第八章-房地产权属登记制度与政策

房地产法律制度与政策

第八章房地产权属登记制度与政策第一节房地产权属登记的历史沿革一、房地产权属登记制度的历史变迁我国的土地及定着物登记制度有着悠久的历史，早在黄帝、大禹时代就有“平水土、划九州”之说；周朝的“井田制”、秦朝的“商鞅变法”、汉朝的“屯田制”、明朝的“鱼鳞图册和赋役黄册制度”及清朝的“地丁合一，排丁入亩制度”等等，都是我国早期进行房地产权属登记的法令和制度，其主要目的是为分定田产，缴纳税赋所用。而我国历史上真正完整的第一部房地产权属登记(不动产)法规则是北洋政府时期1927年颁发的《不动产登记条例》，其明确规定：不动产登记的对象为土地和建筑物。登记的权利分为所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权、债权、租赁权八种。其房地产权属登记机关为当时所设立的地方审判厅。

1931年正式颁发了我国历史上第一部民法典《中华民国民法》。其中《民法•物权篇》明确规定了对房产和土地的管理权、支配权和排他权。同时还颁发了《土地法》，明确规定要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记。同一时期，中国共产党也在根据地和解放区先后颁发过《井冈山土地法》、《兴国土地法》、《土地登记法》。打土豪、分田地，将土地和房屋分给广大农民，进行土地登记，颁发土地证，确定土地所有权。但由于土地革命、抗日战争、解放战争，许多法律法规都没有在全国范围内得到较彻底的贯彻实施，广大人民群众的利益没有得到合法的保护，大部分房产和土地都被蒋、宋、孔、陈为代表的少数资产阶级据为已有。新中国成立后至今，房地产权属登记制度经历了以下几个不同的发展阶段。1949年-1955年为公有制和私有制并存阶段。根据当时的政策规定，对公共房产进行管理和分配，对私有房产仍允许买卖，但应在政府房产管理机构进行登记，发给《房产契证》。从1956年社会主义改造时期到1978年文化大革命结束整整二十多年，我国的房地产权属登记工作一直都处于失管或瘫痪状态。社会主义改造时期，国家通过赎买政策逐步把资本主义私有制的土地和房屋都改造为社会主义全民所有制：把城乡个体所有制改造为社会主义集体所有制，土地和房屋都属国家和集体所有，不再进行确权登记发证。居民手中只持有房屋经租证和公有房屋租赁证。1966年至1978年，“文化大革命”期间，房地产权属登记工作更是处于瘫痪状态，大量房地产档案资料、历史资料被毁，全国上下一片混乱。1978年改革开放到1986《土地管理法》和1994年《城市房地产管理法》颁布实施期间，我国的房地产权属登记经历了房地合一、房地分离的演变过程。1．在《土地管理法》出台前，主要是根据国家的《关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规定》、《城市私有房屋管理条例》、《关于开展全国房屋普查的通知》、《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作的通知》等政策规定，设立房地产权属登记机构，通过房屋普查，落实私房政策，在全国范围内开展城镇房屋总登记发证工作，并遵照原城乡建设环境保护部《关于颁布(房屋所有权证)式样及服务所有权登记工作的通知》精神，统一了全国房屋所有权证式样，这是我国历史上第一本依法统一制作、登记内容规范的房屋所有权证。2．《土地管理法》、《城市房地产管理法》出台之后到社会主义市场经济体制确立期间，根据其规定，实行房地分离，分别由土地管理部门和房产管理部门负责土地使用权和房产所有权的登记发证工作。无论公有还是私有都必须持有土地使用权证和房屋所有权证才视为合法有效。3．2007年《物权法》的颁布实施，使我国的房地产权属登记发证工作又将进入新时期。根据《物权法》的规定：“不动产登记由不动产所在地的登记机构办理”，“国家对不动产实行统一登记制度”。我国现阶段的房地产权属登记模式各地有所不同，发证工作有所差异：其一，登记机构设置和登记内容不同。目前我国除在少数城市实行“房地合一”的房地产权属登记模式外，大多数城市都处于土地使用权和房屋所有权分属土地管理部门和房产管理部门分别进行登记的“房地分离”模式。其二，是全国范围内的农村房地产权属登记工作进展缓慢、不能同步，有的地方甚至根本没开展这一工作。4．为贯彻《物权法》的精神，国土资源部、原建设部于2008年先后颁布实施《土地登记办法》和《房屋登记办法》。国土资源部为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》，制定《土地登记办法》（国土资源部令第40号），2008年2月1日起施行。原建设部为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，制定《房屋登记办法》（原建设部令第168号），2008年7月1日起施行。《土地登记办法》除总则、一般规定土地权利的保护、法律责任、附则外，分为第三章土地总登记、第四章初始登记、第五章变更登记、第六章注销登记、第七章其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。《房屋登记办法》除总则、一般规定、法律责任、附则外，分为第三章国有土地范围内的房屋登记（所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记），其中其他登记包括更正登记、异议登记与查封登记，第四章集体土地范围内房屋登记。5．《房屋登记办法》实施后，由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会组织编制、由住房与城乡建设部批准与发布的《房地产登记技术规程》，是将《房屋登记办法》详尽化，用于规范房地产登记业务流程以及维护房地产交易安全，配合《房屋登记办法》实施的规范文件。《房地产登记技术规程》的实施，将最大程度上的有利于房屋登记机构开展登记业务，也使房屋登记工作内容与要求更加具体化，也让《房屋登记办法》更有利于指导实践操作，便于全国范围内登记业务的开展以及为实现登记信息全国共享。二、不动产登记工作部际联席会议制度为建立不动产统一登记工作机制，加强不动产统一登记职责整合后的协调配合，国务院于2014年2月24日同意建立不动产登记工作部际联席会议（以下简称联席会议）制度。（一）主要职责在国务院领导下，协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题；研究提出不动产统一登记制度建立的工作思路和政策建议；协调不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；协调不动产登记的制度体系、技术规范、信息平台建设等重要问题；研究不动产登记条例及相关法律法规的起草修订；统筹协调对地方不动产统一登记工作的监督指导；完成国务院交办的其他事项。（二）成员单位联席会议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门组成，国土资源部为联席会议牵头单位。国土资源部部长担任联席会议召集人，分管负责同志担任副召集人，各成员单位有关负责同志为联席会议成员。联席会议成员因工作变动需要调整的，由所在单位提出，联席会议确定。

联席会议办公室设在国土资源部，承担联席会议日常工作，督促落实联席会议议定事项。联席会议设联络员，由各成员单位有关司局负责同志担任。（三）工作规则联席会议根据工作需要定期或不定期召开会议，由召集人或副召集人主持。成员单位根据工作需要可以提出召开会议的建议。研究具体事项时，可根据工作需要邀请其他部门和单位参加会议。联席会议以会议纪要形式明确会议议定事项，经与会部门和单位同意后印发有关方面并抄报国务院，重大事项由联席会议牵头单位按程序向国务院报告。

（四）工作要求各成员单位要按照职责分工，主动研究不动产统一登记制度实施的有关问题，切实履行本部门职责，认真落实联席会议确定的工作部署和任务。各成员单位要相互支持，密切配合，形成合力，充分发挥联席会议的作用。联席会议办公室要及时向各成员单位通报工作进展情况。第二节《物权法》关于不动产登记的规定一、不动产的范围《物权法》没有对不动产进行具体的解释，但在具体规定中明确了不动产主要是三大类，即房地产物权、土地物权、其他自然资源物权。这三大类不动产物权都涉及到所有权和使用权，所有权与使用权有时是同一的，有时是分开的。如房屋所有权和承租权、土地所有权和使用权、自然资源的所有权和开采权往往是分开的。二、不动产物权经依法登记发生效力《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这两条规定非常重要，过去规律允许不登记也可以确认的不动产物权，从本法实施后，只有一个原则，即“登记生效，未登记则无效，法律另有规定的除外。”这一规定不仅适用房地产物权，也适用土地物权和国家批准企业、集体经济组织和私人开采的矿产物权等。《物权法》只规定了一种不动产物权可以不须登记，即依法属于国家所有的自然资源物权。但第十五条规定容易引起歧义：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一规定强调了合同双方对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以签订合同为生效条件和生效时间，并特别规定“未办理物权登记不影响合同的效力。”从字面来看，这一规定与前面的“登记生效”相规定冲突，但实际上二者并不冲突。因为这一条规定只确认物权设立、变更、转让和消灭的合同有效，并未确认物权有效。也就是说，当事人可以根据双方的合同约定，要求对方履行有关物权合同约定的设立、变更、转让和消灭等义务，而不能在合同有效期间行使不动产物权的权利。因为物权依法登记是个根本性原则，“未登记不动产物权则无效，法律另有规定除外。”假如，甲买了乙的住宅一处，双方签订了合同，并交付了房款，但没有向房产行政机关办理产权登记。从《合同法》讲，双方的物权买卖行为合法应该受到法律的保护。但由于没有办理房产产权登记，从物权法律规定来看，房产所有权人仍然是乙。甲并没有取得乙住宅的物权，假如在此期间，乙方欠有丙的外债发生诉讼纠纷，丙依法申请法院查封了乙的住宅，则甲方对丙的申请法院查封行为就没有对抗权利。又如，在甲乙双方房屋买卖成交以后，丁要求租赁甲所买受的房产。依照惯例应该由甲与丁签订租赁合同，但《物权法》的规定，甲没有出租权利，即使甲与丁签订了租赁合同也属于无效合同。由此可见，《物权法》颁布以后，不动产所有权权利的变更，依法登记是十分重要的。三、不动产物权的登记机关《物权法》对不动产物权登记机关实行法定原则，即第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这一规定非常重要，即由“不动产所在地的登记机关办理”。《物权法》之所以采取这一规定，是充分考虑了不动产的专属地域性特点。对不同种类的不动产的登记由哪一个行政机关主管，如何登记由“法律、行政法规规定。”因为国家分别立有《房地产法》、《土地法》、《矿产资源法》等不同专门法律，国家设立的相应主管行政机关也分别制定了具体的权属登记法规，地方立法机构和政府也分别制定了具体的行政法规，这些法律和行政法规对不动物权如何登记都有具体的程序性规定，所以《物权法》对不动产的物权登记机构只能作出原则性规定，具体的不动产登记机关由其他法律法规确定。(一)不动产物权登记机关的职责第十二条规定的登记机构应当履行的职责有：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责；对不动产有关情况需要进一步证明的，登记机关可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记机关的这些职责可以归纳为四项，即审查权属证明和资料;这一项职责的目的是确认不动产权属取得的合法性，明确所有权人。通过询问调查登记事项；这项职责主要是核实登记事项，确认登记的事实。必要时勘查现场；这项职责的重要性是对需要登记的不动产进行实际核对，通过勘测、勘验等技术手段确认不动产权属内容。如实登记有关事项的职责是将必须登记的内容以法定形式予以确立，凡行政登记机关已经登记的不动产内容，将作为该不动产依法设立的主要依据而长期发挥作用。(二)不动产物权登记机关的禁止行为根据第十三条和二十二条规定，登记机关的禁止性登记行为有：1．登记机构不得要求对不动产进行评估。目前我国对不动产评估采取的是中介机构服务性评估。即不动产所有权人只要向登记机构提供的评估结果是合法评估机构出具的，就应该作为登记的依据进行登记，而不能要求当事人进行二次评估。目前有一些房地产登记机关强制登记申请人进行评估的做法是行政违法行为，应该予以制止。2．登记机构不得以年检等名义进行重复登记，因为行政登记属于收费登记业务，而有些地方的不动产行政登记机构为了增加收入，经常以年检名义对不动产进行重复登记。《物权法》颁布之后，如果行政机构以年检为名进行的以收费为目的的重复登记，将是行政违法行为，当事人有权通过行政诉讼撤消行政机构的违法重复登记。3．登记机构不得超出登记职责范围的其他行为是指国家行政主管机关制定的不动产登记的内容和范围及相应的程序，各类不动产行政登记机构都必须遵循相应的行政登记法规。如果发生超出登记职责范围的行为，就是无效行政行为，当事人可以通过行政复议或行政诉讼要求撤消。如某地的房产行政登记机构在房产行政登记中向当事人收取土地收益金，该行为显然超出了房产登记的职责范围，当事人有权拒绝该行为。如果行政登记机构坚持这一做法，当事人有权申请行政复议或行政诉讼，要求撤消该收费行为。4．不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。这一项规定目前在许多地方并不能得到有效遵守。如有的房产交易行政登记机构规定：对新建的房产进行交易登记时按件收费，对旧房二次交易按面积收费，并强制收取评估费、并在审查交易时故意按评估价款比例收取交易审查费是不允许的，相关当事人和单位可以根据《物权法》的此项规定主张权利并要求行登记机关撤消行政规定并予以退费。(三)不动产物权登记机关的其他义务1．第十六条规定，登记机关应当建立不动产物权登记簿，并依法管理登记簿。这一规定的意义就是要建立健全不动产物权的登记档案，作为不动产依法登记的主要依据。2．第十八条规定：权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。为当事人提供所查询的登记资料信息，是行政登记机构必须履行的服务性职责，即必须尊重不动产当事人对产权的知情权。不动产产权登记资料中包含了实际测量的重要数据，所以根据国家测量管理法规和档案管理法规的规定，利用测量成果应该交纳查询费。所以当事人向不动产行政登记机构查询、复制登记资料时，应该向不动产档案管理部门交纳相应的查询和复制费，收费部门应该出具物价收费许可证明。3．第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的并得以证实的，有权申请更正登记。登记机构应当予以更正。更正错误登记内容是行政登记机构必须履行的义务，同时也是当事人的权利。不动产登记内容如果发生错误将导致物权人的权利不能实现或不能完全实现，所以更正错误登记事项，也是正确管理不动产、充分发挥不动物效的重要行政职责。如果行政登记机关拒绝当事人的更正请求，当事人有权申请行政复议和行政诉讼，要求行政登记机构予以更正。4．根据第二十一条规定：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。机构对错误登记给不动产权利人或人造成损失应该承担赔偿责任，是一项行政义务。如果行政机构不同意赔偿，当事人可以通过行政诉讼主张权利。行政机构承担赔偿责任后可以向造成错误登记的当事人追偿，这种追偿可以是与不动产登记有关的当事人和登记机关的工作人员。四、不动产物权权属证明1．不动产登记簿。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。根据这一条规定，不动产物权档案应该属于永久性档案，并由物权登记机关管理。对不动产进行登记管理的通常做法是一产一簿式管理方式。2．不动产权属证书。第十七条规定：权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书记载的事项，应当与登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。这一条规定非常重要，即不动产登记簿登记事项效力高于不动产权属证书，如果权利人因权属证书记载的事项与登记簿记载不一致而提起行政诉讼，权利人如果没有确凿的证据，其诉讼结果只能以不动产登记簿为准。五、不动产物权当事人的权利义务1．申请登记人，即向登记机构申请登记不动产物权的当事人。第十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。申请登记的不动产权属证书必须是依法领取得，不动产界址四至界限必须清楚，面积必须准确。根据这一条规定，如果是申请人提供的上述材料记载的数据不准确，一旦发生争议，将由申请人承担责任，行政登记机构不对该登记事项承担责任。2．权利人、利害关系人。第十八条规定权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人是依法享有物权所有权的人；利害关系人是与物权权利具有利害关系的人。权利人、利害关系人可以是物权的实际所有人、名义所有人、共有人、抵押权人、占有人等等。如果行政登记机构没有正当理由拒绝权利人、利害关系人的查询、复制，权利人、利害关系人可以通过行政复议或行政诉讼维护自己的申请查询和申请复制登记资料的权利。3．异议权。权利人、利害关系人可以根据第十九条规定，在认为不动产登记簿记载事项错误时，申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。权利人、利害关系人主张异议权时，如果行政登记机构拒绝，可以通过行政复议和行政诉讼维护自己的异议权。4．预告登记权。第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”也就是说，物权经过预告登记后，原权利人不可随意或单方面处置预告登记的物权，只有经过预告登记权利人同意后的处置才可以生效。经“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这个规定对经预告登记的后的物权保护期限是三个月。如果预告登记期满，预告登记人没有向登记机关办理登记，预告登记内容则不发生立法律效力，如果出现产权变更情况，预告登记权利人则失去对抗权。预告登记权是行政登记机构必须为申请人提供的一种行政预登记服务，如果行政机构没有正当理由拒绝当事人的申请，当事人可以行政复议和行政诉讼维护自己的预告登记权。5．请求赔偿权。第二十一条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。权利人的请求赔偿权只能向造成损害的当事人主张，如果是行政机关导致的损害赔偿，也可以向行政机关主张。第三节《房屋登记办法》的主要规定一、房屋登记类型1．房屋所有权登记房屋所有登记是指，房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为：房屋所有权初始登记、房屋所有权变更登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权注销登记。房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。2．房屋抵押权登记房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。一般抵押登记包括：房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记。最高额抵押登记包括：房屋最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权变更登记、房屋最高额抵押权转移登记、房屋最高额抵押权注销登记和房屋最高额抵押权确定登记。3．地役权登记地役权登记是指，房屋登记机构根据当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。4．房屋预告登记房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。5．房屋其他登记其他登记是指，上述房屋登记类型以外的，更正登记、异议登记撤销登记、查封登记等房屋登记。二、房地产登记的体制我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。房屋与所占用的土地是密不可分，房地产登记应当一并完成。虽然，《物权法》也规定对不动产实现统一登记制度，但统一登记涉及行政管理体制改革，需要有一个过程。长期以来我国将登记作为行政机关行使行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制，将登记机构与行政机关的设置与职能挂钩，导致我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。个别地方由于将房地产和土地统一在一个部门管理，实现了房地产的统一登记。本节以下内容重点介绍房屋登记的制度政策。三、房屋登记的范围《物权法》、《城市房地产管理法》，特别是《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规制定的《房屋登记办法》的适用范围，既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，《房屋登记办法》还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。四、房屋登记机构《城市房地产管理法》规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》中规定：“职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书”。2000年，国务院法制办对原建设部《关于请求解释〈城市房地产管理法〉中房产管理部门的函》的复函中明确了核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门。《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。依据上述法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。五、房屋登记的基本要求（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；《房屋登记办法》所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但再不颁发房屋权属证书。（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看《房屋登记办法》对不同类型的房屋登记申请人要提供的材料做出了具体的规定。房屋登记机构在申请人提交申请材料时应当查验登记材料是否齐全、是否符合法定形式，并要根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。在做好材料查验、事项询问的基础上，依据《物权法》的要求，《房屋登记办法》还规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。（三）按房屋基本单元进行登记房屋按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。六、房屋登记的程序办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。（一）申请房屋登记是依当事人的申请而进行的。申请人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满18周岁智力正常的成年人。未成年人和其他限制行为能力人（如精神病人）由其监护人代为申请。监护人代为申请时，还应当提交证明其监护身份的证明材料。监护人处分未成年人房屋时，还应当提供处分是为了未成年人利益的书面保证。申请人为自然人的，其申请登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。申请人为法人或其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请登记。申请人也可以委托代理人申请房屋登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和证明其委托身份的证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。对共有房屋，由共有人共同申请登记。但共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请。申请房屋登记时，申请人应当按照《房屋登记办法》的要求，向房屋登记机构提交申请材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对提交的申请登记证明材料的真实性、有效性和合法性承担责任。（二）受理受理是房屋登记机构查验申请人提交的有关证件，如其手续完备，则房屋登记机构接受申请人申请的行为。受理时，房屋登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。对提交登记文件齐备、来源清楚的，房屋登记机构应当受理登记申请，并出具书面凭证。对手续不全或权属来源尚不能表述清楚的，房屋登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因以及一次性书面告知申请人需要补齐的文件。（三）审核审核是房屋登记机构对受理的申请登记事项进行审查核实，作出准予登记或者不予登记决定的行为。主要是审核查阅登记簿、申请人提交的各种证件，核实房屋现状、权属来源等。权属审核一般要经过初审、复审和终审。初审是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核实。复审要依据初审中已确定的事实，按照法律法规及有关政策规定，并充分利用房屋登记机构现存的各项资料及测绘图件，反复核对，以确保权属审核的准确性。终审是最后的审查，经终审批准后，该项登记审核工作成立。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。（四）记载于登记簿经审核后，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（3）申请登记的内容与有关材料证明事实一致；（4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（5）不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情形。不予登记的情形包括：违法建筑申请登记的；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。对不予登记，房屋登记机构应当书面告知申请人不予登记的原因。依照法律规定，房屋登记机构将申请登记的事项记载于不动产登记簿起，所登记事项发生效力。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。（五）发证向权利人发放权属证书是登记程序的最后一项，是房屋登记机构在做出准予登记的决定后，向申请人发放房屋权属证书（含登记证明）的行为。房屋权属证书包括房屋所有权证书、房屋他项权利证书。房屋权属证书由国务院建设主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号规则。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书发放，一般采取在房屋登记机构受理登记后，填发领证通知单或寄发统一领证通知书的办法，告知申请人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。发证时，应当请申请人自己检查一下证书上所载明的各登记事项是否准确。发证完毕后，将收回的收件收据及全部登记文件及时整理，装入资料袋，及时办理移交手续，交由房屋登记档案管理部门归档。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。如：初始登记中一些原始依据不充分的、一些年代久远的房屋申请转移登记的。通过公告征询异议有利于房屋登记机构及时发现问题。公告并不是房屋登记的必经程序，是否有必要公告，由房屋登记机构根据情况确定。七、房屋登记的时限自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；抵押权、地役权登记，10个工作日；预告登记、更正登记，10个工作日；异议登记，1个工作日。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。公告时间不计入上述规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。八、房屋登记的其他规定（一）关于最高额抵押登记以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。对最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，申请人还应当提交已存在债权的合同或其他登记原因证明材料、抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称（姓名）、登记时间、最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人应当持登记申请书、申请人的身份证明、他项权利证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生转移的证明材料等申请最高额抵押权转移登记。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照规定办理抵押权转移登记。对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。（二）关于房屋预告登记当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预告登记证明。（三）关于房屋更正登记和异议登记权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的，房屋登记机构应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。（四）关于基于判决、仲裁的登记因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记。司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。（五）关于在建工程抵押登记以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。（六）关于房改售房登记为保证住房制度改革的顺利实施，保障产权人的合法权益，规范房改中公有住房出售后的权属登记及发证工作，房改售房登记发证应按以下规定进行：（1）职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：元”。（2）职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位，产权比例为（个人）；（单位）。”（3）以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。（4）数人出资购房并要求核发房屋共有权证明，经登记核实后，分别给权利人核发《房屋所有权证》，并注明“共有”字样，在证中注明其他共有人，根据投资比例，注记每人所占份额。（5）对于集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议（或合同）中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，应由当事人再行协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。以后，各类建房协议（或合同）凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。九、房屋登记收费为规范房屋登记收费行为，依据《物权法》等相关规定，2008年4月15日，国家发展和改革委员会和财政部印发了《国家发展改革委员会、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》(发改价格［2008］924号)。该通知就房屋登记收费的性质、计费方式和标准做出具体规定。(一)房屋登记费的性质县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理，具体缴库办法按照同级财政部门的规定执行，支出由同级财政部门按照其履行职能的需要核定。(二)计费方式和标准房屋登记费向申请人收取。按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记一套住房为一件，收费标准为每件80元；农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费10元；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550元。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按对应性质房屋登记收费标准的一半收取；房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。上述规定自2008年5月1日起执行。房屋权利人在办理房屋登记时，委托有关专业技术单位进行房产测绘缴纳的费用属于经营服务性收费，收费标准由省级价格主管部门商有关部门制定。第四节《不动产登记暂行条例》的主要内容《不动产登记暂行条例》（以下称《暂行条例》）于2014年12月24日公布，自2015年3月1日起施行。不动产登记暂行条例规定国家实行不动产统一登记制度，不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则；不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。一、不动产登记机构国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上