TBJCBDCC 01-2024 智慧楼宇运营管理等级评价要求

T/BJCBDCCT/BJCBDCC01-2024智慧楼宇运营管理等级评价要求SmartBuildingEvaluationofOperationandManagementRequirement北京商务中心区商会发布101—2024 22规范性引用文件 23术语与定义 24管理要求 35场景运营管理要求 45.1智慧招商运营管理 45.2智慧租赁运营管理 45.3智慧商务运营管理 55.4智慧屏幕运营管理 55.5智慧访客运营管理 55.6智慧停车运营管理 55.7智慧大堂运营管理 65.8智慧客服运营管理 65.9智慧服务运营管理 65.10智慧安防运营管理 75.11智慧设施设备运营管理 95.12智慧保洁运营管理 95.13智慧物业维修运营管理 95.14智慧会务运营管理 95.15智慧环境监测运营管理 105.16智慧节能运营管理 106基础设施要求 117评价方法 127.1评价原则 127.2评价要求 127.3创新奖励 12附录一场景删减说明 101—2024本文件按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利，本文件的发布机构不承担识别这些专利责任。本文件由北京商务中心区商会、广州市楼宇经济促进会、西安市楼宇经济促进会、中国建筑运营管理研究院有限公司、青岛海尔空调电子有限公司、通标标准技术服务有限公司、成都锦绣天府教育咨询有限公司、苏州市工业园区楼宇经济促进会、南京商业地产商会、长沙市楼宇经济促进会、太原市楼宇经济协会、海南省房地产业协会楼宇经济专委会提出。本文件由北京市商务中心区商会归口。本文件起草单位：北京商务中心区商会、西安市楼宇经济促进会、通标标准技术服务有限公司、青岛海尔空调电子有限公司、京东方智慧物联科技有限公司、成都锦绣天府教育咨询有限公司、中国建筑运营管理研究院有限公司、上海上咨建设工程咨询有限公司。本标准参与专家：中信和业投资有限公司董事长杨劲、中信和业投资有限公司副总经理王海涛、国贸酒店物业管理有限公司董事总经理魏凯、国贸酒店物业管理有限公司项目总经理黄冰、华贸集团控股有限公司商管总部副总裁郝群、中海中海商业西部区总经理张炜、上优服科技创始人张平安、汇纳科技股份有限公司副总裁雍世平、华为集团智慧园区总经理邵湖、商汤科技西南区高级渠道经理冯智勇、嘉德集团总裁助理毛焕华、金茂物业北京商写中心总经理冯洪震、青岛海尔空调电子有限公司总经理付松辉、上海上咨建设工程咨询有限公司董事长赵超、全国资产管理标准化技术委员会秘书长高昂，全国设施管理标准化技术委员会秘书长张利民，苏州施沃特资产管理有限公司总经理薛建明、环行者（北京）科技有限公司首席执行官黄强。本文件主要起草人：杨劲、牛海龙、王海涛、张丽文、刘勇、周旭、李佳、张明洁、黄冰、马有锐、章睿荣、周荟荣、徐伟、张海麟、白宇、李俊峰、国德防、顾超、张广伟、赵心蕾、王正磊、徐志华、丁晴、陈维新、周方虎、余芝乐、何伟、李琅、官蔚、陈冠腾、张顺、郑华、高创库、向飞、薛建明。本文件为首次发布。201—2024本标准规定了智慧楼宇的术语和定义、评价要求、评价指标以及评价方法等内容及要求。本标准适用于商务写字楼、产业园区、城市综合体等非住宅用途的以经营为目的商用建筑。本标准包括了评价符合性所需的要求，可适用于组织进行自我评价，也适用于外部组织对其智慧楼宇运营管理等级评价进行认证。下列文件对于本文件的适用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T33173-2016资产管理管理体系要求GB/T39066-2020楼宇经济术语GB/T39069-2020商务楼宇等级划分要求GB/T39067-2020商务楼宇公共服务规范GB/T43426-2023设施管理管理体系要求及使用指南GB50054-2011低压配电设计规范GB50055-2011通用用电设备配电设计规范GB50314-2015智能建筑设计标准GB/T50378-2019绿色建筑评价标准T/CSPSTC15-2018新型智慧楼宇评价指标体系T/CREA002-2020T/CBIMU14-2020智慧建筑评价标准JGJT493-2022智能楼宇管理员职业技能标准下列术语与定义适用于本文件。3.1智慧楼宇SmartBuilding301—2024以楼宇为平台，基于对各类智能化信息的综合应用，集架构、系统、应用、管理及优化组合为一体，具有感知、传输、记忆、推理、判断和智能决策的综合智慧能力，形成以人、楼宇、环境互为协调的整合体，为人们提供安全、高效、便利及可持续发展功能环境的楼宇。3.2评价Evaluation对事物在性质、数量、优劣、方向等方面做出的判断。3.3评价指标EvaluationIndex围绕评价目标，运用评价体系的各要素确定的具体的、可观察的、可测量的评价项。3.4评价体系EvaluationSystem以对评价对象进行评价为目的，建立指标体系、依据评价原则、评价程序和评价方法等要素构成的整体系统。4.1组织应明确智慧楼宇运营管理等级评价责任人，授权其全权管理智慧楼宇运营管理等级评价管a)责任人应明确智慧楼宇运营管理等级评价运营管理场景；b)责任人应定期对智慧楼宇运营管理等级评价开展满意度调研；c)责任人应对调研结果进行分析，对发现的问题做出改进。4.2组织应建立贯穿于智慧楼宇运营管理等级评价全过程的风险与应急管理机制，对风险和紧急情况实施管理。4.3组织应建立和实施信息管理制度。4.4组织应制定并实施对智慧楼宇运营管理等级评价组织的人员管理制度。4.5组织应制定并实施智慧楼宇运营管理等级评价设计和开发控制流程。4.6组织应制定并实施智慧楼宇安全管理、楼宇本体维护管理、共用设施设备维护管理、环境管理等基本管理制度。4.7组织应明确智慧楼宇运营管理人员的技术要求，包括不限于以下内容：a)能够独立完成建筑智能化系统值机的日常操作；b)能够识别系统基本运行状态；c)能够完成日常运行的记录；d)能够独立完成建筑智能化系统主要设备及通信链路的巡检和保养；e)能够完成相关资料的更新；f)能够独立完成部分建筑智能化系统及相关设备常见故障的诊断和处理；g)能够维护常用系统软件；h)能够制定维护和维护保养计划，提出预防措施和改进建议；401—2024i)能够使用和保养相关的仪器仪表；j)能够制定技术操作规程；k)能够分析运行数据，定期撰写系统运行维护技术报告；l)能够编制部分建筑职能化系统及相关设备的升级改造和优化方案。智慧招商场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)通过公众号、小程序和手机APP等新媒体渠道对可租赁空间进行线上放租；b)提供多种线上看房的媒介，包括：图文、视频、VR看房、直播带看等；c)提供客户直接预约看房的方式，包括：预约来访、预约直播带看；d)借助移动端的手段管理客户跟进的过程，对带看、洽谈等招商事件进行跟踪记录；e)对空间的定价进行管理，包括：租金单价、物业费单价、免租条件、递增条件、保证金标准等；f)对招商过程中的各类文书电子化管理，实现从租赁条件申报到签约盖章进行全程管理；g)可扩展建立线上签约平台，采用电子签章的手段进行电子签约。智慧租赁软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应对客户的信息进行登记，为招商跟进提供数据基础，对合作的经纪人渠道进行管理；b)应对租户的信息全方位管理，包括：基本信息、财务信息、所属行业、客户评级等；c)收集客户信息，应当限于实现处理目的的最小范围，应明示客户信息的处理的目的、方式和范围。d)应对楼宇单元的租赁状态、使用情况清晰可视，并能应对经营过程中的合并、拆分等各类变更的场景；e)应对租赁合同条款中的关键信息进行格式化管理，包括：租期、租金、物业费、保证金、滞纳金等；f)应对行业内存在的各类租赁条件进行格式化管理，并自动出具租费账单；g)租户能够通过公众号、小程序和手机APP等线上平台的手段申请开票，开票信息打通税务的数电发票平台，并线上生成发票或登记专票的信息；h)应对对合同履约过程的各种变更、退租、续租场景进行电子化管理，并生成补充协议；i)应各种款项处理事应能与租费收缴有效衔接，包括：预收款收取、冲抵、退款，保证金冲抵及退还等；j)根据结算数据自动生成财务凭证，并出具权责发生制口径的数据，实现财务一体化；501—2024k)应具备业务经营分析功能，通过分析图表、移动端应用、大屏等形式，对楼宇的业务经营情况进行综合数据分析；l)应展示影响业务经营收益的关键指标，并对关键运营指标进行跟踪分析及预警。智慧商务场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应列明提所供的所有商务服务种类及相关明细信息；b)应具备商务合作与协同、政企公告精准推送、商机中心、寻源发布等功能；c)应实现公众号、小程序和手机APP等线上渠道预定方式；d)应能对商务合同条款中的关键信息进行格式化管理，包括：商务类型、保证金、滞纳金等；e)各种款项处理事应能与合同收费有效衔接，根据结算数据自动生成财务凭证。智慧屏幕场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)设置兼容消防控制中心、视频监控中心、楼宇自控系统（BMS）功能的集中控制中心（指挥中心），集中控制中心除设置消防、安防规范要求的屏幕以外，统一设置BI智慧屏幕，实现楼宇数字孪生；b)通过集中控制中心智慧屏幕，实现多角度、全方位通览楼宇运营状况，设备设施运行情况的信息，并构成资产运营系统或物业管理系统的终端平台；c)智慧屏幕应具备交互能力，可通过多种方式进行交互控制，实现多角度、全方位；d)智慧屏幕应具备较强信号显示能力和系统扩展能力，支持实现广泛的信号源类型、支持第三方设备控制接入；e)智慧屏幕应根据展示的内容和场景，具备相应的显示精度（如分辨率等）、显示能力（亮度、分屏等）和扩展能力。智慧访客场景管理软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应设有智能访客管理系统，具备预约来访、自助访客登记等功能；b)应设置自助语音访客系统，来访者通过在自助终端机上登记自己的信息，自助终端拨打被访者的电话或者手机，由被访者确认来访者身份，发放相应的通行权限；c)智能访客系统由被访者自己确认来访者信息，发放的权限卡有相应的限制，来访者进入大楼后与梯控系统联动，不能随意到达其他楼层；d)应与门禁系统联动，仅与受访公司的门禁系统之间产生关联，响应其操作，在楼层与楼层之间安装权限认证，限制其通过消防通道进入其他楼层；e)应具备人脸上传功能，与门禁、闸机系统联动；f)应设置智能访客机器人。601—2024智慧停车场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)可实现自动抓拍、记录、传输和处理车辆信息，区分车辆类别，完成车辆信息管理功能；b)系统可自动识别军车、警车等特殊车牌，并提供对应的运营管理策略，以实现智能管理；c)具有智慧停车服务，实现车位预约、车位搜索，采用车牌识别的方式，控制出入口闸机的开启与关闭；d)具有自主缴费功能，可实现固定车辆月度年度缴费停车、临时车辆缴费功能；e)具有车位引导管理功能，显示车库每层的剩余车位量，指引车辆在各交叉口的通行方向，并显示空余车位具体位置；f)具有寻车管理功能，可通过自助查询机/APP，通过输入车牌号、车辆颜色或车辆入场时间查询车辆停放位置，并规划寻车路线；g)按要求配建新能源汽车充电设备，且设施正常开启使用。智慧大堂场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应在大堂区域安装并保持正常运行如下对客服务智能设施：智能多媒体信息发布系统、智能访客管理系统、人脸识别系统、门禁系统、智能交互水牌系统；b)应根据室外光照情况，实现较大空间的大堂区域的智能照明调整；c)应通过智能机器人提供客户基础服务。智慧客服场景务软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)具备客户服务功能，用户可以通过客服电话或公众号、小程序和手机APP等电子服务平台形式进行投诉；b)应通过公众号、小程序和手机APP等电子服务平台对客户的投诉事件进行分派及处理，具有智慧化派单功能；c)客户和客服管理人员可通过公众号、小程序和手机APP等电子服务平台方式对客户的投诉处理进度状态进行跟踪。智慧服务场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应通过公众号、小程序和手机APP等线上渠道办理相应事宜，具体应用功能包括但不限于：线上缴费、信息发布、信息查询、装修申请、报修等功能；b)应对日常管理中的各种流程实现电子化审批，处理状态自动通知申请人；c)应通过邮件、公众号、小程序和手机APP等方式推送电子账单，租户可通过电子账单直接进行缴费，且缴费方式多样，缴费信息应能够自动、便捷地核销账单，并知会运营人员款项到账；d)应可通过公众号、小程序和手机APP等线方式申请开票，开票信息打通税务系统，并线上生成电子发票；701—2024e)应可通过公众号、小程序和手机APP等线上渠道自助进行物业的报事报修、装修申请等事f)应对日常的各种通知公告可通过公众号、小程序和手机APP等线上渠道进行发布并集中管g)应具备信息查询功能，可实现播放新闻及重要通知功能，可以发布广告，为客户提供一个了解最新消息的渠道；h)应具备信息发布系统，物业人员可选择信息发布的内容和时间段，可在控制中心进行设置和管理；i)应根据楼宇物业的管理需要，布置信息发布显示屏或信息导引标识屏、信息查询终端等。5.10.1智慧视频监控管理智慧视频监控场景管理软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)系统可实现对周界、主要出入口、公共区域、重要部位实时监控，实施监控区域分级保护，实施越界、超时报警；b)系统可实现高空抛物识别，并发送报警提醒运营运维人员，并支持视频回访实现跟踪和定位；c)系统可实现室外消防通道占用识别，并发送报警提醒运营运维人员；d)系统可实现高温/着火识别，并发送报警提醒运营运维人员；e)系统可实现值班人员离岗报警识别，并发送报警提醒运营运维人员；f)系统可实现电动自行车进入电梯报警识别，并发送报警提醒运营运维人员；g)监控信息存储时间应不低于30天，监控视频的分辨率应不低于1080P；h)监控视频在黑暗的环境下应实现全彩的画面，应支持断点续传能力；i)视频监控系统应采用全IP设计，应实现多种品牌监控设备的集中智能管理；j)系统应具有与其他系统联动（如入侵报警、门禁控制系统、可视对讲系统等）的接口。当其他系统向视频系统给出联动信号时，系统能按照预定工作模式，切换出相应部位的图像至指定监视器上，并能启动视频记录设备，其联动响应时间不大于1S。5.10.2智慧门禁管理智慧门禁管理场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应实现对进入楼宇大门、楼栋单元门、办公区进入门及重点区域门人员自动读取身份信息；b)楼宇的所有门禁系统，应支持与管理平台联动；c)门禁系统应具备实时监控功能，对每一个联机在线的门当前状态进行实时监控；d)门禁系统应提供批量/单个两种方式的权限设置；e)通讯方式应采用网络常用的TCP/IP协议；801—2024f)门禁系统应具备考勤功能，实现考勤数据采集功能，以人员通行记录作为考勤的原始记录，在此基础上生成考勤结果。g)出入口控制系统应提供与消防控制系统的接口连接，发生火警时，出入口控制系统应断电开锁，在消防报警状态下，开启所有消防疏散通道出入口，方便人员疏散。5.10.3智慧消防设施控制智慧消防设施控制场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)消防控制设施须符合相关国家标准与地方标准；b)应在新能源汽车和电动车充电设施区域进行有效防火分隔措施并设置火灾自动报警与防排烟系统；c)新能源汽车和电动车充电设施区域应设置灭火器材，选用的灭火器材应适用于现场的火灾类型及危险特性；d)充电区内应设置消防砂坑（库），消防用砂应保持充足和干燥。e)消防控制设施应该具备集中在线管理能力；f)消防控制系统应与安防系统联动。5.10.4智慧人员管理智慧人员管理场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)系统应支持对人员信息的输入、维护、查询、统计、打印、输出等处理功能；b)系统的数据应可与其他管理系统进行数据交换；c)系统应支持访客的预约管理功能；d)系统应支持实时显示、查询一定数量的人员、车辆、设备的实时位置；e)系统应支持运动车辆、人员的位置在地图上以轨迹形式展示，可回访查询关键时间节点的人、车、物的动态情况；f)应支持安全区域、距离报警，人/车越过安全区域、距离时，会触发相应级别的报警；g)应能防止人员反向闯入和尾随进入；h)应支持黑名单管控能力。5.10.5智慧巡检管理智慧巡检管理场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应通过物联网等技术获取巡检安保人员实时信息，并对无身份人员自动报警；b)对设备设施的巡检流程应支持在线化；c)对机房、配电房、水泵房等区域的巡检应支持智能化；d)巡检过程中一旦发生异常，需要自动进入报警/工单流程，提醒响应人员进行干预或者处e)支持生成巡检报表，以便更加直观全面了解系统的运转状况，也为预测性维护提供数据依据。901—2024智慧设施设备维护场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应具备智能化设备管理功能，可实现物业人员可在控制中心对机电设备进行监测和控制；b)具有设备运维管理功能，根据设备的档案及维保合约条款管理其维保计划；c)可基于维保计划生成任务工单，提醒内外部人员进行跟踪完成；d)具有设备运维监控功能，可在控制中心对直饮水系统、生活水系统进行监视；e)支持生成设备设施运维报表，以便直观显示设备设施运维结果及设施状态，便于优化运维计划。f)通过ISO55001/ISO41001资产及设施管理体系认证智慧保洁场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应通过大数据、云计算实现楼宇保洁线上化、数字化、数据化、智慧化；b)应自动派发清洁任务，沉淀清洁过程数据，实现过程动态监测；c)应避免保洁物料滥用、实现便捷采购、合理领用物料，实现物料阶段性自动补给，计划采供；d)应通过清洁数据分析，改善保洁流程，提升保洁品质与效率；e)应设置智能保洁机器人提升服务品质；f)垃圾管理包括分类引导、满溢告警、回收清运等功能。智慧物业维修软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应实现信息化管理，建筑工程、设施、设备、部品、能耗等档案及记录可实现数字化；b)通过信息化工具平台对客户的报事报修进行分派及处理，具有智慧化派单功能；c)物业人员可借助移动互联网技术对工单处理状态进行跟踪及汇报。智慧会务场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)具备会议预约、会议签到、会议门禁、电子水牌、智能控制、会议打扫、会议纪要等功能；b)应按使用和管理等需求对会议场所进行分类，分别按会议(报告)厅、多功能会议室和普通会议室等类别组合配置相应的功能；c)会议系统的功能应包括音频扩声、图像信息显示、多媒体信号处理、会议讨论、会议信息录播、会议设施集中控制、会议信息发布等；d)其有远程视频信息交互功能需求的会议场所，配置视频会议系统终端；e)适应多媒体技术的发展，采用能满足视频图像清晰度要求的投射及显示技术和满足音频声场效果要求的传声及播放技术；01—2024f)采用网络化互联、多媒体场效互动及设备综合控制等信息集成化管理工作模式，采用数字化系统技术和设备，拓展会议系统相应智能化应用功能。智慧环境监测场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应具备室外热环境监测系统，且具备实时展示、统计、分析、报表等功能；b)应具备室内热环境监测和调控功能，主要区域室内温湿度监测和数据实时显示功能，并进行室温自适应调节，实现个性化热环境调控；c)应在建筑物室内、外设置声环境监测系统，配备有播放音乐和应急广播等的电声系统；d)应设置自然采光监测系统，并可根据照度进行联动控制；e)应设置室内智慧照明系统，具备自动感应控制等控制方式，能对照明灯具进行单灯或分组、分区控制、分时段控制，可以进行场景模式调节；f)应满足饮用水、污水、雨水、中水的监测与控制，并具有水质超标警报功能；g)应具备室内、外空气质量监测与调控功能，并对室内外空气质量超标进行报警功能；h)具备室内新风量监测与调控功能；i)应按照相关技术规范要求对建筑碳排放量进行核查与分析。智慧节能应用场景软件、硬件管理系统应支持以下服务功能实施：a)应对重点系统和设备的运行能效实时监测、分析、报警管理，支持基于能耗数据分析的用能管理，实现对异常运行能耗的识别、诊断和分析；b)应对建筑冷热源开展智慧节能调控，对冷热源系统运行集中监测，实现无人值守运行，具备一键启停、冷/热量预测、系统动态调控功能，有效提升冷热源系统能效；建筑冷/热量预测模型精准度R2≥95%，预测周期10min以内。冷源系统全年能效比评价达到1级。系统动态调控要求实现系统自动连锁控制、机组运行台数自动调节、水泵自动变频控制、冷冻/冷却系统变水温控制、系统自动寻优控制。气候分区c)对空调系统末端开展远程调控，有效提升末端运行水平；d)对电梯、扶梯系统运行状态的实时监测，能根据人员流动量、到达楼层信息，对电梯进行优化调度，提高运行效率；e)对给排水系统实时监测，对用水异常进行识别、分析、诊断、报警，可进行智慧节能调控；01—2024f)对供热系统集中运行监测，实现分时、分区、温度补偿等控制措施，实现基于室温的供热管网节能运行调控，可进行智慧节能调控；g)可对照明回路实时监测，实现远程控制，结合光照度进行智能调节，有效降低用能水平。6.1应配置智能化基础设施，支持业务应用、管理应用、集成应用、语音应用、数据应用、多媒体应用等。智能化基础设施包括：a)括网络设备；b)安全设备；c)服务器；d)工作站；e)手持终端等。6.2智慧楼宇智能化基础设施应由综合布线系统、UPS供电系统、机房配套系统和管道桥架系统组成，应配置合理，满足建筑功能要求，运行稳定：a)综合布线系统应采用一系列高质量的标准材料，以模块化的组合方式，把语音、数据、图像和部分控制信号系统用统一的传输媒介进行整合，经过整体的规划设计，综合在一套标准的布线系统中。b)应设置UPS供电系统，对电源稳定性要求较高的设备提供稳定且不间断的供电。c)机房应系统的防雷接地、机房内设置防静电地板、机房装修事应事宜。d)管道桥架系统由桥架、管井及管道组成，且应保持规范、整齐、管路通畅，使各智能系统设备得以联结和集成。6.3网络及布线系统应满足智慧楼宇运行的使用要求：a)网络信息接入系统应提供3家及以上电信业务经营者平等接入的条件。b)应设置全光网络系统。c)应采用有线和无线融合的组网方式，确保建筑物内部和外部功能区网络全覆盖无盲区，并能够满足建筑物内部不同区域的应用需求。6.4智慧楼宇应具备综合管理平台，以及智慧楼宇运行、维护、管理和安全等使用要求：a)具备兼容性，能够与其他系统实现互操作或数据集成。b)具有可扩展性，支持进一步扩充功能。c)接口应采用标准的、通用的通信协议，满足大量数据传输的需求。d)具备可靠性与安全性。6.5智慧楼宇内应配置紧急报警系统，确保突发意外、紧急情况能够及时传达：a)应在地下室出入口、电梯厅出入口、道路交叉口设置紧急报警按钮，紧急情况或需求帮助的情况下，可向安保中心求助或求救。01—2024b)应在在办公大堂设置脚踏型的报警装置，紧急情况可以向安保中心求救。c)应在残疾人卫生间设置紧急报警按钮，在卫生间外设置声光报警器。紧急情况下，可发出声光报警。a)公正性评价应公平、公正，遵守《智慧楼宇运营管理等级评价要求》评价标准中相应章节的要求。b)持续改进智慧楼宇运营