房产管理部门对房产测绘和房屋安全鉴定的相关业务知识问答

房产管理部门对房产测绘和房屋平安鉴定的相关业务学问问答一、房产测绘问：什么是房产测绘？为什么要进展房产测绘？答：房产测绘属于测绘的一个分支，主要是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界限、质量、数量和现状等，运用测绘技术和手段，根据国家有关法律法规、国家房产测量标准和有关技术标准、规定，并以文字、数据及图件表示出来。房产测绘是一种法定测绘，其为房产产权、产籍管理供应效劳。房产测绘细分为房地产根底测绘和房地产工程测绘两种。商品房面积测量和认证工作始终是房产权利人关注的热点话题，随着房地产业的快速开展，房屋价格的不断进步，在商品房交易中因房屋建筑面积引发的争议和纠纷时有发生。因此房产测绘在房产市场交易中的地位显得尤为重要。首先，房产测绘要根据相关的法律法规和标准进展执业活动，其面积计算及共有共用面积分摊原则等专业性很强，必需要由有资质的测绘单位进展。建立单位、设计单位、施工单位和房地产开发销售部门等，其人员没有经过严格的职业培训，测算根据不统一，产生争议纠纷难以找到责任机构和人员妥当解决，因此必需要由有资质的测绘单位进展房产测绘，才能使房地产交易市场可以更加安康有序的开展。其次，房产测绘主要是为产权管理效劳的。20015月1日，国家公布施行了房产测绘管理方法(建立部、国家测绘局令[2000]第83号)，进一步明确了用于房产管理的房产测绘，实行由房地产行政主管部门托付制度，建立了国家实行房产测绘单位资格审查认证制度，确定了房产测绘机构的法律主体地位，同时加大了房地产行政主管部门的监管力度。因此，因房屋建筑面积产生的争议和纠纷也可以刚好得到妥当解决，更好的维护了广袤购房者的切身利益。问：对购置的商品房面积有异议如何处理？答：当对面积有异议时，可实行以下处理解决方法。首先是买卖双方当事人进展沟通，做些必要的说明；二是因房产面积测绘专业性表较强，当事人可向施行本工程测绘的测绘机构进展专业询问；三是双方有合同约定的，遵照合同约定协商解决；四是可提请市房产管理局进展复审，对复审结果不服的，可依法提起行政复议或诉讼。问：共有建筑面积权益如何得到保障？答：大家都知道，我们购置的房子面积不仅仅是套内面积，还有一部分是分摊面积。分摊面积就是由共有建筑面积分摊得出。则共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、管理用房以及外墙程度投影面积的一半等部位。对于某幢建筑物来说，被本幢各套分摊的建筑面积，即为本幢的共有建筑面积。共有面积的存在是一幢建筑物必不行缺的，干脆影响着我们居住环境居住质量的舒适好坏。在国家出台的物权法中，对大家共同享有的共有建筑部位的运用、管理、处分都有明确的规定。对共有建筑部位私自占有、经营、改造、处分、变更用处等违规行为都是不允许的，在很大程度上疼惜了共有人的权益。共有面积的权益保障，从政府管理部门讲，从建立工程立项到开工验收，从初始销售到权属登记，各级职能部门都有严格的标准跟踪检查监管。但是最重要的是开发单位、全部权人、物业管理机构、社会团体等，自觉依法办事，依法维权。共同构建和谐社会。问：按套内面积销售，房产测绘是否失去作用？答：为理解决房地产市场中面积纠纷带来的冲突问题，各地市推出商品房按套或按套内建筑面积计价销售，共有建筑面积不再和房款挂钩，套内建筑面积本身比较简洁测算，通过测量边长，即可求得，可防止因共有建筑面积分摊问题引起的诸多冲突，消费者可以做到心中有数地购房。房产测绘是否变成了无关紧要的工作，则不妨通过以下说明，来相识房产测绘工作。一是目的不同。按套内面积销售是一种销售方式，解决的是面积纠纷问题。房产测绘的目的是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理效劳，以及为评估、征税、收费、种菜、鉴定等活动供应根底图、表、数字、资料和相关的信息。是为城市规划，城市建立等供应根底数据和资料。二是根据物权法第六章业主的建筑物区分全部权立法条款，对于专有部分，全部权人有独立的占有、运用、收益和处分的权利；而共有部分则需全体全部人共同管理、支配和处分。从这个意义上讲，都要通过房产测绘来计量疼惜全部权人的权利。三是对房产主管部门而言，实行按套内面积计价销售，共有产权不明晰，对分摊的共有建筑面积如何确认其权属并精确进展产权登记以及对疼惜购房者的权益及保障分摊的共有建筑面积及公建配套设施的运用和监视管理。四是对相应房产管理政策来说。目前在进展房地产交易评估、抵押，以及修理基金、暖气费、物业管理费等各项税费交纳时，大都是以房产测绘的建筑面积为根据。五是根据房产测绘成果有利于国家对房产市场开展的宏观限制，房价统计、价格比照比。譬如对于一样户型，套内面积一样，当位于不同单元或不同幢时，一般住宅与高档住宅，共有部位运用空间及功能上相差较大。购房者在购房中不易价格比照，对房屋真正价值的衡量没有一个标准的尺度。综上所述，从某种意义上说，一味强调按套内面积销售，无视房产测绘工作，都会有意想不到的问题出现。针对济南市目前的房产测绘管理方法，济南市房产测绘房屋平安鉴定中心认为，房产测绘工作关系到群众的切身利益，社会对此问题地关注如此猛烈，反映了房产测绘工作的重要性。问：证载面积有哪几部分组成？答：证载面积即房屋的产权面积，是指产权人依法拥有房屋全部权的房屋建筑面积，房屋的产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋的建筑面积由房产测绘部门按整幢楼经过分摊计算得来的，房屋的建筑面积包括房屋的套内建筑面积和分摊面积。房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围程度投影面积，包括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造坚实，层高2.20m(含2.20m)的永久性建筑。房屋的套内建筑面积由三部分组成：(1)套内运用面积。(2)套内墙风光 积：套内运用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙面积。套之间的分隔墙，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体程度投影面积一半计入套内墙风光 积。(3)阳台建筑面积：按阳台底板程度投影面积计算，封闭的全部计算建筑面积，不封闭的计算一半建筑面积。房屋的共有建筑面积也即我们常说的分摊面积，由两部分组成：(1)本幢楼内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等；(2)套(单位)与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体程度投影面积一半的建筑面积。独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢效劳的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。问：为何业主自行量取的面积与证载面积有出入？答：在房产测绘执业过程中，常常会遇到购房者的询问，询问为何自己量取的面积与房产证上的证载面积不一样？我们已经讲过，证载的建筑面积为套内建筑面积加上分摊面积所得。房产测绘中，套内建筑面积的界限要量取到分户权界限的墙体中线，再加上阳台的面积。分摊面积是全楼共有的建筑面积，按功能区的运用经过一级一级分摊计算得来的。而购房者自己量取，仅能量取到净里尺寸的数据，然后简洁的相乘相加得出一个面积数，这个面积既不是我们平常所说的运用面积，也不是证载面积中的套内建筑面积，相差较大，因此购房者产生的疑心比较多。事实上房产测绘是一项专业性较强的技术工作，房屋进展测绘是有先决条件的，即必需以幢为单位来进展测量和面积认证。测绘人员对房屋的建筑、构造等要充分的熟识和理解，然后根据相关的法律法规及标准进展执业活动。产权人很难自行校核自己的房屋建筑面积是否精确，特别是分摊的共有共用建筑面积，假设没有专业学问和上述条件，根本无法自行测算，存在一些看法和误会也是正常的。问：为何个别业主分摊面积相对较大？答：多数房屋的分摊面积所占比例一般在一个可预见的范围内，一旦出现分摊系数比较大的状况，购房者往往对自己的房产面积产生疑问。公共部位面积的分摊是由楼内公共部位面积的大小及其运用状况确定的。对于一般的住宅、公寓等类型的房屋，由于公共部位的面积及其运用状况都比较类似，差异一般不会太大。对于比较特别的状况，如住宅楼入口处增加了面积比较大的大厅，商铺设置的铺位间通道宽度较大，都会导致公共部位的面积较大，和一般的房屋相比，其分摊系数要增大很多。对于一般住宅，由于公共部位主要是外墙及楼梯间，且楼梯间大小都相差不大，因此一般小户型住宅楼的分摊系数要比大户型住宅楼的分摊系数要大。如何破解面积分摊很大产生的疑团，最好的方法是与一样类型的房屋进展比较，特别是对公共部位及其运用状况进展细致分析。问：管理部门如何实行措施疼惜购房者利益？答：以往很多购房者在买房的时候，总感觉有种受骗的感觉。主要是购房者缺乏有关的法律学问，无法明白其中的缘由，只能有苦难言。为了削减类似问题的发生，管理部门实行了很多的管理措施，有效削减类似问题的发生，实在维护了购房者的利益。网上面积公示是杜绝面积缺斤少两的有效保障。以往有的开发企业给购房者供应的建筑面积与实际面积不符，给购房者产生误导。通过网上面积公示，各项面积都可以查到，购房者就能根据一个透亮的结果，合理选择自己的住房。房产测绘容许制度的施行，防止了测绘市场的混乱。由于房产测量标准对于面积分摊的方法还不是很明确，假设测绘市场放开，个别不负责任的测绘企业可能会同开发商钻标准的空子，损害购房者的利益。管理部门对测绘市场的有效限制，充分利用技术实力强的测绘部门的优势，维护了测绘市场。问：商品房单个业主为何不能托付测绘？答：商品房面积测绘实际是对房屋每个户室产权面积的认定，计算时需要结合规划、建筑设计及其相关的开工资料，还要考虑开发企业的销售方案。单个户室面积计算首先应确定房屋内各户室的权属界限，同时还要明确公用部位的运用状况。对于房屋的运用状况，还要与规划向结合。户室的权属界限与开发企业销售方案有干脆关系，公共空间的运用开发企业也根据其运用特点在相关销售合同中做了说明，也只有他们可以对报告中公共部位运用状况的认可担当责任。单个户室的业主，其驾驭的只有自己单个户室的详细状况，无法精确驾驭其它户室的权属界限，也无法对公共部位运用状况的确认担当责任，也无法供应商品房测绘需要的其它相关资料，因此无法单独托付进展测绘。问：为什么房屋面积意料结果与实测结果有确定差异？答：因为意料是根据图纸内容所做的测绘，而实测是根据现场实际测量的数据计算的结果，由于施工误差、施工过程中的变更等多方面缘由，导致结果有确定差异。问：共有面积如何分摊？答：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进展分摊，面积的分摊应根据被占有或运用状况来确定。问：我家住的是多层住宅楼，有的单元为一梯两户，还有的单元为一梯一户，这两个单元内的户室分摊系数一样吗？答：一样。因为住宅楼是以幢为单元进展分摊，分摊方法是根据建筑面积的比例，所以其分摊系数是一样的。问：因需要，在我的用地内建了临时房屋，该房屋手续齐全，能否计算建筑面积？答：不能，活动房屋、临时房屋和简易房屋均不能计算建筑面积。问：贮存室内有一根比较粗的横向管道，对运用造成确定影响，是否应当扣除管道所占的面积？答：假设对房间的运用功能没有太大影响，一般不扣除其面积。问：我家的阳台是不封的，上一户一样位置是透空的，没有阳台，在计算面积时，我家的阳台没有计算面积，这样算正确吗？答：正确。对于没有封闭的阳台，如其顶盖已经跨层，不看作该阳台的顶盖，没有顶盖的阳台不计算面积。房改房上市交易测绘问：测绘中心设在房产交易大厅的测绘效劳窗口主要受理哪些房产测绘业务？答：测绘中心为便利广袤客户，在济南市房产大厦二楼房产交易大厅设有测绘效劳专柜，特地受理房改房上市交易的面积测绘工作。问：房改房上市交易第一步手续是什么，需带什么证件？答：第一步应先办理房屋测绘托付，需带房产证原件和复印件。问：房改二手房上市交易房产面积测绘的收费标准是什么？答：根据财政部、国家测绘局公布的<测绘消费本钱费用额定>及有关细则的通知(财经字[1999]856号)，济南市房管局公布的关于购置公房上市房产测绘问题的通知(济房政字[2004]46号)、关于已购公房上市交易有关问题的通知(济房政字[2004]47号)，结合我市物价程度，以及单位的运行本钱，现行收费标准：问：实际测绘面积与房产证证载面积不符应如何处理？答：原房产证附图户型或面积有误，实测面积大于证载面积3%(含)以上的，当事人应对超出部分补办房改售房手续后再准予上市交易，根据实测面积确权发证；实测面积小于证载面积的，当事人可对缺乏部分退还房改售房手续后再上市交易，根据实测面积确权发证，(由于阳台状况变更产生面积差额不计算在3%以内)。问：房改房上市交易是否必需测绘？答：根据有关规定，房改房上市交易必需由市房产测绘中心到现场按实际状况予以测绘。二、房屋平安鉴定问：什么是房屋平安鉴定？其在人们日常生活中的重要作用是什么？答：房屋必需具备三大功能：平安性，适用性及耐久性，其中平安性是最根本的功能。房屋平安鉴定就是通过对房屋现状进展必要的查勘、检测、验算等技术手段，对房屋现时的平安程度进展分析评定，以确保房屋构造的平安及正常运用。安居才能乐业，城市房屋平安涉及千家万户。房屋是具有较长运用寿命和运用功能的物业工程，导致房屋产生紧急的因素是多方面的。只有更好地进展平安管理，才能到达保障房屋运用平安，延长运用寿命的目的。这其中房屋平安鉴定工作发挥着重要作用：一是确保各类房屋的住用平安；二是促进城市危旧房屋的改造；三是防灾和减灾(灾难管理)；四是对原有房屋的加层、扩建、改建等进展平安性鉴定；五是对拆改构造、明显加大荷载的房屋装饰装修进展平安性审定；六是进展司法仲裁技术鉴定；七是从事技术效劳工作。问：什么叫紧急房屋？紧急房屋鉴定根据的标准是什么？如何办理房屋翻建鉴定手续？答：紧急房屋为构造已严峻损坏，或承重构件已属紧急构件，随时可能丢失稳定和承载实力，不能保证居住和运用平安的房屋。紧急房屋鉴定主要根据行业标准JGJ125-99紧急房屋鉴定标准。房屋翻建到济南市房屋平安鉴定办公室办理相关鉴定手续。问：我公司一幢商住楼，因施工质量较差，业主反映猛烈，需要对其进展平安鉴定，请问需供应什么材料？答：由托付方供应以下材料：(一)签署托付合同，供应房屋平安鉴定托付书；(二)房屋全部权证或证明其合法权益的有效凭证；(三)房屋的勘察、设计、施工资料及修缮、改建、扩建的根底资料。问：哪些房屋需要进展平安鉴定？答：(一)房屋实际运用限到达或超过设计单位注明的工程设计运用限照旧运用的；(二)重要历史纪念建筑、国际国内有影响的建筑、博物馆、剧院等重要建筑，体育场馆、火车站、综合商业大楼、三十层以上建筑等大型建筑，学校、幼儿园、医院、商场等人口密集场所，通迅、电力、供水等城市生命线工程，连续运用五未作平安鉴定的；(三)因自然灾难或者爆炸、火灾等事故危及房屋平安的；(四)因施工、消费、爆破作业产生较强振动可能影响周边房屋平安的；(五)桩基、深基坑、挖沟、挖坑等施工及降低地下水位可能影响周边房屋平安的；(六)其他依法应当进展鉴定的房屋。问：房屋装修是否需要进展房屋平安鉴定？答：不涉及拆改房屋建筑主体和承重构造或加大房屋荷载的装修改造活动不需要进展房屋平安鉴定。进展涉及拆改房屋建筑主体和承重构造或加大房屋荷载的装修改造活动，必需托付鉴定机构进展房屋平安鉴定。经鉴定需要加固的，由原房屋设计单位或具有相应资质等级的设计单位根据房屋平安鉴定报告，提出加固设计方案，经批准前方可施行。问：哪些是不合理的装修行为？答：不合理的装修行为主要表如今：随意拆改墙体，在承重墙、抗震剪力墙上开门打洞；在楼面上加铺的各类石材、陶瓷地板结合层过厚，加大楼面负荷；随意凿、钻楼板，上铺木地板，下设吊顶，安装大型灯具；沿街房屋变更用处，破墙开店；封闭阳台，撤除与室内相隔的墙体，或改阳台为厨房、居室，运用荷载超出设计要求；电气线路不穿导管，干脆在墙体甚至楼面上凿槽埋设，或穿过可燃性装饰材料等。任何一幢房屋的构造设计都是有其严格的力学根据的，擅自更动构造构件、变更预定的运用功能、盲目加大运用荷载等都会使构造的受力状态产生变更、整体性受损，它不但减弱房屋构造的平安性，更大大降低了房屋的抗震实力，严峻的连正常条件下的运用平安都不能保证。问：居民应当具备哪些房屋建筑平安学问？答：随着社会的开展、科学技术的进步和人们需求的不断变更，当今的建筑已是一个特别困难浩大的组合体系，不但与多门科学和学问有关，同时还受到政治、经济、文化等深化的影响。因此，在预期寿命每建筑是否正常运用，居民怎么正确运用房屋，是全部人都关切的问题。(一)砖木构造房屋1、由于砖木构造房屋的承重主要靠木构造，不要在房屋的木粱(桁条)、木柱(柱脚)、梁架和上挂、搭任何重物及变更其原有的大小、受力方向。2、不要在墙体上随意开启门、窗。以免使墙体减弱承载实力而产生裂缝。如觉察木构造(木梁、柱)、墙体有明显和突然发生的倾斜、弯曲应刚好向有关部门反映，刚好实行措施解除隐忠。3、为防止火灾，要平安用电。不要随意乱拉电线，安装家用电器请专业人员排电线。不要在楼板上放置生活用煤炉、煤气灶以防火种。4、不要在木构造房屋内燃烧物品，如有明火存在，必需有专人看管。(二)砖混构造房屋的住房用户应留意：l、不要随意变更房屋运用性质，影响房屋构造。如确需变更房屋构造的，应经房屋平安鉴定部门鉴定，并有房屋设计资质的单位的加固设计。2、不要随意敲、凿房屋的混凝土梁、柱，更不能使其断裂。3、不要撤除砖墙面和扩大原有门、窗洞口，不要在墙面上随意开门、开窗。4、留意常常检查室外悬挂物、空调支架、遮掩物、阳台上搁置的物品(花盆等)的平安，防止下坠伤人。(三)建筑工地旁边居民应留意：1、家长要教化小孩不要进入建筑施工工地。2、市民不要随意进入施工工地，有事要进入施工工地的，应事先与建立单位、施工单位联络。进入施工工地要带好平安帽，留意平安警示标记。3、在房屋、市政和撤除施工工地旁边行走时要留意平安。晚间行走时，要留意红色警示灯的提示。房产根底测绘问：什么是房产根底测绘？为什么要进展房产根底测绘？答：房地产根底测绘作为房产测绘的一部分，是一项神圣而具有法律效力的工作。它是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体的建立房地产的平面限制网，测绘房地产的根底图纸--房地产分幅平面图。房产分幅图全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况，是测绘分丘图和分户图的根底资料，同时也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。比方，从房产分幅图上产权人可以清晰地理解房产所处的地理位置(方位和地点)及其四周道路、管线、建筑物等设施分布状况，以确定房屋的唯