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽'安全带'

梯子'跳板'脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝

登高作业。

g）高空作业人员，不准从高空往地面抛掷物件，不准从地面往高空抛

物体，应使用绳索、吊篮'高架车、吊车等传递物件。

h）特殊情况下，如果必须从高空往地面掷物体时，地面应有人看管，

并采取地面保护措施以确保不伤害他人、不损坏设备。

i）高空作业所用小型机具（如葫芦'千斤顶等），应找适当位置放妥,

并用绳索、铅丝等捆绑牢固；手用工具需有连接绳，防止坠落。

j）站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板站立作业的人

员不准超过两人。

k）应尽量避免上、下层同时作业。如无法避免时，上下层之间必须设

专用防护棚或其他隔离设施。上层不准堆放工具和物件。

I）高空作业区的沿口等处，应设置护栏，以防失足踏空。

m）高空作业区下方地面，严禁堆放杂物。地面人员禁止在高空作业区

下方停留或走廊上通行；在商场楼层使用手机、对讲机等需与栏杆

保持一米以上距离。

n）严禁在高空作业时嬉戏、打闹，严禁在高空作业区睡觉。

3.8.3事故处理程序：

-事故发生后，当值人员立即向上级主管汇报，除火警，跑水必须立即扑

救之外，务必保留现场，不得变动以及检查。

-重大事故由部门经理带领有关人员到工班一起分析原因，明确责任。并

在三天之内做出报告和处理情况向上级汇报。较小的一般性事故和事

故苗子由领班，会同有关人员分析原因，分清责任，采取措施，将经

过及时向部门经理汇报。并按“三不放过”原则履行，必要时给予适

当处理。

一员工人身伤亡事故，一定要严肃认真处理，要做到事故原因分析不清不

放过，事故责任者和相关人员未受到教育或惩罚不放过，没有防范措

施不放过。

一凡歇工在一天以内，按工伤事故苗子处理；歇工在一天或超过一天的都

按工伤事故处理，事故发生后，先由所在工班逐级口头报告，重大工

伤事故应立即先进行抢救医疗，同时快速上报。

-对事故隐瞒不报，造成工作或人身损失者，应予追究责任。

-关于工伤事故范围及工伤等级的界定，应按国家有关部门的规定为准。

3.9能源管理制度

3.9.1节能工作的指导方针：

-领导重视'全员参加、管理从严、措施扎实、重在实效，以节电、节

水为重点，同时协调租户做好节煤工作。

3.9.2节能管理体系

-日常节