第四章-收益还原法

第四章

收益还原法第一节收益还原法的基本原理预期原理

收益还原法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的净收益折算为评估时日收益总和的一种方法。二、收益还原法的理论依据一、收益还原法的概念三、收益还原法的适用对象有收益或潜在收益第一节收益还原法的基本原理1.搜集有关房地产收入和费用的资料；2.估算潜在毛收入；是假定房地产在充分利用、无空置（即100％出租）情况下的收入。3.估算有效毛收入；4.估算运营费用5.估算净收益；是由有效毛收入扣除运营费用后得到地归属于房地产的收入。6.选用适当的还原利率；7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。四、收益还原法的操作步骤第二节收益还原法的计算公式一、基本计算公式第二节收益还原法的计算公式一、基本计算公式

在实际估价中，一般假设资本化率长期维持不变，即rl＝r2＝r3＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：V=

第二节收益还原法的计算公式二、净收益和其他因素不变的情况1.若收益年限为有限为n，则

第二节收益还原法的计算公式【例题4-1】某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若资本化率为8%，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？解：第二节收益还原法的计算公式2.若收益年限无限，则：整理得：二、净收益和其他因素不变的情况第二节收益还原法的计算公式二、净收益和其他因素不变的情况【例题4-2】某房地产年净收益为20万元，收益年限为无限年，若资本化率为8%，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？与例4-1的25年收益期限的房地产价格213.50万元相比，例4-2收益期限为无限年的房地产价格要高36.5万元（250-213.5＝36.5）。第二节收益还原法的计算公式三、净收益按等差级数变化的情况1.收益年限为有限年的公式第二节收益还原法的计算公式2.

收益年限为无限年的公式

三、净收益按等差级数变化的情况第二节收益还原法的计算公式【例题4-4】预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格是多少万元？三、净收益按等差级数变化的情况第二节收益还原法的计算公式

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收益年限为有限年的公式四、净收益按等比级数变化的情况第二节收益还原法的计算公式

解：四、净收益按等比级数变化的情况【例题4-6】某宗房地产预计来年的净收益不变为30万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为30年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？

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收益年限为有限年的公式第二节收益还原法的计算公式四、净收益按等比级数变化的情况2.

收益年限为无限年的公式

此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递增；②资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；③收益年限n为无限年。第二节收益还原法的计算公式四、净收益按等比级数变化的情况2.

收益年限为无限年的公式

【例题4-7】某宗房地产预计来年的净收益不变为30万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？解：第三节 净收益的求取一、净收益的含义所谓净收益是指以收益为目的的房地产及其相关设施、劳动力和经营（组织）的诸要素相结合产生的总收益，扣除资本、劳动力和经营（组织）按其对总收益的贡献程度所能得到的适当分配额，剩余额即为房地产净收益。简言之，净收益是指总收入减去总费用的余额。第三节 净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取（一）出租型房地产：依据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等费用后的金额。租赁收入则包括有效毛租金收入和租赁保证金，押金等。（二）经营性房地产净收益的确定：经营性房地产又可分为工业生产经营型房地产、商业经营型房地产以及农业用房地产几种：1.工业生产经营型房地产：其净收益依据产品市场价格及原材料、人工费用等资料计算，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润后的金额。第三节 净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取2.商业经营型房地产：其净收益依据经营资料计算，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和利润后的金额。3.农业用地：其净收益是由农业用地平均年收入后扣减种苗费、人工费、化肥农药费、加工费、材料费、水利费、家具费、税费、投资利润后求得。4.尚未使用或自用的房地产：其净收益可以根据有收益的类似房地产采用间接法求取，比照类似地区或相邻地区中的相类似房地产的有关资料，对地区因素和个别因素进行比较，对差异因素进行调整修正，计算出相应的净收益。第四节还原利率的确定一、还原利率的本质

还原利率实质上是一种投资的收益率，那么房地产的还原利率原则上应等同于在同等风险条件下给房地产投资者带来同等收益的资本投资收益率。

二、还原利率的种类1.土地资本化率2.建筑物资本化率3.房地综合资本化率第四节还原利率的确定一、还原利率的本质式中r——房地综合资本化率随堂笔记

RL——土地资本化率

RB——建筑物资本化率

L——土地价格

B——建筑物价格二、还原利率的种类第四节还原利率的确定一、还原利率的本质【例题4-9】如果某房地产综合资本化率为8％，建筑物的资本化率为6％，其中建筑物价格为2500万元，地价为2000万元，则土地资本化率为多少？解：二、还原利率的种类第四节还原利率的确定一、还原利率的本质【例题4-10】某房地产所占土地价格是其总价格的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则房地产综合资本化率为多少？解：

r=rα+rβr=6%×40%+8%×(1-40%)=7.2%二、还原利率的种类第四节还原利率的确定三、求取还原利率的方法（一）市场提取法【例题4-11】假设已找到5个可供比较的房地产的交易实例，交易资料见表比较实例纯收益价格综合资本化率（万元/年）（万元）(%)1 30 300 102 35 320 10.943 40 350 11.434 45 500 95 50 550 9.095个交易实例的资本化率的加权平均值＝10％+10.94％+11.43％+9％+9.09％/5=10.1%。10.1％可以作为估价对象房地产综合资本化率。第四节还原利率的确定三、求取还原利率的方法（二）安全利率调整法资本化率＝安全利率+风险调整值（三）投资风险排序插入法第四节还原利率的确定三、求取还原利率的方法（四）复合投资收益率

式中r——综合率资本化率（％）

M——抵押贷款比率（％），抵押贷款占房地产价值的比率;rM——抵押贷款常数;rE——自有资本要求的正常收益率（％）第四节还原利率的确定三、求取还原利率的方法（四）复合投资收益率

【例题4-12】购买某类房地产，通常抵押贷款常数占70％，抵押贷款年利率为6％，贷款期限为30年，按月等额偿还本息，通过