房地产经纪人基础知识手册

房地产经纪人根底学问

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，详细地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不行分割性。

2.房地产产权

是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地运用权。详细内容是产权人对房地产的占有、运用、收益和依法处分的权利。3.二手房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。4.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获得的酬劳。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。5.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门按土地供应方案，承受协议、招标、拍卖的方式，以土地运用合同的形式，将土地运用权以确定的限、规定的用处及确定的价格出让给房地产开展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产开展商依据土地运用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地运用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场根底上的第二次或屡次转让房地产交易活动的市场。6.土地类型

土地按其运用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施等。7.土地运用限居住用地：70。工业用地：50。教化、科技、文化、体育用地：50。商业、旅游消遣用地：40。综合用地或其他用地：50.备注：续交土地出让金，房可再运用708.一般住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建立的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。一般住宅和非一般住宅的区分由于各地对多层和高层的定义不一样，划分标准各地可依据实际状况酌情确定。9.非一般住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);10.容积率：建筑面积毛密度是指一个小区的地上总建筑面积及""用地面积的比率11.户型：房屋的构造和形态；12房屋产权转移的形式：1买卖2赠及3继承4互换5产权调换6离婚析产13.国有土地运用权的获得方式有哪些出让、划拨；14.房地产登记的种类有哪些房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记15.公共修理基金缴交比例？购房款的3%或每每平米2元9；购房人缴存的修理基金什么时间返还在房屋正常运用限内不予退还；业主转让房屋全部权时结余修理基金不予退还，随房屋全部权同时过户；因房屋拆迁或其他缘由造成房屋灭失的退还基金余额16.配套：双气，煤气，自然气，暖气，三线〔线，有线电视，网络〕，双水〔上下水〕，三水〔上下水，中水〕，卫星电视，传达等；17.房屋产权证分哪几种房屋权属证书包括房屋全部权证、房屋共有权证、房屋他项权证国有土地运用证建立用地规划容许证建立工程规划容许证施工容许证和商品房销售容许证19.房地产开发：是指在依法获得国有土地运用权的土地上进展根底设施、房屋建立的行为。它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产询问：是指为房地产活动当事人供应法律法规、政策、信息、技术等方面效劳的经营活动，现实中的详细业务有承受当事人托付进展房地产市场的调查探讨二；面积概念

1总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建立按外墙墙角以上的外围程度面积计算，二层及二层以上按外墙外围程度面积计算。2建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的程度面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。3公用建筑面积：是指由整栋楼的产权人共同全部的整栋楼公用部分的建筑面积4运用面积：是指住宅的运用面积，指住宅各层平面中干脆供住户生活运用的净面积之和。计算运用面积时有一些特别规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积；内墙面装修厚度也计入运用面积。

5公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入便利、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

6住宅的好用面积：是指它是“建筑面积〞扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积〞。它是在好用面积的根底上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。7套内面积，全名""套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内运用面积+""套内墙风光 积+阳台建筑面积8房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围程度投影面积。别墅：独栋、连排、连体、叠拼、双拼9.三通一平

是指在开展根底上的水通、电通、路通及场地平整。10.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。土地管理局

代表国家行使土地全部者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。公证处是国家的证明机关，是供应法律公证的机构。绿化率：是指规划建立用地范围内的绿地面积及规划建立用地面积之比。层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的间隔，也就是一层房屋的高度。

净高：层及层之间的净空高度〔指下层地板面或楼板上外表到上层楼板下外表之间的间隔。净高=层高-楼板厚度〕

进深：是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。〔目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能随意扩大。〕

开间：是指一间房屋内一面墙皮加到另一面墙皮之间的间隔〔开间3的倍数如：住宅建筑的开间常承受以下参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米。〕

朝向：指房屋所处的详细方位，以客厅所处的位置为基准〔如坐北朝南，南北通透〕

多层：楼房高度在7层以下〔含7层〕的建筑物

小高层：8-12.13层之间的建筑物

高层：13-30层之间的建筑物

超高层：30层以上的建筑物

跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联络上下层；一般在首层支配起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧房，二层支配卧房、书房、卫生间等。

复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较一般的住宅高，可在部分掏出夹层，支配卧房或书房等内容，用楼梯联络上下。其目的是进步住宅空间利用率。

错层：错层构造属于竖向布置不规则构造

平层：除以上外都是平层了房地产登记按以下程序办理:

·提出申请；

·受理申请;;

·审查申请文件;;

·权属调查;;

·依法公告;;

·确认房地产权利;;

·将核准登记事项记载在房地产登记册上;;

·计收规费并颁发房地产权利证书;;

·立卷归档。

怎样申请房地产登记

申请房地产登记，应当依据有关规定向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。

申请房地产登记，能否托付别人办理

申请房地产登记，申请人可以托付别人代理。。

不满18周岁的个人是否可以购置市场商品房，假设可以则怎样办理

只要具备合法身份证明的国内公民都可以购置商品房。但不满18周岁没有民事行为实力或限制民事行为实力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。

多个共有人一起购置商品房时所拥有的份额有无限制答

可以由购房者协商自行确定，不作限制。

几种常见的建筑构造形式

依据材料分：木构造、砖混构造、钢筋混凝土构造、钢构造。

按受力形式分：框架构造、剪力墙构造、膜构造.根底设施和配套设施的涵义

根底设施

水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。

配套设施

会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以进步居住质量为目的的设施影响房地产消费的因素〔1〕经济社会开展及城市化的程度经济社会越开展、城市化程度越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的开展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。〔2〕城市人口增长及生活程度城市的开展，其人口也会相应增加，加之生活程度的进步，对城市土地的消费就越来越大了。〔3〕房地产价格程度及其它市场一样，价格的上下对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。〔4〕国家政策国家的政策对房地产的消费性消费和消费性消费都会有宏大的影响。特别是对房地产的总量平衡和构造平衡有着重大的调整作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及及住房有关的各项实惠政策。〔5〕城市产业构造城市产业构造开展的状况，不仅确定着城市对房地产消费的总量，而且确定着房地产产业的消费构造。〔6〕消费者对经济开展形势意料消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付实力能否得到实现。假设消费者对将来经济开展的意料是乐观的，房地产消费就会增长，假设是悲观的，消费会削减。根本工作1，相识房源作为""房地产经纪人，必需熟识许多房源先跑盘后牢记用业余时间熟识路段及物业所在位置脑中嘴里都有房张嘴就来，犹如推销员要特别理解自己手中的货物一样，才能进步成交机率，成倍地增加销量，随身携带托付代理托付协议书收钥匙空看跟房主沟通学会做简易户型图；学会看朝向房屋讲究的是采光；2，熟透房源学会理解房产跟业主的信息例如：售房动机、期望、过去的阅历/有无售房阅历、业主的性格、看房是否便利等。还要尽可能多地理解有关房产的信息产权有无抵押有无纠纷；3，看房前后看房为销售过程中很重要的环节首次邀约对业主应留意的事项，确认时间跟地点，约业主应提早特别钟到告知业主要准时到可告知业主客户还要看另一套等举例说明；对客户应留意的事项，经纪人应打算2.3套不同类别且接近客户需求的房子，先中后优再差，这样能增加房源的比照性又能增加客户的选择性，激发客户的看房爱好，可利用自己的话术技巧；可举例说明；看房前整理着装摆正看法名片看房单米尺笔公文包设计看房路途等看房中防止跑单紧跟人少的一方做出高品质的有效沟通等看房后业主跟客户回访等开发房源开发客户把握房源跟客户找寻卖点找寻更多的客户资源及房源客户等级划分面谈引导促成成交售后效劳房产经纪人的根本技能；拓展实力表达劝服实力推断实力协调实力经营实力创立实力房产经纪人的根本素养生理素养：头脑醒悟反响灵敏等心理素养：擅长沟通适应实力强平常心等职业修养：职业形象职业道德协作意识市场意识信息意识职业道德：醇厚信誉有事业心有责任感加强自律房产经纪业务实战技巧四熟识：熟识城市和区域的根本状况，熟识房产