房地产基础知识教程新楼盘版

房地产基础知识教程重点纲要第一章：房地产根本概念第一节：一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差异，并明确三者间的联络。二、土地全部权类型，着重强调城市商品房的土地全部权性质。第二节：一、房地产市场广义及狭义的概念区分二、房地产市场的各层次的概念及所包含的业务内容，尤其突出二级市场。三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场开展走势等。第三节：一、购房者购置意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异第二章：房地产开发经营第一节：商品房在建立、销售的各阶段所需具备的各种手续及相关费用。第二节：房地产开发的风险成因。第三节：一、房地产开发可行性探讨的必要性二、可行性报告应包含的主要内容第四节：商品房预售前所应办理的手续及应交纳的费用。第三章：建筑根底学问第一节：一、商品房根据构造材料及构造承重方式所区分的类别特征。‘二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。第二节：一、各种主要建筑材料的作用及性能。二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。根底的种类、特点及适用范围墙体的作用分类及各种尺寸规格梁的类别及作用及其在建筑中的位置分布地面的构造楼板按制作工艺的分类门及窗的工艺类别及其运用范围各种类型屋顶的根本概念第三节：一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特别部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。第四节：结合本地的建筑状况，比照讲解各类建筑风格。第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用及识别方法。其中，平面图：标尺的识别、室内设施标记识别、承重及非承重墙的区分、房屋格局的识别等。电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。第四章：房地产交易学问第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等。第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。第三节：选择房产应考虑的主要内容。第五节：一、各种信息渠道在销售工作中的作用二、除去商品房自身价特别，哪些相关的税费会干脆影响消费者的购置行为第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。第七节：根据本地实际状况，讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。第五章：房地产相关的法律法规一、凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善。房地产根底学问教程房地产根本概念第一节：房产及地产第二节：房地产市场第三节：房地产消费房地产开发经营第一节：房地产开发经营的主要阶段和过程第二节：房地产开发经营的根本程序第三节：地产开发经营的风险及开发工程的可行性探讨第四节：商品房预购预售管理第三章、建筑学根底学问第一节：建筑物分类第二节：建筑物构造概述第三节：房屋面积计算第四节：中西建筑风格概述第五节：建筑识图第四章、房地产交易学问第一节：房地产价格第二节：房地产价格的影响因素第三节：选择房地产应考虑的问题第四节：各类房地产的特点比较第五节：房地产交易第六节：房地产交易相关税费第七节：购房贷款第八节：房地产保险房地产相关的法律、法规人民共和国城市房地产管理方法城市私有房屋管理条理城市房屋拆迁管理条例城市商品房预售管理方法个人住房贷款管理方法住房公积金管理条例第一章 房地产根本概论第一节 房产及地产房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。地产的概念及分类地产：即指可以为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活须要的土地资产。地产类型：居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及及建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。工业用地：主要是指工业消费用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。仓库用地：指特地用来存放各种生活资料和消费资料的用地、包括国家贮存仓库、地区中转仓库、市内生活供应效劳仓库、紧急品仓库等。交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、马路途路及相关的防护地带等用地。市政用地：指用于建立各种公共根底设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等根底设施运用的用地。商业效劳用地：指为整个城市或小区供应各种商业和效劳业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、消遣场所等等。公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学探讨机构、试验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用处的地产。军事用地：指供应为军事活动效劳的用地，属特别用地。其它用地：不属于以上工程的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。三、土地全部权的概念及划分土地全部权：指土地全部者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、运用、收益和处分的权利。土地全部权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：指属于国家全部即全民全部的土地，国家是国有土地全部权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有运用权，没有全部权。集体土地：属于农村居民集体经济组织全部的土地，集体土地全部权的主体是农村居民集体经济组织。四、房产的分类住宅建筑物：可细分为一般住宅、高级公寓、花园别墅等。消费用房：指社会各类物质消费部门作为根本消费要素运用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等消费活动中所运用的厂房、仓库、试验室等办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动供应效劳的房屋，亦称写字楼。其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用处的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。五、房产全部权的分类占有权：对于房屋的实际持有和限制，它是运用财产的前提条件。运用权：指根据财产的性能和用处行使利用的权利，以满足人们消费和生活的须要。收益权：指凭借全部权而获得的经济收入或利益，如房屋全部权人将房屋出租而收取的租金。处分权：确定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的全部人才具有财产的处分权。房地产市场房地产市场的概念狭义概念：房地产商品进展交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些及房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场的特点：经营对象的非流淌性：房地产主要经营对象是房产和土地的运用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地运用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。市场的统一性：指房产市场和地产市场的交融性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必定是房地合一的交易。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性确定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格程度也往往会有大的落差。供应的稀缺性：指房地产市场是一个供应稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不行再生资源，其数量根本上是恒定的。不完全开发性：由于土地运用权和房屋全部权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供应，国家须要实行强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：由于房地产市场及完全自由竞争市场四个条件相差深远，因此房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的宏大可能性：房地产市场及其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供应的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市根底设施建立和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都确定着房地产投机的宏大可能性。房地产市场的分类〔1〕房地产一级市场：是土地交易市场，是土地全部者及运用者间的纵向沟通，由政府干脆限制和垄断经营。〔2〕房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者及房地产运用者的纵向流通市场。〔3〕房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产全部者将房地产运用权或全部权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。本市房地产市场概况：〔1〕一级市场：主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建立及生活配套设施建立等内容。土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。〔2〕二级市场现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。供求关系状况：商品房供应量及本市度意料购置量的比值。平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。各档次房产销售概况：将如今售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。〔3〕三级市场现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。平均价格：如今售二手房标价的平均值供求关系状况：在售二手房数量及本度意料购置量的比值。主流房产销售状况：根据注册及交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。房地产消费房地产消费的类型：投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己运用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素变更原有的房地产性能、构造和形式，通过出售或出租来获得利润。消费型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为消费和经营场所，为消费和经营供应活动空间或场地。消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费运用。此类物业主要是住宅和办公用房等。房地产消费的特点普遍性：房地产既是生活资料，又是消费资料，是人们生活必不行少的空间条件和活动基地。多样性：房地产可以用于工业消费，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种运用价值和多种效用为房地产消费者供应了多种选择的时机，满足了房地产各方面的消费。不行替代及差异性：房地产为人们供应的空间和基地是其它产品无法替代的。其不行再生的性质确定了消费的不行替代性，其位置的固定不动性确定了房产间的差异性。连续性及连续性：房地产消费的普遍性和不行替代性以及其运用价值的耐久性确定了房地产消费的连续性和连续性。从社会整体看只要社会在开展，人口在增长，需求就会存在，表达出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购置可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样须要不断地反复地和连续地到市场购置，它是连续地。消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用处的不同，确定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是及收入程度是呈正比的，而其消费弹性及价格弹性成反比。增长性：一般状况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活程度的进步确定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、平安的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。影响房地产消费的因素〔1〕经济社会开展及城市化的程度经济社会越开展、城市化程度越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的开展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。〔2〕城市人口增长及生活程度城市的开展，其人口也会相应增加，加之生活程度的进步，对城市土地的消费就越来越大了。〔3〕房地产价格程度及其它市场一样，价格的上下对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。〔4〕国家政策国家的政策对房地产的消费性消费和消费性消费都会有宏大的影响。特别是对房地产的总量平衡和构造平衡有着重大的调整作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及及住房有关的各项实惠政策。〔5〕城市产业构造城市产业构造开展的状况，不仅确定着城市对房地产消费的总量，而且确定着房地产产业的消费构造。〔6〕消费者对经济开展形势意料消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付实力能否得到实现。假设消费者对将来经济开展的意料是乐观的，房地产消费就会增长，假设是悲观的，消费会削减。房地产开发经营房地产开发经营的主要阶段及根本程序一、房地产开发经营的主要阶段：根据房地产消费和再消费运行依次，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。建立工程工程设立或运行过程房地产建立工程工程规划及审批土地运用权的获得征地及拆迁工程建立及管理房地产的租售管理房地产的物业管理二、房地产开发经营的根本程序提出立项意向书，向市规划部门进展询问。向本市方案委员会提交立项报告书，申请立项。如工程较大还需向规划委员会申报。市计委会同市规划管理部门经过探讨审批，假设同意立项，发给立项批复意见书，并要求建立单位进展工程可行性探讨。申请者向计委和市建委提交工程可行性探讨报告。市计委、建委、首都规划建立委员会〔简称首规委〕及各专业局即自来水管理部门、燃气管理部门等审查可行性探讨报告，假设同意可行性探讨的，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。申请者根据批复，办理征地及前期规划打算工作，然后到城市规划管理局〔简称市规划局〕领取规划设计任务通知单，办理征地意见书。申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地运用部门征求意见，这一阶段可分为两种状况：第一种状况：所运用的土地假设属于新征土地，即农村集体全部的土地：到区、县土地管理局〔简称土地局〕、规划局，以及所用土地的乡政府村公所征求意见。将征求意见的结果报本市土地管理局。第二种状况：假设属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地：到当地的区、县的土地管理部门征求意见。将征求意见的结果报本市房地产管理局。8、以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正式办理用地手续。9、收到市政府关于土地运用权的批文后，同时进展以下三部分工作。第一部分：划局办理规划用地容许证申请确定规划设计条件持规划设计条件到市公用局、供电局、环保及电信管理局征询意见规划局审查后，下达规划条件通知单根据规划条件通知单，托付有资格的规划设计单位或承受招标投标方式，选择规划设计单位进展归户啊设计，提出规划设计方案到规划局领取设计方案送审书规划局对规划方案进展审查，并提出对方案审查的意见规划设计方案设计出图后，送规划局审图，方案通过后，可进展施工图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建立档案馆交保证金，到规划局领取建立工程施工容许证。第二部分：画桩位，并给出打桩条件托付测绘院钉桩、并进展测绘将打桩搜集到的数据，提交设计单位。第三部分：持规划用地容许证和征地意见书以及用地申请报告经市计委、建委、规委批准工程可行性报告、规划设计方案、市规划局开据的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建立用地性质的不同，分别承受拍卖方式，招标投标出让方式、以及划拨的方式等。假设占用耕地，还须要交纳耕地占用税。在立项报告批准之后，即可到建立工程所在地的区、县地政管理部门办理户口冻结手续等的工作。地政管理部门审查拆迁安置方案并发给拆迁容许证。对建立用地进展三通一同等工作，即通水、通电、通路和土地平整等。在这里须要完成的具体工作是：到园林局申请伐树容许证；理解线路状况及供电局协商改造、移线方案；燃气、道路、上下水等现状管线改路；到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电，托付施工。10、完成以上各项工作后，即可进展施工前的打算工作。第一部分：到税务局领取税单；持度方案、税单到区计委领投资容许证登记卡，登记并领取容许证。第二部分：到市计委申请列入方案〔此申请须经建委会签〕到市建委工程处领取开工审批表持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程〔上水、下水、热力、燃气、电力、电信〕报装工作，报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费〔四源费是指自来水建立费、污水处理费、供热建立费、燃气建立费。均根据建筑平方米收取〕假设是公建部分，则是根据运用量确定收取的标准，同时一般是在市政工程开工前交纳。到市建委主管部门核实任务到市建委工程处办理招标审批手续填写招标申请书，并到市招标办办理招标登记组织招标办及投标单位到现场勘察对施工单位进展资格预审进展预算审查处审查标底招标办审查标底建立单位组织招标办及各投标单位召开开标会议编写评标报告，经开标评标确定最正确建立单位，发出中标通知书经招标办同意正式确定施工单位11、完成以上工作，施工打算工作即将进入尾声，在这个阶段还须要做好以下几项工作：托付质量监视总站和监理公司进展工程质量监视到市统计局落实任务市审计局审核资金来源、任务来源及一切手续到市开发办秘书处登记备案12、完成以上工作，施工打算工作即告完毕，到市建委领取开工证，进入工程施工阶段。第一部分：组织各项市政管线的设计工作第二部分：通知园林绿化主管部门，办理小区绿化手续第三部分：按道路方案施工，到市规划局主管部门办理道路施工容许证第四部分：办理自来水管线设计，到市规划局市政处办理上水管线施工容许证办理下水管线设计，到市政规划局市政处办理污水管线施工容许证第五部分：托付热力公司进展热力线路设计，到市规划局市政处办理热力管线施工容许证。第六部分：托付燃气公司进展燃气管线设计，到市规划局市政处办理燃气管线施工容许证。13、土建工程完工后，建立单位组织各项市政配套工程的施工。完工后组织施工单位、设计单位、质量监视单位及其它相关管理部门进展结合验收。合格后即可交付运用。第二节房地产开发经营的风险一、房地产开发经营风险1、房地产开发经营风险成因房地产位置的不动性或固定性，确定了房地产在地域上对市场供求的不行调剂性房地产投资时间的长期性确定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性房地产投资经营的固定性确定了房地产投资经营的不易变现性房地产市场信息的分散性，在不同阶段有着不同的表现形式和作用2、地产开发经营风险的类型房地产经营管理自然风险：是由房地产经营管理过程中自然灾难，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害形成的风险。房地产经营管理社会风险：分为两个方面，一是由于政治方面的缘由引起的，如国家政治状况和政治形式、国家的宏观经济政策和房地产方面的政策等。二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，如：盗窃、欺诈等形成的风险。房地产经营管理经济和市场风险：是由房地产市场状况的变动的不确定因素引起的。房地产经营管理技术风险：是由于科学技术的进步引起的风险。房地产经营管理企业内部的风险。 3、地产经营风险的管理方法〔1〕回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，到达回避经营风险的目的。〔2〕转移风险。是将经营可能发生的风险全部地或部分地转移出去。减轻风险的损失。经营风险一旦发生，企业就要想方设法实行各种有效的措施，力求削减风险带来的损失。〔3〕经营工程实行保险。对经营工程实行保险，是经营者转移风险的一种比较好的方式。保险虽然也要支付费用即保险金，但是及风险一旦发生带来的损失相比要小的多。第三节房地产开发经营的可行性探讨一、可行性探讨的概念可行性探讨：是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性探讨是在房地产经营管理决策前对经营管理工程进展的综合技术和经济分析的一种科学方法。二、可行性探讨的阶段可行性探讨大体分为三个阶段，即时机可行性探讨阶段；初步可行性探讨阶段；。〔1〕时机可行性探讨阶段及其任务其主要任务是确定经营方向，提出经营目的。对房地产的经营企业来说，就是对经营管理工程提出建议。〔2〕初步可行性探讨阶段其主要任务是根据时机探讨阶段的结果，进一步探讨经营管理工程的规模、建筑材料的供应、投资地段的选择和选址，建筑工程的设计方案、工程工程的施工进度等状况。〔3〕终可行性探讨阶段是可行性探讨的最终一个阶段。其主要任务是对经营管理工程的技术、经济、以及市场等方面进展具体的和深化细致的分析论证、确定经营管理工程的有关主要因素，并对这些因素进展细致的调查、分析、计算、评估，在这个根底上提出一个和几个可供选择的最优方案，作为经营管理的决策根据。三、可行性探讨的内容房地产经营管理可行性探讨由于包括的内容很多，可以根据不同的标准把他繁的内容归结为不同的方面。但是，房地产经营管理可行性探讨必需包括以下三方面内容：地产市场问题。在市场经济条件下，消费都是为了满足市场的须要。所以其首要的就是探讨有没有市场，市场的容量有多大。有没有市场的问题是解决房地产经营管理有没有“必要性〞的问题。所以这个问题就成为全部可行性探讨的根底和前提。工程技术问题。主要是探讨规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计工程技术中的难点是否可以解决或抑制的问题。这个问题是解决房地产经营管理的“可行性〞问题。经济效益问题。就是通过房地产经营管理的经济评价，探讨是否赢利和赢利程度的上下。这是解决房地产经营管理“合理性〞的问题或企业经营的最终目的的问题。四、房地产开发工程可行性探讨报告房地产经营工程的背景状况房地产经营管理工程的概况可行性报告的根本数据房地产经营工程的本钱估算资金筹集及供应方式资源选购 及供应房地产经营管理工程市场分析房地产经营管理工程财务评价房地产经营管理风险分析10、国民经济社会评价11、房地产经营管理工程开工日期、开工日期和开工验收初步支配12、结论。第四节商品房预购预售管理 商品房预购预售事实上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建立起来以前或房产还没有开工以前以预售的方式把房屋卖了出去。也就是先付款，后交货。在香港也叫卖楼花或炒楼花。一、预售房屋条件及程序〈〈中华人民共和国城市房地产管理法〉〉第四十四条规定，商品房预售，必需符合以下条件：〔1〕交付全部运用权出让金，选取土地运用权证书。〔2〕有建立工程规划容许证〔3〕按供应预售的商品房计算，投入开发建立资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和开工交付日期〔4〕向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售容许证明。二、房屋预售的具体程序〔1〕房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如下有关文件：企业开发资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具的建立用地批文和规划部门签发的建立容许证；建筑施工合同；已完成投资额的证明和房屋根底工程验收合格单；房屋预售方案，包括商品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。〔2〕经房地产主管部门批准后，预售单位及预购房者就可以签订房屋预售合同。〔3〕理房屋登记、鉴证。〔4〕房地产开发商在房屋开工后，应当按房屋预售合同办理房屋交付手续，购房人凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。第三章建筑学根底学问第一节建筑物的分类一、建筑物的用处分类及特点民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用处不同，有以下两类：〔1〕居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、款待所。〔2〕公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。工业建筑：供人们从事各类工业消费活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些消费用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。二、按建筑构造的材料分类砖木构造：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等承受砖砌，程度承重构件的楼板、屋架等承受木材制作。这种构造形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混构造：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土构造。这种构造多用于层数不多〔六层以下〕的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛承受的一种构造形式。钢筋混凝土构造：建筑物的梁、柱、楼板、根底全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、根底组成一个承重的框架，因此也称框架构造。墙只起围护作用，用砖砌筑。此构造用于高层或大跨度房屋建筑中。钢构造：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此构造多用于大型工业建筑。三、按建筑构造承重方式分类1、承重墙构造它的传力途径是：屋盖的重量由屋架〔或梁柱〕担当，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙担当；墙下有根底，根底下为地基，全部荷载由墙、根底传到地基上。2、框架构造主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁及柱为刚接〔钢筋混凝土构造中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体〕连接，从而构成了一个整体刚架〔或称框架〕。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架构造。3、排架构造主要承重体系由屋架和柱组成。屋架及柱的顶端为铰接〔通常为焊接或螺栓连接〕，而柱的下端嵌固于根底内。一般单层工业厂房大多承受此法。4、其他由于城市开展须要建立一些高层、超高层建筑，上述构造形式缺乏以抗拒程度荷载〔风荷载、地震荷载〕的作用，因此又开展了剪力墙构造体系、桶式构造体系。四、建筑高度分类建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1、低层：2层及2层以下2、多层：2层以上，8层以下3、中高层：8层以上，16层以下4、高层：16层以上，24层以下5、超高层：24层以上第二节房屋构造概述一、建筑材料学问主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、一般混凝土、黏土砖等。1、水泥〔1〕常见水泥的种类：硅酸盐水泥、一般硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种〔2〕水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压实力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。〔3〕常用水泥的技术特性凝合时效性：水泥的凝合时间分为初凝及终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变更是否匀整的性质。水泥硬化后产生不匀整的体积变更成为体积安定性不良，不能运用。水热化性：水泥的水化反响为放热反响。随着水化过程的进展，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要及水泥标号、矿物组成和细度有关。细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作本钱越高，并简洁受潮失效。标准稠度用水量：指水泥沙浆到达标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝合时间时，国家标准规定的稠度。2、钢筋〔1〕建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和一般低合金钢钢筋。按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。〔2〕建筑用钢筋的应用Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于一般钢筋混凝土构造中受力较小部位。变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合运用指标较好，是一般钢筋混凝土构造中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋运用。冷加工钢筋冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈从程度会进步，而塑性降低。冷拉Ⅰ级钢筋适用于一般钢筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋运用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。3、木材〔1〕木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工简洁，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。〔2〕建筑木材的性能及用处红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、构造细、易枯燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，构造中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，枯燥慢，枯燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。杉木：纹理直而均，构造中等或粗，易枯燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。柏木：材质致密，纹理直或斜，构造细，枯燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的构造精细，不易变形，简洁加工，适于较高要求的装修；粗皮的构造较松，但质料稳固，变形及收缩量较小，适用于要求不高的装修。〔3〕木材的类别为了合理用材，木材按加工及用处不同分为原木、杉原条、板方材等。原木是指伐倒后经修枝，并截成确定长度的木材。分干脆运用原木和加工用原木。杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M以上，梢直径60mm以上。板方材是指按确定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。4、一般混凝土〔1〕一般混凝土概念：其主要是由水泥、一般碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包袱在骨料外表并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的光滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成稳固整体。〔2〕混凝土的性能：混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量匀整、成型密实的性能。混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进展构造设计的主要根据。混凝土的耐久性：混凝土能抗拒各种自然环境的侵蚀而不被破坏的实力称为耐久性。对混凝土除要求具有确定的强度平安承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。5、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。〔1〕黏土砖的种类：标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛运用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115mm×53mm。每块砖枯燥时约重2.5Kg，吸水后约为3Kg。空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190mm×190mm×90mm，每立方米约重1100Kg。多孔砖的规格为240mm×115mm×90mm，每立方米约重1400Kg。〔2〕黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的实力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。〔3〕黏土砖的吸水率：黏土砖都有确定的吸水性，能吸附确定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。〔4〕黏土砖的抗冻性：是指砖抗拒冻害的实力。抗冻性由试验作出。〔5〕黏土砖的外观质量：一般黏土砖的外形应当平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出洪亮的金属声，色泽匀整一样。二、房屋构造组成部分：1、房屋构成部分：地基及根底、墙或柱、楼板及地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。〔1〕地基和根底：地基：系建筑物下面的土层。它承受根底传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人及设备的重量及风雪荷载等。根底：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。〔2〕墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给根底。此外，外墙还能反抗风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活及工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成假设干空间，起分割作用。〔3〕楼板和地面：楼板是程度承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为假设干层。楼板对墙身还起着程度支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重干脆传给地基。〔4〕楼梯：是指楼层间垂直交统统道。〔5〕屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶构造自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。〔6〕门和窗：门：是供应人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，根底、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。2、根底〔1〕根底的类型按运用的材料分为：灰土根底、砖根底、毛石根底、混凝土根底、钢筋混凝土根底。按埋置深度可分为：浅根底、深根底。埋置深度不超过5M者称为浅根底，大于5M者称为深根底。按受力性能可分为：刚性根底和柔性根底。按构造形式可分为条形根底、独立根底、满堂根底和桩根底。条形根底：当建筑物承受砖墙承重时，墙下根底常连续设置，形成通长的条形根底刚性根底：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建立的根底。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。柔性根底：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建立的根底称为柔性根底。一般用钢筋混凝土制作。这种根底适用于上部构造荷载比较大、地基比较松软、用刚性根底不能满足要求的状况。独立根底：当建筑物上部为框架构造或单独柱子时，常承受独立根底；假设柱子为预制时，则承受杯形根底形式。满堂根底：当上部构造传下的荷载很大、地基承载力很低、独立根底不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土根底，成为满堂根底。按构造又分为伐形根底和箱形根底两种。伐形根底：是埋在地下的连片根底，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的状况。箱形根底：当伐形根底埋深较大，并设有地下室时，为了增加根底的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形根底。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。桩根底：当建立比较大的工业及民用建筑时，假设地基的懦弱土层较厚，承受浅埋根底不能满足地基强度和变形要求，常承受桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩四周的摩擦力传给地基。根据施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变更的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时振动较大，对四周房屋有确定影响。钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。〔2〕根底的埋置深度：由室外设计地面到根底底面的间隔称为根底的埋置深度。根底的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的平安、又节约根底用材，并加快施工进度。确定建筑物根底埋置深度的因素应考虑以下几个条件：土层构造的影响：房屋根底应设置在坚实牢靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的懦弱土层上。根底埋深及土层构造有亲密关系。地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量削减，则根底将下降。冰冻线的影响：冻结土及非冻结土的分界限成为冰冻线。当建筑物根底处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，根底又下沉，使房屋处于不稳定状态。相邻建筑物的影响：如新建房屋四周有旧建筑物时，除应根据上述条件确定根底埋深外，还应考虑新建房屋根底对旧有建筑的影响。墙体〔1〕墙体的分类：按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。按其受力状况可分为：承重墙和非承重墙。干脆承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。按其运用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。对墙面进展装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进展其它装饰的墙称为清水墙。根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由一般黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖及其它材料组合成的墙体。〔2〕砖墙的厚度砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、〔称12墙〕178mm、〔称18墙〕240mm、〔称24墙〕365mm、〔称37墙〕490mm、〔称50墙〕墙厚应满足砖墙的承载实力。一般说来，墙体越厚承载实力越大，稳定性越好。砖墙的厚度应满足确定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。〔3〕过梁及圈梁过梁：其作用是担当门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按运用的材料可分为：钢筋混凝土过梁：当洞口较宽〔大于1.5M〕，上部荷载较大时，宜承受钢筋混凝土过梁，两端深化墙内长度不应小于240mm。砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成可以承受弯矩的加筋砖砌体。圈梁：为了增加房屋的整体刚度，防止由于地基不匀整沉降或较大的振动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。地面及楼板〔1〕地面：是指建筑物底层的地坪。其根本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特别要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。面层：是人们日常生活、工作、消费干脆接触的地方，是干脆承受各种物理和化学作用的地面及楼面表层。垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载匀整地传至基层。基层：垫层下面的土层就是基层。地面的种类：整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在构造层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。〔2〕楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为假设干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给根底。按其运用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工费事，抗震性能较差，楼板层过高，现很少承受。木楼板自重轻，构造简洁，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少承受。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化消费等优点，是如今广为运用的楼板类型。钢筋混凝土楼板根据施工方法可分为现浇和预制两种。现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形态的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较便利，但模板消耗量大，施工周期长。根据构造不同又可分为如下三种现浇楼板：钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板可干脆搁置在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2—3米，板厚度约为70—80mm。钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。全部的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整表达浇而成。其一般跨度为—，厚度为60—80mm。无梁楼板：其为等厚的平板干脆支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于采光和通风，便于安装管道和布置电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。预制钢筋混凝土楼板：承受此类楼板是将楼板分为梁、板假设干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进展安装。它的优点是可以节约模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并须要确定的起重安装设备。随着建筑工业化进步，特别是大量承受预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛根据其构造可分为如下几种：实心平板：实心平板制作简洁，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横肋，在板的两端以端肋封闭。空心板：它上下外表平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其孔的形态有方孔、椭圆孔和圆孔等。窗及门〔1〕窗的作用及类型窗的作用：主要是采光及通风，并可作围护和远眺之用，对建筑物的外观也有确定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积及该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。作为围护构造的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。窗的类型：窗的类型很多，按运用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。按窗的层数可分为单层窗和双层窗。按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。〔2〕门门的作用和类型：作用：门是建筑物中不行缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、平安防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按运用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，—M时为双扇门，宽度大于M时为四扇门。类型：门的种类很多，按运用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门运用照旧比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。按用处可分为：一般门、纱门、百叶门以及特别用处的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。平开门：有单扇门及双扇门之分，又有内开及外开之分，用一般铰链装于门扇侧面及门框连接，开启便利灵敏，是工业及民用建筑中应用最广泛的一种。弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替一般铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为困难，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有确定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造困难，造价较高，不宜大量承受。卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、坚实、开关便利，适用于商店、车库等。门的构造平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组成。常见的门扇有以下几种：镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板，称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、胶合板、纤维板等板材制作。门扇及地面之间保持5mm空隙。夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门扇构造简洁，外表平整，开关灵活，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿及日晒。因此，浴室、厕所、厨房等房间不宜承受，且多用于内门。拼版门扇：做法及镶板门扇近似，先做木框，门芯板是由很多木条拼合而成。窄板做成企口，使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变更。拼版门扇多用于工业厂房的大门。6、楼梯〔1〕楼梯的种类：楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口旁边。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内运用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜承受。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按运用性质分为：室内有主要楼梯和扶植楼梯，室外有平安楼梯和防火楼梯。按运用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。单跑楼梯：当层高较低时，常承受单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。常常两个梯段做成等长，节约面积。三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。〔2〕楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。楼梯段：是联络两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及平安疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38度，以26—33度较为相宜。休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有确定刚度和平安度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。〔3〕楼梯的构造钢筋混凝土楼梯是目前应用最广泛的一种楼梯，它有较高的强度和耐久性、防火性。按施工方法可分为现浇和装配式两种。现浇钢筋混凝土楼梯是将楼梯段、平台和平台梁现场浇筑成一个整体，其整体性好，抗震性强。其按构造的不同又分为板式楼梯和梁式楼梯两种。板式楼梯：是一块斜置的板，其两端支承在平台梁上，平台梁支承在砖墙上。梁式楼梯：是指在楼梯段两侧设有斜梁，斜梁搭置在平台梁上。荷载由踏步板传给斜梁，再由斜梁传给平台梁装配式钢筋混凝土楼梯的运用有利于进步建筑工业化程度，改善施工条件，加快施工进度。根据预制构件的形式，可分为小型构件装配式和大型构件装配式两种。小型构件装配式楼梯：这种楼梯是将踏步、斜梁、平台梁和平台板分别预制，然后进展装配。这种形式的踏步板是由砖墙来支承而不用斜梁，随砌砖随安装，可不用起重设备。大型构件装配式楼梯：这种楼梯是将预制的楼梯段、平台梁和平台板组成。斜梁和踏步板可组成一块整体，平台板和平台梁也可组成一块整板，在工地上用起重设备吊装。7、屋顶〔1〕屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑构造组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是稳固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简洁、施工便利、并能及建筑物整体协作，具有良好的外观。〔2〕屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重构造，屋面上做防水及保温处理。坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重构造，用瓦材做屋面。曲面屋顶：屋面形态为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重构造有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索构造等。多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个波的截面形态又有三角形及梯形两种。第三节房屋面积计算一、房屋面积的分类1、好用面积〔净面积〕：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净运用面积，俗称地砖面积。2、建筑面积〔套内面积、轴线面积〕：包含了房屋居住可用的好用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。3、公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。二、计算建筑面积的范围：1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围程度面积计算。单层建筑物内假设带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。上下联跨需分别计算建筑面积时，按上下跨相邻处高跨柱外线为分界限。2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的程度面积计算。3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的程度面积计算。4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的〔沉降缝为界〕建筑物，按其上口外墙外围程度面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围程度面积计算。5、用深根底做地下架空层，有围护构造者，按其围护构造外围程度面积计算建筑面积。6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护构造者，按其围护构造外围程度面积计算建筑面积。7、建筑物内的门厅、大厅，不管其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其程度投影计算建筑面积。8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。9、建筑物内的技术层层超群过2.2米的，按技术层外围程度面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的运用部特别围程度面积计算建筑面积。10、有柱雨罩，按柱外围程度面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的程度投影面积的一半计算建筑面积。11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围程度面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的程度投影面积的一半计算建筑面积。12、突出墙面的门斗、远眺间，按围护构造外围程度面积计算建筑面积。13、封闭式阳台、挑廊按其程度投影面积计算建筑面积。挑阳台按其程度投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积〔包括阳台栏板〕的一半计算建筑面积。14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线程度面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。15、两个建筑物间有围护构造的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护构造的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层程度投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层程度投影面积的一半计算建筑面积。17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，上下联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。三、不计算建筑面积的范围1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。4、深根底架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5、没有围护构造的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的平安出入口。8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。第四节中西建筑风格概述随着改革开放，各种特色的建筑如雨后春笋般在中华大地上耸立起来。从建筑风格上来看，有新奇、豪华的现代建筑风格、独树一帜的中国建筑风格以及西式建筑风格等。一、中式建筑特点：1、组群分布，主次清晰，富有节奏感。在中轴线上实行横向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上，次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。构造以“间〞为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以庭院为单位组合成各种形式的组群。2、讲究色彩的搭配。中国的建筑具有浓郁的地域特色，但不管是什么地方，都很讲究色彩的搭配，如江南水乡的白墙、黑瓦、及山明水秀的自然环境相交融。而北方的建筑物多色彩浓艳，比照猛烈，如红墙黄瓦的北京故宫，红色的院墙，金光闪闪的屋顶，配上蔚蓝色的天空作背景，猛烈的比照，给人留下深化的印象。3、装饰具有多样性：中式建筑物的窗是装饰的重点。窗的形态有方、圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，窗中的格纹及种类更是多得无法统计。如被誉为“古民居博物馆〞的安徽黟县西递村中，举目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，将一栋动楼舍装饰得古朴高雅。4、建筑物具有明显的等级规定：一般可从建筑物的屋顶式样和檐来区分。庑殿式建筑：最高级，只有皇家重要建筑、宫殿或大殿才运用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翘起。歇山式建筑：承受四面坡和二面坡的结合，即东西两侧的屋面上部转折成垂直的三角形，下部仍为斜坡。攒尖式建筑：平面是圆形或多边形，上为锥形的屋顶。多见于坛、阁、亭、塔之顶。悬山式建筑：屋面双坡，两侧伸出于山墙之外。有正脊一条和垂脊4条。硬山式建筑：规格最低，两侧山墙同屋面齐平或略高于屋面。屋脊同悬山式。西式建筑风格特点：1、罗马式建筑：罗马式建筑兴起于公元九世纪至十五世纪，是欧洲基督教堂的主要建筑形式之一。罗马式建筑线条简洁明确，造型重厚、敦实，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教会威力的化身。如天津老西开教堂，它的平面呈长十字形，正面和后部耸立高大的塔楼3座。楼座以黄、红花砖砌成，上砌翠绿色圆肚形顶，檐下为半圆形拱窗，色彩比照显明。堂内为三通廊式，内墙彩绘壁画，装饰华美。2、哥特式建筑：哥特式建筑也是欧洲中世纪的主要建筑风格之一。哥特式建筑及罗马式建筑造型稳重、线条圆浑的风格恰恰相反，它以动式取胜，统贯全身、直刺苍穹的垂直线条，锐利的尖顶是其主要特征，是超凡入胜的宗教心情的集中表现。如黑龙江哈尔滨市的南岗尼古拉教堂，为哥特式全木构造的建筑，它的外表是两根穿插曲线困难结合，线条轻快的尖拱形拱门，内部具有浩大的空间，顶上是宏大的苍隆，光线通过彩色玻璃窗射入，变作血红、紫石英和黄玉的华彩，造成一种向上的、天国的奇异幻觉，从而突出上帝的至高无上的权威。3、复兴时期的建筑：此类建筑是十五世纪至十七世纪流行欧洲的建筑风格。其造型上排挤象征神权至上的哥特式建筑风格，以人体美的对称、和谐为其意表。如耸立在上海外滩的浦东开展银行大楼，大理石外墙，古典式圆柱、半圆形拱穹，以拱穹为中心的对称的建筑形式，显示出庄重、华贵、高雅的审美爱好。建筑物的内顶及回音壁上有展示宗教故事的作品，表现了文艺复兴时期所提倡的人文主义思想。4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，着意追求在建筑空间组合中产生困难变更的效果。如上海和平饭店，就具有巴洛克式建筑风格。它圆形屋顶，柱子很多，在不同的光线下产生各种明暗变更。色彩运用也特别大胆，以红色和白色为主调。更值得留意的是窗子，不仅式样多，而且呈现波浪式曲线，使整个建筑物充溢了活力。5、西式现代建筑：以新型的高层摩天大厦为代表。这些高楼大厦以钢筋混凝土、钢材、玻璃、塑料、预制构件为材料，实行及根本构造体系无关的建筑物内部空间分割法，强调材料本身的质感和比例的美。如深圳的国际贸易大楼，它高160米，有53层楼面。外形线条简洁、明快、挺立流畅，象征着这座新型城市的开拓精神。大厦设有观光电梯，即使是在乘坐电梯的片刻也能观赏到室外风光。6、庭院式建筑：是指运用几何图形，把古代传统的建筑艺术及现代化的最新技术奇异地交融在一起，建立成各种自成体系、独具风格的庭院式建筑物。如北京香山饭店是庭院式建筑物的代表。这座拥有325房间的大饭店，因山就势，由5座式样不同的斜顶楼群构成，最低的一层楼高，最高的只有4层。屋顶承受中国式的歇山式顶、悬山式顶、硬山式顶、墙面上的窗子仿照中国江南的花窗、漏窗建立。灰瓦白墙，色彩淡雅新奇，多走廊，拥有精致的庭园，充溢了江南书卷气息。它的内部设施却很现代化，如溢香厅，上用透亮玻璃顶，充分运用电脑、空调、光感应等新技术。走进饭店，江南秀气扑面而来；踏入房间，又能得到最现代化的享受。中西合璧把西式建筑风格和中式建筑风格揉和在一起所建立的建筑物，如坐落在上海西区的龙柏饭店就是典型。它的外形运用参差不齐的几何图形组成。主楼四周是一片绿色的大草坪，上面有数只白色的躺椅，供旅客休憩。主楼旁还建有水池、静中有动，朝气盎然。大楼的北侧，有一幽静小道通向“小村〞。在“小村〞中，有很多栋小巧新奇的日本式乡村别墅，充溢了东方情调。第五节建筑识图学会识别、运用建筑剖面图、平面图、立面图、及水、电、暖图。第三章房地产交易第一节房地产价格一、房地产价格的特点：房地产价格及一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格及一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。房地产价格的特征主要有以下四个：1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为运用和收益代价的租金房地产价格及租金的关系，犹如本金及利息的关系。假设要求取价格，只要能把握纯收益和资本化率，根据收益法将纯收益资本化即可。相反，假设要求取租金，只要能把握价格及期盼的资本化率，即可求得。2、房地产价格本质上是房地产权益的价格由于房地产的自然地理位置有不行挪动性，结果其可以转移的并非是房地产实物本身，而是有关该房地产的全部权、运用权或其他权益，所以房地产价格本质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态及其权益状况并不总是一样的。因此，房地产估价及对房地产权益的理解、分析之间有亲密关系是必定的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权益不同，估价结果也会不同。3、房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常及四周其他宗房地产构成某一地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置常常在不断变更，所以房地产价格是考虑该房地产过去如何运用，将来能作何种运用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格〔或某特定时间的价格〕。在估价时，应亲密留意把握今日的价格为昨日的绽开、明日的反映这一事实。4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素简洁起作用这是由于不行挪动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较，要相识房地产，只有亲自到所在地视察。二、房地产价格的种类：进展房地产估价，必需弄清晰房地产价格的种类和每一种房地产价格的精确含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽一样，评估的原则、根据和考虑的因素也不尽一样。1、市场价格、理论价格、评估价格A市场价格房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变更及交易双方的心态、偏好、素养的不同而常常波动。市场价格可分为公允市价和非公允市价。公允市价，是指交易双方在正常状况下的成交价格，不受一些不良因素，如不理解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公允市价。公允市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。公允市价形成的条件归纳起来有以下七个(a)公开市场；(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息(d)交易双方不受任何压力(e)理性的经济行为(f)适当的期间完成交易(g)正常合理的付款方式B理论价格房地产的理论价格，是假设将房地产放在合理的市场上交易，它应当实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。C评估价格房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推想或推断。评估价格也不是事实。在评估市价时，房地产的评估价及市价有着亲密的关系。由于房地产缺乏完全市场，在容许买卖的制度下，特地有估价机构为交易双方供应效劳，这种状况下的评估价往往会成为市价。值得留意的是，由于估价者的阅历、学问、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同的估价者评估出来的价格可能不完全一样。所以为求评估价格客观合理，必需建立健全估价制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富阅历的估价人员评估出的价格，较接近于市价。评估价还可根据评估时承受的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用本钱法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。由上可见，须要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能及估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所，一个良好的评估价格=公允市价=理论价格2、土地价格、建筑物价格、房地价格这是一组根据房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有以下三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。A土地价格土地价格，简称地价。假设是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；假设是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。同一块土地，在估价时考虑〔或假设〕的“生熟〞程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟〞程度主要有以下六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进展征用补偿，支付征地补偿费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平〞，通常是指路通、水通、电通和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e)已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通〞是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平〞是指土地平整；(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进展拆迁安置，支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。Ｂ建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购置一套商品房的价格，购置一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，及这里的建筑物价格的含义不同。Ｃ房地产价格房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说：房地价格＝土地价格＋建筑物价格土地价格＝房地价格－建筑物价格建筑物价格＝房地价格－土地价格3、总价格、单位价格、楼面地价这是一组根据房地产价格的表示单位来划分的价格。Ａ总价格房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据状况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m２的土地价格，一套面积为200m２的高级公寓的价格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格程度的上下。Ｂ单位价格房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格程度的上下。认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格及土地总价格的关系为：土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽一样，如我国内地通常承受每平方米地价，香港承受每平方英尺地价〔10.764平方英尺合1平方米〕，台湾承受每坪地价〔大约0.303坪和1平方米〕。有时土地面积单位还承受亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、运用面积或居住面积的价格之分。Ｃ楼面地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价及土地总价格的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价÷容积率弄清楼面地价的作用有着特别重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格程度的上下。4、全部权价格、运用权价格、其他权利价格这是一组根据所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是全部权，也可能是运用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是全部权和运用权。Ａ全部权价格房地产的全部权价格，是指交易房地产全部权的价格。房地产全部权价格还可根据全部权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，全部权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权〔包括出售、出租、抵押、赠及、继承〕的总和，但假设在全部权上设定了他项权利，则全部权变得不完全，其价格因此而降低。Ｂ运用权