2024全球办公空间使用基准指南

2024全球办公空间使用基准指南仲量聯行2前言3442024全球办公空间使用基准指南关于本指南本指南重点介绍了办公空间使用规划以及企业房地产战略和设计的关键趋势，并深入探讨了办公空间的使用和管理方式在这些趋势下产生的相应调整和这项研究详细介绍了全球不同区域和不同行业的企业管理其房地产组合的方式及应对趋势变化的策略。所涵盖的区域和行业详见第34页的方法论部分。除非另有说明，本指南使用的数据和图表均为全球调研的结果。如需了解特定区域或行业的基准数据信息，请详见第37页的联系方式，与我们取得联系。了解办公空间使用规划和全球数据基准分析的工具，帮助您在投资和管理企业房地产组合时，做出明智办公空间使用数据计算器。空间使用指标和计算结果会因企业的需求和政策，以及员工在办公室的具体活动有所不同，而存在显著差异。本报告的内容是基于对80多家全球企业进行调研的结果，受访企业均持有遍布不同国家和地区的大量办公资产组合；调研问卷涵盖了100多个详细问题，报告中引用了部分调研问题的结果汇总。56哪些因素正在推动企业房地产变革?全球企业和雇主现正面临着日益复杂的大环境，也在积极地应对混合办公模式转型所带来的重大变革。在这个广泛涉及经济、科技和社会层面的变革背景下，企业房地产和商业地产管理者持续感受到实施混合办公模式的压力。今年的办公空间使用规划调研显示，全球超过80%的企业已经在实施混合办公模式，且全球有将近50%的企业计划在未来三年内扩展其应用规模。实施混合办公模式为企业和员工带来了许多方面的新机遇，包含更大的灵活性、更多元化的办公空间和更高效的空间利用方式，但也带来了许多挑战。随着办公场所的利用方式变得益发动态多元，如何管理每周随着员工出勤情况不断变化的办公空间占用模式、应对不断提高的科技配置要求，并设法改善下滑的员工体验，为企业房地产的管理带来了更加复杂的考验。混合办公现已成为全球最常见的办公模式，87%的受访企业已经在实施混合办公模式，49%的受访企业计划在未来三年内进一步 扩展其应用规模。全球范围内，办公室的出勤率持续上升，根据仲量联行2023年的调研数据，员工平均每周在办公室工作的天数为3.1天1。企业希望在推动员工重返办公室的同时，实现降低运营成本并优化企业房地产组合的目标，这为企业房地产的战略制定带来了难题。在不断增加的财务目标和企业房地产管理压力下，如何在这些复杂且通常互相竞争的优先事项中寻求平衡，是企业房地产管理者在2024和2025年面临的关键挑战。企业需要在有限的预算内解决比以往更加复杂的企业需要在有限的预算内解决比以往更加复杂的办公空间和科技需求。企业需要平衡的竞争性需求包括：优化企业房地产组合、实施混合办公模式和提高员工体验。混合办公模式下，不断变化的办公空间占用模式导致办公场所的管理变得日益复杂。12023年仲量联行调研报告：“混合办公是否行之有效?”72024全球办公空间使用基准指南图表1升级CAFM/IWMS系统*其中48%的受访企业计划减少持有面积，而27%的为大多数企业都已经实施了混合办公模式。因此，82024全球办公空间使用基准指南模式的重要性，只有33%的受访企业通过数据低于2022年的46%。9带来的影响图表280%82%84%86%88%90%92%拉美地区企业回答右列驱动因素的占比企业回答右列驱动因素的占比支持工作方式的改变混合办公的员工体验工重返办公室的情况也大不相同。我们的基准数据调全球范围内，仅14%受访企业的员工完全回到一周五天的办公室出勤水平；然而这个数据在亚太区明显更高，因为该地区回到办公室出勤的员工比例更高。员工每周到办公室出勤的天数，通常取决于企业的办公场所政策，但也会受到各地区的文化和社会差异影响。这与近期仲量联行就混合办公模式对内部员工进行的至少花一定的时间在办公室工作，2023年全球员工每周平均在办公室工作的天数为3.1天3。全球员工的混合办公体验各不相同，他们每周到办公室出勤的模式也非常多样化；从完全远程到完全在办公室办公，两者之间还存在着各种各样的混合办公模式。全球平均的每周办公室出勤频率■0天图表4不同地区的每周办公室出勤频率：员工每周平均到办公室出勤的天数，基于办公室人员数计算40%22%32023年仲量联行调研报告：“混合办公是否行之有效?”2024全球办公空间使用基准指南在每周的哪几天去到办公室。仅15%的受访企业会图表546%40%企业占比较低，仅为33%,且与2022年的46%相比有图表6是否图表7企业将右列利益相关者纳入混合办公实施过程的占比企业房地产部门企业将右列利益相关者纳入混合办公实施过程的占比企业房地产部门2024全球办公空间使用基准指南69%的受访企业表示其工位共享比例大于1,这表明小于12024全球办公空间使用基准指南2办公空间使用基准数据的发展趋势位数图表92019/202019/202022/23占用率/空置率可用工位数2024/25(与2019/20的排名对比变化)空间利用率(个)占用率/空置率(↓)空间密度(-)单一工位成本(个)可用工位数(↓)移动比值(↓)相较以往高出许多，2024年的比例为77%,而2019规划策略和混合办公模式的决策中。72%解决方案，43%的企业则将其用于决策混合办公点位的需求加大(如临时办公区或静音办公区),以及员工对各种协作空间的使用率上升，企有7%的企业会追踪非办公类型空间的利用率(如实图表10图表11低25个百分点全球受访企业的实际平均空间利用率为49%,低于75%的全球平均目标。采用右列计算方式的企业占比(可多选21%使用各类指标的企业占比使用各类指标的企业占比2024全球办公空间使用基准指南全球范围内的平均空置率为23%,而目标空置率为9%。置率差距最大(28%对比11%),其他地区也呈现出较为相似的趋势(20%对比7%至9%)。图表15地区每工位平均租赁面积(平方英尺)(平方米)人均租赁面积(平方英尺)人均租赁面积(平方米)全球167平方英尺16平方米171平方英尺16平方米北美区205平方英尺19平方米219平方英尺20平方米拉美地区156平方英尺14平方米179平方英尺17平方米欧洲和中东区159平方英尺15平方米144平方英尺13平方米亚太区129平方英尺12平方米126平方英尺12平方米的空间密度指标，有85%的受访企业使用每赁面积为167平方英尺(16平方米),每人平均租赁面积为171平方英尺(16平方米);其中北美地区的使用面积(平方英尺，USF/平方米，USM):办公楼中租户的实际可用面积(租赁面积减去公摊2024全球办公空间使用基准指南3持续进化的办公场所设计随着企业开始重新评估实体办公空间在混合办公模式下的调整方向，许多企业都在研究如何升级办公空间设计，以适应未来的发展和变化。及员工对协作空间、会议室和专注区域等第二办公空间的需求也在增加，办公场所中将会有更多样化的空间类型配置。尽管混合办公为员工创造了新的灵活性，但在办公静空间需求提高，如何在更加复杂的空间环境中平为多元的工作方式设计办公空间图表16办公室中开展的活动类型4在当今的混合办公环境中，要打造赋能员工绩效、提升总体满意度并促进创新的办公场所，了解不同的工作方式和员工体验至关重要。虽然大多数企业都希望通过混合办公的实施来支持不断变化的工作方式，但这些工作方式可能很难被界定。在混合办公模式下，新的工作方式会涉及更高的协作水平，包括虚拟和面对面的协作方式，但员工对专注的独立办公需求仍不容忽视。仲量联行近期的研究发现，虽然员工重视协作，但专注办公仍然是办公室中最常见的活动，平均占办公室时间的一半左右4。员工的工作方式会随着技术条件、企业文化和个人偏好影响而随时发生变化。不同的工作职能和团队，其工作方式也大不相同，因此需要对每个企业进行仔细评估。一些员工在开放式的协作空间中表现出色，而另一些员工则寻求安静的小天地以专注工作。与以往相比，现在的办公场所提供了更多样化的空间类型，包括各种独立办公区和协作空间。要通过新形态的多元办公空间来支持新的工作方式并改善员工体验，企业需要精心规划空间设计策略，从而实现最平衡的空间配置，并提高员工的参与度和空间利用率。42023仲量联行调研报告：“混合办公是否行之有效?”2024全球办公空间使用基准指南受访企业采用右列选项的占比标准工位/办公室共享工位区受访企业采用右列选项的占比临时办公区专注空间/小隔间开放式协作区电话亭咖啡厅/餐厅会议室/讨论室其他2024全球办公空间使用基准指南2024全球办公空间使用基准指南图表18 1%1%1%1%4%1人性化体验得分人性化体验得分些要素与变化最大的办公空间类型密切相关(图表2024全球办公空间使用基准指南办公空间使用标准的应用近年来，由于疫情后办公环境的迅速变化导致了企业对办公空间需求的不确定性，使得办公空间使用标准的应用也随之发生了变化。今年，有82%的受访企业表示已制定了办公空间功能或空间类型的使用标准，高于2022年的71%,但这一比例尚未回到2017至18年间的水平，当时有91%的受访企业制定了办公空间使用标准。随着对办公场所的动态管理要求不断提高，混合办公场所的空间使用标准还应纳入办公场所管理、科技集成、设施管理和运营维护等标准维度。图表202024年制定了办公空间功能或空间类型使用标准的企业占比2024全球办公空间使用基准指南4智能科技的集成应用及价值2024全球办公空间使用基准指南《2023年全球房地产科技调研》显示，85%的企动态的办公场所管理成功的混合办公场所需要对空间使用模式和利用率进行持续的复盘和评估，以应对不规律的出勤模式和波动的空间需求。有越来越多的企业应用科技来追踪空间利用水平，其中门禁刷卡数据和空间预订数据是最常被采用的方式。总体而言，企业使用目测法来收集空间利用率数据的趋势大幅下降，仅36%的受访企业表示仍在使用该方法，远低于2017年的75%。另一方面，门禁刷卡数据已成为追踪办公室出勤率的必然方式，在今年的调研中，有97%的受访企业表示他们通过门禁刷卡数据来追踪空间利用数据；这一比例在七年前仅为36%。空间预订系统为混合办公模式的实施提供了重要支持，有52%的受访企业部署了这类系统来支持混合办公，并利用这些数据来了解空间利用情况。许多企业现在也认识到了变革管理的价值，和透明沟通的重要性，这将有助于企业整合那些会对员工产生影响，并且需要员工积极使用的办公场所科技(如传感器和预订系统数据)。由于多元化的第二办公空间在混合办公场所中的重要性越来越高，具备前瞻思维的企业将持续探索智能科技的应用，以支持这类空间的利用率数据追踪。图表21空间利用率数据追踪方法2024全球办公空间使用基准指南图表22维护右列数据类型的企业占比维护右列数据类型的企业占比附录方法论科技金融服务消费品、媒体与娱乐生命科学保险商业服务公共机构能源、石油与天然气、公用事业制造业与汽车其他亚太区欧洲和中东区拉美地区北美区亚太区欧洲和中东区拉美地区北美区术语定义占用率某一办公场所或地点的空间容量(可用工位数)在特定时间内被占用的百分比实际占用的工位数除以总可用工位数，再乘以100。通常用于固定工位占比较高的空间。该指标与空置率相对，加总为100%。空置率未使用的工位或面积占总空间容量(可用工位数)或总面积的百分比根据空间分配的方式，有两种计算方法：方法—:适用于以固定工位为主的办公场所。计算公式为：办公场所内尚未分配人员的工位数或空间面积，除以总空间容量(总可用工位数)或办公空间总面积。方法二：适用于支持移动办公的办公场所。计算公式为：未被占用/未使用的工位数或空间面积，除以总可用工位数或办公空间总面积。空间利用率特定时间内单个工位或空间被使用的时间比例衡量员工使用某个场所的时长(停留时间)除以该场所的总可用时长。时间维度的具体规定或细化程度可根据企业自身情况来自定义(如每日零点开始，或从早上6点到下午6点),并以百分比的形式表示。员工移动性根据员工在办公场所内的灵活办公程度，将员工行为进行细分，通常以百分比来表示根据企业的办公空间规划方案和内部定义不同，员工移动性的分布情况也会有所不同，并以每周或每月在某个办公地点的天数为计算基础。空间功能比值办公室中各空间类别的比值，用以了解办公空间属性理想的空间类型比值因企业而异，取决于企业所开展的业务性质、员工构成情况，以及企业自身的目标和文化等因素。可用工位数房地产组合或办公室中可供分配的工位数量每工位平均成本办公场所运营成本与工位数的比例办公场所的总运营成本除以总空间容量(总可用工位数)。